Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Деньги, кредит, банки» на тему:

Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Оглавление

Введение

1. Сущность и виды ипотечного кредитования

2. История развития ипотечного кредитования

3. Развитие ипотечного кредитования в Самарской области

4. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

Введение

Понятие «ипотеки» достаточно новое и неопределенное для большинства россиян. Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование - актуальная задача для России в настоящий момент. Развитие системы ипотечного кредитования не только решает одновременно массу проблем - как социальных, так и экономических, но и рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране в целом. Целью развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в довольно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных улучшить свои жилищные условия, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Сегодня коммерческие банки неохотно берутся за долгосрочное кредитование населения, поскольку в силу своей специфики данный вид кредитования сопряжен в российских условиях с повышенными рисками как для заемщиков, так и для кредиторов. Более того нормативное регулирование деятельности кредитных организаций не позволяет осуществлять ипотечное кредитование граждан в широких масштабах.

Несмотря на то, что ипотечный бизнес абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. В частности, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который имеет приоритет над общими положениями Гражданского кодекса РФ о залоге. Но на сегодняшний момент сдерживающими факторами развития ипотечного кредитования остаются противоречия в российском законодательстве, которое «страдает» слабостью юридической проработки принимаемых законов. Таким образом, чтобы создать эффективно действующую систему ипотечного кредитования в России нужны не только профессиональные знания, но и реальная заинтересованность в этом в первую очередь самого государства.

Цель данной работы заключается в следующем - показать механизм реализации ипотечного кредитования на практике, выявить недостатки, и разработать мероприятия, направленные на совершенствование ипотечного кредитования.

В соответствии с поставленной целью необходимо решить ряд задач:

- изучить нормативно-правовую литературу и работы отечественных экономистов по вопросам ипотечного кредитования в Российской Федерации;

- исследовать рынок ипотечного кредитования;

- разработать методологические подходы к эффективному управлению совершенствованием ипотечного кредитования граждан

Объектом исследования выступают коммерческие банки.Предметом исследования является ипотечное кредитование.

В процессе написания курсовой работы использовались следующие источники:

- Федеральные законы и нормативные правовые акты РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости);

- научные исследования экономистов и монографии отечественных авторов, занимающихся изучением проблем развития ипотечного кредитования в РФ;

1. Сущность и виды ипотечного кредитования

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

- недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

- недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

- стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

- высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека - это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наи-более представительный индикатор ро-ста, отражающий динамику развития раз-личных секторов экономики и уверен-ность населения в своем будущем, в бу-дущем страны в целом.

В настоящее время в стране создаются предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищ-ного кредитования, основой чего служат Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-лок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования сис-темы ипотечного кредитования. Кроме того, законодательно оформляется де-ятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оце-ночных, риэлторских, страховых компаний).

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом куплен-ное жилье служит в качестве обеспече-ния займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью распла-титься за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

Заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

Кредиторы - банки и другие финансовые кредитные уч-реждения, предоставляющие ипотечные кредиты за-емщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

Продавцы жилья -- физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

Риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

Операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании);

Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и бан-ка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк -- посредник -- инвес-тор составляет содержание вторичного ипотечногорынка, инстру-ментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

Приложение 4

Типовые схемы ипотечного кредитования

В настоящее время в России действуют несколько типовых схем ипотечного

кредитования.

Наиболее распространенной является схема московской программы ипотечного жилищного кредитования, схема которой приведена на рис. 1.

Практикуется и другая схема, авторами которой являются Московское инвестиционное агентство недвижимости совместно с Московским банком Сберегательного банка России (приведена на рис. 2).

В Санкт-Петербурге действует схема с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (приведена на рис. 3). В этой схеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал.

Сравнительный анализ схем позволяет сделать вывод о том, что модель, показанная на рис. 1, является одноступенчатой, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях. Схема, показанная на рис. 2, является двухступенчатой, когда заемщик проходит все процедуры как бы повторно. Схема, представленная на рис. 3, может быть признана трехступенчатой, в которой помимо ипотечных присутствуют также гарантийные процедуры.

