Размещено на http://allbest.ru

Федеральное агентство по образованию

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Факультет инженерной экологии и городского хозяйства

Кафедра геодезии, городского хозяйства, землеустройства и кадастров

Курсовой проект на тему:

«Анализ существующих подходов к государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»

Дисциплина: Основы научных исследований



Содержание

Введение

1. Основные понятия, цели и задачи ГКОЗ

2. Обзор литературных источников

3. Нормативно-правовое обеспечение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов

4. Анализ современного состояния

Заключение

Список использованных источников



Введение

Настоящая работа посвящена анализу существующих подходов к государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Оценка земель населенных пунктов - это наиболее сложный раздел оценки земельного фонда, так как земли населенных пунктов представляют многофункциональный объект недвижимости.

Результаты оценки земель населенных пунктов могут быть использованы для принятия обоснованных управленческих решений местными органами, для обоснования оптимального землепользования, пополнения бюджетов средствами для создания условий социально-экономического развития населенных пунктов.

Результаты оценки земель поселений позволят проводить правильное функциональное (целевое) зонирование их территорий.

В 2006 году в РФ начинает взиматься земельный налог от кадастровой стоимости. Глава 31 Налогового кодекса РФ указывает, что налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость [2].

Вследствие такой массовой значимости кадастровой стоимости очень важно ее правильное определение без каких-либо искажений.

За последнее десятилетие нередко были зафиксированы случаи обращения людей с заявлениями о пересчете кадастровой стоимости, поскольку из-за неправильного определения она была в разы завышена. Методика определения кадастровой стоимости имела те или иные изъяны и на смену ей была принята другая методика, основанная на модели определения рыночной стоимости. В этой связи представляется актуальным провести анализ существующих подходов к определению кадастровой стоимости и выявить их слабые стороны.



1. Основные понятия цели и задачи ГКОЗ

Понятие государственная кадастровая оценка определено в Федеральном законе о государственной кадастровой оценке от 3.07.2016 г. №237-ФЗ как совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости. К ним относятся[4]:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3.07.2016 № 237-ФЗ, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке[4]. Варламов А.А., в своем учебном пособии «Оценка земли», сформулировал понятие кадастровая стоимость, как усредненную рыночную стоимость единицы земельной площади по кадастровым кварталам и в форме базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам, основанная на статистическом анализе данных о рыночных ценах, а так же иной информации о земельных участках[14].

Оценку кадастровой стоимости земли рекомендуют выполнять периодически с интервалом в 3...5 лет или в иные сроки, устанавливаемые органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления. В периоды между турами оценки кадастровую стоимость индексируют в зависимости от соотношения спроса и предложения на земли различного качества и местоположения, уровня инфляции[13].

Выполнение земельно-оценочных работ по всей территории административно-территориального образования позволяет с минимальными затратами использовать массовые данные о сделках (купли-продажи, мены, аренды) со свободными и застроенными земельными участками.

Следовательно, задачами оценки земель являются [13]:

1) формирование организационной структуры и проведение организационных мероприятий по оценке земель;

2) выбор способа и метода оценки земель;

3) разработка методики и технологий, обеспечивающих объективность показателей оценки и возможность повсеместного их применения;

4) определение показателей оценки земельных участков юридических и физических лиц, муниципальных образований и субъектов РФ;

5) расчет стоимости земельных участков;

6) определение направлений использования материалов оценки земель в отраслях хозяйственного комплекса страны.

2. Обзор литературных источников

Существует достаточно большое количество пособий, учебников, в которых описана процедура проведения и определения кадастровой стоимости. Можно обратиться к книгам таких авторов как Соловьев М. М. «Оценочная деятельность», Грибовский С. В. «Оценка стоимости недвижимости», Коротеева Л. И. «Земельно-кадастровые работы. Технология и организация», Петров В.И. «Оценка стоимости земельных участков».

Определение кадастровой стоимости законодательно не утверждено. Однако, проведя анализ правовых актов, регламентирующих проведение кадастровой оценки следует сделать вывод, что под кадастровой стоимостью подразумевается предполагаемая рыночная стоимость, установленная в рамках проведения массовой оценки при помощи математических моделей. Модели строятся на статистическом анализе ситуации на рынке земельных участков.

Лаврова М. И. в статье [24]пишет, что приравнивать кадастровую стоимость к рыночной не логично лишь потому, что при определении кадастровой стоимости оценщики оперируют методами массовой оценки, а при рыночной - методами индивидуальной оценки.

