Ипотечные ценные бумаги и рефинансирование кредита

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), являются частным случаем ABS (asset-backed securities). ABS представляют собой ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного набора активов. В случае ИЦБ активы представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, получают большую часть этих платежей по некоторой заранее определенной схеме.

В мировой практике применяется большое разнообразие ИЦБ, различающихся по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и т.п. Однако существует только два принципиальных способа распределения денежных поступлений от активов ИЦБ:

1. Платежи пересылаются владельцам ИЦБ после того, как будут произведены удержания за административное и сервисное обслуживание ИЦБ. Такие бумаги и называются "сквозными". Они составляют подавляющее большинство эмитированных в мире ИЦБ.

2. Вся эмиссия ИЦБ разделяется на несколько классов. Платежи и риски перераспределяются между этими классами в соответствии с некоторым набором правил структурирования и обслуживания. Такие бумаги называются структурированными.

В Украине ипотечные ценные бумаги появились после принятия и введения в действие целого ряда законодательных актов, включая законы «Об ипотеке», «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью ».

Согласно этим законодательным актам, выделяют следующие виды ипотечных ценных бумаг: закладные, ипотечные облигации и ипотечные сертификаты.

Закон Украины «Об ипотеке» выводит на рынок новый вид ценных бумаг - закладные и обусловливает их обращение, форму и содержание. Согласно ст.20 этого закона, «закладная - это долговая ценная бумага, удостоверяющая безусловное право владельца на получение от должника исполнения по основному обязательству, при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства - право обратить взыскание на предмет ипотеки ». Закладная составляется с согласия кредитора и заемщика. Последний сможет вернуть ее себе, выполнив все свои обязательства. В противном случае залоговую можно будет продать, заложить, передать другому кредитору. Кстати, обязательств у заемщика немало. Например, он обязан поддерживать свое имущество в надлежащем состоянии (за свой счет), т.е. он не должен допускать его порчи или износа. В этом случае кредитор имеет законное право потребовать разорвать договор и вернуть свои деньги. Вообще, процесс продажи закладных, передачи их в залог предоставит брокерам новые возможности заработать комиссионные, а инвесторам - новые возможности для вложения капитала.

Другим видом ипотечных ценных бумаг являются ипотечные сертификаты. Согласно Закону Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», ипотечный сертификат - особый вид ценной бумаги, обеспеченный ипотечными активами или ипотеками. Ипотечные сертификаты могут быть трех видов: ипотечные сертификаты с фиксированной доходностью, ипотечные сертификаты участия и сертификаты фонда операции с недвижимостью. Ипотечный сертификат удостоверяет обязательство эмитента выплатить в установленный срок владельцу ипотечного сертификата часть денежных доходов от ипотечного покрытия при соблюдении условий, указанных в проспекте эмиссии (организация, выпустившая (эмитировавшая) ценные бумаги). Под ипотечным покрытием понимают ипотечные и другие активы, переданные в залог для обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным облигациям или являющиеся объектом права общей долевой собственности ипотечных сертификатов.

Между сертификатами с фиксированной доходностью и сертификатами участия есть принципиальные отличия. В частности, выпуск сертификатов с фиксированной доходностью предусматривает, что владельцем ипотечных активов, а соответственно и платежей по ним является эмитент. В свою очередь, выпуск сертификатов участия предусматривает передачу ипотечных активов владельцем сертификатов в доверительную собственность. Отсюда вытекают различия в правовых отношениях, которые устанавливаются между эмитентами и владельцами сертификатов. В случае приобретения сертификатов с фиксированной доходностью их владелец выступает кредитором эмитента. В случае приобретения сертификатов участия владелец сертификатов является опосредованным кредитором заемщиков по кредитам.

Ипотечный сертификат участия дает право инвесторам на получение денежных поступлений от определенного набора (пула) прав требований по ипотечным кредитам, обеспеченных недвижимостью.

