Рынок ипотечного кредитования на современном этапе

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий стало возможным для широких слоев населения, и, прежде всего, среднего класса.

В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов. Их опыт свидетельствует о том, что при правильной организации и введении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья.

Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой до сих пор отличается довольно высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные кредиты являются безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Тем не менее, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы, обострившиеся в период экономического кризиса.

Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Целью данной курсовой работы является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях, его недостатки и преимущества, а также изучение ипотечного рынка за рубежом.

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие и сущность ипотеки

Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.

В жизни возникают проблемы, порождающие необходимость погашения крупных долгов, и единственно доступным выходом из сложившегося положения остается заем под залог жилья. Ипотека отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива вернуть кредит и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия ипотеки он остается жить на своей жилплощади. Это отражено в первой статье пункта первого Закона «Об ипотеке».

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: 1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Институт ипотеки в России регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов. В первую очередь к ним относятся Федеральный закон 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанном законе, принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках закона от 02.10.2009 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ, а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

До начала девяностых годов ипотека практически отсутствовала. Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом имелся принципиально непреодолимый разрыв.

К сожалению, и последующие законы исправили нетерпимое положение лишь наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Могла идти речь лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера жилой площади на одного жильца). В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии ... предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта. И с учетом всех санитарных норм. Ранее взыскание на заложенную квартиру можно было обратить лишь в судебном порядке. С целью обхода данного правила, широкое применение получило использование схемы с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора «об отступном». Но с момента новации, т.е. замены первоначального договора новым, прекращался договор залога и возникала конкуренция с другими кредиторами. Не все банки это учитывали и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном» недвижимости могли признаваться недействительными. По новому закону «Об ипотеке» договорная реализация недвижимости возможна.

Ипотека в России выполняет следующие функции:

- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

- обеспечивает возврат заемных средств;

- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а, следовательно, и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования

Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты.

В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические.

6. Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По сути, первичный ипотечный рынок - сегмент, объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.

1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

* земельные участки;

* жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

* офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

* производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.

Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

1.3 Ипотечный рынок

Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право.

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают стройсберкассы (Bausoarkassen). Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования - это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов.

Систему ипотек можно раздедить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лага запаздывания). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

Глава 2. Развитие рынка ипотечного кредитования на современном этапе

2.1 Ипотечное кредитование за рубежом

2.1.1 Ипотечное кредитование в Европе

В настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно.

В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.

Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения - один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации ипотечного кредитования:

1. в Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

2. в Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается…

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках - специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

v залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

v эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

v предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;

v эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

v предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;

v размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;

v участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;

v размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

кризис ипотечный кредитование

2.1.2 Ипотечное кредитование в США. Кризис ипотечного кредитования 2009-2010 годов

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

В сложившихся тогда условиях для создания общенационального рынка пришлось с помощью экономических механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В дальнейшем права на ипотечные кредиты могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов.

Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному:

1) переуступить их вторичным инвесторам;

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк посредник - инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

По сравнению с другими видами кредитов в США ипотечные инструменты отличаются:

v долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);

v относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;

v неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

Наиболее распространенные ипотечные инструменты позволяют заемщику досрочно погашать (полностью или частично) остаток основного долга в любой момент времени. В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным.

Основные виды долговых инструментов на вторичном рынке:

v краткосрочные (с периодом обращения до 1 года) бескупонные облигации, размещаемые с дисконтом от номинальной стоимости;

v средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном;

v средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правом досрочного погашения;

v облигации с правом досрочного погашения, купонная ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью (callable step-up notes);

v различные виды т.н. структурированных облигаций (structured notes), купонная ставка или сумма выплаты основного долга, по которым привязаны к определенному индексу.

Новое развитие вторичный ипотечный рынок США получил с начала 70-х годов с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования - периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения.

Таким образом, важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства его развитию.

Государственная поддержка ипотечного кредитования за рубежом

Создание эффективно работающего рынка ипотечных кредитов возможно только при активной поддержке государства, поскольку именно государство даёт начало программам федерального уровня. От того, насколько грамотно осуществляется государственная политика в области ипотечного кредитования, во многом зависит успешная реализация той или иной схемы на практике. При этом государственная поддержка должна осуществляться лишь в объёмах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы ещё не сформированы.

