Экономические отношения субъектов рынка в процессе арендных сделок с коммерческой недвижимостью

Затраты	Значение
Аренда помещения	105720 руб.
З/п персонала	79619 руб.
Закупка расходного материала	60000руб.
Реклама	20000 руб.
Итого:	265339 руб.

Арендная плата рассчитывается исходя из средней арендной ставки по Железнодорожному району, путем умножения на площадь помещения. Она составила 600 руб./м2 /мес., включая коммунальные расходы[33].

Арендная плата равна 600 руб./м2/мес.* 176,2 м2= 105720 руб./мес.

Заработная плата рассчитана на основе статистических данных по г. Самаре. Предполагается, что состав персонала следующий:

руководитель (средняя з/п - 44819 руб./мес.);

менеджер (средняя з/п - 18000 руб./мес.);

дизайнер (средняя з/п - 16800 руб./мес.)[53].

Так как агентство не имеет постоянной клиентской базы, объем заказов невысок, поэтому затраты на расходные материалы составляют около 60000 рублей.

По данным рынка в среднем доход агентства по рекламе составляет 500000-700000 руб.[54].

В соответствие с бизнес планом примерный доход от деятельности агентства составит 500000 рублей.

Таким образом, прибыль будет равна 234661 руб. (500000 руб. - 265339 руб.).

Делаем вывод, о том, что открытие рекламного агентства финансово осуществимо.

Вариант использования - это открытие школы изучения иностранных языков.

Расчет суммарных затрат на открытие представлен в таблице (таблица 5).

Таблица 5. Суммарные затраты на открытие школы иностранного языка

Затраты	Значение, руб.
Регистрация юридического лица	9800
Образовательная лицензия	42600
Закупка орг. техники и учебного материала	75000
Мебель	53600
Реклама	15000
Итого:	196400

Стоимость услуг, связанных с юридическим оформление составила 52400 руб. по данным компании «Адвоком»[49].

Закупка орг. техники и учебного материала равна 75000 руб., включая принтер, 2 компьютера, учебные материалы, методические пособия, аудиоматериалы.

Предполагается размещение 2-х классов для аудиторных занятий по 10 человек, а также 2 класса для индивидуальных занятий. Исходя из этого, затраты на оснащение мебелью составили 53600 руб. по данным средних цен компании «Светоч» [50].

Затраты на рекламу предполагают, оформление наружной вывески.

Ежемесячные расходы имеют следующую структуру, представленную в таблице (таблица 6).

Таблица 6. Структура ежемесячных затрат школы иностранных языков

Затраты	Значение
Аренда помещения	105 720 руб.
З/п персонала	80 220 руб.
Закупка учебного материала	5 000 руб.
Реклама	10 000 руб.
Итого:	200 940 руб.

Арендная ставка рассчитана, так же как для рекламного агентства.

Заработная плата на основе средних показателей г. Самары, составит:

директор- 44820 руб./ мес.

преподаватель иностранного языка 2 человека по - 17700 руб./мес. [53].

Закупка учебного материала предполагает обновление методических пособий и составляет 5000 руб.

Расходы на рекламу в размере 10000 рублей достаточны для рекламных афиш по городу, стоимость взята на основе среднерыночных показателей рекламных агентств г. Самары.

Доходность такого бизнеса составляет примерно 300000 рублей на основе бизнес плана[55].

Исходя из этого, прибыль будет равна 300000-200940=99060 руб. Открытие школы английского языка является экономически возможным.

Так как у обоих возможных вариантов использования доходы превышают расходы, можно сделать вывод, что использование данного объекта недвижимости финансово осуществимо.

Максимальная продуктивность.

Максимальная продуктивность -- это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным или застроенным. Реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости -- земельного участка.

Этап. Определение стоимости земельного участка как незастроенного.

Для этого рассмотрим возможные варианты застройки земельного участка. Так как, местоположение участка - зона Ц-1, то для нее допустимо строительство офисных, торговых помещений, а также жилых зданий, этажностью, не более 3-х[8].

Таким образом, рассмотрим данные варианты застройки в таблице (таблица 7).

