Случаи обязательной проверки стоимости предприятия. Отчет об оценке

Результаты оценки недвижимости должны оформляться письменно в виде отчета об оценке.

Отчет об оценке - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Своевременно составленное в письменном виде и передача заказчику отчета об оценке объекта является надлежащим исполнением оценщиком обязанностей, возложенных на него договором.

Общие требования к оформлению результатов оценки установлены Федеральным законом от 29.07.1998 № 153-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ст. 11 указанного Закона «отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также проводятся иные сведения которые необходимы для полного и для недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете».

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,- реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень используемых оценщиком документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

1. в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

2. информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности):

3. содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности):

4. состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости):

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

- общая информация, идентифицирующая объект оценки;

- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

- итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

- о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

- о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

12. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

14. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

15. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

16. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Глава 2. Применение методов доходного подхода для определения стоимости бизнеса на примере предприятия ОАО «ОПТТОРГ»

Данный метод определяется как процедура, в соответствии с которой ставка дисконтирования применяется к набору прогнозируемых доходных потоков. Метод основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. Стоимость бизнеса, полученная методом ДДП, является суммой ожидаемых будущих доходов собственника, выраженных текущей стоимостью. Определение стоимости бизнеса данным методом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, инвестор в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения собственностью). Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате данного, экономически целесообразного взаимодействия, стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

В основе метода дисконтированных денежных потоков лежит попытка определить стоимость компании (бизнеса) непосредственно из стоимости всех различных видов доходов, которые могут получить инвесторы, вкладывающие средства в эту компанию. Эти денежные потоки прогнозируются на период до определенной «заключительной» даты, на которую оценивается завершающий денежный поток. Данный метод оценки по праву считается наиболее адекватным с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку вполне очевидно, что любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.п., а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они не принадлежали, генерируют всего один вид продукции - прибавочную стоимость.

Основными видами деятельности ОАО «ОПТТОРГ» являются сдача помещений в аренду, закупка, хранение и торговля плодоовощной продукцией. Предприятие имеет давнюю историю, следовательно, опираясь на ретроспективные данные, возможно построить прогноз как издержек производства, так и получаемого дохода.

Таким образом, для оценки рыночной стоимости ОАО «ОПТТОРГ» следует применить метод дисконтированных денежных потоков.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков:

2. Определение длительности прогнозного периода;

3. Расчет величины денежного потока для каждого года;

4. Определение адекватной ставки дисконта;

5. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков, а также их суммарного значения;

6. Внесение итоговых поправок.

Для выбора типа денежного потока проанализируем данные бухгалтерской отчетности ОАО «ОПТТОРГ». Анализ показывает, что в структуре источников средств предприятия более 77% (на 01.04.09 г.) приходится на заемные средства, в том числе почти 59% на долгосрочные заемные средства. При такой структуре источников финансирования целесообразно использовать денежный поток на инвестированный капитал.

Прогнозирование денежного потока начинается с прогнозирования отчёта о прибылях и убытках, конечной целью которого является определение величины чистой прибыли. Переход от чистой прибыли к денежному потоку в рамках модели денежного потока для собственного капитала осуществляется следующим образом: чистая прибыль + амортизационные отчисления - инвестиции в основные средства (капитальные вложения) - (+) прирост (уменьшение) собственного оборотного капитала +(-) прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности = денежный поток.

Длительность прогнозного периода принята оценщиками на уровне 5 лет, до 2014 года.

Ретроспективные данные по выручке предприятия, руб.

Таблица 1

Наименование показателя	2008	1 кв. 2009	Доля, %
Выручка от аренды	44 252 771	12 083 344	77%
Выручка от реализации покупных товаров	8 432 360	3 514 715	23%
Итого, выручка	52 685 131	15 598 059	100%

Специалисты Оценщика осуществили расчет выручки от сдачи площадей в аренду за 2004 г. в соответствии с рыночными ставками арендной платы за сходные помещения.

По информации, полученной от руководства ОАО «ОПТТОРГ», на дату оценки на предприятии сдается в аренду 40 893 кв.м. площадей, в т.ч.:

- 302 кв.м. - под склады/производство;

- кв.м. - под помещения офисного назначения;

Расчет выручки от сдачи площадей в аренду на 2009 г., руб.

