Оценка объекта недвижимости затратным подходом

Пр?из?н?а?к?и фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?но?го из?нос?а в о?це?н?и?в?ае?мо?м з?д?а?н?и?и - несоот?ветст?в?ие объе?м?но-?п?л?а?н?иро?воч?но?го и/?и?л?и ко?нстру?кт?и?в?но?го ре?ше?н?и?я со?вре?ме?н?н?ы?м ст?а?н?д?арт?а?м, в?к?л?юч?а?я р?аз?л?ич?ное обору?до?в?а?н?ие, необ?хо?д?и?мое д?л?я нор?м?а?л?ь?но?й э?кс?п?лу?ат?а?ц?и?и соору?же?н?и?я в соот?ветст?в?и?и с е?го те?ку?щ?и?м и?л?и пре?д?по?л?а?г?ае?м?ы?м ис?по?л?ьзо?в?а?н?ие?м.

Фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?н?ы?й из?нос по?др?аз?де?л?я?ют н?а устр?а?н?и?м?ы?й и неустр?а?н?и?м?ы?й.

Сто?и?мост?н?ы?м в?ыр?а?же?н?ие?м фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?но?го из?нос?а я?в?л?яетс?я р?аз?н?и?ц?а ме?ж?ду сто?и?мост?ь?ю вос?про?из?во?дст?в?а и сто?и?мост?ь?ю з?а?ме?ще?н?и?я, котор?а?я ис?к?л?юч?ает из р?асс?мотре?н?и?я фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?н?ы?й из?нос.

Устр?а?н?и?м?ы?й фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?н?ы?й из?нос о?пре?де?л?яетс?я з?атр?ат?а?м?и н?а необ?хо?д?и?му?ю ре?ко?нстру?к?ц?и?ю, с?пособст?ву?ю?щу?ю бо?лее эффе?кт?и?в?но?й э?кс?п?лу?ат?а?ц?и?и объе?кт?а не?д?в?и?ж?и?мост?и.

Пр?ич?и?н?ы фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?но?го из?нос?а:

а) не?дост?ат?к?и, требу?ю?щ?ие з?а?ме?н?ы и?л?и мо?дер?н?из?а?ц?и?и э?ле?ме?нто?в;

б) не?дост?ат?к?и, требу?ю?щ?ие доб?а?в?ле?н?и?я э?ле?ме?нто?в;

в) с?вер?х у?луч?ше?н?и?я.

Не?дост?ат?к?и, требу?ю?щ?ие з?а?ме?н?ы и?л?и мо?дер?н?из?а?ц?и?и э?ле?ме?нто?в - поз?и?ц?и?и, котор?ые е?ще в?ы?по?л?н?я?ют с?во?и фу?н?к?ц?и?и, но у?же не соот?ветст?ву?ют со?вре?ме?н?н?ы?м ст?а?н?д?арт?а?м (счетч?и?к?и д?л?я во?д?ы и г?аз?а и прот?и?во?по?ж?ар?ное обору?до?в?а?н?ие). Из?нос по эт?и?м поз?и?ц?и?я?м из?мер?яетс?я к?а?к сто?и?мост?ь су?щест?ву?ю?щ?и?х э?ле?ме?нто?в с учето?м и?х ф?из?ичес?ко?го из?нос?а м?и?нус сто?и?мост?ь воз?вр?ат?а м?атер?и?а?ло?в, п?л?юс сто?и?мост?ь де?мо?нт?а?ж?а су?щест?ву?ю?щ?и?х и п?л?юс сто?и?мост?ь мо?нт?а?ж?а но?в?ы?х э?ле?ме?нто?в. Сто?и?мост?ь воз?вр?ат?а м?атер?и?а?ло?в р?ассч?ит?ы?в?аетс?я к?а?к сто?и?мост?ь де?мо?нт?иро?в?а?н?н?ы?х м?атер?и?а?ло?в и обору?до?в?а?н?и?я пр?и ис?по?л?ьзо?в?а?н?и?и и?х н?а дру?г?и?х объе?кт?а?х (?дор?аб?ат?ы?в?ае?м?а?я ост?аточ?н?а?я сто?и?мост?ь).

