Факторы и условия развития ипотечного кредитования в России (на примере ОАО "Ханты-Мансийский банк")

С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится "Московский народный банк". Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На "Государственный крестьянский поземельный банк", основанный в 1882 году, была возложена задача, ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых. Государственный дворянский земельный банк - основанный в 1885 году.

Он поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет, в размере до 100% оценочной стоимости залога. Выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь.

Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно "Государственный банк России".

В Российской Империи приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования того времени, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение следующие положения:

-- основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

-- порядок заключения договора об ипотеке;

-- закладная как ценная бумага;

-- государственная регистрация ипотеки;

-- обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

-- переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

-- последующая ипотека;

-- уступка прав по договору об ипотеке;

-- обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества.

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

1.4.1 Ипотечное кредитование в условиях кризиса

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Cамой наиболее значимой проблемой является проблема "конвертируемости" материальных активов в депозитные и наличные средства, в ценные бумаги. Особенно значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства - неспособности перемещаться через границу.

Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом реализации инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, так как она способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д.

Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции. Все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Большое значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, на наш взгляд, перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом.

Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Из этого следует, что на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и тем самым является важным антиинфляционным фактором.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты - постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

Ипотечные кредиты можно разделить на 2 группы:

1. Аннуитетный ипотечный кредит. В этом случае - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:

P r

R =-------------

1-(1+r) -n

где: R _ размер месячного платежа по кредиту;

P _ сумма ипотечного кредита;

n _ общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r _ процентная ставка по кредиту за месяц.

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.

В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

1-(1+r) -t

P t = ---------------

R ґ

Где: P t _ баланс долга на конец t-го периода;

R _ размер ежемесячного взноса;

t _ оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r _ процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами - эта группа подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика; относительная сложность инструмента;

при использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5_2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Для того, чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки.

Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом, возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата.

Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.

1.4.2 Финансовые риски ипотечного кредитования

Основным препятствием на пути широкого распространения в России ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) является несоответствие платежеспособного спроса большинства населения параметрам предоставляемых кредитов.

Эти параметры (размер кредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального взноса) в значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими на различных этапах ИЖК. Из этого следует, что эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию и приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.

Сами риски подразделяются на систематические и несистематические.

Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера.

Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике.

Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д.

Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается, прежде всего, в следующем:

- долгосрочный характер кредита;

- обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

- способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

Кредитный риск - это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

- уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

- социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит.

Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США - 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

Основным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости - от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита.

Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита.

- правильная оценка стоимости кредита - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах - 2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель не может выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1:10.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

контроль за качеством предоставляемых кредитов;

создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

разработка программ по возврату кредитов;

распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка.

Самая основная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, а в том, чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.).

Также обязательными элементами ипотечного кредитования являются страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика.

Страхование риска реинвестирования. Полностью ликвидировать реинвестиционный риск нельзя, но для его снижения можно использовать конверсионный арбитраж.

Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации (ЗИО) на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек (collateralized mortgage obligations, CMO). CMO представлены несколькими сериями или "траншами" облигаций "прямой оплаты". Каждая серия может иметь: собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.

Потоки платежей, генерируемые предметом залога, связаны с потоками платежей по облигации. Все CMO обеспечены пулами кредитов с фиксированным процентом. Денежный поток от пула ипотек распределяется между облигациями с различными сроками погашения. Каждое CMO имеет гарантированный фонд погашения.

