Организация и учет ипотечного кредитования физических лиц на примере ФКБ "Далькомбанк"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Сегодня не один разговор о кредитах не обходится без упоминания ипотеки. Самое пристальное внимание этому направлению уделяют не только банки, но и правительство, парламент страны.

В настоящее время проблема приобретения жилья вполне актуальна. Следовательно, ипотека необходима и является важным элементом экономики. Жилье дорожает с каждым днем, накопить необходимую сумму в короткие сроки практически не возможно, а снимать квартиру становиться все накладнее. Да и чисто психологически, платить за арендуемые квадратные метры намного тяжелее, чем инвестировать в собственный дом. Для многих россиян ипотека может стать реальным выходом в этой сложной ситуации.

Конечно же, ставки еще далеки от тех, по которым на жилье занимают, например, европейцы, но и российский рынок не стоит на месте. К тому же, теперь стоимость кредита зависит не только от способа подтверждения дохода, но и от сроков. Более комфортным становиться процесс оформления ипотеки. Как и в других видах кредитования, существует возможность приобретения квартиры без первоначального взноса.

К тому же, при условии усовершенствования земельного законодательства в нашей стране появятся такие необходимые банковские услуги, как кредитование на покупку загородной недвижимости и земельных участков.

В очереди на улучшение жилищных условий стоят в среднем 4,5 млн. семей (19% общего количества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья 15-20 лет. Количество желающих улучшить жилищные условия - 31,6 млн. семей (61%).

Поэтому, решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики. Однако, как показывает анализ статистических данных за последние 10 лет, произошел резкий спад в области строительства, и это отразилось на обеспечении жильем населения.

Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращении недвижимости в работающий капитал, помогающий населению, особенно молодым семьям, получить жилье и землю. Предпринимателю увеличить долю производительно-используемого свободного капитала, землевладельцам финансировать покупку дополнительных участков земли и многое другое. Актуальность темы исследования. Решение социальных проблем является одной из приоритетных задач российского общества. Жилищный вопрос относится к числу наиболее острых для большинства населения страны, в этой связи ипотечное жилищное кредитование представляется не столько инструментом повышения платежеспособного спроса и фактором активизации жилищного строительства, сколько механизмом ускорения социально-экономического развития России. За прошедшие два десятилетия трансформации российской экономики произошло резкое сокращение темпов строительства нового жилья и старение имеющегося жилищного фонда. Это стало следствием разрушения существовавшей ранее плановой системы жилищного строительства и уменьшения влияния государства на процессы обеспечения населения доступным жильем. Однако мировой опыт свидетельствует, что государственное регулирование развития жилищной ипотеки является исключительно важным и способствует не только решению социальных задач, но и служит мощным импульсом безинфляционного увеличения потребительского проса на жилье и роста производства в смежных со строительством отраслях народного хозяйства. Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов очевидно недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики 4 механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки. Актуальность темы исследования. Решение социальных проблем является одной из приоритетных задач российского общества. Жилищный вопрос относится к числу наиболее «острых» для большинства населения страны, в этой связи ипотечное жилищное кредитование представляется не столько инструментом повышения платежеспособного спроса и фактором активизации жилищного строительства, сколько механизмом ускорения социально-экономического развития России. За прошедшие два десятилетия трансформации российской экономики произошло резкое сокращение темпов строительства нового жилья и старение имеющегося жилищного фонда. Это стало следствием разрушения существовавшей ранее плановой системы жилищного строительства и уменьшения влияния государства на процессы обеспечения населения доступным жильем. Однако мировой опыт свидетельствует, что государственное регулирование развития жилищной ипотеки является исключительно важным и способствует не только решению социальных задач, но и служит мощным импульсом безинфляционного увеличения потребительского проса на жилье и роста производства в смежных со строительством отраслях народного хозяйства. Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов очевидно недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки.

Предметом исследования данной дипломной работы является организация и учет ипотечного кредитования физических лиц на конкретном примере.

Объектом исследования, является Филиал Коммерческого Банка «Далькомбанк» Благовещенский.

Основными целями данной дипломной работы являются:

· раскрыть сущность ипотеки, охарактеризовать ее виды и правовое обеспечение;

· рассмотрение организации и учета ипотечного кредитования в России.

