Ипотечное кредитование в РБ

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Как показывает мировой опыт, важнейшим условием выхода из социально-экономического кризиса любой страны является рост жилищного строительства. С проблемами стимулирования экономики сталкивались в свое время многие развитые страны, организовавшие в последствии эффективно отлаженные системы ипотечного кредитования. В этом отношении целесообразно упомянуть Германию. После окончания второй мировой войны ее экономика представляла собой жалкое зрелище. Кроме того, перед правительством Германии стояла беспрецедентная по остроте жилищная проблема. В этих условиях программа развития жилищного ипотечного кредитования, принятая правительством, дала возможность убить двух зайцев одновременно - возродить экономику, возводя жилье.

Ипотечное кредитование помогает не только решить важную социальную проблему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвестиционную активность, способствует развитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, формирует класс мелких собственников, создает дополнительные рабочие места и, следовательно, уменьшает социальную напряженность в обществе. Эти и другие эффекты ипотеки делают очевидной необходимость создания системы ипотечного кредитования также и в странах с переходной экономикой, поскольку во многих случаях механизм влияния ипотеки на экономику положительным образом воздействует на решение проблем переходного периода.

После распада социалистической системы в Европе создание отлаженного механизма ипотечного кредитования характерно и для стран бывшего соцлагеря. Польша, Венгрия, Чехия, Словакия, Латвия избрали для себя одноуровневую модель. За три года (1995-1998) в этих странах были созданы правовые основы для выпуска в обращение закладных листов, а в Венгрии и Польше - еще и для деятельности ипотечных банков. На законодательство этих стран оказал большое влияние немецкий закон «Об ипотечных банках» от 19.12.1990. [20]

Таким образом, проблема развития ипотечного кредита, по-моему, является одной из наиболее актуальных в настоящее время и для Республики Беларусь. С целью изучить преимущества ипотечного кредитования, специфику и проблемы его организации, на мой взгляд, целесообразно рассмотреть опыт стран, имеющих на сегодняшний день развитый рынок ипотечного кредитования, например, США и Германии. Также одной из основных задач работы является рассмотрение проблем, и перспектив и необходимых условий для развития ипотечного кредита в Республике Беларусь.

1. Ипотека как вид кредитования. Сущность и значение ипотечного кредита

Залогу недвижимости принадлежит главная роль как в структуре инвестиционных инструментов, так и в структуре жилищного финансирования, основой которого в свою очередь является ипотечное кредитование. Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит) и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости.

Залог может служить обеспечением многих обязательств (законодательства разных стран предусматривают свои обязательства), однако в основном залог недвижимости является обеспечением кредитного договора. Более того отличительная черта залога недвижимости во многих странах - четко оговариваемая конкретная цель кредитования, а именно: практически всегда залог недвижимости используется для приобретения недвижимости. Необходимо отметить еще одну деталь: несмотря на то, что законодательства большинства стран допускают залог иной недвижимости (некредитуемой), тенденции последнего времени - соответствие объекта залога и объекта кредитования.

Целенаправленная жилищная политика, которая дает огромный инвестиционный эффект, широко проводится в США и ряде других стран (в частности, в Японии, во Франции). Такая инвестиционная политика проводится в основном через льготное налогообложение приобретения новой (построенной) недвижимости, являющейся единственной недвижимостью заемщика.

Следует отметить также одновременное применение (например, в США) ипотеки объект залога которой не соответствует объекту цели ипотеки (т.е. ипотека обеспечивает залог другой (неприобретаемой) недвижимости. Такая ипотека носит название «обеспеченная закладная».

Основной смысл долгосрочного залогового кредитования в том, что оно расширяет финансовые и временные возможности собственника частного или арендного жилья, дает стабильный и постоянный доход кредитору, а также делает саму финансовую систему более твердой благодаря залогу, который представляет собой реальный стабильный актив.

Рассмотрим основные преимущества ипотечного кредитования для заемщика, которые заключаются в возможности:

- приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита при отсутствии необходимых средств на покупку только за собственный капитал;

- применения различных схем финансирования, включая ипотечные с различной комбинацией оплаты кредита и сроков кредитования;

- долгосрочные выплаты ипотечного кредита (по желанию заемщика);

- продажи заемщиком недвижимости, отягощенной залогом, как с этим залогом, так и путем переноса существующего залога на новую (вновь приобретаемую) недвижимость;

- льготного налогообложения (во многих странах). При этом необходимо отметить огромную роль налоговых льгот в увеличении количества ипотечных кредитов;

- извлечение заемщиком прибыли - разницы между доходом недвижимости и платой за кредит, т.к. эта разница практически всегда положительна;

- получение прибыли от сэкономленного (на ипотечном кредите) капитала и вложения его параллельно в другие доходные активы - акции, облигации и т.д.

Рассмотрим теперь привлекательные черты ипотечного кредита в нормальных экономических условиях с точки зрения банков. Можно выделить следующие основные преимущества:

- надежное обеспечение ссуды недвижимостью снижает вероятность убытков;

- долгосрочный характер кредитования избавляет банк от присущих краткосрочным ссудам частых переговоров и проверок платежеспособности потенциальных заемщиков;

- закладные, выданные в качестве обеспечения кредитов, банк может реализовать на вторичном рынке, высвобождая тем самым кредитные ресурсы для предоставления других кредитов.