Таким образом, долгосрочный инструмент (ипотека) используется для создания отдельных инструментов, траншей, которые имеют короткие, средние и большие сроки до погашения. Поток денежных платежей по пулу расщепляется на ценные бумаги, имеющие разную степень риска досрочного погашения. Первоначально погашаются облигации с наименьшим сроком обращения. Выплаты по основной сумме производятся отдельно для одного класса по порядку, а для следующего не производятся до тех пор, пока не будут выплачены сполна для предыдущего. Все платежи заемщиков по основной сумме, включая денежные потоки от досрочной оплаты кредита и обращения взыскания на недвижимость, идут на погашение облигаций с самым коротким сроком обращения. Структура CMO может содержать облигации с различными инвестиционными характеристиками, в том числе и накопительные облигации близкие к облигациям с нулевым купоном. По такой облигации не производятся выплаты ни по основной сумме долга, ни по процентам до тех пор, пока не будут погашены все предыдущие транши. Накопительные облигации максимально защищают инвестора от реинвестиционного риска. Возможен и обратный процесс, когда обычная ипотека или облигация оцениваются выше стоимости их создания с помощью сборки облигаций.

Вторым вариантом страхования от реинвестиционного риска является выпуск ценных бумаг "прямого действия".

Владея ценными бумагами "прямого действия", инвесторы приобретают неделимую долю в пуле ипотечных кредитов, приносящую денежный доход. Каждый пул обладает следующими характеристиками: "купонная ставка", дата выпуска, дата погашения, регулярные даты выплат "купонного" дохода.

Инвестор, владеющий ценными бумагами "прямого действия", получает все предусмотренные выплаты по основной сумме долга и процентные платежи по кредитам, на основе которых выпущены ценные бумаги, за вычетом "дифференциальных" комиссионных сборов, даже если заемщики не выполняют своих обязательств по выплатам. В этом случае эмитенты ценных бумаг "прямого действия" выделяют собственные средства на покрытие просроченных заемщиком платежей. Так же эмитенты отвечают за передачу инвесторам платежей, полученных от заемщиков, в счет досрочного погашения кредитной задолженности, а, следовательно, риск досрочного погашения переносится на конечного инвестора.

Инвестор в ценные бумаги может быть не заинтересован принять на себя риск досрочного погашения. В этом случае он может приобрести облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, которые представляют собой общее долговое обязательство эмитента. Дата погашения и даты выплат по таким облигациям известны заранее. Денежные потоки по ипотечным кредитам не связаны с выплатами по облигациям, поэтому для защиты прав инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно сверяется с рыночными ценами, и при необходимости залог пополняется таким образом, чтобы его хватило для выплаты номинальной стоимости облигаций и накопленных процентов в случае банкротства эмитента.

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, межбанковским кредитам, выпускаемым ценным бумагам и др.).

Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банками средствам - в настоящее время или в будущем.

Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам.

Достаточно часто объявляемые (рекламируемые) процентные ставки реально становятся для Заемщика другими, более дорогими. Многие банки, кроме процентов за кредит, берут плату за оформление договора, открытие банковского счета, за перечисление денежных средств со счета заемщика, за снятие наличных денег и др. Представляется, что никаких тарифов за оформление договора, открытие ссудного счета не должно быть. Все эти расходы должны покрываться процентной ставкой. Однако, тарифы по перечислению денежных средств, снятию наличных денег вполне объясняемы - это иной вид банковских услуг, обслуживание счета.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, могут преодолевать риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов.

Так, отдельные банки переходят к выдаче ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка; другие апробируют инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой в качестве индекса суммы основного долга используют процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы.

Особое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США, когда формально все условия кредита определяются на основе кредита валюте США с фиксированной процентной ставкой, однако заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему обменному курсу.

Вводя различные индексы, банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выданным кредитам.

Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности. Риск ликвидности возникает в связи с возможностью значительного спрэда между ценами покупки и продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.

Один из вариантов повышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использование Ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.

