Совершенствование методики экономической оценки сельскохозяйственных угодий и её применение в управлении земельными ресурсами

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат диссертации на соискание учёной степени

кандидата экономических наук

Совершенствование методики экономической оценки сельскохозяйственных угодий и её применение в управлении земельными ресурсами

Специальность 08.00.05 -

Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

Гагина Ирина Сергеевна

Москва - 2013

Работа выполнена на кафедре землеустройства и кадастров ФГБОУ ВПО «Саратовский государственный аграрный университет им. Н. И. Вавилова».

Научный руководитель: Доктор сельскохозяйственных наук, профессор кафедры «Землеустройство и кадастры» ФГБОУ ВПО «Саратовский ГАУ», г. Саратов Вячеслав Михайлович Янюк.

Официальные оппоненты:Доктор экономических наук, директор Научно-образовательного центра «Управление проектами развития территорий», профессор кафедры «Управление проектами и программами» ФГБОУ ВПО «РЭУ имени Г.В. Плеханова», г. Москва Сергей Иванович Носов.

Кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика недвижимости» ФГБОУ ВПО ГУЗ, г. Москва Геннадий Васильевич Ломакин.

Ведущая организация: ГНУ «Поволжский НИИ экономики и организации АПК», г. Саратов.

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. В условиях перехода нашей страны к рыночной экономике, а значит - к новым методам управления, всё большую актуальность приобретают вопросы экономической оценки земельных ресурсов. Оценка земель должна систематизировать большой объём разноплановой информации о земле, экономических условиях её использования и вписываться в механизмы управления земельными ресурсами, осуществляемыми, по крайней мере, на 4 уровнях: поле, хозяйство, административный район, субъект федерации. В зависимости от уровня будет меняться целевая функция управления земельными ресурсами и состав информации, необходимой для её реализации. То есть системы экономической оценки, кадастрового учёта и мониторинга земель сельскохозяйственного назначения должны быть взаимоувязаны по составу информации, что будет способствовать не только объективности и универсальности информации о земле, но и снижению затрат на управление.

В 2011 году начался третий этап государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. При изменении и усложнении методических требований к выполнению работ её исполнители не обеспечиваются, как это происходило ранее, централизованно разработанным инструментарием (техническими указаниями, специальным программным обеспечением, типовой структурой отчёта об оценке), а вынуждены разрабатывать их самостоятельно. Это может отразиться на научной обоснованности и качестве результатов кадастровой оценки, и, соответственно, на эффективности государственного управления и социальной справедливости налогообложения.

Степень разработанности проблемы. Экономической оценке земли и теории земельной ренты посвящены труды А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса, А. Маршалла, В.И. Ленина и ряда других исследователей капиталистического сельского хозяйства. Среди российских учёных заметны работы А.С. Ермолова, В.В. Докучаева, М.И. Туган-Барановского.

В советские годы по данной теме опубликованы работы И.В. Дегтярёва, Ф.Я. Гаврилюка, К.Г. Гофмана, С.В. Загайтова, Л.В. Кантаровича, Е.С. Карнауховой, Л. Любимова, С.Г. Струмилина, Н. Суханова, Т.С. Хачатурова, Н.П. Федоренко, С.Д. Черёмушкина Д.И. Шашко и др.

В современных условиях заметен вклад в исследования экономической оценки земель В.В. Алакоза, А.А. Варламова, Д.С. Валиева, В.В. Вершинина, С.Н. Волкова, С.А. Гальченко, Г. Ефимовой, Е.Ф. Заворотина, П.Ф. Лойко, Н.В. Комова, Н.Г. Конокотина, В.Е. Коптева-Дворникова, С.П. Коростелёва, В.В. Косинского, А.С. Косякина, О. Леппке, А.А. Лукьянчиковой, А.Н. Макарова, В.А. Махта, О.Е. Медведьевой, О.А. Николайчук, С.И. Носова, Д.А. Обухова, А.П. Огаркова, В.А. Руди, А.Э. Сагайдака, А.В. Севостьянова, Т.А. Стрельниковой, В.Н. Хлыстуна, Ю.А. Цыпкина, Г.И. Шмелёва, и др.

Цель и задачи исследований. Целью исследования является совершенствование методики экономической оценки сельскохозяйственных угодий доходным подходом и повышение эколого-экономической эффективности управления сельскохозяйственным землепользованием на основе инструментария оценки.

Для достижения выше названной цели решались следующие задачи:

1. провести анализ ранее применяемых методик определения продуктивности и затрат на производство при экономической оценке сельскохозяйственных угодий доходным подходом;

2. дать анализ использования земель сельскохозяйственного назначения на уровне административного района (на примере в Аркадакского района Саратовской области) в условиях реформирования земельных и аграрных отношений;

3. обосновать выбор методики определения нормативной урожайности культур для кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения;

4. разработать инструментарий оценки влияния затратоформирующих факторов на эффективность использования сельскохозяйственных угодий;

5. оценить влияние современного характера использования земель на условия воспроизводства плодородия почв;

6. применить инструментарий оценки для реализации функций управления земельными ресурсами на различных системных уровнях;

7. разработать предложения для совершенствования информационного обеспечения функций управления сельскохозяйственным землепользованием.

Объектом исследований являлись земли сельскохозяйственного назначения как объект управления и экономической оценки (на примере земель сельскохозяйственного назначения Аркадакского района Саратовской области).

Предметом исследования являлась методика, параметры и результаты экономической оценки сельскохозяйственных угодий, результаты государственной кадастровой оценки, эколого-экономические аспекты рационального использования сельскохозяйственных угодий хозяйствующими субъектами.