Для выполнения поставленных целей необходимо выполнить следующие задачи:

1. Раскрыть теоретические основы понятия «Ипотека»:

- выявить историю возникновения и развития ипотеки, а так же раскрыть понятие и сущность «Ипотечного кредитования»;

- ознакомиться с нормативно-правовым регулированием ипотечного кредитования в Российской Федерации, а также предложить возможные перспективы его развития;

- рассмотреть модели ипотечного кредитования, а также риски связанные с ипотечным кредитованием;

2. Воспроизвести сам процесс ипотечного кредитования на примере ФКБ «Далькомбанк» благовещенский:

- ознакомиться с историей появления, а также произвести анализ деятельности ФКБ «Далькомбанк» Благовещенский;

- рассмотреть, непосредственно, сам механизм выдачи ипотеки на приобретение жилья в ФКБ «Далькомбанк» Благовещенский при участии физического лица, а также отражение в бухгалтерском учете;

3. Произвести государственный мониторинг российских программ приобретения жилья:

- ознакомиться с региональными ипотечными программами;

- проанализировать альтернативные схемы жилищного финансирования;

- попытаться предложить пути усовершенствования ипотечного кредитования в Российской федерации.

Теоретической основой работы являются законодательные и нормативные акты, инструктивные материалы, журнальные статьи и Интернет. При написании дипломной работы были использованы материалы следующих авторов: Каменецкий М.И. «Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты)», …

Практической основой послужили личное дело физического лица (заемщика), а также бухгалтерские документы и отчетность коммерческого банка.



Глава 1. Теоретические основы ипотеки

1.1 История возникновения и развития ипотеки; понятие и сущность ипотечного кредитования

Считается, что термин «Ипотека» впервые был введен в 549 году до нашей эры архонтом Соломоном…

Тогда «Ипотекой» назывался камень или столб, установленные на краю владения, с надписью о том, что владелец этой недвижимости взял в долг под ее залог и в такой-то срок обязан долг вернуть.

Кстати, в России «заклад» появился в XIII веке. А в XVIII веке возникли и первые кредитные организации - это Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка, кредитовавшие купеческое и дворянское сословия под залог имений. Срок кредита - 1 год, но с 2-мя отсрочками и взиманием процентов вперед. Но уже в 1768 году, было учреждено по настоящему ипотечное кредитное учреждение - Государственный заемный банк. Взамен условий предыдущих банков, появились кредиты на 20 лет под 8% годовых.

Любопытно, что большому развитию ипотеки поспособствовала отмена крепостного права в 1861 году. Более 20 млн. крестьян должны были выкупить наделы. Государство предоставляло ссуду в размере 80% от стоимости земельного участка на 49 лет под 6 % годовых. Огромный спрос на ипотечные кредиты стимулировал появление частных кредитных организаций. С дальнейшим развитием ипотечного кредитования средний срок стал составлять около 40 лет, а кредитная ставка, например, в Крестьянском поземельном банке с 1906 года составляла 4%.

После 1917 года, по вполне понятным причинам, ипотеки как таковой не существовало, но были ЖСК. Срок кредитования 10-25 лет, ставка 0,5-2% годовых, доля кредита 60-80% от стоимости жилья.

В современной России ипотеке пришлось начинать фактически заново. Началось все с принятием Закона РФ от 04.07.1991г. № 1541-1 « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Этим законом устанавливался порядок передачи государственного жилья квартиросъемщика в частную собственность.

Первые попытки кредитовать под залог существующей недвижимости начались в ранние 1990-е годы. Срок 1 год с возможностью продления и ставкой до 36% годовых в долларах США. Проблему «не выселения» обходили через достаточно интересную схему: заемщик выписывался из своей квартиры, она переоформлялась в собственность банка, а с заемщиком заключался договор аренды с правом выкупа.

Становлению ипотеки способствовало принятие ряда законов, таких как Закон РФ от 29.05.1992 года № 2872-1 «О залоге» (где впервые появилось слово «ипотека»); Закон РФ от 24.12.1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (где были заложены основы системы ипотечного кредитования). Важной вехой стало принятие гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 года. В кодексе были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, основания для обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Знаковым стало принятие Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования» в январе 2000 года.

До принятия Концепции попытки государства организовать ипотечный рынок носили бессистемный характер: жилищные сертификаты, жилищные кредиты, субсидии и федеральные целевые программы. Концепция же определила стратегию развития ипотеки и совершенствования законодательной базы.

Ипотека (от греч. hypotheke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимого имущества (земли и строений) в качестве обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Также под ипотекой понимается закладная и долг по ипотечному кредиту.

