Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства РФ

ФГОУ ВПО «Пензенская ГСХА»

Кафедра «Почвоведения и агрохимии»

Курсовая работа

на тему:

Государственная кадастровая оценка с/х угодий в субъекте РФ

Выполнил: студентка 135 группы

Позднякова К.Н.

Проверил: кандидат с/х наук, доцент

Арефьев А.Н.

Пенза 2010 г.

Содержание

Введение

1.Государственный учет земель

1.1 Учет земель в землевладении и землепользовании

1.1.1 Первичный учет

1.1.2 Учет земель по качественным признакам

1.1.3 Текущий учет земель

1.1.4 Учет земель с особым правовым режимом

1.2 Учет земель в административном районе

1.2.1 Организация учета земель в районе

1.2.2 Составление отчета о наличии и распределении земель в районе

2. Расчет базовых показателей кадастровой оценки

2.1 Определение кадастровой стоимости 1га с/х угодий затратным способом

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью, и правильная качественная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

Целью государственной кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах объекта государственной кадастровой оценки для обоснования нормативов стоимости сельскохозяйственных угодий, земельного налога, арендной платы, учета в активах банковских систем в составе национальных богатств и иных целей, установленных законодательством.

Объектом государственной кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц. Сельскохозяйственные угодья оценены по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Предметом государственной кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости объектов оценки. На период оценки сельскохозяйственные угодья практически не являлись объектом купли-продажи, не находились в гражданском обороте, что исключило возможность применения при их оценке методов рыночной цены. Поэтому кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий определена нормативно методом капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определённую дату.

Предметом оценки являются:

- плодородие сельскохозяйственных угодий;

- технологические характеристики участков;

- местоположение (удалённость) участков по отношению к пунктам реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;

- определение значения кадастровой стоимости участков как средства производства по экономическим показателям.

Первичными объектами государственной кадастровой оценки являются:

- ассоциаций крестьянских хозяйств;

- колхозов;

- сельскохозяйственных кооперативов;

- акционерных обществ;

- государственных и муниципальных предприятий;

- подсобных сельскохозяйственных предприятий;

- сельскохозяйственных научно-исследовательских и учебных заведений и т.д.

1. Государственный учет земель

Государственный кадастровый учет земельных участков (ГКУ ЗУ) - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Ведение государственного кадастрового учета регулируется Федеральным законом от 2 января 2000 г . «0 государственном земельном кадастре».

В соответствии с п. 1 СТ. 37 3К РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Кадастровый номер земельного участка состоит из:

1) номера кадастрового округа;

2) номера кадастрового района;

3) номера кадастрового квартала;

4) номера земельного участка в кадастровом квартале.

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2004 Г. № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» установлено, что органом, в функции которого входит ведение государственного земельного кадастра, в настоящее время является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Помимо ведения государственного земельного кадастра, указанное Агентство также проводит государственный учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, производит государственную кадастровую оценку земель и т. п.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.

Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.

Не подлежат приему для проведения государственного кадастрового учета земельных участков документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков подтверждается соответствующими записями в книге учета документов и выдачей заявителям расписок о получении соответствующих документов.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.

В случае если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается.

Деятельность по проведению государственного кадастрового учета земельных участков подлежит страхованию в установленном порядке.

Процедура постановки на государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется бесплатно.

Предоставление сведений государственного земельного кадастра осуществляется в десятидневный срок с момента подачи соответствующего заявления.

На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Кадастровая карта должна содержать следующую информацию:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) местоположение участка (адрес);

З) площадь участка;

4) категория земель и разрешенное использование земельного участка;

5) описание границ участка и их отдельных частей;

6) экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю;

7) качественные характеристики земельного участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель;

8) наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком;

9) зарегистрированные вещные права на земельный участок;

10) ограничения (обременения) прав, зарегистрированные в установленном порядке (при их наличии).

1.1 Учет земель в землевладении и землепользовании

Особое положение земельного кадастра в ряду кадастров определяет объект учета и оценки, в качестве которого выступает земельный фонд, земельный массив, земельный участок, земельное угодье, т.е. земля как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства, как элемент товарно-денежных отношений. Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризующейся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, формирующих определенные типы ландшафтов. При этом земля, в первую очередь, является социально-эколого-экономической категорией, обеспечивающей условия жизнедеятельности человека.

