Основы ипотечного кредитования

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные [11, c. 26].

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

2.2 Состояние жилищной проблемы России и анализ методов программного решения

Российская система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов) [38, c. 41].

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ 1990-1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. [14, с.18] Начальная ступень рыночных отношении не обеспечила улучшение дел в жилищной сфере, а, наоборот, во многом усилила кризисные явления. Так, объем ввода нового жилья уменьшился в 1999 г. по сравнению с 1993 г. почти вдвое, что незамедлительно привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. При средней обеспеченности жильем 18,8 м² / чел. (значение данного показателя близко к странам со средними доходами населения) в ряде регионов этот показатель составлял от 8,7 до 15,9 м² / чел. Такое положение дел оставалось практически неизменным и в 1998 г.

Однако в 1999 г. в ряде регионов произошел коренной перелом в существующей ранее тенденции постоянного снижения объемов вводимого новым строительством жилья. Кроме того, впервые за годы реформ в строительной отрасли приостановлено снижение инвестиций в основной капитал и подрядные работы. Так, инвестиции в основной капитал в 1999г. составили 598,7 млрд. руб. (101% к 1998 г.), а выполненный объем подрядных работ - 314,5 млрд. руб. (105,4%). Организациями и предприятиями всех форм собственности было построено 32 млн. м² жилья (104,3%). При этом продолжался рост жилищного строительства на средства индивидуальных застройщиков. По сравнению с 1998г. этот показатель вырос на 14,6%.

Ввод жилья превысил уровень 1998г. в 43 субъектах Федерации. Наибольшие объемы жилищного строительства наблюдались в Самарской (478 тыс.м²), Белгородской (785 тыс.м²) областях, Санкт-Петербурге (1,1 млн.м²), Башкортостане (1,5 млн.м²) и конечно в Москве (3,4 млн.м²) и Московской области (2,7 млн.м²). Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не только не рос, но и сокращался. Это касается, например, республик Карачаево-Черкесской (62%) и Марий Эл (63%), Удмуртской (88%), Читинской (62%) областей. Подобное положение характерно и для Новосибирской области, где показатель ввода жилья в 1999г. составил 54% от аналогичного в 1998г. [21, с.29].

Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело к тому, что из предусмотренных к вводу в эксплуатацию производственных и социальных объектов строительство на каждом четвертом не осуществлялось, а техническая готовность большинства из этих строек не превышала 50%.

В текущем году планируется привлечь инвестиций в строительные отрасли в размере 685-700 млрд. руб. При этом государственные средства предусмотрены в размере 13,3 млрд. руб.

Однако, несмотря на наметившуюся в минувшем году в ряде регионов тенденцию роста объемов жилищного строительства, структура и качество жилья в общей массе продолжают оставаться низкими. Так, в большинстве случаев вновь вводимое жилье сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, а они энерго- и материалоемки. Особенно это касается жилья, предназначенного для предоставления малообеспеченным и социально незащищенным слоям населения на бесплатной основе или посредством частичной оплаты.

Жилищный фонд Российской Федерации составляет 2818,1 млн.кв.м., со следующей структурой: муниципальный жилищный фонд - 24,1%, государственный - 6,8%, частный - 67,7%, общественный - 0,1%, смешанной формы собственности - 1,3% [35, c.174]. Схематично структура собственности представлена на сл. рисунке:

В 2003 г. организациями всех форм собственности введено в действие 33.78 млн. кв. м общей площади жилых домов, что на 6.5% больше, чем за предыдущий год (для примера в 1986 году было введено 76 млн.кв.м.). Почти половина общего объема введенного жилья была построена с помощью программ «долевого участия». В тоже время наблюдается резкий рост ветхого и аварийного (с износом более 70%) жилья. За период с 1990 по 2003гг. площадь таких домов возросла с 32,2 до 87,8 млн.кв.м., т.е. более чем в 2,7 раза. В 2004 году ожидается его прирост еще на 35 млн.кв.м., 290 млн.кв.м. требуют неотложного капитального ремонта, 250 млн.кв.м. - реконструкции, около 400 млн.кв.м. фонда не благоустроено. Панельные жилые дома составляют более половины фонда. Расчетный срок их планового ремонта - 20-25 лет [36, c.16].