Таблица 7. Определение остаточной стоимости земельного участка

Показатели	Торговое помещение	Офисное помещение	3-хэтажный дом, руб.
Рыночная стоимость ЕОН, руб.	15013895	11500000	5444580
Строительные издержки, руб.	12005633	8339914	2414488
Стоимость зем. участка на площадь квартиры (176,2 кв.), руб.	3008262	3160085	3030092
Стоимость зем. участка за 1м.кв., руб.	17073	17935	17196

Для того чтобы рассчитать остаточную стоимость земельного участка, необходимо взять среднерыночную стоимость 1м2 для каждого варианта строительства. В результате умножения на площадь объекта (176,2 м2), получены данные, представленные в таблице (таблица 7). После этого необходимо определить строительные издержки на основе данных УПВС. Для торгового помещения стоимость строительства составила 7141738, расчет приведен в приложении[13].

В итоге, после вычитания из цены единого объекта издержки на строительство, получаем стоимость земельного участка.

По всем критериям получаем следующую картину (таблица 8).



Таблица 8. Критерии наиболее эффективного использования земельного участка

Критерии АНЭИ	Земельный участок
Юридическая допустимость	+
Физическая осуществимость	+
Финансовая осуществимость	+
Максимальная продуктивность	3160085 руб.

Таким образом, можно сделать вывод, что максимальная продуктивность участка как свободного наибольшая при использовании его под офисное помещение и составляет 17 935 руб. /м2.

этап. Определение НЭИ имеющихся улучшений (таблица 9).

Таблица 9. Определение стоимости единого объекта недвижимости (офисное помещение)

Показатели	Значения
ПВД, руб./год	1305840,72
Потери от недоиспользования, %	4,7
Потери от неплатежей, %	8,3
ДВД, руб./год	1141175,51
ОР, руб./год	279956,29
ЧОД руб./год	854755,79
R, %	9,17%
Стоимость объекта оценки, руб.	9322218,55

Расчет ПВД произведен на основе среднерыночной арендной ставки для офисных помещений, которая составляет 617 руб./м2/мес. [33].

ПВД =617*176,2*12= 1305 840,72 руб./год.

Потери от недоиспользования рассчитаны на основе данных управляющей компании ГК «Уран». И составили 4,7%.

Потери от неплатежей составили 8,3%, они рассчитаны исходя, из того, что для того чтобы найти нового арендатора необходимо затратить 1 месяц[43].

Операционные расходы по данным собственника и в соответствии со среднерыночными показателями составили 24,6 % [35].

Ставка капитализации, равная 9,17% получена методом рыночной выжимки [35].

Проведенные расчеты показали, что стоимость объекта составила 9 322 218,55 руб.

Таблица 10. Итоговая таблица АНЭИ для офисного помещения

Критерии АНЭИ	Офисное помещение
Юридическая допустимость	+
Физическая осуществимость	+
Финансовая осуществимость	+
Максимальная продуктивность, руб.	9 322 218,55

Таким образом, использование офисного помещения является юридически допустимым, физически и финансово осуществимым, максимальная продуктивность составляет 9322218,55руб.

Рассмотрим АНЭИ торгового помещения (таблица 11).

Таблица 11. Определение стоимости единого объекта недвижимости (торговое помещение)

Показатели	Значения
ПВД, руб./год	1205208,00
Потери от недоиспользования, %	9
Потери от неплатежей, %	8
ДВД, руб./год	1009000,14
ОР, руб./год	151350,02
ЧОД руб./год	857650,12
R, %	9,47
Стоимость объекта оценки, руб.	9056495,43

Средняя ставка для расчета ПВД составила для торгового помещения 570 руб./м2/мес. [51].

ПВД =570*12*176,2=1205208 руб.

ДВД =1205208 - 108468,72 - (1205208 - 108468,72)*8%=1009000,14 руб.

Потери от недоиспользования и от неплатежей приняты в размере 9% и 8% соответственно, на основе среднерыночных данных для торговой недвижимости.

ОР составили 151350,02 руб. (15% от ДВД на основе среднерыночных данных).

Ставка капитализации 9,47% для торговых помещений [35].

Стоимость объекта - 9056495,43руб., рассчитана путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации.

Таблица 12. Итоговая таблица АНЭИ для торгового помещения

Критерии АНЭИ	Торговое помещение
Юридическая допустимость	+
Физическая осуществимость	+
Финансовая осуществимость	+
Максимальная продуктивность, руб.	9056495,43

По данным таблицы торговый объект отвечает всем критериям НЭИ, максимальная продуктивность составила 9 056 495,43руб.