Таблица 2

Наименование	Площадь, кв.м.	Ставка арендной платы, руб./кв.м. в год (без учета НДС)	Выручка от сдачи в аренду, руб.
Складские (производственные) площади	40 302	2 291	92 317 519
Офисные площади	590,8	3 054	1 804 405
Итого	94 121 924

Несмотря на значительный рост ставок арендной платы в г. Москве, в ближайшие 1-2 года риэлтеры прогнозируют ввод в эксплуатацию большого количества складских площадей что приведет к падению ставок и некоторой стабилизации цен на рынке. В связи с этим прогноз ставок арендной платы осуществлялся в зависимости от индекса потребительских цен (инфляции).

Инфляция в России, %

Таблица 3

Наименование показателя	2005 отчет	2006 отчет	2007 отчет	2008 отчет	прогноз
					2009
Инфляция (ИПЦ) за период, прирост цен %	10,9	9	11,9	13,3	15

Прогноз выручки ОАО «ОПТТОРГ», руб.

Таблица 4

Наименование показателя	2007	2008	2009	2010	2011	2012
Выручка от сдачи в аренду площадей, руб.	44 252 771	94 121 924	101 181 068	107 757 838	113 145 730	118 237 288
Темп прироста выручки от сдачи площадей в аренду, %			7,5%	6,5%	5,0%	4,5%
Выручка от реализации покупных товаров (плодоовощной продукции), руб.	8 432 360	10 000 000	20 500 000	21 600 000	29 500 000	30 000 000
Темп прироста выручки от реализации плодоовощной продукции, %		19%	105%	5%	37%	2%
Итого, выручка, руб.	52 685 131	104 121 924	121 681 068	129 357 838	142 645 730	148 237 288
Общий темп прироста выручки, %		98%	17%	6%	10%	4%

В целях проведения настоящей оценки расходы ОАО «ОПТТОРГ» подразделены на:

-условно-постоянные затраты;

- условно-переменные затраты.

К условно-постоянным затратам относятся затраты, независящие напрямую от объемов производства. Прогноз данных затрат на 2009-2011 гг. осуществлялся исходя из динамики изменения индекса потребительских цен, указанного в Таблице 3.

Прогноз условно-постоянных затрат, руб.

Таблица 5

Наименование условно-постоянных расходов, руб.	2009	2010	2011	2012	2013
1	2	3	4	5	6
вывоз мусора	927 600	997 170	1 061 986	1 115 086	1 165 265
затраты на оплату труда (с отчислениями)	14 376 213	15 454 429	16 458 967	17 281 915	18059601
основные средства стоимостью	28 334	30 459	32 439	34 061	35 593
ремонт основных средств	4 940 651	5 311 200	5 656 428	5 939 249	6 206 516
налоги и сборы (ЕСН, страхование + накопит.)	5 503 515	5 916 278	6 300 836	6 615 878	6 913 592
юридич., инф. и др. аналогичные услуги	400 000	430 000	457 950	480 848	480 848
расходы на рекламу	35 084	37 715	40 167	42 175	44 073
связь	441 452	474 561	505 408	530 678	554 559
арендная плата за землю	1 514 932	1 628 551	1 734 407	1 821 128	1 903 078
вневедомственная охрана	1 187 375	1 276 428	1 359 395	1 427 365	1 491 597
канц. и хоз. расходы	221 899	238 541	254 046	266 749	278 752
операции с тарой	50 000	53 750	57 244	60 106	62 811
сан. Паспорта, медосмотр	10 158	10 919	11 629	12 211	12 760
техническое обслуживание основных средств	116 594	125 338	133 485	140 159	146 467
аренда магазина (Москомимущество)	368 000	395 600	421 314	442 380	462 287
услуги кредитных организаций	61 600	66 220	70 524	74 051	77 383
премии, мат. помощь	68 275	73 395	78 166	82 074	85 768
расходы по квот. рабочих мест	38 500	41 388	44 078	46 282	48 364
Продолжение таблицы 5
1	2	3	4	5	6
коммунальные платежи	8 675 484	9 326 146	9 932 345	10 428 962	10 898 266
Итого, руб.	38 965 664	41 888 089	44 610 815	46 841 355	48 949 216

47

Условно-переменные расходы представляют собой расходы, напрямую зависящие от объемов производства (оказания услуг) предприятия. Расчет затрат на 2009 г. проводился исходя из предположения о равномерном списании затрат в течение года, т.е. путем умножения понесенных затрат на 1 апреля 2009 г. на коэффициент 4. Прогноз условно-переменных затрат на 2010 - 2012 гг. осуществлялся исходя из ежегодного общего темпа прироста выручки, указанного в Таблице 4. Средняя рентабельность деятельности по реализации плодоовощной продукции составляет 30%, таким образом, условно-переменные затраты на покупку плодоовощной продукции составляют в среднем 70% от выручки от данного вида деятельности.