Прослеживается тенденция потери жилищного фонда. Состояние ЖКХ еще более неудовлетворительно. Не менее 25% сетей амортизированы полностью, а общий износ приближается к двум третям. В настоящее же время в целом по стране в неблагоустроенных квартирах проживает 40 млн. чел., свыше 60% населения проживает в одно- и двухкомнатных квартирах плотностью около 1,3 чел. на комнату при отсутствии, как правило, общей комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжает проживать 2,9 млн. чел. (2% населения), в общежитиях 5,8 млн. чел. (4%). С 1990 по 2003г. предоставление бесплатного социального жилья сократилось в 3 раза, и получить его могут менее 400 тыс. семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, т.е. находящихся в очереди, превысило 10 млн. чел. Ныне ежегодно жилье получает только 6% очередников [3].

Бюджетные расходы на строительство жилья в основных показателях экономики в 2003 г. составили в ВВП - 7.3%, что намного больше, чем во многих зарубежных странах, [6].

В конечном итоге, это создает кризис системного характера, при котором происходит неуклонное сжатие спроса на жилье и падение производства, заметно усилившееся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998 г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения и государства.

Задача полного обеспечения населения жильем была актуальна во все времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством проявления общегосударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество попыток по решению данной проблемы.

Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была рассчитана на 1955-1965 гг. Реализация этой программы обеспечила рост жилищного строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 млн. м в год. В результате были улучшены жилищные условия миллионов людей. Достигнутое снижение остроты жилищной проблемы позволило больше внимания уделять качеству жилищных условий.

К 1985 г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 чел. составила 14,6 м², увеличившись против 1970 г. в 2 раза. При этом семьи проживали в основном в отдельных квартирах (до 1961 г. преобладало покомнатное расселение в коммунальных квартирах) [14, с.10].

Вторая жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000 г. В ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной современной квартирой или индивидуальным домом. Кроме того, в этой программе в качестве решения важной социальной задачи намечалась ликвидации имевшегося резкого различия в уровнях жилищной обеспеченности и качества жилья, прежде всего в региональном разрезе.

Масштабность задач и новые экономические реалии заставили разработчиков программы предусмотреть в ней проведение более совершенной инвестиционной политики и систему финансирования жилищного строительства. Наряду с сохранением приоритета государственных капитальных вложений значительное развитие получили проекты по возведению за счет средств населения кооперативных жилых домов и индивидуальных жилищных строений, особенно в сельской местности, поселках, малых и средних городах. Для этого была предусмотрена дифференциация финансово-экономических льгот для различных категорий семей, а также все более широкое использование средств предприятий и населения. В период реализации данной программы были достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России: в 1986 г. - 66, 2 млн. м²; в 1987 г. - 72,8; в 1988 г. - 72,3; в 1989 г. - 70,4 м² [14, с.13].

В 1990 г. реализация указанной программы была приостановлена в связи с сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве и внедрением в этот процесс рыночных механизмов. Указанный год фактически стал рубежом, когда начался переход к следующему этапу.

Третья национальная жилищная программа получила название «Жилище» и была рассчитана на десятилетие - с 1990 по 2000 г. Ее реализация началась в условиях неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от государственного участия в финансировании жилищного строительства, недооценки жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений и, как следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере, что выразилось в следующем:

· произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства;

· выросли цены на строительную продукцию;

· капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали недостаточными;

· снизились темпы предоставления жилья гражданам;

· упала платежеспособность населения;

· сократились возможности приобретения жилья или ведения индивидуального жилищного строительства.

По данным за 10 месяцев 1993г., доля внебюджетных инвестиций в строительство жилья составляла свыше 45% общего объема капитальных вложений, направляемых на эти цели, в том числе средства населения - около 19%. В основу программы «Жилище» была положена переориентация в жилищном строительстве с преобладания бюджетных средств государства на преимущественную долю средств населения и частных юридических лиц. В этих целях предусматривалась активная мобилизация средств для жилищного строительства путем выпуска жилищных векселей и иных ценных бумаг, проведения аукционов и т.д. Это привело к тому, что в 1992г. объем централизованных капитальных вложений в жилищное гражданское строительство составил 358,5 млрд. руб. и снизился по сравнению с 1991г. на 29% (в сопоставимых ценах) Предприятиями всех форм собственности на жилищное строительство в 1992г. израсходовано 530 млрд. руб., или 70% к объему 1991 г. [33, с.147].

