Анализ доступности жилья в Санкт-Петербурге

Для некоторых топовых банков значения объемов выданных кредитов в 2015 году являются более низкими даже в сравнении с аналогичным показателем в 2013 году.

График 12. Объем выданных ипотечных кредитов топовых банков в 2013-2015 годы, млн. руб.

Средняя величина выданных ипотечных кредитов варьируется в промежутке 1,5-2,5 млн. рублей вне зависимости от их количества.

Если же смотреть статистику не объема, а количества выданных ипотечных кредитов по всем банкам, то в 2015 году в сравнении с 2014 произошло сокращение их числа в 1,5 раза, таким образом, их количество опустилось до показателей 2012 года.

Таблица 5. Количество выданных ипотечных жилищных кредитов с 2006 по 2015 год за период, тысяч

Год	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Количество	214,2	349,5	130,1	301,4	523,6	691,7	825,0	1012,8	691,9

В 2009 году также наблюдается заметное снижение их числа в сравнении с 2007-2008 годами и последующим ростом, начиная с 2010 года. Данная ситуация может быть объяснена экономическим кризисом, претерпеваемым в стране.

При изучении расходов домохозяйства на приобретение жилья с ипотечным кредитом, необходимо учитывать не только ежемесячные выплаты по кредиту, но и дополнительные расходы, связанные с обязательными требованиями кредиторов:

плата за проведение независимой оценки приобретаемого объекта недвижимости,

плата за страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога (объекта недвижимости) в пользу кредитора.

Также следует учесть расходы, связанные с требованиями, которые кредитор может установить на свое усмотрение:

единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит,

единовременная комиссия за выдачу кредита,

плата за страхование жизни и трудоспособности заемщика (ежегодная),

плата за страхование риска утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости (титул),

плата за страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту (ежегодная),

единовременная комиссия за снятие наличных денежных средств (варьируется в разных кредитных учреждениях),

единовременная комиссия за безналичное перечисление денег со счета,

единовременная комиссия за открытие аккредитива,

единовременная комиссия за аренду банковского сейфа (ячейки),

комиссия за выпуск и обслуживание расчетной (дебетовой) карты.

Большинство из представленных возможных трат являются единовременными, однако в совокупности они могут пошатнуть финансовое положение домохозяйство в момент выбора жилья. Все перечисленные траты не учитываются при расчете вышеописанных индексов доступности жилья с ипотечным кредитом, однако они, несомненно, снизят его доступность.

Таким образом, чтобы точно определить, доступно ли и насколько выбранное домохозяйством жилье, необходимо индивидуально рассчитать индекс его доступности. Усредненного индекса по стране или региону недостаточно в виду особенностей получаемых домохозяйством доходов, стоимости выбранного жилья, нормы предоставления общей площади жилого помещения, ежемесячной доли доходов, которую домохозяйство готово отдать на приобретение жилья, а также возможности получения ипотечного кредита и его условий. Помимо этого, необходимо обратиться к государственным методам регулирования, ориентированным на повышение доступности жилья.



Глава 3. Способы повышения доступности жилья методами государственного регулирования

Определение инструментов государственного регулирования рынка жилья предполагает изучение их видов, функций государства на рынке жилья, его влияния на спрос и предложение товаров (работ и услуг) на рынке. Для этого также важно определить вероятные тенденции развития проблемы доступности жилья для населения.

3.1 Методы государственного регулирования рынка жилья для повышения его доступности

В настоящее время в России существуют следующие виды государственного регулирования рынка жилья:

федеральные и региональные программы содействия улучшению жилищных условий;

регулирование строительной деятельности;

создание информационной инфраструктуры;

налогообложение.

В соответствии с основными видами регулирования рынка жилья государство выполняет следующие функции:

создание идеологической и законодательной инициатив, в том числе концепций развития отдельных видов рынка и программ их реализации;

инвестирование в приоритетные отрасли жилищного строительства;

участие в торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и другими объектами недвижимости;

эмиссия ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

установление правил и нормы функционирования рынка жилой недвижимости;

решение споров между участниками рынка посредством судебных органов;

контроль устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Наибольшее влияние на коэффициент доступности жилья имеют стоимость квадратного метра жилья и уровень доходов домохозяйств. Для того чтобы снизить цены на жилую недвижимость, государство может повлиять на увеличение ее предложения, создав условия для образования предпринимательской инициативы в частности для активизации жилищного строительства.

На примере послевоенной Европы (Германии и Франции) это может быть достигнуто путем стимулирования спроса на отдельные виды строительной продукции (в том числе работ и услуг), а также государственной поддержкой в виде льготного кредитования строительных организаций.

Повышение спроса на жилье со стороны населения может быть достигнуто путем увеличения доходов населения. Косвенно это становится возможным благодаря системе ипотечного кредитования и субсидирования через целевые программы.

Для повышения доступности жилья в России функционируют следующие системы:

система ипотечных услуг, предоставляющая возможность населению приобрести жилье в рассрочку;

системы государственных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием покупки жилой недвижимости домохозяйствами со средним и низким доходом;

системы социального жилья для малоимущих (в том числе детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и тому подобное).

Функцию предоставления кредитов на покупку недвижимости выполняют как банковские, так и небанковские структуры. Решением Правительства Российской Федерации в 1997 году было сформировано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Деятельность Агентства направлена в следующих направлениях:

развитие рынка ипотечного кредитования,

разработка механизмов повышения инвестиционной привлекательности жилищной сферы,

обеспечение устойчивого развития рынка ипотечных бумаг и других финансовых инструментов,

поддержание устойчивости, ликвидности и конкуренции инновационного развития рынка жилья.