По данным диаграммы 1 можно заключить, что в настоящее время наиболее распространенной является трехступенчатая модель ипотечного кредитования, вместе с тем, проследить определенную тенденцию в структуре нельзя.

Виды ипотечного кредитования

Самым распространенным из всех ипотечных продуктов является целевой кредит на покупку квартиры. Такие ипотечные кредиты делятся на два типа в зависимости от того, на каком рынке (первичном или вторичном) осуществляется сделка. Участники рынка отмечают, что второй тип целевого ипотечного кредита встречается чаще, так как процентная ставка по сравнению с ипотекой строящегося жилья несколько ниже. При этом большинство предложений на рынке ипотечного кредитования связано именно с этим типом целевого ипотечного кредита, так как подобная сделка для банка является наименее рискованной, а на ее оформление времени требуется меньше всего. Предметом обеспечения такой сделки является приобретаемая квартира. Во время оценки квартиры, чтобы избежать разбирательств с предыдущими собственниками квартиры и снизить собственные риски и риски заемщика, банк требует подтверждения «чистоты» сделки.

Основные требования банка, в случае выдачи кредита на покупку «вторичной» квартиры, связаны с полным отсутствием других владельцев объекта. Что касается ипотечного кредита на объект в строящемся доме, то не сданная в эксплуатацию или не переданная в собственность квартира не может являться предметом договора залога, поэтому в качестве залога будет выступать право требования на квартиру. В данном случае, риски банка существенно выше, чем при покупке квартиры на вторичном рынке, следовательно, и процент по кредиту выше. После того, как дом будет сдан в эксплуатацию, залог будет переоформлен уже на квартиру, и банк сможет снизить процентную ставку по кредиту.

Следует иметь в виду, что банки выдают подобные кредиты только под определенный ими список объектов и застройщиков, в добросовестности которых они уверены и с которыми сотрудничают. Поэтому, задумываясь о приобретении новостройки, следует уточнить, в каких банках аккредитован застройщик.

Целевые кредиты на приобретение недвижимости ориентированы на рядовых обывателей, желающих улучшить свои жилищные условия. Среди желающих получить кредит на эти нужды довольно часто встречаются семьи с доходом до 45000 рублей. Наиболее популярным сроком можно смело назвать 15-20 лет. Средняя ставка по ипотеке на вторичный рынок - 13%, на первичный - 17% на период строительства и 13% на последующий период.

Второй вид ипотечного кредита - кредит на покупкузагородной недвижимости. По сравнению с предыдущим типом кредита данный продукт обычно обходится заемщику дороже за счет более высокой процентной ставки и усложняется в части процедуры его получения, ведь вместе с самой недвижимостью оформляется и земельный участок, на котором она располагается. Средняя ставка на загородную недвижимость и землю составляет около 15% годовых.

Третьим, наименее распространенным видом ипотечного кредита является заем на покупку комнаты. При данной схеме кредитования риски банков наиболее высоки, поэтому чаще всего, если банки и предлагают подобный вариант кредита, то при условии, что после покупки комнаты ее покупатель становится владельцем всей коммунальной квартиры. Ситуация осложняется еще и тем, что подобных предложений от банков на рынке сейчас очень немного.

Следующим типом в нашей классификации становится нецелевой ипотечный кредит. Такой кредит выдается под залог имеющейся у заемщика недвижимости, может быть использован на ремонт, приобретение заемщиком других активов и обычно обходится дешевле, чем обычный потребительский кредит. Средняя ставка по нецелевому кредиту - 13,5%. Стоит отметить, что нередко нецелевое ипотечное кредитование используется бизнесменами для развития предприятия, пополнения оборотных средств или иных целей.

