Основные подходы и методы, применяемые в оценке недвижимости

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

2.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делает применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1 этап. Изучается состояние в тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2 этап. Собираются, и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3 этап. На выделенные различия в ценообразовании характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4 этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

1) срок экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;

2) независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

3) находятся в родственных отношениях;

4) являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

5) имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

6) сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

7) занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

Инвестиционной мотивации, которая определяется:

1) аналогичными мотивами инвесторов;

2) аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

3) степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1) Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием;

2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка;

3) Условия продажи и время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж;

4) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта;

5) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносят поправки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:

1) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

2) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1) Поправка на условия финансирования.

2) Поправка на особые условия продаж.

3) Поправка на время продажи.

4) Поправка на местоположение.

5) Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:

1) В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

2) В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

3) Статически обоснован;

4) Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

5) Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1) Различия продаж;

2) Сложность сбора информации о практических ценах продаж;

3) Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

4) Зависимость от активности рынка;

5) Зависимость от стабильности рынка;

6) Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.3 Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

1) уровень заработной платы;

2) величина накладных расходов;

3) затраты на оборудование;

4) нормы прибыли строителей в данном регионе;

5) рыночные цены на строительные материалы.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

1) оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, но основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

2) учет износа оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

3) принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

1) Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости;

2) В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка представляет собой использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода;

3) Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

4) Для оценки объектов незавершенного строительства;

5) Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

6) Для оценки в целях страхования;

7) Для переоценки основных фондов предприятий;

8) В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Преимущества затратного подхода:

1) При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным;

2) Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

1- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

2- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

3- оценка зданий специального назначения при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

4- анализ эффективности использования земли;

5- решение задач страхования объекта;

6- решение задач налогообложения;

7- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1) Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

2) Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

3) Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

4) Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

5) Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

6) Отдельная оценка земельного участка от строений;

7) Проблематичность оценки земельных участков в России.

3. Составление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (на примере расчета стоимости трех комнатной квартиры)

3.1 Особенности составления отчета об оценке объекта

Результаты оценки недвижимости должны оформляться письменно в виде отчета об оценке.

Отчет об оценке -- документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта является надлежащим исполнением оценщиком обязанностей, возложенных на него договором.

Требования к содержанию отчета об оценке

Общие требования к оформлению результатов оценки установлены Федеральным законом от 29.07.1998 № 153-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ст. 11 указанного Закона «отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете».

Оценка стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

1) Постановка задачи. Заключение с Заказчиком договора об оценке. На этом этапе Оценщик идентифицирует реальный объект собственности, и определяет связанные с ним юридические права. Сторонами определяются все существенные условия проведения оценки, а также выбирается эффективная (действительная) дата оценки.

Результатом данного этапа является составление задания на оценку, в котором указывается информация, собранная на данном этапе.

2) Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: на этом этапе выявляются и измеряются размеры и характеристики реальных активов, собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществляет сбор и изучение правоустанавливающих документов; информацию о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Результатом данного этапа является заполнение акта осмотра объекта и пункта отчета об оценки - характеристика объекта оценки.

3.2 Особенности составления отчета об оценке объекта

Уважаемая Кудрявцева К.И.

В соответствии с договором №43236, заключенным между Вами и обществом с ограниченной ответственностью, в лице генерального директора, произведена оценка объекта, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Михеева, д. 29, кв. 45, по состоянию на 15 января 2017г.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта для реализации имущественных прав.

Приведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Михеева, д. 29, кв. 45, по состоянию на 15 января 2017г., с учетом округления 6 200 000 (шесть миллионов двести тысяч) рублей.

Настоящий отчет составлен в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ; с государственными стандартами: ГОСТ Р 51195.001-98 « Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1 января 1999 года; стандартами РОО: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96; СТО РОО 21-02-96; СТО РОО 20-03-96; СТО РОО 20-05-96; СТО РОО 20-01-95; СТО РОО 22-01-96, «Едиными стандартами профессиональной практики оценки» и «Международными стандартами оценки», международного комитета по стандартам оценки имущества.