Вместе с тем при ипотечном кредитовании у банка могут возникнуть следующие сложности:

- с этим кредитом связана необходимость держать в штате банка специалистов по оценке недвижимости либо постоянно обращаться в специализированные организации по ее оценке, что существенно повышает издержки банка;

- при неразвитости вторичного рынка закладных выдаваемые на 20-30 и более лет кредиты означают весьма продолжительное отвлечение средств банка из оборота;

- преимущественно долгосрочный характер ипотечного кредита повышает вероятность ошибки при определении уровня процента по этим кредитам. При росте рыночных процентных ставок свыше процента, установленного по ипотечным кредитам, банк может понести большие убытки;

- немаловажным фактором является и то, что в основе финансовой устойчивости системы ипотечного кредитования должны лежать возможности кредитополучателя аккумулировать необходимые средства для первоначального платежа на строительство (приобретение) жилья и его платежеспособность, позволяющие своевременно и в полной сумме погасить полученные кредиты.

Основные составляющие (параметры) договора ипотечного кредитования.

Основными составляющими ипотечного договора являются процентная ставка, сумма (размер) кредита, срок кредитования. Несомненно, существенным условием кредитного договора является также предмет залога, его цена и стоимость (оценка), так как размер кредита, срок процентная ставка самым непосредственным образом зависят от предмете ипотеки (залога). По мнению М. Фридмана, именно цена недвижимости является «нервной системой» жилищного рынка, так как, несомненно, рыночный механизм образования стоимости и цены недвижимости непосредственно формирует и регулирует инвестиционные и ипотечные инструменты, ставки, систему управления, инвестиции и т.д. [21]

Рассмотрим роль процентной ставки и ее зависимость от внешних факторов.

Процентная ставка - это цена, стоимость кредита - это средства, которые заемщик выплачивает за предоставленный ему кредит. Процентной ставкой принято называть годовую процентную ставку, следовательно, месячная процентная ставка равняется годовой, деленной на 12. А полная плата за кредитные услуги в период кредитования складывается из суммы годовых оплат за стоимость кредита.

Кредитная ставка зависит от многих рыночных составляющих. В частности, в стоимость кредита в первую очередь вкладывается стоимость приобретения финансовых средств кредитующей стороной - депозиты, займы у других банков, а также процентная ставка по ценным бумагам, которые будут выпущены на основе выданных кредитов.

Ставка по кредиту зависит во многом от степени риска, который в свою очередь определяется условиями кредитования, видом стоимостью и состоянием недвижимости, первичным взносом, а также суммой кредита, сроками кредитования доходами заемщика, видом страхования и т.д.

Например, в США в настоящее время цена долгосрочного кредита сильно варьирует - от 7-8 до 17-20%. Причем процентная ставка по субсидированным федеральным кредитам, застрахованным федеральной жилищной администрацией и предоставляемым частными кредитными институтами семьям, подавшим заявки на участие в этой программе - минимальная, устанавливается американским правительством. [21]

Поскольку ипотечное кредитование является самостоятельной областью кредитования, имеющей существенные отличия от других видов банковских кредитов в силу долгосрочной природы и огромной значимости для заемщика (так же, как и самой недвижимости), значительных рисков, применения специфических инструментов кредитования, необходимости правильной оценки залога и т.д., остальные основные параметры кредита - срок кредитования и сумма кредита - также устанавливаются исходя из стоимости недвижимости, доходов заявителя, суммы первичного взноса, выбора ипотечной технологии (инструмента), необходимости страхования (гарантийные и иные виды), положенных заемщику льгот и субсидий, а также, что существенно, принятых ипотечных стандартов.

То есть основные параметры ипотечного кредита взаимозависимы, на них непосредственно влияют основные условия кредитования.

В целом, например в США, структура ипотечных кредитов по срокам кредитования выглядит следующим образом: примерно 10% кредитов выдаются на 10 лет, 40% - на 15 лет, 50% - на 20-30 лет. В Швейцарии ипотечные кредиты выдаются на срок до 100 лет - так называемый «переходящий по наследству» кредит. [3] Причем сроки кредитования зачастую значительно сокращаются за счет применения специальных ипотечных инструментов, предусматривающих ускоренную амортизацию кредитов или договорные пункты о праве досрочных выплат.

Следует отметить, что договором могут вводиться различные ограничения на заложенное имущество, в частности может оговариваться неиспользование заложенного имущества для операций повторного залога, а также непереводимость ипотечного кредита.

Дополнительно в ипотечном договоре могут устанавливаться и другие ограничения и условия, в частности различные обязательства. Это могут быть договоренности о возможности пропуска одного или нескольких платежей по кредитному долгу или о небольших переплатах амортизационных взносов по времени, возможности юридической передачи собственности вместе с кредитом или перевода данного кредита на новую недвижимость. В договоре может предусматриваться возможность изменения инструмента и кредитной ставки, пересмотра стоимости недвижимости и кредита с правом его рефинансирования. В то же время договор может включать требование кредитором досрочного погашения кредита, а также пересмотра условий при уменьшении стоимости недвижимости и т.д.

