Ринок землі та його особливості

Побоювання, пов'язані з введенням приватної власності на землю і формуванням ринку сільськогосподарських земель стосовно розгортання спекуляції, скуповування землі “товстосумами”, переходу значних земельних площ до земельних банків та обезземелення селянства, використання сільськогосподарських угідь не за призначенням, з одного боку, для нинішнього етапу земельної реформи, мають під собою певні підстави, але не мають серйозних обґрунтувань. А з іншого ж, вони можуть бути зняті запровадженням правових актів земельного ринку. Упереджене ставлення до купівлі-продажу сільськогосподарських угідь і формування земельного ринку пов'язане не лише з психологічною та економічною непідготовленістю, консервативним менталітетом селянства, а й з незнанням самого процесу, основної мети та завдань земельної реформи.

Повноцінний ринок землі має включати: по-перше, наявність земель сільськогосподарського призначення у ринковому обігу; по-друге, достатню кількість потенційних продавців і платоспроможних покупців, які можуть придбати землі сільськогосподарського призначення, та мотивації їх виходу на ринок; по-третє, створення необхідної ринкової інфраструктури; по-четверте, сформованість системи ціноутворення на земельні ділянки сільськогосподарського призначення залежно від їх якості і місця розташування; по-п'яте, наявність організаційно-правового та економічного механізму укладання цивільно-правових земельних угод і становлення сільськогосподарського земельного ринку; по-шосте, чіткий державний контроль, управління та регулювання становлення ринку сільськогосподарських земель.

Від самих селян залежить, як вони зможуть проявити себе в нових ринково орієнтованих умовах, реалізувати свій потенціал і проявити ініціативу. Становлення сільськогосподарського ринку в нашій державі слід починати з трансформації суспільної думки, зміни психологічного ставлення людей до приватної власності на землю, торговельних операцій з нею. Головне щоб селяни усвідомили, що вони є власниками землі і працюють з метою отримання максимального прибутку і примноження приватної власності, орієнтуючись на підприємницький успіх. [13].

2.3 Результати та соціально-економічні проблеми земельної реформи

Результати земельної реформи оцінюються шляхом ідентифікації соціальних, економічних та екологічних наслідків, які розглядаються у фізичному і якісному вимірі. Наслідки земельної реформи проявляються у реальній економіці та мають довготривалий вплив не лише на неї, а й життєдіяльність всього суспільства.

Сьогодні результати земельної реформи здебільшого оцінюються з точки зору кількісних характеристик, при цьому якісні зміни або не розглядаються, або визначаються поверхово.

Основним підсумком земельної реформи прийнято вважати становлення приватної власності на землю. У той час, коли землі державної власності скоротилися з 60,36 млн. га у 1992 р. до 30,1 млн. га у 2000 р., у приватній власності вони зросли до 29,1 млн. га. Таким чином, близько 50% земельного фонду знаходиться в приватній власності, з них 99% - складають сільськогосподарські угіддя. Презумпція приватної власності на землю в Україні сьогодні поширена лише на основний засіб сільськогосподарського виробництва - сільськогосподарські угіддя. Землі в населених пунктах, крім сільських, знаходяться переважно в державній та комунальній власності.

За період проведення земельної реформи офіційно визначаються наступні середні результати:

27,6 мільйони гектарів сільськогосподарських земель передано безоплатно в приватну власність, що еквівалентно приблизно 66 % площі сільськогосподарських земель в Україні;

11,5 тисяч підприємств (колишніх КСП) трансформовано в 15,1 тис. нових сільськогосподарських підприємств на основі приватної власності на землю;

6,7 мільйонів сільських громадян одержали сертифікати на право власності на землю;

22,3 мільйони гектарів сільськогосподарських земель передано в оренду власниками сертифікатів, що засвідчують право власності на землю; загальна сума орендної плати у 2000 році становила 1,5 млрд. гривень;

11 мільйонів громадян приватизували земельні ділянки для ведення особистого підсобного та селянського фермерського господарства: будівництва і обслуговування житлових будинків і господарських будівель (присадибних ділянок), садівництва, дачного і гаражного будівництва.