Проценты по долговым обязательствам также будут изменяться в зависимости от характера привлекаемых предприятием кредитов.

Прогноз привлечения заемных средств, тыс. руб.

Таблица 6

Период привлечения	Величина привл. заем. ср-в	Процентная ставка, %	Предполагаемый срок возврата	График погашения процентов
1	2	3	4	5
2009 г.	20 000	18	2009	Предполагается возврат процентов вместе с суммой долга к сроку погашения
2010 г.	60 000	18	2010
2011 г.	40 000	18	2011
Итого	120 000

Расчет процентов по долговым обязательствам, относимым на себестоимость (затраты), тыс. руб.

Таблица 7

Наименование показателя	2009	2010	2011	2012	2013
1	2	3	4	5	6
Величина кредитов	20 000	60 000	40 000	0	0
Ставка процента (на себестоимость) (12,5% * 1,1)	13,75%	13,75%	13,75%	0	0
%-ты по долговым обязательствам, относимые на себестоимость	2 750	8 250	5 550	0	0
проценты, подлежащие выплате из прибыли (по ставке 18%)	740	2 220	1 480	0	0
Величина кредитов, привлеч. в теч. 1 кв. 2004 г. и подлежащие погашению в течение 2004 г.	10 300
Продолжение таблицы 7
1	2	3
Ставка процента (на себестоимость) (12,5% * 1,1)	13,75%
проценты по долговым обязательствам, относимые на себестоимость	1 473
проценты, подлежащие выплате из прибыли	381
Итого, проценты по долговым обязательствам, относимые на себестоимость	4 223	8 250	5 550	0	0

Согласно ПБУ 6/01 стоимость основных средств изменится на стоимость работ по их реконструкции в 2011 г. Стоимость реконструкции согласно Справке «Мероприятия по перспективному развитию ОАО «ОПТТОРГ»» составит 10 000 000 руб. Тогда ежегодное увеличение налога на имущество с 2011 г. составит 220 000 руб.

Расчет условно-переменных затрат, руб.

Таблица 8

Условно-переменные расходы	2009	2010	2 011	2012	2013
1	2	3	4	5	6
ГСМ, запчасти, материалы	6 855 162	8 011 217	8 516 639	9 391 485	9 759 621
закупка плодоовощной продукции	7 000 000	14 350 000	15 120 000	20 650 000	21 000 000
хранение, упаковка товаров	90 510	105 774	112 447	123 998	128 858
транспортные расходы (перевозка горзаказа и отходов)	1 440 000	1 682 842	1 789 011	1 972 782	2 050 113
налог на имущество по отремонтированным коммуникациям	0	0	220 000	220 000	220 000
проценты по долговым обязательствам	4 332 900	8 580 000	5 720 000	0	0
амортизация	6 720 491	6 630 372	6 889 594	6 799 543	6 710 805
Итого	26 439 063	39 360 205	38 367 692	39 157 808	39 869 397

Расчет и прогноз чистой прибыли, руб.

Таблица 9

Наименование показателя	2004	2005	2006	2007	2008
Выручка, руб.	104 121 924	121 681 068	129 357 838	142 645 730	148 237 288
Всего затрат, руб.	65 404 727	81248 294	82 978 506	85 999 164	88 818 614
прибыль до налогообложения, руб.	38 717 198	40 432 774	46 379 332	56 646 566	59 418 674
чистая прибыль, руб.	29 425 070	30 728 909	35 248 292	43 051 390	45 158 192

2.2 Расчет денежного потока

При расчете денежного потока для собственного капитала учитывается прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности.

Расчет изменения задолженности по годам, тыс. руб.

Таблица 10

Наименование показателя	2009	2010	2011	2012	2013
1	2	3	4	4	5
Возврат долгосрочной задолженности	31447	31447	31447	31447	0
Итого изменение задолженности	-31447	-31447	-31447	-31447	0

Собственный оборотный капитал компании, представляет разницу между ее текущими активами и обязательствами.