Не?дост?ат?к?и, требу?ю?щ?ие доб?а?в?ле?н?и?я э?ле?ме?нто?в - э?ле?ме?нт?ы з?д?а?н?и?я и обору?до?в?а?н?и?я, котор?ы?х нет в су?щест?ву?ю?ще?м о?кру?же?н?и?и и без, котор?ы?х о?но не мо?жет соот?ветст?во?в?ат?ь со?вре?ме?н?н?ы?м э?кс?п?лу?ат?а?ц?ио?н?н?ы?м ст?а?н?д?арт?а?м. Из?нос з?а счет д?а?н?н?ы?х поз?и?ц?и?й из?мер?яетс?я сто?и?мост?ь?ю доб?а?в?ле?н?и?я эт?и?х э?ле?ме?нто?в, в?к?л?юч?а?я и?х мо?нт?а?ж.

С?вер?х у?луч?ше?н?и?я - поз?и?ц?и?и и э?ле?ме?нт?ы соору?же?н?и?я, н?а?л?ич?ие котор?ы?х в н?асто?я?щее вре?м?я не?а?де?к?в?ат?но со?вре?ме?н?н?ы?м требо?в?а?н?и?я?м р?ы?ноч?н?ы?х ст?а?н?д?арто?в. Устр?а?н?и?м?ы?й фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?н?ы?й из?нос в д?а?н?но?м с?луч?ае из?мер?яетс?я к?а?к те?ку?щ?а?я восст?а?но?в?ите?л?ь?н?а?я сто?и?мост?ь поз?и?ц?и?й «с?вер?х у?луч?ше?н?и?й» м?и?нус ф?из?ичес?к?и?й из?нос, п?л?юс сто?и?мост?ь де?мо?нт?а?ж?а и м?и?нус л?и?к?в?и?д?а?ц?ио?н?н?а?я сто?и?мост?ь де?мо?нт?иро?в?а?н?н?ы?х э?ле?ме?нто?в.

Неустр?а?н?и?м?ы?й фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?н?ы?й из?нос в?ыз?ы?в?аетс?я уст?аре?в?ш?и?м?и объе?м?но-?п?л?а?н?иро?воч?н?ы?м?и и ко?нстру?кт?и?в?н?ы?м?и х?ар?а?ктер?ист?и?к?а?м?и о?це?н?и?в?ае?м?ы?х з?д?а?н?и?й от?нос?ите?л?ь?но со?вре?ме?н?н?ы?х ст?а?н?д?арто?в стро?ите?л?ьст?в?а. Пр?из?н?а?ко?м неустр?а?н?и?мо?го фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?но?го из?нос?а я?в?л?яетс?я э?ко?но?м?ичес?к?а?я не?це?лесообр?аз?ност?ь осу?щест?в?ле?н?и?я з?атр?ат н?а устр?а?не?н?ие эт?и?х не?дост?ат?ко?в. Кро?ме то?го, необ?хо?д?и?м учет с?ло?ж?и?в?ш?и?хс?я н?а д?ату о?це?н?к?и р?ы?ноч?н?ы?х ус?ло?в?и?й д?л?я а?де?к?в?ат?но?го ар?х?ите?ктур?но?го соот?ветст?в?и?я з?д?а?н?и?я с?вое?му н?аз?н?аче?н?и?ю.

В з?а?в?ис?и?мост?и от ко?н?крет?но?й с?иту?а?ц?и?и сто?и?мост?ь неустр?а?н?и?мо?го фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?но?го из?нос?а мо?жет о?пре?де?л?ят?ьс?я д?ву?м?я с?пособ?а?м?и:

1) Ка?п?ит?а?л?из?а?ц?ие?й изб?ыточ?н?ы?х э?кс?п?лу?ат?а?ц?ио?н?н?ы?х з?атр?ат, необ?хо?д?и?м?ы?х д?л?я со?дер?ж?а?н?и?я з?д?а?н?и?я в н?а?д?ле?ж?а?ще?м пор?я?д?ке;

2) Ка?п?ит?а?л?из?а?ц?ие?й потер?ь в аре?н?д?но?й п?л?ате.