2. Основные модели (схемы) ипотечного кредитования. Одноуровневая модель (на примере Германии)

В одноуровневой модели ипотечного кредитования только кредитор и заемщик связаны ипотечным кредитом. Схематично можно обозначить ее «заемщик-кредитор». Эта кредитно-финансовая схема характерна практически для всех кредитных институтов: для ипотечных банков, ссудно-сберегательных ассоциаций, взаимно-сберегательных банков, различных кредитных союзов и т.д. Она успешно работает во всем мире уже в течение нескольких столетий. Суть этой инвестиционной схемы, которая в свою очередь может включать большое число инвестиционных технологий, в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. Кредитное учреждение само получает все выплаты по ипотечному кредиту и само гасит кредит.

Рассмотрим технологию одноуровневой финансовой схемы - так называемой континентальной модели ипотечного кредитования (характерной для многих стран Центральной Европы), а также функции кредитных учреждений одноуровневой системы жилищного инвестирования на примере немецких инвестиционных учреждений.

Ипотечное кредитование успешно развивалось в Германии в течение нескольких веков. В настоящее время ипотечные банки со своей финансовой инфраструктурой представляют собой высокоразвитую систему долгосрочного кредитования. К концу 60-х годов в нее входило более 40 ипотечных банков, включая 14 государственных. Кроме того, существуют 13 региональных земельных стройсберкасс, которые являются отделениями земельных банков. [3]

Небольшое число крупных банковских и иных кредитных институтов компенсируется множеством мелких. В Германии существует разветвленная сеть филиалов и дочерних учреждений крупных ипотечных банков.

Институциональная структура кредитной системы Германии и доля ведущих кредитных институтов в жилищном финансировании в настоящее время имеет следующий вид:

Стройсберкассы (34 единицы) 27,2%

Сберкассы 25,8%

Ипотечные банки 24,7%

Иные кредитные учреждения (кредитные товарищества, 22,3%

страховые общества и т.д.) [20]

Необходимо отметить, что ипотечным кредитованием в последнее время очень активно стали заниматься крупные коммерческие банки-монополисты - гроссбанки, многие из которых создают свои ипотечные банки или приобретают доли участия в ипотечных кредитных институтов. В последнее время гроссбанки осуществляют ипотечное кредитование в очень больших объемах.

Немецкую одноуровневую схему ипотечного кредитования можно разделить на две подсхемы или два общих типа институтов долгосрочного кредитования в зависимости от участия заемщика в организационно-правовой форме и технологии формирования кредитных ресурсов (а соответственно и степени открытости финансовому рынку): классическая континентальная модель - собственно ипотечные банки и ссудно-сберегательнае учреждения.

Классическая континентальная модель.

Основной тип кредитного института этой инвестиционной схемы - ипотечный банк. Рассмотрим работу ипотечного банка в Германии.

Проблема ресурсного обеспечения ипотечного кредитования - одна из основных постоянных проблем всех кредитных институтов. Формирование ресурсов в этой подсхеме происходит по классической инвестиционной модели. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки всегда используют различные дополнительные схемы для их привлечения. В частности привлекаются краткосрочные ресурсы - «короткие деньги», это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства; долгосрочные ресурсы - «длинные деньги», полученные за счет долгосрочных займов, а также продажи собственных ценных бумаг: облигаций, сертификатов, закладных листов и других, обеспеченных выданными этими же банками кредитами. Здесь следует отметить, что для среднего специального кредитного института характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, а затем следуют привлеченные средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.

Закладные листы выпускаются в различных купюрах сроком на 10-25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг - 30 лет). Закладные листы могут быть либо на предъявителя (в основном мелкокупюрные бумаги), либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Маржа, как правило, составляет всего около 0,25%. Выпуская ценные бумаги ипотечный банк продает их через другие кредитные и финансовые учреждения, в основном с коммерческим, с бонификацией (со скидкой), т.е. Ниже их номинальной стоимости на несколько процентов. [3]

Закрытость этой схемы заключается в том, что главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним. В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк, исходя лишь из собственных интересов и экономической ситуации.

Именно этим, а также возможностью в достаточно большой степени выдерживать соответствие активов и пассивов банка данная система кредитования в целом отличается от американской. Несомненно немецкая технология обладает большой надежностью, что позволяет значительно снизить банковский процент, т.е. удешевить кредит.

Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. В частности большинство технологий лишь после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществить досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом кредитный институт страхуется от недополучения прибыли или непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре, исходя из применяемого инструмента.

В общем, сроки кредитования в Германии значительно меньше, чем в США, - кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по различным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет как бы два кредита, которые он гасит последовательно, - кредит сбербанка погашается в течение первых 12-14 лет и лишь затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов). [3]

Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанк, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и другие, объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование:

- в более гибкой форме и более качественно;

- происходит значительное снижение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования;

- облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких как страхование, оценка, регистрация и т.д. При этом благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного кредитования, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надежность такого кредита.