Особенно это прослеживается на примере США. Именно содействие правительства в организации вторичного рынка кредитов помогло США восстановиться после депрессии 30-х годов XX века. Самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Деятельность государственных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка и привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счёт развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Роль и степень участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой конкретной страны зависит от того, какая ипотечная модель используется и насколько она развита.

Государственная стандартизация условий выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Стандартизация нацелена на повышение доверия к ипотечным кредитам и, соответственно, к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под их обеспечение. Стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, как правило, не устанавливаются в законодательном порядке. Они отработаны на протяжении многолетней практики ипотечного кредитования и направлены на минимизацию возможных рисков, присущих этому виду операций.

Стимулирование ипотечных кредиторов. Прежде всего, это разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений. Стимулирование ипотечных кредиторов может осуществляться через федеральные программы страхования банковских рисков и дополнительные гарантии возмещения убытков от невыполнения заёмщиками взятых на себя обязательств.

Стимулирование заёмщиков при получении кредита. При получении жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов или гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка) и косвенные (различные налоговые льготы) формы помощи заёмщикам. Как правило, налоговые льготы распространяются на всех получателей ипотечного кредита, а возможность получения денежных дотаций (субсидий), а также её размер зависят от имущественного состояния заёмщика, состава его семьи и т.п.

Создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования. Речь идёт о создании инфраструктуры ипотечного рынка, которая включает в себя:

- создание и контроль исполнения законодательной базы, регулирующей отношения между участниками рынка;

- разработанный порядок лицензирования ипотечных банков или других кредитных организаций, осуществляющих ипотечные операции;

- функционирование экономически обоснованной системы оценки стоимости недвижимости;

- развитие системы страхования сделок с недвижимой собственностью;

- эффективно работающий рынок недвижимости;

- единую систему регистрации не только недвижимости и прав на неё, но и всех сделок, связанных с куплей-продажей, арендой, залогом недвижимости;

- разработанный и опробованный на практике порядок обращения взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения должником своих обязательств;

- эффективную организацию работы жилищной инфраструктуры;

- обеспечение государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам;

- создание системы учёта и хранения ипотечных ценных бумаг;

- организацию работы статистических служб, собирающих и анализирующих статистические материалы о состоянии рынка ипотечного кредита;

- создание служб информации о кредитоспособности и возможностях заёмщиков (кредитные бюро);

- создание рейтинговых агентств по оценке деятельности ипотечных банков;

- развитие учебных заведений, занимающихся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов.

Прямое регулирование процентных ставок. Ограничения на ставки могут быть установлены как самим банковским учреждением, так и государственными органами власти.

Инициирование создания специальных организаций - операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Определённая степень специализации для таких учреждений вполне оправданна, так как оценка закладных, связанных с жильём, а также эффективное управление ипотечными контрактами требуют от специалистов особой подготовки. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешёвые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства.

Осуществление программ ипотечного кредитования за счёт средств бюджета. В основном государственная поддержка осуществляется в виде предоставления субсидии на уплату первоначального взноса. В остальном условия кредитования не отличаются от коммерческих ипотечных программ: заёмщик должен подтвердить свою платёжеспособность.

Ипотечный кризис в США: причины и следствия

Причины кризиса в США. Экономика США уже переживала серьезные проблемы - это и кризис 1929 г. (Великая Депрессия), последствия которой сказывались по всему миру, это и кризис 70-х годов, связанный с повышением цен на нефть, высокой инфляцией, что закончилось девальвацией доллара. Был также биржевой кризис 1987 г, а также крах «пузыря» «доткомов» (2000-2002 г.г.) - акций Интернет компаний. Сейчас все инвесторы панически бояться наступления рецессии в США. Однако важным является не только возможность наступления рецессии, сколько наличие действительно серьезных проблем в экономике США, разрешить многие из которых будет достаточно непросто.

Экономика США подобна «черной дыре», требующей все больше ресурсов для рефинансирования своих долгов за счет роста средств внешних кредиторов. Норма сбережений в США с 2005 года отрицательна. На долю США приходится до 20 % всего мирового производства, однако потребляет она значительно больше - около 35 %. Могущество доллара длительное время «гарантировало» увеличение внутреннего потребления за счет роста внешнего федерального долга, составляющего по данным за 2008 г. около 66 % ВВП (около 8,7 и 13 трлн.долл.соответственно). Однако поддержать рефинансирование долга при существующих тенденциях роста дефицита бюджета и платежного баланса крайне сложно.