Предпосылки оценки

Краткое изложение фактов и выводов

Адрес объекта: г. Тула, Центральный район, ул. Михеева, д. 29, кв. 45.

Тип объекта недвижимости: 3-х комнатная квартира общей площадью 75,8м², жилой площадью 45,8м², кирпичный 22-ти-ух этажный дом.

Оцениваемые права: права собственности

Наилучшее и наиболее эффективное использование с имеющимися улучшениями: использование в качестве жилой квартиры

Опасности, вызванные окружающей средой: нет

Ценности в качестве природного, культурного, развлекательного и научного объекта: есть

Дата оценки: 15 января 2017 года

Основные предложения и ограничивающие условия

Ниже следующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

Общие условия:

Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь указанных в отчете целях. Ни одна из сторон не может использовать отчет (или любую его часть), иначе, чем это предусмотрено договором оценки.

Положение об ответственности

В своих действиях оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является полной и достоверной, и не проводил её проверки. Размер вознаграждения оценщика, ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.

Освобождение от ответственности

От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцениваемого имущества, кроме как на основании официального вызова в суд.

Описание имущества

Объект оценки расположен по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, д.25, кв.5.

Распределение площадей: кладовая - 1,4 м2(№1 по плану Технического паспорта); коридор - 11м2 (№2 по плану Технического паспорта); кухня - 7,9м2 (№3 по плану Технического паспорта); жилая комната - 17,2м2 (№4 по плану Технического паспорта); жилая комната - 10м2 (№5 по плану Технического паспорта); туалет - 1,5м2 (№6 по плану Технического паспорта); ванная - 2,5м2 (№7 по плану Технического паспорта); жилая комната - 12,9кв.м. (№8 по плану Технического паспорта); лоджия - 2м2 (№9 по плану Технического паспорта). Общая площадь - 66,1м².

Электроосвещение, газоснабжение, водоснабжение (горячее и холодное) - централизованные, канализация - выгребная яма, отопление - АГВ.

1) Кладовая (№1 по плану Технического паспорта): Пол - доски; стены - линолеум; дверь внутренняя - деревянная; потолок - побелка. Имеется выход в коридор.

2) Коридор (№2 по плану Технического паспорта): Пол - доски; стены - линолеум; потолок - плита ПВХ.

3) Кухня (№3 по плану Технического паспорта) - квадратная. Пол - линолеум; стены - плита/линолеум; потолок - плита; пластиковое окно; дверь деревянная, имеется вход в коридор; электроустановочные изделия.

4) Жилая комната (№4 по плану Технического паспорта): Пол - кавролин; стены - обои; потолок - плита ПВХ; дверь - деревянная; окно -пластиковое, имеется выход в коридор; электроустановочные изделия.

5) Жилая комната (№5 по плану Технического паспорта): Пол - ковер; стены - обои; потолок - плита ПВХ; окно - пластиковое; дверь - внутренняя - деревянная; имеется вход в коридор; электроустановочные изделия.

6) Туалет (№6 по плану Технического паспорта): Пол - плита; стены - плита; потолок - плита; унитаз - компакт; дверь внутренняя - деревянная; имеется вход в коридор.

7) Ванная (№7 по плану Технического паспорта): Пол - плитка; стены - плитка; потолок - плитка; сантехника; ванная; раковина; дверь внутренняя - деревянная; электроустановочные изделия; имеется вход в коридор.

8) Жилая комната (№8 по плану Технического паспорта): Пол - ковер; стены - обои; потолок - плитка ПВХ; окно - пластиковое; электроустановочные изделия; имеется вход в коридор.

9) Лоджия (№9 по плану Технического паспорта): Пол - линолеум; стены - краска; потолок - краска; окно - пластиковое; имеется вход в жилую комнату.