Благодаря классической схеме работы с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности ипотечные банки такого типа широко распространены во многих странах - Германии, Франции, Испании, Израиле, странах Северной Европы и др.

2.1 Ссудно-сберегательные учреждения

Исторически сложилось, что в ссудно-сберегательных институтах заемщик является одновременно учредителем. То есть при нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов на инвестиционных рынках кредитные институты подключают как классической технологии образования кредитных фондов личные внутренние системы накопления части инвестиционного капитала самим заемщиком. При этом процесс накопления, а главное, участия заемщика в образовании и работе кредитного учреждения служат дополнительной гарантией будущего кредита.

Рассмотрим работу ссудно-сберегательных институтов на примере очень популярных в последнее время в Германии строительно-сберегательных касс (ССК), создаваемых многими действующими банками, а также существующих независимо. В ССК предполагается некая финансовая автономность и замкнутость (самоорганизация, самодостаточность и самоконтроль). При этом кредитование, несомненно в меньшей степени зависит от рынка капиталов и, в частности от действующих рыночных ставок, так как система позволяет устанавливать собственные депозитные и кредитные ставки, компенсируя последние за счет низких ставок по депозитам. Ставки как накопления, так и кредитования обычно фиксированы и не меняются в течение всего срока договора. Ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5%, ставка по ссуде - от 4,5 до 8,5%. Выплаты кредита также фиксированы, равномерны. [13]

Кредитные ресурсы формируются непосредственно самими заемщиками по принципу кассы взаимопомощи за счет контрактных сбережений - постепенного накопления первичного капитала, являющегося обязательным условием для выдачи ссуды. Ежемесячно вкладчик немецкой ССК выплачивает установленные заключенным контрактом взносы. После того, как сумма вклада достигнет 40-50% договорной (обычно при оговоренном минимальном сроке накопления), вкладчик может получить стройсберссуду на 10-18 лет.

В Германии широко развито государственное субсидирование. После выполнения условий первого этапа контракта - этапа сбережений государство выплачивает вкладчику субсидию до 10% стоимости кредита. Ее размеры зависят от суммы и периода накопления, дохода семьи, стажа работы количества детей и т.д. Субсидия может выплачиваться также на других этапах накопления и финансирования. Существует и другая государственная помощь, в частности в погашении кредита, а также процентные и налоговые льготы и т.д. Достаточно широко применяется субсидирование ипотечных кредитов предприятиями, на которых работают заемщики, также осуществляемое в различных вариантах.

По методу контрактных сбережений, применяемому немецкими стройсберкассами (методу стройсберконтрактов или стройсберссуд), за период с 1948 по 1993 год было профинансировано 75% всего строящегося жилья. В целом с помощью данной системы было приобретено 12 млн единиц жилья. Сегодня 19 млн граждан Германии являются владельцами одного или нескольких контрактов стройсбережений. [16]

Однако данная система имеет довольно много отрицательных факторов: в частности, небольшие сроки кредитования, обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению, очередность заемщиков в получении кредитов и т.д. особо необходимо отметить сложность для кредитных институтов сохранения финансовых средств при единых установленных ставках в сильно меняющихся экономических условиях. Но сосредоточение всей финансово-технологической цепочки в одних руках и максимальная возможность данной относительно замкнутой системы стабильно функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка являются доминирующими положительными факторами, в общем компенсирующими все ее недостатки. Более того, финансовый и правовой механизмы работы таких институтов достаточно просты, поэтому данная инвестиционная система легко вписывается практически в любое правовое поле, а также свободно адаптируется в имеющихся кредитных и финансовых институциональных системах за счет относительной самодостаточности и экономической самостоятельности без необходимости создания сложной инфраструктуры.

Собственно, именно поэтому ссудно-сберегательные учреждения широко распространены во всем мире. Аналогичные схемы жилищного финансирования широко применяются также во Франции, Англии, Австралии, Канаде, США и др. В Англии и Австралии это, в основном, строительные общества, во Франции - учреждения взаимного кооперативного кредита, в США - ссудно-сберегательные ассоциации и кредитные союзы. В последнее время опыт работы ССК начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы, в том числе в Польше, Румынии, Чехии, Венгрии и других странах в связи с экономическими преобразованиями.

2.2 Двухуровневая (американская) модель

Двухуровневая модель ипотечного кредитования характерна для США и некоторых стран Западной Европы.

Отличие данной модели от классической заключается в решении извечной основной проблемы кредитных институтов - проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования, которая своеобразно решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов. (Наглядно решение проблемы кредитных фондов первой и второй моделей показано на рис. 1-3 в приложении).

В данной схеме первичные кредиторы, образуя нижний уровень ипотечного кредитования, являются всего лишь финансовыми посредниками.

В странах с развитой инфраструктурой кредитно-финансового рынка, в частности в США, дополнительно к первичному ипотечному рынку (условное обозначение рынка ипотечных кредитов, где они выдаются) используется вторичный рынок ипотечных кредитов. На вторичном рынке вращаются проданные ипотечные кредиты или секьюритизированные активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов.

Обозначим эту схему «заемщик - кредитор - посредник - инвестор». Однако следует иметь ввиду, что она может быть как в виде укороченной цепочки - «заемщик - кредитор - инвестор», так и иметь несколько посредников.