Рассмотрим АНЭИ для квартиры (таблица 13).

Таблица 13. Определение стоимости единого объекта недвижимости (квартира)

Показатели	Значения
ПВД, руб./год	634320,00
Потери от недоиспользования, %	7
ДВД, руб./год	570888,00
ОР, руб./год	127004,96
ЧОД руб./год	443883,04
R, %	5,17



ПВД = 300*16,2*12= 634320 руб.

ДВД = 634320-7%=570888 руб.

ОР приняты на основе квитанции на оплату коммунальных услуг и составляют 127 004,96 руб.

ЧОД =570888-127004,96=443883,04 руб.

Средний коэффициент капитализации для квартир составляет 5,17% [41].

Стоимость объекта оценки = 443883,04/ 5,17%= 8585745,45 руб.

Таблица 14. Итоговая таблица АНЭИ для жилого помещения

Критерии АНЭИ	Торговое
Юридическая допустимость	+
Физическая осуществимость	+
Финансовая осуществимость	+
Максимальная продуктивность, руб.	8 585 745,45

Таблица 15. Определение наиболее эффективного варианта использования

	Квартира	Торговое помещение	Офис
Максимальная продуктивность, руб.	8 585 745,45	9 056 495,43	9 322 218,55

По итоговым данным, представленным в таблице наибольшая максимальная продуктивность у офисного помещения - 9322218,55 руб.

Проанализировав данные можно сделать выводы:

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями, так как 3160085>9322218,55руб.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это использование его в качестве офисного помещения.



Глава 3. Расчет рыночной стоимости объекта для определения арендной ставки

3.1 Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценка недвижимости затратным методом включает следующие этапы:

Этап 1.Оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания.

Оценим стоимость воспроизводства на основе данных из сборника «Укрупненных показателей себестоимость строительства» (таблица 16).

Таблица 16. Исходная информация об объекте оценки

Параметры	Характеристика
Объект оценки	Нежилое помещение в многофункциональном объекте БЦ "Деловой мир", находящийся по адресу г. Самара, ул. Урицкого 19
Назначение	Офисное помещение
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Предполагаемое использование результатов оценки	Для расчета арендной ставки
Дата оценки	20.11.2013
Этаж/этажность	4/15
Год постройки	2006
Группа капитальности	3
Площадь общая	176,2
Расценка по сборнику Центра ценообразования УПСС№ ХХХ, май 2013 год	27076

Произведем сводный сметный расчет стоимости строительства.

В результате стоимость строительства составила 8339914,23 руб. или 47332,09 руб./м2.

Этап 2. Оценка величины предпринимательской прибыли.

Прибыль предпринимателя рассчитывается по формуле Е.С. Озерова:

Рr=(1+Yocq*k/3+дE*(1+2*Yocq*k/3+ Yocq І*kІ/3))* Yocq*k/2,

где Рr - прибыль предпринимателя;

Yocq - годовая норма отдачи на вложенный капитал;

k - продолжительность строительства [43];

дE - доля авансовых платежей (обычно дE=0,2-0,3).

Таблица 17. Расчет прибыли предпринимателя

Показатели		Значение
Нормативный срок строительства	k	3,502
Норма отдачи на собственный капитал	Yocq	0,092
Доля авансового платежа к об. стоимости строительства	d	0,2
Прибыль предпринимателя	Pr	22%

Таким образом, прибыль предпринимателя равна:

Рr=((1+0,092*3,502/3+0,2*(1+2*0,092*3,502/3+0,092^2*3,502^2/3))*0,092)*100=22%.

3 этап. Расчет выявленных видов износа.

Для начала составим акт осмотра.

Так как фактический срок службы здания составляет 7 лет, то наибольший износ имеют несущие элементы (фундамент, стены, перекрытия). Элементы с коротким сроком жизни имеют незначительный объем повреждений.

Для определения разных видов износа необходимо рассчитать восстановительную стоимость долгоживущих и короткоживущих элементов.

Расчет производится на основе данных удельных весов элементов по УПСС и рассчитанной ранее в сводном сметном расчете стоимости строительства.

Определим устранимый физический износ (таблица 18).