Научная новизна диссертации заключается в разработке теоретико-методических положений совершенствования доходного подхода к оценке сельскохозяйственных угодий:

* уточнена модель цены производства оценочных культур, отвечающая требованиям полного учёта влияния основных затратоформирующих факторов, в котором усовершенствован способ учёта транспортной доступности объекта оценки;

* обоснована модель адекватной количественной оценки продуктивности культур, отвечающих требованиям их взаимообусловленности в системе экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения;

* выявлены негативные эколого-экономические последствия современного использования пашни и концентрации производства животноводческой продукции в личных подсобных хозяйствах;

* предложена авторская трактовка алгоритма учёта фактора местоположения при определении рентного дохода для экономической оценки естественных кормовых угодий;

* предложены механизмы включения инструментария экономической оценки земель в систему управления земельными ресурсами на различных пространственных уровнях на основе экономико-математического моделирования воспроизводственных процессов сельскохозяйственного землепользования;

* обоснован состав информации о качественных характеристиках земельных участков сельскохозяйственного назначения при их паспортизации, обеспечивающий реализацию системного подхода к их управлению.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в установлении роли экономической оценки земель как систематизирующего звена в управлении земельными ресурсами, проведении анализа современного информационного обеспечения системы управления земельными ресурсами и методических подходов к экономической оценке сельскохозяйственных угодий. Обоснован состав информации о качественных характеристиках земельных ресурсов, который в совокупности с разработанным инструментарием оценки обеспечивает реализацию системного подхода к управлению земельными ресурсами.

Практическая значимость проведенных исследований заключается в том, что предложенная модель цены производства и инструментарий для её реализации в автоматизированном виде могут использоваться:

1) для проведения земельно-оценочных работ обеспечивая возможность реализации основополагающего принципа оценки по варианту наиболее эффективного использования, что в совокупности с комплексным учётом затратообразующих и рентообразующих факторов повышает адекватность результатов оценки;

2) при разработке проектов внутрихозяйственной организации территории сельскохозяйственных предприятий, на основе ресурсного подхода;

3) для обоснования мер государственного регулирования ценообразования, направленных на обеспечение воспроизводственных процессов в аграрном секторе экономики.

Состав показателей качественных характеристик участков сельскохозяйственных угодий может быть предложен Министерству сельского хозяйства РФ и Саратовской области для паспортизации участков сельскохозяйственных угодий и использован при разработке Закона Саратовской области «О защите почвенного плодородия при использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения Саратовской области».

Предложения по ограничению минимальных размеров земельных участков из состава пашни для эффективного использования могут быть рекомендованы в качестве поправок в Закон Саратовской области от 21.05.2007 г. № 23-ЗСО «О земле» (пункт 12.1).

Методология и методы исследования. Теоретической и методологической основой исследований служили фундаментальные научные труды отечественных и зарубежных учёных в области управления земельными ресурсами, экономической оценки земли как средства производства, законодательная база в сфере сельскохозяйственного землепользования агроэкологической и экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения. В процессе исследования использовались следующие методы: системного анализа, монографический, экономико-статистический, нормативный, экономико-математического моделирования, графический и сравнительного анализа.

На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:

1. Модель цены производства сельскохозяйственных культур и инструментарий её реализации.

2. Модель рентного дохода при использовании пастбищ и её параметры.

3. Обоснование выбора модели определения урожайности сельскохозяйственных культур в системе экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения.

4. Методы моделирования агроэкологических и экономических условий, отвечающих воспроизводству плодородия в использовании сельскохозяйственных угодий.

5. Состав информации о качественных характеристиках земельных участков сельскохозяйственных угодий для управления на уровне хозяйства и административного района.

Степень достоверности и апробация результатов исследования. Достоверность исследований подтверждается широкой апробацией полученных результатов; репрезентативностью статистических наблюдений, анализируемых в ходе исследования; экспертными оценками учёных и специалистов, занимающихся этой сферой деятельности, внедрением результатов научной работы в производство. Основные результаты диссертационного исследования доложены на международных, всероссийских научно-практических конференциях в г. Москве, г. Саратове, г. Пензе, опубликованы в сборниках научных трудов конференций, журналах: «Вестник Саратовского госагроуниверситета им. Н.И. Вавилова» и «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель».

Результаты диссертационной работы использовались для выполнения двух научно-исследовательских работ по линии Ассоциации «Аграрное образование и наука»: «Разработать и провести апробацию механизмов регулирования земельного рынка» (Саратов, 2006 г.); «Разработать и внедрить метод оптимизации использования агроресурсного потенциала земель при разработке проектов организации территории сельскохозяйственных предприятий и планировании производства» (Саратов, 2008г.).

Апробация разработанных методов и моделей проводилась на примере Аркадакского района Саратовской области. Результаты исследований внедрены в производство (акты внедрения имеются). Разработанные положения диссертации используются в учебном процессе по дисциплинам: «Государственная регистрация, учёт и оценка земель», «Прогнозирование использования земельных ресурсов», «Управление земельными ресурсами» на кафедре «Землеустройство и кадастры» Саратовского государственного аграрного университета им. Н. И. Вавилова.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 работ, объёмом 3,09 п.л. (из них авторских - 1,8 п. л.), в том числе 2 работы в рецензируемых журналах, рекомендуемых ВАК РФ.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, четырёх глав, заключения, приложений, включает 211 страниц машинописного текста, 35 таблиц, 11 рисунков, 13 приложений и документов о внедрении результатов исследования. Список литературы включает в себя 191 наименование.

Основное содержание работы

В первой главе «Теоретико-методические основы экономической оценки сельскохозяйственных угодий» рассмотрены основные исторические этапы экономической оценки сельскохозяйственных земель в России и развитие её методик. Подчёркнуто значение трудов В.В. Докучаева и Н.М. Симбирцева в открытии естественноисторического метода оценки плодородия почв как основы экономической оценки земель. Подчёркнута роль рентной концепции (доходного подхода) в определении стоимости земель практически на всех основных этапах развития. Экономическая оценка доходным подходом требует корректного определения следующих параметров: продуктивности (валового дохода) и затрат на производство оценочных культур, нормы прибыли и коэффициента капитализации рентного дохода, которые зависят от макро и микроэкономических условий использования земель в аграрном производстве.