Таблица 1- Технические характеристики квартиры

№	Показатели	Основные данные
1	Год постройки	1978
2	Физический износ, %	20
3	Серия проекта	71 АБ
4	Этажность	5
5	Материал стен	крупнопанельный
6	Материал перекрытий	железобетонный
7	Материал перегородок	Железобетонный
8	Наличие и количество лифтов в подъезде	не имеется
9	Наличие мусоропровода	не имеется
10	Наличие домофона	имеется
11	Этаж	2
12	Количество комнат	3
13	Наличие изолированных, проходных и запроходных комнат	3 изолированные
14	Наличие не отапливаемых летних помещений	имеется
15	Санузел	раздельный
16	Пол	а) в жилых комнатах: кавролин/ковер б) в кухне: линолеум в) в ванной: плитка г) в других помещениях квартиры: доски
17	Плита (газовая, электрическая)	электрическая
18	Горячее водоснабжение	Газ. Колонка
19	Наличие телефона	Имеется
20	Общая площадь (м2)	66,1
21	Жилая площадь (м2)	42,1
22	Площадь кухни (м2)	7,9
23	Высота потолков	2,6
24	Состояние квартиры	хорошее

3.3 Определение стоимости 3-х комнатной квартиры с использованием основных подходов

При определении стоимости квартиры затратным подходом используется восстановительная стоимость здания, общая стоимость здания и его физический износ. Восстановительная стоимость определена по сборнику №28 УПВС жилых и общественных зданий для всего здания, затем рассчитана стоимость одного квадратного метра общей площади здания и по общей площади квартиры без учета летних не отапливаемых помещений определена ее стоимость.

Восстановительная стоимость квартиры, уменьшенная на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки и умноженная на коэффициент пересчета в текущих ценах, называется инвентаризационной стоимостью. Она определяется по утвержденным в установленном порядке методикам и коэффициентам пересчета.

Таблица 3 - Расчет инвентаризационной стоимости квартиры

1	Год постройки	1978
2	Физический износ (Иф)	20
3	Восстановительная стоимость здания на 10 февраля 2016 г. (Свд)	6 200 000
4	Общая площадь квартиры (F)	66,1
5	Восстановительная стоимость 1 м2 общей площади здания по состоянию на 10 февраля 2016 г. Свм=Свд/F	93 797
6	Действительная стоимость 1 м2 общей площади здания по состоянию на 10 февраля 2016 г. Со=Свм*(1-Иф/100%)	75 037
7	Коэффициент перерасчета стоимости (Кп)	1,01
8	Действительная стоимость 1 м2ощей площади здания на дату расчета Сом=Со*Кп	75 787
9	Общая площадь квартиры без учета летних помещений	66,1
10	Инвентаризационная стоимость квартиры Скв=Сом*Fокв(9)	5 009 521

Стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная затратным подходом, с учетом округления составила:5 009 521 рублей.

В ситуации, сложившейся на рынке жилья, стороны, заключившие сделку купли-продажи, по многим причинам не заинтересованы в передаче информации о фактической цене этой сделки третьим лицам. Поэтому достоверной информации о фактических сделках кули - продажи объектов, необходимых для проведения оценки, - нет. В то же время в распоряжении оценщиков имеется большой объем информации о ценах предложения на различные типы объектов. Информация распространяется рекламными печатными изданиями и в виде электронных баз данных. Поэтому оценка объекта сравнительным подходом была выполнена не по фактическим ценам сделок купли - продажи жилых помещений, а по ценам предложения на них.

Перед определением величины корректировок цен предложений по сравнительным объектам необходимо определить единицу сравнения. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения 1м² общей площади квартиры.

На основании исследования цен предложений квартир отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с ним по основным характеристикам и параметрам, влияющим на стоимость, по следующим адресам:

Аналог 1 - Свободы ул., д.23, 3-х комнатная квартира, 10/16 этаж, стены отштукатурены, 98/55/18кв.м, неугловая, балкон новый застекленный, комнаты смежные, с/узел совмещен., состояние отличное - 5 950 000 рублей;

Аналог 2 - Пушкина ул., д.17, 3-х комнатная квартира, 3/9 этаж, стены панельные, 85/49,8/16,5 кв.м. не угловая, балкон застекленный, комнаты изолированные, с/узел раздельный, состояние хорошее - 3 250 000 рублей;

