Особенности перевода текстов, содержащих юридические реалии

- после обмена контрактами, до истечения 10-летнего срока: вы можете застраховать до Ј10,000 в случае потери депозита или расходов на завершение работы или на случай, если строительство дома не будет закончено;

- первый и второй год: строитель должен исправить любые дефекты из-за несоответствия требованиям НСЖС;

- годы с третьего по десятый: страховка на случай ущерба из-за дефектов в структуре, оседания или подъема почвы.

Преимущества и недостатки покупки нового дома

Преимущества:

- 10-летнее поручительство НСЖС обычно включено;

- ипотека не должна представлять трудность;

- нет необходимости капитального ремонта в течение нескольких лет;

- некоторые предметы, такие как кухонная бытовая техника или ковры, могут быть включены и их не придется покупать отдельно;

- дом обычно хорошо изолирован и экономичен для содержания;

- у вас может быть возможность выбора ванной, кухонного оборудования или художественного оформления;

- если дом еще не завершен, вы можете попросить внести изменения, отвечающие вашим требованиям: расположение шкафов, высота кухонных рабочих поверхностей и т.д. (хотя вам, вероятно, придется заплатить дополнительную сумму);

- дом готов для заселения без необходимости генеральной уборки и заделывания дырок в стенах.

Недостатки:

- вам, возможно, придется купить жилье, не видя, каким оно будет после завершения;

- могут возникнуть задержки при строительстве;

- вы можете жить на стройплощадке в течение многих месяцев или лет, прежде чем все здание будет закончено, и перепродажа в это время может представлять проблему;

- могут возникнуть сопутствующие проблемы: гипс может расколоться при высыхании, и новые здания могут сильно пострадать при его отвердевании;

- дому будут нужны все виды приспособлений и деталей: карнизы для занавесок, дверной звонок, вешалки для полотенец и т.д.;

- местный транспорт, возможно, появится лишь спустя некоторое время; близлежащие магазины, возможно, не откроются до завершения строительства здания;

- скорее всего, вам придется создавать сад с нуля.

Покупка почти нового дома

В покупке дома, построенного два или три года назад, есть свои преимущества. Обычно он стоит меньше, чем аналогичный новый дом поблизости, предыдущие владельцы должны были разобраться со всеми проблемами, сопровождающими покупку нового дома, и какие-либо очевидные дефекты должны быть обнаружены к настоящему времени. Поручительство НСЖС все еще будет действовать, но вам не следует полагаться на это как на средство для того, чтобы избежать инспектирования и дополнительных расходов. Поручительство НСЖС не покроет дефекты, которые должны были быть выявлены при осмотре или известны предыдущему владельцу. Если вы обнаружите какие-либо дефекты, используйте их в качестве рычага воздействия, чтобы договориться о сокращении цены.

Покупка более старого дома

В плане размера и количества комнат вы, вероятно, получите больше за свои деньги, если купите более старую собственность. Недостаток, конечно, в том, что затраты на обслуживание, вероятно, будут намного выше. Покупка дома, который нуждается в «приведении в порядок», может быть хорошим вложением, особенно если вы любите все делать сами, но помните, что вам придется жить в беспорядке и дискомфорте в течение длительного времени. Некоторые местные власти дают гранты на улучшение и ремонт собственности (см. Главу 8 на странице 99), и когда вы в конечном счете продадите ее, то сможете получить весьма ощутимую прибыль. Прежде, чем совершать такую покупку, проверьте, удовлетворяет ли дом условиям для получения грантов и удостоверьтесь, что у вас есть четкое представление о том, какую сумму вам придется найти для улучшений, которые вы планируете.

Если вы собираетесь вносить изменения, важно проверить, не является ли здание памятником архитектуры или не находится ли оно на особо охраняемой территории заповедника. Министерство по защите окружающей среды составляет списки зданий, представляющих историческую или архитектурную ценность, и если ваш дом есть в этом списке, то вам придется получить специальное разрешение на застройку памятника архитектуры, в дополнение к разрешению на планировочные работы для любых изменений, которые вы хотите внести, и при этом у вас будут строгие ограничения в том, что вам будет разрешено сделать. Однако можно получить гранты на ремонт или восстановление частей, представляющих исторический или архитектурный интерес.

Если ваш дом будет находиться в заповеднике, то вы вряд ли получите разрешение изменить его внешний вид, если, конечно, это не поможет восстановить его исходный образ. Если вы все же получите разрешение, то, вероятно, обнаружите, что вам потребуется финансовая помощь. Помните, что все деревья в заповеднике находятся под защитой охранного судебного приказа.

Полноправное владение и аренда

Покупая полную земельную собственность, вы становитесь постоянным владельцем дома и земли, на которой он стоит. Купленная на правах аренды собственность стоит на земле, принадлежащей арендодателю, и вы владеете ею до истечения срока действия арендного договора. Пока у вас есть арендный договор, вы каждый год платите небольшую земельную ренту владельцу собственности. Вы также можете нести ответственность за эксплутационные расходы (например, за дорожные ремонтные работы в частном владении), и у вас могут быть ограничения на использование дома.