На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение жилья под залог приобретаемой недвижимости за счет «коротких денег», не имея долгосрочных средств.

Для того, чтобы быстро возвратить затраченные средства и продолжать работать, банк, выдав ипотечные кредиты, продает их инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному ипотечному обязательству), и кредит таким образом «уходит» с первичного рынка на вторичный, где уже происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким образом проблему банковской ликвидности.

Таким образом, кредит выходит за пределы первой финансовой схемы, т.е. цепочка перемещения денежных средств от инвестора до заемщика («заемщик-кредитор») увеличивается на несколько звеньев, при этом возрастают и инвестиции в жилищный сектор за счет большего охвата как кредитно-финансовых рынков, так и специальных инвестиционных рынков, а также непосредственно рынков спроса ипотечного кредита.

Как уже было отмечено, основное отличие этой модели от классической в том, что кредитные институты в данном случае не привлекают вкладов - свои начальные операции они финансируют за счет собственного или в большей степени заемного капитала, а самое главное, дефицит постоянных долгосрочных финансовых ресурсов решается за счет средств инвесторов, купивших кредиты (ипотечные долги) или ценные бумаги выпущенные на базе этих кредитов.

В конечном счете, продав ипотечные кредиты, ипотечные банки становятся сами только первыми финансовыми посредниками в общей цепи ипотечного инвестирования, т.е. не являются реальными ипотечными инвесторами. На этом функции банка, выдавшего ипотечные кредиты, могут быть полностью исчерпаны, однако часто он оставляет за собой функции по обслуживанию ипотечного долга.

Здесь следует отметить, что в отличие от технологий кредитования, характерных для стран Западной Европы, где доминирует первая схема, развитие ипотечного кредитования в США - это развитие рыночной системы с автономным существованием двух схем: первичного рынка, как самостоятельного одноуровневого рынка ипотечного кредита (первая финансовая схема) и вторичного рынка, работающего с первичным рынком в одной финансово-технологической цепочке (вторая финансовая схема).

В настоящее время первая одноуровневая схема ипотечного кредита составляет в общем объеме жилищного кредитования около 50%. Однако эта пропорция схем не является стабильной, так как имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. При этом часть институтов работающих только на первичном рынке, начинает вводить главный элемент двухуровневой схемы - выход институтов только первичного рынка на вторичный рынок с продажей своих закладных инвесторам или посредникам. Поэтому чистая модель - это условное понятие, так как нередко инвестиционный институт, работающий по второй схеме, может оставлять у себя основную часть кредитов и продавать на вторичном рынке только необходимую для пополнения кредитных фондов часть, т.е. работать одновременно по обеим схемам сразу. Более того, первоначально полностью закрытые институты первичного рынка, в частности ссудно-сберегательные, также начинают трансформироваться, принимая на себя часть функций полуоткрытых институтов: получение крупных кредитных займов, выдача кредитов всем желающим, а не только пайщикам и т.д.

Для более подробного рассмотрения технологии кредитования по двухуровневой схеме рассмотрим такие ее составляющие, как технологию продажи ипотечного кредита и процесс секьюритизации.

Технология продажи ипотечного кредита.

Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть выдан целиком - это простая продажа индивидуального кредита, так называемая продажа целиком, или продажа инструмента «целая ссуда». Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - так называемая продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты (пакетирование активов), называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, кредитными институтами на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Продажа небольших по объему отдельных кредитов и «продажа участия» - в принципе достаточно хлопотный и дорогой процесс, поэтому участие инвестора в полном конкретном ипотечном обязательстве или долевое участие в ипотечном кредите в основном относится к коммерческой недвижимости, обладающей большой стоимостью. Продажу отдельных стандартных кредитов осуществляют небольшие кредитно-финансовые институты и частные риэлторы для пополнения своих финансов специализирующимся на продаже ипотечных пулов учреждениям.

Необходимо отметить, что ипотечный пул - это сгруппированные по определенным конкретной целью сходным характеристикам закладные под недвижимость для дальнейшей перепродажи их на финансовых рынках в различных видах. Поэтому каждый пул содержит уникальный набор кредитов. Структура сгруппированных кредитов может формироваться исходя из самых разных показателей. Эффективно структурировать кредитные долги следующим образом: объединить однородные кредиты по видам недвижимости, процентных ставок, применяемых инструментов, субординированности кредита, по срокам (в этом случае в расчет берется только оставшийся срок кредитования) и т.д. исходя из конкретных целей секьюритизации, определить показатель (или показатели), на основе которого будет формироваться ипотечный пул, - это одна из главных, достаточно сложных инвестиционных задач.

Здесь надо сказать, что аналогично продаже права на долевое участие в кредите может быть продано право на долевое участие в самом ипотечном пуле (пакете кредитов).

Секьюритизация.