Рациональное и эффективное использование земельных ресурсов - проблема народнохозяйственной значимости. Оно означает оптимальное распределение земли между отраслями народного хозяйства, максимальное получение необходимой обществу сельскохозяйственной продукции с единицы площади при минимальных издержках производства, сохранении и систематическом повышении плодородия почвы.

Земельный участок - это часть поверхности земли, включая почвенный слой, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Государственный кадастровый учет поводится на всей территории Российской Федерации по единой законодательно утвержденной системе, в которой учету подлежат земельные участки и территориальные зоны, сформированные как объекты учета, которые включают:

1) административно-территориальные единицы или образования;

2) территории с особым режимом использования, в пределах которых использование находящихся на них земельных участков или их частей производится в соответствии с ограничениями, определяемыми решениями органов государственной власти, местного самоуправления на основе федеральных законов, законов субъекта федерации и иных нормативно-правовых актов (зоны ограничения на использование для осуществления градостроительной деятельности, градостроительные территориальные зоны в городах и сельских поселениях и т.д.);

3) территории категорий земель, выделяемых по целевому назначению в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации;

4) экономические зоны, находящиеся в пределах административно-территориальной единицы, различающиеся величинами цены земли, земельного налога и арендной платы за расположенные на их территориях земельные участки и неразрывно связанную с ними недвижимость;

5) другие зоны, характеризующие качественное состояние земель и окружающей природной среды (агроландшафтные районы, почвенно-эрозионные районы и т.д.).

Основой для создания Единой базы кадастровых данных о земельных участках и иных объектах недвижимости, тесно связанных с ними, согласно рассматриваемой программе, является система земельного кадастра. Это обусловлено рядом причин:

1. Земельный участок является уникальной невоспроизводимой и неперемещаемой учетной единицей, покрывающей всю территорию России, что исключает возможность возникновения пробелов в учетной системе (наличие неучтенных земельных участков).

2. Земельный участок является базисным объектом недвижимости, с которым связано все остальное недвижимое имущество (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения и т.д.).

3. Ведение государственного земельного кадастра осуществляет федеральный орган исполнительной власти, имеющий строгую вертикаль вплоть до муниципального образования, что во многом облегчает движение информационных потоков в системе.

4. В настоящий момент автоматизированная информационная система государственного земельного кадастра (далее АИС ГЗК) является единственной системой на территории Российской Федерации, которая функционирует в соответствии с федеральным законом и по единым правилам, а также содержит информацию об иных объектах недвижимости.

При этом необходимо четко определить понятие иного недвижимого имущества. Статьей 130 Гражданского кодекса РФ определены следующие критерии отнесения к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты условно могут быть разделены на три группы:

1) недвижимость по своим физическим характеристикам (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты);

2) недвижимое имущество, прочно связанное с землей, переместить которое невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения);

3) недвижимость по закону, т.е. те вещи, по своей физической природе, являющиеся движимыми, но отнесенные нормой права к недвижимому

имуществу (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и др.).

Таким образом, прежде чем приступить к созданию БД ЗК, необходимо издать ряд нормативно-правовых актов, содержащих перечни иных объектов недвижимости и их характеристики, которые будут входить в БД ЗК. К таким объектам недвижимого имущества помимо земельных участков должны относиться здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, обособленные водные объекты. В данный перечень не вошла третья группа объектов недвижимости, являющаяся недвижимым имуществом по закону, но не по своей сути. Это объясняется тем, что в данный момент существуют иные учетные системы данных объектов недвижимости, ведение которых требует специального образования и квалификации. Более того, наличие сведений об этих объектах в БД ЗК сделает ее слишком объемной и сложной для использования. Кроме того, нарушится один из управленческих принципов - принцип информационного баланса, согласно которому любая информационная система должна содержать оптимальное количество информации об объекте управления. При этом оптимальность определяется минимумом данных и характеристик об объекте, но которых в тоже время достаточно для принятия рационального управленческого решения. По сходной причине в вышеуказанный перечень не вошли и участки недр.

1.2 Первичный учет

Первичный государственный кадастровый учет земельных участков и государственная регистрация прав на них выполняются с целью уточнения имеющихся и получения новых достоверных данных о размерах земельных участков, их местоположении, учета налогоплательщиков.

Первичный учет земельных участков осуществляется в пределах административно-территориальной единицы или ее части по решению местного исполнительного и распорядительного органа без заявлений обладателей прав на земельные участки в порядке, установленном Положением о порядке массового первичного государственного кадастрового учета земельных участков и государственной регистрации прав на них.

