Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества
Рассмотрение района застройки. Анализ востребованности различных форм рынка недвижимости. Предпочтение коммерческому и жилому видам. Выявление экономической рациональности постройки жилого здания. Повышение этажности как фактор имущественного управления.
Рубрика | Экономика и экономическая теория |
Вид | курсовая работа |
Язык | русский |
Дата добавления | 01.10.2017 |
Размер файла | 6,2 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
тыс. у.д.е.
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
1 082
1 082
974
865
757
649
IV. Стоимость недвижимого имущества |
конец 2017 г |
|
Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е. |
67 126 |
|
Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./мІ |
17 334 |
|
Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е. |
49 792 |
|
Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е. |
-9 958 |
|
Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е. |
67 126 |
|
Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е. |
-9 958 |
|
Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е. |
-2 164 |
|
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е. |
55 004 |
V. РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.) |
На начало 2012 г. |
годы |
||||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|||
Начальная стоимость недвижимости ("Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией") |
-10 560 |
|||||||
Инвестиции в строительство |
-9 834 |
|||||||
Заем (44% от инвестиций) |
4 327 |
|||||||
Погашений займа |
-433 |
-433 |
-433 |
-433 |
-433 |
|||
Годовые финансовые результаты после уплаты налога |
-1 543 |
104 |
441 |
825 |
1 509 |
2 242 |
||
Амортизационные отчисления, 3 % |
612 |
612 |
612 |
612 |
612 |
|||
Цена продажи недвижимости |
67 126 |
|||||||
Налог с продаж |
-9 958 |
|||||||
Платежи по займу |
-2 164 |
|||||||
Кассовые поступления, |
-16 067 |
-1 543 |
283 |
620 |
1 004 |
1 688 |
57 425 |
|
VI. Дисконтированный денежный поток |
||||||||
Коэффициент дисконтирования (i=13%) |
1 |
0,8850 |
0,7831 |
0,6931 |
0,6133 |
0,5428 |
0,4803 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-16 067 |
-1 365 |
222 |
430 |
616 |
916 |
27 582 |
|
Накопленный дисконтированный денежный поток |
-16 067 |
-17 432 |
-17 210 |
-16 780 |
-16 164 |
-15 248 |
12 334 |
|
Чистый дисконтированный доход |
12 334 |
|||||||
Индекс рентабельности инвестиций |
1,39 |
|||||||
Срок окупаемости проекта |
5 лет 7 мес. |
|||||||
VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта |
||||||||
Оптимистический сценарий i= |
0,09 |
|
||||||
Коэффициент дисконтирования (i=9%) |
1 |
0,9174 |
0,8417 |
0,7722 |
0,7084 |
0,6499 |
0,5963 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-16 067 |
-1 415 |
238 |
479 |
712 |
1 097 |
34 241 |
|
PV нарастающим итогом |
-16 067 |
-17 482 |
-17 244 |
-16 765 |
-16 053 |
-14 956 |
19 284 |
|
Наиболее вероятный сценарий i= |
0,13 |
|
||||||
Коэффициент дисконтирования (i=13%) |
1 |
0,8850 |
0,7831 |
0,6931 |
0,6133 |
0,5428 |
0,4803 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-16 067 |
-1 365 |
222 |
430 |
616 |
916 |
27 582 |
|
PV нарастающим итогом |
-16 067 |
-17 432 |
-17 210 |
-16 780 |
-16 164 |
-15 248 |
12 334 |
|
Пессимистический сценарий i= |
0,17 |
|
||||||
Коэффициент дисконтирования (i=17%) |
1 |
0,8547 |
0,7305 |
0,6244 |
0,5337 |
0,4561 |
0,3898 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-16 067 |
-1 318 |
207 |
387 |
536 |
770 |
22 387 |
|
PV нарастающим итогом |
-16 067 |
-17 385 |
-17 179 |
-16 791 |
-16 255 |
-15 485 |
6 901 |
|
Крайне пессимистический сценарий i= |
0,2 |
|
||||||