Модели определения затрат при экономической оценки сельскохозяйственных угодий отражены в научных трудах О.Г. Бокова, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, А. В Голубева, О.А. Николайчук, А.С. Чешева, Н.Б. Уейской, И.Л. Фесенко. Используя существующие подходы предложена модель цены производства сельскохозяйственных культур, отвечающая требованиям полного учёта всех факторов производства и автоматизированный инструментарий для её реализации.

В литературном обзоре рассмотрены трактовки и подходы различных авторов к определению земельной ренты, также предложена авторская версия понятий: «экономическая оценка земель» и «земельная рента» для кадастровой оценки.

Экономическая оценка земли на основе доходного подхода - это прикладной экономический анализ, в процессе которого происходит систематизация информации путём приведения разнокачественных характеристик земельного участка, макро- и микроэкономических условий его использования в универсальный стоимостной показатель для обеспечения функций управления на различных территориальных уровнях.

Под земельной рентой для кадастровой оценки понимается величина чистого дохода угодий по варианту наиболее эффективного использования, рассчитываемого по нормативной урожайности оценочного набора культур или естественных кормовых угодий и нормативным затратам на производство, увеличенным на норму прибыли, обеспечивающую расширенное воспроизводство.

Во второй главе «Характеристика объекта исследования и результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения» проведён анализ состояния и структуры земель сельскохозяйственного назначения в Аркадакском районе, их использования сельхозтоваропроизводителями за последние годы (2000-2012 г.г.), дан анализ результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения I и II туров по Саратовской области.

Аркадакский район расположен в северо-западной части Саратовской области в пределах Окско-Донской низменности с преобладанием пологоволнистых форм рельефа. Расстояние от областного центра г. Саратова - 248 км. Территория района относится к лесостепной и степной зонам умеренно теплой восточно-европейской фации среднерусской провинции. В лесостепной зоне преобладают черноземы выщелоченные и типичные, в степной зоне - черноземы обыкновенные, преимущественно тяжелого гранулометрического состава. Средний балл бонитета почв - 74.

В соответствии с агроклиматическим оценочным зонированием территории Российской Федерации он относится к первой агроклиматической подзоне Саратовской области с суммой активных температур>10^o C - 2425-2550^оC, коэффициентом увлажнения - 0,69-0,76, агроклиматическим потенциалом - 6,2. В целом агроклиматические ресурсы благоприятны для возделывания большого ассортимента сельскохозяйственных культур: различных видов зерновых, технических и кормовых культур. В Аркадакском районе с 1914 года действует ФГУП Аркадакская опытная станция РАСХН.



Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1 - Карта агроклиматического зонирования Саратовской области

За последние годы (2000-2011 г.г.) произошло существенное перераспределение в структуре использовании земель сельскохозяйственного назначения. Доля площади сельскохозяйственных предприятий (АО, ТОО, СХПК, государственных и муниципальных предприятий) уменьшились с 87 % до 35 %, одновременно доля земель крестьянских (фермерских) хозяйств возросла с 12 до 36 % и граждан - с 0 до 28,7 %. Средняя площадь земель сельхозпредприятий за этот период сократилась в 3 раза - с 6900 до 2268 га, крестьянских (фермерских) хозяйств увеличились в 2 раза - с 279 до 564 га. При этом коэффициент использования пашни под посевы культур существенно варьирует по годам - от 0,47 до 0,94, в среднем - 0,67. Таким образом, в районе ежегодно не используется под посевы от 20 до 40 % пашни.

В структуре использования пашни преобладают зерновые культуры - 56-67 %, доля площади, занятая подсолнечником, регулярно увеличивается, достигая в отдельные годы 30-33%, что негативно сказывается на фитосанитарном состоянии почв. Площадь посева однолетних и многолетних трав неуклонно уменьшается одновременно с сокращением поголовья скота в коллективных организациях.

В современном экстенсивном земледелии большая часть урожая формируется за счет мобилизации естественного плодородия без компенсации выносимых с урожаем элементов питания, что и приводит к отрицательному балансу питательных веществ и потерям гумуса. Расчеты прогноза баланса гумуса выполнены для наиболее распространённых в Аркадакском районе почв - чернозёмов обыкновенных среднемощных среднегумусных тяжелосуглинистых (содержание гумуса - 6,2%, запасы гумуса в пахотном слое 214 т/га) по следующим вариантам использования пашни:

- крестьянскими (фермерскими) хозяйствами;

- сельскохозяйственными предприятиями в настоящее время;

- сельскохозяйственными предприятиями в дореформенный период.

Анализ результатов показывает, что коренным образом изменились условия формирования баланса гумуса. Так, если в дореформенный период (до 1991 г) баланс хоть и был отрицательным - коэффициент восполнения потерь гумуса (Квпг) составляет 0,61, то в настоящее время без внесения навоза при сложившейся структуре посевов в коллективных сельскохозяйственных предприятиях он снизился до 0,31. Для структуры использования пашни в большинстве крестьянских фермерских хозяйств, сориентированных на товарное производство зерновых и подсолнечника Квпг снижается до 0,22. За 20 летней период темпы потерь гумуса в сельскохозяйственных предприятиях по сравнению с дореформенными условиями возросли почти в два раза и составили 18 т/га, или 8,4% от исходных запасов (на 1991-1992 г.г.), а по условиям использования пашни в КФХ потери достигли 21 т/га, или 9,8 % от исходных.