Большинство арендных договоров первоначально предоставляются на 99 лет, и ценность арендного договора зависит от того, сколько времени осталось до его окончания. В течение примерно первых 25 лет тот факт, что собственность арендована, вероятно, мало отразится на ее стоимости, но по истечении этого срока ее стоимость будет постепенно уменьшаться. Кредиторы обычно не повышают ссуду на собственность с арендным договором меньше чем на 50 или 55 лет (25 лет ипотеки плюс 25 или 30 лет после).

Покупка квартиры или небольшого дома

Большинство квартир в Англии и Уэльсе доступны для арендования, однако получить ипотеку на квартиру с полноправным владением очень трудно, потому что для кредиторов очень важно точно знать, кто будет оплачивать счет, если возникнет необходимость в структурных ремонтных работах. Кредиторы, которые раньше отказывали в запросах о выдаче аванса на какие-либо преобразования, готовы рассмотреть их теперь, если они правильно составлены и структурно упорядочены.

Хотя цена квартиры может быть снижена путем торга, у вас не будет возможности обсудить условия арендного договора. В обычном случае вам придется вносить ежегодную плату, чтобы покрыть обслуживание здания, коммунальные расходы, работы в саду и т.д., и, скорее всего, вы сможете лишь в минимальной степени влиять на сумму, которую должны будете заплатить, или не сможете совсем. С другой стороны, вы не несете ответственность за поиски строителей и декораторов или за обработку земли для сада.

Арендный договор также введет ограничения, разработанные с целью защитить собственность и права других арендаторов: например, вам нельзя будет передавать собственность в субаренду, владелец будет иметь право входить в вашу квартиру для периодического осмотра, вам нельзя будет вывешивать белье на просушку и так далее.

В Шотландии долгосрочные арендные договоры заключаются редко, и большинство квартир находятся в собственности по принципу «феодального землевладения», так же, как и дома. Для всех практических целей покупатель (или арендатор) является абсолютным владельцем и покупает часть земли, сада и общих площадей. В документах будет изложено распределение расходов на обслуживание и ремонт, а так же будут указаны различные ограничения, как в договоре об аренде, которые вы должны будете принять. Если вам нужно больше информации о покупке собственности в Шотландии, см. Главу 6, страница 77.

Покупка дома на колесах

Если у вас трудности с деньгами, дом на колесах мог бы стать хорошей недорогой альтернативой дому или квартире, но вам следует знать о возможных ловушках. Дом на колесах - обесценивающийся актив, поэтому вам придется взять ссуду, а не ипотеку. Вы должны будете найти подходящее место и удостовериться, что оно должным образом лицензировано, так как во многих местах лицензия дается лишь для домов отдыха, которые должны освобождаться в течение указанного месяца каждый год. Вы должны будете платить арендную плату владельцу места, которая, возможно, будет ежегодно меняться. Владелец места будет иметь право «рассматривать» любого возможного покупателя, продавая свою недвижимость (хотя он не может отказать необоснованно), и вы должны будете заплатить ему комиссию по продаже. Конечно, это применимо только в том случае, если дом остается на месте, однако «мобильные» дома, несмотря на название, не так легко перемещать.

Часть 4

Право купить арендованное помещение

Вы имеете право на покупку, если:

- вы являетесь арендатором местного муниципального жилья, новой городской строительной корпорации и некоторых жилищно-строительных ассоциаций (до тех пор, пока они не станут благотворительными учреждениями) с гарантированным правом аренды на неопределенный срок;

- вы были арендатором с правом на покупку в течение, по крайней мере, двух лет;

- ваш дом или квартира является отдельным жильем, и вы используете его в качестве главного жилища.

Исключения составляют:

- жилье, разработанное или предназначенное для пожилых людей или людей с ограниченными физическими или умственными возможностями;

- аренда помещения рядом с местом работы -- например, для школьных сторожей или сотрудников пожарной службы, которым их работодатели предоставляют жилье рядом с местом работы;

- аренда на земле, приобретенной советом по развитию;

- временная аренда, которая дается студентам, переехавшим из других городов, чтобы устроиться на работу, а так же бездомным, которым дают аренду на то время, пока не будет решен вопрос об их статусе;

- бизнес или лицензионная аренда;

- аренда для лиц, которые изначально заселились незаконно и получили лицензию на право занять помещение. Если вы заинтересованы в покупке, в первую очередь вы должны спросить у владельца о возможности получения уведомления о праве на покупку этой недвижимости (в форме RTB1).

Если у вас возникли затруднения в его получении, напишите министерству по проблемам окружающей среды, указав в строке адреса FREEPOST 1988, Бюргер Хилл, Западный Сассекс RH15 8QY.

Более подробную информацию о праве на покупку арендованного помещения и правилах продажи вы сможете прочесть в буклете «Ваши права при покупке жилья. Гид об аренде муниципального жилья, жилья в новых городах или собственности жилищно-строительных ассоциаций», который вы можете найти в муниципальных офисах и бюро консультации населения.