Уже в первые годы реализации программы в условиях бюджетного дефицита на большей части страны наблюдалось свертывание строительства жилья. В 1992г. на 75 из 77 территорий России объемы жилищного строительства снизились против 1991 г., в том числе на 26 территориях - более чем на треть, а на четырех - более чем наполовину. В целом по России за счет всех источников финансирования в 1992 г. было введено 37,9 млн.м² жилья, что составило 79% к 1991 г. Не улучшилось положение дел и в 1993г. За девять месяцев 1993г. было введено 18,8 млн.м² жилья, в том числе государственными предприятиями и организациями - 10 млн.м², жилищно-строительными кооперативами - 1,1, индивидуальными застройщиками - 2,4 млн.м, что составило по отношению к аналогичному периоду 1992г. соответственно 100,2; 93,2; 90,1 и 113,1% [Там же].

Таким образом, механизмы, предусмотренные для реализации программы «Жилище», не обеспечили в необходимой мере решение жилищных проблем. Между тем в ходе проведения данной программы формировались изменения, необходимые для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы. Были изменены:

· структура жилищного фонда по формам собственности;

· структура жилищного строительства по источникам финансирования, а также, в определенной мере, по типам зданий и технологиям их возведения.

Проведенная в нашей стране бесплатная приватизация жилья, тем более в такие чрезвычайно короткие по меркам экономического развития сроки, не сформировала по большому счету класс собственников вообще, а уж тем более класс эффективных собственников

В России опыт формирования слоя собственников жилья (прежде всего в многоквартирных домах) насчитывает менее десяти лет. Кроме того, у российского собственника квартиры весьма гипертрофированное отношение к недвижимости, находящейся в его собственности. Например, российский собственник квартиры в подавляющем своем большинстве не способен и не хочет нести бремя расходов и ответственности, которое на него ложится в связи с обладанием объектом недвижимости.

В настоящее время существует низкая эффективность деятельности структур по управлению жилищным фондом, однако домовладельцы не стремятся сформировать в домах, где проживают сами, товарищества собственников жилья, чтобы посредством своего заинтересованного влияния улучшить состояние домов и снизить затраты на их эксплуатацию [31, c.185].

В связи с тем, что собственник несет бремя содержания имущества, он отвечает за риски, связанные с ухудшением его пользования (содержания), случайной гибелью или случайным повреждением, поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность за реализацию (наступление) подобных рисков, носящих случайный характер (ст.211 ГК РФ).

Риск - это степень или величина ожидаемой опасности. Неопределенность его реализации (наступления) придает названной обязанности собственника особую значимость [17, c.158].

Наряду с развитием рынка жилья коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала экономической реформы 80%, сократилась примерно до 26%, в том числе доля средств федерального бюджета - до 15%.[18, c.183]

Изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к дальнейшему ее возрастанию. В частности, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости социальной направленности жилищной реформы.

Результаты выполнения основных федеральных программ свидетельствуют о том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и долгосрочную перспективу должна строиться не только исходя из одних намерений, пусть даже самых благих, по решению затянувшихся проблем с обеспечением жильем граждан РФ, но и с учетом имеющихся реальных возможностей, прежде всего системы финансирования.

Объективная необходимость увеличения объемов жилищного строительства и качества возводимого жилья обусловлена также и реально сложившейся ситуацией, касающейся общего состояния жилого фонда России.

2.3 Становления ипотечных отношений в Российской Федерации: федеральный и региональный уровни

На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий. Это положительное явление обусловлено тем, что использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в стране в новой экономической ситуации оказались неэффективными. И связано это не столько с ухудшением состояния государственного бюджета, сколько с изменением роли и места всех без исключения институтов по отношению к решению жилищной проблемы. Большое значение для создания ипотечного механизма в России имеет образование в сентябре 1997 г. на государственной основе Агентства по ипотечному кредитованию как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне [5].

Основная задача Агентства - способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами. То есть именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Предполагается, что Агентство будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. В условиях отсутствия развитого рынка долгосрочных финансовых инструментов на настоящий момент такой подход оправдан. Тем самым Агентство непосредственным образом будет формировать долгосрочный финансовый рынок. Операции Агентства также будут содействовать повышению ликвидности банков за счет преобразования неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность).

Второй функцией Агентства является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. С целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг Агентство оказывает техническую помощь банкам по разработке процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

К третьей функции Агентства относится представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку - специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором.

Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Агентством и банками. Так, на настоящий момент сумма кредита и платежи по нему предполагают привязку к долларовому эквиваленту. Предпочтительной формой кредита является аннуитетный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке ЛИБОР. Кредиты должны предоставляться на срок от 5 до 10 лет с ежемесячными обратными выплатами.

Одним из важнейших требований Агентства является также проведение банками процедуры андеррайтинга согласно агентским стандартам. Отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика не должно превышать 35%, отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не должно быть больше 70%, размер кредита должен составлять не более 50 тыс. долл. [10]. К обязательным видам страхования, предусмотренным в ипотечной схеме, на данный момент относятся страхование утраты и повреждения предмета залога, а также страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Возможность досрочного погашения по кредитам предусматривается с определенными ограничениями. Во-первых, в течение первых 12 мес. после получения кредита заемщик не имеет права на досрочное погашение. Во-вторых, сумма досрочного погашения не должна быть менее 5% от текущего остатка ссудной задолженности и не менее 500 долл. США. В-третьих, заемщик обязан заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме. По осуществлении частичного досрочного погашения производится перерасчет аннуитетных платежей исходя из нового остатка ссудной задолженности [9].

Ввиду нестабильной экономической ситуации в России возможность досрочного гашения важна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен иметь возможность сократить свою задолженность в условиях ухудшения общей экономической ситуации или по индивидуальным причинам. Досрочное погашение снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его кредитоспособность, в чем, в свою очередь, заинтересованы банки.

Более высокая ответственность заемщика стимулируется целевым использованием кредита исключительно на приобретение жилья. Более продуманное региональное законодательство в части обращения взыскания на создание жилищных резервных фондов, облегчающих процедуру выселения неплатежеспособных заемщиков, также способствуют более строгому подходу к выплатам по кредиту. Как показывает практика, заемщики стремятся не нарушать договоренности с банками и даже в условиях кризиса и стремительного падения реальных доходов производят выплаты в срок или прибегают к досрочному гашению [7].

На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком.

Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме - три в течение одного года. Если, в конечном счете, кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.

Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное, полное, досрочное гашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту. В случае отказа банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства обслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит [5].

На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, что низкая активность российского фондового рынка, особенно после кризиса августа 1998г., ограничивает возможности Агентства по привлечению средне- и долгосрочных ресурсов.

Итак, из выше изложенного следует, что на сегодняшний день Правительство РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому американскому образцу. Схема кредитования такова: 1) коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры; 2) Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая источников «длинных» денег. Но следует учесть, что данная модель работает хорошо в странах с устойчивой экономикой. Также необходима развитая ипотечная инфраструктура, которая не сформировалась на сегодняшний день в России [40, с.93].

Рассматривая опыт внедрения ипотеки в России, нельзя замыкаться на федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы ипотеки, применяемые в регионах России. Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленность - региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует большая категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья [39, с.101].

В некоторых городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды.

Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов.

В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными [10].

В ряде регионов России (Белгородская область. Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.

Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов [9].

Достаточно реалистична программа ипотечного кредитования, которая была разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило концепцию городской программы ипотечного кредитования и в целях управления этим процессом создало Московское ипотечного агентство (МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов, соблюдение статуса официальных кредитов МИА, осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том числе проводит операции на вторичном ипотечном рынке. Механизм ипотечного кредитования, как несложно заметить, схож с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные кредиты, Московское ипотечное агентство выкупает у банков все долги вместе с залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой доход за счет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также за обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За счет оборачиваемости денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной, привлекая новых клиентов. Вместе с тем, ответственность за погашение кредитов полностью лежит на банках, в течение всего срока кредитования строительства жилья МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. Такая перекачка денег должна идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги, обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы. Собственные активы МИА формируются за счет средств учредителей и прибыли от деятельности агентства [23, c.82].

Что касается ставок процента, то она предполагается в размере 10-15% (в валюте). Рассматривается также вопрос о предоставлении льготного процента по ипотечному кредиту под определенный вид жилья (например, льготы для проживающих в неблагоустроенных домах и др.).

Граждан, которые по своему социальному положению вправе претендовать на получение ипотечного кредита, довольно много. Но, разумеется, что все будет зависеть от возможностей местных бюджетов и ипотечных банков, социальной заинтересованности широких масс населения [16, с.133].