2,3 мільйона громадян отримали державні акти на право власності на землю.

Наведені результати, безсумнівно, є вражаючими. Однак, на погляд дисертанта, успіх земельної реформи визначається не лише наслідками структурних змін у земельних відносинах, а й досягненням соціально-економічного та екологічного ефекту в землекористуванні.

В Україні, на жаль, земельна реформа ще не досягла поставлених цілей щодо вирішення соціально-економічних та екологічних проблем. Навпаки, здебільшого соціальний стан землекористувачів і землевласників погіршився. Процес реформування носить формальний характер. За даними Держкомстату України, обсяг виробництва сільськогосподарської продукції у 2000 р. порівняно з 1990 р. зменшився на 47 відсотків , у т.ч. в рослинництві - на 36 відсотків (у цінах 1996 р.). І хоча в наступні роки отримано приріст валової продукції в сільському господарстві, проте забезпечений він був в основному за рахунок підсобного, тобто натурального господарства. З економічної точки зору, переважна більшість сільськогосподарських підприємств досі є збитковими, а виробництво сільськогосподарської продукції - нерентабельним (крім зернових).

За різними експертними оцінками, земельноресурсний потенціал України дає змогу виробляти продуктів харчування на 140-250 млн. чол. Проте, рівень його використання є низьким, а виробництво сільськогосподарської продукції не завжди забезпечує навіть власні потреби країни. Основна причина низької продуктивності сільськогосподарських угідь полягає в недостатньому технологічному й організаційному рівні землеробства, відсутності ефективного і дієздатного земельного законодавства. Інфраструктура землекористування поступово погіршується та відстає від потреб реальної економіки. Посівні площі сільськогосподарських культур скорочуються, рілля виводиться з господарського обігу, що обумовлює зменшення валової продукції рослинництва. Майже повсюдно порушені сівозміни, різко призупинено внесення органічних та мінеральних добрив, зростає забур'яненість полів, погіршується їх фітосанітарний стан.

Законодавство, що регулює земельні відносини, на сьогодні є недосконалим, містить безліч "білих плям", суперечностей та невизначеностей. Прийняття Земельного кодексу потребує негайного приведення земельного законодавства у відповідність до його положень. Багато питань правового регулювання різних специфічних земельних заходів не знаходять відображення в нормативних актах у сфері земельних відносин. Таким чином, ключовими проблемами землекористування в Україні є:

неурегульованість права власності на землю та майно;

нерозвиненість системи землекористування, зокрема ринкової, фінансової, соціальної та технічної інфраструктури;

відсутність державного фінансування заходів щодо охорони земель;

прогресуюча деградація земель, у т.ч. зниження родючості ґрунтів;

неурегульованість чинного земельного законодавства .

Результати дослідження дозволили дисертанту дійти висновку, що сучасна криза в економіці України змінила баланс природної (екологічної), економічної, технологічної і як наслідок - соціальної складових системи землекористування, що призводить до зменшення загальної корисності екосистеми та її складової - агроландшафтів.

Специфіка соціальних проблем при цьому обумовлена низьким рівнем розвитку екологічної та економічної складових землекористування, які реагують на їх зміни. По-перше, майже 50% української території, у першу чергу сільськогосподарських угідь, піддається впливу деградаційних процесів. По-друге, господарства, зберігаючи (часто формально) площі землекористування, не в змозі підтримувати їх через диспаритет цін, відсутність техніки, оборотних коштів, дешевих кредитів, ринків збуту, виробничої інфраструктури, вимирання сільського населення та порушену його вікову структуру, а також крайню бідність. Перші ознаки відображення дисбалансу на природному компоненті агроландшафту вже спостерігаються у вигляді зменшення органіки в ріллі, підвищення кислотності, дегуміфікації, посилення ерозійних процесів, засолення ґрунтів, втрати довгострокової ґрунтової родючості, зниження біорізноманіття культурного ландшафту. Економічні проблеми досить часто призводять до розвитку монокультурного землеробства (вирощування рентабельної культури), що в свою чергу обумовлює скорочення величезних площ сільськогосподарських угідь (особливо ріллі) у зонах з низькою густотою населення та високопродуктивними ґрунтами і переведення їх в перелоги.