Ипотека представляет собой систему ипотечного жилищного кредитования. Данная система призвана выполнять в процессе функционирования следующие функции:

- обеспечивать мобилизацию денежных средств на финансирование жилищных кредитов;

- предоставлять и обслуживать кредиты;

- осуществлять функцию инвесторов.

Термин «Ипотека» применяется в законодательствах различных стран для обозначения следующих правовых категорий:

· Залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита.

· Закладная (долговое свидетельство, подтверждающее права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству).

· Ипотечный кредит (денежная ссуда), выдаваемый заемщику кредитором под залог недвижимости.

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залог недвижимости)» № 102 от 16 июля 1998 года.

Система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) состоит из элементов:

1. Субъекты ИЖК.

К ним можно отнести: заемщика, кредитора, риэлтерские и страховые компании, инвесторов, правительство. Выше перечисленные субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов. Ипотечный рынок - рынок ипотечных ссудных капиталов, на котором происходит купля-продажа ипотечных облигаций, выпускаемых торгово-промышленными корпорациями и используемых для предоставления кредитов под залог недвижимости (Приложение 1).

2. Объекты кредитования.

Незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законном порядке - объект кредитования:

· Земельные участки;

· Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты бывают:

- ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся;

- ипотека жилых домов и квартир;

- ипотека земельных участков.

Ипотека не допускается в отношении:

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

Предприятие, в отношении которого возбужденно дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и описании, достаточным для идентификации этого предмета.

3. обеспечение кредита - гарантия.

Обеспечение кредита является гарантией возврата кредита. Возвратность ипотечного жилищного кредита обеспечивается регулярным получением дохода заемщика - это первичный источник погашения. Поскольку существует риск несвоевременного получения или неполучение дохода заемщиком, то банку необходим вторичный источник погашения кредита, то есть залог приобретаемой квартиры. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у залогодателя (заемщика).

Основным и чаще всего единственным обеспечением при ипотечном кредитовании является залог жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства. Между банком и заемщиком заключается договор, по которому залогодателем является заемщик, а банк - залогодержателем до момента полного исполнения заемщиком своих обязательств по возврату кредита и уплате процентов. При неисполнении залогодателем (заемщиком) своих обязательств, залогодержатель (кредитор) имеет право удовлетворить свои требования за счет стоимости заложенного имущества. В соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», квартира, приобретенная за счет кредита банка в собственность, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора ее купли - продажи.

Существует понятие «недостаток обеспечения кредита», то есть риск не возврата кредита в срок.

Риск о не возврате денежных средств по ипотечному кредиту присутствует как у заемщика (залогодателя), так и у кредитора (залогодержателя).

Все недостатки обеспечения возврата денежных средств по ипотечному кредиту, как для заемщика, так и для кредитора, указаны в Схеме №1 (Приложение 2).

В договоре об ипотеки должны быть указаны права, в силу которых имущество является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, а так же указанно наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое зарегистрировало эти права залогодателя.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеки с указанием его суммы, основания возникновения и срока использования.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, то в договоре об ипотеке должны быть указанны сроки соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Договор об ипотеке должен быть нотариально заверен и подлежит государственной регистрации.

При заключении договора об ипотеке, залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки. Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, либо изменений условий договора об ипотеке.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной в праве заключить следующее соглашение, предусматривающее:

· такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенной признается часть раннее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав.

· Такое изменение размера прав, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

В данном случае одновременно, с заявлением о внесении изменений в данные государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на закладную, находящуюся в его законном владении.

Закладная должна содержать:

1) Слово «Закладная», включенная в название документа;

2) Имя залогодателя и указание его места жительства, либо его наименование и указание места нахождения;

3) Имя первоначального залогодержателя и указание его места жительства, либо его наименование и указание места нахождения;

4) Название кредитного договора или оного денежного обязательства;

5) Имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

6) Указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой;

7) Название и достаточное идентификации описания имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

8) Денежную оценку этого имущества;

9) Наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

10) Указание на то, что имущество является предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования аренды;

11) Подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, так же и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

12) Сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке;

13) Указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в пункте 1-13, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспеченно ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершенствования сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России и перспективы его развития

Нормативно - правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса, что стало решающим шагом в развитии Российского Федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положение о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости.

В соответствии с ним: вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права.

Государственной регистрации подлежат:

- право собственности на недвижимое имущество;

- сделки с недвижимостью;

- ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление).