Агентство выделяет ряд приоритетных задач в сфере жилищного кредитования:

уменьшить риски на рынке жилья и ипотеки,

стимулировать строительство доступного жилья,

разработать механизмы финансирования объектов инженерной инфраструктуры,

реализовать меры антикризисной поддержки на рынке жилья и ипотеки.

Заслугой АИЖК является разработка и внедрение двухуровневой системы ипотечного кредитования. К первому уровню относятся некредитные организации и банки, непосредственно от которых население может получить кредиты. Представленные организации предоставляют средства со своего баланса. Ко второму уровню относится выкуп Агентством (то есть рефинансирование) права требования по ипотечным кредитам, выданным в соответствии со стандартами самого АИЖК.

В настоящее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию имеет в своем распоряжении все необходимые механизмы для создания полного цикла поддержки жилищного сектора России. К ним относится как стимулирование строительства жилой недвижимости посредством обеспечения земельных ресурсов, так и формирование платежеспособного спроса на нее. На базе Агентства в 2015 году был сформирован Единый институт развития в жилищной сфере с целью реализации государственной политики. Его миссия заключается в повышении уровня доступности жилья и организации благоприятных и комфортных условий проживания населения России.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 4 ноября 2014 года для реализации государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года (далее - Стратегия). Данная Стратегия представляет собой новую редакцию Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, также утвержденную распоряжением Правительства Российской Федерации в 2010 году. Новая Стратегия учитывает достигнутый уровень развития ипотечного жилищного кредитования, а также указывает на необходимость уточнения целевых показателей Стратегии и механизмов ее реализации.

Стратегия ориентирована на определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2020 года, формирование первоочередных мер и мероприятий, конструирование единых ориентиров у всех участников рынка в соответствии с ожиданиями, принципами и долгосрочными перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования.

В соответствии с данными ориентирами для Стратегии определены следующие направления ее реализации:

развитие первичного рынка ипотечного жилищного кредитования;

разработка и внедрение специальных ипотечных программ для социально приоритетных категорий граждан;

обеспечение фондирования рынка ипотечного жилищного кредитования долгосрочными ресурсами;

расширение инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования, его унификация и стандартизация;

улучшение механизмов кредитования коммерческих застройщиков в сфере жилищного строительства индивидуального жилищного строительства и жилищных некоммерческих объединений граждан, а также финансирования строительства и/или приобретения объектов инженерной инфраструктуры, кредитование в целях строительства или приобретения наемных домов.

Стратегия также формирует стратегические цели деятельности АИЖК на среднесрочную перспективу до 2020 года как государственного института развития в сфере жилищного кредитования. К ним относятся:

конструирование финансовых механизмов по организации жилищного строительства объектами инженерно-технической инфраструктуры;

поддержание доступности ипотечных жилищных кредитов для социально приоритетных категорий граждан страны;

развитие финансовых механизмов для формирования и усовершенствования рынка наемных домов;

расширение вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

Предполагается, что выполнение задач Стратегии до 2020 года приведет к доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 50% семей страны. К этому году ожидается формирование надежной системы ипотечного жилищного кредитования, а также прочих форм жилищного финансирования с условием соблюдения баланса интересов заемщиков и кредиторов. Также предполагается обеспечение доступности ипотечных жилищных кредитов для социально приоритетных категорий граждан страны.

К моменту полной реализации Стратегии на рынке ипотечного кредитования будет обеспечена дифференциация различных видов жилищных кредитов:

гражданам - на приобретение жилья для постоянного и сезонного проживания (например, дачи) проживания, для предоставления внаем, на индивидуальное жилищное строительство, на ремонт, реконструкцию и капитальный ремонт жилых домов;

юридическим лицам - как для целей жилищного строительства, так и для приобретения жилой недвижимости для предоставления внаем;

объединениям граждан (в том числе кооперативам) - на жилищное строительство.

По итогам реализации стратегии в России будут определены и разработаны новые сегменты кредитования жилищного строительства, к которым также относится строительство жилой недвижимости для найма и строительство жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан.

Рынок недвижимости является инерционным, поэтому его можно спрогнозировать на определенную перспективу. По данным статистики агентства недвижимости по отношению к общему движению экономики инерция рынка жилья в среднем составляет 4 месяца. В связи с этим становится возможным определить тенденции изменения уровня доступности жилья в Санкт-Петербурге.

По состоянию на 1 апреля 2016 года стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге составила 99088,9 рублей, на вторичном - 103706,9 рублей. Полученные данные на несколько тысяч меньше значений аналогичных показателей конца 2015 - начала 2016 года.



График 13. Цены на недвижимость на вторичном и первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге в 2016 году

К началу 2015 года в России объем просроченной задолженности по ипотеке увеличился на 19 процентов в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Суммарно на начало 2016 года долг россиян перед банками составил уже порядка 132 миллиардов рублей. При этом ожидается, что просрочка по ипотечным кредитам в текущем году будет также расти в связи с нестабильной экономической ситуацией (сокращение темпов роста ВВП, ослабление курса национальной валюты, а также колебаний стоимости барреля нефти). Колебаний курса особенно сказались на увеличении платежей по ипотечным кредитам, оформленных в валюте.

15 марта в первом чтении был принят законопроект, подтверждающий поправки в Федеральном законе «Об ипотеке». Он утверждает установление ограничения на размер начисляемой банком неустойки в случае нарушения сроков погашения кредитов. Согласно данному законопроекту начисляемый штраф не может быть больше 20% годовых или 0,1% от просроченной задолженности за каждый день нарушения обязательств. В ответ на это АИЖК пообещало внедрить дополнения в программу помощи ипотечным заемщикам, например, подготовить консультации с инициативной группой валютных заемщиков.