Первичный ипотечный кредитор может профинансировать кредит с помощью краткосрочной банковской ссуды. Однако, в конце концов, ему придется продать этот ипотечный кредит инвестору для того, чтобы получить фонды, необходимые для финансирования дополнительных ипотечных операций. Выданный кредит может быть продан различным долгосрочным инвесторам, таким как ссудо-сберегательные ассоциации, взаимные сберегательные банки и страховые компании или Ипотечному агентству. Однако последний вариант может оказаться менее привлекательным. Первичный кредитор должен будет уплатить комиссионный сбор для того, чтобы получить обязательство от Ипотечного агентства о покупке данного кредита. Следовательно, когда долгосрочные инвесторы находятся в благополучном положении в смысле ликвидности, первичный ипотечный кредитор, скорее всего, продаст кредиты на вторичном рынке.

Когда процентные ставки начнут расти, поток средств, направляемых на сбережения, будет сокращаться, в результате чего появится дефицит кредитных ресурсов и ликвидность ипотечных кредитов, продавцу все в большей степени придется полагаться на Ипотечное агентство как на источник фондов.

Выступая в роли "остаточного" покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, Ипотечное агентство помогает сгладить, хотя и не устраняет полностью, цикличность ипотечного кредита. Ипотечное агентство получает возможность для этого благодаря привлечению фондов в масштабе всей страны. В то время, как первичное ипотечное кредитование по своей природе имеет местный характер, масштабы деятельности Ипотечного агентства позволяют собирать фонды по всей стране и перемещать их из местностей с избытком капитала туда, где капитала не хватает.

Другим способом повышения ликвидности ипотечных кредитов и их рефинансирования является секьюритизация, то есть выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Такой механизм позволяет привлечь больший объем частного капитала в сферу жилищного кредитования и, следовательно, повысить ликвидность ипотечных кредитов. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, обладают высоким рейтингом и ликвидностью вследствие наличия обеспечения недвижимым имуществом, гарантий ипотечных агентств и государства.

Риски ипотечного агентства. Ипотечное агентство сталкивается с теми же рисками, что и первичный ипотечный кредитор: процентный риск, кредитный риск (в России в любом случае остается риском первичного кредитора), риск ликвидности и риск рефинансирования. Методы управления этими рисками, описанные выше остаются справедливыми и для Ипотечного агентства.

Риск инвестора в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Основным риском для инвестора в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, является риск ликвидности этих бумаг на вторичном рынке. Страхование этого риска производится так же, как и для обычных ценных бумаг. Инвестор должен покупать наиболее надежные ценные бумаги. Другим риском является риск досрочного погашения, если инвестор приобретает ценные бумаги "прямого действия". Кроме того, возможен и валютный риск, если ценные бумаги не номинированы в иностранной валюте.

Таким образом, были выделены основные риски, присутствующие на рынке ИЖК, и рассмотрены технологии управления этими рисками. Реализация приведенных схем в России возможна в случае развития инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования.

2. Осуществление операций по ипотечному кредитованию в ОАО «Ханты-Мансийский банк»

2.1 Общая характеристика и организационная структура ОАО «Ханты-Мансийский банк»

ОАО «Ханты-мансийский банк» создан 30 июня 1992 года с наименованием «Ханты-Мансийский банк возрождения и развития народов Севера», позднее он был переименован в «Ханты-Мансийский банк возрождения и развития народов Севера - акционерное общество открытого типа», а 19 апреля 1996 года в соответствие с действующим законодательством - в «Ханты-мансийский банк открытое акционерное общество».

14 февраля 2003 года Банк реорганизован в форме присоединения к нему Открытого акционерного общества «Коммерческий Восточно-Европейский Сибирский Банк», в результате чего Банк стал правопреемником последнего по всем его правам и обязанностям.

Основной акционер кредитно-финансовой организации: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра в лице Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. На сегодняшний день его доля в общем объеме акций банка составляет 66,3%. Банк входит в банковскую систему Российской Федерации.