Экономика страны имеет глубинные структурные проблемы, при которых занятость в США в промышленных секторах под давление импорта из Китая и переноса рабочих мест в развивающиеся страны падает. И не факт, что новая экономика «услуг» может предложить эквивалентные рабочие места. Не менее важная причина падения эффективности экономики США - это невероятные военные расходы Пентагона, в т.ч. на войну в Ираке, активно «сжирающие»деньги налогоплательщиков и способствующих оттоку средств из гражданского сектора. Другая причина - рост цен на нефть, уменьшающая потребительские расходы населения за счет увеличения расходов на бензин и отопление. Но самое главное - искусственная стимуляция экономики за счет денежной накачки, хронического дефицита бюджета и роста государственного долга.

Чтобы понять, что происходит сейчас в США необходимо вернуться в недалекое прошлое. Крах «доткомов» способствовал вползанию в рецессию, наступившую в 2001 г. Чтобы выправить ситуацию, находившийся тогда на посту главы ФРС Алан Гринспен снизил ставку за период с 2001 по 2003 с 6,0 до 1 %, при этом правительство увеличило государственные расходы (при снижении налогов), что обусловило стремительный рост дефицита бюджета (до этого в течение нескольких лет сводимого с профицитом) почти в 2,6 раза c 158 млрд.долл. в 2001 г. до 412 млрд.долл. в 2004 г., дефицита платежного баланса почти в два раза с 415 млрд.долл. за 2000 г. до 850 млрд.долл в 2008 г. (6,5 % ВВП), а также внешнего долга, выросшего почти в 2,3 раза - с 3,865 трлн.долл. до 9 трлн.долл. осенью 2009 . Все это происходило при администрации Буша.

Дешевые деньги способствовали активному росту как на фондовом рынке, где рост индексов с 2003 г. по 2009 г. составил свыше 60 %, так и на рынке недвижимости, пережившем настоящий спекулятивный «бум», росшего в 2002-2005 г.г. темпами несколько десятков процентов в год. Значительная часть операций по покупке домов превысили реальный спрос и были совершены в надежде на прибыль с учетом роста цен.

Банки стали предлагать населению изощренные банковские продукты, переносившие первоначальные платежи в будущее, в ряде банковских продуктах первоначальный взнос при покупке дома был обнулен. Заемщики стали брать кредиты с плавающей ставкой, которая на тот момент казалась невысокой. Рост экономики США в 2005-2008 г.г. составил около 3,2 %. Но экономика «перегрелась» и Гринспен стал постепенно повышать ставку с 1% на середину 2004 г. до 5,25% к лету 2008 г. Насколько эффективны были эти «ралли» по процентным ставкам? Проблема в том, что существует значительный лаг между снижением ставки и наблюдаемым эффектом.

Заемщики попали в тиски процентного риска, их ежемесячные процентные расходы за 2003-20006 г. увеличились примерно на 35 %, в среднем c 840 до 1132 долл. В 2009 году за счет роста невозвратов рынок недвижимости пошел вниз, банки стали терять деньги. Переоценив риски банки стали закрывать лимиты друг на друга, ипотечные облигации упали в цене, новые выпуски не нашли покупателей. На рынке возник дефицит ликвидности, вызванный потерями заемщиков и банков и переоценкой рисков участниками рынка. История ипотечного кризиса содержит очень много вопросов. Почему рейтинговые агентства присваивали ипотечным бумагам высокие рейтинги надежности? Почему финансисты не могли самостоятельно оценить риски деривативов?

По данным за октябрь 2009 г по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в ряде штатов недвижимость «просела» на 8-12 %, а в среднем по 20 крупнейшим городам на 6,1 %, что соответствует самому сильному падению за последние 16 лет. При этом наиболее сильное падение произошло с марта этого года. Снижение стоимости недвижимости и падение рынка акций снижает кредитоспособность американцев.

У прошлой рецессии и нынешней надвигающейся есть принципиальные различия - хотя фондовый рынок в 2001-2002 рухнул, но банковский сектор не имел проблем, ныне рынок недвижимости точно «перегрелся», а банковский и финансовый сектор под угрозой кризиса плохих долгов.