Таблица 18. Расчет устранимого физического износа

Элементы здания	Восстановительная стоимость, руб.	Физический износ, руб.	Остаточная стоимость, руб.
1	2	3	4
Элементы с долгим сроком жизни
1. Фундамент	251031,42	15061,89	235969,53
2. Стены	2278464,57	159492,52	2118972,05
3. Перекрытия	2173381,65	173870,53	1999511,12
Итого по элементам с долгим сроком жизни	4702877,63	348424,94	4354452,70
Элементы с коротким сроком службы
4. Крыша, кровля	77561,20	5429,28	72131,92
5. Полы	434509,53	39105,86	395403,67
6. Проемы	Дверные	251073,12	22596,58	228476,54
	Оконные	306867,14	27618,04	279249,10
7. Отделочные работы	341936,48	27354,92	314581,56
8. Внутренние инж. устройства:	1637125,16	111324,51	1525800,65
горячее водоснабжение	327425,03	26194,00	301231,03
холодное водоснабжение	327425,03	22919,75	304505,28
центральное отопление	327425,03	22919,75	304505,28
канализация	327425,03	26194,00	301231,03
электрооборудование	327425,03	13097,00	314328,03
9. Прочие работы	587963,95	58796,40	529167,56
Итого по элементам с коротким сроком жизни	3637036,60	292225,59	3344811,01
Итого по объекту	8339914,23	640650,53	7699263,70

Устранимый физический износ рассчитывается путем умножения восстановительной стоимости элемента на его процент износа, который берется из акта осмотра. Далее определяется остаточная стоимость элементов путем вычитания износа из восстановительной стоимости каждого элемента.

Рассчитаем неустранимый физический износ элементов с коротким сроком службы. Неустранимый физический износ короткоживущих элементов рассчитывается путем вычитания из стоимости воспроизводства элемента (за вычетом устранимого физического износа) процент износа. Процент износа рассчитывается делением фактического срока эксплуатации на нормативный срок (таблица 19) [19].

Таблица 19. Расчет неустранимого физического износа элементов с коротким сроком службы

№ п/п Элементы Стоимость воспроизвод-ства (за вычетом устранимого физ. износа) Срок эксплуатации Износ, % Износ, руб. Стоимость воспроизводства за вычетом неустранимого износа Факт. Норм. 1 Полы 395403,67 7 150 5% 18452,17 376951,50 2 Окна 279249,10 7 40 18% 48868,59 230380,51 3 Двери 228476,54 7 50 14% 31986,72 196489,82 4 Отделка 314581,56 2 8 25% 78645,39 235936,17 5 Инженерные системы: 1525800,65 7 6 горячее водоснабжение 301231,03 5 10 50% 150615,52 150615,52 7 холодное водоснабжение 304505,28 5 15 33% 101501,76 203003,52 8 центральное отопление 304505,28 7 30 23% 71051,23 233454,05 9 канализация 301231,03 7 40 18% 52715,43 248515,60 10 электрооборудование 314328,03 7 30 23% 73343,21 240984,82 11 Кровля 72131,92 5 12 42% 30054,97 42 076,95 12 Прочие работы 529167,56 7 20 35% 185208,65 343958,91 Итого 3344811,01 842443,63 2502367,38



Стоимость воспроизводства определяется вычитанием из стоимости воспроизводства (с учетом устранимого физического износа) неустранимого физического износа.

Рассчитаем неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни. Он определяется исходя из нормативного срока жизни данного типа зданий и фактического срока жизни объекта (таблица 20).

Таблица 20. Расчет неустранимого физического износа элементов с долгим сроком службы

Показатель	Значение
Нормативный срок, лет	175
Фактический возраст, лет	7
Неустранимый физический износ, %	4%
Стоимость воспроизводства элементов с долгим сроком жизни (за вычетом устранимого физического износа), руб.	4354452,70
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни, руб.	174178,11

Неустранимый физический износ рассчитывается от стоимости воспроизводства элементов с долгим сроком жизни с учетом устранимого физического износа.

Далее необходимо рассчитать функциональный и экономический износы. Так как данный объект соответствует самым современным требованиям рынка и расположен в престижном районе с нормальной внешней средой, то данные виды износа не имеются.

Проведя все расчеты необходимо определить совокупный износ объекта оценки (таблица 21).