Коэффициент дисконтирования (i=20%) |
1 |
0,8333 |
0,6944 |
0,5787 |
0,4823 |
0,4019 |
0,3349 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-16 067 |
-1 285 |
197 |
359 |
484 |
678 |
19 232 |
|
PV нарастающим итогом |
-16 067 |
-17 352 |
-17 156 |
-16 797 |
-16 312 |
-15 634 |
3 597 |
Расчет коэффициента чувствительности |
|||||||||||
№ п.п |
i |
NPV |
Определение уровня безопасности |
Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта |
|||||||
1 |
0,09 |
19 284 |
Сумма инвестиций ?I= |
20 394 |
i, % |
NPV, т.у.д.е. |
|||||
2 |
0,13 |
12 334 |
Сумма дисконт/ денежного потока?C= |
28 401 |
Нач.пер. |
9 |
19 284 |
||||
3 |
0,17 |
6 901 |
Кб= |
0,28 |
Кон.пер. |
20 |
3 597 |
||||
4 |
0,2 |
3 597 |
Д |
11 |
-15 687 |
||||||
Ср. знач. |
0,1475 |
10 529 |
Ks= |
1426,1 |
|||||||
ДNPV= |
-15 687 |
||||||||||
Дi= |
0,11 |
||||||||||
Е= |
-2,00 |
3.2 Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту - Проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание»
I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ |
Ед. изм. |
годы |
||||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|||
1. Жилые помещения |
||||||||
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами жилых помещений) |
мІ |
8836 |
65% |
70% |
75% |
89% |
98% |
|
5 743 |
6 185 |
6 627 |
7 864 |
8 659 |
||||
Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам») |
у.д.е./мІ |
450 |
23% |
7% |
8% |
8% |
12% |
|
347 |
371 |
400 |
432 |
484 |
||||
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 |
тыс. у.д.е. |
- |
1 990 |
2 293 |
2 654 |
3 401 |
4 194 |
|
2. Коммерческие помещения |
||||||||
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) |
мІ |
1893 |
80% |
83% |
86% |
89% |
92% |
|
1514 |
1571 |
1628 |
1685 |
1742 |
||||
Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) |
у.д.е./мІ |
960 |
23% |
7% |
8% |
8% |
12% |
|
739 |
791 |
854 |
923 |
1033 |
||||
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 |
тыс. у.д.е. |
- |
1119 |
1243 |
1391 |
1554 |
1799 |
|
3. Парковочные места |
||||||||
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) |
шт. |
25 |
90% |
90% |
95% |
95% |
95% |
|
23 |
23 |
24 |
24 |
24 |
||||
Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) |
у.д.е./шт. |
1700 |
23% |
7% |
8% |
8% |
12% |
|
1309 |
1401 |
1513 |
1634 |
1830 |
||||
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 |
тыс. у.д.е. |
- |
29 |
32 |
36 |
39 |
43 |
|
Всего доходы от аренды |
|
- |
3 139 |
3 567 |
4 080 |
4 994 |
6 037 |
|
II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ |
Ед. изм. |
годы |
||||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|||
Доходы от аренды |
тыс. у.д.е. |
- |
3139 |
3567 |
4080 |
4994 |
6037 |
|
Арендная плата за участок |
тыс. у.д.е. |
-46,53 |
23% |
7% |
8% |
8% |
12% |
|
-36 |
-38 |
-41 |
-45 |
-50 |
||||
Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость тех. обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам) |
тыс. у.д.е. |
_551,26 |
5% |
4% |
6% |
8% |
8% |
|
-579 |
-602 |
-638 |
-689 |
-744 |
||||
Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 56%) |
тыс. у.д.е. |
-2 065 |
-2 065 |
-1 859 |
-1 652 |
-1 446 |
-1 239 |
|
Оперативный чистый доход |
тыс. у.д.е. |
-2 663 |
459 |
1 068 |
1 748 |
2 814 |
4 003 |
|
Равномерная амортизация недвижимости, 3 % (ст-ть имущ-ва 10560+14751=25311 тыс.у.д.е.) |
тыс. у.д.е. |
- |
3% |
3% |
3% |
3% |
3% |
|
- |
-759 |
-759 |
-759 |
-759 |
-759 |
|||
Финансовый результат перед уплатой налога |
тыс. у.д.е. |
-2663 |
-300 |
309 |
989 |
2055 |
3244 |
|
Налог на прибыль, 20 % |
тыс. у.д.е. |
- |
- |
-62 |
-198 |
-411 |
-649 |
|
Финансовый результат после уплаты налога |
тыс. у.д.е. |
-2663 |
-300 |