Первичный учет земельных участков не приостанавливает предоставление земельных участков в постоянное и временное пользование, пожизненное наследуемое владение, передачу в собственность или аренду, их государственный кадастровый учет и регистрацию прав на них по заявлениям физических и юридических лиц.

Первичный учет земельных участков осуществляется землеустроительными службами сельских, поселковых, городских районных исполнительных и распорядительных органов, а в административно-территориальных единицах, где созданы кадастровые бюро Национального кадастрового агентства Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии, - этими кадастровыми бюро.

Проведение работ по массовому первичному учету земельных участков или отдельных его этапов может быть поручено организациям по землеустройству, находящимися в ведении Госкомзема.

Первичный учет земельных участков проводится за счет средств бюджета или иных, не запрещенных законодательством источников, в сроки, установленные решением исполнительного и распорядительного органа.

Первичный учет земельных участков включает подготовительные работы, обследование и формирование земельных участков, государственный кадастровый учет земельных участков, государственную регистрацию прав на земельные участки.

1.1.2 Учет земель по качественным признакам

Учёт количества и качества земельных угодий в пределах видов земель производится по механическому составу почв, степени засолённости, солонцеватости, кислотности, увлажнённости, заболоченности, каменистости, эродированности, рельефу местности, запасам гумуса, обеспеченности почв фосфором и калием и другим показателям.

Материалы учёта качества земель дают необходимую информацию для решения вопросов трансформации угодий, защиты почв от эрозии, выявление резервов освоения новых земель путём их мелиорации и рекультивации, проведения природно-сельскохозяйственного районирования территории, разработки систем ведения сельского хозяйства, прогнозирования использования земельных ресурсов в схемах землеустройства на перспективу, проведения бонитировки почв и экономической оценки земель.

Бонитировка почв - это сравнительная оценка качества почв по плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Она устанавливает относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур, обеспечивая выделение агропроизводственных групп почв, подлежащих экономической оценке.

Бонитировка почв является логическим продолжением комплексных обследований земель и предшествует их экономической оценке. Основная цель бонитировки состоит в определении относительного достоинства почв по их плодородию, т.е. установлении, во сколько раз одна почва лучше или хуже другой по своим естественным и устойчиво приобретённым свойствам. Объект бонитировки - почва, выраженная строго определёнными таксономическими единицами, установленным по материалам почвенного обследования.

Критериями бонитировки почв являются их природные диагностические признаки и признаки, приобретённые в процессе длительного окультуривания, влияющие на урожайность основных зерновых, технических и других культур, а при бонитировке кормовых угодий - влияющие на продуктивность сенокосов и пастбищ.

Одинаковые группы почв при бонитировке должны получить одинаковые показатели бонитета. Чтобы определить эти показатели, составляется шкала бонитировки почв, представляющая собой систему цифровых данных соответствующих определённым значениям измеряемых величин природных показателей по различным группам почв.

При этом обычно составляется две шкалы: одна - по свойствам почв, вторая - по урожайности. К числу основных диагностических признаков относятся: мощность гумусового горизонта, процентное содержание гумуса, ила и физической глины в почве, валовые запасы гумуса, азота, фосфора и калия в почве, механический состав, кислотность, сумма поглощённых оснований, степень насыщенности почвы основаниями и др. Выбор диагностических признаков производится по каждому земельно-оценочному району на основании всестороннего изучения почвенного покрова, данных об урожайности сельскохозяйственных культур и определения влияния отдельных факторов почвы на урожайность сельскохозяйственных культур.

Бонитировка почв в границах земельно-оценочного района производится в такой последовательности:

1) определение средних значений показателей, характеризующих отдельные признаки и свойства почв;

2) определение средней многолетней урожайности основных сельскохозяйственных культур на различных почвах;

3) выбор основных диагностических признаков;

4) составление шкалы бонитировки почв по естественным свойствам и урожайности основных сельскохозяйственных культур.

Для определения средних значений показателей по отдельным почвам производят всестороннее изучение материалов комплексного обследования и выбор фактических данных по показателям этих почв. При этом применяют расчётный метод, который базируется на использовании эмпирических формул, выражающих прямую зависимость между функциональными и результативными величинами.

Полученные данные по отдельным признакам естественных свойств почвы и урожайности основных сельскохозяйственных культур используются для составления предварительных шкал бонитировки почв.