Участники уральского ипотечного рынка отмечают, что статистика по целям использования кредитных средств постоянно меняется: если вчера нецелевую ипотеку больше брали на бизнес, то сегодня - на загородную недвижимость, на землю. Сегодня порядка 80% загородной недвижимости в регионе не готово под ипотеку, а землю кредитуют всего три банка в Екатеринбурге, поэтому нецелевая ипотека под залог имеющейся недвижимости иногда берется именно для приобретения земельного участка. Причем в последнее время банковские структуры начинают пересматривать свое отношение к выдаче нецелевой ипотеки для бизнеса. Представители банковского сектора считают, что такая форма кредитования бизнеса является максимально рискованной, и ряд банков требуют подтверждения, на что были затрачены полученные средства. Тут в ход идут договора со строительными компаниями, организациями, которые занимаются ремонтом квартир и прочие платежные документы. «Реальность» этих документов всегда остается под большим вопросом. Но никого из заемщиков не пугает перспектива подготовки «липовых» документов.

Четвертый вид ипотечного кредита - это ипотека коммерческой недвижимости. Также не самый распространенный продукт на местном рынке. По статистике ФосборнХоум ипотечная программа для коммерческой недвижимости есть в 3 банках. Условия для заемщика выглядят следующим образом: средний срок 7-10 лет, а средняя ставка зашкаливает за 15% годовых.

И последний тип нашей классификации это рефинансирование ипотечного займа. Стоит отметить, что это также не является стандартным ипотечным продуктом. И на Среднем Урале и всего несколько банков предлагают такую услугу.

Рефинансирование не входит в число очень популярных продуктов, и имеет смысл, если разница в процентных ставках достигает 1,5-2%. Иначе это бесцельно потраченное время и деньги (на банковские комиссии). Также рефинансирование имеет смысл, когда заемщик хочет увеличить сумму кредита, либо срок кредитования.

Поскольку ипотека в РФ существует не так давно, то и рефинансирование пока находится в конце рейтинга продуктов.

Но, учитывая то количество кредитов, которое было выдано, можно смело утверждать, что через 3-4 года по программам рефинансирования будет перекредитовываться максимальное число заемщиков.

2. История развития ипотечного кредитования

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

Отличие российской ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

- с государством (казённая ипотека);

- между частными лицами (частная ипотека);

- по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове - первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 - 8,5% в год.

В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) - на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства. Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы.

К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:

- Дворянский земельный банк;

- Крестьянский поземельный банк;

- Городские кредитные общества и городские общественные банки;

- Земские банки;

- Общества взаимного поземельного кредита;

- Ссудно-сберегательные товарищества;

К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. В 1919 году в связи с национализацией земли и банков система ипотечного кредитования была в России ликвидирована, декретом СНК все кредитные общества, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имуществ были обязаны вносить платежи Народному банку. Так российский рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование.
Следующим этапом в истории развития ипотечного кредитования был кредитование при советской системе.

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала основной концепции всей жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов на строительство государственного жилья и его бесплатное распределение между лицами, официально признанными в установленном порядке, нуждающимися в улучшении жилищных условий. С 1958 г. стала развиваться жилищно-строительная кооперация с фиксированными и чрезвычайно выгодными по сегодняшним меркам процентным ставкам по кредиту от 0,5% до 2% в год, длительными (10 -- 25 лет) сроками кредитования и значительной предельной долей кредита (60 -- 80% от стоимости жилья). Указанные процентные ставки просуществовали до 1991 г.. До начала экономической реформы конца 80-х начала 90-х гг. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как оно понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона «О Залоге» в 1992 году; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности. На практике кредиторы чаще всего защищали свои интересы, предоставляя кредиты, платеж по которым осуществлялся путем ежемесячных отчислений из зарплаты должников по месту их работы; там, где это было невозможно, подыскивались гаранты, а за неуплату банк мог наложить арест на заработную плату.

В конце 80-х - начале 90-х гг. в России началась перестройка экономики и реорганизация банковской системы. Банковская система приобрела более разветвленный вид, появились также коммерческие и кооперативные банки. Получила довольно широкое распространение система долгосрочного кредитования под залог строящегося жилья. Эту систему можно рассматривать как форму государственной помощи гражданам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий и, как правило, состоящим на учете в очереди для получения государственного жилья.

После 1988 г. долгосрочным кредитованием жилья для населения занимались Госбанк СССР (кредитовал строительство индивидуальных домов в сельской местности), Жилсоцбанк СССР (кредитовал членов жилищных кооперативов) и Сберегательный банк СССР (Сбербанк), который в 1991 году был преобразован в акционерный коммерческий банк, полностью контролируемый государством.

