Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Обзор литературы

1.1 Основы государственного земельного кадастра

1.2 Общие положения экономической оценки земель

1.3 Факторы, влияющие на стоимость земли

1.4 Методы и принципы экономической оценки земель

1.5 Выбор методики экономической оценки земель

Глава 2. Общая характеристика города Тутаева Ярославской области

2.1 Историческая справка

2.2 Общие сведения

2.3 Природно-климатические условия

2.3.1 Рельеф

2.3.2 Климат

2.4 Современная организация территории города Тутаева

2.4.1 Общая планировочная структура

2.4.2 Жилая и общественно-деловая застройка

2.4.3 Учреждения культуры, искусства, спорта и образования

2.4.4 Сеть торговли, общественного питания и сферы услуг

2.4.5 Инженерное оборудования территории

2.4.6 Уличная сеть и благоустройство

2.5 Современное использование территории города Тутаева Ярославской области

Глава 3. Экономическая оценка земель города Тутаева Ярославской области

3.1 Подготовительные работы

3.2 Обработка анкетных данных

3.3 Определение относительной ценности отдельного кадастрового квартала

3.4 Оценка земель с учетом исторического фактора

3.5 Определение кадастровой стоимости земли

3.5.1 Расчет базовой постоянной величины

3.5.2 Расчет коэффициента перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования

3.5.3 Расчет стоимости кадастровых кварталов

3.6 Анализ целесообразности использования земель по различному функциональному использованию

Глава 4. Основы охраны труда

4.1 Правовые и организационные вопросы охраны труда

4.2 Управление охраной труда

4.3 Основы техники безопасности

4.4 Основы техники безопасности при работе на персональном компьютере

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время в Российской Федерации протекают достаточно трудные, не всегда безболезненные, но необходимые для государства и общества процессы перераспределения прав собственности от государства к частным структурам. Регистрируются сделки приватизации квартир, производственных зданий, объектов социально-бытового назначения; сделки купли-продажи, мены, залога, дарения земельных участков и иной недвижимости. То есть создаются основы формирования банка недвижимости, являющегося материально-вещественным фундаментом рынка капитала. Без последнего невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства. Хотя данные процессы находятся в начальной стадии и в товарно-денежный оборот вовлечено небольшое количество объектов недвижимости, но рынок с его механизмами определения ценностей и формирования цены начинает существенно влиять на перераспределение прав собственности на недвижимое имущество и оборот ресурсов в сфере производства и потребления. Влияние рыночных механизмов еще далеко от совершенства, однако для понимания причин роста и ухудшения личного благосостояния становится важным значение методов оценки недвижимого имущества, выработанных мировой практикой.

Основная цель выполнения дипломного проекта - получить экономическую оценку территории города на текущем временном срезе с характеристикой проблемных ситуаций, чтобы в дальнейшем, используя полученные данные, принимать решения в области налогообложения земель города различного функционального использования, а также в области градостроительства и социально-экономической политики города.

Исходные материалы для выполнения дипломного проекта представлены следующими сведениями и документами:

карта города Тутаева Ярославской области с утвержденной чертой поселения масштаба 1 : 10 000;

характеристика земель города по видам использования;

кадастровое деление города;

сведения о численности населения;

сведения о сделках купли-продажи земельной и иной недвижимости;

список исторических объектов города;

сведения об инженерном оборудовании территории.

Точная оценка стоимости земли является критическим моментом эффективной системы налогообложения. Она вносит свой вклад в правильность оценки стоимости освоенных земельных участков и гарантирует, что каждый землевладелец внесет свою долю налогов. Точная оценка стоимости земли способствует первичному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе.

Используемая в системе налогообложения информация о землепользовании должна включать в себя параметры и характеристики, которые оказывают существенное влияние на стоимость земли. Необходимо различать факторы, которые в данной юрисдикции имеют важное значение почти всегда, и те, которые важны лишь в определенных условиях.

Из всего выше изложенного можно сделать вывод, что экономическая оценка земли как недвижимого имущества является одним из самых важных вопросов в период становления и дальнейшего развития рынка недвижимости. Также оценка земельной собственности имеет огромное значение для решения вопросов налогообложения территории населенных пунктов (городов) с целью социально-справедливого внесения платы за землю.

земля кадастровый оценка

ГЛАВА 1. ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ

1.1 Основы государственного земельного кадастра

Согласно определению Федерального Закона "О государственном Земельном Кадастре" от 02.01.2000. государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственном органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Согласно ст. 4 вышеуказанного Федерального закона государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

государственного контроля за использованием и охраной земель;

мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

землеустройства;

экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

установления обоснованной платы за землю; иной, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии с принципами:

единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации;

непрерывность внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков;

открытость сведений государственного земельного кадастра;

сопоставимость и совместимость сведений государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах. (№ 4).