Кроме того, для учёта влияния на плодородие почв таких свойств и признаков как засоление, солонцеватость, скелетность, оглеение, в баллы бонитетов почв вводят поправочные коэффициенты. Вычисленные баллы бонитета сводятся в шкалы, которые подлежат утверждению и используются для бонитировки почв в хозяйствах земельно-оценочного района.

Важнейшим качественным свойством почвы как главного средства производства в сельском хозяйстве является плодородие.

Плодородие почвы - это способность почвы удовлетворять потребности растений в необходимых для них питательных веществах и влаге. Различаются следующие виды плодородия: естественное и искусственное (по происхождению плодородия), потенциальное и эффективное, или экономическое (по использованию плодородия), абсолютное и относительное (по характеристике плодородия).

Естественное плодородие создаётся в результате длительного почвообразовательного процесса, протекающего в определённых климатических условиях.

Вновь созданное плодородие почвы называется искусственным. Естественное и искусственное плодородие составляют экономическое плодородие. Но при использовании земли необходимо учитывать не только естественные свойства, но и вложенные затраты труда. Это значит, что плодородие выступает как абсолютное и относительное.

Абсолютное плодородие почвы характеризуется урожайностью с единицы земельной площади. Рост урожайности сельскохозяйственных культур свидетельствует о повышении абсолютного плодородия почвы.

Относительное плодородие почвы характеризуется количеством продукции полученной на единицу затрат. Для установления относительного плодородия необходимо знать, сколько затрачено вещественного и живого труда на единицу продукции. Количество произведённой продукции, отнесённое к равным производственным затратам, и будет характеризовать относительное плодородие участка земли.

Важнейшая особенность земли как средства производства состоит в том, что она при правильном использовании не только не изнашивается, но и повышает своё плодородие. Культурная почва становится более плодородной, чем почва с такими же природными свойствами, но не подвергавшаяся обработке.

Главная задача качественной оценки земли - сравнительная оценка степени благоприятности почв и условий территории для возделывания различных сельскохозяйственных культур. Такая постановка задачи соответствует дальнейшей цели - дать объективную основу для решения вопросов рационального использования земель в масштабе хозяйства, районов и областей.

С принципиальной стороны оценка земель есть обобщённое количественное определение уровня плодородия почвы, при которых конкретные величины показателей её свойств, определяющих плодородие, переводятся в относительные и, затем, в балл оценки.

Качественная оценка земель имеет много общего с бонитировкой почв, но существуют некоторые различия. Во-первых, качественная оценка земель включает оценку не только почв, но и земель. И, во-вторых, при качественной оценке земель используют абсолютные, а не относительные показатели.

Затем все признаки почвы группируются и на их основе составляют земельно-оценочные таблицы, шкалы и карты.

1.1.3 Текущий учет земель

Как уже упоминалось ранее, земельный кадастр необходим нам для рационального использования земель. Так какие же возможности даёт нам земельный кадастр. Во-первых, в сельскохозяйственных предприятиях материалы земельного кадастра используют для проектирования и размещения севооборотов, расчётов нормальной урожайности, и на основе этого площадей посева сельскохозяйственных культур, определения интенсивности использования земель, составления производственного плана на перспективу. Кроме того, земельно-кадастровые данные используются при планировании рекультивации земель, а данные качественной оценки земель при расчёте внесения различных удобрений.

В административно-территориальных районах данные земельного кадастра используются для расчёта выхода продукции растениеводства, расчёта объёма и эффективности почвоулучшающих мероприятий, для предложений по организации территории, и наконец, для учёта землепользователей.

1.1.4 Учет земель с особым правовым режимом

Согласно п. 2 ст. 94 ЗК особо ценные земли, не относящиеся к землям особо охраняемых природных территорий, землям природоохранного назначения, рекреационного назначения и историко-культурного назначения, входят в состав земель особо охраняемых территорий, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью либо частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

Состав земель, отнесенных к особо ценным землям, определяется в соответствии с ЗК и федеральными законами.

В соответствии с п. 1 комментируемой статьи особо ценными являются земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций).

В соответствии с общими правовыми нормами п. 3 и 4 ст. 94 ЗК, регулирующими правовой режим земель особо охраняемых территорий, порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель, особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством РФ на основании федеральных законов.

Порядок же отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального и местного значения, порядок использования и охраны этих земель устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 58 ФЗ "Об охране окружающей среды" природные объекты, имеющие особое научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим.

Запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное воздействие на окружающую среду и ведущая к деградации и (или) уничтожению природных объектов, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящихся под особой охраной.

Изъятие земель природно-заповедного фонда запрещается, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной, не подлежат приватизации.

Вместе с тем в действующем законодательстве РФ отсутствуют иные специфические ограничения в обороте рассматриваемой категории земель в случае, если особо ценные земли находятся в частной собственности.

2. На собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, относящихся к особо ценным землям, возлагаются обязанности по их сохранению.

Кроме того, ст. 42 ЗК обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными к использованию способами.

В свою очередь, использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к соответствующей категории земель, равно как нарушение установленного соответствующими нормами ЗК режима использования особо ценных земель, влечет за собой принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Статьей 54 ЗК предусмотрены условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка.

В соответствии с этим порядком принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного взыскания, уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением органа, предусмотренного ст. 29 ЗК и предоставившего земельный участок.

Сведения об особо ценных землях должны указываться в документах государственного кадастра имущества, документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных удостоверяющих права на землю и иные имущественные объекты документах.

1.2 Учет земель в административном районе

оценка земля кадастровый стоимость

Земельный кадастр района является важнейшим звеном государственного земельного кадастра страны. Разрозненные земельно-кадастровые данные отдельных сельскохозяйственных и других предприятий, организаций и учреждений не дают ещё полного представления о состоянии Земельного фонда района. Важность земельного кадастра в районе состоит ещё в том, что последующие высшие звенья земельно-кадастровой службы (областные, краевые) непосредственным выполнением работ по земельному кадастру не занимаются, а ведут его на основании земельных отчётов, поступающих из районов.

Земельный кадастр в районе имеет государственное значение. С помощью регистрации землепользователей он оформляет права землепользователей на предоставленные земли.

Последующие составные части земельного кадастра определяют наличие земельного фонда в районе, его распределение по категориям земель, землепользователям, составу угодий, их качественному состоянию, включая сравнительную оценку качества земель.

Земельный кадастр в районе ведётся по единой общероссийской системе, порядок и содержание которой определены государством. По времени проведения и характеру выполнения работ земельный кадастр в районе подразделяется на основной и текущий.

Основной земельный кадастр заключается в получении полных и достоверных данных об общих площадях бессрочного, долгосрочного и краткосрочного пользования, составе их по угодьям, подвидам и качественному состоянию и внесении этих данных в земельно-кадастровые документы района. Необходимость ведения текущего земельного кадастра обуславливается тем, что в процессе хозяйственной деятельности происходят определённые изменения в распределении земель между категориями, землепользователями, в составе земельных угодий и их качественном состоянии. Задача текущего земельного кадастра состоит в своевременном выявлении изменений и внесении их в земельно-кадастровые документы.

Ведением земельного кадастра в районе занимается главный инженер-землеустроитель, но наряду с этим он ещё осуществляет руководство земельного кадастра во всех землепользованиях и контроль за его ведением.

Ведение земельного кадастра и своевременное отражение изменений, происходящих в использовании земельного фонда района, обеспечивается в соответствующих документах. Земельно-кадастровые документы района подразделяют на текстовые и планово-картографические.

В текстовых документах земельного кадастра сведения о земельном фонде района отражаются в цифровых показателях. Они дают характеристику земель бессрочного, долгосрочного и краткосрочного пользования по угодьям и подвидам, степени орошаемости и осушенности земель, качественному состоянию земельных угодий, включая бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Планово-картографические документы дают наглядное графическое изображение учитываемой территории. На планово-картографическом материале отражается весь комплекс сведений, характеризующих земельный фонд района по перечню показателей учитываемых в текстовых документах. Планово-картографическими документами района являются земельно-кадастровые карты. В состав этих карт входят: карта землепользований, земельно-учётная карта, карта бонитировки почв, карта экономической оценки земель. Так как текстовые документы составляются на основе планово-картографических, то от качества планово-картографического материала зависят детальность и точность земельно-кадастровых сведений, приводимых в текстовых документах земельного кадастра.

Текстовые документы земельного кадастра подразделяют на учётные и отчётные.