Банк был создан для объединения и аккумулирования денежных ресурсов предприятий, организаций и учреждений Ханты-Мансийского автономного округа - Югра, а также населения с целью их наиболее эффективного использования на значимые для развития Ханты-Мансийского автономного округа - Югра социально-экономические, производственные программы, а также инвестиционные проекты регионального и федерального уровней. В настоящее время Банк предоставляет целый комплекс банковских продуктов и услуг для своих клиентов: физических и юридических лиц, - находящихся на территории Тюменской области, включая автономные округа, а также в городах Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск.

Банк является кредитной организацией и на основании специального разрешения (лицензии) Банка России совершает банковские операции и сделки.

Банк, являясь крупнейшей кредитной организацией в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, в соответствии с лицензиями осуществляет все основные виды банковской деятельности:

- привлекает денежные средства физических и юридических лиц во вклады;

- размещает привлеченные средства от своего имени и за свой счет;

- открывает и ведет банковские счета физических и юридических лиц;

- осуществляет расчеты по поручению физических и юридических лиц по их банковским счетам;

- инкассирует денежные средства, векселя, платежные и расчетные документы и осуществляет кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

- покупает и продает иностранную валюту в наличной и безналичной формах;

- привлекает во вклады и размещает драгоценные металлы;

- выдает банковские гарантии;

- осуществляет переводы денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов);

- выдает поручительства за третьих лиц, предусматривающие исполнение обязательств в денежной форме;

- осуществляет доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами;

- осуществляет операции с драгоценными металлами и драгоценными камнями в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- осуществляет лизинговые операции;

- оказывает депозитарные услуги;

- предоставляет в аренду физическим и юридическим лицам специальные помещения или находящиеся в них сейфы для хранения документов и ценностей;

- оказывает консультационные и информационные услуги.

Для осуществления перечисленных видов деятельности Банк имеет необходимые лицензии:

- Генеральная лицензия Центрального банка Российской Федерации на осуществление банковских операций со средствами в рублях и иностранной валюте;

- Лицензия Центрального банка Российской Федерации на привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов, и осуществление иных операций с драгоценными металлами в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности выдана Федеральной службой по финансовым рынкам;

- Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление дилерской деятельности выдана Федеральной службой по финансовым рынкам;

- Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами выдана Федеральной службой по финансовым рынкам;

- Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление депозитарной деятельности выдана Федеральной службой по финансовым рынкам;

- Лицензия биржевого посредника на право совершения фьючерсных и опционных сделок в биржевой торговле на территории Российской Федерации выдана Комиссией по товарным биржам Министерства Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства;

- Лицензия на распространение шифровальных (криптографических) средств выдана Центром по лицензированию, сертификации и защите государственной тайны ФСБ России;

- Лицензия на предоставление услуг в области шифрования информации выдана Центром по лицензированию, сертификации и защите государственной тайны ФСБ России;

- Лицензия биржевого посредника, совершающего товарные фьючерсные и опционные сделки в биржевой торговле выдана Федеральной службой по финансовым рынкам.

В 2009 году Банк являлся участником следующих профессиональных организаций:

1. Член Ассоциации Региональных банков России;

2. Член Ассоциации Российских банков;

3. Член Ассоциации кредитных организаций Тюменской области;

4. Член Ассоциации Банков Северо-Запада;

5. Член Национальной валютной ассоциации;

6. Член Российской Национальной Ассоциации S.W.I.F.T.;

7. Член Национальной фондовой ассоциации;

8. Участник Московской Межбанковской валютной Биржи;

9. Участник Сибирской Межбанковской валютной Биржи;

10. Депонент Национального Депозитарного Центра;

11. Член Торгово-промышленной палаты Ханты-Мансийского автономного округа - Югры;

12. Член Торгово-Промышленной палаты Тюменской области;

13. Член Санкт-Петербургской Торгово-Промышленной палаты;

14. Член Ленинградской Торгово-Промышленной палаты;

15. Член Торгово-промышленной палаты г. Нижневартовска;

16. Член Фондовой биржи «Российская Торговая Система»;

17. Принципиальный член Международной платежной системы VISA International;

18. Принципиальный член Международной платежной системы MasterCard International Incorporated;

19. Участник российской платежной системы «UNION CARD»;

20. Участник системы обязательного страхования вкладов (номер в реестре 322);

21. Бизнес-партнер международной ассоциации «Северный форум»;

22. Член международной ассоциации «Брюссельский Международный Банковский Клуб»;

23. Член некоммерческой организации «Союз строителей Югры»;

24. Член некоммерческой организации «Западно-Сибирская Ассоциация строителей».