Таким чином, суб'єктивні й об'єктивні умови розвитку земельних відносин по-новому ставлять питання землекористування в Україні. Розв'язання соціальних, економічних та екологічних проблем вимагає безвідкладного переосмислення наслідків земельної реформи, поглиблення наукових основ сучасного землекористування, вирішення практичних проблем його оптимізації на засадах сталого розвитку. [5].

2.4 Управління раціональним землекористуванням

Основним інструментом досягнення сталого розвитку є інститут власності на землю. Дисертантом виявлено особливі проблеми власності на землю:

земельні угіддя (ділянки) в основному не ідентифіковані як об'єкти власності (відсутня чітка і визначена система права власності на землю);

державні органи управління, на які покладено обов'язки по регулюванню природокористування й охороні навколишнього середовища, не здійснюють ефективну реалізацію прав земельної власності, не визначені еколого-правові аспекти щодо реалізації права власності на землю;

економічний зміст власності на земельні ресурси не забезпечує правомірний та рівний розподіл земельної ренти;

відсутній економіко-правовий механізм обґрунтованого і справедливого розподілу рентних доходів

неурегульовано законодавство щодо права власності на землю, існують глибокі протиріччя як між законами, що забезпечують нормативно-правове регулювання використання різних ресурсів, так і в окремих законодавчих актах.

На мій погляд, реалізація права власності не повинна завдавати шкоди правам, обмежувати зачіпати свободи та принижувати гідність громадян, порушувати інтереси суспільства; погіршувати екологічну ситуацію і природну якість землі.

Для забезпечення сталого розвитку необхідне формування такого права власності на землю, за допомогою якого чітко визначається правомочність суб'єктів землекористування, встановлюється повноваження по володінню, користуванню та розпорядженню землею. У відносинах земельної власності повинні втілюватися екологічні та економічні складові землекористування, соціальні зв'язки і процеси. Забезпечення такого принципу сприятиме сталому розвитку суспільства.

Одним із регулятивних інструментів забезпечення сталого землекористування є система управління, яка спирається на визнання землі джерелом багатства. Дисертант вважає, що управління земельними ресурсами повинно охоплювати всі процеси земельних відносин, землекористування і землеволодіння, зокрема: землевпорядкування території і землеустрою господарств, формування раціонального розподілу земель між галузями господарського комплексу, заходи щодо ефективного використання та охорони земель.

Найбільш повна оцінка природного і господарського стану земельних ресурсів забезпечується системою державного земельного кадастру, на основі якого повинні науково обґрунтовано розв'язуватися питання організації раціонального землекористування. Останнім часом виникла необхідність введення в неї нової складової - реєстрації землеволодінь, землекористувань і об'єктів нерухомості, що відображає правовий статус та господарський стан використання земель за цільовим призначенням.

Дослідженням встановлено, що реєстрація землі сприяє вирішенню як економічних, так і соціальних проблем. Добре продумана система реєстрації забезпечує розвиток земельного ринку і підвищення ефективності використання земель, а також захист прав на нерухоме майно, що значною мірою нормалізує економічне життя країни.

Управління раціональним землекористуванням здійснюється за допомогою постійного моніторингу за станом земельних ресурсів. Дисертантом обґрунтовано методологічні аспекти щодо інструментів забезпечення управління земельними ресурсами в контексті їх функцій (методи, засоби, принципи), доведена їх значимість і необхідність удосконалення. [3].

Одним з найбільш перспективних напрямків щодо ефективного управління землекористуванням спеціалістами визнається питання грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

У світі існує декілька способів визначення ринкової експертної оцінки земель сільськогосподарського призначення: підхід на основі порівняння продажу та доходний підхід. Це дає змогу не тільки ураховувати отримуваний доход з земельної ділянки, але й брати до уваги попит та пропозицію на аналогічні землі сільськогосподарського призначення. В Україні застосування першого підходу поки не можливо, тому що ринок землі почне діяти з 2005 року. Але суму доходу отримуваного від земельної ділянки можна вже підрахувати зараз, тому використання другого підходу, розрахунки на його базі, при здійсненні ринкової оцінки земель сільськогосподарського призначення можливі. Результати розрахунків за різними підходами наведено на рис. 3

Рис. 3 Діаграма порівняння ринкової грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за різними методиками.