Основным земельно-кадастровым учётным документом района является государственная земельно-кадастровая книга. Отчётным документом земельного кадастра выступает земельный баланс района. Земельно-кадастровые документы должны содержать детальные сведения о состоянии земельного фонда района. По материалам учётных документов составляются отчетные. Поэтому содержание отчётных документов во многом определяется содержанием земельно-учётных кадастровых документов. Государственная земельная книга состоит из четырёх разделов: в первом регистрируются все землепользования района, с указаниями площадей землепользований и видов пользования землёй. Во втором разделе учитывают по видам угодий все земли. В третьем - дают характеристику качества по классам земель, механическому составу почв и признакам, влияющим на плодородие почв, показателям агропроизводственной характеристики почв пашни, культурно-техническому состоянию кормовых угодий. В четвёртом разделе приводят данные оценки земель.

Данные земельного кадастра в районе используются для рационального управления, а также для эффективного долгосрочного и краткосрочного планирования на перспективу.

1.2.1 Организация учета земель в районе

Государственным органом управления земельными ресурсами района является Территориальный отдел Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Он является структурным подразделением территориального органа федерального агентства кадастра объектов недвижимости, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастра объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценке земель и государственного мониторинга земель, а также государственному земельному контролю на территории.

Отдел в своей деятельности руководствуется Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами и другими нормативно-правовыми актами.

Отдел осуществляет свою деятельность во взаимодействии с органами местного самоуправления, федеральными, краевыми муниципальными службами, общественными объединениями и организациями.

Основными задачами отдела являются:

1. Организация ведения государственного земельного кадастра.

2. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель.

3. Осуществление государственного земельного контроля за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель всех категорий.

4. Организация землеустройства.

5. Организация и осуществление мониторинга земель.

6. Организация и осуществление прогнозирования и планирования рационального использования земель.

7. Составление ежегодного отчета о состоянии использования земель в районе.

Отдел в соответствии с возложенными на него задачами выполняет следующие функции:

Организует:

1) создание автоматизированной системы и внедрение информационных технологий по ведению государственного кадастра объектов недвижимости,

2) проведение территориального землеустройства,

3) подготовку землеустроительных материалов по определению границ территории, на которой осуществляется местное самоуправление,

4) осуществление технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности,

5) ведение государственного земельного кадастра,

6) информационное обеспечение деятельности по государственному и муниципальному управлению земельными ресурсами, представление в установленном порядке информационных, статистических, аналитических материалов,

7) контроль качества, точности, достоверности передаваемых организациями технической инвентаризации в органы учета сведений,

8) проведение государственной кадастровой оценки земель,

Осуществляет:

1) ведение фонда данных государственной кадастровой оценки земель и мониторинга рынков недвижимости,

2) участие в проведении природно-сельскохозяйственного районирования земель,

3) создание, ведение и обеспечение сохранности государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства,

4) мониторинг земель, выявление загрязненных и деградированных земель, подготовку предложений по их консервации или восстановлению,

5) участие в проведении экспертизы землеустроительной документации,

6) утверждение карт (планов) и материалов межевания объектов землеустройства,

7) согласование землеустроительной документации,

8) государственный земельный контроль,

9) удостоверение кадастровых планов.

1.2.2 Составление отчета о наличии и распределении земель в районе

Отдел составляет ежегодный отчет о состоянии и использовании земель района. Отдел обеспечивает своевременное и полное рассмотрение обращений граждан, принятие по ним решений.

Основной задачей Учреждения является осуществление на территории района исполнительных функций по ведению государственного земельного кадастра.

Во исполнение указанной задачи учреждение осуществляет следующие функции:

а) государственный кадастровый учет земельных участков, включая постановку на учет вновь образованных земельных участков, учет текущих изменений характеристик земельных участков, снятие с кадастрового учета прекративших существование земельных участков,

б) государственный кадастровый учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества в части внесения сведений об их наличии в Государственный реестр земель кадастрового района,

в) ведение дежурных кадастровых планов и кадастровых дел,

г) предоставление сведений государственного земельного кадастра правообладателям земельных участков и иным заинтересованным юридическим и физическим лицам в форме кадастровых планов,

д) предоставление обобщающих сведений государственного земельного кадастра органам государственной власти и местного самоуправления,

е) предоставление сведений органам юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налоговым органам,

ж) хранение документов государственного земельного кадастра.