С начала 2015 года на ипотечном рынке государство приступило к субсидированию процентных ставок. Госсубсидирование процентной ставки по ипотеке, ее снижение, означают, что господдержка окажется шире. Сохранение текущей макроэкономической обстановки может привести к тому, что ключевая ставка может уменьшиться на 1-2 процентных пункта, а за этим может последовать виток удешевления жилищных кредитов.

Программа государственного субсидирования процентных ставок применяется исключительно к новостройкам. Расчеты различных вариантов субсидирования ипотеки на вторичном рынке жилья были произведены в конце 2015 года Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства совместно с Министерством финансов, однако данная идея осталась нереализованной.

Для применения данной программы необходимо выполнение ряда условий, а именно:

после оформления права собственности заемщик обязан заключить договор не только личного страхования, но и страхования жилого помещения;

размер первоначального взноса должен быть не менее 20% стоимости приобретаемого жилья;

срок кредитования не должен превышать 30 лет;

ограничения по сумме (в большинстве российских городов верхняя планка расположена на уровне 3 миллионов рублей, в то время как для жилья, расположенного в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, она достигает уровня 8 миллионов рублей)

первый взнос должен составлять не менее 20%, срок кредитования - до 30 лет;

программа распространяется на ипотечные кредиты, предоставленные физическим лицам в период с 1 марта 2015 года до 1 января 2017 года;

аннуитетные платежи по ипотечному кредиту;

приобретение у юридического лица готового жилья по договорам купли-продажи или жилого помещения, находящегося на этапе строительства, по договору участия в долевом строительстве жилья.

Разница в значениях субсидируемой и несубсидируемой процентной ставки по ипотечному кредиту привела к тому, что часть граждан переориентировалась в выборе жилья со вторичного на первичный рынок. Более того, с началом кризиса большая часть продавцов не стала снижать цены на выставляемые объекты на вторичном рынке, в связи с этим их предложения становятся неконкурентоспособными на фоне дешевеющего первичного жилья.

Проблемным местом для населения при проведении сделок на вторичном рынке жилья считаются требования банков к предмету залога. Если приглянувшаяся квартира находится в доме, построенном лет 10 назад, то у банков не возникнет сомнений в одобрении кредита на ее приобретение. Частные продавцы и риэлторы к старому фонду обычно относят дома, построенные до 1917 года. Однако банки не всегда готовы выдавать кредиты на объекты недвижимости, отстроенные 30 лет назад и более.

Более того, банки могут установить дополнительные запреты. Например, банк может произвести отказ от кредитования в случае рассмотрения объекта жилья с деревянными перекрытиями, незаконными перепланировками, степенью износа более 50%, давними сроками проводимого капитального ремонта, а также, если дом является объектом культурного наследия, подлежит сносу или реконструкции.

Причиной подобных ограничений является тот факт, что при выдаче ипотечного кредита под залог приобретаемой недвижимости, банк стремится иметь возможность ее быстрой реализации в случае дефолта заемщика, то есть залог должен быть максимально ликвидным.

Если кредит на приобретение желаемой квартиры не одобряет ни один банк, то есть вариант оформить его под залог имеющегося в собственности жилья. Чаще всего ставки при кредитах подобного рода будут выше, чем под залог приобретаемого жилья. Важно и то, что оценщики могут по-разному оценить залоговую стоимость жилья. Данная ситуация становится возможной, если у объекта залога не имеется аналогов. Санкт-Петербург обладает своими региональными особенностями: банки относятся к старому жилью более лояльно. В Санкт-Петербурге банки готовы выдавать ипотечные кредиты даже на квартиры в памятниках архитектуры.

Конец 2015 года охарактеризовался снижением ставок по ипотечным кредитам почти на треть, в связи с этим в 2016 году у населения появляется возможность кредит для приобретения жилья на более выгодных условиях.

С 1 апреля Агентство по ипотечному жилищному кредитованию представило обновленный перечень ипотечных продуктов. Эксперты Агентства утверждают, что теперь кредиты являются ориентированными на более широкий круг заемщиков, и больше нет разделения на базовые и социальные продукты. Кроме того, было отменено обязательное страхование ответственности заемщика, обязательным осталось имущественное страхование. Современная линейка ипотечных продуктов выглядит следующим образом:

«Ипотека с государственной поддержкой» - ставки 11,5-12%,

«Приобретение квартиры на этапе строительства» - ставки от 13,25%,

«Приобретение готового жилья» - ставки от 13,75%,

«Перекредитование» - ставки от 13,75%.

Реализация данных продуктов делает возможным применение специальных вычетов к процентной ставке.

Таблица 6. Специальные вычеты к процентной ставке в рамках ипотечных продуктов АИЖК

Параметр кредита	Приобретение готового жилья	Приобретение квартиры на этапе строительства	Ипотека с господдержкой
Семьи с тремя детьми	-	-0,50%	-0,50%
Покупка жилья по программе ЖРС	-	-0,25%	-0,25%
Сотрудники оборонно-промышленного комплекса	-	-0,25%	-0,25%
Покупка жилья в Дальневосточном федеральном округе	-	-0,50%	-0,50%
Квартира с баланса АИЖК	-2,00%	-	-

Заемщик вправе выбрать вид применяемой ставки: фиксированную или переменную. Ипотечный кредит «Переменная ставка» характеризуется привязкой процентной ставки к инфляции и фиксированными выплатами. Данный вид кредита может быть выдан как на покупку жилья на первичном или вторичном рынке, так и для погашения ранее полученной ипотеки. Процентная ставка рассчитывается как значение индекса инфляции + 4,9% годовых и пересчитывается раз в квартал. Таким образом, ставка по ипотеке «автоматически» уменьшается при снижении уровня инфляции, отсутствует необходимость в перекредитовании при возможных снижениях общего уровня процентных ставок по жилищным кредитам. Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту «Переменная ставка» устанавливается в кредитном договоре на весь срок кредитования, выплаты не зависят от изменения процентной ставки или погашения части долга досрочно. Первоначальный взнос по данному виду ипотечного кредита равен 30%. Кредит «Переменная ставка» предоставляется на срок от 3 до 30 лет.

