Оценка недвижимого имущества в городе Ставрополь

Вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском, обусловленным многими факторами, различающимися как в разных странах, так и внутри страны. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации, вероятности изменения законодательства, природных катаклизмов, криминогенности экономики и др. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

От инвестиционного мотива отличается приобретение недвижимости в целях потребления, например, покупка квартиры для личного проживания. В этом случае речь идет не об извлечении дохода, а о получении иных личных благ. Инвестиция в недвижимость не всегда является единовременным вложением. Зачастую этот процесс растянут во времени и неравномерен. Важным, с точки зрения финансового анализа, является протяженность во времени потока доходов. Затраченные инвестиции на начальном этане прибыли не приносят, в то время как размещенные в банке средства приносят доход в виде процента по вкладу.

Следовательно, будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое-то время эти инвестиции не работают. Начисление процентов, при котором сумма, из которой рассчитываются проценты (база), не изменяется, называется простым начислением. Простое начисление называется декурсивным, если начисление процентов производится в конце расчетного периода. Другой разновидностью начисления по простому проценту является случай, когда проценты начисляются в начале расчетного периода, а за базу начисления принимается конечная сумма погашения долга. Такой метод носит название антисипативного.

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости фирмы в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Он предусматривает:

- Составление прогноза от ожидаемых будущих доходов;

- Оценку риска, связанного с получением доходов;

- Определение времени получения доходов.

Приведенная к текущему моменту стоимость, то есть текущая стоимость будущих доходов, служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемую фирму потенциальный инвестор.

Базовым понятием в доходном подходе являются чистые денежные поступления или чистые денежные потоки, определяемые как разность между притоками и оттоками денежных средств за определенный период времени. При расчете этого показателя используется следующий порядок вычислений:

Чистая прибыль + Начисленный износ + Увеличение долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала Капитальные вложения - Капитальные вложения - Уменьшение долгосрочной задолженности = Поступление денежных средств.

При определении будущих денежных поступлений ожидаемый предстоящий срок деятельности фирмы следует разделить на два периода. На первый период, обычно называемый прогнозным, составляет детальный погодовой прогноз денежных поступлений. По истечении прогнозного периода фирма должна достичь равновесного состояния, при котором темпы прироста денежных поступлений в целом будут оставаться стабильными и предсказуемыми (постпрогнозированый или остаточный период).

Приведение будущих денежных поступлений к текущей стоимости проводится с использованием ставки дисконта. Вследствие неопределенности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку дохода, то есть должна обеспечить премию за риск инвестирования в оцениваемую фирму, Иными словами, дисконтная ставка должна отражать требуемую инвесторам ставку прибыли с учетом предполагаемого риска.

За прогнозный период каждый годовой денежный поток дисконтируется в отдельности. Что же касается второго периода, то первоначально определяется так называемая конечная стоимость потока дохода на его начало. Затем, последняя приводится к текущей стоимости на дату оценки.

Наиболее часто расчет ставки дисконта производится по так называемой модели оценки капитальных активов (САРМ), которая предусматривает следующую методику определения ставки дисконта:

Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге + Медианное значение в по сопоставимым компаниям * Рыночная премия за риск инвестирования в акции + Премия за размер компании + Премия за риск инвестирования в конкретную компанию + Страховой риск = Ставка дисконта

Например:

Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге - 3,8 %

Рыночная премия за риск инвестирования в акции - 7,5 %

Медианное значение в по сопоставимым компаниям, рассчитанное на основе биржевых данных - 0,76.

Если фирма относится к разряду малых, то риск инвестирования в малую компанию - 5,3 %.

Риск инвестирования в конкретную компанию - 4,5 %.

Страховой риск - 7 %.

Ставка дисконта по Методу оценки капитальных активов составила:

3,8 % + 0,76 * 7,5 % + 5,3 % + 4,5 % + 7 % = 26,3%.

Существует и другой метод определения дисконтной ставки - метод кумулятивного построения.

Рыночный (сравнительный) подход

Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

- сбор информации;

- анализ ее достоверности и применимости;

- заключение о стоимости оцениваемого объекта;

- оценка точности полученного результата.

