В сфере оценки и налогообложения недвижимости необходимы:

1) последовательный переход от ныне практикуемых разрозненных налогов на землю и имущество к единому налогу на недвижимость;

2) последовательный переход от искусственных оценок для целей налогообложения (нормативной, кадастровой) к оценкам на основе рыночной стоимости недвижимости с учетом ее разрешенного использования, определенного градостроительными регламентами нормативных правовых актов о зонировании;

3) устранение монополии государственных структур в осуществлении оценки, расширение доступа частных структур на этот рынок услуг. В области установления стандартов деятельности на рынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости, а также контроля за их соблюдением представляется логичным:

4) переход от "неформализованного контроля", подробно описанного выше, к рутинному сличению представляемых документов с предустановленными, опубликованными в единых сводных документах нормативами и стандартами;

5) сведение до минимума количества контролирующих органов, устранение дублирования в осуществлении контрольных функций.

Пример совершенствования ИРН в части введения классических схем девелопмента.

Под термином "девелопмент" понимается комплексное развитие территории для последующей продажи застройщику либо другим заинтересованным лицам. Посредством такой деятельности расширяется доступ к земле частных застройщиков, активизируется городское строительство и весь инвестиционно-строительный комплекс. Подобных схем раньше в отечественной практике не было.

В прежней экономической системе застройщик осуществлял от начала до конца все этапы инвестиционно-строительного процесса. Принимая во внимания тот факт, что такую деятельность могут осуществлять как частные, так и муниципальные структуры, можно утверждать, что процессы вовлечения земли в оборот происходили бы гораздо быстрее, если бы комплексным развитием территории для последующей продажи застройщику более активно занимались частные фирмы.

В более узком смысле эта деятельность заключается, во-первых, в формировании земельных участков (определение градостроительных регламентов, включающих все обременения и сервитуты, установление границ), во-вторых, в подведении сетей инженерно-технического обеспечения (водопровод, канализация, газ и т.д.). Иногда, если производится реконструкция старых кварталов, также необходимо переселение частных лиц на другие площади.

Упрощенная схема девелопмента.

Можно выделить два разных взгляда на девелопмент. Первый - "классический", при котором девелопер после завершения работ по подготовке участков для дальнейшего строительства продает возросшие в цене земельные участки (или переуступает права аренды) другим частным застройщикам, которые продолжают и завершают строительство или реконструкцию на подготовленных земельных участках. При этом обеспечивается более высокий уровень специализации работ, расширяется фронт этих работ за счет прихода на рынок новых специализированных фирм, которые в условиях конкуренции борются за повышение качества работ и сокращение их себестоимости. Второй вариант, более характерный для России, заключается в том, что фирма-девелопер после подготовки участка сама начинает его застраивать и зачастую сама же реализует построенные площади. Очевидно, что в такой ситуации страдают какие-то стадии инвестиционно-строительного процесса, так как сложно предположить, что хороший строитель окажется таким же хорошим риэлтером или девелопером. В результате снижается эффективность использования потребительского рынка, создаются благоприятные условия для создания крупных монополий и т.д.

Реформирование ИРН и системы градорегулирования положительно повлияет на становление и развитие классических схем девелопмента в России. В современных условиях нехватки у местных властей средств на проведение планировочных работ частные инвесторы смогут взять на себя расходы по их осуществлению, а администрации - поменять пассивную позицию "ожидания заявителя", на активную, включающую инициативные действия по формированию и предоставлению земельных участков для строительства. В силу рационализации согласительных процедур процесс взаимодействия между местными властями и частными инвесторами-застройщиками станет более открытым, менее коррумпированным, а значит более экономичным как для инвесторов, так и для конечных потребителей. Упростится порядок предоставления инвесторам земельных участков для строительства, а главное, будет обеспечена передача земельного участка в долгосрочное владение (собственность или аренду) уже в начале инвестиционно-строительного процесса (до начала разработки проектной документации и получения разрешения на строительство), а не в конце его, как это происходит сейчас. Это одновременно разблокирует возможность ипотечного кредитования строительства под залог земельных участков, что в свою очередь приведет к оживлению банковской сферы, увеличению количества людей, вовлеченных в строительство, и т.д.

Заключение

Децентрализация и демократизация государственного управления, передача органам местного самоуправления значительных полномочии для решения вопросов социально-экономического развития муниципальных образований ставит перед органами управления на местах сложные и неординарные задачи.

По существу, в условиях реформирования российской экономики и развития рынка экономика города и муниципальное управление становятся относительно самостоятельной сферой деятельности, сферой особых отношений экономики и власти, и здесь действуют особые механизмы согласования социальных, экономических и политических интересов власти, населения и бизнеса.

В целях разработки, принятия и реализации эффективных экономических решений экономика города должна пониматься как комплексное знание, как единое целое, во взаимосвязи и взаимодействии ее основных элементов. В этом контексте очевидно, что ее предметная область существенно шире и сложнее, чем предметная область муниципальной экономики.

Сегодня, когда органы местного самоуправления наделены значительными полномочиями и возможностями определять направления социально-экономического развития своих территорий, чрезвычайно велика их потребность в высококвалифицированных специалистах, обладающих не только актуальными знаниями в тех или иных частных сферах экономики, права и организационного строительства, но и более широкими - комплексными - представлениями о городской экономике и закономерностях муниципального социально-экономического развития. Эти знания требуются не только муниципальным управленцам - в них нуждаются представители бизнеса, работающего в «городской среде», работники предприятий - поставщиков коммунальных и иных инфраструктурных (например, транспортных) услуг, строители, архитекторы, финансисты. Более того, в настоящее время как никогда актуальна задача формирования «общего языка», на котором можно было бы обсуждать возникающие проблемы.

Список использованной литературы

1) Гражданский кодекс РФ, Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

2) Гражданский кодекс РФ, Статья 132. Предприятие

3) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 02.11.2013)

4) Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью/ Ростов-на-Дону «Феникс», 2002 год.

5) Горемыкин В.А. Экономика недвижимости/ Москва «Высшее образование», 2008 год.

6) Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций/ Таганрог «Изд-во ТРТУ», 2004 год.

7) Лекции по экономике города и муниципальному управлению под ред. Пузанова А.С. / Москва «Институт экономики города», 2004 год.

Размещено на Allbest.ru