Д?л?я о?пре?де?ле?н?и?я необ?хо?д?и?м?ы?х р?асчет?н?ы?х по?к?аз?ате?ле?й (?ве?л?ич?и?н?ы аре?н?д?н?ы?х ст?а?во?к, ст?а?в?к?и к?а?п?ит?а?л?из?а?ц?и?и и др.) ис?по?л?ьзу?ют с?корре?кт?иро?в?а?н?н?ые д?а?н?н?ые по со?пост?а?в?и?м?ы?м а?н?а?ло?г?а?м. Пр?и это?м отобр?а?н?н?ые а?н?а?ло?г?и не до?л?ж?н?ы и?мет?ь пр?из?н?а?ко?в в?ы?я?в?ле?н?но?го у объе?кт?а о?це?н?к?и неустр?а?н?и?мо?го фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?но?го из?нос?а.

О?пре?де?ле?н?ие обес?це?не?н?и?я, в?ыз?в?а?н?но?го неустр?а?н?и?м?ы?м фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?н?ы?м из?носо?м по пр?ич?и?не уст?аре?в?ше?го объе?м?но-?п?л?а?н?иро?воч?но?го ре?ше?н?и?я (у?де?л?ь?н?а?я п?ло?щ?а?д?ь, куб?атур?а), осу?щест?в?л?яетс?я мето?до?м к?а?п?ит?а?л?из?а?ц?и?и потер?ь в аре?н?д?но?й п?л?ате.

Р?асчет неустр?а?н?и?мо?го фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?но?го из?нос?а мето?до?м к?а?п?ит?а?л?из?а?ц?и?и изб?ыточ?н?ы?х э?кс?п?лу?ат?а?ц?ио?н?н?ы?х з?атр?ат, необ?хо?д?и?м?ы?х д?л?я по?д?дер?ж?а?н?и?я з?д?а?н?и?я в хоро?ше?м состо?я?н?и?и, мо?жет б?ыт?ь про?из?ве?де?н по?доб?н?ы?м обр?азо?м. Д?а?н?н?ы?й по?д?хо?д пре?д?почт?ите?ле?н д?л?я о?це?н?к?и неустр?а?н?и?мо?го фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?но?го из?нос?а з?д?а?н?и?й, от?л?ич?а?ю?щ?и?хс?я нест?а?н?д?арт?н?ы?м?и ар?х?ите?ктур?н?ы?м?и ре?ше?н?и?я?м?и и в котор?ы?х, те?м не ме?нее, р?аз?мер аре?н?д?но?й п?л?ат?ы со?пост?а?в?и?м с аре?н?д?но?й п?л?ато?й по со?вре?ме?н?н?ы?м объе?кт?а?м-?а?н?а?ло?г?а?м в от?л?ич?ие от ве?л?ич?и?н?ы э?кс?п?лу?ат?а?ц?ио?н?н?ы?х з?атр?ат.

В?не?ш?н?и?й (э?ко?но?м?ичес?к?и?й) из?нос - обес?це?не?н?ие объе?кт?а, обус?ло?в?ле?н?ное не?г?ат?и?в?н?ы?м по от?но?ше?н?и?ю к объе?кту о?це?н?к?и в?л?и?я?н?ие?м в?не?ш?не?й сре?д?ы: р?ы?ноч?но?й с?иту?а?ц?и?и, н?а?к?л?а?д?ы?в?ае?м?ы?х сер?в?итуто?в н?а о?пре?де?ле?н?ное ис?по?л?ьзо?в?а?н?ие не?д?в?и?ж?и?мост?и, из?ме?не?н?и?й о?кру?ж?а?ю?ще?й и?нфр?астру?ктур?ы и з?а?ко?но?д?ате?л?ь?н?ы?х ре?ше?н?и?й в об?л?аст?и н?а?ло?гооб?ло?же?н?и?я и т.?п.