При оценке любого объекта недвижимости оценщик ищет и анализирует следующую информацию:

1) данные об объекте оценки;

2) данные о сегменте рынка, в котором находится объект оценки;

3) данные об аналогах объекта оценки.

Если оценщик оценивает земельный участок, то данные о нём берутся в основном от заказчика оценки, в данном случае из земельного кадастра.

Подбор аналогов оценщик осуществляет с помощью своего опыта и профессиональных навыков. Эффективность этого процесса прослеживается только при оценке малого количества объектов недвижимости. В случае государственной кадастровой оценки число объектов может превышать миллион, поэтому подобрать аналоги индивидуально каждому объекту не представляется возможным без автоматизации данного процесса и ввиду максимально сжатого времени, отведенного на исполнение работ[24].

В статье «Основные проблемы кадастровой оценки городских земель на современном этапе» приводятся аргументы, почему необходимы фундаментальные решения в информационном обеспечении кадастровой оценки и дальнейшие ее организационно-методические преобразования.

Автор говорит о том, что через некоторое время после того как начнут действовать новые методические указания, появится нормальная официальная база данных по рынку недвижимости, что значительно поможет при определении кадастровой стоимости большого количества объектов[23].Так же с этой идеей согласен БуяновА. Ю., который в своей статье ее как одну из главных идей, способных повлиять на дальнейшие результаты кадастровой оценки [11].

Еще одним немаловажным плюсом создания базы станет возможность при выявлении ошибок в результатах проведенной оценки автоматически внести изменения в объекты-аналоги, тем самым исправить кадастровую стоимость до поступления заявления об оспаривании [21].

Для определения кадастровой стоимости используется массовая оценка. С одной стороны массовая оценка позволяет одновременно определять кадастровую стоимость множества объектов одновременно, но с другой при массовости не учитываются индивидуальные особенности объектов.

Для городов с малоразвитым рынком оценочные организации используют в качестве исходных данных материалы по другим видам разрешенного использования, удельные показатели кадастровой стоимости других населенных пунктов, не актуальную информацию, что не всегда является альтернативой для объективного результата определения кадастровой стоимости [12].

Лепихина О. Ю. в своей работе «Современные проблемы методического обеспечения кадастровой оценки земель населенных пунктов России» высказывает свое мнение относительно методических указаний 2007 года и считает минусом данной методики то, что при проведении определения кадастровой стоимости методами массовой оценки отсутствует процедура проверки ценообразующих факторов на взаимосвязь. Эта процедура является важной, поскольку наличие взаимозависимостей определяет набор исходных ценообразующих факторов кадастровой оценки и влияет на выбор методики расчета [25].

Подводя анализ всей изученной литературы можно прийти к выводу, что к слабым сторонам процедуры государственной кадастровой оценки земель относятся:

1) Отсутствие четкого понятия «Кадастровая стоимость»;

2) Отсутствие базы данных, содержащей максимально полную информацию об объектах недвижимости;

3) Не доработанность методики для объектов с малоразвитым рынком;

4) Отсутствие процедуры проверки ценообразующих факторов на взаимосвязь.

3. Нормативно-правовое обеспечение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов

Экономический аспект использования городских территорий в Российской Федерации регулируются земельным и налоговым законодательством. В частности, Земельный кодекс предусматривает платность использования земель, в том числе относящихся к категории населенных пунктов[1], Налоговый кодекс Российской Федерации (глава 31) [2], постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе земельных участков, установлены на законодательном уровне.

Нормами Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ) определены основные принципы и требования к проведению кадастровой оценки объектов недвижимости[3].

Законом об оценке закреплено правило, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка [4].

При этом орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, а также решает, когда проводить кадастровую оценку и какова стоимость этих работ.

Постановлением правительства от 25.08.1999 N 945 «О государственной кадастровой оценке земель» установлено, что финансирование работ по государственной кадастровой оценке земель осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю, зачисляемых в федеральный бюджет и бюджеты субъектов Российской Федерации [5].

В Постановлении правительства от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" говорится о том, что государственная кадастровая оценка земель городских территорий осуществляется на основе статистического анализа рыночных цен или иной информации об объектах недвижимости, а так же методах массовой оценки недвижимости [6].

В целях реализации положений Закона об оценке приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», которым установлены требования к порядку определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно стандарту, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется на основе математического моделирования, а для сложных объектов может быть применена индивидуальная методика. При построении моделей оценки оценщики используют информацию о сложившемся уровне рыночных цен на рынке недвижимости[8].