На сучасному етапі розвитку земельно-оціночної діяльності в Україні, як і в більшості країн світу, при визначенні ринкової ціни на землю сільськогосподарського призначення, одним з методичних підходів, може ураховуватися земельна рента і банківський відсоток. Але ми рекомендуємо удосконалити методику визначення земельної ренти за формулою Лаунхардта з коригуючими коефіцієнтами на якісні показники родючості ґрунтів, відстань до ринку збуту сільськогосподарської продукції, питому вагу пару та проміжних посівів, зміну банківського відсотку за рахунок пільгової державної ставки для сільськогосподарських товаровиробників та платоспроможності населення

Логічна схема моделі ринкової системи земельних відносин характеризується поєднанням трудових ресурсів та засобів виробництва, шляхом придбання їх власником як товару для виробничого споживання. У процесі використання засоби виробництва перестають бути товаром і стають часткою продуктивного капіталу.

На сучасному етапі розвитку ринкових відносин в Україні продуктивного капіталу, у філософському понятті, ще немає. Він з'явиться лише тоді, коли земля не тільки перейде у приватну власність, а і стане товаром. Особливістю приведеної моделі є розташування рекомендованих коригуючих коефіцієнтів відносно елементів моделі на які вони будуть здійснювати вплив. Дослідження та кореляційний аналіз довели, що земельні ресурси у процесі виробництва тісно взаємопов'язані з іншими складовими цього процесу. Функціональна залежність між ціною землі і кількістю населення, яке проживає на відповідній території характеризується позитивною величиною коефіцієнту кореляції - 0,78, а між ціною сільськогосподарської продукції та земельною рентою від ділянки, на якій ця продукція вирощується - 0,98. Тому при здійсненні подальших земельних реформувань необхідно брати до уваги стан та рівень розвитку виробничих ресурсів, чіткість функціонування фінансової системи та ринкової інфраструктури, рівень відповідності законодавчої бази. [11].

Висновки

Підсумовуючи вищевикладене слід зазначити, що розвиток ринку землі на Україні та рівень земельних відносин на сьогодні не відповідає сучасним вимогам господарювання і не створює реальних умов для ефективного використання земельно-ресурсного потенціалу нашої країни. Для вирішення цієї глобальної проблеми необхідний комплексний підхід, який включає розгляд економічних, соціальних, екологічних, правових, моральних, технологічних та інших проблем землекористування.

Соціально-економічний блок вирішення проблемних питань полягає у забезпеченні захисту прав на землю і нерухоме майно, створенні умов для ефективного використання землі в інтересах розвитку суспільства. Для досягнення стратегічної мети державна політика в сфері земельних відносин повинна передбачати:

реформування відносин власності на землю;

організацію ефективного управління земельними ресурсами;

удосконалення системи реєстрації, вартісної оцінки й оподатковування нерухомості.

На мою думку, реформування відносин власності полягає не стільки у забезпеченні множини форм власності чи її розподілу, скільки в створенні умов для найбільш ефективного регулювання процесом землекористування. Для цього земельні об'єкти, з одного боку, необхідно виокремити, ідентифікувати як об'єкти власності, а з іншого, - визначити суб'єкти власності. При цьому основний суб'єкт власності на земельні ресурси - держава в особі органів державно-виконавчої влади повинна бути наділена правами, що забезпечують ефективне здійснення її повноважень. Земельні ресурси, відповідно до законодавчо закріпленої процедури, потрібно передавати конкуруючим суб'єктам власності, виходячи з економічних, екологічних і соціальних обмежень та рівня орендної плати.

У сфері організації комплексного управління земельними ресурсами держава повинна виступати головним регулятором процесів раціонального й ефективного використання землі. Необхідною передумовою цього є наявність єдиного органу, що забезпечує координацію і управління реалізацією процесу реформування земельних відносин.