Функционирование жилищно-строительных кооперативов продолжалось и в период перехода к рыночной экономике. Жилищно-строительные кооперативы успешно выполняли свою роль, так как явились частью единой централизованной системы финансирования жилищного строительства. По мере развития рыночных отношений эта форма финансирования подверглась существенным изменениям и замене другими формами, в частности ипотечным кредитованием индивидуальных заемщиков. Таким образом, ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 году накануне принятия правительством новой стратегии начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличалась следующими чертами:

- узкий круг субъектов ипотечного кредитования;

- небольшие объемы выданных ипотечных кредитов;

- весьма ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора. крайне неэффективное их использование;

- высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

- высокий кредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на заложенное имущество;

- исключительно низкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительно инфляции) ставки процентов депозитам, что делало для групп населения со средними доходам невозможным приобретение жилья за наличные средства, а также их накопление.

Эти факторы и определили направление новой политики правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, а также особенности деятельности банков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство приобретенного жилья. С этого момента начался четвертый этап становления системы жилищного ипотечного кредитования России.

Новая концепция политики жилищного финансирования, которая была сформулирована в государственной программе «Жилище» лета 1993 год; нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документах 1993-1994 гг., заключалась в следующем:

- формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитовании;

- использование залога как способа обеспечения возвратности кредита, создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье; внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях инфляции;

- переход от субсидирования процентных ставок к системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;

- обеспечение другим гражданам, не имеющим необходимых сбережений и права на получение субсидий, возможности накопления средств для приобретения и строительства жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

К середине 90-х гг. становление рынка недвижимости начинает сталкиваться с проблемой сужения платежеспособного спроса. Это заставляет брокерские фирмы искать варианты его расширения за счет взаимодействия с банками. Поиск приводит к разработке и внедрению первоначально в Москве, а затем и в Петербурге в начале 1994 года так называемых «псевдоипотечных» схем кредитования с участием коммерческих банков и риэлтерских фирм. В период своего расцвета в систему кредитования были вовлечены десятки риэлтерских фирм и банков, что проявилось в снижении процентных ставок по выдаваемым кредитам.

Несмотря на оставшиеся проблемы, в то время был достигнут значительный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования.

Некоторые кредиторы начали ипотечные операции уже в 1993-1994 гг.

31 августа 1992 г. получил лицензию „Фора-банк“, один из немногих ипотечных банков, работающих успешно до настоящего времени. Акционерный ипотечный банк (АИБ) был зарегистрирован 14 декабря 1992 г. и начал свои операции в январе 1993 г. АИБ ввел в практику целевые семейные жилищные, то есть накопительные счета для получения ипотечного кредита на приобретение жилья. 29 декабря 1993 г. был зарегистрирован Ярославский филиал АИБ, который на длительное время стал экспериментальной площадкой не только для АИБ, но и для всей ипотечной системы в России. Схема, разработанная в Ярославле, предусматривала продажу банком ипотечных закладных трастовой компании которая являлась доверенным лицом заемщиков. Компания следила за прохождением платежей, распоряжалась резервным фондом, создаваемым для погашения задолженности в случае, если заемщик будет не в состоянии оплатить очередной платеж. Опыт ярославской ипотеки широко обсуждался на уровне правительства

В начале 1993 г. был зарегистрирован Ипотечный Стандартбанк, который предоставлял работникам КамАЗа, в последующем работникам табачной фабрики „Ява“, кредиты при покупке квартир.

Корпорация „Жилищная инициатива“ в середине 90-х гг. совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую комплексную программу ипотечного кредитования жилищного строительства, предусматривающую создание на территории России серии ипотечных банков. Предлагалось несколько схем („Форвардкредитинвест“, „Ретрокредитинвест“, „Комбиинвест“, „Фьючерсинвест“, „Рентный залог“) ипотечного кредитования жилищного строительства с привлечением сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости.