Сбор необходимой исходной информации является отдельной и порой непростой задачей для оценщика. Для одних сегментов рынка недвижимости такая информация является открытой и общедоступной, для других доступ к ней может быть ограничен, для третьих такой информации может не быть вовсе или ее объем весьма незначителен.

Если оценщик располагает достаточным объемом информации, то ему необходимо проверить ее достоверность. В действительности часто стороны по различным причинам скрывают истинную цену сделки, стараясь ее занизить или, в некоторых случаях, завысить. Поэтому используемая информация должна соответствовать следующим основным критериям:

- стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;

-стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, влияющими на цену сделки;

- данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

При применении рыночного подхода приемлема не только информация о сделках купли-продажи недвижимости, но и о других, смежных с ними -- сделках залога, страхования, внесения в уставный капитал и иных. Например, при заключении сделки залога недвижимой вещи стороны не исключают возможности того, что эта вещь может быть продана на рынке для выполнения обязательства заемщика. Величина кредита, обеспеченного залогом объекта недвижимости, имеет непосредственную связь с ее стоимостью, поскольку составляет 60--70% ее стоимости. Исходя из этого, не имея прямой информации о стоимости вещи при сделке купли-продажи, оценщик может ее спрогнозировать по информации об иных сделках. Основной критерий выбора информации, используемой для оценки объекта недвижимости рыночным методом, состоит в сопоставимости стоимости оцениваемого объекта недвижимости с обращающимися на рынке объектами. Однако соответствие данному критерию является условием необходимым, но недостаточным. Только в случае удовлетворения основному критерию сопоставимый объект может быть рассмотрен на соответствие другим критериям: местоположение, время продажи, состояние.

При выполнении основного критерия исполнение дополнительных критериев желательно, но не обязательно. Отличия по дополнительным критериям (равно как и иные отличия) достаточно часто могут быть компенсированы внесением соответствующих корректировок. Если удается подобрать данные о продаже полностью идентичных объектов, то, усреднив эти данные, можно с достаточной уверенностью сделать вывод о стоимости объекта. В реальной действительности подобрать статистику сделок с аналогичными объектами практически невозможно, поэтому необходима корректировка рыночных данных о продажах, отражающих отличия сравниваемых объектов от оцениваемого. Корректировки стоимости сопоставимых объектов выражаются как в абсолютных денежных величинах, так и в процентах от стоимости. Основным способом определения количественных значений корректировок является анализ парных продаж -- продаж двух объектов, сходных по всем параметрам, за исключением одного. Из анализа таких продаж оценщик может получить количественное значение корректировки, соответствующее данному параметру.

Таким образом, применяя рыночный подход, необходимо определить параметры, по которым оцениваемый объект отличается от сопоставимых, и рассчитать соответствующие этим отличиям корректировки стоимости сопоставимых объектов.

При оценке некоторых видов типовых объектов возможно использование интегральных корректировок, включающих все многочисленные отличия от сопоставимого объекта. При этом необходимо обоснование, расчеты интегральной величины отличия оцениваемого объекта по стоимости от сопоставимого. Кроме объективных характеристик объекта недвижимости -- местоположения, качества, возраста, условия продажи, необходимо учитывать, что сопоставимые объекты были проданы некоторое время назад. За прошедшее время ситуация на рынке могла измениться и повлечь за собой соответствующее изменение цен, что также должно быть учтено при расчете корректировок.

Также необходимо учитывать динамику инфляции, изменение законодательства, развитие инфраструктуры и другие факторы, оказывающие влияние на изменение стоимости с течением времени. Для этого кроме анализа чисто экономических факторов необходимо принимать во внимание перспективное развитие соответствующей территории, закрепленное в Генеральном плане, в проектах детальной планировки и застройки, иных нормативных актах, отражающих политику органов государственной власти по развитию соответствующей территории. Следует учитывать и то, что за прошедшее время изменение цен могло быть столь существенным, что временной фактор не может быть учтен путем корректировок и поэтому имеющаяся информация не может быть использована.

Затратный подход

Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и используется при:

- оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;

- оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры и т.п.), которые, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;

- при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;

- при исчислении установленных законодательством налогов и сборов;

- при переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:

1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.

2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.

3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:

а) физического (результат старения объекта, воздействия природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта);

б) функционального (результат несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка (рыночному спросу);

в) экономического (внешнего) (результат негативного влияния внешней среды (окружения) объекта).

4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа. В случае, когда в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, так как стоимость замещения включает современные требования и стандарты рынка.

Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости улучшений и рыночной стоимости земельного участка. Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. Метод капитализации исходит из того, что стоимость недвижимости равна сумме денег, используя которую альтернативным образом, собственник недвижимости получал бы аналогичный доход на вложенный капитал.

2. Метод рыночных сравнений состоит в определении рыночной стоимости земельного участка путем рассмотрения пси продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка. Рыночная стоимость отражает результаты взаимодействия продавцов и покупателей, действующих на открытом рынке, при условии, что обе стороны полно информированы, имеют желание и возможность совершить сделку.

3. Метод развития (освоения) -- применяется для оценки свободных земельных участков, в меньшей степени -- для оценки объектов недвижимости, состоящих из земельных участков и их улучшений. Этот метод применим, если ценность оцениваемой недвижимости, состоящей из улучшений и земельного участка, полностью заключена в земельном участке.

4. Метод остатка для земельного участка -- важный с практической точки метод схож с методом капитализации земельной ренты. При его использовании рыночная стоимость земли рассчитывается исходя из допущения, что объект недвижимости используется наиболее эффективным образом, что является непременным условием оценки именно рыночной стоимости.

В основу затратного подхода положен анализ и перестройка балансового отчета фирмы. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов фирмы с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств.

Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако Балансовая стоимость активов, исходя из представленного баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.

В целях перестройки баланса фирмы анализируются, и оценивается основные средства и текущие активы. Для оценки зданий, оборудования и сооружений приглашаются эксперты по оборудованию и специалисты-сметчики. Что же касается текущих активов (производственные запасы, дебиторская задолженность, готовая продукция и пр.), то их анализ производится на основе документов фирмы и консультаций с ее специалистами.

Оценка зданий (сооружений) проводится как по стоимости воспроизводства, так и по стоимости замещения.

Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки и функциональный износ.

Полная же стоимость замещения - это стоимость строительства в текущих ценах объекта, обладающего эквивалентной полезностью с объектом оценки, однако, с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном и планировкой.

Определение стоимости строительства включает оценку прямых и косвенных затрат, а также предпринимательский доход. Предполагаемые затраты на строительство должны покрыть подготовку рабочей документации и чертежей, отвод земельного участка, разработку и согласование технических условий на инженерное обеспечение, составление строительного паспорта и технического заключения (изыскания), инженерно-геологическое изыскание по площадке и сетям, разработку, согласование и утверждение ТЭО, наконец, непосредственно строительство новой фирмы. Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска доходности по сопоставимым объектам.

Так как в большинстве случаев оценивается объект, сооруженный ранее даты оценки, то из стоимости строительства вычитается общий износ.

Оценка установленных машин и оборудования проводится, исходя из результатов продаж аналогичной подержанной техники на вторичном рынке. В этом случае учитывается не только степень физического износа продаваемого объекта, но и функциональное и технологическое устаревание.

Помимо основного технологического оборудования оценке подлежат также передаточные устройства, транспортные средства, вычислительная техника и измерительные приборы, т.е. те виды машин, которые хотя сами непосредственно не участвуют в процессе производства, однако, обслуживают его. Оборудование, подлежащее установке, не переоценивается и включается в сумму активов по балансовой стоимости.

Оценке подлежат также нематериальные активы: право на торговую марку, авторские права, управленческое ноу-хау, приобретенные лицензии, маркетинговые исследования и т.п.

Долгосрочные финансовые вложения, включающие активы других фирм, банков и компаний, оцениваются по возможности по рыночной цене. В случае отсутствия такой возможности - по номинальной стоимости.

Корректировка краткосрочной задолженности не проводится, так как платежи по ней являются обязательными в ближайшее время. Также не подлежат корректировке расчеты с кредиторами, по социальному страхованию, расчеты с бюджетом и внебюджетными фондами.

Проведя соответствующую корректировку балансового отчета фирмы по состоянию на дату оценку и вычета из общих чистых активов, обязательств, определяют стоимость предприятия по затратному подходу.

Подход сравнительного анализа.

Сравнительный анализ - это метод оценки компаний закрытого типа, в котором используется информация о сделках с акциями сопоставленных открытых компаний.

Данный метод, базируется на сравнительном подходе, определяет стоимость фирмы на основании сравнения его с аналогичными компаниями, акции которых свободно обращаются на финансовых рынках или уже купленными или проданными в течение недавнего времени компаниями (метод анализа сделок).

Соответствующий образец компании-аналога отбирается на основании критерия сравнимости. Идеальными компаниями-аналогами считаются те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемая компания, ведут схожие, хозяйственные операции, имеют сравнимую номенклатуру, а также близки по размеру. Обычно требуются, как минимум, от 6 до 8 компаний-аналогов для составления адекватного образца.

Для каждой компании, служащей образом компании - аналога, рассчитывается несколько стоимостных индикаторов или ценовых мультипликаторов (коэффициентов), таких как отношение "цена компании к выручке", "цена компании к денежному потоку", "цена компании к чистой стоимости активов". После того, как данные показатели будут рассчитаны для каждой компании-аналога, на основании анализа рисков и финансовых характеристик подбирается подходящий мультипликатор (коэффициент), который применяется к соответствующей финансовой информации оцениваемой компании.

В результате применения мультипликаторов к финансовым показателям оцениваемой компании появляется предварительная оценка реальной рыночной стоимости компании. В зависимости от условий проведения оценки эта предварительная оценка может быть скорректирована в зависимости от других факторов, таких как скидка на владение контрольным пакетом акций, фактор риска по строкам или низкая конкурентоспособность.

Для определения обоснованной рыночной стоимости фирмы используется, как правило, все три оценочных подхода. В соответствии с каждым подходом получают предварительные величины стоимости фирмы.

Для определения итоговой стоимости фирмы оцениваются для конкретного случая.

Оценки фирмы, полученные в результате использования различных подходов, будут отличаться по своей величине друг от друга. В большинстве случаев, оценщики, определяют стоимость предприятия в виде интервальной оценки, то есть в интервале от минимальной до максимальной оценок, полученных при использовании различных подходов.

Документальным результатом оценки фирмы является отчет об оценке. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используется подходы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения объектов оценки, отраженных в отчете.

Согласование результатов

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости.

Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.

Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Для определения удельного веса для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

- Цель оценки и предположительное использование ее результатов.

- Определяемый вид стоимости.

- Вид прав собственности.

- Количество и качество данных, использованных в расчетах.

- Уровень контроля рассматриваемой доли собственности.

- Уровень ликвидности оцениваемой недвижимости.

Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств.

Сравнительный коэффициент - наиболее точен при оценки квартиры, составляет 80% от 100%

Затратный коэффициент - средний при надежности оценки квартиры, составляет 50% от 100%

Доходный коэффициент - менее надежен т.к. этот подход практически не используется, составляет 30% от 100%

Цена квартиры=(Доходный подход + Сравнительный + Затратный)/3

3.1 Описание местоположения и объекта оценки

Исследуемый объект оценки трехкомнатная квартира находящаяся по адресу г. Ставрополь, ул. Маяковского, д. 16 А, кв. 24. Она относится к району Центр.

Еще одна новая тенденция заключается том, что если раньше состоятельные покупатели стремились приобрести жилье в центре города, то сейчас они все чаще предпочитают частные дома, пусть и не в центре. Многие готовы переехать из трехкомнатной элитной квартиры в таунхаус площадью 100 кв.м или в отдельный дом площадью 200 кв.м - тем более, если они находятся не где-нибудь на окраине, а во вполне приличных районах с развитой инфраструктурой. На данный момент появилась особенность - активное строительство коттеджных поселков в непосредственной близости от города и даже в его пределах.

