Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

1. Корректировка на торг. Дисконт на торг определялся, исходя из опросов риэлторов относительно типичных размеров скидок на торг для подобных объектов недвижимости, а также из интервью с продавцами объектов-аналогов. Как правило, цена предложения на 1-5% выше реальной цены сделки. В отдельных случаях, когда продавец слишком завышает цену, ему придется либо опускать ее до рыночной, либо ждать, пока рыночная цена увеличится до уровня предложенной.

Введена корректировка к оценке объектов-аналогов на величину 5%.

2. Набор прав на недвижимость. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.д.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

В рассматриваемом случае, как объект оценки, так и объекты аналоги обладают полным объемом прав на недвижимость, поэтому корректировка не производилась.

3. Условия продажи. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Условия продажи объектов-аналогов являются рыночными, корректировка не производилась.

4. Время совершения сделки. Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменения спроса и предложения на объекты недвижимости и др.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов использовались данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников и предлагаемых в мае 2014 года, корректировка не требуется.

5. Месторасположение объекта недвижимости (степень развития инфраструктуры). Местоположение является самым важным отличительным признаком у объектов недвижимости. Также здесь учитывается подъезд и размещение в здании площадей, предлагаемых к продаже.

6. Тип дома. Данный элемент сравнения позволяет выявить различия в стоимости аналогичных объектов, исходя из различных материалов стен. В настоящее время распространены следующие основные типы материалов: кирпич, железобетонный монолитный, панельный, блочный, деревянный.

Объект оценки, равно как и аналоги, рубленные из бревен, корректировка не требуется.

7. Физические характеристики объекта недвижимости. Определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Конкретизация перечня характеристик должна проводиться, исходя из представлений оценщика о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Некоторые из возможных: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление и т.д.

В рассматриваемом случае объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют равнозначные характеристики, корректировка не требуется.

8. Корректировка на площадь. Данная корректировка отражает различия в стоимости объекта в зависимости от общего размера площадей, предлагаемых к продаже. Известно, что чем больше площадь помещения, тем стоимость единицы меньше. Помещения с небольшими площадями пользуются значительным спросом, т.к. доступны большему числу потенциальных покупателей.

9. Наличие движимого имущества. Согласно определению категории «недвижимость» необходимо проанализировать сделки купли-продажи сравнимых объектов на предмет исключения из цены продажи сравниваемого объекта стоимости движимого имущества.

В рассматриваемом случае ни объект оценки, ни объекты аналоги не обладают каким-либо отельным движимым имуществом, корректировка не производилась.

Вносимые корректировки делятся на последовательные и кумулятивные. Первые четыре корректировки относятся к последовательным, характеризуют сделку, тем самым определяют цену объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

В рамках данной оценки применена шкала интервалов. Интервальные шкалы позволяют отражать величину различия между свойствами объектов. Основным свойством такой шкалы является равенство интервалов. Интервальная шкала может иметь произвольные точки отсчета и масштаб. Основное достоинство шкалы состоит в том, что она позволяет зафиксировать отношения «на сколько лучше» и «на сколько хуже».

Началом расчетов рыночной стоимости является кодировка характеристик объекта оценки и объектов сравнения. Для этого качественные характеристики кодируются по принципу - «чем лучше характеристика, тем выше код». Для сравнения выбрано три объекта, характеристики которых приведены выше. Кодировка факторов приведена в Таблицах 5, 6.

Характеристики объектов

Таблица кодировок объектов аналогов и объекта оценки

После кодирования производится приведение кодов к относительным величинам для того, чтобы сгладить влияние каждого из факторов на стоимость (используемый метод предполагает в качестве первого приближения одинаковое влияние факторов на стоимость). Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение, т.е. производят нормирование закодированных факторов. После приведения максимальное значение кода для любого фактора равно единице.

Таблица кодировок с нормировкой объектов аналогов и объекта оценки

Далее проводится нормирование с учетом весов влияния различных факторов сравнения на стоимость объекта.

Таблица кодировок с нормировкой и весом факторов

По результатам кодирования, нормирования закодированных факторов с учетом весов влияния, рассчитывается суммарный коэффициент качества или «индекс потенциала» объектов сравнения, как сумма кодов для каждого объекта. В данной модели его можно рассматривать как стоимостной показатель, отражающий суммарное качество аналогов относительно объекта оценки. Правомочность такого предположения объясняется, прежде всего, тем, что качество аналогов должно быть пропорционально уровню их цен. То есть, что чем выше коэффициент качества, тем выше цена объекта.