В ходе преобразования земельных отношений в России содержание земельного кадастра существенно расширилось. В настоящее время он представляет многоцелевую систему необходимой и достоверной информации о земле, обеспечивающей регулирование земельных отношений и управление земельными ресурсами страны.

Объектом земельного кадастра является земля как природный ресурс, как средство производства и как элемент рыночных отношений. В жизни общества земля имеет исключительное значение. Как природный ресурс она является важнейшей частью окружающей среды и характеризуется пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, которые формируют определенные типы ландшафтов. Земля обеспечивает необходимые условия для жизнедеятельности человека, который, обрабатывая ее, улучшает ее физические, биологические, и химические свойства.

Как средство труда земля характеризуется качеством почв и продуктивностью растительности, как предмет труда - почвенными свойствами, определяющими технологию проведения механизированных работ и размеры затрат на производство продукции.

В народном хозяйстве земля выступает как пространственный операционный базис (для большинства несельскохозяйственных отраслей), как предмет труда (для сельского хозяйства и добывающей промышленности), как средство труда и средство производства (в сельском хозяйстве) и как компонент природного комплекса. Поэтому при ее использовании необходимо учитывать сложное переплетение природных, экологических, экономических, технологических факторов.

Как элемент рыночных отношений земля выступает в форме недвижимой собственности, оцениваемой через систему специальных платежей (№ 20, стр.108-109). Законодательством Российской Федерации установлен определенный перечень объектов недвижимости. Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. То есть те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

1.2 Общие положения экономической оценки земель

Экономическая оценка земли как недвижимости является одним из самых важных вопросов в период становления и развития рынка недвижимости, а также рынка земли. Экономическая оценка земельной собственности имеет огромное значение для решения вопросов в области налогообложения территории населенных пунктов, среди которых особое место занимают города, с целью социально-справедливого внесения платы за землю.

Согласно ст. 1. Закона РСФСР от 11 октября 1991 года № 1738-1 формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (№2). Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РСФСР, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

Одной из важнейших составных частей Государственного Земельного Кадастра являются земельно-оценочные работы для земель всех категорий и форм собственности по единой методике с выходом на стоимостные показатели земли. При этом центр тяжести земельного кадастра, в условиях рыночных отношений должен быть перенесен с производственных функций на правовое и информационное обеспечение. Учетная составляющая земельного кадастра - земельный участок - должна развиваться таким образом, чтобы количественные и качественные характеристики были дополнены сведениями:

о землях, используемых нерационально;

о землях, загрязненных радиоактивными, различными отравляющими веществами.

При оценке земель всесторонне должны учитываться местоположение участка, экологические, технологические, градостроительные и иные свойства земли.

Создание кадастра городских земель обусловлено значением пространственного базиса для размещения всего комплекса городского строительства, ограниченностью территории по площади, пригодностью в ее освоении и взаимосвязью с другими объектами природно-техногенного комплекса. При разработке кадастра городских земель в конкретных условиях необходимо учитывать и закладывать в основу существующую систему учета городских земель, использовать все ее положительные стороны. Использование земель в городском строительстве требует особой специфической оценки земель, отличной от оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Главное отличие в том, что при оценке городских земель необходимо учитывать не только естественное плодородие почв, но и другие критерии ценности территории: местоположение земельного участка в городе, степень и характер использования участков, экологические, экономические, инженерно-строительные характеристики и другие критерии.

В связи с развитием рыночных отношений городское землепользование и иные объекты недвижимости городов включены в область товарно-денежных отношений. Стоимостная оценка городских земель способствует рациональному использованию городских земель, целей налогообложения, выбору и обоснованию наиболее эффективного варианта капитальных вложений в городское строительство.

Важнейшая роль контроля за формированием рынка недвижимости на территории города принадлежит системам регистрации и оценки земли и другой недвижимости.

Потребность в оценке стоимости земли возникает в случаях, среди которых можно выделить следующие:

Купля-продажа, мена, аренда земельных участков.

Цели освоения и развития (застройка, модернизация, реконструкция).

Инвестирование (долгосрочное вложение капитала в освоение земли, проекты, программы и другие цели).

Ипотечное кредитование (оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств).

Страхование (оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли - пожары, подтопление, экологическое загрязнение).

Налогообложение (расчет величины поимущественного налога).

Конфискация (в данном случае обе стороны процесса конфискации должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров или предоставления в суд ). Оценка земли происходит, как правило в условиях ограниченного периода времени для продажи.

Оценка бизнеса (оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса).

Акционирование (данный процесс следует рассматривать как продажу земельного участка акционером).

Слияние, раздел имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок.

Внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия.

Внесение права землепользования в уставный капитал предприятия.

Другие цели, не противоречащие действующим законодательствам и нормативным требованиям.

Главная задача, которую приходится решать в процессе оценки недвижимости - это определение рыночной стоимости разнообразных объектов недвижимости. Принимая во внимание, что термин "стоимость" имеет много различных толкований, необходимо уточнить его смысл применительно к оценке земельной и иной недвижимости.