Стоит ли это покупать?

Покупка муниципального дома может быть весьма разумным решением, так как вы будете наделены правом на скидку до Ј35,000 от покупной цены. Сумма скидки зависит от того, как долго вы были арендатором государственной собственности - в том числе время, когда вы были женаты или время, которое вы провели в военной командировке.

Совет определяет рыночную стоимость вашего дома и, если цена слишком высока, вы имеете право обратиться к окружному оценщику (для получения дополнительной информации см. главу 9 на странице 109). При покупке дома вы получаете право на скидку в 32 процента, если вы были арендатором в течение двух лет, плюс по одному проценту за каждый последующий год, максимум до 60 процентов после 30 лет.

Однако это не значит, что вы можете купить дом, а на следующей неделе разместить объявление о его продаже на рынке недвижимости и заработать на этом. Хотя вы можете продать ваш дом, когда захотите, вам придется прожить в нем не менее трех полных лет, чтобы получить прибыль за счет скидки. Если вы продаете дом в первый же год, вам придется выплатить всю стоимость; во второй год вы платите две трети; в третий год вы платите одну треть.

Если вы живете в поместье, в котором многие арендаторы покупают себе жилье, приводят его в порядок, ставят красивые двери и покупают новые окна, или же вам нравится его местоположение недалеко от загородной местности или города, где можно получить хорошую работу, то вы можете купить в нем квартиру, стоимость которой со временем вырастет, что даст вам больше свободы действий. С другой стороны, если вы живете в огромном поместье, где все дома выглядят одинаково, и большая часть арендаторов, вероятно, не станет их покупать, или же в данной области трудно найти хорошую работу, купленную вами собственность будет трудно или даже невозможно продать в будущем.

Вам предстоит подсчитать все затраты на покупку (см. секцию "Сколько вы можете заплатить?'' на странице 15), и также детально сравнить затраты на аренду и покупку. Помните, что в дополнение к ипотечным выплатам вам придется заплатить за строительство и ипотечную страховку, ремонтные работы и обслуживание. Если у вас достаточно средств для покупки и вы уверены, что дом будет хорошим средством для вложения денег, то вам, конечно, стоит учесть дополнительные расходы на содержание вашей недвижимости. Если у вас есть средства для покупки, но вы не уверены, что стоимость вашего жилья возрастет в будущем, (стоит учесть и мнение местных агентов по недвижимости), то вам следует принимать решение, исходя из обстоятельств и ваших собственных нужд. На какой промежуток времени вам или членам вашей семьи может быть нужен дом? Так или иначе, вы погасите свой ипотечный кредит через 25 лет, тогда как аренду придется оплачивать постоянно! (для получения дополнительной информации об ипотеке см. главу 5 на странице 56).

Покупка муниципальной квартиры

Арендаторы одноэтажных или двухэтажных квартир, как правило, заключают долгосрочный арендный договор, обычно на 125 лет, и получают еще большую скидку, чем арендаторы дома: 44 процента после двух лет проживания с ежегодным увеличением на 2 процента до 70 процентов после 15 лет.

Хотя владелец все еще будет нести ответственность за содержание здания и внешность вашей квартиры, а так же, вероятно, освещение и чистоту в подъезде, вам придется оплачивать часть этих затрат. Сумма может сильно различаться у разных владельцев и с годами будет расти. Если вы живете в многоквартирном доме с вечно грязными лестницами и разрисованными граффити лифтами, вам придется основательно подумать о том, не оттолкнет ли внешний вид соседних квартир или подъезда возможных покупателей еще до того, как они увидят вашу уютную чистую гостиную.

Аренда с правом на покупку

Если у вас есть купленный на правах аренды дом, вы можете купить безусловное право собственности. Вы сможете сделать это только при соблюдении следующих условий:

- оригинальный арендный договор был предоставлен более чем на 21 год (независимо от того, сколько прошло времени);

- вы используете дом как основное место жительства и жили в нем на правах владельца арендного договора в течение по крайней мере трех лет, или в течение нескольких промежутков времени за прошедшие 10 лет, которые в сумме составляют три года;

- размер налога на дом меньше Ј1,500 в Лондоне, Ј750 в других областях;

- земельная рента составляла меньше чем две трети подлежащей обложению налогом стоимости на момент, когда был заключен арендный договор (или 23 марта 1965 года, если арендный договор был заключен раньше).

Начните с уведомления владельца о том, что вы хотите расширить свои права в соответствии с актом об арендном праве 1967 года, чтобы купить права на собственность. Многие арендодатели не поддерживают этот закон, и вы можете столкнуться с проблемой установки «справедливой» цены собственности и, как следствие, с дополнительными расходами. Вам потребуется оценка инспектора. Время, оставшееся до окончания арендного договора, также должно быть принято во внимание. Чем дольше арендный договор, тем меньше вы должны будете платить.

Размещено на Allbest.ru