В?не?ш?н?и?й из?нос не?д?в?и?ж?и?мост?и в з?а?в?ис?и?мост?и от в?ыз?в?а?в?ш?и?х е?го пр?ич?и?н в бо?л?ь?ш?и?нст?ве с?луч?ае?в я?в?л?яетс?я неустр?а?н?и?м?ы?м по пр?ич?и?не не?из?ме?н?ност?и место?по?ло?же?н?и?я, но в р?я?де с?луч?ае?в мо?жет «с?а?моустр?а?н?ит?ьс?я» из-з?а поз?ит?и?в?но?го из?ме?не?н?и?я о?кру?ж?а?ю?ще?й р?ы?ноч?но?й сре?д?ы.

Д?л?я о?це?н?к?и в?не?ш?не?го из?нос?а мо?гут пр?и?ме?н?ят?ьс?я с?ле?ду?ю?щ?ие мето?д?ы:

а) ср?а?в?н?ите?л?ь?н?ы?х про?д?а?ж (?п?ар?н?ы?х про?д?а?ж);

б) к?а?п?ит?а?лиз?а?ц?и?и потер?ь в аре?н?д?но?й п?л?ате;

в) сро?к?а э?ко?но?м?ичес?ко?й ж?из?н?и.

3. Р?асчет сто?и?мост?и объе?кт?а не?д?в?и?ж?и?мост?и з?атр?ат?н?ы?м по?д?хо?до?м

З?атр?ат?н?ы?й по?д?хо?д ос?но?в?а?н н?а то?м, что з?атр?ат?ы, необ?хо?д?и?м?ые д?л?я соз?д?а?н?и?я о?це?н?и?в?ае?мо?го объе?кт?а не?д?в?и?ж?и?мост?и в е?го су?щест?ву?ю?ще?м состо?я?н?и?и и?л?и вос?про?из?ве?де?н?и?я е?го потреб?ите?л?ьс?к?и?х с?во?йст?в соот?ветст?ву?ют сто?и?мост?и это?го объе?кт?а. Т?и?п?ич?н?ы?й по?ку?п?ате?л?ь вр?я?д л?и по?же?л?ает п?л?ат?ит?ь з?а объе?кт не?д?в?и?ж?и?мост?и бо?л?ь?ше то?го, что мо?жет сто?ит?ь пр?иобрете?н?ие р?а?в?но?це?н?но?го зе?ме?л?ь?но?го уч?аст?к?а и соз?д?а?н?ие н?а не?м у?луч?ше?н?и?й (з?д?а?н?и?й, соору?же?н?и?й) а?н?а?ло?г?ич?но?й по?лез?ност?и в су?щест?ву?ю?ще?м состо?я?н?и?и.

Необ?хо?д?и?мое ус?ло?в?ие д?л?я ис?по?л?ьзо?в?а?н?и?я з?атр?ат?но?го по?д?хо?д?а - точ?н?а?я дет?а?л?ь?н?а?я о?це?н?к?а з?атр?ат н?а стро?ите?л?ьст?во и?де?нт?ич?но?го объе?кт?а с пос?ле?ду?ю?щ?и?м учето?м из?нос?а о?це?н?и?в?ае?мо?го объе?кт?а.

Местоположение: Объект оценки расположен по адресу г. Казань, ул. Лядова, д. 15.

Транспортная доступность до объекта хорошая.

Наличие инженерных коммуникаций: Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, канализацией, противопожарной сигнализацией.

Подъезд - асфальтированная дорога до объекта оценки.

Градостроительная ценность участка под застройкой - высокая, нахождение среди жилого густо застроенного квартала, делает участок привлекательным как с коммерческой точки зрения (большая проходимость покупателей), так и сточки зрения проживания (наличие торговых точек, точек бытового обслуживания и т. д.).

Краткое описание объекта оценки: Оцениваемое встроенное нежилое помещение находится на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома 1964 года постройки; в плане прямоугольник; общая площадь нежилого помещения - 1332,1 м²., (в т.ч. подвал 669,8 м².), высота помещений 3,6 м.

Нежилое помещение год постройки здания 1964, площадь общая по ТП, м² 1332,1, в т.ч. подвал, м2 669,8. Высота внутри строения, м 3,6 Строительный объём помещения, м³ 5136,0.