Под "рыночной стоимостью" понимается наиболее вероятная цена, по которой имеющий полную информацию о стоимости имущества продавец и необязанный его продавать, а покупатель, имеющий полную о степени имущества и необязанный его покупать, согласен был бы его купить. Цена - реально исторический факт, устанавливающий сумму денежных средств, уплаченных конкретным покупателем за конкретный объект недвижимости при конкретных условиях сделки. Поэтому реальная величина (цена) сделки часто не совпадает со справедливой рыночной стоимостью. Иногда рыночную стоимость принято называть "стоимостью в обмене".

Помимо данных понятий существует термин "стоимость в пользовании", которая отражает стоимость или ценность недвижимости для конкретного пользователя или групп пользователей, которые могут и не иметь намерений выставить объект недвижимости на рынок. Таким образом, стоимость в пользовании определяется как стоимость экономического товара для его владельца - потребителя и основана на индивидуальной эффективности его использования (в форме фонда, полезности, удобств и т.п.).

Точная оценка земли является моментом эффективного налогообложения. Она вносит свой вклад в правильность оценки стоимости освоенных земельных участков и гарантирует, что каждый собственник внесет свою долю налогов. Точная оценка стоимости земли способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и частном секторе.

Как и стоимость других товаров, рыночная стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущих доходов. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность. установление коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельной недвижимости.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по предоставлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству в зависимости от уровня рыночных цен на земли различного целевого назначения могут устанавливать по оценочным зонам на территории субъекта РФ повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75 процентов уровня рыночных цен на земельные участки конкретного целевого назначения.

Процесс оценки представляет собой сбор и аналитическое исследование данных по объекту оценки и экономической ситуации на конкретном рынке с целью формирования заключения об оценочной стоимости объекта оценки. Процесс оценки состоит из этапов:

Подача заявки и конкретизация задачи по оценке.

Заключение договора между заказчиком и организацией, проводящей земельно-оценочные работы.

Сбор и анализ информации.

Расчет стоимости оцениваемого земельного участка.

Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости.

Оформление отчета о результатах оценки стоимости земли.

Результаты земельно-оценочных работ используются при принятии решений о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли, для целей налогообложения , а также в качестве ориентира рыночной стоимости земельных участков заинтересованными сторонами при установлении цен на конкурсах и аукционах, инвестировании, аренде, ипотечном кредитовании и других случаях.

1.3 Факторы, влияющие на стоимость земли

При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать общие и специальные данные, влияющие на стоимость земельного участка.

Рыночный спрос. Спрос обусловлен полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость оцениваемого участка.

Целевое назначение земли. Отвод земель сельскохозяйственного назначения для иных целей может сопровождаться повышением или снижением цен.

Характер предыдущего использования земли. Связан с вышеуказанным фактором.

Зона нахождения участка. В зависимости от зоны стоимость участка может изменяться за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, занятости, уровня цен и др.

Права на оцениваемое имущество. Оценщик обязан проверить все данные, относящиеся к имуществу права, которые могут повлиять на стоимость, такие как права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на минеральные ресурсы и др.

Физические характеристики земельного участка. К ним относятся: площадь и форма (размеры участка, границы по дороге, реке, ширина, глубина и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками); земельные излишки (если излишки размещены таким образом, что невозможно использовать их в будущем, то это вряд ли окажет влияние на общую стоимость. если излишки можно использовать или они позволяют расширить существующие постройки, то это может существенно повысить стоимость данного земельного участка); топография (информация о горизонталях, уклонах, дренаже, состоянии почвы и физической пригодности земли).

Инженерное обустройство территории. Наличие систем канализации, водо-, тепло-, газо- и электроснабжения, телефонизации, радиофикации; наличие наружного освещения; наличие удобных транспортных связей с зонами трудового тяготения, с культурными и общественными центрами.

Местоположение земельного участка. Престижность застройки, архитектурно-художественная и эстетическая выразительность территории, развитая торговая сеть, уровень бытового обслуживания и др.; соседство, то есть возможность целевого использования прилегающих участков для стоянок, подъездных путей, коммерческого использования; неудобства - размещение в жилой зоне промышленных сооружений, шумных шоссейных дорог, канализационных колодцев, линий высокого напряжения, и др.

Правовая обоснованность застройки. Правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение разрешений строительные и жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки, различные виды налогов, нормативы энергопотребления и др.

Окружающая среда. Необычная роза ветров, повышенная солнечная активность, уровень осадков и связанное с этим ограничения использования земель, повышенная опасность наводнения или затопления, землетрясения, оползней, а также повышенная пожароопасность.

Ресурсное качество земельного участка. Емкость - количество факторов, которые могут быть приложены к участку, эффективность - уровень прибыльности, обеспечивающий сочетание факторов в случае реализации различных проектов (№ 17).