Для осуществления своей деятельности Учреждение имеет право:

А) принимать и проверять комплексность и надлежащее оформление документов, представляемых заинтересованными лицами для проведения государственного кадастрового учета земельных участков,

Б) принимать решения о проведении, отказе либо приостановлении проведения государственного кадастрового учета земельных участков,

В) ставить на учет вновь образованные земельные участки, осуществлять учет текущих изменений границ,

Г) оформлять, удостоверять документы Государственного реестра земель,

Д) собирать, обрабатывать и хранить сведения государственного земельного кадастра,

Е) получать в необходимом объеме информацию от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

Ж) выдавать документы по результатам проведения государственного кадастрового учета,

З) исправлять технические ошибки, допущенные при ведении государственного земельного кадастра,

И) проверять документы о межевании земельных участков и удостоверять выписки из межевых дел.

В целях осуществления государственного кадастрового учета и присвоения кадастровых номеров объектам учета проводится кадастровое деление в соответствии с правилами кадастрового деления территории Российской Федерации и правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660.

Кадастровое деление - это деление территории Российской Федерации по принятым правилам на кадастровые единицы и их нумерация для целей ведения Государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам кадастровых номеров.

Единицами кадастрового деления является обобщенное наименование территориальных единиц разного уровня в структуре кадастрового деления, т.е. кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые блоки, кадастровые массивы, кадастровые кварталы, границы которых признаны, удостоверены и зарегистрированы уполномоченным органом кадастрового учета.

Порядок деления территории в целях ведения государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам кадастровых номеров определяют Правила кадастрового деления территории Российской Федерации. Вся территория страны, включая территории субъектов, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа.

Кадастровым округом является часть территории, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа.

Система кадастрового деления призвана обеспечить присвоение кадастровых номеров земельным участкам, которые позволяют определить их положение с точностью до границ кадастрового квартала. Основными законодательными документами, определяющими правила присвоения кадастрового номера земельному участку, являются: Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 года № 28-ФЗ и Постановление правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» от 6 сентября 2000 года № 660. Настоящие Правила определяют порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета.

Кадастровый номер - это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, присваиваемый ему органом, осуществляющим государственный кадастровый учет земельных участков, и сохраняющийся за ним до тех пор, пока он существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале. Номер земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Присвоение кадастровых номеров осуществляется после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков.

2. Расчет базовых показателей кадастровой оценки

Башмаковский район:

1. Базовая оценочная продуктивность 1 га с.-х.угодий, руб. (Во)….1751

2. Базовая оценочная продуктивность 1 га с.-х.угодий, ц. к.ед. ……20.0

3. Базовые оценочные затраты на 1 га с.-х.угодий, руб. (Зо) ………1124

4. Средний совокупный балл бонитета 1 га с.-х.угодий, балл (Бо) …...48

5. Средний индекс технолог. свойств с.-х.угодий, (Ито)………........1,04

6. Средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок, км (Эро)..32

7. Средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га с.-х.угодий, т. (Го)…………………………………………………………………0.7

8. Затраты перевозки 1 тонны груза на 1 км, руб. (Т)………………..2.9

Дополнительные базовые показатели:

9. Транспортные затраты, руб/га (Тз)………………………………64.96

10. Доля затрат, зависящих от продуктивности угодий (Дзу)……….0.27

11. Доля затрат зависящих от технологических свойств земельных участков (Дзт)………………………………………………………………...0.30

12. Доля затрат зависящих от местоположения хозяйств (Дтр)……..0.05

13. Доля постоянных затрат (Дпос)…………………………………0.38

14. Балл бонитета 1 га с.-х.угодий (Бi)………………………………...46

15. Индекс технологических свойств земельного участка (Итi)…..1.03

16. Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок (Эрi)….34

17. Нормативная трудоемкость 1 га с.-х.угодий (Гi)……………….0.67

2.1 Определение кадастровой стоимости 1 га с.-х. угодий

Таблица 1. Расчет общего объема затрат на 1 га с.-х.угодий.

№ пункта	Наименование объекта оценки	Продуктивн. с.х. угодий, Вi	Затраты зависящ. от продукти-вн, Зni	Затраты обусловл.технолог. св-ми, Зстi	Затраты на внехоз. перевозки, Зтрi	Затраты постоян. Зпос	Всего затрат, Зi
1	Башмаковский	1678. 04	290. 83	333.95	57.08	427.12	1108.98