Процесс концентрации производства животноводческой продукции в ЛПХ не только ведёт к разрыву круговорота биогенных элементов воспроизводства плодородия почв, но и создает реальную угрозу ухудшения экологической обстановки в сельских населенных пунктах и загрязнения нитратами картофеля и овощной продукции. Товарное производство этих культур более чем на 90% сосредоточено именно в ЛПХ. Исходя из среднестатистических данных поголовья скота и общей площади угодий в ЛПХ, ежегодное поступление азота с навозом превышает 176 кг действующего вещества.

Полученные результаты дают основания утверждать, что данные статотчётности хозяйств не могут служить объективной базой экономической оценки земель, так как не включают необходимые затраты, связанные с обеспечением воспроизводственных функций земли и не учитывается стоимостное снижение плодородия почв. Вместе с тем, в настоящее время система рыночной оценки сельскохозяйственных угодий при расчёте рентного дохода целиком базируется на осреднённых данных статотчётности сельхозпредприятий по району.

В Саратовской области было проведено два тура работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Обобщённые результаты первого (в 1999 г.) и второго (в 2006 г.) туров оценки земель сельскохозяйственного назначения в разрезе земельно-оценочных районов Саратовской области приведены в таблице 1.

Таблица 1 - Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения по Саратовской области

Земельно-оценочные районы	Площадь сельскохозяйственных угодий (тыс. га)	Балл бонитета почв	Индекс технологических свойств	Эквивалентное расстояние, км	Кадастровая стоимость (руб/га)	I/II
	I*	II*	I	II	I	II	I	II	I	II
Северо-западный	1096,7	820,0	76	78	1,41	1,38	31	30	16904	32139	1,90
в т.ч. по Аркадакскому району	184,5	134,0	74	74	1,52	1,44	29	25	15608	28245	1,81
Юго-западный	927,4	762,1	66	65	1,41	1,39	28	27	13149	24110	1,84
Поволжский	425,7	355,2	47	46	1,41	1,39	25	25	7065	12880	1,82
Центральный	1155,6	1251,9	53	53	1,46	1,43	33	35	8850	15101	1,71
Заволжский	4690,8	4101,4	71	69	1,41	1,39	36	34	5145	8852	1,72
По Саратовской области	8296,2	7290,6	67	66	1,42	1,39	34	32	8209	14335	1,74

I*- результаты первого и II*- второго туров

Кадастровая стоимость в I и II турах определялась доходным подходом, с использованием фактических значений урожайности в среднем за 33 летний период и фактических затрат, коэффициента капитализации 0,03.

Одним из недостатков непосредственного исполнения кадастровой оценки первых туров является то, что величина индекса технологических свойств всех объектов оценки, расположенных на территории бывших коллективных хозяйств, принимались одинаковой. В связи с чем отсутствовала дифференциация земельных участков по рентному доходу, связанному с технологическими свойствами и транспортной доступностью к хозяйственному центру. Все различия в кадастровой стоимости обуславливались только величиной балла бонитета почв и, соответственно, рентой по плодородию. Во II туре государственной кадастровой оценки фактически была выполнена индексация результатов I тура. Максимальные значения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения установлены в северо-западном земельно-оценочном районе (к нему относится и Аркадакский район) в среднем по II туру- 32,1 тыс.руб/га, минимальные - в заволжском районе - 8,9 тыс.руб/га.

В третьей главе «Совершенствование доходного подхода к экономической оценке сельскохозяйственных угодий» описывается предлагаемый автоматизированный инструментарий для реализации модели цены производства сельскохозяйственных культур и результаты расчётов базисных параметров, даётся обоснование выбору модели продуктивности культур и параметрам экономической оценки пастбищ, приводятся результаты экономической оценки сельскохозяйственных угодий по предлагаемой методике (на примере земель СПК «Ольшанский» Аркадакского района).

Обоснованность оценки земель при использовании рентного подхода в основном обусловлена корректностью определения рентообразующих факторов в зависимости от комплекса макро- и микроэкономических условий аграрного производства. Для учета основных затратоформирующих факторов, связанных с организационно-технологическими условиями, авторская модель цены производства растениеводческой продукции на пашне (Ц_Пi) в расчёте на гектар пашни, когда стоимость семян включена в состав стационарных затрат, имеет вид:

, (1)

где З_ст- стационарные не дифференцируемые затраты, руб/га; З_п, З_н, З_пу, З_су- эталонные затраты на выполнение пахотных и непахотных механизированных работ, полевых и стационарных (обработка на току, закладка на хранение) уборочных работ, руб/га; Б_пэ, Б_нэ- баллы благоприятности выполнения пахотных и непахотных работ в эталонных условиях и на объекте оценки Б_пi, Б_нi; У_i урожайность культуры, т/га; Нвп- норматив затрат на воспроизводство плодородия почв, руб/т; L_вх - расстояние внутрихозяйственных перевозок от объекта оценки, км; Т_пт - тариф на перебазировку техники для выполнения комплекса технологических операций на поле, не связанные с перевозкой грузов, руб/км; Т_ап, Т_тп - тарифы на автомобильные и тракторные перевозки, руб/т. км; М_ба, М_бт - масса базисная автомобильных и тракторных перевозок, т/га; З_рп - затраты на реализацию продукции, руб/га; Н_пр - норма прибыли.

Базисные параметры модели З_п, З_н, З_пу, З_су, Т_пт Т_ап, Т_тп являются стоимостной оценкой всех видов ресурсов, затрачиваемых на выполнение единичного объема работ в эталонных условиях, согласно научно-обоснованным нормативам расходования этих ресурсов и сложившихся в регионе рыночных цен на них. В общем виде эта группа параметров (ПЗ) рассчитывается по формуле:

, (2)

где З_ОТ·К_НЧ - затраты на оплату труда с начислениями на социальную сферу; З_Р, З_А - затраты на текущий ремонт и амортизацию используемых для выполнения технологических операций сельскохозяйственных машин и орудий, производственных помещений; З_ГСМ - затраты на горюче-смазочные материалы; З_ПР - затраты на прочие ресурсы, используемые в этой группе работ, чаще всего электроэнергия.

