Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

СЕВЕРОКАВКАЗСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

ГУМАНИТАРНО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

Институт строительства и электроэнергетики

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

«Кадастровый план и оценка стоимости земельного участка»

по дисциплине:

«Кадастр и оценка земельной собственности»

Черкесск, 2013г.

Содержание

Исходные данные

Введение

1. Кадастровый план

1.1 Кадастровый учет и его содержание

2. Методы оценки земли

3. Проектирование кадастрового плана земельного участка

3.1 Определение координат вершин участка

3.2 Ведомость координат

3.3 Кадастровый план земельного участка

4. Оценка земельного участка

4.1 Оценка земельного участка сравнительным подходом

4.2 Оценка земельного участка затратным подходом

Заключение

Список используемых источников

Исходные данные

Город: Черкесск Улица: Жуковского

Здание: жилой дом Количество этажей -2

Материал стен: кирпич глубокинский розовый Площадь участка -790 м²

Координаты Точек: А ( 56,6 ; 67,8); В ( 75,5 ; 183,3);

Величина угла между линиями АВ и А1 б =65є57'

Величина угла между линиями А-1 и 1-4 б₀ =30є52'

Участок имеет форму четырехугольника

Внутренние углы между сторонами участка: в₁ =86є37' ; в₂ =93є22,5' ; в₃= 86є36,5' ; в₄=93є23'.

Длина сторон: d₁ =39,50 м; d₂ =20,01 м; d₃ =39,51 м; d₄=20,02 м.

Введение

Исторически земельный кадастр появился в силу объективной необходимости получения сведений о земле, как первоисточнике материальных благ и объекте налогообложения. С возникновением государства земля стала одним из источников государственных доходов и в связи с этим объектом специального обложения. Поэтому на определенном этапе развития общества возникает необходимость сначала в учете, а затем и в оценке земли, то есть в проведении земельного кадастра. Слово «кадастр» произошло от латинского слова «caput», что означало «податной предмет», а также слова «capitastrum», означающего «опись податных предметов». В связи с этим первоначально кадастр означал книгу (реестр), содержащую опись облагаемых предметов. В зависимости от того, что является объектом учета и оценки, обычно различают кадастры земельный, водный, промысловый, лесной и т. п. Таким образом, в узком понимании земельный кадастр - это книга (реестр) о предметах поземельного обложения; в широком смысле в условиях частной собственности на землю - это определенная система действий по учету, описанию и оценке земли, проводимая государством с целью получения сведений о земле для поземельного налогообложения, то есть специальное государственное учетно-оценочное мероприятие.

Земельный кадастр отличается от других видов кадастров своим объектом, в качестве которого выступает земля, как источник материальных благ и средство производства. Специфика методики земельного кадастра обуславливается особенностями земли.

Земля имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими средствами производства. Основные различия состоят в следующем. Земля в общественной жизни служит всеобщим предметом и условием труда. Она является необходимым условием существования всякого процесс производства. Будучи вовлеченной в производство, земля становится средством производства.

Отличительная особенность земли - многоплановый характер ее использования в сельскохозяйственном производстве. На ней возделывается большое количество различных видов сельскохозяйственных структур. Особенности земли предопределяют в значительной мере и особенности содержания, а также способы и методы ведения земельного кадастра.

1. Кадастровый учет

1.1 Кадастровый учет и его содержание

учет кадастровый стоимость земля

В настоящее время в Российской Федерации действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества.

При этом учет недвижимого имущества осуществляется как учет объектов права либо объектов управления в зависимости от целей учета.

Вместе с тем, существующие системы учета не связаны между собой и не позволяют получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории Российской Федерации. Получение указанных сведений по Российской Федерации в целом связано со значительными материальными и трудозатратами. Существующая система также не позволяет эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимого имущества

Следствием отсутствия единой системы учета является также наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе, объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате само захвата земель.

Проект федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (далее - законопроект) направлен на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества.