Строительные характеристики объекта оценки

Таблица 3.1.

В настоящее время помещение находится в хорошем состоянии, был произведен капитальный ремонт с элементами перепланировки и с применением современных строительных материалов, в 2010 г. произведен косметический ремонт.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующую последовательность расчетов:

1) Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования;

2) Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта;

3) Определение величины накопленного износа здания;

4) Уменьшения восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания;

5) Добавления к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Расчеты стоимости замещения проводились с использованием Сборников УПВС «Укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов».

Оцениваемый объект, расположенный в г. Казань на основании «Общей части к укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений», утвержденной Госстроем СССР от 13.08.1971 года, относится к II климатическому району, I территориальному поясу.

Расчет полной восстановительной стоимости (ПВС) конструктивных элементов объекта проводился с использованием метода разбивки на компоненты. Определение стоимости нового строительства для улучшений базировался на пересчете стоимости строительства в базисных ценах 1969 года (с учетом прямых затрат, накладных расходов, прибыли подрядчика) к стоимости на дату оценки с помощью индексов удорожания:

К69-84 = 1,17 - коэффициент пересчета стоимости работ из уровня цен на 1.01.69 г. в уровень цен на 1.01.84 г., принятый к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.

К84-13 = 105,156 - коэффициент пересчета стоимости работ из уровня цен на 01.01.84 г. в цены, действующие по состоянию на 04.2013 г.

Индекс перехода от цен 1984 года к ценам на 04.2013 года принят в соответствии с материалами Центра по ценообразованию в строительстве по г. Казань. Индексы предназначены для оценки восстановительной стоимости объектов недвижимости.

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Как свободный участник рынка, застройщик может инвестировать средства в государственные ценные бумаги, таким образом, взяв за основу при определении нормы оплаты за свой капитал ту норму оплаты, которую получил бы, инвестируя средства в альтернативный проект на финансовом рынке. Риск вложений капитала в государственные ценные бумаги меньше, чем риск вложений в строительство. Дополнительный риск, связанный с вложением денег в строительное производство, должен быть учтен дополнительно к альтернативной стоимости капитала по определению второго основного закона финансов. Прибыль предпринимателя принята в размере 30 % от затрат на строительство. Дополнительные косвенные издержки застройщика, приняты в размере 15 %.

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки по УПВС

Таблица 3.2.

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Оценка технического состояния конструктивных элементов проводилась экспертным путем.

Неисправимый физический износ зданий вызван естественным процессом старения строительных материалов и конструкций. Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, наружные стены, железобетонные перекрытия. Остальные элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок эксплуатации должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки эксплуатации приняты в соответствии с «Положением о проведении планово-предупредительных ремонтов».

В результате визуального освидетельствования объекта оценки выявлены дефекты строительных элементов, которые относятся к позициям, вызывающим исправимый физический износ. Степени износа и повреждений конструкций и элементов назначены в соответствии с ВСН 53-86 (р).

Данные по характеристикам износов конструкций и элементов приведены в следующих таблицах. Итоговый процент износа для каждого элемента вычисляется как сумма произведений доли поврежденного элемента на соответствующую степень износа.

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимый и неустранимый. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости.

В противном случае износ считается неустранимым. В данном случае параметры помещения собственников устраивают, следовательно, функциональный износ на момент оценки отсутствует.

Отсутствие исходной рыночной информации не позволяет провести какие-либо расчеты и определить величину данного типа износа.

Используем подход согласования различных видов износа с учетом их возможной зависимости по мультипликативному (вероятностному) методу. При этом методе принят порядок исключения двойного и тройного учета различных видов износа, когда за базу исчисления функционального износа берется восстановительная стоимость, с которой снят физический износ, а за базу исчисления внешнего износ рекомендуется брать восстановительную стоимость, с которой снят соответственно физический и функциональный износ.

Накопленный износ подсчитывается по формуле

И= 1 - (1- К_физ) * (1- К_функ) * (1- К_вн), где

И - накопленный износ;

К_физ - коэффициент физического износа объекта оценки;

К_фун - коэффициент фуекционального износа объекта оценки;

К_вн - коэффициент внешнего износа объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Таблица 3.3.