Помимо вышеуказанных факторов существует другая сторона вопроса, которая также важна при оценке земель. Поэтому можно выделить другую группу факторов, влияющих на стоимость земельных участков: экономические, социальные, административные (политические), юридические и физические факторы.

Экономические факторы. Они зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне. В число переменных, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса, входит уровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность; ставка процента и т.п. К переменным, оказывающим влияние на стоимость земли, можно отнести площадь продаваемых земель, затраты на освоение или производство строительных работ, налоги и т.д. Все эти факторы, особенно те, которые связаны с предложением могут в значительной степени колебаться в зависимости от местоположения конкретного земельного участка.

Юридические, административные и политические факторы. Данные факторы могут влиять на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На спрос также влияет качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт и другие.

Социальные факторы. Данные факторы помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и ее цену.

Физические факторы. К физическим факторам относят различные характеристики местоположения и окружающая среда. Эти факторы являются определяющими для стоимости земельных участков в пределах города или какой-либо территории. При анализе данных факторов важно четко разграничивать, с одной стороны, характеристики земельного участка (размер, топография, конфигурация, другие физические параметры), с другой стороны, - показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно особо важных объектов. Первая группа влияет на стоимость напрямую - так как собственник участка может воспользоваться присущими характеристиками участка, а вторая группа влияет косвенно - то есть насколько близки и доступны те или иные внешние по отношению к данному участку объекты. (№17).

1.4 Методы и принципы экономической оценки земель

При оценке стоимости земельной недвижимости используется три основных метода:

Доходный метод (метод капитализации доходов).

Рыночный метод (метод сопоставимых продаж, метод сравнительного анализа продаж).

Затратный метод.

При доходном методе оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая сдачу его в аренду и вложенную продажу. Стоимость земли вычисляется как сумма определенных доходов за конкретный промежуток времени при заданном коэффициенте капитализации, то есть ставке процента, используемой для пересчета потока доходов в единую суммарную стоимость.

Рыночный метод основан на анализе обширной систематизированной информации по всему спектру проведенных сделок купли-продажи недвижимости. Чаще всего данный метод используется для оценки свободных земельных участков и обеспечивает необходимой информацией рынок недвижимости. Метод предполагает, что стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сравнимого аналогичного объекта с учетом корректировок цены продажи данного объекта.

Затратный метод основан на утверждении, что собственник не согласится на продажу прав на объект недвижимости ниже текущей стоимости суммарных затрат . стоимость существующего объекта собственности равна сумме стоимости земельного участка и общих затрат на возведение зданий и сооружений с учетом их износа.

Систематизация и анализ собранной по объекту оценки информации ведется, исходя из положений специальных оценочных принципов. В основу принципов положена логика, правила и модели экономического поведения людей при формировании стоимости товара на свободном рынке. При этом различают:

принципы, основанные на представлениях пользователя;

принципы, связанные с рыночной средой;

принципы, связанные с объектом собственности;

принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Принцип полезности устанавливает способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Земля имеет стоимость тогда, когода она может быть полезной конкретному собственнику для реализации определенной экономической функции, например для получения урожая.

Принцип замещения основан на том, что разумный покупатель не заплатит за данную собственность больше, чем наименьшая цена объекта недвижимости аналогичного качества. Принцип замещения обнаруживается в каждом из трех методов оценки стоимости недвижимости:

рыночный метод - существует альтернативный выбор аналогичных или похожих земельных участков, рыночная стоимость имеет тенденцию останавливаться на цене приобретения равно приемлемой замены, при условии, что не возникает временных задержек при приобретении объекта, который может служит заменой;

затратный метод - покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на покупку земельного участка и строительства на нем здания с аналогичными параметрами и полезностью;

доходный метод - стоимость имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения, без необоснованных задержек, сопоставимого, приносящего доход, замещающего объекта недвижимости, который будет приносить равно желаемую величину дохода.

Принцип ожидания - это установление текущей стомости доходов или других выгод, которые могут быть получены от владения земельным участком в будущем. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Принципы, связанные с рыночной средой;

Принцип зависимости выясняет, в какой степени стоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов, находящихся в сфере их действия. Качество местоположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам.

Принцип соответствия. Соответствие - степень, в которой потребительские свойства земли для застройки (архитектурный стиль, уровень удобств и т.д.) отвечают потребностям и достижениям рынка. Например, проекты планировки и застройки должны соответствовать типу землепользования.

Принцип спроса и предложения. Учитывается действие закона спроса и предложения, взаимодействие которых определяют цены на рынке. Спрос - количество объектов, которые покупатель готов или может купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данный период времени цене. Предложение - количество объектов, которые предложены к продаже на рынке в настоящий момент и по определенной цене. Если спрос равен предложению, то цена объекта постоянна, равноценна; если спрос больше предложения, то цена растет, если меньше - цена падает.

Принцип конкуренции. Прибыль как часть дохода, полученная при использовании недвижимого имущества, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.