В августе 1993 года в России по инициативе Ипотечного акционерного банка и, Санкт-Петербургского Ипотекобанка была создана Ассоциация ипотечных банков учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них -- ипотечные банки. Цель Ассоциации -- лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием. Она активно участвовала в законодательном процессе и осуществляла деятельность по обучению совместно с программой, финансируемой Агентством международного развития США и проводимой фондом «Институт экономики города» и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». Фонд «Институт экономики города» был организован в 1995 году как негосударственная некоммерческая организация, осуществляющая разработку теоретической базы ипотеки и России совместно с «Фэнни Мэй», являющейся специализированной организацией вторичного рынка ипотечных кредитов.

В то же время основная доля кредитов направлялась не на приобретения жилья, а на коммерческие цели (по некоторым оценкам, доля кредитов, направленных на улучшение жилищных условий, составляла в 1995 - 1996 гг. примерно 15-20%, на коммерческие цели - 80-85%). Сумма кредитов в среднем составляла около 20 тыс. долларов, а максимальные объемы кредитования по городу, как уже отмечалось, составляли примерно 12 млн. долларов. Таким образом, даже при реинвестировании возвращаемых кредитов число заемщиков реально вряд ли превышало 1000 человек в год. Схемы «псевдоипотеки», применяемые и до настоящего дня риэлторскими фирмами и банками, являются своеобразным началом становления стране полноценной системы ипотечного кредитования.Такая ситуация продолжалась до августа 1998 года.

На тот момент сложились следующие недостатки в развитии системы ипотечного кредитования:

1. несовершенство законодательной базы;

2. слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3. высокая величина расходов на нотариальное удостоверение сделок;

4. слабое развитие оценочного и страхового дела;

5. недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость коммерческих банков;

6. отсутствие вторичного рынка закладных;

7. высокие и нестабильные ставки рефинансирования;

8. нестабильные темпы инфляции, изменение курса рубля по отношению к свободно конвертируемой валюте;

9. высокие издержки и риски банков;

10. дополнительные риски банков ввиду отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков по причине отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;

11. высокие некоммерческие риски банков;

12. ограничение рынка ипотечных услуг;

13. высокая стоимость кредитов для заемщиков;

14. низкие доходы преобладающей части населения;

15. недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий;

16. рост цен на жилье;

17. несовершенство налогообложения, недостаточное количество
стимулов для вложения средств гражданами в жилье;

18. большое количество накладных расходов и их высокая стоимость
при операциях с недвижимостью.

Учет этих обстоятельств вызвал необходимость создания российского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В соответствии с указом Президента РФ № 22281 от 28 декабря 1993 г. «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» и постановлением Правительства РФ № 1010 от 26 августа 1996 г. «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в сентябре 1997 года было зарегистрировано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию. Это специализированный институт вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне.

Единственным акционером ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», представляющим интересы Российской Федерации в Агентстве, является Мингосимущество Российской Федерации.

Предложения по созданию государственного органа в области ипотеки обсуждались в российском правительстве еще с начала 90-х годов и тому подтверждение Указ президента Российской Федерации от 10.06.94 г. № 1180 «О жилищных кредитах». Впервые концепция деятельности Агентства была разработана по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 гг.

С принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.

Например, распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. N 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов заемщикам в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк -- Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк.

Кроме того, в соответствии с Концепцией развития ипотечного жилищного кредитования в Москве и положениями Договора о создании ипотечного рынка в Москве от 11 января 1998 г. Департамент государственного и муниципального имущества Москвы совместно с координационно-аналитическим управлением Комплекса перспективного развития города и рабочей группой «Московская ипотечная программа» провели организационные мероприятия по учреждению открытого акционерного общества «Московское ипотечное агентство», предусматривающего долю участия Москвы не менее 51%. Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194 было учреждено открытое акционерное общество «Московское ипотечное агентство». Распоряжением премьера Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. N 970-РП ОАО «Московское страховое строительное общество» (МССО) утверждено в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в Москве

В апреле 1999 г. состоялось всероссийское совещание строителей, посвященное проблемам ипотеки. Во исполнение поручения Президента РФ в январе 2000 г. была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. В этот период в практике ипотечного кредитования наиболее весомыми были пять компаний:

-- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК);

-- Инвестиционный фонд «США -- Россия»;

-- Ипотечная программа правительства Москвы;

-- Региональные программы ипотечного кредитования в субъектах федерации;

-- Система «Эффект».