Создается единый банк информации в пределах регистрационного округа. Государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах) на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица. Государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита. В законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.). В связи с долгосрочным с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц; изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по курсу, так же приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГКРФ) применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести разрабатывающийся сейчас Федеральный закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». В последнее время действительно чрезвычайно большое внимание уделяется деятельности в направлении работы над этим законопроектом, которого давно все ждут, который сейчас находится на рассмотрении в Государственной Думе.

Федеральная комиссия участвовала в разработке этого закона на протяжении последних лет. Да, он действительно имеет достаточно давнюю историю. Более двух лет назад была начата работа по его написанию. Первое время это был правительственный вариант. Потом, в рамках работы в структуре Правительства, работа была сосредоточена на подготовке поправок к варианту, который был внесен депутатами Государственной Думы.

Законопроект чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. И без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать, однозначно не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, благодаря которой процесс такого перетока будет оптимально функционировать, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно, закон «Об эмиссионных ценных бумагах» имеет здесь первоначальное значение. Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Долгое время шла дискуссия о курсе ценных бумаг, который должен быть включен в процесс ипотечного кредитования, в процесс секъютиризации ипотечных кредитов. Было мнение максимально сузить такой круг, оставить один вид ценных бумаг. Была и противоположная точка зрения, которая сводилась к тому, что необходимо в законе закрепить максимально широкий спектр с тем, чтобы потом рынку дать возможность определиться, а потом уже внести изменения в законодательство на основе того опыта, который покажет рынок. По мнению Глазунова Д.А. (член ФКЦБ России), спектр, который в настоящее время определен в законопроекте, используется для секъютиризации ипотечного кредитования.

1.3 Модели ипотечного кредитования

Модели ипотечного кредитования обычно классифицируют по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов. Простейшая из этих моделей основана на использовании в качестве такого источника банковских депозитов. Модель называют традиционной.

Традиционная модель.

В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты на равнее со всеми прочими кредитами. Основным источником средств для этих кредитов являются привлеченные средства, то есть в первую очередь депозиты.

У ипотечных кредитов есть целый ряд специфических особенностей и соответственно, занимаясь этим бизнесом банки, несут специфические риски.

Основным риском при ипотечном кредитовании является кредитный риск, т.е. заемщик может не вернуть своевременно и полностью взятые в кредит средства.

Величина риска не возврата кредита оценивается по двум факторам - достаточности дохода заемщика для того, чтобы осуществлять ежемесячные выплаты в погашении кредита и по его кредитной истории.

Значительный риск при традиционной модели ипотечного кредитования является процентный: риск изменения процентных ставок на рынке. Поскольку ипотечные кредиты всегда долгосрочные, то вероятность этого очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то банк продолжает получать от заемщиков выплаты, по ипотечным кредитам исходя из этой ставки, под которую он их выдал, но процентную ставку по вкладам и депозитам банк вынужден увеличить.

Если банк не повышает ставки по депозитам, то вкладчики просто забирают средства и вкладывают их туда, где они могут получить доходность на рыночном уровне. Если он повышает ставки по депозитам, то его моржа уменьшается и в некоторых случаях становиться отрицательной.

Единственным радикальным способ управления процентным риском в рамках традиционной модели является применение переменных процентных ставок по ипотечным кредитам.

Однако, этот механизм очень рискован и в странах с неустойчивой экономикой применяться, не может. Существует более сложный механизм индексации процентных ставок, основанный на системе двойных индексов. При ежемесячном использовании этого механизма производят параллельно два пересчета ежемесячных выплат по ипотечному кредиту: один - по изменению рыночных ставок, а другой - по изменению рыночного индекса заработной платы.

К недостаткам в данном механизме следует отнести его сложность и риск возникновения отрицательной амортизации.

Но, не смотря на все ее недостатки, традиционная модель достаточно широко используется в странах со стабильной экономикой.

Модель ипотечных операций.

Облигации с ипотечным покрытием - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на получение от эмитента номинальной стоимости облигаций в предусмотренный срок; она обеспечивается ипотечным покрытием, а доходом является процент (дисконт).

Около 20% от общего объема ипотечного кредитования в Западной Европе осуществляется по следующей системе, которая используется в качестве источника средств на депозиты и ресурсы организаций, действующих на фондовом рынке, которые заинтересованы в долгосрочном инвестировании.