Рассмотрим теперь процесс секьюритизации. Это процесс превращения неликвидных финансовых инструментов в новые ликвидные инструменты. В рассматриваемом нами случае секьюритизация - это трансформация банковских неликвидных ипотечных кредитов в ценные жилищные бумаги (необходимо отметить, что секьюритизация кредитных долгов в ликвидные активы впервые началась в жилищном секторе с эмиссией новых жилищных инструментов). При этом с созданием новых инструментов под залоговые кредиты (ипотечные долги) происходит как бы «переупаковка» долгов (кредитных портфелей) в жилищные ценные бумаги в целях придания им большей привлекательности для последующей продажи конечным инвесторам.

Процесс образования пулов также можно отнести к «переупаковке» долгов на предварительной стадии секьюритизации или предпродажном этапе работы с ипотечными долгами. Приобретенные пулы ипотек («упакованные» кредиты) могут «распаковываться» финансовыми институтами, делиться сегментироваться на части с определенными одинаковыми или сходными характеристиками кредитов исходя из имеющегося набора ипотек, конкретных задач, а также в целях придания им необходимых функций. В частности, это может проводиться в целях увеличения или уменьшения доходности, изменения рискованности бумаги, выхода на заданные временные или конструктивные параметры и т.д. Далее инструменты «упаковываются» в новые пулы этим или следующим инвестором и таким образом на базе «упакованных» или «переупакованных» пулов создаются секьюритизированные активы (здесь необходимо отметить, что процесс секьюритизации может осуществляться и на первичном рынке). Причем кредитные пулы (или их часть) могут какое-то время оставаться частью кредитно-финансового портфеля, продаваться целиком или «распакованными».

В данной инвестиционной технологии владельцы секьюритизированных ценных бумаг - конечные инвесторы являются непосредственными обладателями доли пула, на основе которого созданы эти инструменты. Таким образом, секьюритизация кредитных долгов через ипотеку превращает недвижимость как реальный актив в надежный, оптимально работающий дополнительный финансовый капитал, в фондовые инвестиции, постоянно пополняющие кредитные ресурсы, более того, что особенно ценно, - в «длинные деньги», за счет чего эффективно решается проблема ликвидности кредитных институтов и жилищного инвестирования.

Задолго до создания вторичного рынка банки и другие кредитные учреждения по залоговому кредитованию всегда продавали различные виды жилищных ценных бумаг в целях уменьшения разрыва между активами и пассивами для обеспечения нормальной деятельности банка, повышения банковской ликвидности. Разница была лишь в том, что банки продавали собственные бумаги, обеспеченные выданными ими же ипотечными кредитами. Погашение ценных бумаг они осуществляли сами в основном за счет последующих взносов заемщиков по ипотечному кредиту, выпуска новых бумаг и рефинансирования старых, а также других источников.

Решение проблемы ограниченности банковских ресурсов и нахождения нового источника поступления средств для выдачи новых кредитов путем продажи ипотек с последующей эмиссией ценных бумаг, выпущенных на их базе, т.е. трансформация неликвидных кредитов (ипотечных долгов) в ликвидные ценные бумаги, отличается от ранее принятого способа эмиссии тем, что реинвестирование кредитного долга в жилищные ценные бумаги осуществляет другое финансовое учреждение. При этом остаток баланса долговых обязательств по ипотечным кредитам более четко соответствует объему эмитированных ценных бумаг, что предполагает большую стабильность и надежность общего финансового и инвестиционного рынка. [18]

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

кредитование ипотечный одноуровневый ссудный

Рассмотрев подробно возможные схемы ипотечного кредитования, перейдем к рассмотрению проблем и необходимых правовых и экономических предпосылок создания системы ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь распространение залоговых прав на недвижимое имущество в банковской практике республики длительное время использовалось преимущественно в отношении юридических лиц. Постепенно появлялись предпосылки распространения залоговых прав на недвижимое имущество и землю, принадлежащие физическим лицам. С 1992 года, согласно действующему законодательству, кроме государства, частично права собственности на землю получили и граждане Республики Беларусь. А поскольку для обеспечения исполнения обязательств по кредитам они не располагали достаточным имуществом, возникла необходимость распространения ипотеки и на принадлежащую им землю.

Как было рассмотрено выше, в экономически развитых странах Запада имеется разветвленная система правового залога недвижимости, которая отрабатывалась веками. В странах с рыночной экономикой ипотечный кредит выделен в самостоятельный вид кредитования. Важнейшее значение при этом имеет жилищная ипотека, то есть залог жилья под кредит на его покупку или строительство.

Как известно, кредиты под залог недвижимости носят долго-срочный характер. В Республике Беларусь, учитывая отсутствие не-обходимых экономических условий, позволяющих банкам привлекать средства юридических и физических лиц на долгосрочной основе, они широкого распространения не получили. Более того, банковская система при наличии определенного интереса в развитии инфраструктуры ипотечного кредитования, тем не менее, не в состоянии самостоятельно дать толчок этому процессу. Для предоставления долгосрочных кредитов ввиду нестабильности экономического положения банками не могут быть использованы «короткие деньги» в виде вкладов граждан до востребования или помещенных на небольшой срок. В целях избежания рисковых операций долгосрочные вложения должны быть обеспечены стабильными долгосрочными ресурсами.

Как показывает мировой опыт, важнейшим условием выхода из социально-экономического кризиса любой страны является рост жилищного строительства.