Аналог 3 - Гарнизонный проезд, д.1 корпус 3, 3-х комнатная квартира, 1/9 этаж, стены панельные, 69/30,1/13,4 кв.м. не угловая, комнаты изолированные, с/узел раздельный, состояние хорошее - 2 850 000 рублей;

Таблица 4 - Корректировки для объектов-аналогов

Элементы сравнения	Единица	Объекты сравнения
	измер.	оцениваемый	1	2	3
Местоположение объекта		г. Тула, ул. Михеево, д.29, кв.45	г. Тула, ул. Свободы, д.23	г. Тула, ул. Пушкина, д.17	г. Тула, гарнизонный проезд 1
Вид использования			3-я квартира	3-я квартира	3-я квартира
Цена продажи	руб.	6 200 000	5 950 000	3 250 000	2 850 000
Общая площадь, кв.	м2	75,8	98,0	85,0	69,0
Единицы сравнения
1. Цена продажи	руб.		5 950 000	3 250 000	2 850 000
Номер единицы сравнения	1
Корректировки	(Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки)
Цена продажи			27 000	24 500	27 300
Право собственности		полное право	полное право	полное право	полное право
Корректировка	%		-	-	-
Скорректированная цена	м2		5 950 000	3 250 000	2 850 000
Условия финансирования		рыночн	рыночн	рыночн	рыночн
Корректировка	%		-	-	-
Скорректированная цена	руб.		5 950 000	3 250 000	2 850 000
Условия продажи			коммерч.	коммерч.	коммерч.
Корректировка	%		-	-	-
Скорректированная цена	руб.		5 950 000	3 250 000	2 850 000
Условия рынка (время продажи)		02.2017	02.2017	02.2017	02.2017
Корректировка
Скорректированная цена	руб.		5 950 000	3 250 000	2 850 000
Снижение цены в процессе торгов			цена предлож.	цена предлож.	цена предлож.
Корректировка	%		-5,0	-5,0	-5,0
Скорректированная цена	руб.		5 652 500	3 087 500	2 707 500
Местоположение			схожее	схожее	схожее
Корректировка	%		-	-	-
Скорректированная цена	руб.		5 652 500	3 087 500	2 707 500
Физические характеристики:
Площадь	м2	75,8/42,8/14,5	98/55/18	85/49,8/16,5	69/30,1/13,4
Корректировка	%		+15	+15	-15
Скорректированная цена	руб.		6 500 375	3 550 625	2 301 375
Состояние объекта		отличное	отличное	хорошее	хорошее
Корректировка	%		-	-5,0	-5,0
Скорректированная цена	руб.		6 500 375	3 373 094	2 186 306
Материал стен		панельные	отштукатуренные	панельные	панельные
Корректировка	%		-5	-	-
Скорректированная цена	руб.		6 175 356	3 373 094	2 186 306
Этаж		11/22	10/16	3/9	1/9
Корректировка	%		-	+5	-5
Скорректированная цена	руб.		6 175 356	3 541 749	2 076 991
Санузел		раздельный	совмещ.	раздельный	раздельный
Корректировка	%		-5	-	-
Скорректированная цена	руб.		5 866 588	3 541 749	2 076 991
Экология			одинаково	одинаково	одинаково
Корректировка	%		-	-	-
Скорректированная цена	руб.		5 866 588	3 541 749	2 076 991
Балкон/Лоджия		балкон	балкон	балкон	нет
Корректировка	%		-	-	-5,0
Скорректированная цена	руб.		5 866 588	3 541 749	1 973 141
Весовой коэффициент	%		33,3%	33,3%	33,3%
Стоимость объекта оценки	руб.		4 395 369

Стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, с учетом округления составила 4 395 369 (Четыре миллиона триста девяносто пять тысяч триста шестьдесят девять) рублей.

В данной работе расчет стоимости показателей по доходному подходу производится с использованием метода прямой капитализации. В основе данного метода лежит тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношение значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выделенных объектов недвижимости одинакового использования распределяется вокруг определенной величины, которая и является индикатором для выбора ставки капитализации. Поскольку объект оценки это квартира, то доход от ее использования можно получать только в виде арендной платы. Определение арендной ставки на основе сбора и анализа информации по стоимостным показателям предлагаемых для сдачи в аренду сопоставимых объектов.