Для получения средств этих инвесторов банки продают на фондовом рынке ипотечные облигации. Ипотечные облигации - это также банковские облигации, отличающиеся одной важной особенностью: обеспеченье конкретными активами - ипотечными кредитами и заложенной по этим кредитам недвижимостью.

В случае банкротства Коммерческого Банка эти активы выделяются и используются для гашения обязательств перед держателями ипотечных облигаций.

Признаков того, ч то модель ипотечных облигаций более конкурентоспособна, чем традиционная модель - пока нет. Несмотря на свою долгую историю, она достаточно мало распространена, 85% объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна - Дания, Швеция, Германия.

Модель вторичного ипотечного рынка.

Эта модель чаще всего называется американской. Идея ее заключается в том, что, выдав кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту, в сущности, может про него просто забыть.

Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и продает их инвесторам в виде MBS - ценных бумагах обеспеченной ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, то есть предоставляет страховку от кредитного риска.

Модель вторичного риска используется очень широко, но только в одной стране мира - США. Объемы применения этой модели в других странах ничтожны.

Контрактно - сберегательная модель.

Эта модель предполагает получение средств за счет создания системы целевых депозитов.

Потенциальный заемщик - клиент банка заключает с банком контракт. Согласно этому контракту, клиент берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит некую оговоренную сумму. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после завершения клиентом накопления предоставит ему ипотечный кредит.

Основным принципом этой модели является следующее: любой заемщик - это бывший вкладчик, а любой вкладчик получает право стать заемщиком.

Процентная ставка по депозитам и по кредитам фиксирована и не зависит от рыночной ставки.

Контрактно - сберегательная модель может существовать в открытой и закрытой форме. Открытая форма характерна тем, что накопление и кредитование осуществляется в обычном универсальном банке, в котором создается выделенная система учета для Контрактно - сберегательных пассивов и активов.

При закрытой форме создается специальная Контрактно - сберегательная организация - специализированный банк, занимающийся исключительно привлечением целевых доходов и выдачи кредитов бывшим вкладчикам.

У Контрактно - сберегательной модели есть одна особенность, решая проблему отсутствия в банках долгосрочных и дешевых источников средств, она одновременно позволяет минимизировать кредитный риск.

У Контрактно - сберегательной модели есть серьезные недостатки:

1. Данная модель очень неудобна для клиентов. Клиентов не может получить кредит, когда этого требуется, он должен сначала несколько лет ждать, осуществляя накопления.

2. Требования обеспечения активов и пассивов по срокам и суммам приводит к тому, что получить кредит может примерно на тот же срок, в течение которого копил средства, и примерно на накопленную им сумму.

То есть, пользуясь этой моделью, клиент может сохранить срок, требующийся ему для накопления средства на покупку квартиры в 2 раза по сравнению с тем, сколько ему бы пришлось бы копить «в чулке».

1.4 Риски, связанные с ипотечным кредитованием

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается, прежде всего, в следующем:

· Долгосрочный характер кредита;

· Обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

· Способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита;

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующее: кредитный риск; риск процентных ставок; риск ликвидности.

Кредитный риск - это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить следующее:

1. Уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения.

2. Социально - экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточного платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30% и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога).

Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости.

Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита.

Во-вторых, правильная оценка стоимости кредита - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли - продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

· Контроль за качеством предоставляемых кредитов;

· Распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБРФ и внутренними инструкциями банка;

· Создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

· Своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

· Разработка программ по возврату кредитов.

Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологий и т.д. А в том чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затратам с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства).

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). риск процентной ставки - это риск, когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам.

Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связанно с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновение ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций.

Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средствах.

Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.

Итак, несмотря на то, что и недвижимость сейчас дорога , и ипотечные кредиты нынче недешевы, эта область медленно, но верно развивается. И сели не откладывать жизнь на завтра, то свою квартиру можно приобрести уже сегодня. В этом и заключается самый главный позитивный момент. Можно надеяться, что ипотечное кредитование со временем станет по - настоящему эффективно работающим инструментом, который позволит россиянам приобретать метры собственного жилья.



2. Процесс ипотечного кредитования на примере ФКБ «Далькомбанк» Благовещкенский

2.1 История развития и основные цели создания филиала коммерческого банка «Далькомбанк» Благовещенский

Филиал коммерческого банка «Далькомбанк» Благовещенский открылся 22 августа 2000 года на основании решения Совета директоров ОАО «Далькомбанк».