Перед расчетом изменения СОК проанализируем динамику изменения его составляющих: текущих активов и краткосрочных обязательств предприятия за известный специалистам Оценщика период (2006 г. - 1 кв. 2009 г.).

Финансовый анализ деятельности предприятия, тыс. руб.

Таблица 11

Показатель	2006	2007	2008	1 кв. 2009
Оборотные активы	44 545	34 244	27 302	25 423
Краткосрочная задолженность	139 971	168 768	149 410	39 524
Коэфф. текущей ликвидности	0,3	0,2	0,2	0,6
Кредиторская задолженность	45 418	31 457	34 906	28 132

Как видно из приведенных данных, по состоянию на 31 марта 2009 г. объем текущих активов сократился в 1,75 раза по сравнению с уровнем на начало анализируемого периода.

За этот же период объем краткосрочных обязательств уменьшился в 3,54 раза, что произошло в основном за счет значительного улучшения структуры пассива баланса и перевода основной части заемных средств в долгосрочные обязательства.

В результате коэффициент текущей ликвидности по итогам работы в 1 кв. 2009 г. увеличился в 2 раза, а его среднее значение за анализируемый период составило 0,337 (рассчитано как среднеарифметическое, без округления).

Анализ кредиторской задолженности, как составляющей текущих обязательств предприятия, также показывает ее сокращение в 1,61 раза - практически пропорционально сокращению текущих активов. Следовательно, учитывая убыточность деятельности предприятия, основным источником покрытия оборотных средств выступают краткосрочные заимствования.

Расчет изменения собственного оборотного капитала, тыс. руб.

Таблица 12

Показатель	2009	2010	2011	2012	2013
1	2	3	4	5	6
Краткосрочные заемные средства (план привлечения)	20 000	60 000	40 000	0	0
Кредиторская задолженность (ретроспективное среднее значение)	34 978	34 978	34 978	34 978	34 978
Итого текущие обязательства	54 978	94 978	74 978	34 978	34 978
Коэффициент текущей ликвидности (ретроспективное среднее значение)	0,337	0,337	0,337	0,337	0,337
Текущие активы (прогноз)	18 528	32 008	25 268	11 788	11 788

Расчет изменения собственного оборотного капитала, тыс. руб.

Таблица 13

Показатель	2008	2009	2010	2011	2012	2013
Собственный оборотный капитал на конец года, тыс. руб.	-122108	-36450	-62 970	-49 710	-23190	-23 190
Прирост собственного оборотного капитала, тыс. руб.		85 658	-26 520	13 260	26 520	0

Так как амортизационные отчисления, являясь затратами с точки зрения бухгалтерского учета, не вызывают реального оттока денежных средств у предприятия до тех пор пока за их счет не будут осуществлены инвестиции в основные средства и другие амортизируемые активы предприятия (нематериальные активы, малоценные и быстроизнашивающиеся активы), то в денежный поток предприятия следует включать разницу между амортизационными отчислениями и инвестициями в амортизируемые активы за определенный период.

Руководство ОАО «ОПТТОРГ» предоставило данные о стоимости основных средств на начало года, об их вводе и выбытии только за 2007-2008 г.г. Не имея иной информации, специалисты основывались на предоставленной информации и провели анализ следующих коэффициентов:

Коэффициент обновления показывает, какую часть от имеющихся на конец отчетного периода основных средств составляют новые основные средства. Расчет коэффициента проводился как отношение стоимости новых основных средств к стоимости всех основных средств на начало периода.

Коэффициент выбытия показывает, какая часть основных средств, с которыми предприятие начало деятельность в отчетном периоде, выбыла.

Ретроспективная информация о стоимости и движении основных средств оцениваемого предприятия, тыс. руб.

Таблица 14

Годы	2007	2008	Значение, принимаемое к расчету в прогнозный период
1	2	3
Стоимость основных средств на н.г.	48 983	397 016
Введено	7 558	156
Выбыло	5 390	5 638
Стоимость основных средств на к.г.	51 151	391 534
Амортизация за год	6 420	6 910
Норма амортизации	13,11%	1,74%	1,74%
К-т обновления, %	15,43%	0,04%	0,0%
К-т выбытия, %	11,00%	1,42%	1,4%

Ежегодная норма амортизации на прогнозный период также принимается на уровне 2008 г. (Таблица 14).