Такой подход оправдан с точки зрения, что потенциальный арендатор прежде, чем принять решение об аренде объекта, проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной ставке аренды предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки.

Для выбора ставки арендной платы за оцениваемый объект был проведен анализ. В результате чего, по предлагаемым в аренду квартирам в Центральном районе, была определена средне взвешенная ставка арендной платы, составившая 25000(двадцать пять тысяч) рублей в месяц. Потенциальный валовой доход (ПВД) --300000рублей в год.

Коэффициент загрузки (К₃) отражает оценку потерь от недоиспользования площадей помещения и неплатежей арендной платы. Принимают в данном отчете коэффициент загрузки = 100 %, так как в аренду будет сдана вся квартира.

Действительный валовой доход (ДВД) -- это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей при сборе арендной платы.

Уменьшение потенциального валового дохода на величину потерь дает величину действительного валового дохода, который определяется по следующей формуле ДВД = ПВД -- потери (12)

В данном случае ДВД будет равен ПВД.

Операционными расходами (ОР) называются периодические расходы для обеспечения морального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства ДВД.

Операционные расходы делятся на 3 группы:

-- условно-постоянные расходы

-- условно-переменные расходы

-- расходы на замещение

К условно - постоянным относятся расходы, которые не зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предлагаемых услуг:

1) налог на имущество

2) страховые взносы (платежи по страхованию имущества)

Со слов заказчика платеж по страхованию не выплачивается, налог на имущество не выплачивается.

К условно-переменным расходам относятся расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки объекта оценки и уровнем предоставленных услуг, в том числе:

1) расходы на управление

2) расходы по заключению договоров аренды

3) коммунальные расходы

4) расходы на содержание прилегающей территории

5) расходы на обеспечение безопасности

В 2016г. коммунальные расходы и абонентская плата за телефон составили 5 100,00 рублей в месяц. Следовательно, с учетом округления за год 61 200,00 рублей. Расходы на управление по заключенному договору аренды, содержание прилегающей территории и обеспечение безопасности -- не учитываются.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену строительных элементов с коротким сроком службы.

Расходы на замещение не принимаются в расчет, так как период, на протяжении которого предполагается получаемый доход от данного объекта, не велик (1 год).

Чистый операционный доход (ЧОД):

Ставка капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал--это компенсация, которая должна быть вручена инвестору за ценность с учетом фактора времени. Доход на капитал называется так же отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала означает возмещение капитала.

В оцениваемой квартире делается допущение, что прогнозируется поступлением равномерных доходов, и перепродажа актива произойдет по цене равной сумме первоначальных инвестиций. Тогда ставка капитализации не должна включать надбавку о возмещении капитала. В результате ставка капитализации включает только доход на капитал.

В данной работе в качестве ставки капитализации применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования -- это учетная ставка, по которой Центробанк выдает кредит банкам и обеспечивает возврат вложенных средств на данный момент экономической ситуации. Ставка рефинансирования составит 10%.

Таблица 5- Поток денежных поступлений за год

Показатели	Условные обозначения	Значение
Потенциальный валовой доход, руб.	ПВД	300000
Коэффициент загрузки, %	Кз	1
Действительный валовой доход, руб.	ДВД	300000
Условно-переменные расходы, руб.	-	61 200
Чистый операционный расход, руб.	ЧОД	238 800
Ставка капитализации, %	Ск	0,1
Стоимость объекта, руб.	ЧОД/СК	2 388 000

Стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная данным подходом, с учетом округления составила: 2 388 000 рублей.

Таблица 6 - Весовые значения коэффициентов

Показатели	Подход	Сумма
	Затратный	Сравнительный	Доходный
1. Способность учитывать доходность объекта	0	0,5	0,5	1
2. Способность учитывать местоположения объекта	0	0,9	0,1	1
3. Способность учитывать технические характеристики объекта	0,05	0,9	0,05	1
4. Способность учитывать транспортную доступность объекта	0	0,9	0,1	1
5. Способность учитывать состояние объекта	0	0,85	0,15	1
6. Способность учитывать конъюнктуру рынка	0	1	0	1
7. Итого (Евн)	0,05	5,05	0,9	6
8. Удельный вес (Pi = Eвн ч Е)	0,01	0,84	0,15	1

Таблица 7 -Результаты расчета рыночной стоимости

Подход к оценке	Результат (руб.)	Весовой коэффициент
Затратный	5 009 521	0,42
Сравнительный	4 395 369	0,37
Доходный	2 388 000	0,20
Итого	11 792 890	-

Рыночная стоимость оцениваемой квартиры по состоянию на дату 10 февраля 2017г., с учетом округления составила 3 930 963 рублей.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.

Заключительные положения

Информация оценки и мнения, полученные оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению оценщиков, источников. Тем не менее, оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.

Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразится на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение оценщика.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной величины стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оценочной стоимости.

Заключение

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизации экономической жизни.

В основе процесса объекта оценки 3-х комнатной квартиры расположенной по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Михеева, д. 29, кв. 45 лежат два основных метода:

1- метод сравнения;

2- затратный метод.

В результате оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке - это документ доказательного значения, предназначенный для заказчика оценочных услуг и иных заинтересованных в результатах оценки лиц, содержащих итоговое заключение о стоимости объекта оценки. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:

1) Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2) Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требование к отчету об оценке» (ФСО № 3). Утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007г. № 254-256.

3) Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.х участков.

4) Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003г. № 1102-р.

Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма предоставления данных и содержание отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом.

Разные фирмы и оценочной структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации к функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильности полученных результатов.

При оценке были использованы следующие факторы, влияющие на рыночную стоимость данного жилого дома, такие как:

1) износ, который характеризует состояние объекта недвижимости;

2) развитая инфраструктура, в которой находится объект недвижимого имущества;

3) удаленность от районного центра;

4) анализ на основе информации об аналогах объектов оценки;

5) количественный параметр жилого помещения;

6) текущее состояние жилых и вспомогательных помещений.

Способ оценки помогают наиболее объективно определить его рыночную стоимость на 10.02.2017 г. и максимально выгоднораспоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

На оценочную стоимость недвижимого имущества могут негативно влиять и такие факторы, как:

1) нестабильность финансового сектора;

2) политика властей на первичном рынке;

3) криминогенная обстановка на рынке;

4) несовершенство механизма лицензирования;

5) несовершенство законодательства, но в данном дипломном проекте эти факторы не учитываются.

В дипломной работе были рассмотрены основные методы и подходы к оценке, были изучены правила составление отчета, и в итоге был составлен отчет, в котором рассчитана стоимость 3х комнатной квартиры с помощью трех подходов. Рыночная стоимость 3х комнатной квартиры расположенной по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Михеева, д. 29, кв. 45, по состоянию на 15 января 2017г., с учетом округления 6 200 000 (шесть миллионов двести тысяч) рублей.

Список использованных источников

1. Федеральный закон от 29 июля 1998г. №-135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2. Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

3.Международные стандарты оценки. 8-е изд. М.: Российское общество оценщиков , 2008;

4. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - Ростовн/Д, 2015;

5.Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. - М.: ГУ ВШЭ, 2014;

6. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 2015. - 247 с;

7. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2016. - 463 с;

8. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2014. - 496 с.: ил.;

9. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 2015;

10. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. - М.: Дело, 2015;

11. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. - СПб.: Изд-во «МКС», 2016;

12. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. - 303 с;

13.Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: «Экзамен», 2015.

Интернет-ресурсы:

Википедия - Свободная энциклопедия [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://ru.wikipedia.org , свободный. - Загл. с экрана;

http://center-yf.ru;

http://www.studfiles.ru.

Приложения А

Объект оценки

Приложение В

Приложение С

Приложение D

Размещено на Allbest.ru