Согласно данным, предоставленным ИА Интерфакс, Банк удерживает значимые позиции в рейтинге основных показателей деятельности.

Банк укрепил свою позицию по объему средств, привлеченных от физических лиц и эмиссии собственных ценных бумаг, а также по вложениям в ценные бумаги, поднялся на 8 пунктов по размеру прибыли до налогообложения и занял 39 место, вместо 47, которое Банк занимал в 2008 году.

По объему выданных кредитов Банк снизил свою позицию в рейтинге, хотя фактически за 2011 год объем кредитного портфеля Банка увеличился по сравнению с 2010 годом (на 58,2%) (таблица 2.1).

Таблица 2.1. Сопоставление показателей и рейтингов по данным ИА Интерфакс (млн. руб.)

Основные показатели деятельности Банка	01.01.2010	01.01.2011
Активы
№ в рейтинге	31	32
Собственный капитал
№ места	32	35
Прибыль до налогов
№ места	47	39
Средства физических лиц
№ места	27	21
Вложения в государственные ценные бумаги
№ места	61	12
Вложения в негосударственные ценные бумаги
№ места	27	19
Кредиты физическим лицам
№ места	24	29
Вложения в векселя
№ места	11	6
Выданные межбанковские кредиты
№ места	25	44
Эмиссия долговых ценных бумаг
№ места	28	26

Организационная структура Банка - совокупность его элементов, имеющих собственное строение и объединенных в единое целое устойчивыми и упорядоченными связями, регламентированными законами, актами Банка России и внутренними документами. На рис. 2.1 рассмотрена организационная структура Банка на примере филиала в городе Санкт-Петербург.

В организационной структуре можно выделить функциональные подразделения: линейные (осуществляют банковские операции, обслуживают клиентов) и штабные (не осуществляют банковских операций, напрямую не обслуживают клиентов, оказывают помощь линейным, планируют, контролируют их деятельность) - и внутренние структурные подразделения (подразделения, расположенные вне места нахождения филиала Банка и осуществляющие от его имени банковские операции, перечень которых установлен актами Банка России в рамках лицензий): доп. офисы и операционные кассы.

По состоянию на 1 января 2012 года Банк представлен 132 офисами обслуживания клиентов (103 на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и 29 за его пределами), в том числе:

- 18 филиалов;

- Дирекция по г. Ханты-Мансийск;

- 88 дополнительных офисов;

- 1 кредитно-кассовый офис;

- 24 операционные кассы вне кассового узла.

Помимо этого функционируют два представительства в г. Екатеринбург и г. Прага Чешской Республики.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2.1. Организационная структура ОАО «Ханты-Мансийский банк» филиал в городе Санкт-Петербург

2.2 Основные виды деятельности ОАО «Ханты-Мансийский банк»

2.2.1 Кредитование

ОАО Ханты-Мансийский банк относит кредитование к приоритетным операциям, и в процессе своей деятельности постоянно развивает его инструментарий и интенсивно укрепляет методологическую базу.

В 2011 году кредитование оставалось основным направлением деятельности Банка в области размещения денежных средств.

Политика Банка в области кредитования направлена на реализацию следующих основных принципов:

- обеспечение условий для увеличения масштабов деятельности Банка на кредитных рынках;

- использование механизмов кредитования для привлечения перспективных клиентов на комплексное обслуживание в Банк;

- удовлетворение потребностей клиентов Банка;

- оптимальное соотношение рисков и доходности, минимизация и диверсификация кредитных рисков Банка;

- делегирование кредитных полномочий филиалам Банка при сохранении централизованного управления и контроля.