Определение приведенной стоимости.

На этом этапе определяются откорректированные цены каждого из сопоставимых объектов. Можно предположить, что цены объектов соотносятся между собой так же, как их суммарные коэффициенты состояния (индексы потенциала). Величина откорректированной цены объектов сравнения будет определяться по формуле:

где:

Ц _прi. - приведенная цена;

Ц _осi - скорректированная цена по объекту сравнения (без учета НДС);

И _о - суммарный коэффициент состояния объекта оценки;

Иа_i - суммарный коэффициент состояния объекта аналога.

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость равна сумме произведений приведенных стоимостей объектов сравнения на их весовые коэффициенты. Такой подход позволяет эксперту сделать логический вывод о возможной рыночной стоимости для оцениваемого объекта на рынке.

,

где:

С _о - рыночная стоимость объекта оценки;

Ц _пр.i - приведенная стоимость по объекту сравнения;

N_i - весовой коэффициент объекта сравнения.

Весовой коэффициент определяется на основе суммарного коэффициента состояния объекта сравнения и степени близости объекта сравнения к объекту оценки, т.е. по формуле:

где: n - количество объектов сравнения.

Таблица расчета стоимости.

На основании расчетов, рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади объекта оценки составляет 17 092 рублей.

Таким образом, стоимость жилого дома общей площадью 69,5 кв. м расположенного по адресу: Вологодская область, г. Кириллов, ул. Белозерская, дом №3, определенная сравнительным подходом, по состоянию на май 2014 года, составляет Один миллион пятьсот двадцать девять тысяч четыреста восемьдесят семь рублей (17 092 Ч 69,5 м² = 1 187 894) или с округлением Один миллион сто восемьдесят восемь тысяч рублей (1 188 000 - 00).

2.12 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

В затратном подходе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (в собственность или в аренду) плюс стоимость строительства за вычетом накопленного износа. Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ.

Оценка стоимости строений затратным подходом основана на определении суммы затрат необходимых на строительство строения с качеством аналогичным качеству исследуемого объекта.

При определении восстановительной стоимости строений использован метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы предполагает использование данных о полных удельных затратах (например, 1 куб. м объема здания) на строительство здания определенного назначения с известными физическими и техническими характеристиками. Для расчетов восстановительной стоимости этим методом использованы справочные данные, приведенные в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) для различных отраслей промышленности в ценах 1969 года. С помощью корректирующих коэффициентов учитываются особенности (конструктивные, технические) конкретного оцениваемого здания, изменение цен в строительстве на дату оценки [6].

УПВС содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий и т.д. в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе с учетом климатического района. При условии совпадения технических характеристик стоимость 1 м³ переоцениваемого здания принимается равной стоимости 1 м³ здания по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.

В восстановительную стоимость УПВС включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.

Пересчет в уровень текущих цен на дату оценки производится с помощью индексов удорожания стоимости строительства, опубликованных в материалах документов [25-27].

Расчет восстановительной стоимости объекта оценки на дату оценки производится по следующей формуле:

ПВС_до = УПВС₆₉ ЧV Ч И₈₄ Ч К_т Ч И_д Ч НДС

где: ПВС_до - восстановительная стоимость объекта на дату оценки;

УПВС₆₉ - табличная стоимость единицы измерения объекта в ценах 1969 г.;

V - строительный объем объекта оценки;

И₈₄ - отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года в цены 1984 года (И₈₄=1,20 - приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94);

К_т - территориальный коэффициент пересчета стоимости строительства из 1969 года в цены 1984 года (К_т = 1,01 приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94);

И_д - индекс пересчета стоимости строительства в текущие цены к базисному уровню цен 1984 г. (И_д = 110,223 - строительный информационный сборник [29]).

Физический износ зданий и их элементов состоит в частичной утрате первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, непроницаемости и др.) под воздействием эксплуатационных нагрузок и природных воздействий.

Действительная стоимость объекта оценки определяется как разница между восстановительной стоимостью и суммой начисленного физического износа.

Прибыль предпринимателя представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. В данном случае, предпринимательский доход оцениваемого объекта, принят в размере 20%.

Техническое описание основных конструктивных элементов основного строения жилого дома, определение их удельного веса к объектам-аналогам Сборника №28 приведено в приложении №1. Техническое описание основных конструктивных элементов пристроек, определение их удельного веса к объектам-аналогам Сборников №28 приведено в приложении №2.

Расчет действительной стоимости жилого дома №3 и пристроек, расположенных по адресу: Вологодская область, г. Кириллов, ул. Белозерская, в ценах 2014 года приведен в приложении №3.

В соответствии с данным приложением, действительная стоимость дома №3 и пристроек, расположенных по адресу: Вологодская область, г. Кириллов, ул. Белозерская, определенная затратным подходом в ценах на Й квартал 2014 года составляет Шестьсот девяносто четыре тысячи триста восемьдесят семь рублей (694 387,00 рубль).

В соответствии с Постановлением Правительства Вологодской области от 16.12.2013 №1292 «О нормативной цене земельных участков в Вологодской области на 2014 год» приложение №2 [30], кадастровая стоимость одного квадратного метра земельного участка в Кирилловском районе для размещения домов индивидуальной жилой застройки составляет 109,06 руб./м².

В соответствии со ст. 66 «Земельный кодекс Российской Федерации» п. 3 [31]: «в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости».

В соответствии с представленным свидетельством о государственной регистрации права на земельный участок, площадь земельного участка составляет 1502 кв. м.

1502 Ч 109.06 = 163 808 руб.

Следовательно, рыночная стоимость земельного участка площадью 1502 кв. м. составляет Сто шестьдесят три тысячи восемьсот восемь рублей (163 808 - 00).

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома №3, по адресу: Вологодская область, г. Кириллов, ул. Белозерская, определенная затратным подходом, в ценах на Й квартал 2014 года, составляет: Четыреста шестьдесят четыре тысячи рублей:

694 387 + 163 808 = 858 195 рублей или с округлением 859 000 (Восемьсот пятьдесят девять тысяч рублей).

2.13 Итоговое согласование стоимости

Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика.

Расчет согласованной рыночной стоимости объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 1502 кв. м и расположенного на нем жилого дома площадью 69,5 кв. м по адресу: Вологодская область, г. Кириллов, ул. Белозерская, дом №3, составляет Один миллион пятьдесят шесть тысяч четыреста рублей (1 056 400).

2.14 Заключение о стоимости объекта оценки

В результате проведенного анализа и расчетов можно сделать заключение, что рыночная стоимость оцениваемого жилого дома, расположенного по адресу: Вологодская область, г. Кириллов, ул. Белозерская, дом №3, определенная в соответствии со стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России, по состоянию на май 2014 года составляет: Один миллион пятьдесят шесть тысяч четыреста рублей (1 056 400).

Заключение

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

- метод прямой капитализации доходов;

- метод сравнения продаж;

- метод сравнительной единицы.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Во второй главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием двух подходов к оценке - сравнительного и доходного. Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости.

Затратный подход отражает необходимые затраты на создание точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

В третьей главе работы проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ

2. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (с изменениями и дополнениями)

3. Приказ Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. №256 «Общие понятия оценки, подходя к оценке и требования к проведению оценки».

4. Приказ Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. №255 Об утверждении Федерального Стандарта Оценки «Цель оценки и виды стоимости».

5. Приказ Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. №254 Об утверждении Федерального Стандарта Оценки «Требования к отчету об оценке».

6. Сборники Укрупненных Показателей Восстановительной стоимости зданий и сооружений

7. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006. - 457 с.

8. Коробкин Ю.И. Оценка недвижимости. - Калужский филиал СЗАГС, Калуга, 2005

9. Оценка недвижимости: учеб. пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов и др. - М.: Кнорус, 2010. - 752 с.

10. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997

11. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. - М.: ИКЦ «МарТ», 2003. - 101 с.

12. Регионы России. Основные характеристики субъектов Российской Федерации. 2003: Стат. сб. / Госкомстат России. - М., 2003. - с. 238, 212, 213.

13. Староверова Г.С. Основы оценки стоимости недвижимости: учеб. пособие / Г.С. Староверова. - 2-е изд. доп. и перераб. - Вологда: ВоГТУ, 2010. - 191 с.

14. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998. - 247 с.

15. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с.

16. Экономика недвижимости / Под ред. А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов. - М.: Лань, 2001., с. 48-49

17. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 2.

18. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. - 2005. - №3. - с. 24-43

19. Григорьева И.Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. - 2004. - №1. - с. 48-49

20. Зеленский Ю.В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости - принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2005. - №4.

21. Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. - 2002. - №9. - с. 103-107

Размещено на Allbest.ru