Основными принципами законопроекта является:

- применение единой системы и технологии для создания и ведения государственного кадастра недвижимости;

- обязательность государственного учета недвижимого имущества;

- презумпция официального описания недвижимого имущества, внесенного в государственный кадастр недвижимости;

- внесение актуальных и достоверных сведений в государственный кадастр недвижимости;

- обеспечение постоянного хранения внесенных сведений;

- соотносимость сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, с другими государственными информационными ресурсами;

- своевременное и полное информационное обеспечение в соответствие с целями законопроекта.

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (далее - кадастровые отношения).

2. Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

3. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

4. Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы).

5. В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также- объекты недвижимости).

6. Положения настоящего Федерального закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

7. Положения настоящего Федерального закона применяются в отношении подземных сооружений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Объектами кадастрового учета являются: земельные участки; здания и сооружения, объекты, не завершенные строительством; помещения; сложные вещи (вещи, состоящие из совокупности двух и более объектов недвижимости с общим функциональным или иным назначением); территориальные и функциональные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий (далее - правовые зоны).

2. Методы оценки земли

В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которые могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Данные методы могут использоваться как для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию.

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и российскими стандартами при оценке земельных участков используют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.

В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предлагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы: капитализации земельной ренты, предлагаемого использования.

Метод сравнения

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: - подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж; - внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от оцениваемого земельного участка - расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов

- вводят полученные значения корректировок по каждому из элементов сравнения в цену продаж каждого аналога , тем самым сглаживая их отличия от оцениваемого земельного участка

-расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем обобщения скорректированных цен аналогов.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки, целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.).

К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки, изменение которых влияет на его рыночную стоимость, и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами являются: местоположение; окружение; целевое назначение; разрешенное использование; права иных лиц на земельный участок; физические характеристики; транспортная доступность; инфраструктура. Сделки с земельными участками характеризуются: условиями финансирования, платежа при совершения сделки; изменением цен на земельные участки за период сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Отличие аналога от оцениваемого земельного участка устанавливают прямым сопоставлением элементов каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена, исходя из сложившейся обстановки на рынке сделок с земельными участками. Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, а именно: каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей. При этом последовательность корректировок не имеет значения.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом: - определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

- данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

Метод выделения

Этот метод основан на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.

Например, склад или временное сооружение из легких конструкций, находящиеся на земельном участке в окружении капитальных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оценка земельного участка должна выполняться как условно свободного. Данный метод также применяется для анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного путем прогнозирования разных вариантов его застройки. Вариант застройки, приводящий к наивысшей стоимости земли, может быть использован для уточнения оценки ее рыночной стоимости, полученной с использованием других доступных с точки зрения информации методов оценки.

Метод остатка

Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов).

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

- подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;

- расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;

- расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;

- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;

- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения; - расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации земельной ренты по формуле:

V_{L =}

V_L - стоимость земли; V_b - стоимость улучшений; R_L -коэффициент капитализации для земли; R_b - коэффициент капитализации для улучшений. Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка.

Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости -- сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости. При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.

Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рассчитывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений.

Величина ставки дисконтирования должна определяться на основе анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов. Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном выражении (без учета инфляции). При оценке с использованием прогнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номинальном выражении (с учетом инфляции). В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализации дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка -- норму отдачи на капитал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрисковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений. При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконтирования можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта РФ.

Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования также, как и метод остатка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных денежных потоков, методом развития территории и методом разбивки на участки.

Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) -- немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использование и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет собой наиболее эффективный вид использования земли.

Применение метода исходит из того, что застройка любого участка происходит в два этапа: строительство и реализация. Отсюда прогнозируются затраты, связанные со строительством объекта и доходы от его реализации или сдачи в аренду.

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

- анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

- составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;

- прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

- расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка; - оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.

Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения.

При расчете стоимости земли данным методом возможно применение различных математических моделей моделирования потока доходов и расходов, выбор которых зависит от целей оценки, вида доходов и расходов, имеющейся информации.

Одним из вариантов применения метода предполагаемого использования для оценки земли (свободного земельного участка) является метод разбивки на участки, если их застройка и последующая продажа считается наиболее эффективным видом использования земли.