Однако данный вид процентной ставки с точки зрения клиента может сделать более сложным сам процесс ипотечного кредитования. Из этого следует, что новый предложенный продукт может быть привлекательным только узкому кругу заемщиков, которые следят за процессами, происходящими на финансовом рынке страны. Кроме того, при оформлении ипотеки чаще всего заемщики предпочитают заранее знать итоговую сумму всех платежей, а изменение каких-либо параметров выплат традиционно будет восприниматься негативно. К тому же финансирование АИЖК ограничено, а генеральный директор АИЖК Александр Плутник заявил, теперь основная задача Агентства скорее сводится к формированию полного цикла господдержки рынка, в частности к поддержке застройщиков и развитию рынка ипотечных ценных бумаг, нежели к выдаче кредитов.

В настоящее время рынок вновь начал проседать, у покупателей нет достаточно денег, в результате чего продавцам приходится снижать цены на квадратный метр, перспектив роста нет. В связи с этим у покупателей, удерживающих свои сбережения для более благоприятных времен, открывается перспектива приобретения жилья по более низкой стоимости. Если же таковых сбережений на данный момент не имеется, а домохозяйство нуждается в улучшении своих жилищных условий, необходимо заручиться государственной поддержкой.

3.2 Реализация жилищных целевых программ как механизм повышения доступности жилья

Для поддержки населения в получении жилья в Санкт-Петербурге продолжается реализация целевых жилищных программ, подготовленных с целью улучшения жилищных условий городских очередников:

Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения,

Молодежи - доступное жилье,

Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге,

Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге,

Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище»,

Подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище»,

Предоставление жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга,

Коммерческий найм.

Большинство кредитных организаций определило минимальный размер первоначального взноса на приобретение жилья на уровне 30% от его стоимости. Тот факт, что у граждан порой не имеется достаточно собственных средств для оплаты этого первоначального взноса, сдерживает их от использования заемных средств под процентную ставку для покупки или строительства собственного жилья.

Складывается такая ситуация, что молодые семьи оказываются не в состоянии приобрести жилье собственными силами без бюджетной поддержки. Уровень дохода, подходящий для получения ипотеки, иногда не позволяет накопить на первоначальный взнос для желаемого кредита. К тому же молодые семьи обычно приобретают первое в своей жизни собственное жилье, при этом они не всегда на момент сбора средства для покупки нового жилья имеют в собственности какое-то иное жилое помещение, которое можно было бы внести в счет гарантии уплаты первоначального взноса на получении жилищного ипотечного кредита. В качестве плюса своего возраста данная категория населения характеризуется перспективным подъемом по карьерной лестнице, а значит, и увеличением заработной платы. Получение государственной поддержки в сборе средств для первоначального взноса при оформлении жилищных кредитов (запрашиваемых кредитными организациями 30% стоимости жилья) станет весомым стимулом для повышения квалификации и дальнейшего профессионального роста. Таким образом, наиболее популярной среди населения является подпрограмма «Молодежи - доступное жилье» федеральной целевой программы «Жилище». Финансирование целевых программ Санкт-Петербурга на протяжении последних 5 лет ежегодно увеличивалось, однако последние три года отмечается сокращение поступивших учетных дел на участие в данных программах. В связи с этим плановое финансирование на 2017 и 2018 года составляет сумму, меньшую реализованного в 2015 году показателя.

Таблица 7. Финансирование целевых программ Санкт-Петербурга, млн. руб.

Целевая программа	2011	2012	2013	2014	2015	на 01.04.2016	Оста-ток на 2016	План на 2017	План на 2018
«Молодежи - доступное жилье» (получение социальной выплаты)	1000	1526	1882	2136	2541	465	1881	2373,8	2504,3
«Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге»	250	300	300	600	600	132	468	600	640,5

В связи с сокращением числа поступивших учетных дел определяется необходимость в увеличении числа участников программ за счет лучшего информирования населения или расширения перечня возможных критериев участия.

Таблица 8. Поступление учетных дел на участие в целевых Программах Санкт-Петербурга, семей

Целевая программа	2010	2011	2012	2013	2014	2015	на 01.04. 2016
«Молодежи - доступное жилье» (получение социальной выплаты)	3599	6009	5630	4424	3052	2305	447
«Молодежи - доступное жилье» (приобретение жилья у Оператора)	835	810	1395	1610	526	338	47
«Молодежи - доступное жилье» (получение целевого жилищного займа)	-	-	-	710	1624	1130	169
«Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге»	1159	1140	1047	1472	1678	1399	391

Программа «Жилище» и подпрограмма признанных Обеспечение жильем молодых семей» реализуются в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», направленного на построение комплексной системы по оказанию государственной поддержки определенным категориям граждан при покупке или строительстве собственного жилья. Цели государственных целевых жилищных программ заключаются в оказании поддержки со стороны государства при решении проблемы низкой доступности жилья для семей, в установленном порядке признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В соответствии с поставленной целью Федеральные целевые программы поддержки населения в приобретении жилья стремятся решить следующие задачи:

предоставленные социальных выплат участникам программ для приобретения или строительства жилья экономкласса,

формирование условий для привлечения участниками программы заемных средств для приобретения или строительства жилья экономкласса,

создание уполномоченной организации, в которую могут обратиться молодые семьи-участники подпрограммы, для получения услуг по покупке на первичном рынке жилья экономкласса.