Однієї з основних причин повільного розвитку земельних відносин в Україні є недостатньо розвинена і суперечлива законодавча база, що регулює права й обов'язки державних органів та учасників цивільного обороту нерухомого майна, земельних ділянок у населених пунктах. Для цього необхідно мати не тільки Земельний кодекс України, а й весь комплекс пов'язаних з ним нормативно-правових актів, що забезпечують гарантії прав власності на землю і захист інтересів суспільства в цілому.

На сьогодні система обліку, вартісної оцінки й оподаткування, реєстрація землі і нерухомості та пов'язаних з цим прав здійснюється в Україні різними відомствами, що гальмує розвиток земельних відносин в країні. У цьому зв'язку необхідне удосконалення системи обліку, оцінки і реєстрації землі та іншої нерухомості, що ґрунтується на принципах конвергенції вже створених систем державного земельного кадастру і реєстрації прав власності на нерухоме майно. Важливо, щоб система грошової оцінки земель була побудована на засадах існуючих міжнародних стандартів оцінки.

Систематичне здійснення державної кадастрової оцінки земель дозволить створити механізми, які забезпечують проведення більш раціональної податкової й інвестиційної політики держави, підвищити ефективність управління земельними ресурсами України, що в остаточному підсумку призведе до збільшення дохідної частини бюджетів усіх рівнів і сприятиме якісному вирішенню соціально-економічних проблем суспільства.

Екологічний блок вирішення проблем полягає в організації охорони земель і забезпеченні розширеного відтворення земельних ресурсів як базису сталого розвитку України. Основними завданнями охорони земель є: оптимізація землекористування шляхом зменшення розораності земельного фонду, дотримання екологічних вимог охорони земель при землеустрої території, досягнення екологічно збалансованого співвідношення угідь в зональних системах землекористування, забезпечення розширеного відтворення продуктивності і родючості сільськогосподарських угідь на основі впровадження ґрунтозахисного екологічного землеробства, консервації деградованих і малородючих ґрунтів.

В умовах функціонування приватної власності на землю важливим чинником соціально-економічного та екологічного розвитку землекористування є розповсюдження і впровадження біодинамічного землеробства.

Список використаної літератури

Калина А.В., Осокіна В.В. Економічна теорія і практика господарювання: Навч. посібник. - 2-ге видання. - К.: МАУП, 1998. - 308 с.

Кємпбелл Р. Макконнел, Стенли Л. Брю Экономикс: принципы, проблема и политика. - 1993 г.

Лавейкійн М.І. Реєстрація землі в системі управління земельними ресурсами. - К.: РВПС України НАН України, 1999. - 178 с.

Лавейкін М.І. Земельній реформі на Львівщині - десять років // Соціально-економічні дослідження в перехідний період: Щорічник наук. пр.- Львів: Інститут регіональних досліджень. - 2001.- Вип. XXV.-С. 61-71.

Лавейкін М.І. Реформування земельних відносин в Україні - основна передумова формування сталого землекористування // Регіональна економіка - 2001.-№ 4- С. 210-214.

Лавейкін М.І. Реформування земельного ринку - фундамент розвитку іпотеки землі населених пунктів // Вісник технологічного університету Поділля.- 2000.- №2. - С.24-29.

Лактионова Г.П. Земля как фактор производства в рыночной экономике // Вісник ХДАУ.-2000.-№2.-С.33-36.

Лактионова Г.П. Экономическая сущность эффективного использования земли // Вісник ХДАУ.-2001.-№2.-С.181-186.

Микроэкономика: Учебник / Общая редакция Тарасевича Л. С. Изд. 2-е, перераб. и доп Издательство СПбГУЭФ, - 1998.

Мочерний С.В. Політична економія: Навчальний посібник. - К.: Знання-Прес, 2002. - 687с.

Основи економічної теорії: політ-економічний аспект: Підручник / Відп.ред. Г.Н. Климко. - К.: Знання-Прес, - 2002. - 615 с.

Пиндайк Р. С. Микроэкономика. - М.: Дело., - 2000 г.

Размещено на Allbest.ru