Филиал представляет собой обособленное подразделение. Он от имени головного банка осуществляет все банковские операции, предусмотренные лицензиями Центрального банка Российской Федерации, выданные ОАО «Далькомбанк».

Одними из основных целей создания нового филиала в Амурской области являлись:

- расширение географии работы ОАО коммерческий банк «Далькомбанк»;

- привлечение новых клиентов, оптимизация денежных потоков клиентов Хабаровского края и Амурской области.

Обслуживание клиентов филиал коммерческого банка «Далькомбанк» Благовещенский начал 26 апреля 2001 года, а выдача первого кредита совершена 1 июня 2001 года.

С первых дней деятельности специалистами филиала проводится работа по привлечению клиентов на обслуживание в банк и вхождение филиала в сферу банковских услуг города Благовещенска и Амурской области.

Количество предприятий и организаций, открывающих расчетные счета в ФКБ "Далькомбанк" Благовещенский, неуклонно увеличивается. Так на 1 сентября 2001 года было открыто 62 расчетных счета, на начало 2002 г. открыто 100 расчетных счетов, на начало 2003 г. открытых счетов было 203, на начало 2005 года - 320, а к концу 2007 года количество счетов предприятий и организаций находящихся на расчетно-кассовом обслуживании в ФКБ "Далькомбанк" Благовещенский достигло 650.

Населению г. Благовещенска и области филиал предлагает наиболее выгодные в регионе условия размещения денежных средств. Открыто около 35000 счетов физических лиц.

Организационная структура и штат филиала утверждены президентом ОАО коммерческий банк «Далькомбанк» и включает в себя следующие основные подразделения:

- кредитно - финансовый отдел;

- бухгалтерию;

- отдел по работе с корпоративными клиентами;

- отдел по обслуживанию физических лиц и операций по картсчетам;

- юридический отдел;

- отдел программного обеспечения;

- отдел экономической безопасности;

- кассу;

- хозяйственный отдел.

Схематически организационная структура филиала представлена в приложении А.

Кредитно-финансовый отдел многофункциональный. Его основными задачами являются: организация эффективного размещения ресурсов; управление ликвидностью; комплексный анализ деятельности филиала; реализация кредитной политики банка; проведение маркетинговых исследований финансовых и товарных рынков в городе и области; формирование полной и достоверной информации о деятельности филиала и предоставление отчетности надзорным органам и внешним пользователям.

Основные функции бухгалтерии: контроль за соблюдением всеми отделами филиала положений учетной политики и правильностью осуществления бухгалтерских проводок; осуществление сверки и формирование баланса, оборотной ведомости, ведомости остатков, бухгалтерских журналов; составление ежемесячной, ежеквартальной и годовой отчетности банка.

Отдел по работе с корпоративными клиентами занимается:

- осуществлением операций по межфилиальным расчетам;

- обслуживанием юридических лиц по расчетным рублевым и валютным счетам;

- операциями с депозитами юридических лиц.

Основными задачами отдела по обслуживанию физических лиц и операций по картсчетам являются:

- осуществление операций с депозитами;

- осуществление переводов денежных средств без открытия счета;

- обслуживание и контроль клиентов в системе «Western Union», а также эмиссия и обслуживание пластиковых карт системы «Золотая корона».

Юрисконсульт филиала следит за корректностью составления всех банковских документов с юридической стороны, представляет банк на различных заседаниях и встречах с клиентами.

Работники отдела программного обеспечения обеспечивают бесперебойную работу автоматизированной банковской системы.

Основными задачами отдела экономической безопасности являются: контроль за соблюдением работниками банковской тайны, обеспечение охраны банковских помещений в рабочее и нерабочее время, согласование заключений о выдаче кредитов.

Одним из подразделений филиала является касса. Ее основными задачами являются: осуществление операций с денежной наличностью.

Хозяйственный отдел отвечает за: обеспечение порядка и чистоты в помещении и на рабочих местах; обеспечение специалистов филиала всеми необходимыми канцелярскими и иными принадлежностями, необходимыми в работе; транспортные услуги.

Филиал в своей деятельности руководствуется действующим законодательством Российской Федерации, нормативными актами Центрального банка Российской Федерации, Уставом, приказами и распоряжениями Президента ОАО «Далькомбанк», положением «О Благовещенском филиале открытого акционерного общества «Дальневосточный коммерческий банк».