Таблица 21. Расчет совокупного износа

Показатель	Значение
1	2
Устранимый физический износ элементов с долгим и коротким сроком службы, руб.	640650,53
Неустранимый физический износ элементов с долгим и коротким сроком службы, руб.	1016621,73
Итого физический износ, руб.	1657272,26
Устранимый функциональный износ, руб.	0
Неустранимый функциональный износ, руб.	0
Итого функциональный износ, руб.	0
Внешний износ, руб.	0
Итого износ всех видов, руб.	1657272,26
Стоимость воспроизводства с учетом всех видов износов, руб.	6682641,97

После вычитания всех видов износа восстановительная стоимость уменьшилась и составила 6846969,23 руб.

Таким образом, мы определили стоимость улучшений, но не единого объекта, которая включает в себя стоимость земельного участка. Поэтому для завершения затратного подхода необходим расчет стоимости земельного участка.

4 этап. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

Стоимость земли оценивается методом выделения. Метод заключается в том, что сначала составляется выборка объектов-аналогов, для которых известны основные характеристики и рыночная стоимость. В цену предложения вносится скидка на торг, характерная для сегмента недвижимости, к которому относятся объекты-аналоги и которая составляет 5% по данным статьи А.А. Марчука (таблица 22) [45].

Таблица 22. Данные об объектах-аналогах для расчета стоимости земли

№ п/п	Адрес объекта аналога	Назначение	Материал стен, Этажность	S, м2	Цена предложения, руб.	Цена предложения с учетом скидки на торг, руб (5%) [по статье А. А. Марчука]	Источник информации
1	Владимир-ская	офис	кирпич, 1/16-ти эт. дома	147,30	8 950 000,00	8 502 500,00	http://an5zvezd.ru/premises/sela/office/obekt_denisa279.html
2	Киевская/пр. Карла Маркса	офис	кирпич, 1/16-ти эт дома	155,00	9 300 000,00	8 835 000,00	http://an5zvezd.ru/premises/sela/office/pomeschenie_na_prospekte_karla_marksa410.html
3	Красноармей-ская	офис	кирпич, 17,18/18-ти эт дома	183,00	11 000 000,00	10 450 000,00	http://www.rosrealt.ru/Samara/kommercheskaja/68858
4	Революцион-ная	офис	кирпич, 1/5-ти эт дома	170,40	10 650 000,00	10 117 500,00	http://www.delo-bg63.ru/catalog/catalog-item/?id=2148&type=0
5	Урицкого/Желябова	офис	кирпич, 1/12-ти эт дома	161,00	9 750 000,00	9 262 500,00	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/142299.php

Также нам необходимы вспомогательные данные для определения износа (таблица 23).

Таблица 23. Вспомогательные данные для расчета стоимости земельного участка, условно приходящегося на объект оценки

Показатель	Значение
Восстановительная стоимость 1 м2 ОА №№ 1-5, руб.	47332,09
Нормативный срок службы зданий, преобладающих в застройке, лет	150
Средний фактический срок жизни домов преобладающих в застройке, лет	7
Средний процент износа (исчислен по методу экономической жизни), %	4,67%

Восстановительная стоимость берется из сводного сметного расчета. Средний фактический срок жизни домов преобладающих в застройке составляет 7 лет. На основе этих данных мы определили процент износа, который был исчислен по методу экономической жизни. После этого перейдем к расчету стоимости земельного участка (таблица 24).

Таблица 24. Расчет стоимости земли методом выделения

№ п/п	Адрес объекта-аналога	Материал стен, этаж/этажность	Площадь объекта, м2	Площадь зем. участка, м2	Цена предложения (с учетом скидки на торг)	Цена за 1 м2, тыс. руб.	Восстановительная стоимость 1 м2, руб.	Восстановительная стоимость 1м2, руб. (с учетом износа)	Восстановительная стоимость улучшений с учетом износа, руб.	Стоимость зем. участка, приходящегося на площадь застройки, руб.	Стоимость 1 м2зем. участка, приходящегося на объект оценки, руб.
1	Владимирская	кирпич, 1/16-ти эт дома	147,30	147,30	8502500,00	57722,34	47332,09	45123,26	6646656,05	1855843,95	12599,08
2	Киевская/пр. Карла Маркса	кирпич, 1/16-ти эт дома	155,00	155,00	8835000,00	57000,00	47332,09	45123,26	6994105,14	1840894,86	11876,74
3	Красноармейская	кирпич, 17,18/18-ти эт дома	183,00	183,00	10450000,00	57103,83	47332,09	45123,26	8257556,39	2192443,61	11980,57
4	Революционная	кирпич, 1/5-ти эт дома	170,40	170,40	10117500,00	59375,00	47332,09	45123,26	7689003,33	2428496,67	14251,74
5	Урицкого/Желябова	кирпич, 1/12-ти эт дома	161,00	161,00	9262500,00	57531,06	47332,09	45123,26	7264844,70	1997655,30	12407,80
	Среднее значение				9433500,00	57746,44	47332,09	45123,26	7370433,12	2063066,88	12623,18
	Стоимость 1м2 оценимаемого земельного участка, руб.	12623,18
	Общая площадь объекта оценки, м2	176,2
	Стоимость земельного участка, руб.	2224205,07

В результате проведенных расчетов стоимость земельного участка составила 2224205,07 руб.

5. Этап. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка (таблица 25).

Таблица 25. Итоговая таблица по затратному подходу

Показатели	Значение
Стоимость воспроизводства объекта оценки с учетом всех видов износа, руб.	6682641,97
Рыночная стоимость зем. Участка, руб.	2224205,07
Стоимость объекта с учетом стоимости земли, руб.	8906847,04
Общая площадь, м2	176,20
Стоимость 1 м2 объекта оценки, руб.	50549,64

Таким образом, в рамках затратного подхода стоимость объекта составила 8906847,04 руб.

3.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов [6].

В данной работе будет применен метод бальных оценок. Данный метод предполагает расставление бальных оценок по всем критериям.

Проанализировав рынок офисной недвижимости по Железнодорожному району, в котором находиться объект оценки, в качестве объектов-аналогов были выбраны следующие единицы рынка (таблица 26) [32].

Таблица 26. Данные об объектах-аналогах

Критерии	ОО	ОА 1	ОА 2	ОА 3	ОА 4	ОА 5	ОА 6
Местоположение	Урицкого/Красноармейская	Спортивная	Аэродромная	Пр-т К. Маркса	Красноармейская	Чернореченская	Дзержинского
Назначение	офисное	офисное	офисное	офисное	офисное	офисное	офисное
Этаж/этажность	4/15	1/3	2/9	1/16	1/10	4/5	2/2
Общая площадь, м2	176,2	171	153	201	205	210	183,3
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Планировка	свободная	коридорного типа	свободная	свободная	коридорного типа	коридорного типа	коридорного типа
Отделка	евро	требует ремонта	евро	ремонт	ремонт	ремонт	требует ремонта
Сан. узел	2	1	2	1	1	1	1
Кондиционер	есть	нет	нет	нет	есть	есть	нет
Наличие отдельного входа	нет	есть	нет	есть	есть	нет	есть
Парковка	есть	ограничена	есть	ограничена	нет	есть	ограничена
Охрана	есть	нет	есть	нет	нет	есть	нет
Транспортная доступность	отличная	отличная	хорошая	удовлетворительная	хорошая	хорошая	удовлетворительная
Окружение	хорошее	отличное	хорошее	удовлетворительное	хорошее	хорошее	удовлетворительная
Интернет	есть	есть	подведены к зданию	подведены к зданию	есть	есть	нет
Наличие телефонных линий	есть	есть	подведены к зданию	подведены к зданию	есть	есть	есть
Стоимость1 кв. м		51461,99	55882,35	49751,24	51219,51	51904,76	49918,17
Цена объекта		8800000,00	8550000,00	10000000,00	10500000,00	10900000,00	9150000,00
Источник информации		http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/144474.php	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/144225.php	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/58015.php	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/49287.php	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office.php	http://aspektsamara.ru/catalog/sale/comnedv

Проведем бальную оценку всех критериев сравнения для определения весомости влияния каждого из них на стоимость объектов данного типа (таблица 27).

Таблица 27. Присвоение баллов аналогам и критериям

Критерии	ОО	ОА1	ОА2	ОА3	ОА4	ОА5	ОА6	Оценка критерия	Вес критерия
Этаж/этажность	1	3	2	3	3	1	2	2	0,083
Планировка	1	3	1	1	3	3	3	3	0,125
Отделка	3	1	3	2	2	2	1	2	0,083
Сан. Узел	3	2	3	2	2	2	2	2	0,083
Кондиционер	2	1	1	1	2	2	1	1	0,042
Наличие отдельного входа	1	2	1	2	2	1	2	3	0,125
Парковка	3	2	3	2	1	3	2	3	0,125
Охрана	3	1	3	1	1	2	1	1	0,042
Транспортная доступность	3	3	2	1	2	2	1	3	0,125
Окружение	2	3	2	1	2	2	1	2	0,083
Интернет	3	3	2	2	3	3	1	1	0,042
Наличие телефонных линий	3	3	2	2	3	3	3	1	0,042
Сумма								24	1,000

В шкале «Оценка критерия» производиться оценка критерия по важности, то есть наибольшая оценка 3 балла была присвоена таким параметрам, как: наличие отдельного входа, транспортная доступность, парковка и планировка. Данные критерии оказывают большее влияние на стоимость офисного помещения. Средняя важность - 2 балла присвоена критериям : этаж, отделка, сан. узел и окружения объекта. Наименьшее влияние на стоимость имеют такие критерии, как кондиционер, охрана, наличие интернета и телефонных линий, им присваивается 1 балл. При желании собственник может данные параметры установить самостоятельно.

Присвоение баллов критериям по объектам-аналогам происходит тоже по 3-х бальной шкале. Обоснование критериев представлено в таблице (таблица 28).

Таблица 28. Обоснование бальной шкалы для критериев оценки

Критерии/ Баллы	1	2	3
Этаж/этажность	3-й и выше	2-й этаж	1-е этажи
Планировка	Свободная, с возможностью установки перегородок	свободная, с уже установленными перегородками	кабинетно-коридорная
Отделка	требует ремонта	косметический ремонт	евро
Сан. Узел	нет	1	2 и более
Кондиционер	нет	есть	2 и более
Наличие отдельного входа	нет	есть	2 и более
Парковка	нет	ограничена	есть
Охрана	нет	есть: охрана и видеонаблюдение здания , в ночное время только видеонаблюдение, парковка не охраняется	Все здание и внутренняя автостоянка круглосуточно охраняется, действует пропускной режим
Транспортная доступность	Удовлетворительная: значительная удаленность остановки от здания, малая проходимость общественного транспорта (маршрутные такси, автобусы)	Хорошая: незначительная удаленность остановки, средняя проходимость общественного транспорта(автобусы, маршрутные такси, троллейбусы)	Отличная: незначительная удаленность остановки, высокая проходимость общественного транспорта(трамваи, троллейбусы, маршрутные такси, автобусы)
Окружение	Удовлетворительное: небольшая проходимость людей, удалено от транспортных магистралей, рядом не имеются банки, магазины и другие объекты социально-культурного назначения.	Хорошее: умеренная проходимость людей, расположение недалеко от транспортных магистралей, рядом небольшое количество магазинов, банк и других объектов социально-культурного назначения	Отличное: Высокая проходимость людей, близкое расположение к транспортной магистрали, рядом находится большое количество магазинов, банков и других объектов социально-культурного назначения
Интернет	нет	подведены к зданию, предусмотрена возможность подвода к каждому помещению в здании	есть: подведены к каждому помещению
Наличие телефонных линий	нет	подведены к зданию, предусмотрена возможность подвода к каждому помещению	есть: подведены к каждому помещению

После присвоения баллов необходимо определить весовой коэффициент каждого критерия. Расчет происходит путем умножения балла критерия по каждому объекту на весовой коэффициент критерия.

Далее определяется стоимость объекта оценки по формуле:

,

где, - Стоимость i-х объектов-аналогов;

- весовой коэффициент для объектов-аналогов;

- весовой коэффициент для объекта-оценки;

- площадь объекта оценки [24].

Таким образом, стоимость равна:

((51 461, 99*0,164+55 882,35 *0,143+49 751, 24*0,117+51 219, 51*0,149+51 804, 76*0,149+49 918, 17*0,123)/(1-0,155)) * 176,2=9 124 634,29 руб.

В результате сравнительного подхода получены следующие данные (таблица 29).