Коэффициент обновления на прогнозный период в дальнейших расчетах принят равным 0, так как его значение настолько мало, что не оказывает практически никакого влияния на величину стоимости объекта оценки.

Коэффициент выбытия принят на уровне 2008 г. для всего прогнозного периода. Следует отметить, что его значение ограничивает протяженность постпрогнозного периода величиной, равной приблизительно 70 годам (100 / 1,42 = 70,4 год), то есть к этому сроку основные фонды предприятия полностью выйдут из оборота и оно прекратит свое существование. Прогноз показателей представлен в Таблице 15.

Прогноз основных показателей, тыс. руб.

Таблица 15

Показатель	2009	2010	2011	2012	2013
1	2	3	4	5	6
Стоимость основных средств на н.г., тыс. руб.	391 534	386 128	380 796	385 538	380 214
Ввод основных средств, тыс.руб.	154	152	150	151	149
Выбытие основных средств, тыс.руб.	5 560	5 483	5 408	5 475	5 399
Увеличение стоимости основных средств предприятия в результате проведенной реконструкции	0	0	10 000	0	0
Стоимость основных средств на к.г., тыс.руб.	386 128	380 796	385 538	380 214	374 964
Стоимость основных средств без учета ввода новых на н.г., тыс.руб.	385 974	380 644	385 388	380 063	374 815

На основе данных о вводе и выбытии основных средств прогнозируются амортизационные отчисления.

Расчет амортизационных отчислений по вновь вводимым основным средствам предприятия, тыс. руб.

Таблица 16

Показатель	2009	2010	2011	2012	2013
1	2	3	4	5	6
Полная первонач. ст-ть ОС с уч. выбытия и без учета ввода на н.г.	385 974	380 644	385 388	380 063	374 815
Средняя норма амортизации, %	1,74%	1,74%	1,74%	1,74%	1,74%
Амортизация по имеющимся ОС с учетом выбытия	6 718	6 625	6 708	6 615	6 524
Капитальные вложения	Амортизация по вновь вводимым основным средствам
2009	154	2,7	2,7	2,7	2,7	2,7
2010	152		2,6	2,6	2,6	2,6
2011	10 150			177	177	177
2012	151				2,6	2,6
2013	149					2,6
Итого амортизация по имеющимся и по вновь вводимым основным средствам	6 720	6 630	6 890	6 800	6 711

2.3 Построение ставки дисконта

Ставка дисконта (дисконтирования) используется для определения суммы, которую заплатил бы потенциальный инвестор сегодня (здесь - текущая стоимость) за возможность получения ожидаемых в будущем поступлений (будущего денежного потока) с учетом степени риска получения этих доходов.

В данной модели Специалисты проводили расчёт ставки дисконтирования по кумулятивному методу построения, основанному на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. В соответствии с данным подходом за базу расчета берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой добавляется премия за специфический риск инвестирования в конкретный бизнес.

Для потенциального инвестора безрисковая ставка представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется отсутствием риска или его минимальным значением и высокой степенью ликвидности.

Определение ставки дисконтирования для собственного капитала, согласно кумулятивному подходу, осуществляется в два этапа:

- I этап - определение соответствующей денежному потоку безрисковой ставки;

- II этап - определение величины дополнительной премии за риск инвестирования в оцениваемый бизнес.

Расчет ставки дисконтирования для оцениваемого предприятия проводился по следующей формуле:

(2.1)

где R - рублевая ставка дисконтирования с учетом дополнительных премий инвестирования в конкретный бизнес;

Rp - безрисковая рублевая ставка дисконтирования;

Di - дополнительная премия за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию.

Следует отметить, что, говоря о безрисковости вложений, мы имеем в виду лишь относительное отсутствие риска, а не абсолютное.

К подобным активам следует относить такие инструменты, которые удовлетворяют некоторым условиям:

1. доходности по которым определены и известны заранее;

2. вероятность потери средств в результате вложений в рассматриваемый актив минимальна;

3. продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает или близка со "сроком жизни" оцениваемого предприятия.

Альтернативой общепринятой безрисковой ставке является ставка процента по рублевым депозитам в коммерческих банках.