Частной целью федеральной целевой программы «Жилище» является повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 квадратных метра будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 4 года (в 2009 году данный показатель составил 4,8 года).

В основе жилищной политики Правительства Российской Федерации положена федеральная целевая программа «Жилище», в которой для определения доступности жилья используется стандартная методика ХАБИТАТ ООН, для которой используются такие значения показателей как количество человек в домохозяйстве равно трем, площадь желаемой (типовой) квартиры к приобретению = 54 м2.

В соответствии с приведенными ограничениями ранее стандартная используемая формула от ХАБИТАТ ООН принимает следующий вид:

Ид = (СМ * 54) / (ДСД * 3), где

СМ - стоимость квадратного метра жилья, руб.;

ДСД - среднедушевой годовой доход домохозяйства, руб./ год,

54 - площадь условной (типовой) квартиры, м2 (из расчета по социальной норме: на троих и больше: 18 кв.м.* количество человек),

3 - число членов домохозяйства, чел.;

По аналогичным расчетам, произведенным для индекса доступности жилья от ХАБИТАТ ООН, средняя цена типовой квартиры составляет 54м2 * 97318,3руб/м2 (стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в 2013 году в Санкт-Петербурге) = 5255188,2 рублей. Для вторичного рынка жилья средняя цена типовой квартиры составит 54м2 * 85750,8руб/м2 = 4630543,2 рублей.

В 2013 году доход каждого члена домохозяйства в Санкт-Петербурге в месяц составил 31684 рублей. Итого в год на троих данный показатель составит 31684руб/мес * 12мес * 3 = 1140624 рублей в год.

Ид1 == 4,6 лет,

Ид2 = = 4,06 года, где

Ид1 - индекс доступности жилья согласно ФЦП «Жилище» на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, Ид2 - на вторичном рынке жилья.

Данные значения индекса доступности жилья относят его к категории «затруднительно доступное» в соответствии с международной классификацией. Однако произведенные расчеты также не учитывают минимальный прожиточный минимум или постоянную норму сбережений, чтобы сделать данную оценку более объективной. Постоянная норма сбережений является разной для всех домохозяйств, поэтому для удобства необходимо воспользоваться официальными данными, где говорится о том, что минимальный прожиточный минимум в Санкт-Петербурге составил 6922 руб. 67 коп в 2013 году. Исходя из данного значения, формула для ФЦП «Жилище» будет следующей:

Ид = (СМ * 54) / ((ДСД-6922,67) * 3), соответственно:

Ид1 == 5,9 лет,

Ид2 = = 5,2 года.

Согласно Международной классификации доступности жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке в Санкт-Петербурге по формуле ФЦП «Жилище» жилье является практически недоступным, так как коэффициент доступности жилья для населения превышает значение пяти лет. Хотя данные значения в соответствии Международной классификацией доступности являются неблагоприятными, даже с учетом величины минимального прожиточного минимума при помощи Федеральной целевой программы (по формуле расчета ФЦП) жилье, в сравнении с расчетами по формулам ХАБИТАТ ООН и Индекса доступности жилья ИДЖ, является более доступным.

Таким образом, еще большее повышение доступности жилья для населения с помощью государственных целевых программ предполагает два пути решения: количественное и качественное. Количественное решение заключается в увеличении числа участников программ за счет лучшего информирования населения или расширения перечня возможных критериев участия. Качественное решение повышения доступности жилья для населения методом государственных целевых программ заключается в увеличении субсидируемой доли приобретаемого жилья.

Принятие программ поддержки молодого населения в приобретении или строительстве собственного жилья сделает возможным формирование более продуктивного экономически активного слоя населения. Это отразится не только на личностном и профессиональном росте молодых людей, повышении уровня их заработной платы, но и в дальнейшем может положительно отразиться на демографической ситуации в стране.

Однако применение подобных целевых программ сопровождается определенными рисками. Например, в процессе их реализации могут иметь место отклонения от достижения намеченных результатов в виду финансово-экономических изменений на рынке жилой недвижимости.

В настоящее время ведется поиск и разработка новых путей кредитования и субсидирования населения для индивидуального строительства. За последние годы наиболее ярким примером служит ипотечное кредитование, однако со временем при практике его применения стали выявляться некоторые недостатки. В связи с этим возникает необходимость в разработке новых вариантов решения задачи по повышению доступности жилья для населения.

За рубежом используются механизмы минимального вмешательства государства в регулирование рынка жилой недвижимости. Например, оценка объектов жилой недвижимости в США и Великобритании регулируется общественными профессиональными объединениями. Для подобной оценки в Германии разработаны специальные законы регулирования отношений на рынке недвижимости. В Литве наблюдается минимальное регулирование риэлтерской деятельности: лицензирование и сертификация необязательны, однако оценочная деятельность подвергается жесткому регулированию.

В странах с более рыночной жилищной политикой лишь некоторые категории людей получают жилую недвижимость при помощи государства, в то время как остальное население стимулируют к самостоятельному решению своих жилищных проблем. Однако в развитых европейских странах с целью поддержки населения со стороны государства характерно введение социально ориентированных программ.