Со второй половины 2000-х годов ипотека в России стала развиваться быстрее, чем другие виды кредитования. Так, в 2006 году ипотека занимала 16 %от объёма рынка кредитов: банками на покупку жилья было выдано $12,4 млрд., или 260 млрд. руб. Для сравнения, в 2005 году в России было выдано ипотечных кредитов на $4 млрд.

В планах на 2007 год было довести объём выданной ипотеки до 300 млрд. руб. и снизить процентную ставку примерно на 1 %-- до 11 % годовых в рублях. К тому времени ипотечные программы в России предлагали примерно 600 банков.

В первом полугодии 2008 году рост объёмов ипотечного кредитования продолжился. В январе-марте 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 151 млрд. руб., а до конца 2008 года предполагалось довести эту сумму до 770 млрд. руб.

Объём выданных в 2008 году ипотечных кредитов составил 600 млрд. руб.

Снижение ожидаемой цифры было связано с тем, что с сентября 2008 года банки приостановили, а к декабрю 2008 года -- практически полностью свернули кредитные программы или подняли процентные ставки по ипотеке до 20 % годовых в связи с мировым финансовым кризисом. В результате в первом полугодии 2009 года объём ипотечных кредитов составил 55,4 млрд. руб. Всего же по итогам 2009 года общая сумма оформленных ипотечных кредитов определялась экспертами в 150 млрд. руб., что составляло лишь 25 % от объёма ипотечного кредитования в 2008 году. По официальной статистике Центробанка, за 2009 год было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 152,5 млрд.руб., при этом пик спада пришёлся на 1-е полугодие 2009 года.

Кроме того, во втором полугодии 2009 года усугубился рост неплатежей по уже взятым ранее кредитам. Особенно острой ситуация стала в Москве и Санкт-Петербурге, где в 2007--2008 годах 24 % ипотечных кредитов выдавалось в подорожавшей валюте. К сентябрю 2009 года некоторые банки начали реализацию заёмных квартир -- тех, на покупку которых несколько лет назад они выдавали ипотечные кредиты, впоследствии не выплаченные заёмщиками. Доля просроченной задолженности в общем объёме задолженности по ипотечным кредитам увеличилась за 2009 год и на 1 января 2010 года составила 2,3 % по рублёвым и 6,3 % по валютным кредитам.

Однако ситуация на ипотечном рынке постепенно улучшается. В июне 2009 года объём выданных ипотечных кредитов вырос по отношению к маю 2009 года на 26 %, в июле 2009 года по отношению к июню 2009 года -- на 21 %, за 2-е полугодие -- в 2,75 раза. Процентные ставки по кредитам в 1-м полугодии 2009-го снизились на 0,03 % в рублях и на 0,4 % в валюте, за 2-е полугодие -- ещё уменьшились, соответственно, на 0,3 % и 0,8 %. По мнению аналитиков, последнее было сделано банками в большей степени для того, чтобы напомнить рынку о себе. В сентябре 2009 года процентные ставки по ипотеке в рублях составляли от 18,53 % до 20,72 %, в валюте -- от 13,54 % до 15,94 %.

В настоящее время в России, насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что не возврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

3. Развитие ипотечного кредитования в Самарской области

Внедрение системы долгосрочного ипотечного кредитования способствует развитию строительного комплекса и позволяет привлечь в жилищную сферу сбережения населения. В 2001 году ипотечное кредитование начинает становиться основой в решении жилищной проблемы для всех слоев населения Самарской области.

«…На 2001 год в областном бюджете Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки запланированы средства в сумме 64,2 млн. рублей для предоставления жителям области долгосрочных ипотечных кредитов, что позволит решит жилищные проблемы порядка 200 семей нуждающихся.».