Положение «О Благовещенском филиале открытого акционерного общества «Дальневосточный коммерческий банк» утверждено 26 декабря 2000 года.

Филиал считается открытым с момента письменного уведомления об этом территориальных учреждений банка России по месту нахождения ОАО «Далькомбанк» и по месту открытия филиала. При открытии филиала на его имя был открыт корреспондентский субсчет в расчетно-кассовом центре территориального учреждения Центрального банка Российской Федерации по месту нахождения филиала.

Филиал имеет круглую печать, штамп, использует фирменный знак общества.

Ответственность за деятельность филиала несет ОАО «Далькомбанк», так как филиал не является юридическим лицом.

Филиалу предоставляется право совершать следующие банковские операции:

- привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);

- размещение привлеченных во вклады средств физических и юридических лиц на условиях срочности, платности, возвратности;

- открытие и ведение банковских счетов юридических и физических лиц;

- осуществление расчетов по поручению физических и юридических лиц, в том числе банков-корреспондентов по их банковским счетам;

- инкассация денежных средств, векселей, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание физических и юридических лиц, в том числе банков- корреспондентов;

- купля-продажа иностранной валюты в наличной и безналичной формах;

- осуществление переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов).

Филиал, помимо перечисленных выше банковских операций, вправе осуществлять следующие сделки:

- приобретение права требования от третьих лиц, исполнения обязательств в денежной форме;

- доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами;

- осуществление операций с драгоценными металлами в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- лизинговые операции;

- оказание консультационных и информационных услуг.

Филиал имеет право осуществлять профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг в соответствии с федеральными законами и лицензией общества - профессионального участника рынка ценных бумаг.

Банковские операции и сделки осуществляются в соответствии со специальными лицензиями и разрешениями в рублях и в иностранной валюте.

Филиал не вправе заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.

Имущество филиала формируется за счет средств общества, передаваемых филиалу, и из прибыли от текущей деятельности филиала. В состав имущества входят здания, сооружения, оборудование, другие материальные ценности, ценные бумаги, денежные средства в рублях и иностранной валюте, права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, права пользования зданиями, сооружениями и оборудованием, а также иные имущественные права.

Кредитные ресурсы филиала формируются за счет:

- средств клиентов на счетах;

- средств, предоставленных (перераспределенных) головным банком;

- других привлеченных средств.

Прибыль филиала является прибылью головного банка, и после уплаты налогов и обязательных платежей в бюджет в соответствии с действующим законодательством используется в порядке, определяемом Правлением головного банка.

Органами, координирующими работу филиала коммерческого банка «Далькомбанк» Благовещенский являются: Совет директоров, Президент и Правление ОАО «Далькомбанк».

Совет директоров решает вопросы открытия, закрытия филиала.

Правление утверждает положение о филиале, а также изменения и дополнения к нему; устанавливает размеры, формы и порядок наделения филиала материальными средствами, в том числе финансовыми активами; назначает аудиторов филиала; определяет основные направления и условия деятельности филиала, утверждает планы и отчеты об их выполнении; утверждает годовые отчеты по результатам деятельности филиала, а также определяет порядок распределения прибыли или убытков филиала; решает иные вопросы, отнесенные Уставом общества к компетенции Правления общества.

Президент выдает доверенности директору и заместителю директора филиала, в случае необходимости другим работникам филиала; утверждает общий фонд оплаты труда работников филиала и размеры средств, выделяемых на премирование работников филиала, заработную плату директора и главного бухгалтера филиала, их заместителей; принимает и увольняет директора и главного бухгалтера филиала, их заместителей, решает вопросы о применении к ним мер поощрения и взыскания; утверждает должностные обязанности директора и главного бухгалтера филиала, их заместителей; осуществляет иные функции по поручению общего собрания акционеров, Совета директоров банка, Правления, кроме отнесенных к их исключительной компетенции.

Во главе филиала коммерческого банка «Далькомбанк» Благовещенский стоит директор, который издает приказы и распоряжения по вопросам деятельности филиала на основе и в соответствии с решениями общего собрания акционеров, Совета директоров банка, Правления и Президента ОАО «Далькомбанк»; обеспечивает сохранность имущества филиала; распоряжается в пределах своей компетенции имуществом филиала; представляет интересы общества в отношениях с предприятиями любых организационно-правовых форм, органами государственной власти и управления, судебными органами; контролирует выполнение должностных обязанностей работниками филиала, соблюдение ими трудовой дисциплины и так далее.