Примерная стоимость квадратного метра жилья в нашем городе - 30 тыс. руб. или 40 тыс. руб. за кв.м., если квартира в центре города. Элитная недвижимость стоит приблизительно на 20% дороже. Вот примерная таблица с ценами:

Таблица 3.1

Количество комнат	в центре города	в других районах
отдельная комната 12-18 кв.м	40-30 т.р. за кв.м.	35-25 т.р. за кв.м.
1-комнатная квартира	40 кв.м 35-45 т.р. за кв.м в стяжке/штукатурке	30 т.р. за кв.м в стяжке/штукатурке
2-комнатная квартира 50-60 кв.м	35-40 т.р. за кв.м в стяжке/штукатурке	30 т.р. за кв.м в стяжке/штукатурке
3-комнатная квартира (и свыше 3 комнат) 70-120 кв.м	30-40 т.р. за кв.м в стяжке/штукатурке	30 т.р. за кв.м в стяжке/штукатурке

3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий.

В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов ННЭИ объекта используются четыре основных критерия анализа:

Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника (пользователя) объекта.

Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Данным анализам я постараюсь выявить наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, участка, как незастроенного (если площадка уже застроена, то следует сделать допущение, что строения отсутствуют, и участок свободен или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений), во-вторых, - с уже имеющимися улучшениями.

Очевидно, что снос возводимых улучшений на земельном участке законодательно выделенного для строительства жилья невозможен, поэтому первый вариант анализ ННЭИ земельного участка как вакантного производить нет необходимости.

Далее приведен анализ ННЭИ для единого объекта: земельного участка с имеющимися на нем улучшениями в виде незавершенного строительством жилого дома.

Из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - плохая доступность участка ( сложный подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - уровень спроса и предложения на данный объекты недвижимости низкий. Достоинством недвижимости является центр города, а недостатком - местонахождение среди большого количества многоэтажных домов старой постройки.

Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность - отсутствие тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) - использование объекта под жилое помещение будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

На основании Договора аренды земельного участка земельный участок предоставлен для строительства жилых домов.

В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 7) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на определенные категории. Земли определенной категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки является текущее использование для размещения многоквартирного жилого дома.

Таблица 3.2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

		Объекты - аналоги
	Оцениваемый объект	1	2	3	4
Источник информации		Газета "Все для Вас",	Газета "Все для Вас",	Газета "Все для Вас",	Газета "Все для Вас",
Адрес	г. Ставрополь, ул. Маяковского, д. 16А, кв. 24.	ул. Мира	ул. Голенева	ул. Добролюбова	ул. Ленина
Цена сделки, руб.	-	1 650 000	1 570 000	1 590 000	1 550 000
Стоимость 1 кв. м объекта аналога, руб		26 613	26 167	24 091	26 271
Физические характеристики= м2 общей площади квартиры (без учета площади балконов и лоджий)	60,5	62	60	66	59
Величина корректировки определяется по формуле: Кор. = ( S объекта оценки - S объекта аналога ) * Ст-ть 1 кв.м. жилого дома (см.выше)
коррект.	-	-39 919	13 083	-132 500	39 407
Состояние объекта	требует ремонта	удовлетворительное	хорошее	хорошее	хорошее
Справочное значение (коэффициент) см. п.5.3.	0,9	0,95	1	1	1
корректировка в % (Коэф.объекта оценки - Коэф.объекта-аналога)*100	-5%	-10%	-10%	-10%
корректировка в рублях	-	-82 500	-157 000	-159 000	-155 000
Местоположение	удалено от центра	удалено от центра	удалено от центра	удалено от центра	удалено от центра
Справочное значение (коэффициент) см. п.5.3.	0,98	0,98	0,98	0,98	0,98
корректировка в % (Коэф.объекта оценки - Коэф.объекта-аналога)*100	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Транспортная доступность	в пределах 500 м до остановки	в пределах 500 м до остановки	в пределах 500 м до остановки	в пределах 500 м до остановки	в пределах 500 м до остановки
Справочное значение (коэффициент) см. п.5.3.	1	1	1	1	1
корректировка в % (Коэф.объекта оценки - Коэф.объекта-аналога)*100	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Этажность	3/10 эт.	5/9 эт.	3/9 эт.	4/9 эт.	7/10 эт.
Справочное значение (коэффициент) см. п.5.3.	1,02	1,02	1,02	1,02	1,02
корректировка в % (Коэф.объекта оценки - Коэф.объекта-аналога)*100	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Наличие балкона, лоджии	балкон, лоджия	балкон, лоджия	балкон, лоджия	балкон, лоджия	балкон, лоджия
Справочное значение (коэффициент) см. п.5.3.	1,01	1,01	1,01	1,01	1,01
корректировка в % (Коэф.объекта оценки - Коэф.объекта-аналога)*100	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Планировка комнат	изолированные	изолированные	изолированные	изолированные	изолированные
Справочное значение (коэффициент) см. п.5.3.	1,04	1,04	1,04	1,04	1,04
корректировка в % (Коэф.объекта оценки - Коэф.объекта-аналога)*100	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Канализация	Есть	есть	есть	есть	есть
корректировка в %	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Водоснабжение	Есть	есть	есть	есть	есть
корректировка в %	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Газоснабжение	Есть	есть	есть	есть	есть
корректировка в %	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Отопление	Есть	есть	есть	есть	есть
корректировка в %	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Электроснабжение	Есть	есть	есть	есть	есть
корректировка в %	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Совершенная сделка или предложение	-	предложение	предложение	предложение	предложение
корректировка в %	-5%	-5%	-5%	-5%
корректировка в рублях	-	-82 500	-78 500	-79 500	-77 500
Имущественные права	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
корректировка в %	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Условия финансирования	-	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Рыночные условия = время	-	0	0	0	0
корректировка в %	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Дополнительные улучшения	Нет	нет	нет	нет	нет
корректировка в %	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Компоненты, не связанные с недвижимостью	Нет	нет	нет	нет	нет
корректировка в %	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Прочая информация	Нет	нет	нет	нет	нет
корректировка в %	0%	0%	0%	0%
корректировка в рублях	-	0	0	0	0
Общая валовая коррекция	-	-204 919	-222 417	-371 000	-193 093
Стоимость квартиры с учетом валовой коррекции, руб.	-	1 445 081	1 347 583	1 219 000	1 356 907
количество корректировок		1	1	1	1
Весовой коэффициент		0,25	0,25	0,25	0,25
		361 270	336 896	304 750	339 227
Стоимость квартиры, руб.		1 342 143
Стоимость 1 кв. м объекта оценки, руб.	22 184