Метод предполагаемого использования также может использоваться для оценки инвестиционной стоимости земли, то есть стоимости, при которой доход от приобретения земельного участка соответствует норме интереса, установленной инвестором, или стоимости, удовлетворяющей требования инвестора к доходности конкретного проекта.

Этот метод также применяется для определения ценности территории при осуществлении различных вариантов ее освоения с точки зрения обеспечения общественных интересов и сохранения природ- ной среды и является одним из основных при определении эффективности проектов, направленных на сохранение природных ресурсов и окружающей среды.

Считается, что данный метод оценки рыночной стоимости земли целесообразно проводить в случаях, когда данных о продажах незастроенных земельных, но имеются рыночные данные о вероятных ценах продажи застроенных участков или расположенных на них объектов.

Метод капитализации земельной ренты

Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты. Рента -- доход, приносимый земельным участком.

Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализации земельной ренты понимают определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющимся с одинаковым темпом размеров земельной ренты за равные периоды времени.

V=I /R,

где V - текущая стоимость; I - периодический доход; R - коэффициент капитализации.

Данный метод предполагает расчет земельной ренты как дохода от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Основные способы определения коэффициента капитализации следующие: деление земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на размер премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала.

Метод распределения

Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствия улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

учет кадастровый стоимости земля

3. Проектирование кадастрового плана земельного участка

3.1 Определение координат вершин участка

Исходные данные:

А (56,6; 75,5) S = 7,90 сот (790 м²)

В (67,8; 183,3) d_1-2 = 39,50 м

б = 65° 57' d_2-3 = 20,01 м

б₀ = 30° 52' d_3-4 = 39,51 м

d_4-1 = 20,02 м

По условию нам задан дирекционный угол б₀ = 30° 52', а также

внутренние углы участка:

в_l = 86є 37';

в₂ = 93є 22,5';

в₃ = 86є 36,5';

в₄ = 93є 23'.

Ув_изм= 86є 37'+93є 22,5'+86є 36,5'+93є 23'=359є 59 '

Т .к. теоретическая сумма внутренних углов должна быть равна:

Ув_Т= 180є (п-2) = 180є (4-2) = 360є 00 ' , то мы видим, что наблюдается погрешность (невязка):

ѓ_в= Ув_изм - Ув_Т < ѓ_доп = ± 1'-vn, ѓ_в= 359є 59 '- 360є 00' =- 1' < -1v4 = - 2'

Введем поправки в измеренные углы и получим:

V = ѓ_доп ? n = -1' ? 4 = -0,25'

Поправка вводится с противоположным знаком, поэтому:

в_l = 86є 37'; в₂ = 93є 23'; в₃ = 86є 37'; в₄ = 93є 23'.

Найдем дирекционные углы других сторон по формуле:

б_i = б_i-1 + в_исп + 180є

б₀ = 30° 52';

б_1-2 = 30° 52' +86°37'+ 180є = 297є 29';

б_2-3 = 297є 29'+93°23'-180є = 210є 52';

б_3-4 = 210є 52' +86°37'- 180є = 117є 29';

б_4-1 = 117є 03' +93°23'- 180є = 30є 52'.

Переведем дирекционные углы сторон участка в румбы:

r_1-2 = 360є - б_1-2 = 360є - 297є 29' = 62є 31', СЗ;

r_2-3 = б_2-3 - 180є = 210є 52'- 180є = 30є 52', ЮЗ;

r_3-4 = 180є - б_3-4 = 180є - 117є 29' = 62є 31', ЮВ;

r_4-1 = б_4-1 = 30° 52', СВ.