В Национальной жилищной программе Республики Беларусь, разработанной в 1999 году и утвержденной правительством, определено, что поддерживаемая государством система ипотечного кредитования эффективно влияет на решение проблем жилищного инвестирования и в перспективе станет основой финансирования жилищного строительства.

Однако «локомотивом» экономического роста жилищное строительство может стать лишь при наличии достаточно устойчивого платежеспособного спроса на его продукцию.

В нынешних экономических условиях государственная поддержка граждан Республики Беларусь, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется в форме предоставления малообеспеченным трудоспособным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, льготных кредитов в соответствии с указами Президента Республики Беларусь.

Такие кредиты предоставляются за счет государственных средств (централизованных кредитных ресурсов и бюджетных средств), а не за счет мобилизованных банками сбережений населения и привлечения свободных средств юридических лиц, как это предполагается при ипотечном кредитовании.

Учитывая льготные условия кредитов, их предоставление гражданам осуществляется через один уполномоченный банк - ОАО «Сберегательный банк «Беларусь-банк», которому поручено осуществление указанной государственной программы и которому на эти цели выделяются вышеуказанные целевые ресурсы. Наряду со льготными кредитами, отдельным категориям граждан при строительстве (приобретении) жилья государством предоставляются безвозмездные субсидии.

В Республике Беларусь постепенно развиваются и внебюджетные формы финансирования жилищного строительства. В качестве примера можно привести инвестиционно-строительную программу «Рациональный дом», на основе которой проводится базовый государственный эксперимент по отработке системы накопления целевых строительных сбережений граждан. Суть этой программы заключается в том, что в своей основе она является замкнутой финансовой системой, в которой один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других вкладчиков, а на втором, кредитном этапе, является уже ссудополучателем. Финансовые ресурсы в этой замкнутой системе берутся изнутри, а не с внешнего финансового рынка, как при ипотечном кредитовании. Указанный вариант системы стройсбережений позволяет осуществлять кредитование участников, выполнивших условия накопительного этапа, не в денежной, а в натуральной форме - досрочным вселением инвестора в квартиру, оплаченную им лишь наполовину. Т. е. схема идентична схеме кредитования немецкими строительно-сберегательными учреждениями. Однако при всех достоинствах этой системы она не получила и, на мой взгляд, вряд ли получит в существующих социально-экономических условиях в РБ широкое распространение по причине низких доходов населения, что делает крайне затруднительным (во многих случаях невозможным) этап накопления.

Исполнительные комитеты привлекают финансовые средства на строительство жилья также путем продажи юридическим и физическим лицам облигаций местных целевых облигационных займов. Но таким образом также не привлекается значительное количество средств, по причине падающего доверия к государственным ценным бумагам.

В республике получило распространение и долевое жилищное строительство.

Белорусские банки, являясь агентами или уполномоченными указанных выше органов, выполняют определенные функции при осуществлении этих программ. В частности, они осуществляют ведение накопительных счетов граждан, распространение жилищных займов, предоставление краткосрочных кредитов и другие операции. Однако следует еще раз заметить, что все эти программы, основанные на накоплении собственных средств, рассчитаны только на граждан, имеющих высокие доходы и накопления, и носят локальный характер.

Решение проблемы безэмиссионного кредитования жилья может быть достигнуто путем разработки и внедрения ипотечного кредитования на основе привлечения на цели жилищного строительства свободных средств инвесторов.

В каждой стране система ипотечного кредитования имеет свою специфику, однако структура ее везде одинакова. Она включает залогодателей, инвесторов, финансовые учреждения, информационные системы и вторичный рынок. Опыт европейских стран подтверждает, что наиболее приемлемой моделью в условиях Республики Беларусь может быть одноуровневая модель, ипотечного кредитования, при которой выдача ипотечных кредитов осуществляется специализированной ипотечной кредитной организацией с последующим рефинансированием за счет выпуска ипотечных облигации - закладных листов.

Разработка и реализация программы ипотечного кредитования, как и любой другой, требует системного подхода. В связи с этим в Республике Беларусь постановлением Совета Министров от 07.08.2001 №1173 принята Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования, которая предусматривает:

1. Осуществление кредитной поддержки через банковскую систему, которая включает:

- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование граждан;

- кредитование жилищного строительства;

2. Меры безвозмездной государственной поддержки граждан при строительстве (приобретении) жилья - жилищные субсидии.

Концепцией предусматривается создание системы, включающей первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов, где первичный рынок составляют банки-кредиторы и кредитополучатели (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), вторичный рынок - банки-кредиторы и институциональные инвесторы, приобретающие у банков ипотечные облигации (рефинансирование).

С точки зрения предоставления кредитов система ипотечного кредитования не требует существенных изменений, так как в нашей стране четко отработаны порядок и условия кредитования юридических и физических лиц. Банками на основе действующего законодательства и нормативных актов Национального банка также разработаны внутренние документы, определяющие процедуру кредитования, исходя из предоставленных лицензионных полномочий и своих уставов. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь одной из форм исполнения обязательств по возврату банковских кредитов и процентов является залог любого имущества кредитополучателя, включая залог недвижимости.

Но для создания и внедрения в практику ипотечного кредитования в Республике Беларусь требуется создание необходимых условий - экономических и правовых.