США не хватает целенаправленных мер по борьбе с ипотечным кризисом. Всю осень мир ожидал от властей США пакета мер, направленных на поддержку экономики. Рынки верили в возможность санации экономики, что привело к локальному росту индексов примерно на 5-7 % после снижения ставки ФРС 18 сентября 2009 г. на 0,5 процентного пункта - до 4,75%. Однако четких действий не последовало.

Именно поэтому фондовые индексы с октября 2009 г. до конца 2009 г. на фоне постепенного раскрытия картины ущерба постепенно снизились примерно на 10 %, не смотря на дальнейшее снижение ставок, проведенных 31 октября и 11 декабря на 0,25 %.

Для решения сегодняшней проблемы в начале декабря США предложен был план помощи проблемным ипотечным заемщикам, в основу которого лежит предложение о замораживании процентных ставок по кредитам сроком на 5 лет и возможное рефинансирование кредитов. Однако паника, которая длилась на рынках США, Азии и России с 16 до 22 января показывают, что рынки начинают считать, что мер по борьбе с кризисом в США явно недостаточно, ведь было понятно, что очередное снижение ставки уже в «кармане». Ситуация несколько стабилизировалась только после экстраординарной меры - внеочередного снижения ставки, предпринятого ФРС 22 января, сразу на 0,75 процентного пункта - до 3,5% годовых. ФРС испугался медвежьего тренда - ему не оставалось ничего иного как поддержать фондовый рынок, не смотря на то, что многие восприняли эту меру не однозначно.

30 января ФРС продолжил свою линию - он снизил ставку еще на 0,5 % до 3,0 %, однако слишком много негативных новостей работает против рынка - падение индекса деловой активности, снижение рейтинга страховых компаний. Власти США показывают, что экономическое оживление имеет для них значительно большую ценность, чем риск повышения инфляции. С учетом инфляции реальная ставка уходит в отрицательную область, однако запас «хода» для ФРС становится меньше. Падение ставки может вызвать инфляцию- и тогда ставку придется поднимать.

Снижение ставки спасает лишь кредитоспособных заемщиков, но существенная часть (например, взявшая кредит с отсроченными выплатами и со спекулятивными целями) продолжает, испытывает проблемы. При этом кризис неплатежей может перейти с рынка недвижимости на автокредиты и пластиковые карты.

В начале «медвежьей недели» президент Буш, наконец, озвучил план по санации экономики, в основу которого легли предложения о стимулировании расходов путем налоговых вычетов. Однако в тот период рынки расценили эти меры как недостаточные и продолжили падение. 8 февраля 2010 г. сенат утвердил эту программу. Сумма помощи экономике должна составить около 167 млрд.долл, в виде налоговых вычетов примерно для 117 млн. семей в пределах от 600 до 1200 долл. на семью. В то же время понятно, что эти меры направлены не непосредственно на развязку ипотечного узла, а в большей степени - на поддержку спроса.

Рост в строительном секторе поддерживает национальную экономику, но он себя исчерпал - рынок затоварен как домами выставленными на продажу по невозвратным кредитам, так и домами купленными в надежде на перепродажу. Все это было вызвано прошлым циклом снижения ставки. По состоянию на ноябрь 2009 г. продажи новых домов упали с 987 тыс. годом ранее до 647 тыс., т.е. на 34%, строительство новых домов на декабрь 2009 г. упало с 1629 тыс. годом ранее до 1006, т.е. на 38 %, средняя стоимость дома снизилась за тот же период с 221,6 до 208,4 тыс. долл, т.е. на 6 % . По некоторым оценкам, падение цен продлиться до 2011 года и может составить в среднем около 10 %, а в ряде городов 18-28 %. Избыточное снижение ставки может снова повторить ситуацию с subprime - новые заемщики, привлеченные низкими процентными ставками могут снова попасть в ловушку, хотя требования к ним станут значительно более жесткими.

Оценивая возможную глубину последствий ипотечного кризиса стоит вспомнить о так называемом кризисе Сберегательных ассоциаций (1985-1990 г.г.), местных ипотечных банков. Общий ущерб от санации ссудо-сберегательной отрасли обошелся по разным оценкам от 140 до 200 млрд.долл., т.е. 2,5-3,5 % от ВВП. Общий объем кредитов subprime в настоящий момент составляет около 1,3 трл.долл. Уровень просроченных кредитов в этом секторе достиг по данным за июль 2009 составил около 15 %, и он продолжает расти. По некоторым оценкам уровень потенциальных потерь от нынешнего кризиса лежит в пределах до 450 млрд.долл., что может составить те же самые 3,5 % ВВП США. Для сравнения укажем, что объем ущерба за счет кризиса 1998 г. в России составил до 3,5 % ВВП, при этом достаточно глубокий кризис в Южной Корее «стоил» около 10 % ВВП.