Заключение

Рынок жилой недвижимости можно охарактеризовать как организованный отраслевой рынок со своими особенностями поведения производителя и потребителя предлагаемого товара. Тенденции его развития формируются под влиянием макроэкономических, институциональных и отраслевых факторов.

Структура жилищного фонда России претерпела кардинальные преобразования в период 2006-2009 годов: доля частного жилищного фонда возросла с 33 до 87,2 %. Анализ рынка жилой недвижимости России показал, что в период с 2000 по 2014 год число построенных квартир за год увеличилось, но это сопровождалось тенденцией к снижению их средней площади. В частности стало меньше строиться квартир при помощи жилищно-строительных кооперативов (средняя площадь таких квартир сократилась) и больше - населением за счет собственных и заемных средств (средняя площадь таких квартир возросла). В сравнении с 2005 годом в 2014 году ветхий жилищный фонд сократился на 13 млн. м2, в то время как аварийный увеличился на аналогичный объем. Показатель ввода в действие жилых домов в расчете на 1000 человек населения свидетельствует о росте вводимого жилья на душу населения как в городах и поселках городского типа, так и в сельской местности.

Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга характеризуется изношенностью жилого фонда в центральных районах и районах первой массовой застройки, большим количеством коммунальных квартир, неразвитостью транспортной и социальной инфраструктуры в спальных районах, а также высоким спросом. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя Санкт-Петербурга, с 2010 года сократилась на 1,5 м2, достигнув значения 21,4 м2. Это меньше аналогичного показателя по России, Северо-Западному федеральному округу и Ленинградской области.

В настоящее время в Российской Федерации ведутся мероприятия по разработке новых путей кредитования и субсидирования населения для повышения уровня доступности жилья. Ипотечное кредитования является примером наиболее успешных разработок последних лет, однако в последние годы данный способ поддержки населения проявил ряд недостатков, таких как, например, сильное колебание выплат по ипотечным кредитам в валюте. В связи с этим возникает необходимость в государственной разработке новых вариантов решения задачи по повышению доступности жилья для населения.

Уровень доходов населения и цены на жилую недвижимость имеют наибольшее влияние на коэффициент доступности жилья, а значит, что именно на улучшении данных показателей следует акцентировать свои силы органам государственной власти, частным инвесторам и застройщикам. Обеспечение увеличения доходов населения, предотвращение роста цен на жилье, а также снижение стоимости квадратного метра для застройщиков при помощи различных инструментов инвестирования поспособствует росту доступности жилья для населения.

Государственное регулирование рынка жилой недвижимости проявляется в виде совокупности мер законодательного характера, нацеленных на стабилизацию рынка жилья. Данную стабилизацию возможно достигнуть путем грамотного построения государственной политики. Реализация социально-ориентированных программ на примере европейских стран позволит населению проявить себя в жилищной отрасли.

Государственное вмешательство в функционирование рынка жилой недвижимости для формирования условий, пригодных для воплощения предпринимательской инициативы, проявляет такие методы и формы как стимулирование спроса на отдельные виды продукции (в том числе работ и услуг), стимулирование предложения на отдельных видах рынка, а также государственную собственность на факторы производства.

В качестве одного из наиболее эффективных методов обеспечения жилой площадью граждан, перед которыми в соответствии с законодательством Российской Федерации государство имеет обязательства, выступает выдача социальных выплат на приобретение жилья за счет средств федерального бюджета через предоставление государственных жилищных сертификатов. Тот факт, что рынок жилья в настоящее время является неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере, создало основу для успешной реализации федеральных целевых программ.

В сложившемся состоянии рынка жилья целесообразно в полном объеме реализовывать федеральную целевую программу «Жилище» и все ее подпрограммы, в частности «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации». В рамках данной программы необходима реализация ряда мероприятий, нацеленных на поддержание региональных программ развития жилищного строительства: разработка комплексной градостроительной планировки территорий для организации массового строительства жилья; увеличение масштабов строительства жилья класса «эконом», отвечающего современным стандартам энергоэффективности и экологичности и при этом доступного домохозяйствам со средним уровнем доходов; параллельно с отстройкой жилья класса «эконом» развитие социальной инфраструктуры; упрощение порядка выдачи кредитов для застройщиков и жилищных некоммерческих объединений граждан с целью обеспечения строительства жилья класса «эконом».

Таким образом, все построенное в рамках реализации подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» жилье экономкласса сможет быть использовано для других подпрограмм ФЦП «Жилище», таких как «Обеспечение жильем молодых семей» и «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Более того, квартиры в отстроенных домах класса «эконом» могут быть приобретены домохозяйствами за счет собственных и заемных средств, в том числе при помощи ипотечного кредита.

Для повышения доступности жилья для домохозяйств важно предоставить условия к дальнейшему развитию комплекса ипотечных жилищных кредитов и других механизмов обеспечения стабильного платежеспособного спроса, системы рефинансирования ипотеки, рынка ипотечных ценных бумаг.

Результаты данного исследования могут быть рассмотрены органами государственной власти при формировании жилищной политики и концепции социально-экономического развития, а также они могут быть использованы при проведении различного рода научно-исследовательских работ по формированию проблематики функционирования российского рынка жилья. Представленное диссертационное исследование выявило рациональное решение для повышения доступности жилой недвижимости в России инструментами государственного регулирования, что позволило бы снять социальную напряженность и поддерживать в надлежащем состоянии процесс воспроизводства жилого фонда.



Список использованных источников

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016)

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

3. Закон Санкт-Петербурга от 11.07.2005 N 403-48 (ред. от 03.04.2013) «О региональных стандартах в жилищной сфере» (принят ЗС СПб 30.06.2005)

4. Конституция Российской Федерации, 2008.