Таким образом, стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 м²., оцененная затратным подходом, составляет 24 704 962 руб.

З?а?к?л?юче?н?ие

В резу?л?ьт?ате н?а?п?ис?а?н?и?я д?а?н?но?й курсо?во?й р?аботы, мо?ж?но с?де?л?ат?ь с?ле?ду?ю?щ?ие в?ы?во?д?ы, что:

Не?д?в?и?ж?и?мост?ь - это н?а?ибо?лее фу?н?д?а?ме?нт?а?л?ь?н?ы?й, ос?но?в?ате?л?ь?н?ы?й то?в?ар из все?х су?щест?ву?ю?щ?и?х. Его не?л?ьз?я по?х?ит?ит?ь, потер?ят?ь и?л?и с?ло?м?ат?ь. Дру?гое де?ло, что мо?ж?но л?и?ш?ит?ьс?я собст?ве?н?но?го не?д?в?и?ж?и?мо?го и?му?щест?в?а прот?и?в с?вое?го же?л?а?н?и?я. Не?д?в?и?ж?и?мост?ь я?в?л?яетс?я о?д?н?и?м из не?м?но?г?и?х то?в?аро?в, сто?и?мост?ь котор?ы?х мо?жет возр?аст?ат?ь с тече?н?ие?м вре?ме?н?и. Оче?н?ь в?а?ж?но?й особе?н?ност?ь?ю не?д?в?и?ж?и?мост?и я?в?л?яетс?я необ?хо?д?и?мост?ь посто?я?н?но?го у?пр?а?в?ле?н?и?я е?ю.

Мето?д?ы о?це?н?к?и по?мо?г?а?ют м?а?кс?и?м?а?л?ь?но в?ы?го?д?но р?ас?пор?я?ж?ат?ьс?я не?д?в?и?ж?и?м?ы?м и?му?щест?во?м, эт?и?м но?в?ы?м ресурсо?м, котор?ы?й пре?д?пр?и?ят?и?я и гр?а?ж?д?а?не по?луч?а?ют в с?вое р?ас?пор?я?же?н?ие.

В ос?но?ве з?атр?ат?но?го мето?д?а ле?ж?ит о?це?н?к?а не?д?в?и?ж?и?мост?и н?а ос?но?ве о?пре?де?ле?н?и?я ее сто?и?мост?и к?а?к строе?н?и?я. Р?асчет это?й сто?и?мост?и с?к?л?а?д?ы?в?аетс?я из: сто?и?мост?и з?д?а?н?и?я (сто?и?мост?и е?го мо?дер?н?из?а?ц?и?и и?л?и восст?а?но?в?ле?н?и?я) м?и?нус пре?д?по?л?а?г?ае?м?ы?й и?л?и уст?а?но?в?ле?н?н?ы?й ф?из?ичес?к?и?й и мор?а?л?ь?н?ы?й из?нос, п?л?юс сто?и?мост?ь зе?ме?л?ь?но?го уч?аст?к?а.

О?це?н?к?а не?д?в?и?ж?и?мост?и - это о?пре?де?ле?н?ие ее пре?д?по?ло?ж?ите?л?ь?но?й р?ы?ноч?но?й сто?и?мост?и. Досто?вер?ност?ь т?а?ко?го пре?д?по?ло?же?н?и?я по?л?ност?ь?ю з?а?в?ис?ит от то?го, н?ас?ко?л?ь?ко ар?гу?ме?нт?иро?в?а?но, ко?м?п?ле?кс?но и професс?ио?н?а?л?ь?но ко?н?крет?н?ы?й о?це?н?щ?и?к про?из?ве?л про?це?дуру о?це?н?к?и.

Из?нос х?ар?а?ктер?изуетс?я у?ме?н?ь?ше?н?ие?м по?лез?ност?и объе?кт?а не?д?в?и?ж?и?мост?и, е?го потреб?ите?л?ьс?ко?й пр?и?в?ле?к?ате?л?ь?ност?и с точ?к?и зре?н?и?я поте?н?ц?и?а?л?ь?но?го и?н?вестор?а и в?ыр?а?ж?аетс?я в с?н?и?же?н?и?и сто?и?мост?и по?д воз?де?йст?в?ие?м р?аз?л?ич?н?ы?х ф?а?кторо?в со вре?ме?не?м. В з?а?в?ис?и?мост?и от пр?ич?и?н, в?ыз?ы?в?а?ю?щ?и?х обес?це?н?и?в?а?н?ие объе?кт?а не?д?в?и?ж?и?мост?и, в?ы?де?л?я?ют с?ле?ду?ю?щ?ие в?и?д?ы из?нос?а: ф?из?ичес?к?и?й; фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?н?ы?й; в?не?ш?н?и?й.

Как следует из положений Стандартов « все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показаниях и при всем этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной информации, является по своей сути сравнительным».

Таким образом, согласно информации и правильность применения процедур может служить того или иного метода.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние оценки объекта.

В рамках данной работы рассмотрены практические аспекты определения рыночной стоимости недвижимости с использованием затратного подхода в оценочной деятельности.

Из выше изложенного можно сделать вывод: рыночная стоимость объекта оценки (нежилого помещения общей площадью 1332,1 м² (в т.ч. подвал 669,8 м²) в пяти этажном здании, расположенном по адресу г. Казань, ул. Лятова, д.15 по состоянию на дату оценки составляет: 24 704 962 руб.

Стоит отметить, что рост числа коммерческих предприятий увеличение сферы рыночных отношений, в который вовлечен частный капитал, потребность определения рыночной стоимости для операций купли-продажи и других многочисленных и сложных вариантов реализации стоимости имущественных прав, все это привело к необходимости развития оценочной деятельности, вобравшей в себя все методы оценки имущества, отвечающие современным тенденциям и потребностям, существующим на рынке.

С?п?исо?к ис?по?л?ьзо?в?а?н?но?й л?итер?атур?ы

1. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г. за № 135-ФЗ;

2. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 года за № 519;

3. «Общероссийский классификатор основных фондов ОКОФ 013-94», утвержден Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1996 г. № 359;

4. Стандарт СТО РОО 20-06-96 «Классификатор услуг по оценке имущества»;

5. Стандарт СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки»;

6. ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ», одобрен Советом Федерации 10.10.2001 г.;

7. Нормативные и методические документы по вопросам ценообразования, сметного нормирования и нормирования материальных ресурсов в строительстве (ГУП ЦПП);

8. Закон РФ «О плате за землю» от 12.10.1991 г. № 1738-1;

9. ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (приказ Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н);

10. Письмо Минфина РФ «О принятии объектов недвижимости к бухгалтерскому учету» от 08.04.2003 г. № 16-00-14/121.

11. Андреев Г.И., Витчинка В.В., Смирнов С.А. Практикум по оценке интеллектуальной собственности. М.: Финансы и статистика,2004.

12. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПб.: Питер 2004.

13. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. Основы оценки стоимости недвижимости. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

14. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Проспект, 2004.

15. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимост: Для вузов» // М.: Финансы и статистика, 2004 г.

16. «Экономика недвижимости», учебное пособие/под ред. Виноградов Д.М., 2007.

17. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

18. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2005.

19. Коваленко Н.Я, Петранева Г.А., Романов А.Н. экономика недвижимости . - М.: КолосС, 2007. - 240 с.

20. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: Энциклопедический словарь» // Идел-Пресс, 2003 г.

21. Радченко И.С. Недвижимость. Практическая энциклопедия. М.: ГроссМедиа, 2005 г.

22. Румянцева Е.Е. Оценка собственности. Учебное пособие М.: Инфра-М, 2005 г.

23. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 1998.

24. Смирнов С.А. Оценка интеллектуальной собственности. М.: Финансы и статистика, 2003.

25. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). 2-е изд. М.: ГУ Высшая школа экономики, 2003.

26. Оценка недвижимости» // Сергеев И.В Организация и финансирование инвестиций. - М., 2008 г.

27. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Под общей редакцией Зарубина В.Н., Рутгайзера В.М., М.: Дело, 2005 г.

Размещено на Allbest.ru