Принцип изменения устанавливает, что стоимость собственности непрерывно изменяется во времени, поэтому оценка должна быть привязана к конкретной дате. Стоимость земельного участка определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов: зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставок процента, состояния транспортной системы и местными экономическими условиями.

Принципы, связанные с объектом собственности.

Принцип сбалансированности устанавливает, что любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли (недозагруженность или перезагруженность приводит к снижению стоимости).

Принцип экономической величины заключается в определении оптимальной в количественном исчисления величины собственности, необходимой для получения максимальной прибыли в соответствии с рыночными условиями данного региона. На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности.

Принцип экономического разделения. Имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение физическое - разделение прав на воздушные пространства, на поверхность земли и ее недр, разделение земельного массива на отдельные участки. Разделение по времени владения - различные виды аренды, пожизненное владение, выкуп, будущие имущественные права и т.п. Разделение совокупности имущественных прав на землю - права владения срочного и бессрочного владения, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, права ограниченного использования. Разделение имущественных прав среди участников - совместная аренда, товарищество и т.д. Разделение по залоговым правам -судебные залоги, участие в капитале и др.

Принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Стоимость любого отдельного элемента недвижимости зависит от величины его вклада в общую стоимость.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были погашены затраты на труд капитал и предпринимательство. Можно получать дополнительные доходы при максимуме выручки и минимуме издержек.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным экономически эффективными юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подобен анализу общего равновесия - земля, труд, капитал, предпринимательская способность используется с целью максимального увеличения благосостояния потребителя, то есть ресурсы используются в наиболее эффективном варианте (№ 17).

1.5 Выбор методики экономической оценки земель

Целью оценки является заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте (оценочной стоимости) на дату оценки в соответствии с ее назначением. Назначение оценки составляет проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком.

Существует три метода оценки земель: затратный, доходный и рыночный, а методик - великое множество. В настоящее время для существующих условий земельного рынка в Российской Федерации рассматривались несколько методик. В последнее время приняты для реализации две методики. С точки зрения наших исследований можно отметить, что вторая методика предпочтительнее, так как на основе первой методики была разработана вторая и, при разработке которой были учтены недостатки первой методики. Далее описаны указанные методики.

Первая методика - методика комплексного ценового зонирования территории населенного пункта для дифференциации ставок земельного налога.

Методика предполагает нахождение стоимости земли по зонам, отсюда и - ценовое зонирование.

Согласно данной методике определяется градостроительная ценность территории населенного пункта, которая базируется на учете уровня инженерного обустройства территории, доступности к центру города и объектам социальной инфраструктуры города, а также отдельных экономических характеристик населенного пункта. Все вышеперечисленные факторы принято называть рентными или факторами относительной ценности территории. Основной задачей зонирования территории населенного пункта для данных целей является создание системы районирования , в которой в качестве элементов выступают территориальные образования, характеризующиеся сравнительной однородностью значений рентных факторов и других социальных и экономических показателей. Методическую основу комплексного ценового зонирования территории города составляет анализ функционально-пространственной организации территории по целому ряду характеристик:

анализ территории города по функциональному использованию (выделяют жилую, промышленную, рекреационную, транспортную, торговую зоны);

характеристика связности территории (расчет количественных характеристик непосредственно связан с качественными характеристиками, например, показателями доступности);

характеристика территории по качеству среды (экологические, архитектурные, исторические, культурные характеристики и особенности);

характеристика инженерной инфраструктуры.

При зонировании каждому оценочному участку присваивается коэффициент относительной ценности. Он определяется, исходя из степени влияния и количества факторов относительной ценности, действующих на каждый оценочный участок. Существует 7 групп факторов относительной ценности:

Доступность населения конкретного населенного пункта к объектам культуры, здравоохранения и бытового обслуживания населения (образование и воспитание, культура и искусство, бытовое обслуживание, торговля, здравоохранения, спорт и прочие).

Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории и застройки (водопровод, канализация, теплоснабжение, электроснабжение и телефонизация, газоснабжение, твердое (асфальтовое) покрытие улиц и проездов, наличие сети внутрихозяйственного транспорта).

Уровень развития социального и культурно-бытового обслуживания населения (наличие детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, организаций и предприятий торговли, питания, бытового обслуживания и прочих - культуры, искусства, спорта и т.п.).

Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории (наличие зон охраны исторических и архитектурных памятников, зон регулирования застройки, перспективной застройки, повышенного спроса, престижности, ценных эстетических (ландшафтных) факторов - живописный рельеф, лесные массивы, и зеленые насаждения, реки и т.п., ценных природных факторов - уникальная растительность, водоемы, животный мир).

Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия - учитываются со знаком "минус" (загрязнение воздушного бассейна, загрязнение территории, загрязнение воды, нарушение шумового режима, прочие отрицательные воздействия - электромагнитные поля, радиация, и т.п.).

Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы - учитываются со знаком "минус" (высокий уровень стояния грунтовых вод, заболоченность территории, просадочные грунты, крутые уклоны местности, подрабатываемые территории, подтапливаемые территории).

Рекреационная ценность территории (наличие природно-заповедных территорий - национальные парки, биосферные заповедники, заказники, охраняемые урочища, рекреационно-природных территорий - курортные зоны и местности, зоны отдыха и туризма, заповедных и защитных лесных насаждений - леса зеленых лесных зон, имеющие научное и историческое значение, почвозащитные и полезащитные леса, запретные полосы вдоль рек и водоемов защитные полосы вдоль железных и шоссейных дорог, прочие леса первой группы, санитарно-защитнных природных территорий - зоны санитарной охраны водных источников, санитарные зоны по берегам водохозяйственных объектов).

В результате зонирования на территории населенного пункта выделяют функциональные зоны:

Земли общественного центра;

Земли селитебные (жилая застройка);

Земли промышленности, транспорта, энергетики, связи, прочего производственного назначения;

Земли, используемые в сельскохозяйственном производстве;

Земли, занятые городскими лесами;

Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения

Земли внешнего транспорта

Земли иные

Земли, занятые садоводческими товариществами и кооперативами.

Все расчеты сводятся в итоговую таблицу, где представлены коэффициенты относительной ценности и нормативная цена земли по функциональным зонам, а также коэффициенты дифференциации ставок земельного налога. После чего можно определить размер земельного налога.

Вторая методика - методика государственной кадастровой оценки земель поселений Российской Федерации.

Согласно данной методике определяется относительная ценность кадастровых кварталов населенного пункта. Суть предложенной методики состоит в моделировании потенциального рентного дохода для различных типов городских землепользователей, обусловленного удобствами местоположения, оснащенностью и экономическим состоянием территории. Методика базируется на выявленных закономерностях формирования рентных эффектов местоположения участка городской земли различного целевого использования. На первом этапе проводится анализ населенного пункта по территориальным зонам. Город разбивается на территориальные зоны, которые включают в себя виды (всего - 14 видов) функционального использования земли. Вычисляется коэффициент территориальных зон. Для целевого использования отличного от жилья, необходимо нормализовать значение базовой стоимости, которое необходимо потом скорректировать на качество земельного участка, расположенного в квартале для конкретной функциональной типологии. Тем самым вычисление коэффициента определяет приведенное качество конкретной функциональной типологии расположенной в данной территориальной зоне относительно градостроительной ценности данной территориальной зоны под жилищное строительство. На втором этапе определяются веса отобранных простых оценочных показателей осуществляется с использованием Метода анализа иерархий (Т.Саати), основанного на принципе парных сравнений. Наиболее удобным и эффективным для анализа факторов ценообразования кадастровой стоимости земельного участка представляется применение иерархической системы критериев, когда при анализе объекта оценки выбирается ряд интегральных показателей:

I. Природно-геологические и экологические условия территории кадастрового квартала

II. Инженерно-технические условия эксплуатации территории кадастрового квартала

III. Транспортные условия расположения территории кадастрового квартала

IV. Социально-культурные условия территории кадастрового квартала

V. Градообразующее значение кадастрового квартала

VI. Правовые условия землепользования на территории кадастрового квартала

VII. Экономическое развитие территории кадастрового квартала

Каждый из этих показателей может характеризоваться рядом простых единичных показателей. Между уровнями единичных и интегральных показателей может находиться уровень промежуточных показателей. Один и тот же единичный показатель в иерархической системе критериев может влиять на различные интегральные и промежуточные показатели.

Обработка данных в таком ключе проводится для каждой группы целевого использования. Полученные табличные формы являются исходными для дальнейших расчетов, в частности, для определения соответствующих “весовых” коэффициентов по этим группам показателей. Эта работа выполнялась с применением стандартного “Excel”.

На основании представленных данных проводится отбор наиболее значимых показателей для оценки стоимости земли конкретного вида землепользования. Оценщиками, на основании заполненных экспертами анкет, отбираются те промежуточные оценочные показатели, приоритеты которых близки к единице и объективно важны для соответствующего целевого использования участка. То есть для каждой функциональной зоны определяется свой набор оценочных показателей.

После проведения предварительного отбора, промежуточные показатели подвергаются масштабированию. Затем определяется относительная ценность отдельного кадастрового квартала путем суммирования весов оценочных показателей, влияющих на кадастровую стоимость данного кадастрового квартала с учетом его целевого использования.

В итоге определяется кадастровая стоимость земли по отдельному кадастровому кварталу.

Для того, чтобы выбрать методику, согласно которой следует производить дальнейшую работу над объектом оценки, необходимо сравнить данные методики и сделать соответствующие выводы.

