Размещено на http://www.allbest.ru/

Лекция

Методы оценки застроенных территорий. Классификация подходов и методов оценки земельных участков

1. Методы оценки застроенных территорий

При оценке рыночной стоимости имущества в соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, Оценщик обязан применять три стандартных подхода.

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамах одного из подходов к оценке.

Однако в существующем разделении оценочной методологии нужно видеть не более чем диалектику стоимости:

- 3атратный подход - это история возникновения стоимости с точки зрения технологии создания объекта оценки;

- Сравнительный подход - современный взгляд на стоимость объекта оценки, определяемую через процедуры сравнения продаж, происходящих в соответствующем секторе рынка;

- Доходный подход - взгляд на стоимость объекта с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем.

Фундаментальное уравнение оценки (1) отражает жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности.

(1)

где i _k - индекс цен в к-том году;

C_k - затраты на создание в к-том году;

FD - физический износ;

FO - функциональное устаревание;

EO - экономическое устаревание;

FMT - фактическая рыночная стоимость;

CF _t - поток прибыли в t году;

r - ставка дисконтирования;

m - время создания объекта оценки;

n - время будущей жизни объекта оценки.

Классификация методов в рамках каждого из подходов отражена в таблице 6.



2. Классификация подходов и методов оценки земельных участков

В оценочной практике сложились определенные предпочтения к последовательности применения вышеуказанных подходов. При оценке незастроенных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство сравнительный подход предпочтителен в первую очередь, доходный подход - во вторую очередь, затратный подход - слабо применим.

Оценщик вправе самостоятельно выбирать в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

2.1 Методы сравнительного подхода

Суть сравнительного подхода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различие между ними.

Сравнительный подход к оценке недвижимости определяется тремя принципами оценки собственности: спроса и предложения, замещения, вклада.

В сравнительном подходе применяются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

1. Метод сравнения продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как для застроенных земельных участков, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (незастроенных). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу.

2. Метод выделения (он же метод изъятия)

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

3. Метод распределения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

2.2 Оценка земельного участка при недостаточном количестве продаж

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным менее надежным способам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного опыта оценщика.

Метод распределения, который предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод распределения основан на установлении соотношения между стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части- стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Доля земли в = Стоимость земли = 1- Стоимость Улучшений

стоимости объекта Стоимость объекта Стоимость объекта

Рассмотрим практический пример на использование метода распределения. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные.

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей стоимости объекта
1	33011	183962	0,179
2	37836	199954	0,189
3	36294	189090	0,192

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая = 0,179 + 0,189 + 0,192 = 0,187

стоимость земли 3

Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом:

Стоимость земли = 188985 * 0,187 = 35 340,2 руб.

2.3 Методы доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость земельного участка определяется величиной будущих выгод его владельца. Реализуется данный метод путем пересчета будущих денежных потоков, приносимых собственностью, в настоящую стоимость.

Методы прямой капитализации.

Общий алгоритм расчета стоимости земельного участка методом прямой капитализации дохода заключается в делении фактического или планируемого ежегодного дохода (чистой прибыли после уплаты налогов), получаемого от коммерческого использования объекта оценки, на коэффициент капитализации по формуле:

, (2)

где PV - текущая стоимость объекта оценки;

CF - денежный поток среднегодового дохода;

K - коэффициент капитализации.

При этом коэффициент капитализации является рыночным мультипликатором и наиболее точно может быть определен по результатам анализа продаж аналогичных объектов и рыночных показателей их дохода (чистой прибыли).

Методы прямой капитализации применим, когда размеры ежегодных денежных потоков равномерны и поступают в течение неограниченного периода времени.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

- рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

- часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

- арендная плата

- доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при залоге под ипотечный кредит.

1. Метод капитализации земельной ренты.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Методы определения коэффициента капитализации для земельных участков

Сложной проблемой доходного подхода является определение величины ставки капитализации. В отличие от ставки капитализации, рассчитываемой для изнашивающейся недвижимости (зданий, сооружений и т.п.) и состоящей из двух частей - ставки дохода и возмещения капитала, ставка капитализации для земли включает только первую часть.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи (экстракция по рыночным данным);

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок (метод кумулятивного построения, метод суммирования).

метод альтернативных инвестиций.

Вариант расчета коэффициента для земли с использованием расчетных моделей.

Метод кумулятивного построения предполагает суммирование с безрисковой ставкой определенных рисков, основными из которых являются:

· поправка на ликвидность (4%);

· премия за управление (1%);

· премия за риск.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала.

Применение третьего подхода основано на том, что вложение средств в земельный участок рассматривается с точки зрения альтернативных инвестиций. Рекомендуется по валютным депозитам в Сбербанке.

Расчет коэффициента капитализации для земли с использованием расчетных моделей

Вариант расчета коэффициента капитализации по норме отдачи (прямолинейная капитализация).

Сущность линейного возврата капитала заключается в том, что возврат капитала происходит равномерно в течение срока экономической жизни актива. Например, при сроке поступления доходов 20 лет, норма возврата составит 1/20 или 5% в год. Таким образом, возврат капитала происходит равными частями в течение срока жизни улучшений.

Прямолинейная капитализация, называемая так же методом Ринга, традиционно применяется для активов с ограниченным сроком полезного использования.