ипотечный ценный рефинансирование кредит

Рефинансирование кредита

Банковская система в современности - отнюдь не замкнутая среда, она подвержена различным изменениям и преобразованиям, и тенденции перехода от постепенных накоплений к кредитованию видны уже на протяжении нескольких лет. Раньше кредитами, как в личных целях, так и для создания или развития собственного дела пользовались намного реже, чем сейчас, предпочитая сначала накапливать нужные суммы на сберегательных счетах и уже только потом вкладывая их в бизнес или приобретая необходимое. Сейчас же накопления как таковые теряют актуальность. В кредит можно купить абсолютно все, начиная от мелких бытовых товаров и заканчивая недвижимостью и автомобилями. Если верить статистике, в наши дни в кредит приобретается каждый пятый автомобиль, каждая девятая квартира, и почти 70% всей бытовой техники. Все это можно приобрести без длительных накоплений. Появляются на рынке банковских услуг и такие новые предложения, как рефинансирование кредита. С повсеместным распространением кредитных услуг все чаще возникают случаи, когда по тем или иным причинам не удается завершить все выплаты по займу в срок. Смена работы или неверно оцененная собственная платежеспособность, любые другие непредвиденные обстоятельства могут привести к тому, что своевременные выплаты по кредиту будут невозможны. И рефинансирование кредита в этом случае будет одним из возможных вариантов выхода из возникшей ситуации. Если обратиться к определениям, то рефинансирование кредита - это получение займа в банке с целью погашения кредита, который взят ранее, или с целью собрать несколько небольших кредитов в один крупный.

Для Украины это относительно новая банковская услуга, в то время как в Европе схемы перекредитования отлажены и существуют уже давно. В основном рефинансирование кредита сейчас применяется к автомобильным и ипотечным кредитам. Основные преимущества такой услуги - перспектива понижения кредитной процентной ставки, возможность взять один большой кредит для погашения нескольких мелких, увеличить или сократить срок выплаты. Стоит оговориться, что многие банки налагают штрафные санкции не только при задержке кредита, но и при его погашении раньше минимального означенного в договоре срока, так что стоит внимательно проанализировать все последствия, которые может вызвать рефинансирование кредита. При этом услуги по перекредитованию не лишены и недостатков, основной из которых - их затратность: снова придется собирать справки о доходах и другие необходимые документы, пользоваться услугами оценщиков, страховых агентов, открывать новый счет в банке.

Рефинансирование кредита многие считают лишь временной вынужденной мерой, так как в итоге обязательства остаются, причем зачастую их сумма даже возрастает. Но в том случае, если сроки выплат позволяют рассчитывать на снижение ставок по кредиту, его переоформление обосновано и может значительно сэкономить средства, особенно при использовании больших сумм заемных средств. Кредитные брокеры и консультанты для каждого конкретного случая и организации помогут определить, будет ли рефинансирование кредита выгодно с экономической точки зрения. Чаще всего использование перекредитования действительно способно принести пользу компании, поэтому на современном банковском рынке рефинансирование кредита - востребованная и ценная услуга, позволяющая активнее использовать кредитный потенциал, более гибко приспосабливаться к постоянным изменениям экономических условий и в особенности кредитных ставок.

Рефинансирование кредита занимает меньше времени по сравнению с оформлением нового ипотечного кредита. Это обусловлено следующими аспектами:

1) Банк хорошо знает кредитную историю заемщика.

2) Предмет залога уже прошел все проверки и зарегистрирован. Однако банк может отказать в рефинансировании кредита в случае потери рабочего места заемщиком, значительного снижения получаемых им доходов или несоответствия предмета залога предъявляемым к нему требованиям. Перед рефинансированием кредита следует узнать, предусмотрены ли кредитным договором штрафы за досрочное погашение. Если штрафные санкции предусмотрены, то выгода от данной процедуры уменьшится. В последнее время многие банки устанавливают штрафы за досрочное погашение ипотечного кредита в первый год с момента оформления всех документов. Необходимо отметить, что рефинансирование кредита предполагает осуществление нескольких единовременных платежей (комиссия за открытие счета, выдачу кредита, перерегистрация залогового имущества, оформление страховки и т.д.), общая сумма которых может составлять от двух до пяти процентов от стоимости кредита. Следовательно, заемщику необходимо сделать точные расчеты перед рефинансированием своего кредита, чтобы оценить его стоимость и принять окончательное решение. Для минимизации расходов, связанных с перекредитованием, имеет смысл осуществлять рефинансирование кредита в том банке, в котором был изначально взят кредит. Следует сказать, что большинство платежей по ипотечному кредиту являются аннуитетными, состоящими из двух частей, первая из которых направлена на погашение основной суммы задолженности, вторая - на оплату процентов. В течение первых лет выплат в данном платеже львиную долю занимают проценты, что делает рефинансирование кредита не такой уж и выгодной процедурой, так как основная часть долга остается не погашенной.Рефинансирование кредита не дает право заемщику получить налоговый вычет (налоговый вычет предоставляется только по кредитам, которые были выданы банком для покупки недвижимого имущества). Поэтому заемщику следует позаботиться о получении налогового вычета перед рефинансированием кредита.