Определение приращений координат для всех сторон участка:

?x_1-2 = d_1-2 cosr_1-2 = 39,50 • cos297є 29' = 18,11 м.;

?y_1-2 = d_1-2 sinr_1-2 = 39,50 • sin297є 29' = -35,10 м.;

?x_2-3 = d_2-3 cosr_2-3 = 20,01 • 210є 52' = -17,23 м.;

?y_2-3 = d_2-3 sinr_2-3 = 20,01 • sin 210є52' = -10,16 м.;

?x_3-4 = d_3-4 cosr_3-4 = 39,51 • cos117є 29' = -18,11 м.;

?y_3-4 = d_3-4 sinr_3-4 = 39,51 • sin117є 29' = 35,10 м.;

?x_4-1 = d_4-1 cosr_4-1 = 20,02 • cos30є 52' = 17,25 м.;

?y_4-1 = d_4-1 sinr_4-1 = 20,02 • sin 30є52' = 10,16 м.;

Определим невязку в суммах найденных приращений:

??x = 0,01; ??y = 0.

Прежде, чем распределить эту невязку, убедимся в её допустимости:

f_абс = v f_x² + f_y² = v 0,01² + 0² = 0,01;

f_отн=1/(Р/ f_абс)=1/(119,04/0,01)=1/11904 где P - периметр участка.

f_доп =1/ 2000 ;

f_отн ? f_доп ; 1/11904<1/2000, значит, невязка допустима.

Определим поправки по формулам:

д_xi=(У?x/P) • d_i ; д_уi=(У?у/P) • d_i .

Поправки по х:

д_1-2=(0,01/119,04) •39,50=0,0033;

д_2-3=(0,01/119,04) •20,01=0,0016;

д_3-4=(0,01/119,04) •39,51=0,0033;

д_4-1=(0,01/119,04) •20,02=0,0016.

Поправки по у: д_1-2= д_2-3= д_3-4= д_4-1=0

Распределяем невязки с обратным знаком.

?x_1-2испр=18,11+(-0,0033)?18,10;

?x_2-3испр=-17,23+(-0,0016)?-17,23;

?x_3-4испр=-18,11+(-0,0033)?-18,10;

?x_4-1испр=17,25+(-0,0016)?17,24;

У?x_испр=18,10-17,23-18,10+17,24=0,01.

?у_1-2испр=-35,10;?у_3-4испр=35,10;

?у_2-3испр=-10,16; ?у_4-1испр=10,16;

??y_испр -35,10-10,16+35,10+10,16= 0.

По полученным приращениям координат находим координаты вершин участка.

Определим длину отрезка AB по известным координатам:

AB = v(х₂-х₁)І+(у₂-у₁)І = v(75,5-56,6)І+(183,3-67,8)І ? 117,03 м.

В треугольнике AB1 угол B = 90°.

Тогда, A1 = AB ? cos б = 117,03/ cos 65є57'=117,03 ? 0,41 = 285,43 м.

Определим координаты точки 1 по известным координатам точки А, углу б = 65° 57', решая прямую геодезическую задачу, по формулам:

x₁ = x_А + ?x_А-1, y₁ = y_А + ?y_А-1,

где ?x_А-1 = d_А-1 cos (180є - 2б), ?y_А-1 = d_А-1 sin (180є - 2б),

?x_А-1 = 285,43 cos 28є16' = 251,64м.

?y_А-1 = 285,43 sin 28є16' = 308,24 м.

Отсюда: x₁ = 56,6+134,7=202,5м.

y₁ = 67,8+188,38=256,18 м.

Координаты вершин полигона:

x_i=x_i-1+?x_испр; у_i=у_i-1+?у_испр;

х₁=308,24м.; у₁=202,5 м.;

х₂=308,24+18,10=290,13 м.; у₂=202,5-35,10=167,39 м.;

х₃=290,13-17,23=272,90 м.; у₃=167,39-10,16=157,23 м.;

х₄=272,90+18,10=291,01м.; у₄=157, 23+35,11=192,34 м.;

х₁=291,01+17,24=308,24 м.; у₁=192,34+10,16=202,5 м.;