Итак, прежде всего, первая методика (комплексное ценовое зонирование) предшествует второй (кадастровая оценка земель поселений). То есть основы первой методики разработаны Госкомземом в 1996 году, а вторая методика была разработана в 2000 году. А это значит, что первая методика несколько устарела, хотя работы по данной методике еще проводятся. Вторая методика была разработана на основе первой, то есть в процессе разработки новой (второй) методики, несомненно, были учтены недостатки существующей методики. Так, первая методика предполагает нахождение стоимости земли по зонам, а вторая - по отдельному кадастровому кварталу. Это значит, что относительная ценность земельного участка будет определена точнее по второй методике, так как данная методика предполагает более точные ставки земельного налога, что, несомненно, играет важную роль при налогообложении и снижает потери от неправильного определения налогов, которое зависит от цены участка. Но вторая методика имеет свои отрицательные стороны - она характеризуется своей трудоемкостью и работы по ней производятся дольше по сравнению с первой методикой. Несмотря на трудоемкость, в процеесе работ учитываются факторы, непосредственно влияющие на стоимость конкретного кадастрового квартала. Количество факторов определяют эксперты, работающие и проживающие в данном населенном пункте, в районном (областном) центре. Помимо этого, вторая методика предполагает нахождение относительной ценности территории по четырнадцати функциональным зонам, а первая - по девяти. Например, по второй методике, селитебная зона делится на две - многоэтажная и малоэтажная застройка и коэффициенты относительной ценности для данных зон различны.

Таким образом, целесообразнее будет производить определение относительной ценности территории города по второй методике - государственной кадастровой оценке земель поселений.

ГЛАВА 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГОРОДА ТУТАЕВА ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

2.1 Историческая справка

Город Тутаев расположен в Ярославской области. Ярославская область была образована 11 марта 1936 года. Во времена Киевской Руси эти места называли Залесьем, имея ввиду обширные земли, которые находились за труднопроходимыми лесами. По ним проходила некогда граница Северо-Восточной Руси, в то время носившая имя Ростово-Суздальской.

Массовое заселение северных земель славянами началось в девятом веке Вело их стремление уйти от набегов кочевников, от княжеского гнева, а также найти новые торговые пути. Ярославль стал столицей Русского государства в семнадцатом веке. Бурное развитие Ярославская область получила в послевоенные годы: здесь были построены крупнейшие заводы: Волжский машиностроительный, Тутаевский моторостроительный, Ярославский дизельных агрегатов и другие.

Город Тутаев основан в конце тринадцатого века угличским князем Романом Владимировичем. Тутаев - город, который "носит фуражку солдата", так как он был назван в честь двадцатилетнего красногвардейца Ильи Тутаева, погибшего во время Ярославского мятежа. До 1918 года он носил название Романов-Борисоглебск. На крутом высоком берегу раскинулся бывший Романов, на более низком - бывший Борисоглебск, основанный в 1238 году ярославцами, которые бежали, спасаясь от монголо-татарских поработителей (№№ 11, 22).

2.2 Общие сведения

Тутаев - город областного подчинения, расположенный к северо-западу от Ярославля и является районным центром Тутаевского района. Он находится в 50 км от областного центра вверх по реке Волге (см. карту-схему Ярославской области). Город находится в северной подзоне хвойных лесов и южной подзоне смешанных лесов.

Волга делит город на две части: правобережную и левобережную. Ширина реки в городе составляет в среднем 540 м. Город имеет пристань на реке Волга и железнодорожную станцию Варегово, расположенную в 15 км к югу от города. По территории города проходит магистраль федерального значения Ярославль-Рыбинск.

Город Тутаев занимает площадь 2 621 га. Численность населения в 1959 году составляла 17 700 человек, а по состоянию на 1.01.2000. - 45 722 человека. То есть за 40 лет численность населения возросла в 2,6 раза.

2.3 Природно-климатические условия

2.3.1 Рельеф

Рельеф территории города Тутаев плоскоравнинный. Почвы, в основном, подзолистого типа. Заметную роль в геоморфологии города имеют долины рек Волги и Рыкуши. Город расположен, как утверждает пословица, на семи холмах, семи ключах, семи оврагах. Левый берег реки Волги крутой и высокий - высота достигает 10 м. Правый берег более пологий. Благодаря наличию тяжелых грунтов и затрудненным условиям поверхностного стока на территории города имеются заболоченные участки. А также участки, подверженные ежегодным весенним затоплениям около 150 м на правом берегу и 50 м на левом.

2.3.2 Климат

Климат территории города Тутаева умеренно-континентальный с теплым летом и умеренно-холодной зимой. Самый холодный месяц в году январь, самый теплый - июль. Среднемесячная температура января -10,8°С, июля +18,0°С. Абсолютный минимум зарегистрирован -46,0°С, а максимум +36,0°С. Продолжительность безморозного периода 135 дней, с температурой выше 10,0°С - 129 дней, выше 15,0°С - 76 дней. Среднегодовая относительная влажность 80%, относительная влажность теплого периода 74%, холодного - 86-88%. Осадки выпадают неравномерно: минимум осадков в феврале, максимум в июле. Среднегодовое количество осадков составляет 641 мм. Ветровой режим характеризуется преобладанием ветров южного, юго-западного и западного направлений.