Особого внимания заслуживает модель ипотечного кредитования, применяемая в Нижегородской области.

Основой системы ипотеки стал специально созданный фонд социального развития (ФСР). Строительство и приобретение жилья осуществляется Фондом социального развития за счет собственных средств Фонда, а также за счет кредита, предоставленного кредитными организациями, их филиалами или обособленными подразделениями, участвующими в Программе кредитования строительства и приобретения жилья. Банкам, предоставившим кредит Фонду для финансирования строительства и приобретения жилья с целью продажи его в кредит. Итак, финансирование программы «Жилье в кредит» складывается из 3 источников: пожертвования предприятий, имеющих налоговые льготы; кредиты, предоставляемые Фонду кредитными учреждениями, к чему их стимулируют налоговые послабления; средства жителей, когда часть жилья уже построена и продается новоселам [32, c.112].

Оренбургская область, по мнению специалистов, сегодня занимает одно из ведущих мест среди регионов, внедряющих программы ипотечного кредитования. В результате проведения жилищной программы «Мой дом», стартовавшей в области пять лет назад, рост жилищного строительства составил 28% по отношению к тому же периоду прошлого года.

Внедрение в рамках этой программы системы ипотечного кредитования привело к тому, что только в 1998 году здесь оформлено 65 кредитов, выданных как на покупку квартир и домов, так и на завершение их строительства. Предпочтение отдается долгосрочному реинвестируемому кредиту под залог приобретаемого жилья. Такая форма доступна семьям со средними доходами в размере от 2 до 4 тысяч рублей в месяц на срок от 5 до 15 лет под 8-12 процентов годовых в рублях. По сравнению со столичной ипотечной схемой, выгода очевидна.

Оренбургскую ипотечно-жилищную корпорацию поддерживает областная администрация, контролирующая процесс оформления и погашения кредитов. Гарантом их надежности выступает губернатор области. При этом область обходится и без финансовой поддержки своей программы из центра. Так, Федеральное агентство ипотечного кредитования (ФАИК) предлагает лишь методологию. Отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов на финансовом рынке вынудило областную администрацию выделить бюджетные средства для выдачи ипотечных кредитов. Строительство жилья осуществляется также за счет использования недоимок предприятий в областной и местный бюджеты.

С этой целью в Оренбурге создается внебюджетный фонд, где будут аккумулироваться материальные ресурсы должников, которые затем через механизм ипотеки будут направляться на жилищное строительство. В свою очередь, вырученные от продажи жилья средства пойдут на погашение задолженности местных предприятий перед бюджетами всех уровней [13, c.175].

В Самаре в 1999 г. была создана своя ипотечная программа, которая финансируется за счет средств регионального бюджета. Ипотечный кредит можно получить на срок до 25 лет, и для его предоставления требуется внести всего 10% от стоимости приобретаемого жилья. Критерием выступает совокупный доход всей семьи. Именно по нему прогнозируется реальная возможность заемщика своевременно вернуть жилищную ссуду [19, c.103].

В Новосибирске также предприняты определенные шаги по формированию и дальнейшему развитию жилищной ипотеки. Одним из них можно считать программу «500 квартир», подготовленную мэрией г. Новосибирска совместно с Западно-Сибирским межрегиональным отделением Российской ипотечной Ассоциации, в рамках которой осуществляется пилотный проект.

Для финансирования программы создается ипотечный фонд, на 50% формируемый за счет внешних и внутренних инвестиций. Оставшаяся часть будет внесена мэрией объектами незавершенного строительства, профинансированные за счет бюджетных средств, а также земельными участками и в виде налоговых льгот. В меньшей степени источником финансирования являются средства предприятий и организаций различных форм собственности. Примечательно, что речь идет не о собственно новом строительстве, а о завершении возведения зданий, начатого ранее. То есть данная программа помимо жилищной проблемы призвана параллельно решать и проблему наличия большого количества «долгостроя». Будущий жилец должен внести не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса (квартирой либо деньгами). Проценты не начисляются, если вся сумма внесена к моменту сдачи объекта. Если остаток вносится после окончания строительства, то предусматривается 8% годовых в рублях (рассрочка на год), 10% годовых - на срок до 5 лет.