В сложившихся экономических условиях приоритетными направлениями при кредитовании является развитие взаимоотношений с заемщиками - физическими лицами.

Также особое внимание уделяется развитию кредитования предприятий малого и среднего бизнеса, преимущество в тех филиалах Банка, которые располагаются в регионах с незначительными объемами промышленного производства и ограниченным кругом крупных и средних клиентов.

Кредитование структур Субъектов Федерации и муниципальных образований является важным направлением деятельности Банка. Целью в кредитовании указанных структур, а также участие в реализации инвестиционных, социальных, и иных программ региональных властей является привлечение наиболее крупных, «сетевых» и перспективных клиентов на комплексное обслуживание в Банке.

Кредитование физических лиц осуществляется преимущественно по следующим направлениям:

1: потребительское кредитование сотрудников крупных и средних клиентов Банка;

2: кредитование на покупку транспортных средств;

3: это развитие овердрафтного кредитования физических лиц по карточным счетам;

4: ипотечное кредитование.

2.2.2 Расчетные и кассовые операции

Под расчетными операциями ОАО «Ханты-Мансийский Банк» понимаются приказы -- поручения банковских клиентов на оплату товаров, работ, услуг, полученных от поставщиков, погашение задолженностей бюджету и Пенсионному фонду, а также зачисление на счета поступающих денежных средств от покупателей их продукции, работ и услуг. Кроме того, ОАО «Ханты-Мансийский Банк», являясь юридическим лицом, должен осуществлять различные расчетные операции по ведению собственной хозяйственной деятельности, проводить расчеты и платежи по поручению своих клиентов, в том числе межбанковские расчеты как внутри страны, так и с банками зарубежных стран.

Операции по безналичному расчетному обслуживанию клиентов, ежедневно выполняемые ОАО «Ханты-Мансийский Банк», занимают центральное место в его деятельности. Многократное увеличение числа хозяйствующих объектов в условиях рыночной экономики способствует увеличению объема безналичных расчетов.

Безналичные расчеты -- это денежные расчеты, проводимые путем записей по счетам в ОАО «Ханты-Мансийский Банк». При этом деньги списываются со счета плательщика и зачисляются на счет покупателя. Безналичные расчеты представляют собой погашение обязательств юридических лиц - клиентов ОАО «Ханты-Мансийский Банк» без использования денежных знаков.

Платежными инструментами расчетов являются:

1) платежные поручения;

2) векселя;

3) чеки;

4) инкассовые поручения о дебетовых списаниях в соответствии с законодательством (бесспорные и безакцептные списания);

5) аккредитивы;

6) пластиковые карточки.

Под расчётными операциям ОАО «Ханты-Мансийский Банк» понимается:

- исполнение приказов (поручений) клиентов банка:

1) об оплате работ, товаров, услуг поставщикам;

2) о погашении задолженности бюджету по налогам;

3) о погашении других задолженностей;

- зачисление на счета клиентов поступающих денежных средств;

- операции по ведению хозяйственной деятельности самого банка;

- межбанковские расчёты как внутри страны, так и с зарубежными странами.

Расчётные документы о переводе средств со счёта клиента на счёт другого лица действительны к предъявлению в ОАО «Ханты-Мансийский Банк» в течение 10 календарных дней, не считая дня выписки. Кредитные организации обязаны осуществить перечисление средств клиента либо зачисление средств на его счёт не позже следующего операционного дня после получения соответствующего документа. Расчётные документы предъявляются в ОАО «Ханты-Мансийский Банк» в количестве идентичных экземпляров, необходимом для всех участников расчётов, при этом первый экземпляр заверяется подписями руководителя и главного бухгалтера клиента и скрепляется оттиском печати.