247 |
791 |
1644 |
2595 |
|
III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА |
Ед. изм. |
годы |
||||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|||
Заемный капитал в начале года (56% от стоимости инвестиционных затрат составляет заемный капитал) |
тыс. у.д.е. |
8 261 |
8 261 |
7 435 |
6 609 |
5 783 |
4 957 |
|
Погашение долга в конце года, 10 % (погашение долга по 10 % равными долями) |
тыс. у.д.е. |
- |
826 |
826 |
826 |
826 |
826 |
|
Заемный капитал в конце года (считается после погашения долга как разница между заемным капиталом и уплаченными процентами) |
тыс. у.д.е. |
- |
7 435 |
6 609 |
5 783 |
4 957 |
4 131 |
|
Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года 25 % |
тыс. у.д.е. |
0,25 |
0,25 |
0,25 |
0,25 |
0,25 |
0,25 |
|
2 065 |
2 065 |
1 859 |
1 652 |
1 446 |
1 239 |
IV. Стоимость недвижимого имущества |
конец 2017 г |
|
Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е. |
77 834 |
|
Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./мІ |
21 514 |
|
Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е. |
56 320 |
|
Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е. |
-11 264 |
|
Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е. |
77 834 |
|
Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е. |
-11 264 |
|
Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е. |
-4 131 |
|
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е. |
62 440 |
V.РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.) |
На начало 2012 г. |
годы |
||||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|||
Начальная стоимость недвижимости ("Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией") |
-10 560 |
|||||||
Инвестиции в строительство |
-14 751 |
|||||||
Заем (56% от инвестиций) |
8 261 |
|||||||
Погашений займа |
-826 |
-826 |
-826 |
-826 |
-826 |
|||
Годовые финансовые результаты после уплаты налога |
-2 663 |
-300 |
247 |
791 |
1 644 |
2 595 |
||
Амортизационные отчисления, 3 % |
759 |
759 |
759 |
759 |
759 |
|||
Цена продажи недвижимости |
77 834 |
|||||||
Налог с продаж |
-11 264 |
|||||||
Платежи по займу |
-4 131 |
|||||||
Кассовые поступления |
-17 050 |
-2 663 |
-367 |
180 |
725 |
1 577 |
64 968 |
|
VI. Дисконтированный денежный поток |
||||||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|||
Коэффициент дисконтирования (13%) |
1 |
0,8850 |
0,7831 |
0,6931 |
0,6133 |
0,5428 |
0,4803 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-17 050 |
-2 357 |
-287 |
125 |
444 |
856 |
31 205 |
|
Накопленный дисконтированный денежный поток |
-17 050 |
-19 407 |
-19 694 |
-19 569 |
-19 125 |
-18 269 |
12 937 |
|
Чистый дисконтированный доход |
12 937 |
|||||||
Индекс рентабельности инвестиций |
1,18 |
|||||||
Срок окупаемости проекта |
5 лет 7 мес. |
|||||||
VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта |
||||||||
На начало 2012 г. |
годы |
|||||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|||
Оптимистический сценарий i= |
0,09 |
|
||||||
Коэффициент дисконтирования (i=9%) |
1 |
0,9174 |
0,8417 |
0,7722 |
0,7084 |
0,6499 |
0,5963 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-17 050 |
-2 443 |
-309 |
139 |
513 |
1 025 |
38 738 |
|
PV нарастающим итогом |
-17 050 |
-19 493 |
-19 802 |
-19 663 |
-19 149 |
-18 124 |
20 614 |
|
Наиболее вероятный сценарий i= |
0,13 |
|
||||||
Коэффициент дисконтирования (i=13%) |
1 |
0,8850 |
0,7831 |
0,6931 |
0,6133 |
0,5428 |
0,4803 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-17 050 |
-2 357 |
-287 |
125 |
444 |
856 |
31 205 |
|
PV нарастающим итогом |
-17 050 |
-19 407 |
-19 694 |
-19 569 |
-19 125 |
-18 269 |
12 937 |
|
Пессимистический сценарий i= |
0,17 |
|
||||||
Коэффициент дисконтирования (i=17%) |
1 |
0,8547 |
0,7305 |
0,6244 |
0,5337 |
0,4561 |
0,3898 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-17 050 |
-2 276 |
-268 |
113 |
387 |
719 |
25 327 |
|
PV нарастающим итогом |
-17 050 |
-19 326 |
-19 594 |
-19 482 |
-19 095 |
-18 376 |
6 952 |
|
Крайне пессимистический сценарий i= |
0,2 |
|
||||||
Коэффициент дисконтирования (i=20%) |
1 |
0,8333 |
0,6944 |
0,5787 |
0,4823 |
0,4019 |
0,3349 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-17 050 |
-2 219 |
-255 |
104 |
349 |
634 |
21 758 |
|
PV нарастающим итогом |
-17 050 |
-19 269 |
-19 524 |
-19 420 |
-19 070 |
-18 436 |
3 321 |
Расчет коэффициента чувствительности |
|||||||||||
№ п.п |
i |
NPV |
Определение уровня безопасности |
Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта |
|||||||
1 |
0,09 |
20 614 |
Сумма инвестиций ?I= |
25 311 |
i, % |
NPV, т.у.д.е. |
|||||
2 |
0,13 |
12 937 |
Сумма дисконтированого денежного потока?C= |
29 987 |
Нач.пер. |
9 |
20 614 |
||||
3 |
0,17 |
6 952 |
Кб= |
0,16 |
Кон.пер. |
20 |
3 321 |
||||
4 |
0,2 |
3 321 |
Д |
-17 293 |
-15 687 |
||||||
Ср. знач. |
0,1475 |
10 956 |
Ks= |
1572,1 |
|||||||
ДNPV= |
-17 293 |
||||||||||
Дi= |
0,11 |
||||||||||
Е= |
-2,12 |
3.3 Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му варианту - Проект «Офисно-коммерческое здание»
I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ |
Ед. изм. |
годы |
||||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|||
1. Офисные помещения |
||||||||
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами офисных помещений) |
мІ |
5807 |
80% |
80% |
85% |
90% |
95% |
|
4 646 |
4 646 |
4 936 |
5 226 |
5 517 |
||||
Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) |
у.д.е./мІ |
810 |
23% |
7% |
8% |
8% |
12% |
|
624 |
667 |
721 |
778 |
872 |
||||
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 |
тыс. у.д.е. |
- |
2 897 |
3 100 |
3 558 |
4 068 |
4 810 |
|
2. Коммерческие помещения |
||||||||
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) |
мІ |
3156 |
80% |
83% |
86% |
89% |
92% |
|
2525 |
2619 |
2714 |
2809 |
2904 |
||||
Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) |
у.д.е./мІ |
960 |
23% |
7% |
8% |
8% |
12% |
|
739 |
791 |
854 |
923 |
1033 |
||||
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 |
тыс. у.д.е. |
- |
1866 |
2072 |
2318 |
2591 |
3000 |
|
3. Парковочные места |
||||||||
Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) |
шт. |
25 |
90% |
90% |
95% |
95% |
95% |
|
23 |
23 |
24 |
24 |
24 |
||||
Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) |
у.д.е./шт. |
1700 |
23% |
7% |
8% |
8% |
12% |
|
1309 |
1401 |
1513 |
1634 |
1830 |
||||
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 |
тыс. у.д.е. |
- |
29 |
32 |
36 |
39 |
43 |
|
Всего доходы от аренды |
тыс. у.д.е. |
- |
4 793 |
5 204 |
5 912 |
6 698 |
7 853 |
|
II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ |
Ед. изм. |
годы |
||||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|||
Доходы от аренды |
тыс. у.д.е. |
- |
4793 |
5204 |
5912 |
6698 |
7853 |
|
Арендная плата за участок |
тыс. у.д.е. |
_63,45 |
23% |
7% |
8% |
8% |
12% |
|
-49 |
-52 |
-56 |
-61 |
-68 |
||||
Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость технического обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам) |
тыс. у.д.е. |
-811,15 |
5% |
4% |
6% |
8% |
8% |
|
-852 |
-886 |
-939 |
-1014 |
-1095 |
||||
Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 38%) |
тыс. у.д.е. |
-1 775 |
-1 775 |
-1 598 |
-1 420 |
-1 243 |
-1 065 |
|
Оперативный чистый доход |
тыс. у.д.е. |
-2 650 |
2 118 |
2 668 |
3 497 |
4 381 |
5 625 |
|
Равномерная амортизация недвижимости, 3 % (ст-ть имущ-ва 10560+18684=29244 тыс.у.д.е.) |
тыс. у.д.е. |
- |
3% |
3% |
3% |
3% |
3% |
|
-877 |
-877 |
-877 |
-877 |
-877 |
||||
Финансовый результат перед уплатой налога |
тыс. у.д.е. |
-2650 |
1240 |
1791 |
2619 |
3503 |
4747 |
|
Налог на прибыль, 20 % |
тыс. у.д.е. |
- |
-248 |
-358 |
-524 |
-701 |
-949 |
|
Финансовый результат после уплаты налога |
тыс. у.д.е. |
-2650 |
992 |
1433 |
2095 |
2803 |
3798 |
|
III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА |
Ед. изм. |
годы |
||||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|||
Заемный капитал в начале года (38% от стоимости инвестиционных затрат составляет заемный капитал) |
тыс. у.д.е. |
7 100 |
7 100 |
6 390 |
5 680 |
4 970 |
4 260 |
|
Погашение долга в конце года, 10 % (погашение долга по 10 % равными долями) |
тыс. у.д.е. |
- |
710 |
710 |
710 |
710 |
710 |
|
Заемный капитал в конце года (считается после погашения долга как разница между заемным капиталом и уплаченными процентами) |
тыс. у.д.е. |
- |
6 390 |
5 680 |
4 970 |
4 260 |
3 550 |
|
Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года 25 % |
тыс. у.д.е. |
0,25 |
0,25 |
0,25 |
0,25 |
0,25 |
0,25 |
|
1 775 |
1 775 |
1 598 |
1 420 |
1 243 |
1 065 |
IV. Стоимость недвижимого имущества |
конец 2017 г |
|
Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е. |
73 546 |
|
Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./мІ |
24 857 |
|
Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е. |
48 688 |
|
Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е. |
-9 738 |
|
Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е. |
73 546 |
|
Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е. |
-9 738 |
|
Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е. |
-3 550 |
|
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е. |
60 258 |
V. РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.) |
На начало 2012 г. |
годы |
||||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|||
Начальная стоимость недвижимости ("Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией") |
-10 560 |
|||||||
Инвестиции в строительство |
-18 684 |
|||||||
Заем (44% от инвестиций) |
7 100 |
|||||||
Погашений займа |
-710 |
-710 |
-710 |
-710 |
-710 |
|||
Годовые финансовые результаты после уплаты налога |
-2 650 |
992 |
1 433 |
2 095 |
2 803 |
3 798 |
||
Амортизационные отчисления, 3 % |
877 |
877 |
877 |
877 |
877 |
|||
Цена продажи недвижимости |
73 546 |
|||||||
Налог с продаж |
-9 738 |
|||||||
Платежи по займу |
-3 550 |
|||||||
Кассовые поступления |
-22 144 |
-2 650 |
1 160 |
1 600 |
2 263 |
2 970 |
64 223 |
|
VI. Дисконтированный денежный поток |
||||||||
Коэффициент дисконтирования (i=13%) |
1 |
0,8850 |
0,7831 |
0,6931 |
0,6133 |
0,5428 |
0,4803 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-22 144 |
-2 345 |
908 |
1 109 |
1 388 |
1 612 |
30 848 |
|
Накопленный дисконтированный денежный поток |
-22 144 |
-24 489 |
-23 581 |
-22 472 |
-21 084 |
-19 472 |
11 376 |
|
Чистый дисконтированный доход |
11 376 |
|||||||
Индекс рентабельности инвестиций |
1,15 |
|||||||
Срок окупаемости проекта |
5 лет 6 мес. |
|||||||
VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта |
||||||||
Оптимистический сценарий i= |
0,09 |
|
||||||
Коэффициент дисконтирования (i=9%) |
1 |
0,9174 |
0,8417 |
0,7722 |
0,7084 |
0,6499 |
0,5963 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-22 144 |
-2 431 |
976 |
1 235 |
1 603 |
1 930 |
38 294 |
|
PV нарастающим итогом |
-22 144 |
-24 575 |
-23 599 |
-22 363 |
-20 760 |
-18 830 |
19 464 |
|
Наиболее вероятный сценарий i= |
0,13 |
|
||||||
Коэффициент дисконтирования (i=13%) |
1 |
0,8850 |
0,7831 |
0,6931 |
0,6133 |
0,5428 |
0,4803 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-22 144 |
-2 345 |
908 |
1 109 |
1 388 |
1 612 |
30 848 |
|
PV нарастающим итогом |
-22 144 |
-24 489 |
-23 581 |
-22 472 |
-21 084 |
-19 472 |
11 376 |
|
Пессимистический сценарий i= |
0,17 |
|
||||||
Коэффициент дисконтирования (i=17%) |
1 |
0,8547 |
0,7305 |
0,6244 |
0,5337 |
0,4561 |
0,3898 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-22 144 |
-2 265 |
847 |
999 |
1 208 |
1 355 |
25 037 |
|
PV нарастающим итогом |
-22 144 |
-24 409 |
-23 562 |
-22 563 |
-21 355 |
-20 000 |
5 036 |
|
Крайне пессимистический сценарий i= |
0,2 |
|
||||||
Коэффициент дисконтирования (i=20%) |
1 |
0,8333 |
0,6944 |
0,5787 |
0,4823 |
0,4019 |
0,3349 |
|
Дисконтированный денежный поток |
-22 144 |
-2 208 |
805 |
926 |
1 091 |
1 194 |
21 508 |
|
PV нарастающим итогом |
-22 144 |
-24 352 |
-23 547 |
-22 621 |
-21 530 |
-20 336 |
1 172 |
Расчет коэффициента чувствительности |
|||||||||||
№ п.п |
i |
NPV |
Определение уровня безопасности |
Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта |
|||||||
1 |
0,09 |
19 464 |
Сумма инвестиций ?I= |
29 244 |
i, % |
NPV, т.у.д.е. |
|||||
2 |
0,13 |
11 376 |
Сумма дисконтированого денежного потока?C= |
33 520 |
Нач.пер. |
9 |
19 464 |
||||
3 |
0,17 |
5 036 |
Кб= |
0,13 |
Кон.пер. |
20 |
1 172 |
||||
4 |
0,2 |
1 172 |
Д |
-18 292 |
-15 687 |
||||||
Ср. знач. |
0,1475 |
9 262 |
Ks= |
1662,9 |
|||||||
ДNPV= |
-18 292 |
||||||||||
Дi= |
0,11 |
||||||||||
Е= |
-2,65 |
3.4 Вывод по экономическому анализу проектов
Для того, чтобы наглядно оценить эффективность внедрения каждого из проектов, составим результирующую таблицу, в которой сравним их по основным показателям.
Показатель |
Жилое здание |
Коммерческо-жилое здание |
Офисно-коммерческое здание |
|
Размер инвестиций |
20 394 |
25 311 |
29 244 |
|
Сумма дисконтир. денежного потока |
28 401 |
29 987 |
33 520 |
|
Чистый дисконтированный доход |
12 334 |
12 937 |
11 376 |
|
Индекс рентабельности |
1,39 |
1,18 |
1,15 |
|
Коэффициент экономической безопасности |
0,28 |
0,16 |
0,13 |
Как видно из таблицы, по абсолютному большинству показателей преимущество имеет первый проект «Многоэтажное блокированное жилое здание». Размер инвестиций в данном случае минимальный из возможных. Чистый дисконтированный доход имеет среднее значение, по сравнению с другими вариантами. Однако по наиболее важному показателю -- рентабельности -- первый вариант имеет значение, значительно превышающее рентабельности в других проектах. К тому же коэффициент экономической безопасности в данном случае так же существенно выше. Всё это дает нам право с уверенностью сделать вывод, что по данным экономической оценки проект «Многоэтажное блокированное жилое здание» является для нас наиболее приемлемым.
Выводы и предложения по развитию объекта имущественного управления
Целью проведенной работы было сравнение между собой трех вариантов проектных решений, чтобы выбрать из них наилучший. Проекты сравнивались по множеству критериев. Учитывалась реальная ситуация на рынке недвижимости по сегментам, местоположение объекта, производился прогнозный финансовый расчет результатов того или иного проекта. Анализ рыночной ситуации показал превышение спроса над предложением по всем интересующим нас сегментам рынка аренды недвижимости в Москве. Рассматривалась аренда жилой, торговой и офисной недвижимости. И действительно, сейчас, по окончании экономического кризиса наблюдается оживление на рынке, что отразилось и на недвижимости. Итак, проведенный анализ ситуации на рынке свидетельствует о практически равной востребованности всех интересующих нас форм недвижимости (жилой, коммерческой, офисной).
Район застройки в целом благоприятен, промышленных зон вблизи нет, транспортная доступность хорошая, ветхого жилья в округе практически нет. Район можно отнести к спальным. Социальная и экономическая обстановка в районе стабильно хорошая. Существенного недостатка социальных учреждений, таких как школы, детские сады, больницы и проч., не наблюдается. В округе имеется несколько парковых зон. Окружающая застройка представлена многоквартирными жилыми домами. Всё это указывает на то, что в данном районе более рационально строить недвижимость коммерческого или жилого назначения, в связи с ориентацией на высокий спрос или удобство района для жилья, соответственно. Строительство офисной недвижимости в данном районе, по моему мнению, является нерациональным, так как район жилой, экологически чистый. Рациональнее было бы для офисов найти участки застройки, которые вместо благоприятной экологии и видовых характеристик имели бы ещё лучшее транспортное обеспечение, например, находились бы в непосредственной близости от метро. Итак, оценка места расположения участка застройки указывает на строительство коммерческой или жилой недвижимости.
Экономический сравнительный анализ проектных решений сводится к сопоставлению результирующих финансовых показателей. Главным экономическим показателем является, как известно, рентабельность. Расчеты показали значительное превосходство первого варианта использования имущественного комплекса «Многоэтажное блокированное жилое здание».
На основе приведенных выше рассуждений я принимаю решение о реализации первого проекта «Многоэтажное блокированное жилое здание» как наиболее рационального. Что же касается предложений по развитию объекта имущественного управления, то здесь перспективными направлениями я считаю: увеличение этажности здания ввиду дороговизны московской земли; предусмотреть возможность быстрой перепланировки под другое целевое использование помещений здания; активно привлекать арендаторов на свою территорию, чтобы максимизировать доход.
Библиографический список
1) «Антикризисное управление», раздел «Управление имуществом», Е.Л. Жарковская, М, 2009;
2) «Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности», раздел «Управление имуществом», Г.В. Савицкая, М, 2008;
3) «Экономика и управление недвижимостью» под ред. П.Г. Грабового. Часть 1.-Изд-во «Смолин Плюс», 2001.- С. 238
4) Методическое пособие «Курсовая работа по дисциплине «Управление имуществом»;
5) «Экономика строительства», И.С. Степанов, М, 2005;
6) http://www.gid495.ru/
7) http://prvernad.zao.mos.ru/
8) http://www.domastik.ru/info/moskow_areas/
9) http://www.konti.ru/index.php?object_id=67
10) http://www.irn.ru/forecast/
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Анализ характеристик объекта недвижимого имущества, финансовая оценка проектных решений его развития. Стоимость недвижимого имущества. Доходы от аренды, обслуживание долга, расчет кассовых поступлений. Выводы по выбору лучшего проектного решения.
курсовая работа [4,3 M], добавлен 27.02.2013Методы прогнозирования доходов от имущества. Оценка недвижимого имущества: характеристика его местоположения, анализ рынка складской недвижимости, наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Оценка движимого имущества (стоимости АТС).
курсовая работа [1,6 M], добавлен 25.03.2011Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.
курсовая работа [1,6 M], добавлен 13.05.2015Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Исследование состояния и тенденций развития рынка недвижимости. Характеристика социально-экономического развития муниципального района. Исследование рыночной ситуации, характеристика оцениваемого объекта. Оформление договора на оценку недвижимости.
отчет по практике [31,6 K], добавлен 23.03.2017Исследование уровня риска, спроса и предложения на современном российском рынке недвижимости. Особенности доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке недвижимого имущества. Анализ ценовой ситуации первичного рынка жилого фонда г. Сочи.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 01.04.2011Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.
курсовая работа [48,2 K], добавлен 08.06.2013Анализ рынка коммерческой недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Оценка недвижимого имущества (на примере производственно-складской базы) методом сравнения продаж, прямого сравнения арендных ставок и методом капитализации доходов.
дипломная работа [134,1 K], добавлен 07.07.2010Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Методологические подходы к оценке недвижимого имущества и особенности их применения в условиях неравновесного рынка. Основные этапы и процедуры оценки методом сравнительного анализа продаж. Расчет ликвидационной стоимости имущественного комплекса.
курсовая работа [46,9 K], добавлен 12.01.2014