Размер первоначального взноса обусловлен несколькими причинами. Во-первых, такая сумма (с учетом стоимости незавершенного строительства) необходима для его завершения. Во-вторых, надо дать возможность хотя бы части населения улучшить свои жилищные условия на более-менее мягких условиях. Однако в интересах заемщика рассчитаться за кредит как можно быстрее.

Поскольку количество желающих превышает количество квартир, то условия конкурсные. Предпочтение отдается наиболее платежеспособным клиентам и клиентам с меньшей запрашиваемой суммой кредита.

В течение срока строительства вопрос увеличения стоимости пользования кредита решается изменением рыночного коэффициента. На настоящий момент он равен 12,8 и будет пересматриваться с увеличением цен на стройматериалы.

Свободных средств населения Новосибирской области, часть которых можно было бы вовлечь в инвестирование строительства жилья, примерно 1,5 млрд. руб. Даже, если принять во внимание, что этот показатель занижен, личных сбережений граждан недостаточно для реализации серьезных жилищных программ. Более того, согласно статистическим данным, текущие доходы 89% жителей страны недостаточны для выплат по жилищному кредиту (если отталкиваться от сложившегося в мире стандарта, согласно которому эти выплаты не должны превышать 30% доходов) [28, с.169-170].

Помимо вышеуказанной программы в Новосибирске действует также программа ипотечного жилищного кредитования, осуществляемая Центром правовой поддержки сделок с недвижимостью при Администрации Новосибирской области. В общих чертах условия предоставления кредитов населению на приобретение жилья и улучшение жилищных условий следующие. Кредиты предоставляются в валюте под 15% годовых. Общая сумма кредита может варьироваться от 5 до 150 тыс. долл. США, предоставляемых сроком на 5 лет. Первоначальная сумма взноса должна составлять не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. В случае согласия потенциального заемщика принять данные условия, производится оценка платежеспособности заемщика. Необходимым критерием при данной оценке служит показатель среднего дохода на одного человека в семье, который должен составлять по предоставленным заемщиком официальным документам не менее 7 тыс. рублей в месяц. Такие условия на сегодняшний момент доступны не многим, но по сравнению с условиями московской ипотеки выглядит, безусловно, выгоднее [36, c.17].

Развитие системы долевого строительства, начавшийся выпуск жилищных займов представляют собой те формы привлечения средств юридических и физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего в жилищной сфере), которые наиболее возможны в современной российской практике.

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что для России необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными.

Значимость регионального опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики товара, как правило, имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования, возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации, огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - все это сегодня один из самых перспективных вариантов долгосрочного кредитования в России.

3. Направления совершенствования системы ипотечного кредитования В РФ

3.1 Внесение изменений и дополнений в действующее законодательство

Как показал анализ программ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами. Основными препятствиями для нормального развития ипотечного кредитования являются следующие основные моменты.

Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, т.е. хотя бы до 2-5 лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Источников формирования долгосрочных банковских ресурсов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур. Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на длительные (вплоть до 15-20 лет) сроки, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки.

Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования. Это сдерживающие развитие ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

В связи с этим необходимо внесение ряда изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, направленных на формирование рынка доступного жилья:

Гражданский кодекс Российской Федерации

Изменения должны быть направлены на создание правовых условий для развития ипотечного жилищного кредитования, кредитования строительства жилья, а также развития рынка жилья в целом. Предлагаемые дополнения и изменения помогут снизить риски и затраты на рынке жилья и ипотечного жилищного кредитования, создадут условия для привлечения дополнительных инвестиций в этот сектор экономики и позволят повысить доступность приобретения жилья для граждан.

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации не содержит положений о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.

Однако, ст.25 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что: «В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».

Несмотря на это, практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости даёт достаточные основания для того, чтобы и статья 130 ГК РФ была дополнена указанием на этот новый вид недвижимого имущества - объект незавершенного строительства.

Необходимость его включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим, особенно вопросы ипотеки и регистрации прав на подобные объекты при кредитовании строительства.

2. В пункте 2 статьи 292 ГК требуется ввести норму о прекращении права пользования данным жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение (далее - жилое помещение) к новому собственнику.

Целью данного изменения является создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижения рисков ипотечного кредитования.

В результате реализации данной поправки в законодательство будет введено дополнительное основание прекращения права пользования жилым помещением членом семьи собственника. Этим основанием будет являться переход права собственности на жилое помещение от прежнего собственника к приобретателю. В силу этого основания новый собственник вправе будет требовать выселения членов семьи бывшего собственника, так как жилое помещение перейдет к приобретателю без обременений.