ФСО №4, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 №508, устанавливает, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В настоящее время действуют методические указания от 07.06.2016 г. №358 основанные на методах определения рыночной стоимости, однако проводить оценку согласно этим методическим рекомендациям начнут на с 2018 г. Результаты кадастровой оценки на данный момент рассчитаны исходя из методических указаний от 15.02.2007 г. №39 и технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов от 29.06.2007 г. № П/0152.

4. Анализ современного состояния

На сегодняшний день вступили в силу методические указания по государственной кадастровой оценке от 07.06.2016 №358 основанные на принципах сравнительного, доходного и затратного принципов, но проводить оценку по новой методике начнут с 2018 г.

Причин, по которым правительство решило перейти к новой методике может быть несколько, но одной из самых главных является растущее с каждым годом количество заявлений об оспаривании кадастровой стоимости по данным сайта Росреестр.

Согласно методике 2007 г. расчет кадастровой стоимости осуществляется на основании построения статистической модели Методических указаний в следующем порядке[2]:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов. Состав факторов стоимости обосновывается.

Массовая оценка позволяет определить кадастровую стоимость неограниченного количества объектов, но такая оценка имеет свои недостатки:

- значительное упрощение подходов к оценке

- отсутствие способности к оценке уникальных объектов

- сложное построение оценочной модели [20].

Большое количество поданных заявлений и исков о пересмотре кадастровой стоимости говорит о том, что методы массовой оценки имеют погрешность измерений. К первому недочету в процессе определения кадастровой стоимости следует отнести формирование перечня объектов. Есть большое количество объектов недвижимости, сведения о которых не получены и налог на них минимальный. Поэтому выходом из данной проблемы может послужить формирования перечня объектов оценки с подробным описанием их характеристик.

Значительных различий между методиками определения кадастровой стоимости нет, она так же будет определяться методами массовой оценки, однако теперь будут более тщательно выбирать ценообразующие факторы. В новой методике от 7.06.2016 №358 говорится о том, что при оценке необходимо учитывать износ построек. Многие ошибки при прежней кадастровой оценке были допущены именно из-за игнорирования этого ключевого фактора.

В результате ветхие дома иногда оценивались в разы выше, чем новые коттеджи, но есть нюансы относительно этого фактора. Например, дома построенные 150 лет назад в центре Москвы или Санкт-Петербурге имеют высокую стоимость и для покупки и для аренд. Поэтому в данном случае на итоговую оценку будет влиять более весомый фактор - местоположение[17]. Иначе будет не справедливо, если элитные квартиры в особняках начала XX века в центре города будут иметь примерно такую же кадастровую стоимость, как избушки в окрестных деревнях.

Из-за отсутствия проверки ценообразующих факторов на взаимосвязь много ошибок было допущено из-за неправильного отнесения земельного участка к той или иной группе.

Поэтому, как уже говорилось выше, создание базы данных, в которой будет собрано максимальное количество сведений об объектах-аналогах, позволит исправить существующие ошибки и сократит образование новых.



Заключение

Данная работа была посвящена исследованию существующих подходов к государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Подводя итог исследованной литературе, разным точкам зрения авторов были сформулированы основные выводы о том, какое на данный момент состояние государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Отражены вероятные причины неправильного определения кадастровой стоимости и возможные пути их решения. Слабыми сторонами процедуры государственной кадастровой оценки земель являются:

1) Отсутствие четкого понятия «Кадастровая стоимость»;

2) Отсутствие базы данных, содержащей максимально полную информацию об объектах недвижимости;

3) Не доработанность методики для объектов с малоразвитым рынком;

4) Отсутствие процедуры проверки ценообразующих факторов на взаимосвязь.

Постепенный переход к методике 2016 года, а так же создание единой базы данных сведет к минимуму не корректные результаты государственной кадастровой оценки.

кадастровый землепользование стоимость оценка



Список использованных источников

1) Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федер. закон: принят. Гос. Думой 25 нояб. 2001 г.: по состоянию на 01 сен. 2016 г.]. - М., 2016.;

2) Налоговый кодекс Российской Федерации [Текст]: [федер. закон: принят. Гос. Думой 16 июля 1998 года г.]. - М., 2016.;

3) Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

4) Федеральный закон от 3.07.16 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

5) Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;

6) Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 № 206, от 14.12.2006 № 767, от 17.09.2007 № 590, от 30.06.2010 № 478);

7) Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 г. №39).

8) Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)"

9) Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» от 07.06.2016 г. №358

10) Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости «Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» от 29.06.2007 г. № П/0152

11) Буянов, А. Ю. Кадастровая оценка: кто не виноват и что делать// Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 10. - С. 72-81

12) Быкова, Е. Н. Некоторые аспекты массовой оценки земель населенных пунктов: проблемы и пути решения// Успехи современной науки и образования. - 2017. - №». - С. 208-211

13) Варламов, А. А. Земельный кадастр: учебник: в 6-ти томах / А. А. Варламов. - М.: КолосС, 2008. - Т. 4: Оценка земель. - 463 с.

14) Варламов, А. А. Земельный кадастр: учебник: в 6-ти томах / А. А. Варламов. - М.: КолосС, 2008. - Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. - 265 с.

15) Викторова, Е. А. Проблемы кадастровой оценки земель населенных пунктов// Современные проблемы экономического развития предприятий, отраслей комплексов, территорий: Материалы международной научно-практической конференции/ ТГУ. - Хабаровск., 2014. - С. 222-225

16) Волкова, К. Принцип полезности оценки земельных участков и иных объектов недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://megae.su/info/stroitelstvo-i-remont/printsip-poleznosti-otsenki-zemelnyih-uchastkov/ , свободный

17) Оценивать стоимость квартир и домов будут по новому [Электронный ресурс] // Российская Газета. 2016. 1 ноября. URL: https://rg.ru/2016/10/31/kadastrovaia-stoimost-nedvizhimosti-budet-zaviset-ot-iznosa-stroeniia.html (Дата обращения 27.02.2017)

18) Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие для вузов / С.В. Грибовский. - М.: Маросейка, 2009 - 432 с.

19) Григорьев, В. В. Совершенствование механизма управления государственной кадастровой оценкой в Российской федерации// Управленческие науки. - 2016. - №1. - С. 83-90

20) Иваненко, Д. Е. Кадастровая оценка земельных участков в условиях формирования конкурентного рынка: дис. … канд. экон. наук: 08.00.10: защищена 12.02.14: утв. 24.06.14. - Ростов н/Д., 2014. - 171 с.

21) Каминский, А. В. кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять!/ А. В. Каминский// Имущественные отношения в Российской федерации. - 2016. - №2. - С. 6-23

22) Короткова, М. В. Правовое регулирование кадастровой стоимости недвижимого имущества в России // Экономика. Налоги. Право. - 2016. - №5. - С. 139-145

23) Кочетова, В. А. Основные проблемы кадастровой оценки городских земель на современном этапе/ В. А. Кочетова, А. К. Губарева// Sciencetime. - 2016. - №11. - С. 272-277

24) Лаврова, М. И. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости: причины и пути совершенствования/ М. И. Лаврова/Научно-аналитический экономический журнал. - 2016. - №5. - С. 117-120

25) Лепихина, О. Ю. Современные проблемы методического обеспечения кадастровой оценки земель населенных пунктов России / О. Ю. Лепихина // Всероссийский журнал научных публикаций. - 2012. - №1. - С. 30-33.

26) Лыхина, Т. Р. Кадастровая стоимость: скальпель или топор?/ Т. Р. Лыхина, Т. Ю. Амбросимова, Ю. М. Кудряшов// Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2016. - №8. - С. 70-75

27) Медведева О.Е. Проблемы государственной кадастровой оценки земель и предложения по ее совершенствованию / О.Е. Медведева, П.В. Козлов, В.М. Козлов // Вопросы оценки. - 2010. - №1.- С.58-65.

28) Межуева, Т. В. Кадастровая оценка земель населенных пунктов на современном этапе/ Т. В. Межуева// Интерэкспо Гео-Сибирь. - 2012. - №1. - С. 1-5

29) Носырева, И. Г. Некоторые проблемы кадастровой оценки недвижимости/ И. Г. Носырева// Современные научные исследования и разработки. - 2017. - №1. - С. 418-419

30) Харламов, А.В. Проблемы массовой оценки кадастровой стоимости недвижимости / А.В. Харламов // Имущественные отношения в РФ. - 2011. - № 6. - С. 71-77

31) Петров, В. И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/ В. И. Петров; под ред. д-ра экон. Наук, проф. М. А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007. - 208 с.

32) Садилова, А. С. Государственная кадастровая оценка: обзор проблем и перспективы развития/ А. С. Садилова, Р. Н. Мухатинова// Контентус. - 2016. №11. - С. 60-64

33) Смирнова, Ю. О. История развития и практика оценки недвижимости в России и за рубежом/ Ю. О. Смирнова, В. С. Гудкова// Аллея науки. - 2016. - №4. - С. 155-159

34) Соловьев, М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. - М.: ГУ ВШЕ, 2002. - 224 с.

35) Тевелева, О. В. Кадастровая оценка по-новому/ О. В. Тевелева// Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2016. - №8. - С. 418-419

Размещено на Allbest.ru