Общая формула расчета в рассматриваемом методе рассчитывается по формуле:

Ro = Y + 1/n,

Где Y - общая норма отдачи всего объекта недвижимости;

N- срок экономической жизни объекта.

2. Метод остатка.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Методы дисконтирования денежных потоков.

К этой группе относится метод, в основу математического аппарата которого заложен принципы учета изменения денег во времени при расчетах по сложному проценту.

Текущую рыночную стоимость объекта оценки по методу дисконтирования денежных потоков рассчитывают суммированием ежегодных будущих денежных потоков прибыли, деленных на соответствующую ставку дисконтирования по формуле:

(3)

CF _t - поток прибыли в t году;

r - ставка дисконтирования;

n - время прогнозного периода (будущей жизни объекта оценки).

Методы дисконтирования применимы в случаях, когда денежные потоки от использования объекта собственности не равны по величине и поступают неравномерно.

2. Метод предполагаемого использования (Метод затрат на освоение, Метод развития, Метод освоения, Метод разбивки).

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

2.4 Методы затратного подхода

оценка земля доходный затратный сравнительный

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за земельный участок сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка земли аналогичного по количественным и качественным характеристикам без чрезмерной задержки.

Элементы затратного подхода применяются в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе выделения и методе остатка.

Затратный подход к оценке стоимости земельных участков

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

- местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

- инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

- внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

- социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);

- санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).

Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения.

Нормативный метод оценки земельного участка.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» при продаже, находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, устанавливается цена земли в процентах от кадастровой стоимости.

Метод оценки земельного участка исходя из затрат на производство инфраструктуры.

Для земель поселений оценка может производиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. К таким затратам относится инженерная подготовка территории, издержки на создание и ремонт систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, телефонизации, строительство улично-дорожной сети и объектов социально- культурного назначения. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину указанных затрат на воспроизводство улучшений городских земель, то есть всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м² площади жилых домов по типовому проекту.

3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30% до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

Разновидностью метода оценки по затратам на инфраструктуру является оценка земли исходя из условий типичных инвестиционных контрактов. В этом случае стоимость земельного участка определяется исходя из затрат на строительство переходящих городу жилых и нежилых помещений.

3. Текущие особенности права собственности на землю в России и возможность их оценки с точки традиционных методов

На сегодняшний день можно выделить три наиболее распространенных и часто встречающихся при оценке права на земельные участки:

1. Право собственности;

2. Право аренды;

3. Право постоянного бессрочного пользования.

Постоянное бессрочное пользование - самое ограниченное право землепользования, не позволяющего продавать, отчуждать земельный участок. Однако земельный участок, принадлежащий лицу на праве ПБП, может быть с согласия собственника передан в аренду. Следовательно, в случае наличия такого согласия, рыночная стоимость данного права будет являться текущей стоимостью будущих арендных платежей. По сути дела, арендные платежи представляют собой аннуитет, т.е. серию равновеликих платежей. Поэтому формула для расчета их текущей стоимости соответствует формуле расчета текущей стоимости аннуитета. При отсутствии рынка аренды рыночная стоимость права бессрочного пользования, включающая право сдачи земли в аренду, может быть определена методом остатка для земли. При этом следует иметь ввиду, что собственник земли вправе в любой момент времени изъять это право, поэтому ставка дисконта в данном случае должна быть адекватно высокой.

В случае если право ПБП не включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе отсутствует и поэтому оценке для целей первого этапа затратного подхода не поддается.

Право Аренды. Оценка рыночной стоимости прав аренды определена в методических рекомендациях МИО России от 10.04.2003 г. № 1102-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права (договора), прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования ЗУ.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от права рассчитывается как разница между земельной рентой и арендной платой по договору аренды земельного участка, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду по рыночным ставкам арендной платы (т.е. от сдачи в субаренду).

Таким образом, в случае если право аренды включает в себя право субаренды, то рыночная стоимость таких арендных прав будет представлять собой текущую стоимость будущих субарендных платежей, уменьшенную на текущую стоимость арендных платежей.

В случае если право аренды не включает в себя право на сдачу участка в субаренду (или продажу), то рыночная стоимость у такого права в принципе отсутствует и поэтому оценке для целей первого этапа затратного подхода не поддается.

Расчетная величина стоимости права аренды ЗУ может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором арены выше рыночного размера арендной платы). В этом случае определить стоимость права аренды не представляется возможным, и принимается равным 0.

Особенности оценки земельных участков под приватизированными предприятиями.

На сегодняшний день в подавляющем большинстве случаев собственность на землю под приватизированными предприятиями принадлежит государству, таким образом, государство имеет положение монопольного продавца на данном сегменте рынка. Положение, когда государство диктует выкупную стоимость земли, отражается в установленной в определенном порядке цене выкупа.

Таким образом, учитывая практически монопольное положение государства, как продавца, на рынке земли, находящейся под приватизированными предприятиями, выкупная цена представляет собой цену первичного рынка. Поэтому если оценивается земельный участок под приватизированным предприятием, то его рыночная стоимость в условиях отсутствия вторичного рынка будет тяготеть к стоимости первичного. А в этой связи, в качестве рыночной стоимости такого участка следует использовать, в общем, не рыночную категорию - выкупную цену (нормативную цену).

Размещено на Allbest.ru