Соответствующие изменения и дополнения необходимо также внести в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и новый «Жилищный кодекс».

3. Согласно действующей редакции пункта 4 статьи 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника и при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Данное существенное условие в правоприменительной практике значительно затрудняет оборот жилых помещений в целом и ипотечные правоотношения в частности.

Прежде всего, в силу пункта 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и законных интересов детей возлагается на их родителей, которые являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий.

Тем самым законодательно функции защиты прав и законных интересов несовершеннолетних (в рассматриваемых случаях - жилищных) закреплены за их родителями, а не за органами опеки и попечительства.

«Презумпция о недобросовестности» родителей противоречит основам гражданского права.

В условиях отсутствия нормативных правовых актов, регламентирующих понятие нарушения интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, органы опеки и попечительства зачастую необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, не неся при этом никакой финансовой ответственности.

В тех случаях, когда органы опеки и попечительства все же выдают разрешение родителям на отчуждение жилых помещений, перед родителями ставятся условия, не всегда отвечающие интересам детей и не всегда исполнимые (одновременное приобретение другого жилья, зачисление средств на счет, открытый на имя ребенка и проч.).

Таким образом, норма о получении в органах опеки и попечительства предварительного разрешения (согласия) на сделку не может рассматриваться как эффективный способ защиты прав несовершеннолетних детей. Предлагается установить, что требование получения согласия органа опеки и попечительства, распространяемое лишь на отчуждение жилого помещения собственником, несовершеннолетние дети которого имеют право пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственник ограничен или лишен родительских прав.

Предлагаемое изменение редакции пункта 4 статьи 292 ГК РФ призвано упростить регламентацию процедуры совершения сделок с жилыми помещениями и устранить возможность административных злоупотреблений.

4. В соответствии с частью второй пункта 2 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению.

Нотариус удостоверяет сделки в соответствии со ст. 53, 54 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате». При этом нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма и разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки требованиям закона. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также предусматривает, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 10 данного Закона).

В тоже время, в соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органы регистрации прав также регистрируют договор ипотеки, и только с момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

При этом регистрацию сделок с недвижимостью орган по регистрации обязан, на основании ст. 13 указанного Закона, проверять, в том числе и законность сделки, путем проведения правовой экспертизы предъявляемых документов.

Размер пошлины за нотариальное удостоверение сделки равен 1,5 процентам от размера сделки, что ведет к значительному увеличению издержек при ипотечном кредитовании.

Таким образом, участники кредитования несут существенные материальные и временные издержки на прохождение сразу двух схожих процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), а в целом ипотечный кредит удорожается, что делает его менее доступным широким слоям населения и, как следствие, мешает его развитию.

Исходя из этого, установление требования об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, а также их государственной регистрации является неоправданным и обременительным для участников ипотечного кредитования, поскольку в настоящее время институт нотариального удостоверения во многом дублирует функции государственной регистрации.

Поэтому целесообразно исключить требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, заключенных в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом возможность добровольного нотариального удостоверения сделки у граждан остается.

5. В соответствии с пунктом 4 статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка предполагается, что здания, строения, сооружения, расположенные на этом участке, не являются предметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Развитие рынка доступного жилья требует увеличения строительства жилья. Привлечение банковских кредитов на строительство требует адекватного обеспечения. Предлагается норма, при которой залог земельного участка предполагает залог зданий, строений, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, если иное не установлено договором. Данное предложение направлено также на предотвращение возможного разрыва прав на земельный участок и на объекты недвижимого имущества, на нем расположенного.

Принятие поправки требует внесения изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

1 февраля 2003 г. вступила в силу новая редакция Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГПК «Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам» взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем гражданину-должнику помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Это же ограничение распространяется на земельные участки, на которых расположены данные объекты, а также на земельные участки, приобретение которых не связано с осуществлением предпринимательской деятельности.

Данная норма статьи 446 не соответствует пункту 1 статьи78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания может быть также произведено на индивидуальный жилой дом с земельным участком, на котором он расположен, если для приобретения использовались кредитные средства, а также на земельный участок, который приобретен для жилищного строительства с помощью кредитных средств и находится в ипотеке с целью обеспечения возврата этих средств.