3.2 Ведомость координат

Таблица 1.1

№ вершин	Углы	Дирек. углы	Румбы	Длина сторон, м	Приращения	Координаты, м
	измер.	исправ.				вычисл.	исправ.
	о	'	о	'	о	'	Направление	о	'		?х	?у	?х	?у	х	у
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
1	86	37	86	37	297	29	СЗ	62	31	39,50	18,11	-35,10	18,10	-35,10	308,24	202,5
2	93	22,5	93	23											290,13	167,39
					210	52	ЮЗ	30	52	20,01	-17,23	-10,16	-17,23	-10,16
3	86	36,5	86	37											272,90	157,23
					117	29	ЮВ	62	31	39,51	-18,11	35,10	-18,10	35,10
4	93	23	93	23											291,01	192,34
					30	52	СВ	30	52	20,02	17,24	10,16	17,24	10,16
1															308,24	202,5

Таблица 1.2 Геодезические данные

№ меж. знака	Дирекционный угол (град., мин.)	Длина линий
1	297є 29'	39,50
2	210є 52'	20,02
3	117є 29'	39,51
4	30є 52'	20,02

4. Оценка земельного участка

4.1 Оценка земельного участка сравнительным подходом

Основываясь методом сравнения продаж, определим рыночную стоимость земельного участка по ул. Жуковского в г. Черкесске.

Для сравнения выбираем пять участков-аналогов в этом же районе. Полученные данные представим в табличной форме.

Таблица 4.1 Исходные данные по сопоставимым проданным объектам

Показатель	Оцениваемый участок	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5
Адрес	Жуковского	Красноармейская 54	Первомайская 69	Первомайская 78	Жуковского 15	Жуковского 17
Цена продажи, р.	?	13091428	3357500	3357500	5925000	10054545
Площадь участка, м2	790	790	790	790	790	790
Время продажи	-	2 мес. назад	1 мес. назад	3 мес. назад	2 мес. назад	2 мес. назад
Вид функционирования по ГКОЗП	Под жилье	Под жилье	Под жилье	Под жилье	Под жилье	Под жилье
Коэф-т относительной ценности кадастрового квартала	0,93	0,95	0,85	0,82	0,83	0,85
Вид зонирования	Под жилье	Под жилье	Под жилье	Под жилье	Под жилье	Под жилье
Показатель качества объекта по ГКОЗП	1	1	1	1	1	1
Особые условия участка	Навес, газ, цент. канализация	Подвал, вода, газ, цент. канализация	Вода, газ, цент. Канализация, элек-во, форсунка,колонк	Вода, газ, цент. Канал-ия, элект-во, гараж с ямой	Вода, газ, цент. Канал-ия, элект-во, 2 гаража, летняя кухня	Вода, газ, цент. Кана-ия, элект-во, времянка новая,евроремонт
Топография	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без особен.

Таблица 4.2 Корректировка на выявление отличий

№ п/п	Элемент сравнения	Участ. №1	Участ. №2	Участ. №3	Участ. №4	Участ. №5
1	Цена продажи 1м2 участка, руб.	16571	4250	4250	7500	12727
	Права собственности, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб.	16571	4250	4250	7500	12727
	Условия финансирования, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб.	16571	4250	4250	7500	12727
	Условия продажи, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб.	16571	4250	4250	7500	12727
2	Время продажи, корр.	1,06	1,02	1,08	1,06	1,06
	Скорректированная цена, руб.	17565	4335	4590	7950	13490
3	Местоположение (оценочная зона), корректировка	1,02	0,91	0,88	0,89	0,91
	Скорректированная цена, руб.	17916	3944	4039	7075	12275
4	Зонирование, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб.	17916	3944	4039	7075	12275
5	Топография, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб.	17916	3944	4039	7075	12275
6	Особые условия, корректировка	1,04	1,05	1,06	1,06	1,08
	Скорректированная цена, руб.	18632	4141	4281	7499	13257
7	Количество корректировок	3	3	3	3	3

Описание поправок, вносимых в таблицу, приведенную выше.

1. Права собственности, условия финансирования, условия продажи для всех сравниваемых объектов одинаковые, поправки не требуют.

2. На время продажи.

Инфляция в период, предшествующий оценке, составляла 2% ежемесячно. Значения поправки на время продажи определяют, используя функцию сложного процента «накопленная сумма единицы при ежемесячном накоплении»: для участка 2: (1 + 0,02)1 = 1,02. Для участков 1, 4, 5 соответственно: (1 + 0,06)1 = 1,06; (1 + 0,06)1 =1,06 ; (1 + 0,06)1 =1,06. Для участка 3: (1 + 0,08)1 = 1,08.

3. На местоположение (кадастровый квартал при заданном виде функционального использования):

для 1-го участка: 0,95/0,93 = 1,02; для 2-го участка: 0,85/0,93 = 0,91;

для 3-го участка: 0,82/0,93 = 0,88; для 4-го участка: 0,83/0,93 = 0,89;

для 5-го участка: 0,85/0,93 = 0,91;

4. На зонирование.

Все рассматриваемые участки приспособлены под жилое строительство.

5. На топографию.

Поверхность всех рассматриваемых участков имеет ровную, не сложную поверхность.

6. На особые условия участка.

Поправка вносится в зависимости от объектов и коммуникаций, находящихся на рассматриваемых участках.

Наименьшее и одинаковое число поправок имеют все участки. За искомую стоимость 1м² оцениваемого участка принимают среднее арифметическое из скорректированных стоимостей участков т.е.

V^*_L = (18632+4141+4281+7499+13257)/ 5 = 9562 руб./м²

VL = V^*_L х S =9562 * 790 ? 7553980 руб.

Таким образом, рыночная стоимость участка по ул. Жуковского составила 7553980 млн. руб.

4.2 Оценка земельного участка затратным подходом

Затратный подход основан на принципе «замещения», который исходит из положения, что у каждого блага есть аналоги. При этом следует помнить, что затраты и стоимость - не одно и тоже.

Идея этого подхода заключена в положении: стоимость существующего объекта равна стоимости земли плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Т .е.

V = VL + VI - D,

где V - стоимость объекта недвижимости;

VL - стоимость земельного участка;

VI - стоимость здания или сооружения;

D - накопленный износ здания или сооружения.

Затратный подход применяют при:

· оценке недвижимости специального назначения;

· проведении технико-экономического анализа для нового строительства;

· определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

· оценке недвижимости на пассивных рынках;

· проверке результатов, полученных другими способами;

· обеспечении поимущественного налогообложения;

· наложении ареста, когда требуется отделить стоимость здания от стоимости земли;

· расчете подоходного налогообложения: стоимость износа здания и сооружения вычитают из налогооблагаемого дохода.

Методическая последовательность применения затратного метода следующая:

1) оценка стоимости земельного участка;

2) оценка полной стоимости «замещения» улучшений;

3) оценка накопленного износа и вычитание его из восстановительной стоимости;

4) увеличение стоимости участка земли на размер стоимости «замещения» улучшений и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.

Использование затратного метода начинается с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Стоимость строительства нового объекта определяют несколькими методами.

Наиболее часто применяют следующие методы:

· количественное обследование или составление полной сметы;

· метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам или видам работ с использованием укрупненных показателей их стоимости);

· метод сравнительной единицы.

В нашем случае мы применим метод разбивки по компонентам.

Таблица 4.3 Расчет полной стоимости замещения улучшений объекта оценки (в ценах 2013 г.)

№ п/п	Вид ра6от или конструктивный элемент	Кол-во единиц	Стоим. един.	Стоим. работ	Сумма, руб.
1	Земляные работы, м3	83		300	24900
2	Основания и фундаменты (сборные ЖБ блоки), м3	72	1000	300	1152000
3	Стены наруж. (кирпичн), шт
	Красный кирпич	40000	7,5	6	540000
	Желтый глубокинский кирп	15000	24	10	510000
4	Стены внутр. (кирпичные),шт	10000	7,5	6	31500
5	Перегородки (кирп), шт	500	7,5	6	6750
6	Перекрытия, 6,0*1,5	32	7200	300	249600
7	Окна из металлопластиковых переплетов, шт.	17	11000		187000
8	Крыша двухскатная из профнастила, м2	180	750	250	154200
9	Лестница	1	120000	100000	220000
10	Двери внутренние и наружные, шт.	10	6200	1500	69400
		1	4200
11	Полы (ламинат), м2	288	450	150	216000
12	Внутренняя отделка, м2	525	12000	200	24000
13	Потолки, м2	288	150	250	58400
14	Сантех. работы, м	100	110000	90000	200000
15	Электромонтажные работы, м	350	9000	20000	29000
16	Приобретение и монтаж технологического оборудования		30000		30000
ИТОГО:		2972450

Кроме представленных прямых затрат, существуют еще и косвенные затраты (юридическое обслуживание, налоги, управление, накладные расходы, прибыль инвестора и т. п.)

Данные виды затрат представлены в таблице, приведенной ниже.

Таблица 4.4 Сводный расчет стоимости замещения (В ценах 2013 г.)

№ п/п	Вид работ и затрат	Расчет	Сумма, руб.
1	Подготовка территории строительства:
	Подготовительные работы	1,7% от итого табл. 4.3	50531
	Геодезические работы	0,42% от итого табл.4.3	12484
	Итого		63015
2	Основные объекты строительства		29724500
3	Инженерные коммуникации	5% от п.2	148622
4	Благоустройство	5% от п.2	148622
	Итого по 1-4		3332709
5	Временные здания и сооружения	1,5% от п.1-4	49990
	Итого по 1-5		3382699
6	Прочие работы и затраты	5,26% от п.1-5	177929
	Итого по 1-6		3560628
7	Содержание дирекции и авторский надзор	0,56% от п.1-6	19939
	Итого по 1-7		3580567
8	Проектные работы и экспертиза	8% от п.1-7	286445
	Итого по 1-8		3867012
9	Прочие непредвиденные расходы	3% от п.1-8	116010
	ИТОГО по 1-9		3983022

Итого стоимость замещения, руб. 3983022

Прибыль предпринимателя 15%, р. 597453

Итог с учетом прибыли предпринимателя, р. 4580475

НДС (18 %), р. 824485

ВСЕГО 5404960

Определим теперь суммарный износ здания.

С течением времени относительная стоимость здания снижается по разным причинам: износ здания в процессе эксплуатации; неблагоприятное воздействие окружающей среды; изменения методов строительства; воздействие других внешних факторов.

Итак, износ - это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. Суммарный износ определяют по формуле

ПИ = ЭВ/ СЭЖ,

где ЭВ - эффективный возраст, лет

СЭЖ - срок экономической жизни, лет

ПИ - процент износа.

При проектировании было установлено, что здание должно было простоять 50 лет. Значит СЭЖ = 50.

В момент оценки здание уже просуществовало 10 лет. Значит ЭВ = 10.

Тогда

ПИ = 10 / 50 = 0,2.

Тогда накопленная сумма износа составит:

D = ПИ * VI = 0,2 * 5404960 = 1080992 руб.

Отсюда, стоимость земельного участка с расположенным на нем зданием составит:

V = VL + VI - D = 7553980+5404960-1080992=11877948?11 млн. 877 тыс. руб.

Заключение

Целью данной работы было определение рыночной стоимости земельного участка по ул. Жуковского площадью 7,9 м². Эта задача выполнена. Определена рыночная стоимость недвижимости, определена стоимость для той цели, которая была определена в данной работе, а именно для строительства двухэтажного жилого дома с размерами в осях 12 м.*12 м. Стоимость определена двумя подходами: затратным и сравнительным.

При применении сравнительного подхода рыночная стоимость участка по ул. Жуковского составила 7553980 руб.

При применении затратного подхода стоимость земельного участка с расположенным на нем зданием составила 11877948 руб.

Список используемой литературы

1. Официальные материалы.

Конституция Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Земельный кодекс Российской Федерации.

Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю».

Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Федеральный закон «О государственном земельном кадастре».

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Учебники и учебные пособия.

Оценка бизнеса: Учебник./ Под ред. проф. А.Г. Грязновой. М: Финансы и статистика, 2008;

Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. проф. А.Г. Грязновой. М: Финансы и статистика, 2008;

Петров В.И. Учебное пособие. Оценка стоимости земельных участков. Москва: КНОРУС, 2008. - 220с.

Размещено на Allbest.ru