В 2004 году система ипотечного жилищного кредитования получила дальнейшее развитие. За 6 месяцев этого года выданы ипотечные кредиты и займы 423 жителям области, в том числе Самарским областным Фондом жилья и ипотеки предоставлены кредиты 198 семьям, Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе - 225 сельским застройщикам.

На мой взгляд, столь низкие показатели обусловлены отсутствием достаточного законодательного оформления функционирования рынка ипотечного кредитования в Самарской области.

После принятия Закона Самарской области «Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области» 96 ГД от 29.06.2004г. система ипотечного кредитования стала развиваться стремительнее:

«….На покупку жилья и других объектов недвижимости направлено 3,8 млрд. рублей, что в 1,5 раза больше, чем за соответствующий период 2004 года. Кредитными учреждениями предоставлено населению кредитов на покупку жилья на сумму 2 млрд. рублей, в том числе ипотечному кредитованию - 900 млн. рублей…»(2005год);

«…За 1 полугодие текущего(2006г.) года 290 молодых семей улучшили свои жилищные условия посредством ипотечных кредитов и займов, 46 получили субсидии на погашение части первоначального взноса за счет областного бюджета, 33 - компенсации на погашение части кредита при рождении ребенка. …

… За 1 полугодие текущего года объем предоставленных ипотечных кредитов (займов) составил 1 403 млн. рублей»;

«… За 6 месяцев текущего (2007г) в Самарской области выдано 4014 ипотечных кредитов на общую сумму 4,1 млрд. рублей…».

«…По состоянию на 01.07.08 на ипотечные жилищные кредиты и займы жителям Самарской области привлечено 6 509,9 млн.рублей. Кредитными организациями выдано 5 508 ипотечных кредитов населению области. Прогнозируемый объем ипотечного кредитования в 2008 году составит 15000 млн. рублей на решение жилищных вопросов 12500 семей».

На диаграмме (рис.5) наглядно представлена динамика развития ипотечного кредитования Самарской области за период 2001-2008гг.

11 июля 2006 г. Самарской Губернской Думой принят Закон №86-ГД «Об утверждении областной целевой программы «Жилище». В данном Законе, в рамках подпрограммы "Ипотечное кредитование в Самарской области", предусмотрено проведение мероприятий по оказанию государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

Общий объем финансовых средств, направляемых на реализацию мероприятий данной подпрограммы, в 2006 - 2010 годах составит 58602 млн. рублей, из них:

(в ред. Закона Самарской области от 11.12.2007 N 149-ГД)

средства областного бюджета Самарской области - 153,3 млн. рублей;

(в ред. Закона Самарской области от 11.12.2007 N 149-ГД)

привлеченные внебюджетные источники финансирования - 40 783 млн. рублей;

(в ред. Закона Самарской области от 11.12.2007 N 149-ГД)

собственные средства граждан - 17666 млн. рублей.

Реализация мероприятий в сочетании с осуществлением мер по повышению доступности ипотечных жилищных кредитов для молодых семей и с проведением других мероприятий по развитию инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг существенно увеличит доступность для населения ипотечных жилищных кредитов. В 2006 - 2010 годах 57,3 тыс. семей смогут воспользоваться ипотечными жилищными кредитами для улучшения жилищных условий.

В 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов и займов должен составить 9 461 млн. рублей, а в 2010 году - 20000 млн. рублей, то есть в 2,1 раза больше по сравнению с 2007 годом. При этом около 30 процентов кредитов будет предоставлено за счет развития системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Итак, результатом работы стали лидирующие позиции области в развитии системы ипотечного жилищного кредитования. На сегодняшний день выдано более 5,5 тысячи ипотечных кредитов и займов. Среди регионов Российской Федерации, активно развивающих систему ипотеки, Самарская область по данному показателю занимает 3-е место после г. Москвы и г. Санкт-Петербурга. В регионе создана конкурентная среда на рынке купли-продажи закладных, где работают федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования и два частных оператора. В рамках сотрудничества с данными финансовыми институтами ипотечными фондами привлечено свыше 800 млн. рублей.

В целом, ипотеку в Самаре и Самарской области представляют 34 ипотечных банка, в которых реализуются 249 ипотечных программ, ориентированных на приобретение жилья как на первичном так и на вторичном рынке. Вопросами ипотечного кредитования в Самарской области занимаются как филиалы крупнейших российских банков - Сбербанк России, Альфа-Банк, ММБ, БИНБАНК и др., так и компании, специализирующиеся исключительно на самарском рынке недвижимости, - к примеру, «Самарский ипотечный дом» или «ЮнитБанк».

Но, несмотря на это, на сегодняшний день в Самарской области приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита доступно только покупателю, ежемесячный доход которого соответствует цене 1 кв. м жилья.

Основными внешними факторами, влияющими на доступность ипотечного кредита, являются доходы граждан, сроки выплаты кредита и уровень инфляции, влияющий на изменение процентных ставок по ипотечным кредитам. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.

Развитие жилищной ипотеки сдерживается следующими основными факторами:

1. отсутствие кредитной истории заемщиков, что затрудняет оценить кредитоспособность заемщика и влечет за собой высокие риски по предоставлению кредита;

2. недостаточный уровень накоплений граждан для оплаты первого взноса для получения ипотечных жилищных кредитов;

3. низкий уровень легальных доходов граждан и существенная доля "теневых" доходов (высокий кредитный риск - ограничение для банковского кредитования);

4. слабое развитие института долгосрочного жилищного кредитования, что влияет на ограниченные возможности банковской системы по ипотечному кредитованию;

5. несовершенство законодательства, направленного на эффективное развитие ипотечного кредитования;

6. неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства, отсутствие конкуренции среди застройщиков;

7. психологические факторы, главным из которых является особенность большинства нашего населения - нежелание жить в долг.

По мнению Правительства Самарской области, «… для развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья необходимо:

1. обеспечить правовые условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других институтов рынка жилья;

2. создать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

3. совершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4. оказывать бюджетное содействие повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения;

5. развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (страхование ипотечных жилищных кредитов, бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и другие);

6. совершенствовать систему защиты прав граждан - приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства…».

ипотека недвижимость кредитование ссуда рефинансирование

4. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

§ политическая и экономическая нестабильность;

§ низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;

§ отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;

§ высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;

§ высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;

§ недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;

§ недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе;

§ проблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков.

Также, одной из наиболее серьезных проблем является проблема участия банков в ипотечном кредитовании. Как показал анализ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами. В частности, при выдаче самих кредитов банки вынуждены также проводить операции с инструментами ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке, что повышает риск кредитов и снижает их привлекательность для рядовых заемщиков.

В настоящее время для организации цивилизованного вторичного рынка необходима активная деятельность государственных структур, таких, как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг, Банк России, Министерство по налогам и сборам и др. При этом необходимо отметить, что Банк России уже является одним из активных участников разработки программы работы с инструментами ипотечного кредитования. В настоящее время его специалисты разрабатывают механизмы работы с инструментами ипотечного кредитования. В частности, как один из возможных вариантов Банк России рассматривает переучет закладных, с помощью которого появится возможность рефинансирования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств.

Формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан - одна из важнейших задач российского Правительства. Важным шагом на пути достижения намеченной цели должна стать реализация Концепции приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье-гражданам России».

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что решение жилищного вопроса невозможно без развития инструментов, способных обеспечить приток частных финансовых ресурсов в систему жилищного строительства и ипотечного кредитования. Поэтому в центре внимания Проекта оказались именно вопросы создания эффективной инфраструктуры, позволяющей привлекать частные инвестиции. Ее построение базируется на трех аспектах.

Первый-это стандартизация всех процессов, связанных с ипотекой: от первоначального консультирования заемщиков до осуществления секьюритизации пулов ипотечных кредитов. Вторым важным аспектом является формирование системы институтов, обслуживающих потребности рынка, включая кредитные бюро, компании, занимающиеся страхованием ипотечных рисков, и т.д. И, наконец, третьим важнейшим аспектом ипотечной инфраструктуры следует считать развитие фондового рынка. Именно он должен стать той «проводящей системой», которая будет обеспечивать приток ресурсов инвесторов в строительство жилья.

Рассмотрим эти три аспекта более подробно.