В качестве безрисковой ставки специалисты оценщика использовали средневзвешенную процентную ставку по привлеченным депозитам предприятий и организаций в рублях на срок более 1 года. Среднее значение данной ставки за период с января по май 2009 г. составляет 10% годовых.

Виды и параметры риска

Таблица 17

Виды риска	Параметры риска
1	2
Руководящий состав, качество управления	Независимость (зависимость) от одной ключевой фигуры; наличие (отсутствие) управленческого резерва
Размер предприятия	Крупное (среднее, мелкое) предприятие; форма рынка, на котором действует компания с позиции предложения: монопольная или конкурентная

Страница:

•  1 
•  2 

курсовая работа "Случаи обязательной проверки стоимости предприятия. Отчет об оценке" скачать

Подобные документы

• Определение рыночной стоимости имущественного здания административно-организационного типа ОАО "Бенефис"

  Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения. Методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Методы определения показателей стоимости объекта оценки и переоценки основных фондов предприятия.
  
  практическая работа [27,7 K], добавлен 01.03.2011
  

• Оценки стоимости предприятия

  Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия и бизнеса. Сущность, необходимость и организация оценочной деятельности в рыночной экономике, объекты и субъекты стоимостной оценки. Затратный, доходный и сравнительный подходы в оценке имущества.
  
  лекция [39,7 K], добавлен 30.07.2010
  

• Стоимость предприятия и методы ее оценки

  Финансовый рычаг и его роль в оценке. Подходы, принципы и характеристика методов оценки стоимости предприятия. Повышение ценности компании и оценка сопутствующего потока денежных средств. Оценка объекта затратным, сравнительным и доходным подходом.
  
  дипломная работа [508,0 K], добавлен 06.07.2015
  

• Оценка стоимости бизнеса в антикризисном управлении

  Понятие, цели и принципы оценки бизнеса. Виды стоимости в антикризисном управлении. Оценка стоимости предприятия в процедурах арбитражного управления. Общая характеристика предприятия "ГипроВТИ". Анализ ликвидности баланса и вероятности банкротства.
  
  курсовая работа [695,3 K], добавлен 21.07.2014
  

• Оценка стоимости предприятия для конкретных целей

  Оценка стоимости предприятия для конкретных целей. Оценка стоимости действующего предприятия. Оценка стоимости предприятия в целях инвестирования. Оценка стоимости предприятия в целях реструктуризации. Особенности ликвидационной стоимости предприятия.
  
  курсовая работа [29,2 K], добавлен 18.10.2008
  

• Оценка стоимости предприятия

  Вертикальный и горизонтальный анализ бухгалтерской отчетности. Износ основных средств. Индекс изменения стоимости. Уровень загрузки проектных мощностей. Расчет остаточной стоимости. Структура дебиторской задолженности. Долгосрочные финансовые вложения.
  
  курсовая работа [60,4 K], добавлен 01.12.2012
  

• Оценка рыночной стоимости автотранспортного средства (в форме заключения (отчета) об оценке автомобиля ГАЗ 3307)

  Рыночная стоимость автотранспорта, размер функционального и внешнего износа. Расчёт рыночной стоимости транспортного средства. Использование статистических методов в процессе оценки. Построение модели уравнения регрессии. Согласование результатов оценки.
  
  курсовая работа [106,1 K], добавлен 14.01.2011
  

• Теория и практика оценочной деятельности

  Предмет саморегулирования, функции, права и обязанности саморегулирующих организаций. Сопоставление денежных потоков на начало и конец периода. Определение ставки дисконтирования. Оценка стоимости мультивалютных вкладов. Валовой рентный мультипликатор.
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 01.04.2011
  

• Учет на предприятиях малого бизнеса

  Характеристика группировки основных средств в зависимости от порядка учета их стоимости для целей налогообложения. Заполнение ведомости по расчетам с работниками организации. Расчет стоимости реализованных товаров в бухгалтерском учете и налогообложении.
  
  контрольная работа [66,3 K], добавлен 11.03.2012
  

• Практические задачи по бухгалтерскому учету

  Задачи и практическое решение их в расчете стоимости основных средств. Определение фактической стоимости, себестоимости приобретённых, списанных материалов. Расчет зарплаты за отработанный период, принципы налогообложения. Величина накладных расходов.
  
  практическая работа [37,5 K], добавлен 04.11.2009
  

Другие документы, подобные "Случаи обязательной проверки стоимости предприятия. Отчет об оценке"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам