Определение рыночной стоимости земельного участка под ТЦ методами сравнения продаж, выделения и предполагаемого использования

Размещено на http://allbest.ru

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Курсовая работа

по дисциплине «Кадастр и земельный девелопмент»

на тему:

«Определение рыночной стоимости земельного участка под ТЦ методами сравнения продаж, выделения и предполагаемого использования»

Выполнили:студенты ф-та ВШОСЭУН

Елистратов К. А., Белоусов С. А., Малёнкин Д. Ю.

Виноградова А. С., Степанова С. В.,Соловьёва В. А.

Проверил:Тишаков С. Л.

Москва

2011 год

Введение

Рыночную стоимость земельного участка можно оценить разными способами. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В курсовой работе мы рассчитываем рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж, методом выделения, методом предполагаемого использования.

1. Описание оцениваемого ЗУ

Основные характеристики:

· Объект оценки не застроен капитальными строениями.

· Площадь - 0,522 га.

· На участке имеются зелёные насаждения.

· Без значительных перепадов высот.

· По границе участка проходит ЛЭП.

Месторасположение:

· Ближайшие транспортные магистрали: МКАД, Мичуринский проспект, Боровское шоссе;

· Ближайшие транспортные развязки: пересечение МКАД и Озерной улицы, поворот на проекутируемый проезд.

Подъезд и природные факторы:

· Земельный участок обладает относительно спокойным рельефом.

· На территории участка отсутствуют какие - либо факторы, оказывающие отрицательное влияние на его стоимостью (овраги, заболоченные участки и т.д.)

· Подъезд к земельному участку на данный момент осуществляется только со стороны Проектируемого проезда.

2. Предполагаемое назначение

На оцениваемом земельном участке предполагается построить ТЦ. Замыслом инвестора является реализация проекта со следующими технико - экономическими параметрами:

· Площадь застройки 1 810 кв.м.

· Общая площадь объекта 11 430 кв.м.

· Доходоприносящая площадь 6 082,5 кв.м.

· Этажность 5 - наземных этажей

1 - цокольный этаж

1 - подвальный этаж

· Количество м/м в подземном паркинге 57 м/м

· Количество м/м на подземном паркинге 99м/м

3. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и сооружениями.

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта определяется тем, за какую цену он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка.

Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:

1) метод сравнения продаж;

2) метод валового рентного мультипликатора.

В курсовой работе рыночную стоимость земельного участка мы определяем методом сравнения продаж по следующему алгоритму:

1) Выявляем сопоставимые с оцениваемым объектом аналоги;

2) Собираем и проверяем информацию по объектам аналогам;

3) Анализируем собранную информацию и каждый объект аналог сравниваем с оцениваемым;

4) Вносим поправки в цены продаж сопоставимых объектов;

5) Проводим согласование скорректированных цен объектов аналогов.

6) Выводим итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

3.1 Описание объектов - аналогов

Рассматриваем пункты 1) и 2) алгоритма определения рыночной стоимости земельного участка: выявляем сопоставимые с оцениваемым объектом аналоги и проверяем информацию по объектам аналогам.

Объект №1.

Земельный участок по адресу:

Регион: Москва

Округ: ЮАО

Ветка метро: Замоскворецкая

Станция метро: Царицыно

Общая площадь: 0.57 га

Вид сделки: продажа

Цена: 112 000 000 руб

Земельный участок в г.Москва (продажа прав долгосрочной аренды на участок под строительство торгового центра/многофункционального центра в г. Москва, ЮАО, рядом с м. Царицыно). Высокая проходимость, транспортная развязка, проездное и проходное место, договор аренды на 49 лет, площадь участка 0,57 га, было выпущено ИРД на строительство торгового центра общей площадью 17000 кв.м с подземной парковкой.

Дата выставки на продажу: 27.12.2010

Объект №2.

Земельный участок по адресу:

Регион: Москва

Округ: СЗАО

Ветка метро: Арбатско-Покровская

Станция метро: Строгино

Улица: Твардовского

Общая площадь: 49 сот.

Вид сделки: продажа

Цена: 100 млн. руб.

Участок площадью 49 соток (0,49 га).

Земельный участок под строительство торгового центра. Общая площадь возможного строительства 3299 кв.м. Документация: Заключение МГЭ, Разрешение на строительство

Дата выставки на продажу: 25.11.2010

Коммуникации

Газ: да

Канализация: да

Электричество: да

Водопровод: да

Объект №3

Земельный участок по адресу:

Регион: Москва

Округ: ЮВАО

Ветка метро: Калининская

Станция метро: Перово

Улица: Плющева

Общая площадь: 45 сот.

Вид сделки: продажа

Цена: 180 000 000 руб (так как есть ПСД, то стоимость уменьшаем на 25% Получаем 135 млн руб)

Земельный участок площадью 45 соток (0,45 га).

Реконструкция (новое строительство) здания или зданий (культурно-развлекательный комплекс, кинотеатр, гостиница, торгово-офисный центр, жилой дом и т.д.) на земельном участке площадью 4500 кв. м. На участке расположено 2 этажное здание (3000 кв. м.). Здание в аварийном состоянии. Земельный участок и здание в собственности. Единовременная разрешенная мощность - 150 кВт. План участка в приложении.

Дата выставки на продажу: 15.03.2011

Коммуникации

все в наличии.

Объект №4.

Земельный участок по адресу:

Регион: Москва

Округ: СВАО

Ветка метро:

Станция метро: Отрадное

Улица: Поморская

Общая площадь: 60 сот.

Вид сделки: продажа

Цена: 180 000 000 руб.

Участок площадью 60 соток (0,6 га).

Продажа земельного участка для реализации проекта по строительству объекта коммерческого назначения. Имеется ПСД. Стоимость без ПСД = 135 млн руб.

Дата выставки на продажу: 4.03.2011

Коммуникации

Газ: нет

Канализация: да

Электричество: да

Водопровод: да

Объект №5.

Земельный участок по адресу:

Регион: Москва

Округ: СЗАО

Ветка метро: Арбатско - Покровская

Станция метро: Строгино

Улица: Строгинский бульвар

Общая площадь: 54 сот.

Вид сделки: продажа

Цена: 137 500 000 руб.

Земельный участок площадью 54 соток (0,54 га)от метро 1 мин. пешком

Участок 5419кв.м с полным пакетом документов. Дата выставки на продажу: 26.10.2010

Коммуникации нет

Таблица участков-аналогов

Участки - аналоги
Критерий сравнения	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи, руб	112 000 000	100 000 000	135 000 000	135 000 000	142 150 000
Вид сделки	продажа	продажа	продажа	продажа	продажа
Форма сделки	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет
Условия рынка (время)	5 мес	6 мес	2 мес	2 мес	5 мес
Наличие обременений	нет	нет	нет	нет	нет
Площадь ЗУ	0,57 га	0,49 га	0,45 га	0,6 га	0,54 га
Назначение ЗУ	стр-во ТЦ	стр-во ТЦ	стр-во ТЦ	стр-во ТЦ	торгово - бытовое
Местоположение	ЮАО, ст. м.	СЗАО, ст. м.	ВАО, ст.м.	СВАО, ст.м.	СЗАО, ст. м.
	Царицыно	Строгино	Перово	Отрадное	Строгино
Близость к автомагистралям	есть	есть	есть	есть	есть
Наличие коммуникаций	есть	есть	есть	есть	нет

Сравниваем объекты аналоги с оцениваемым земельным участком.

3.2 Обоснование корректировок методом парных продаж, методом прямого анализа характеристик, экспертным методом

Вносим поправки (корректировки) в цены продаж сопоставимых объектов.

Корректировки производим от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. мы определяем за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект.

Поправки рассчитываем методами:

· Метод, связанный с анализом парных продаж;

· Метод прямого анализа характеристик

· Экспертный метод расчёта поправок.

Вносим следующие поправки:

а) на условия рынка (время продажи);

б) на площадь земельного участка;

в) на местоположение;

г) на наличие коммуникаций.

Опишем вводимые поправки.

а) Поправка на условия рынка (время продажи)

С помощью метода прямого анализа характеристик рассчитываем поправку на время продажи объекта, фактически отражающего изменения покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае корректировку на время продажи считаем, зная инфляцию за год.

Принимаем её равной 8%.

Поправку рассчитываем для каждого объекта - аналога по формуле:

П_вр =

n- количество месяцев; показывает, как давно был выставлен объект - аналог на продажу со дня оценки. (месяцев)

Например, для аналога №1 корректировка равна:

Скорректированная цена = 112000000х(1+0,033)=115733333 (руб)

Форма сделки		аренда на 49 лет	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет	аренда на 49 лет
Корректировка на форму сделки		0	0	0	0	0
Скорректированная цена		112 млн р	100 млн р	135 млн	135 млн р	142 150 000
Условия рынка (время)	12.05.2011	5 мес	6 мес	2 мес	2 мес	5 мес
Корректировка на условия рынка		0,033	0,040	0,013	0,013	0,033
Скорректированная цена		115733333	104 млн р	136800000	136800000	146888333

б) Поправка на площадь земельного участка

Поправку на площадь рассчитываем экспертным методом. Поправку рассчитываем для каждого объекта - аналога по формуле:

П_s =

Где О - площадь оцениваемого объекта

А - площадь объекта - аналога

Рассмотрим на примере объекта - аналога № 1:

П_s =

Условия рынка (время)	01.05.2011	5 мес	6 мес	2 мес	2 мес	5 мес
Корректировка на условия рынка		0,033	0,040	0,013	0,013	0,033
Скорректированная цена		115733333	104 млн р	136800000	136800000	146888333
Площадь ЗУ	0,52 га	0,57 га	0,49 га	0,45 га	0,6 га	0,54 га
Корректировка на размер		-0,09	0,06	0,16	-0,13	-0,04
Скорректированная цена		105581287	110367347	158080000	118560000	141448025

Скорректированная цена = 115733333 х (1+ П_s)= 105581287

в) Поправка на местоположение

Поправку на местоположение рассчитываем с помощью метода, связанного с анализом парных продаж.

Парной называется продажа 2-х объектов, идентичных почти во всём за исключением одной характеристики.

Суть метода заключается в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется одно единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Парная продажа выявляется на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Для расчёта поправки на местоположение были взяты следующие объекты - аналоги:

Объект №1.

Район: Москва

Округ: ЗАО

Ветка метро: Кольцевая

Станция метро: Киевская

Адрес: Мосфильмовская ул, д. 25А

Общая площадь: 0.44 га

Вид сделки: продажа

Цена: 127 млн. руб.

Земельный участок в продажу, м. Киевская, Мосфильмовская ул, д. 25А. Площадь 0,44 га. Земля промышленного назначения, в аренде до 2044 года. На огороженном и благоустроенном участке расположено 2-х этажное здание площадью 1100 кв.м. Все коммуникации центральные, действующие. Электричество 87 кВт.

Объект №2.

Район: Москва

Округ: ЮАО

Ветка метро: Серпуховско-Тимирязевская

Станция метро: Б-р Дм.Донского

Адрес: Бульвар Дмитрия Донского, вл. 8

Общая площадь: 0,505 га

Вид сделки: продажа

Цена: 98 000 000 руб

Земельный участок в продажу, м. Бульвар Дм.Донского, 3 мин.пш. Земельный участок 0,505 га с разрешением на строительство объекта торгово-бытового назначения "шаговой доступности", в том числе площадь участка под застройку 0,0187 га, площадь участка под благоустройство 0,318 га, площадь застройки 170 кв.м, общая площадь здания 517 (наземная 351 из них первый этаж 166, второй 185; подземная 166) кв.м, 2 этажа и подвал. Участок окружают многоэтажные дома. Схема продажи - смена учредителя в ООО с договором аренды на землю на период проектирования и строительства, оплаченной долей города, проектом и разрешением на строительство.

Объект №3.

Район: Москва

Округ: СЗАО

Станция метро: Планерная

Общая площадь: 0,5 га

Вид сделки: продажа

Цена: 140 000 000 млн.руб

Участок под торгово-офисный комплекс, многофункциональный центр. 1-я линия домов, проходное место.

Объект №4.

Район: Москва

Округ:ВАО

Станция метро: м. Новогиреево

Адрес: м. Новогиреево, 5 мин.тр.

Общая площадь: 0,5 га.

Вид сделки: продажа

Цена: 103 млн. руб.

Земли населенных пунктов. 5 смежных участков под строительство торговых центров. Назначение - капитальное строительство объектов шаговой доступности. Земельный участок предназначен для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Получен ГПЗУ. Общая площадь - 4300 кв.м в 2-х этажах. Парковка запланирована. Объект №5.

Район: Москва

Округ: СВАО

Ветка метро: Серпуховско-Тимирязевская

Станция метро: Алтуфьево

Адрес: 83-й км МКАД

Общая площадь: 0.6 га

Вид сделки: продажа

Цена: 112 млн руб

Земельный участок СВАО, м. Алтуфьево, 10 мин.тр, МКАД 83 километр. Площадь 0,6 га.

Участок под гостиницу, апартаменты. Участок в аренде на 49 лет.

Назначение - под гостиницу с офисами и торговой, ресторанной зоной, в жилой многоэтажной застройке, по проекту можно построить 13 000 кв.м площадей, можно сменить проект с гостиницы на апартаменты (не меняя назначение) и построить жилье без прописки, проект готов, права долгосрочной аренды выкуплены, адрес московский.

Таблица объектов - аналогов для поправки на местоположение:

Объект	Общая площадь, кв.м.	Округ	Стоимость(Ца)
Аналог 1	4 400,0	зао	127000000
Аналог 2	5 050,0	юао	98000000
Аналог 3	5 000,0	сзао	124000000
Аналог 4	5 000,0	вао	103000000
Аналог 5	6 000,0	свао	112000000

Поправку на местоположение вводим по следующему алгоритму:

1. Приводим площади объектов - аналогов к единой, то есть водим поправку на площадь;

2. Находим поправку на местоположение;

3. Рассчитываем скорректированную цену.

1. Площади аналогов приводим к площади оцениваемого земельного участка по формуле:

П_s =

Где О - площадь оцениваемого объекта (0,52 га)

А - площадь объекта - аналога

Получаем поправку на площадь:

Объект - аналог	Пs
Аналог1	0,18
Аналог 2	0,03
Аналог 3	0,04
Аналог 4	0,04
Аналог 5	-0,13

Величина корректировки определяется по формуле:

Величина корректировки = Пs х Ца (руб)

Ца - стоимость продажи земельного участка аналога.

Величины корректировок:

Аналог1	23 090 909,09
Аналог 2	2 910 891,09
Аналог 3	4 960 000,00
Аналог 4	4 120 000,00
Аналог 5	-14 933 333,33

Скорректированная цена:

Аналог1	150 090 909,09	зао
Аналог 2	100 910 891,09	юао
Аналог 3	128 960 000,00	сзао
Аналог 4	107 120 000,00	вао
Аналог 5	97 066 666,67	свао

Скорректировав площадь земельных участков, вводим поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объектов.

Расчёт поправки на местоположение рассмотрим на примере объекта -аналога №1. Земельный участок расположен по адресу:

Регион: Москва

Округ: ЮАО

Ветка метро: Замоскворецкая

Станция метро: Царицыно

Общая площадь: 0.57 га

Вид сделки: продажа

Скорректированная цена: 105 581 287 руб

Для анализа берём 2 земельных участка:

1)Район: Москва

Округ: ЗАО

Ветка метро: Кольцевая

Станция метро: Киевская

Адрес: Мосфильмовская ул, д. 25А

Общая площадь: 0.44 га

Стоимость: 150 090 909,09 руб

2) Район: Москва

Округ: ЮАО

Ветка метро: Серпуховско-Тимирязевская

Станция метро: Б-р Дм.Донского

Адрес: Бульвар Дмитрия Донского, вл. 8

Общая площадь: 0,505 га

Вид сделки: продажа

Стоимость: 100 910 891,09 руб

Поправка на местоположение рассчитывается по формуле:



То есть в %-тах поправка на местоположение получилась 49%

Скорректированная цена объекта - аналога №1 по местоположению рассчитывается по формуле:

V=Ц_а х П_м= 105 581 287 х 1,49 = 157 316 117

Площадь ЗУ	0,52 га	0,57 га	0,49 га	0,45 га	0,6 га	0,54 га
Коррект. на размер		-0,09	0,06	0,16	-0,13	-0,04
Скорректир. Цена		105581287	110367347	158080000	118560000	141448025
Местополож.	ЗАО, Мичуринскийпроспект	ЮАО, ст. м. Б-р Дмитрия Донского	СЗАО, ст. м. Строгино	ВАО, ст.м. Перово	СВАО, ст. м.Отрадное	СЗАО, ст. м. Строгино
Коррект. на местополож.		0,49	0,16	0,40	0,55	0,16
Скорректир. цена		157316117	128026122	221312000	183768000	164079709

По такой же схеме рассчитываем поправки для остальных объектов-аналогов.

г) Поправка на наличие коммуникаций.

Поправка на наличие коммуникаций рассчитывается экспертным методом.

Метод основан на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с преимуществами или недостатками аналога.

Корректировка нa наличие коммуникаций определяется из сравнения объектов №4 и №5:

183768000 - 164079709 = 19 688 291

Результаты выполненных корректировок приведены в таблице ниже. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с методологией сравнительного анализа продаж требуется на основании данного ряда скорректированных цеп продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж, количество корректировок для каждого объекта, общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине, общий процент корректировок, определенный как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные, влияющие на вес объектов сравнения.

3.3 Таблица корректировок к объектам-аналогам

Весовой коэффициент для количества корректировок

;для первого аналога,

где 4- это величина на «1» меньше, чем количество аналогов.

для второго аналога

Весовой коэффициент для общей чистой коррекции

-для первого аналога

- для второго аналога

Весовой коэффициент для общей валовой коррекции

для первого аналога

5) и 6) пункты алгоритма расчёта рыночной стоимости земельного участка.

· Проводим согласование скорректированных цен объектов аналогов.

· Выводим итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

В данном расчете мы имеем такой диапазон цен продажи -- от 128 026 122

до 221 312 000. Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка получилась равной 173 633 978 рублей.

4. Метод выделения

Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости -- земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. В противном случае может получиться отрицательная величина. Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.

Также как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

Так для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:

1) подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому, с известными ценами продаж;

2) оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности полной восстановительной стоимости и накопленного износа;

3) расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;

4) корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;

5) расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.

4.1 Таблица расчета корректировок и стоимости земельного участка

	ТЦ Галерея Аэропорт	ТЦ Евромаг	ТЦ Солнечный рай	ТЦ Гименей
Характеристики
1. Местоположение	-0,291	0,120	0,121	-0,444
Величина корректировки	-739 007 710,53	181 650 899,96	223 990 122,69	-1 219 160 752,02
Скорректированная цена	1 800 992 289,47	1 694 650 899,96	2 068 990 122,69	1 524 839 247,98
2. Площадь земельного участка	-0,65	-0,267	-0,550	-0,051
Величина корректировки	-1 167 777 166,04	-452 224 257,01	-1 137 944 567,48	-77 628 179,90
Скорректированная цена	633 215 123,43	1 242 426 642,95	931 045 555,21	1 447 211 068,08
3. Общая площадь	-0,061	0,087	-0,023	-0,183
Величина корректировки	-38 502 809,48	108 628 111,97	-21 485 666,66	-264 652 981,99
Скорректированная цена	594 712 313,953	1 351 054 754,912	909 559 888,550	1 182 558 086,083
4. Доля арендуемой площади в общей	-0,061	-0,209	0,004	-0,182
Величина корректировки	-36 519 417,10	-281 709 904,80	3 840 851,70	-215 232 666,13
Скорректированная цена	558 192 896,850	1 069 344 850,110	913 400 740,251	967 325 419,955
5. Транспортная/пешеходная доступность от метро	-0,060	-0,010	0,020	-0,030
Величина корректировки	-33 491 573,81	-10 693 448,50	18 268 014,81	-29 019 762,60
Скорректированная цена	524701323,039	1058651401,608	931668755,056	938305657,356
6. Удобство подъездных путей	-0,02	0	-0,02	-0,02
Величина корректировки	-10 494 026,46	0,00	-18 633 375,10	-18 766 113,15
Скорректированная цена	514 207 296,578	1 058 651 401,608	913 035 379,955	919 539 544,209
7. Состав арендаторов	-0,02	0,02	0,02	-0,02
Величина корректировки	-10 284 145,93	21 173 028,03	18 260 707,60	-18 390 790,88
Скорректированная цена	503 923 150,647	1 079 824 429,641	931 296 087,554	901 148 753,325
8. Загрузка	-0,02	0,02	0,02	-0,02
Величина корректировки	-10078463,01	21596488,59	18625921,75	-18022975,07
Скорректированная цена	493 844 687,63	1 101 420 918,23	949 922 009,31	883 125 778,26
Количество корректировок	8,00	7,00	8,00	8,00
Весовой коэффициент	0,25	0,26	0,25	0,25
Общая чистая коррекция	-2 046 155 312,37	-411 579 081,77	-895 077 990,69	-1 860 874 221,74
То же в долях от продажи	0,81	0,27	0,49	0,68
Весовой коэффициент	0,21	0,29	0,26	0,23
Общая валовая коррекция	2 046 155 312,37	1 077 676 138,86	1 461 049 227,78	1 860 874 221,74
То же в долях от продажи	0,81	0,71	0,79	0,68
Весовой коэффициент	0,2435	0,2539	0,2450	0,2577
Средний весовой коэффициент	0,23	0,27	0,25	0,25
	115 934 874,33	295 476 268,71	238 579 203,93	217 085 857,14
Стоимость объекта недвижимости		867 076 204,11
Стоимость земельного участка		226 996 204,11

4.2 Обоснование некоторых корректировок

Поправка на транспортную доступность определена экспертным методом. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения.

Размер поправок, %

5 мин.п.	15, 20 мин.п	2%
5 мин.п.	10, 15 мин.трансп	5%

Поправка на удобство подъездных путей. Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В нашем случае поправка вводится.

Такой показатель, как удобство подъездных путей специалистами рассчитывается по пятибалльной шкале:

5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка;

4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка;

3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка затруднена;

2 балла - подъезд автомашин затруднен, ближайшая парковка находится в 10 мин. пешком.

Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценки на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 2%.

5. Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных денежных потоков.

Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) -- немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использование и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет собой наиболее эффективный вид использования земли.

Применение метода исходит из того, что застройка любого участка происходит в два этапа: строительство и реализация. Отсюда прогнозируются затраты, связанные со строительством объекта и доходы от его реализации или сдачи в аренду.

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

1.анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

2.составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;

3. прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

4.расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;

5.оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, или продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам. Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения.

При расчете стоимости земли данным методом возможно применение различных математических моделей моделирования потока доходов и расходов, выбор которых зависит от целей оценки, вида доходов и расходов, имеющейся информации. недвижимость земельный стоимость

Метод предполагаемого использования также может использоваться для оценки инвестиционной стоимости земли, то есть стоимости, при которой доход от приобретения земельного участка соответствует норме интереса, установленной инвестором, или стоимости, удовлетворяющей требования инвестора к доходности конкретного проекта.

Считается, что данный метод оценки рыночной стоимости земли целесообразно проводить в случаях, когда недостаточно данных о продажах незастроенных земельных, но имеются рыночные данные о вероятных ценах продажи застроенных участков или расположенных на них объектов.

5.1 Расчет стоимости земельного участка доходным подходом

Концепция торгового центра

Площадь торгового центра	11 430 кв.м
Якорные арендаторы	Якорными арендаторами являются: супермаркет электроники и супермаркет товаров для дома «Family Room» Мини-якорь: магазин электроники «Sony»
Зона охвата	Первичная торговая зона включает в себя проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте
Ассортимент товаров и услуг	Товары повседневного спроса и услуги для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района

5.2 Арендные ставки ТЦ

Размещено на http://allbest.ru

5.3 Денежный поток проекта

ь Прогнозный период - 5 лет

ь Рост ставок аренды - на 7-10%

ь Операционные расходы - 160$ /кв.м в год с ростом каждый год на 5-10 %

ь Затраты на проектирование -1 720 642$

ь Затраты на строительство - 21 608 930$

5.4 Обоснование ставки капитализации

Ставку капитализации получаем из анализа рынка коммерческой недвижимости за 1 квартал 2011 года:

Принимаем R= 10,5%.

5.5 Обоснование ставки дисконтирования

Ставку дисконтирования определим из формулы: R= i- ?*NC,

где ?= темп прироста стоимости (темп инфляции за период n=5 лет);

NC- норма возврата капитала, определяемая по методу Инвуда как фактор фонда возмещения: NC = i/ ((1+i)^5 - 1). Согласно данным сайта www.finam.ru, темп роста инфляции составит 6,8% в год на период до 2015 года. Таким образом, ?= (1,068^5-1)=0,389.

С помощью программы MS EXCEL определяем значение ставки дисконтирования из соотношения: 10,5= i- o,389*i/ ((1+i)^5-1). Получаем i= 16,14%

5.6 Обоснование затрат на строительство

Для оценки восстановительной стоимости объекта недвижимости применяется следующая расчетная зависимость:

Размещено на http://allbest.ru

где Сед - стоимость единицы объема объекта, определяемая по соответствующим УПВС.

Данный показатель является расчетной величиной полученной путем корректировки восстановительной стоимости, приводящей к учету только основных затрат (коэффициент корректировки 1,2); - единица измерения объекта недвижимости, в настоящем отчёте 1 куб. м.;

Кпер - коэффициент пересчета восстановительной стоимости от базового уровня цен 1969 года на дату оценки;

Ккл - климатический коэффициент к справочной стоимости строительства;

Кгп - коэффициент, учитывающий прибыль и накладные расходы генерального подрядчика;

КНДС - коэффициент, учитывающий НДС.

Исходные данные из Сб. № 33, табл. № 2в:

Размещено на http://allbest.ru

Расчеты приводим в таблице:

Размещено на http://allbest.ru

Расчет затрат на проектные работы проводился в соответствии со «Сборником базовых цен на проектные работы для строительства в г. Москве на основе натуральных показателей. МРР-3.2.06.05-03»

Стоимость основных проектных работ в текущих ценах (без НДС) определяется по следующей формуле:

Базовые цены основных проектных работ определяются по формуле:

Ц_(б)98 = а + в·х,

Расчет приведен в таблице:

Размещено на http://allbest.ru

— Предположительно: проектируется и согласуется- 1 год, строится - 1 год

— Затраты на проектирование 1 720 642$

— Затраты на строительство составят 21 608 930$

— Стоимость строительства 1 кв.м - 1890 $

Итак, стоимость земельного участка при расчете методом предполагаемого использования составляет 197 526 896 руб.

6. Согласование результатов

Для согласования результатов 3 методов оценки стоимости нашего земельного участка мы используем весовые коэффициенты.

Более всего мы доверяем методу сравнения, поэтому присваиваем ему весовой коэффициент 0,6. А Методам выделения и доходному по 0,2.

Получаем стоимость нашего земельного участка:

173 633 978 * 0,6 + 226 996 204 * 0,2 + 197 526 896 * 0,2 = 189 085 007 рублей.

Размещено на Allbest.ru