Для практического использования предлагаемой модели цены производства оценочных культур разработан автоматизированный инструментарий её реализации на основе таблиц Microsoft Excel.

Одним из новшеств модели, позволяющим более корректно учитывать фактор местоположения объекта оценки, является учёт в ней затрат на перебазировку техники для выполнения технологических операций.

Переезд сельскохозяйственной техники от хозяйственного центра или полевого стана к полю для выполнения операций по возделыванию культур, учитывая низкую скорость перебазировки техники и нередко значительную удаленность полей, ведет к существенному расходованию времени, моторесурса, горюче-смазочных материалов. В общем виде, величина затрат по перебазировке техники (З_ПТ) можно задать в следующем виде:

, (3)

где L_х - расстояние от поля до хозяйственного центра, км; R_j - объем ресурса в натуральном выражении и его цена Ц_Rj, необходимые для перегона машины, выполняющей j-тую технологическую операцию; n_j - количество операций, связанных с перемещением сельскохозяйственной техники; П_тj - параметр, характеризующий трудоемкость технологической операции на единицу площади и соответственно, количество поездок техники для ее выполнения.

Базисные параметры модели цены производства оценочных культур для первого агроклиматического района Саратовской области в соответствии с технологическими картами, разработанными Поволжским НИИЭО АПК 2012 г. приведены в таблице 2.

Таблица 2 - Базисные параметры модели цены производства

Параметры модели	Единицы измерения	Культура
		зерновые	подсолнечник	сахарная свёкла	многолетние травы на сено
Затраты на выполнение пахотных работ	руб/га	1046,5	1461,6	1438,2	305,3
Затраты на выполнение непахотных работ	руб/га	1104,6	1582,7	5120,2	449,9
Затраты на выполнение стационарных операций	руб/га	617,1	2126	12464	440
Затраты на уборку основной продукции	руб/га	1058	2025,3	2119,4	517,0
Затраты на стационарные уборочные работы	руб/т	23	23	-	238,6
Масса базисных тракторных перевозок	т/га	0,22	0,38	0,9	0
Тариф на перебазировку техники	руб/км	49,1	78,1	78,7	49,2
Тариф на тракторные перевозки	руб/т•км	14,8	13,2	22,6	8,6
Норматив затрат на возмещение выноса элементов NPK	руб/т	1294	2758	435	738,9
Норма высева (НВ)	т/га	0,2	0,08	0,025	0,030

Обоснование выбора модели определения урожайности сельскохозяйственных культур в системе экономической оценки земель

При использовании доходного подхода к оценке сельскохозяйственных угодий особую значимость приобретает обоснованность величины урожайности культур для конкретных почвенных разностей как характеристики уровня плодородия почв. Для 3 тура кадастровой оценки для определения рентного дохода предусмотрено использование нормативной урожайности. Согласно «Методическим рекомендациям по оценке качества и классификация земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве», разработанным ФГУП «Госземкадастрсъёмка» - ВИСХАГИ и утверждённым Росземкадастром в 2003 году нормативная урожайность рассчитывается на основе агроклиматического потенциала территории для зерновых культур с привязкой к стандартным условиям его использования:

, (4)

где Ун - нормативная урожайность зерновых культур, ц/га; АП - величина местного агроэкологического потенциала для зерновых культур (по Карманову И.И.); 10,0 - базовое значение величины АП; 33,2 - нормативная урожайность (ц/га) зерновых культур на эталонной почве, соответствующая базовому значению АП (10,0); 1,4 - коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания; К₁...К₄ - поправочные коэффициенты на: К₁ - содержание гумуса в пахотном слое, К₂ - мощность гумусового горизонта, К₃ - содержание физической глины в пахотном слое, К₄ - негативные свойства почв.

Нормативная урожайность других оценочных культур определяется с помощью переводных коэффициентов по значению урожайности зерновых. Расчетная формула и используемые в ней коэффициенты разработаны на базе материалов четвертого тура земельно-оценочных и бонитировочных работ (1980-1986 г.г.). При этом ориентировались на уровень интенсификации производства, достигнутый государственными сортоиспытательными станциями с коэффициентом 0.75.

Для обоснования объективных показателей продуктивности культур при государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий нами проведено сравнение нормативной и сопоставимой нормальной урожайности культур для почвенной разности, у которой балл бонитета совпадает со среднерайонным (чернозём обыкновенный среднегумусный среднемощный слабосмытый глинистый) со средней фактической урожайностью за период с 2000 по 2011 г.г. (табл.3).

экономическая оценка сельскохозяйственное угодие

Таблица 3 - Сравнение сопоставимой нормальной, нормативной и средней фактической урожайности в Аркадакском районе за период с 2000 по 2011 г.г.

Наименование культур	Урожайность, ц/га
	Нормативная	Сопоставимая нормальная	Средняя фактическая за период с 2000 по 2011	Соотношение нормативной и фактической
Зерновые	31,5	13,5	13,9	2,2
Подсолнечник	19,8	8,9	8,8	2,3
Сахарная свекла	273,7	121,5	168,6	1,6
Сено многолетних трав	43,2	15,5	10,8	3,9

Уровень продуктивности земель в оценочных работах, в первую очередь должен соответствовать уровню затрат, которые рассчитываются по типовым технологическим картам. Главными причинами несоответствия величины нормативной и фактической урожайности являются существующий низкий уровень интенсификации производства и некорректность в описании агроклиматического потенциала (АП), значение которого используется для расчёта нормативной урожайности. Он растёт прямо пропорционально росту суммы активных температур без учёта влияния лимитирующего фактора, каким является влагообеспеченность.