Заключение

В первой главе этой работы, были рассмотрены основные понятия и подходы оценки недвижимости. И я выяснила, что:

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость как объект оценки - это, прежде всего, земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшении жилищных условий.

Для любого объекта недвижимости характерна уникальность (неповторимость) и неподвижность. Земля, помимо этого, обладает дополнительными характеристиками - вечностью (отсутствует физический износ) и ограниченностью предложения.

Необходимость в оценке бизнеса породила новую в России профессию "оценщик имущества", которую Министерство труда ввело в перечень специальностей и профессий. Этой же потребность вызвано и принятие Государственной Думой Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (принят 9 октября 1996 г.), но еще не утвержденного Советом Федерации. С его утверждением и вступлением в силу будет ликвидирован правовой вакуум в этой области.

Так же я узнала о методах и подходах оценки недвижимости.

К методам относятся:

- метод капитализации

- метод дисконтированных денежных потоков

К подходам относятся:

- доходный подход

- сравнительный подход

- затратный подход

Во второй главе был проведен анализ рынка недвижимости в г. Ставрополе. Большее количество предложений о покупке недвижимости находится в Центре г. Ставрополя, а так же в районах Ташла и Юго-Запад; меньшее в районе Мамайка.

В третьей главе была проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов оценки. Я выявила рыночную стоимость трехкомнатной квартиры расположенной по адресу: г. Ставрополь, ул. Маяковского, д. 16А, кв. 24, которая составила 1 289 925 руб.

Сделав данную дипломную работу я получила много знаний в области оценки недвижимости и на практике научилась определять рыночную стоимость объекта недвижимости.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)

2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации»

3. Международные стандарты оценки.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации

5. Книга «Оценка недвижимости» под редакцией А.Г. Грязновой М.А. Федотовой

6. Сайт недвижимости «http://www.pandia.ru/»

7. Экономический сайт «http://www.market-pages.ru/»

Сайты для помощи при на писании и оформлении дипломных работ:

8. «http://na55555.ru/»

9. «http://piterdiplom.com/»

10. Сайт департамента оценки «http://dpo.ru/»

Размещено на Allbest.ru