Что касается макроэкономических условий, то основными из них являются: устойчивые темпы экономического роста; стабильность национальной валюты; снижение темпов инфляции, как вытекает из проекта Концепции, по меньшей мере, до умеренного уровня (10% в год); рост реальных денежных доходов населения до уровня, позволяющего делать накопления.

Чтобы банки республики могли включиться в систему ипотечного жилищного кредитования, требуется необходимая правовая база. Гражданский кодекс Республики Беларусь, Жилищный кодекс Республики Беларусь, вступившие в силу с 1 июля 1999 года, а также Кодекс Республики Беларусь о земле, вступивший в силу с 1 января 1999 года, закрепили определенные правовые нормы, регулирующие ипотеку.

Гражданский кодекс, в частности, закрепил права собственности и другие вещные права на жилые помещения; положения о сделках с недвижимостью и порядке их регистрации, об обеспечении исполнения обязательств залогом, в том числе ипотекой; основания обращения взыскания на заложенное имущество.

Вместе с тем статья 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусматривает, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другой недвижимости регулируется законодательными актами об ипотеке. На сегодняшний день такое законодательство отсутствует.

Статья 321 гражданского кодекса допускает ипотеку здания и сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь от 3 апреля 2000 года №2 утверждено Положение о порядке передачи в залог права аренды земельных участков при ипотеке зданий и сооружений юридическим лицам. В то же время правовая система Республики Беларусь не содержит единства собственности земельных участков и объектов, прочно связанных с данной землей.

Жилищный кодекс определил общие условия получения (приобретения) жилых помещений, порядок реализации жилищных прав и интересов, правовой защиты жилищных и связанных с ними прав и интересов граждан. Однако отсутствуют законодательные акты, определяющие создание четких процедур обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения залогодателя из заложенного жилья, а также обеспечивающих социальную защиту граждан, на жилое помещение которых обращено взыскание в связи с невыполнением ими кредитных обязательств по ипотеке, что приводит к ухудшению их жилищных условии до уровня, ниже социально допустимого минимума.

Кодексом Республики Беларусь о земле определено, что земельные участки, приобретенные для строительства и обслуживания жилого дома, находятся в частной собственности граждан и могут являться предметом залога. Указом Президента Республики Беларусь от 07.12.1999 №718 утвержден перечень банков, которые могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц. Совместным постановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 07.03.2000 №303/9 утвержден порядок передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита. Однако большинство собственников объектов недвижимости (зданий, сооружений, жилых помещений и других строений на земле) являются лишь временными пользователями соответствующих земельных участков, находящихся в собственности государства.

Следовательно, для внедрения ипотечного кредитования необходимо принятие специальных законодательных актов, регулирующих ипотеку (Закон об ипотеке) и инфраструктуру ипотечного рынка, а также ипотечных ценных бумаг (закладных).

Необходимость законодательного закрепления вопроса, связанного с закладными вызвана тем, что ипотека как институт всегда связана с закладными. Мировой опыт показывает, что страна, вступившая на путь ипотечного кредитования, в различных модифицированных формах выпускает на этой основе вторичные ценные бумаги, которые позволяют привлечь дополнительные денежные ресурсы на цели ипотеки. В этом отношении Республика Беларусь не сделала еще и первых шагов.

Нет в Беларуси и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Возможности получения кредитов под ипотеку недвижимости и земли ограничены отсутствием до-статочно развитого института оценщиков, а государственная служба оценки, созданная по Указу Президента Республики Беларусь в 1994 году, так и осталась малочисленной и недостаточно функциональной, поскольку обслуживает исключительно государственные органы и организации, в состав которых не входят банки.

В нашем законодательстве нe предусматривается разновидность ипотеки в зависимости от характера залогового имущества, хотя условия залога и выдаваемых под этот залог кредитов должны отличаться в зависимости от ипотеки строящегося жилья и ипотеки жилья, уже принадлежащего будущему заемщику. При этом не определена правовая основа использования в качестве залога незавершенного строительного объекта. В соответствии с Гражданским кодексом вновь возводимый объект (в частности, жилой дом или квартира), строящийся на земельном участке, принадлежащем государству, представляет собой лишь совокупность строительных материалов.

В Республике Беларусь назрела необходимость создания всех вышеназванных предпосылок скорейшего введения и развития системы ипотечного кредитования. Без этого банки не будут иметь реальных и надежных источников для ипотечного кредитования, а также не будут ограждены от рисков непогашения кредитов.

Исходя из вышеизложенного, можно сформулировать следующие, необходимые для успешного и широкого осуществления банками РБ ипотечных операций, условия:

- наличие в стране необходимых макроэкономических условий;

- принятие актов законодательства, регулирующих ипотеку и ипотечное кредитование, определяющих правила выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг (закладных);

- наличие достаточных свободных финансовых ресурсов (или надежных источников их поступления), которые банк может надолго отвлечь от операций с краткосрочными кредитами;

- налаживание развитого вторичного рынка закладных и достаточно оживленного спроса на ипотечные ценные бумаги со стороны инвесторов и условие высокой ликвидности закладных;