5. Письмо Минстроя России от 02.02.2015 N 2233-НА/06 «Методические указания о приведении нормативных правовых актов в соответствии с исчерпывающим перечнем процедур в сфере жилищного строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.04.2014 N 403»

6. Приказ Госстроя РФ от 18.07.2002 N 149 «Об установлении перечня должностных лиц, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях в области строительства и жилищной сфере» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 29.10.2002 N 3888)

7. Приказ от 25.02.2016 № 90-П «Порядок взаимодействия участников программы "Жилье для российской семьи" при принятии гражданином, включенном в список граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках Программы по муниципальному образованию, решения о приобретении жилья экономического класса в строительном проекте, реализуемом на территории иного муниципального образования, отличном от указанного в заявлении на участие в Программе.»

8. Постановление Правительства РФ от 07.11.2005 N 656 «Об утверждении Положения об установлении мер по недопущению возникновения конфликта интересов в сфере накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»

9. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»

10. Распоряжение Правительства РФ от 13.01.2016 N 4-р «Об утверждении плана мероприятий, направленных на обеспечение устойчивого развития сферы жилищного строительства в 2016 году»

11. Указ Президента РФ от 24.12.1993 N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы"

12. Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1180 "О жилищных кредитах"

13. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

14. Федеральный закон от 13.07.2015 N 225-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

15. Анимица П. Е. Налогообложение недвижимости: зарубежный опыт и российские перспективы //Международный бухгалтерский учет. - 2012. - №. 12.

16. Асаул А. Н., Кощеев В. А. Государственное предпринимательство в строительстве (государственный строительный заказ). - 2009.

17. Асаул А. Н., Грахова В. П. Интегративное управление в инвестиционно-строительной сфере. - 2007.

18. Асаул А. Н., Батрак А. В. Корпоративные структуры в региональном инвестиционно-строительном комплексе. - 2001.

19. Асаул А. Н., Гордеев Д. А., Ушакова Е. И. Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы. - 2008.

20. Асаул А. Н., Иванов С. Н. Снижение трансакционных затрат в строительстве за счёт оптимизации информационного пространства. - 2008.

21. Асаул А. Н., Старовойтов М. К., Фалтинский Р. А. Управление затратами в строительстве //СПб: ИПЭВ. - 2009. - С. 392.

22. Асаул А. Н., Ерофеев П. Ю. Экономика недвижимости //СПб.: Питер. - 2008.

23. Ахметянова К. А. Ипотека и ее влияние на жилищный вопрос в России //Сибирский торгово-экономический журнал. - 2011. - №. 13.

24. Вивчар Т. А. Эколого-экономические аспекты обновления городской среды Санкт-Петербурга // Региональная экология. 2003. № 1-2 (20). С. 44-51.

25. Грушина О. В. Жилищный вопрос в РФ: решение в рамках новой экономической парадигмы //Мир России. Социология. Этнология. - 2011. - Т. 20. - №. 2.

26. Зубаревич Н. В. Города как центры модернизации экономики и человеческого капитала //Общественные науки и современность. - 2010. - №. 5. - С. 5-19.

27. Корнев Н. Р. Жилищная стратификация в центре Санкт-Петербурга //Социологические исследования. - 2005. - №. 6. - С. 77-85.

28. Коростелева Т. С. Российский рынок жилья и ипотечного кредитования в 2014 году: состояние, проблемы и механизмы государственного регулирования //Жилищные стратегии. - 2014. - Т. 1. - №. 1. - С. 25-44.

29. Костецкий Н. Ф., Черемисин В. Т. Жилищный фонд России: проблемы сохранения и воспроизводства //Экономика строительства. - 2002. - №. 12. - С. 33-45.

30. Куликов А. Г. Ипотека и жилищный вопрос в России //Деньги и кредит. - 2010. - №. 11. - С. 3-12.

31. Курно А. Исследование математических принципов теории богатства. Естественные монополии: теория и проблемы регулирования //М.: Новый век. - 2003.

32. Лазарова Л. Б., Муриев М. В. Жилищный рынок России: проблемы и перспективы развития //Российское предпринимательство. - 2012. - №. 11. - С. 209.

33. Лимонов Л. Э., Батчаев А. Р. Санкт-Петербург и Ленинградская область: связи, проблемы, координация развития агломерации //Пространственная экономика. - 2013. - №. 1. - С. 123-135.

34. Лимонов Л.Э. Крупный город: регулирование территориального развития и инвестиционные стратегии / Науч. ред. О.П. Литовка. СПб.: Наука, 2004. 270 с.

35. Лимонов Л. Э. Особенности и факторы пространственного развития агломерации в постсоветский период (на примере Санкт-Петербурга) // В кн.: XIII Международная научная конференция по проблемам развития экономики и общества. В 4 кн. Кн. 3. / Отв. ред.: Е. Г. Ясин . Кн. 3. М. : Издательский дом НИУ ВШЭ, 2012. С. 433-441.

36. Литвиненко Е. В. Анализ инновационно-инвестиционных проектов, реализуемых при строительстве и приобретении жилья в собственность //Российское предпринимательство. - 2013. - Т. 14. - №. 21. - С. 141-152.

37. Малкина М. Ю., Щулепникова Е. А. Анализ состояния и тенденций рынка жилой недвижимости в Российской Федерации //Экономический анализ: теория и практика. - 2012. - №. 20. - С. 275.

38. Моисеев В. А., Прокофьев К. Ю. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации: понятие, тенденции, проблемы и пути решения //Региональная экономика: теория и практика. - 2014. - Т. 1. - С. 39-51.

