Экономика и оценка недвижимости

Стоимость доходным подходом, руб.

7 632 364

Стоимость объекта недвижимости при применении доходного подхода составила 7 632 364 руб.

6.3 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Оценка производилась исходя из результатов проведенного выше анализа наиболее эффективного использования. В качестве параметра сравнения была принята стоимость 1м² площадей соответствующего функционального назначения.

Оценщиком был проанализирован рынок предложений на продажу жилых домов в районе местоположения объекта оценки с целью нахождения продаж сопоставимых объектов. Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта с использованием сравнительного подхода приведен в Таблицах № 14 и № 15.

Определение корректировок указано выше в разделе «Определение стоимости объекта оценки затратным подходом».

Таблица 14. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Таблица 15. Описание объектов-аналогов

Стоимость объекта недвижимости при применении доходного подхода составила 49 840 000 рублей.

6.4 Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки

В этом разделе отчета оценщик сводит воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делает окончательный вывод относительно наиболее вероятной рыночной стоимости объекта недвижимости. В этом разделе отчета он может высказать свои соображения и согласовать все рыночные показатели в окончательном заключении.

При окончательном согласовании мы полагаем, что результат, полученный при использовании затратного подхода, не дает достоверного значения стоимости, а свидетельствует только об объеме вложенных ранее инвестиций в строительство объекта недвижимости, не отражающих в действительности реальную рыночную ситуацию. В практике продаж нежилой недвижимости, как правило меньшее внимание уделяется ранее произведенным затратам на их создание, содержание и обслуживание.

Применение сравнительного подхода считается наиболее оправданным, так как результат оценки получен на основе цен предложений, которые являются достаточно точными ориентирами. Данный подход может оказывать очень большое влияние на итоговое согласование стоимости, если имеется достоверная рыночная информация по сделкам с объектами недвижимости, аналогичных оцениваемому.

По различным причинам (достоверность исходных данных, система расчета стоимости и т.д.) доля вклада каждого из использованных в процессе оценки подходов и методов в результате согласования различна. Необходимо учесть это различие в процедуре согласования.

При согласовании результатов расчета рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества, полученных в рамках затратного подхода и сравнительного подхода, значения используемых весов мы рассчитали в рамках многокритериального способа согласования. При этом, в отношении результатов каждого подхода и метода мы использовали следующие критерии:

· Полнота, качество и достоверность исходных данных;

· Степень учета потребительских свойств объекта (инвестиционная привлекательность, потенциальная доходность);

· Система расчета стоимости (по факту, с использованием прогнозов, экспертная оценка);

· Допущения, принятые в расчетах.

Таблица 16. Расчет весовых коэффициентов

Рассчитав удельный вес, можно рассчитать средневзвешенное значение достоверности доходного, затратного и сравнительного подходов Q₁ и Q₂ и Q₃ соответственно.

Тогда Q₁ = 43,75*100 = 0,44

Q₂ = 18,75*100 = 0,19

Q₃ = 37,5*100 = 0,38

Стоимость объекта определяется по формуле:

V=V_1* Q₁ + V_{2 *} Q₂ + V_3* Q₃

где V - обоснованная рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.;

V₁,V₂,V₃ - стоимость объекта недвижимости, определенная с использованием доходного, затратного и сравнительного подходов соответственно, руб.;

Q₁,Q_2,Q₃ - средневзвешенное значение достоверности доходного, затратного и сравнительного подходов соответственно.

Таблица 17. Расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

То есть расчет рыночной стоимости недвижимого имущества с учетом НДС:

15 384 605,896 + 1 450 149,16 + 18 939 200 = 35 773 955,056 рублей.

Таким образом, по состоянию на дату оценки «22» апреля 2016 года рыночная стоимость объекта оценки составляет:

35 773 955 (Тридцать пять миллионов семьсот семьдесят три тысячи девятьсот пятьдесят пять) рублей.

Заключение

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Недвижимость-это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать.

В основе данного процесса оценки недвижимости лежали три основных метода:

-метод доходов,

-затратный метод,

-метод сравнения.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости, являются: политическая нестабильность, нестабильность финансового сектора, политика властей на первичном рынке, несовершенство механизма лицензирования, несовершенство законодательства.

Проведя все методы расчета стоимости земельного участка, рассчитана итоговая стоимость участка по адресу г. Томск, ул. Гагарина 38 - 35 773 955 (Тридцать пять миллионов семьсот семьдесят три тысячи девятьсот пятьдесят пять) рублей. Так же определено, что данный участок более подходит для офисной недвижимости.

Список использованных источников

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20 июля 2007 года N 256.

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20 июля 2007 года N 255.

3. Приказ от 22 октября 2010 г. N 508 об утверждении федерального стандарта оценки "определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)".

4. Статья 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998.

5. Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 53-86(р), ГОСГРАЖДАНСТРОЙ, Дата введения 1987-07-01. РАЗРАБОТАНЫ Академией коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова Минжилкомхоза РСФСР (руководитель темы - канд. техн. наук Э.Ш.Шифрина, ответственный исполнитель - канд. техн. наук С.Н.Нотенко), ЦМИПКС Минвуза СССР (канд. техн. наук А.Г.Ройтман).

6. Экономика недвижимости: Конспект лекций / сост. Д.А Янин. - М.: МИЭМП, 2009. - 80 с.

7. Министерство экономического развития российской федерации, Приказ от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении федерального стандарта оценки "оценка недвижимости (ФСО № 7)».

8. Интернет ресурс «Ru 09», разделы «Карта г. Томска», «Недвижимость»; последняя дата обращения 21.04.2016; URL:http://www.tomsk.ru09.ru/

9. Интернет ресурс «Недвижимость в Томске», последняя дата обращения 21.04.2016; URL:http://dom70.ru/

10. Градостроительный Атлас города Томска, Интернет-версиия данных Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД); URL:http://map.admin.tomsk.ru/

11. Справочно-информационный сервис для предоставления сведений Государственного кадастра недвижимости на территорию Российской Федерации; URL:http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

12. Статья А.А. Марчук «Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг», 11.01.2007

13. «Оценка недвижимости и управление собственностью», Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

14. Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Приложение 1

Аналоги земельных участков

Приложение 2

Аналоги домов

Размещено на Allbest.ru