, (5)

где Уt > 10° - сумма температур выше 10°; КУ - коэффициент увлажнения (отношение количества осадков к испаряемости); Р - поправка к КУ (в зависимости от величины КУ принимает значение от 0 до 0,1); КК - коэффициент континентальности климата.

В частности для зерновых культур (кроме кукурузы) достаточной для реализации биологического потенциала является сумма биологически активных температур больше 10 градусов - 1900^оС. С ростом этой суммы выше определенного уровня (порядка 2900-3000^оС) потенциал должен даже понижаться из-за стрессовых явлений от превышения биологического оптимума среднесуточных температур. В соответствии с формулой (5) агроклиматический потенциал территории Аркадакского района с её суммой температур 2425-2550 градусов, увеличится относительно территории с теплообеспеченностью 1900 градусов в 1,3-1,35 раза, несмотря на наличие лимитирующего фактора в виде влагообеспеченности (рисунок 2).

Рис. 2 - Влияние теплообеспеченности территории на нормативную урожайность зерновых при фиксированных параметрах (первого агроклиматического района Саратовской области) её влагообеспеченности.

Таким образом, для экономической оценки сельскохозяйственных угодий доходным подходом считаем целесообразным использование модели нормативной урожайности, с учётом лимитирующего фактора влагообеспеченности, так как именно эта модель соответствует затратам, рассчитанным на основе типовой технологической карты, что отвечает требованиям их взаимообусловленности при оценке.

Обоснование параметров экономической оценки пастбищ

Наименее проработанным при оценке сельскохозяйственных угодий остается блок, относящийся к оценке пастбищ. В первую очередь это относится к вопросу по обоснованию затрат на использование пастбищ. Решение задачи по обоснованию затрат на использование пастбищ является не только необходимым условием реализации основополагающего принципа оценки природных ресурсов - по варианту их наиболее эффективного использования, но и создает предпосылки для оптимизации состава угодий и устройства полей (рабочих участков) на основе агроэкологически однородных участков при проведении внутрихозяйственного землеустройства.

Цена производства зеленых кормов на пастбищах (Ц_ПКП) учитывает следующие статьи затрат:

, (6)

где З_ОТ••К_НЧ - затраты на оплату труда с начислениями на зарплату; З_ВП - затраты на воспроизводство плодородия почв; С_КОЛ - стоимость обеспечения кормами лошади, используемой для пастьбы; З_РП - затраты на реализацию продукции;,Н_П. - норма прибыли.

Влияние фактора местоположения участка пастбищ от фермы (хозяйственного центра) в системе экономической оценки земель предлагается учитывать не через увеличение статей затрат на использование пастбищ, а через снижение продуктивности скота. Для этого использовались результаты исследований Воронежского ГАУ (Социально-экономические основы…, 1999).

Если принять следующую структуру использования пастбищ: 50% на выпас молочного скота, по 25% на выпас молодняка крупного рогатого скота до года и старше, то формула средневзвешенного рентного дохода при использовании пастбищ примет следующий вид:

Р_ПС = Уi•[161,9-12,45 (Lвх-2)-0,776•Lмх], (7)

где Уi- продуктивность пастбищ, ц к.ед./га; Lвх - расстояние участка до фермы, км; Lмх - расстояние от хозяйственного центра до пунктов реализации животноводческой продукции, км.

Результаты апробации предлагаемой методики экономической оценки сельскохозяйственных угодий

Апробация предлагаемой методики оценки выполнена на примере сельскохозяйственных угодий СПК "Ольшанский" (бывший колхоз «Чкаловский») Аркадакского района. Определение рентного дохода по каждой культуре проводили по двум вариантам расчёта урожайности культур: нормативной урожайности (НУ) и скорректированной нормативной урожайности (СНУ). При корректировке нормативной урожайности в СНУ учитывалось влияние на продуктивность лимитирующего фактора - влагообеспеченности. Корректировка осуществлялась путём установления предельного значения суммы биологически активных температур больше 10 градусов - 1900 С^о. Для рассматриваемого объекта с суммой биологически активных температур 2450-2500 С^о скорректированная нормативная и нормативная урожайность связаны соотношением: СНУ=НУ/1,3

Для наглядности влияния способа определения урожайности культур (НУ или СНУ) в таблице 4 проводятся результаты расчёта рентного дохода и стоимости для участков занятых почвами с разным уровнем плодородия при фиксированном расстоянии до хозяйственного центра - 6 км. Полученные результаты сопоставляются с рентой по плодородию при кадастровой оценке 2006 г.

Таблица 4 - Сравнение показателей оценки при разных подходах

к определению урожайности оценочных культур, руб/га

Балл бонитета почв	Рента по плодородию при кадастровой оценке 2006г.	Рента на пашне при	Рента на пастбище при СНУ	Стоимость
		нормативной урожайности (НУ)	Скоррек тированной нормативной урожайности (СНУ)		при кадастровой оценке 2006г	при НУ	при скоррек тированной НУ
84	1099	4593	2099	413	35079	30622	13990
78	919	3949	1599	388	29139	26325	10659
68	619	3893	1589	381	19239	25952	10590
53	169	2291	345	320	4389	15276	2299
45	-71	2091	165	316	858	13940	2106*
39	-282	1425	-353	291	858	9501	1937*

Использование в оценке скорректированной нормативной урожайности приводит при определённых соотношениях уровня плодородия почв и внутрихозяйственной удалённости объекта к отрицательным значениям рентного дохода на пашне (таб. 4). В этом случае для оценки необходимо определение рентного дохода при использовании таких рабочих контуров (почвенных контуров в пределах рабочих участков) под пастбища. Тем самым, во-первых, обеспечивается реализация одного из важнейших принципов рыночной оценки недвижимости - по варианту наиболее эффективного использования, а во-вторых, мы избегаем необходимости применения не совсем экономически обоснованного показателя - «абсолютной ренты», для оценки тех объектов, где при расчётах в условиях пашни получаются отрицательные значения рентного дохода.

Если в качестве критерия адекватности используемого метода оценки продуктивности угодий принять уровень сходимости результатов, полученных при использовании разных подходов к оценке, то, очевидно, что применение скорректированной нормативной урожайности обеспечивает более адекватную оценку. В настоящее время в рассматриваемом районе при размере земельной доли 10-12 га они продаются без выдела в натуре по 30-35 тысяч рублей. То есть, ориентировочная рыночная стоимость одного гектара сельскохозяйственных угодий находится на уровне, не превышающем 3-4 тысячи руб/га. Существующая кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий превышает их реальную рыночную стоимость в 8-10 раз.

Новый тур кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения предполагает применение не стандартного коэффициента капитализации - 0,03, а его обоснование оценщиком. Его значение, базирующееся на учёте различных рисков, может в 4-6 раз превышать ту величину, которую использовали в первых двух турах оценки. Для сохранения прежней доли изъятия земельной ренты, равной отношению процентной ставки земельного налога к коэффициенту капитализации, ставка земельного налога должна быть увеличена в той же пропорции, в какой возрастёт коэффициент капитализации земельной ренты в новом туре оценки в сравнении с предыдущим. Ориентировочно ставка земельного налога, отвечающая прежним условиям изъятия земельной ренты (до 10% от рассчитанной величины годовой ренты), должна возрасти в 5 раз. То есть верхний порог процентной ставки земельного налога необходимо увеличить до 1,5%.

В четвёртой главе «Применение инструментария экономической оценки в управлении земельными ресурсами» раскрывается значение экономической оценки в реализации системного подхода к управлению земельными ресурсами. Управление земельными ресурсами на любом структурном уровне нуждается в обосновании критерия эффективности предполагаемых воздействий, опирающегося на соотношение затрат и эффекта. Одновременно на соотношении этих параметров базируется и экономическая оценка земель доходным подходом. Нормативный чистый (рентный) доход, как базовый показатель оценки, одновременно является и критериальным показателем эффективности управления, когда под управлением понимается землеустройство, обоснование инвестиционных проектов.

Определение нормативного чистого (рентного) дохода предполагает полный учёт всех параметров, связанных с обеспечением воспроизводственных процессов (земельных, материальных и трудовых ресурсов). Только такой подход отвечает принципам устойчивого развития экономического роста и реализации современных подходов к управлению земельными ресурсами.

Моделирование экономических условий воспроизводства почвенного плодородия.

Применяя инструментарий модели цены производства культур по значениям уровня плодородия почв и параметрам технологических свойств, используемым во втором туре кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Аркадакского района, проведены расчёты рентного дохода при выращивании зерновых при разном соотношении цен их реализации и дизельного топлива. На основе проведенного экономико-математического моделирования установлено влияние указанных факторов на долю площади сельскохозяйственных земель района с положительным рентным доходом, который служит показателем экономических условий воспроизводства плодородия почв (рис. 3).

Рис.3 - Влияние цены реализации зерновых и цен на дизельное топливо на долю площади земель с положительным рентным доходом.

Связь между рассмотренными факторами наилучшим образом (коэффициент множественной корреляции R=0,987, F - критерий - 335) апроксимируется экспоненциальной зависимостью:

dS_ПР =100 - 177603,7*exp(0,101Ц_ДТ)*exp(-2,73Ц_РЗ), (8)

где dS_ПР - доля площади с положительным рентным доходом, %; Ц_РЗ - цена реализации зерновых, руб/т; Ц_ДТ - цена на дизельное топливо, руб/л.

Достоверность установленной связи подтверждается фактическим использованием пашни. Под посевы культур в последние годы вовлекается 65-70% пашни, что соответствует той доле, где при существующем соотношении цен на реализацию продукции и ресурсы производства обеспечиваются экономические условия воспроизводства. Тем самым подтверждается возможность использования модели цены производства культур (при наличии данных паспортизации сельскохозяйственных угодий по параметрам плодородия почв и технологических свойств) в качестве инструментария обоснования мер государственного регулирования ценообразования, направленных на обеспечение воспроизводственных процессов в аграрном секторе экономики. Основным направлением такого регулирования является поддержание определённого паритета цен на ресурсы производства (в первую очередь - энергоносители) и цен реализации основных видов товарной продукции.

Учёт влияния рентообразующих факторов на эффективность использования земли при внутрихозяйственной организации территории.

На основе экономико-математического моделирования определено влияние уровня плодородия почв, транспортной доступности и цен реализации зерновых на показатели экономической оценки при различных вариантах использования земель. Критериями целесообразности использования земель в составе пашни могут служить следующие показатели:

- положительное значение нормативного чистого (рентного) дохода при производстве зерновых культур ();

- соотношение рентного дохода при производстве зерновых и на пастбище ();

- окупаемость затрат при производстве зерновых ().

Использование в качестве критериальных значений экономических показателей производства зерновых обосновано тем, что именно они, занимая более 55-60 % в структуре использования пашни, обеспечивают в настоящее время основную долю товарной продукции. Получены регрессионные зависимости показателей экономической оценки с рентообразующими факторами. В графическом виде граничные условия экономически целесообразного использования земель под пашню при различных критериях для цены реализации зерновых 6000руб/т приведены на рисунке 4.

Рис.4 -Граничные условия соотношения уровня плодородия почв и транспортной доступности для выбора экономически целесообразного вида угодий.

Область соотношений балла бонитета почв и расстояний до хозяйственного центра для пашни лежит выше линии граничных условий.

Оценка влияния технологических свойств на эффективность использования пашни.

Наличие модели цены производства растениеводческой продукции также позволяет оценить влияние условий внутрихозяйственной организации территории на эффективность использования пашни. К числу этих факторов относятся размеры рабочих участков, их удалённость от хозяйственного центра. Задавая различные технологические свойства рабочих участков (балл контурности, удалённость до хозяйственного центра) были выполнены расчеты цены производства зерновых культур (ЦП) и рентного дохода на 1 га пашни при среднерайонном уровне продуктивности пашни, цене дизельного топлива 30 руб/кг, цене реализации зерновых - 6000 руб/т (рис. 5). Оценка влияния технологических свойств рабочих участков проведена по двум вариантам расстояний до хозяйственного центра (5 и 10 км).

Рисунок 5 - Влияние размера рабочего участка пашни на экономические условия производства зерновых, руб/га

В настоящее время уже существуют ограничения, устанавливающие на региональном уровне минимальные размеры, образуемых новых занятых пашнями земельных участков - 5 га, а для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га (Закон Саратовской области от 21.05.2007 г. № 23-ЗСО «О земле» (пункт 12.1). Однако эффективное использование земли в аграрном производстве предполагает значительно большие размеры площади землепользований, выступающих в качестве самостоятельной агропроизводственной единицы. Для наших условий этому соответствуют размеры рабочих участков пашни площадью, как минимум 30 га при отсутствии каменистости и изрезанности рельефа. Учитывая требования севооборотов площадь отдельного землепользования не должна быть меньше 120 га.

Обоснование состава информации о качественных характеристиках земельных участков сельскохозяйственных угодий для управления на региональном и муниципальном уровне

Реализацию системного подхода к управлению земельными ресурсами предполагает учёт системного уровня управления (поле, сельхозпредприятие, район, регион). От него зависит набор параметров, описывающих объект. Для управления землями сельскохозяйственного назначения, их экономической оценки, определения наиболее эффективного варианта их использования, в первую очередь, необходима паспортизация всех участков сельскохозяйственных угодий по параметрам потенциального плодородии почв и технологическим свойствам, с которыми связаны затраты на использование и кадастровая стоимость.

Основу информации о качественных характеристиках земель составляет почвенная карта. Первым этапом паспортизации является создание электронных почвенных карт районов, что обеспечивает разработку паспортов плодородия почв с минимальными затратами. Реализация их землевладельцам и собственникам за устанавливаемую субъектами невысокую цену фактически обеспечивает компенсацию затрат на создание карт и проведение последующих обследований для актуализации почвенных данных.

Затраты на проведение почвенных обследований согласно «Сборника цен и общественно-необходимых затрат труда (ОНЗТ) на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель» (1996), если они охватывают сразу весь район (более 2-3 тыс. га), снижаются в 8 раз в сравнении с индивидуальными обследованиями для участков - 50 га и в 72 раза для типичных размеров участков земельной доли - 10 га.

В настоящее время реанимировать проведение почвенных обследований реально только на базе станций агрохимслужбы, отвечающих в системе Минсельхоза РФ за проведение мониторинга земель сельскохозяйственного назначения, так как бывшая система НИИ "Гипроземов" прекратила своё существование. Только в этих организациях сохранилась материально техническая база (производственные помещения, химические лаборатории, включая высококвалифицированных аналитиков, автотранспорт), на основе которой возможно проведение массовых обследований. Но для выполнения данных работ потребуется создание соответствующих подразделений, обеспеченных оборудованием для выполнения картографических работ с применением ГИС-технологий и, конечно же, привлечение специалистов-почвоведов.

Заключение

На основе полученных результатов научной работы можно сделать следующие заключения.

1. Экономическая оценка земли на основе доходного подхода - это прикладной экономический анализ, в процессе которого происходит систематизация информации путём приведение разнокачественных характеристик земельного участка, макро- и микроэкономических условий его использования, в универсальный стоимостной показатель. Нормативный чистый (рентный) доход, как базовый показатель оценки, одновременно является и критериальным показателем эффективности функций управления, опирающихся на соотношение затрат и эффекта.

Использование в оценке нормативной урожайности, отражающей общественно необходимый уровень эффективности использования ресурсов, и учёт в цене производства всех затрат, связанных с обеспечением воспроизводственных процессов создаёт предпосылки реализации системного подхода в управлении земельными ресурсами, отвечающего принципам устойчивого развития.

2. Сокращение поголовья скота в общественном производстве привело к увеличению доли посевов подсолнечника и чистого пара за счёт уменьшения площадей многолетних трав. При этом только 67% пашни района используется под посевы. Существующее использование пашни негативно сказывается на воспроизводстве почвенного плодородия - ведёт к потерям запасов гумуса в почве. Причём уже через 10-15 лет в составе его фракций будут представлены только инертные формы, что резко ухудшит условия пищевого режима почв - обеспечение посевов доступными формами азота.

Напротив, процесс концентрации производства животноводческой продукции в ЛПХ создает реальную угрозу ухудшения экологической обстановки в сельских населенных пунктах и загрязнения нитратами картофеля и овощной продукции, товарное производство которых на 93-96% сосредоточены именно в ЛПХ. Исходя из среднестатистических данных поголовья скота и общей площади угодий в ЛПХ, ежегодное поступление азота с навозом превышает 176 кг/га действующего вещества.

3. В кадастровой оценке для определения урожайности культур целесообразно использовать модель нормативной урожайности, опирающуюся на межрегиональную оценку агроресурсного потенциала территории, так как только эта модель привязана к стандартным условиям использования пашни и даёт возможность соотнесения продуктивности и затрат, рассчитанных по типовым технологическим картам. Но и эта модель нуждается в корректировке - учёте эффекта лимитирующего фактора (явного дефицита водных ресурсов) на продуктивность. Без корректировки модели нормативная урожайность культур будет завышать реально достижимую по условиям обеспеченности водными ресурсами Саратовской области в 1,3-1,7 раза. Это приведёт к завышению кадастровой стоимости в 2,8-3,0 раза и она в 8-10 раз будет превышать цену рыночных сделок с участками сельскохозяйственных угодий.