Смогут ли власти решить проблему плохих активов тихо или она примет более серьезный характер, например как получилось в результате массового бегства вкладчиков в Англии при банкротстве банка Northern Rock. Сможет ли экономика США скатиться на более глубокий уровень кризиса на манер Великой Депрессии? Скорее всего, нет - тогда не работал механизм предложения ликвидности, не было госвливаний, сейчас - сколько угодно. Американцы пока верят обещаниям Бернанке в крайнем случае разбрасывать деньги с вертолета. Однако за плохую ипотеку заплатят не только налогоплательщики США, но и инвесторы по всему миру, покупавшие ипотечные бумаги.

Проблема доллара и рефинансирования внешнего долга. Сейчас доллар теряет одно из важнейший качеств, характерной для мировой валюты - стабильность. С 2002 года доллар обесценился почти в 1,7 раза - сейчас он стоит около 1,472 за евро, а в 2002 г. - 0,87, при этом за 2009 год доллар «полегчал» почти на 13 % , с 1,305 до 1,47. Проводить расчеты в слабеющей валюте плохо, но относительно терпимо, но осуществлять инвестиции - хуже некуда.

У США стоит сложная, а главное абсолютно противоречивая задача. С одной стороны, рефинансирование долга требует стабильности доллара и достаточно привлекательной ставки, с другой, оживление экономики и преодоление кризиса, а также глобальное решение долговой проблемы - низкой ставки, слабого доллара, а еще лучше его постепенной, но глубокой девальвации. И снижение ставки работает в нужном направлении - приводя к ослаблению курса доллара, но может вызвать рост инфляции. Но не приведет ли излишнее снижение ставки к массовому оттоку капитала?

В связи со снижением курса многие страны будут сокращать долю своих валютных резервов в долларах США, что будет еще больше подталкивать падение американской валюты. Однако центральные банки, имеющие запасы в долларах, оказались к нему привязаны. При продаже этих активов доллар будет снижаться быстрее и, следовательно, обесценение резервов только ускорится. Кроме того, падение доллара уменьшит экспорт в США, например со стороны Китая и Японии, что им явно не выгодно, а укрепление евро негативно отражается на европейской экономике.

Экономика США имеет достаточно много конкурентных отраслей: информационные технологии, электроника, микроэлектроника, производство компьютеров, автомобильная промышленность, сельское хозяйство, фармацевтика, розничная торговля и пр. США вполне могли отлично производить относительно дорогие, но высококачественные товары. Развитие гражданской экономики в США смогло бы решить пресловутую проблему дефицита и внешних долгов. И если вместо наращивания военных расходов направить часть средств на помощь заемщикам (например, за счет субсидирования процентных ставок), а также расширить строительств жилья и инфраструктуры на средства бюджета, то это было бы намного полезнее, чем тратить огромные суммы на войны, необходимость которых под большим вопросом. В то же время сокращение военных расходов и снижение международной напряженности в зоне конфликтов может оказать понижающее давление на нефть.

Может ли экономика США быть санирована? Происходящее в США напоминает (пока в «мягком» варианте) пролог истории длительного японского кризиса «плохих долгов» 1995- 2002 г.г., вызванного обвалом пузырей на рынке недвижимости и акций. И крах «доткомов» был «первой ласточкой», предупреждающей об этом. По мере дальнейшего раскрытия информации (публикация новых финансовых отчетов будет в апреле) картина влияния ипотечного кризиса на экономику США будет проявляться все четче. Реакция рынков будет зависеть от характера этой информации и мер по санации рынков.

Предположим невероятное - финансовая система США попадает в тяжелое положение. Сможет ли измениться экономика США, если ее кредиторы, как это не фантастично - предложат план ее санации? Готовы ли США провести меры по оздоровлению экономики, расширению производства и экспорта? Уже известно, что во вливании средств в банковский сектор США участвуют Китай и Саудовская Аравия. Основной вопрос - не возникнут ли на этой почве политические противоречия.