39. Моисеенко И. В., Носкова Е. В. Изменения структуры предложения жилой недвижимости: жилье эконом-класса и малоэтажное жилье //Российское предпринимательство. - 2013. - Т. 14. - №. 19. - С. 24-31.

40. Москвин В. Н., Гиголаева И. С. Модель ипотечного кредитования в свете государственного регулирования операций с недвижимостью //Интерэкспо Гео-Сибирь. - 2012. - Т. 3. - №. 1.

41. Поводова Е. В., Савельева О. В. Особенности ипотечного жилищного кредитования //Жилищное право. - 2010. - №. 1. - С. 25-30.

42. Розмаинский И. «Инвестиционная близорукость» в посткейнсианской теории и в российской экономике //Вопросы экономики. - 2006. - №. 9. - С. 71-82.

43. Статистический бюллетень «Доходы и расходы домашних хозяйств Санкт-Петербурга» //Петростат. - 2014.

44. Стерник Г. М. Методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка //Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2011. - №. 1.

45. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Апальков А.А. Новая методика оценки доступности жилья для населения // Урбанистика и рынок недвижимости. - 2014. - №2. - С. 31-49

46. Стерник Г.М., Свиридов А.В. Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы). - «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 3, 2014, стр. 91-101.

47. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости //Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2008. - №. 11.

48. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Свиридов А.В. Развитие и совершенствование методов прогнозирования на рынке жилой недвижимости // Урбанистика и рынок недвижимости. - 2014. - № 1. - С. 53-93.

49. Стерник Г.М., Евстафьев А.И., Перетрухин А.О. Развитие национальных рынков недвижимости в условиях экспансии иностранного капитала // Урбанистика и рынок недвижимости. - 2014. - №2. - С. 6-22

50. Стерник Г. М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости //Проблемы недвижимости. - 2000. - №. 1. - С. 18-23.

51. Стерник Г.М., Свиридов А.В. Тестирование модели среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости.

52. Стерник Г. М. Ценообразование на рынке жилья России //Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2010. - №. 5.

53. Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости: учебник //СПб.: Изд-во «МКС. - 2007.

54. Тишин Р. Право инвалидов на жилье: есть ли препятствия, преодолимы ли они? //Жилищ. право. - 2012. - №. 1. - С. 91-103.

55. Фаерман Е. Ю. и др. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования //Журнал Экономика и математические методы (ЭММ). - 2004. - Т. 40. - №. 1.

56. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. - М. : Дело, 1997. - 480 с.

57. Хачатрян С. Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения //Аудит и финансовый анализ. - 2001. - №. 3. - С. 95-105.

58. Хачатрян С. Р. и др. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы) //Аудит и финансовый анализ. - 2000. - №. 4. - С. 112-135.

59. Albrecht J., Gautier P. A., Vroman S. Directed search in the housing market //Review of Economic Dynamics. - 2015.

60. Allen C. Housing market renewal and social class. - Routledge, 2008. - Т. 4.

61. Bolt G., Van Kempen R., Van Ham M. Minority ethnic groups in the Dutch housing market: Spatial segregation, relocation dynamics and housing policy //Urban Studies. - 2008. - Т. 45. - №. 7. - С. 1359-1384.

62. Brounen D., Kok N. On the economics of energy labels in the housing market //Journal of Environmental Economics and Management. - 2011. - Т. 62. - №. 2. - С. 166-179.

63. Chen K., Tzang D. Interest-rate sensitivity of real estate investment trusts //Journal of Real Estate Research. - 2009.

64. Clayton J., Miller N., Peng L. Price-volume correlation in the housing market: causality and co-movements //The Journal of Real Estate Finance and Economics. - 2010. - Т. 40. - №. 1. - С. 14-40.

65. Cox W., Consultancy W. C. Smart Growth and housing affordability //paper commissioned by the Millennial Housing Commission. - 2002.

66. Demographia International Housing Affordability Survey - http://www.demographia.com/dhi.pdf

67. Deng Y. et al. Monetary and fiscal stimuli, ownership structure, and China's housing market. - National Bureau of Economic Research, 2011. - №. w16871.

68. Elbourne A. The UK housing market and the monetary policy transmission mechanism: An SVAR approach //Journal of Housing Economics. - 2008. - Т. 17. - №. 1. - С. 65-87.

69. Eldred Gary W. Value Investing in Real Estate. - New York, Published by John Wiley & Sons, Inc., 2002. - 301 p.

70. Friedman J. P., Ordway N. Income Property Appraisal and Analysis.-American Society of Appraisars. - 1992.

71. Friedman M., National Bureau of Economic Research. A theory of the consumption function. - Princeton : princeton university press, 1957. - Т. 63.

72. Geltner D. et al. Commercial real estate analysis and investments. - 2013.

73. Genesove D., Han L. Search and matching in the housing market //Journal of Urban Economics. - 2012. - Т. 72. - №. 1. - С. 31-45.

74. Ghent A. C., Kudlyak M. Recourse and residential mortgage default: evidence from US states //Review of Financial Studies. - 2011. - С.

75. Haughwout A. et al. Real estate investors, the leverage cycle, and the housing market crisis //FRB of New York Staff Report. - 2011. - №. 514.

76. Hicks J. R. A revision of demand theory. - 1986.

77. Iacoviello M. M., Neri S. Housing market spillovers: evidence from an estimated DSGE model //National Bank of Belgium Working Paper. - 2008. - №. 145.

78. Keynes J. M. General theory of employment, interest and money. - Atlantic Publishers & Dist, 2006.