Вi=(Во/Бо)·Бi=(1751/48) ·46=1678.04

Зni=Зо·Дзу ·(Бi/Бо)= 1124·0.27·(46/48)=290.83

Зстi=Зо·Дзт ·(Итi/Ито)= 1124·0.30·(1.03/1.04)=333.95

Зтрi=Зо· Дтр·( Бi/Бо) ·(Эрi/Эро)= 1124·0.05·(46/48)·(34/32)=57.08

Зпос= Зо·Дпос=1124·0.38=427.12

Зi=У Зni +Зстi +Зтрi +Зпос=290.83+333.95+57.08+427.12=1108,98руб

Таблица№2. Расчет рентного дохода на стоимости 1 га с.-х. угодий по 1 варианту

№ пункта	Наименование объекта оценки	Цена производства валовой продукции, Цвi	Дифференц. рентн. доход 1га с.-х. угодий, Дрi	Расчетный рентный доход с 1 га с.-х. угодий, Дрn	Кадастровая стоимость 1 га, Кс
1	Башмаковский	1186.60	491.44	5897.28	194610.24

1) Цена производства валовой продукции получается как произведение общих затрат на кормовой показатель рентабельности по отношению к затратам.

Но - нормативный показатель рентабельности по отношению к затратам. Но=1.07

Цвi=Зi·Но=1108.98·1.07=1186.60

2)Дифференциальный рентный доход-разность между продуктивностью 1га с.-х. угодий и ценой производства валовой продукции

Дрi=Вi-Увi=1678/04-1186.60=491.44

3)Расчетный рентный доход может быть получен за счет увеличения дифференциального рентного дохода на величину абсолютного рентного дохода. Абсолютный доход устанавливается на всех землях равным 12 рублей за 1 га.491.44

Дрn=Дрi·Ар=491.44·12=5897.28

4) Кадастровая стоимость 1 га получается путем величины рентного дохода при котором срок капитализации равен 33 года.

Кс=Дрп·33= 5897.28·33=194610.24

Таблица 3. Расчет рентного дохода с 1 га с.-х. угодий по второму варианту

№ пункта	Наименование объекта оценки	Затр. на использ. з/у при инд. оц. прод., Зi	Цена произ. валов. продукции, Цвi	Дифф. рент. доход по плод., Дgni	Диф. рент. дох.обусл. техн. св-ми, Дртi	Дифф. доход за местополож., Дрмi	Всего дифферен. Рент. Доход, Дрi
1	Башмаковский	1101.52	1102.59	132.04	360.79	-48.28	444.55

1) Расчет стоимости по второму варианту проводится с вычислением затрат на использование з/у при индивидуальной оценке:

Зi= [Зо·(1-Дзу)] + [Зо·Дзу·( Бi/Бо)]

Зi=[1124·(10.27)]+[1124·0.27·(46/48)]=[1124·0.73]+[1124·0.25]820.52+281=1101.52

2) Для цены расчета валовой продукции можно воспользоваться:

Цв=Зi+Но

Цв=1101.52+1.07=1102.59

3) Дифференциальный рентный доход-разность между продуктивностью 1 га с.-х. угодий ценой производства валовой продукции:

Дgni=Вi-Цвi(1546)

Дgni=1678.04-1546=132.04

4) Дифференциальный рентный доход обусловлен технологическими свойствами земель, рассчитанными по следующей формуле:

Дртi=Зо·Но·Дзт-(1- Итi/Ито)

Дртi=1124·1.07·0.30-(1-1.03/1.04)=360.804-0.01=360.79

5)Дифференциальный доход за местоположение:

Дрмi=(Эро·Го)-(Эрi·Гi)·Т·Но

Дрмi=(32·0.7)-(34·0.67)·2.9·1.07=(22.4-22.78) ·2.9·1.07=-48.28

6) Всего дифференциальный рентный доход-это сумма Дgni, Дртi, Дрмi

Дрi= Дgni+Дртi+Дрмi

Дрi=132.04+360.79-48.28=444.55

Таблица №4. Определение кадастровой стоимости 1 га с.-х. угодий

№ пункта	Наименование объекта оценки	Диффер. рентн. доход, Дрi	Абсолют. рентн. доход, Ар	Рассчетн. рентн. доход, ДРр	Кадастровая стоимость 1 га с.-х. угодий, Кс
1	Башмаковский	444.55	12	455.55	15066.15

1) Абсолютный рентный доход устанавливается на всех землях равный 12 рублей с га:

ДРр= Дрi+Ар

ДРр=444.55+12=456.55

2) Кадастровая стоимость 1 га с.-х. угодий:

33-срок капитализации равен 33 годам

Кс=ДРр·33

Кс=456.55·33=15066.15

Таблица №5. Сравнение результатов оценки по вариантам вычислений