Рефинансирование кредита, развитие в Украине

В разгар экономического кризиса в Украине, многие банки перестали оказывать услуги по рефинансированию кредитов для чужих дебиторов (заемщики, взявшие кредит в другом банке). Это явилось прямым следствием того, что они были вынуждены заниматься реструктуризацией собственных кредитов, выплаты по которым стали нерегулярными или прекратились вовсе. Из-за объективных факторов банки не смогли полноценно осуществлять рефинансирование кредита (продлить срок кредита, снизить процентные ставки или сменить валюту для заемщиков), что негативно сказалось на рынке ипотечного кредитования. Стоимость пользования ипотечным кредитом для среднестатистического украинца резко возросла.

Необходимо констатировать, что в начале 2011 года рефинансирование кредита становится достаточно популярной услугой в банках Украины. Сейчас рефинансирование кредита выгодно тем заемщикам, которые взяли ипотечный кредит в самый разгар экономического кризиса или желают сменить валюту кредита (например, перейти с долларов на гривны при увеличении курса доллара).

Будет уместно сказать, что рефинансирование кредита следует осуществлять при следующих условиях:

1) Разница в ставках должна быть не менее трех процентов.

2) Расходы на оформление кредита не превышают разницу в ставках.

3) Срок окончания кредитного договора заканчивается через несколько лет.

Некоторые дебиторы при рефинансировании кредита желают изменить не только процентную ставку или сроки кредитования, но и банк. В таком случае следует знать, что рефинансирование кредита для чужих заемщиков предлагают следующие банки: ФОЛЬКСБАНК, БАНК КІПРУ и т.д.

Рефинансирование ипотечного кредита

Последствия мирового финансового кризиса, начавшегося в 2008 году, коснулись многих людей, которые взяли квартиры в ипотеку. Одни вынуждены были приступить к поискам новой работы, так как попали под сокращение, другие стали получать меньшую зарплату, забыв о многих радостях в жизни. А те люди, которым удалось удержаться на работе и получать прежнюю зарплату, столкнулись с проблемой постоянно увеличивающихся тарифов ЖКХ, растущих цен на бензин и продукты питания. Многие заемщики из всех перечисленных категорий граждан не смогли вовремя вносить ежемесячные платежи по ипотечному кредиту. И часть из них решилась на рефинансирование кредита, чтобы максимально снизить его стоимость, ежемесячные выплаты или изменить его сроки.Следует отметить, что рефинансирование кредита выгодно не для каждого дебитора. Это обусловлено тем, что процентные ставки по ипотечным кредитам постоянно уменьшаются. Следовательно, те заемщики, которые взяли кредит несколько лет назад, платят банкам больше денег по процентам по сравнению с теми, кто оформляет кредит в настоящее время.

Должнику проще всего осуществить рефинансирование кредита в том банке, в котором он брал ипотечный кредит. В тоже время банки не заинтересованы в рефинансировании ипотечных кредитов, так как это приводит к уменьшению запланированных доходов. Рефинансирование кредита связано с определенными рисками для банков, что обусловлено его процедурой: дебитор должен полостью расплатиться за ранее выданный кредит, чтобы с квартиры снять залог, взяв для данной цели новый кредит. До переоформления залога на квартиру банк не имеет обеспечения для кредита. Заемщик имеет возможность осуществить рефинансирование кредита в другом банке. Необходимо сказать, что смена банка неминуемо приводит к процедуре оформления документов, плате за страховку и оценку, а также к взиманию различных комиссий. Данная процедура занимает длительное время и не всегда приводит к положительному результату, так как существует риск того, что новый банк может не принять квартиру в качестве залога или его не устроит кредитная история заемщика.

Размещено на Allbest.ru