2.4 Современная организация территории города Тутаева

2.4.1 Общая планировочная структура

Границы города проходят, в основном по землям сельскохозяйственного использования: пашне, пастбищам, а также по лесным насаждениям.

Город имеет прямоугольную сетку различных по площади кварталов. На левом берегу города жилая застройка представлена домами усадебного типа; кварталы здесь имеют площадь в среднем 5-7 га. Жилая застройка на правом берегу представлена как индивидуальными, так и многоэтажными постройками. Вдоль берега тянутся кварталы индивидуальной застройки площадью 1-4 га. Южнее расположены большие по площади кварталы, застроенные многоэтажными домами. Площадь данных кварталов составляет 10-30 га. Общественный центр представлен зданиями административно-управленческого характера, предприятиями торговли и культурно-бытового обслуживания. Селитебная зона представлена, в основном, малоэтажной индивидуальной застройкой с приусадебными участками. За последнее время в кварталах 150, 152 и 154-156 построены новые многоэтажные дома.

Промышленные предприятия сосредоточены, в основном, на юге города. Промышленная зона образует единый, компактный массив. Часть промышленных предприятий вкрапливается в селитебную зону. На территории города расположены: ОАО Тутаевский моторный завод; ОАО Льнокомбинат «Тульма». Сфера социального и культурно-бытового обслуживания населения развита достаточно хорошо.

В городе Тутаеве имеется три кладбища, одно из которых расположено в непосредственной близости от многоэтажной застройки, два других расположены на левом берегу города.

Земли сельскохозяйственного использования представлены пашней, пастбищами, садами и сенокосами. А также имеются места, покрытые кустарником, лесной растительностью, а также болота. На северо-востоке имеется озеро, переходящее в болото, общей площадью 9 га. В кадастровом квартале 54 также расположены два озера и болото.

2.4.2 Жилая и общественно-деловая застройка

Общая площадь жилого фонда города Тутаева Ярославской области по состоянию на 1.01.2000. зарегистрирована 1364 га. Площадь по землями индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства 188 га. Площадь административно-деловой застройки составляет 17 га. В таблице 1 указаны здания административной застройки.

Таблица 1

Характеристика административно-деловой застройки города Тутаева Ярославской области

Наименование объекта	Адрес	Профиль	Значение
Здание администрации	Кирова, 45	администрация округа	районное
Здание отдела внутренних дел	Дементьева, 5	милиция	районное
Здание налоговой инспекции	Луначарского, 89	Налоговая служба	районное
Здание Тутаевского казначейства	Соборная, 41	офис	районное
Здание Сбербанка	Советская, 41	банк	районное
Здание Агропромбанка	50-летия Победы, 24а	банк	районное
Районный узел связи	Дементьева, 11	связь	районное
АБК ЗАО "СМУ-3"	50-летия Победы, 31	офис	местное
АБК Тутаевского лесхоза	Осипенко, 2а	офис	районное
АБК "Метиз"	промзона	офис	местное
ИЧП "Андреев"	Советская, 4а	офис	местное
АБК швейной фабрики	Ярославская, 108	офис	местное
Здание энергонадзора	Соборная, 45	офис	районное
ОАО "Оргтехника"	Привокзальная, 7	административное здание	районное
ОАО Льнокомбинат "Тульма"	Набережная, 142	офис	областное
ОАО Тутаевский моторный завод	Строителей, 1	офис	областное
Здание хлебозавода	промышленно-складская зона	офис	областное
Здание сельхозуправления	Кирова, 16	административное здание	районное
Здание "Агропромснаб"	Ленина, 2	административное здание	районное
Тутеавский экспериментно-ремонтный завод	Строителей, 3	административное здание	областное
Здание народного суда	Кирова, 13	административное здание	районное
Прокуратура	50-летия Победы, 19	административное здание	районное
Здание ПМК-15	Осипенко, 18	офис	районное
Здание "Тутаевпромстрой"	промплощадка	офис	районное
Здание ОПХ "Тутаево"	Толбухина, 182	офис	районное
Редакция газеты "Берега"	50-летия Победы, 13	офис	районное

2.4.3 Учреждения культуры, искусства, спорта и образования

В городе Тутаев находится целый комплекс объектов физической культуры и спорта. Это специализированный спортзал восточных единоборств, бассейн, физкультурно-спортивный комплекс, теннисный корт, тир, 11 спортивных залов, 6 футбольных полей, 12 спортивных площадок, 2 детско-юношеские спортивные школы, 3 хоккейных корта. Детская спортивная школа (ДЮСШ № 1; 560 учащихся) включает отделения: лыжные гонки, художественная гимнастика, борьба самбо, а ДЮСШ № 2 (270 учащихся) включает отделения: футбол, баскетбол. Также еще одно спортивное сооружение находится в процессе строительства - это физкультурно-спортивный комплекс.