Таблица 29. Расчет стоимости объекта оценки с помощью МБО

Показатель	Значение
Стоимость 1м2 ОО, руб.	51785,67
Стоимость ОО, руб.	9124634,29

Таким образом, стоимость объекта в рамках сравнительного подхода составила 9124634,29 руб. Стоимость 1 м2 составил 51785, 67 рублей, что входит в диапазон средних цен на данный тип недвижимости в Железнодорожном районе.

3.3 Доходный подход

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода [6].

Доходный подход включает два метода:

Метод прямой капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков.

В данной работе будет использован метод капитализации доходов.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Для того чтобы определить ставку капитализации методом рыночной выжимки, необходимо рассчитать ЧОД.

ЧОД= ПВД-ОР-Пн- Пнпл,

где ПВД - потенциальный валовой доход;

ОР - операционные расходы;

Пн - потери от незанятости;

Пнпл. - потери от неплатежей.

ПВД =Арендная ставка средняя*12 месяцев [24].

Для того чтобы рассчитать среднюю ставку аренды, необходимо определить среднее значение по ставкам объектов-аналогов (таблица 30).

Таблица 30. Расчет средней арендной платы за 1 кв. м и величины годового дохода объектов-аналогов

Источник информации	Тип объекта недвижимости	Месторасположение	S, кв. м	Размер арендной платы за 1 кв. м в мес., руб.
http://dom.63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/145616.php	офис	ул. Урицкого	193,6	680
http://dom.63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/135614.php	офис	ул. Советской Армии	180	650
http://dom.63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/39027.php	офис	ул. Никитинская	190,5	640
http://dom.63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/144808.php	офис	ул. Мориса Тореза	180	580
http://dom.63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/144835.php	офис	ул. Тухачевского	147,4	600
http://dom.63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/143170.php	офис	ул. Мяги	183	650
Средняя арендная плата, руб./кв.м/мес.				633,33
Годовая арендная плата, руб./кв. м (ПВД)	7600,00
Потери арендной платы,% (Пап) (в теч. 2-х лет происходит смена арендаторов) 100%/1*12=8,3%, потери от неплатежей 4,7 %	958,35
Действительный валовый доход (ДВД), руб.	6641,65
Операционные расходы, % (ОР) 24,6%	1633,85
Чистый годовой доход, руб./кв. м (ЧОД)	5007,80

Величина операционных расходов принята на основе среднерыночных показателей и информации, полученной от собственника. Операционные расходы составили 24,6% от ДВД [35].

ДВД рассчитано путем вычитания потерь от арендной платы из ПВД.

Потери от арендной платы включают в себя:

потери от неплатежей;

потери от незанятости.

Для оцениваемого помещения потери от неплатежей составят 8,3%, они определяются из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083.

По данным официального сайта управляющей компании ГК «Уран» незанятые торговые площади в сумме составят 817,8 м2. Площадь, сдаваемая в аренду-17 400м2. Таким образом, потери от недоиспользования составят: 817,8/17400=4,7% [43].

Теперь рассчитаем ЧОД.

ЧОД=6641,65-1633,85=5 007,80 руб./м2.

Рассчитаем коэффициент капитализации методом рыночной выжимки (таблица 31).



Таблица 31. Расчет средней цены продажи объектов-аналогов и коэффициента капитализации

Тип объекта недвижи-мости	Местораспо-ложение	S, кв. м	Цена предложения, руб.	Стоимость 1 кв. м, руб.	Источник информации
офис	Урицкого	161,00	9150000,00	56832,30	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/142299.php
офис	Мечникова	162,90	9000000,00	55248,62	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/136004.php
офис	Мяги	160,00	8750000,00	54687,50	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/145200.php
офис	Клиническая	183,30	9800000,00	53464,27	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/79502.php
офис	Красноармейская	196,20	10500000,00	53516,82	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/44225.php
офис	пр. Карла- Маркса	155,70	8400000,00	53949,90	http://an5zvezd.ru/premises/sela/office/pomeschenie_na_prospekte_karla_marksa410.html
Средняя стоимость, руб./кв. м (v ср.)	54616,57
Чистый годовой доход, руб./кв. м	5007,80
Коэффициент капитализации (Кк)	9,17%

Коэффициент капитализации рассчитан путем деления чистого операционного дохода на среднюю стоимость и составил 9,17%.

Далее необходимо определить скорректированную арендную ставку. Рассчитаем ее методом бальных оценок на основе данных об объектах-аналогах.

Необходимо обосновать присвоение баллов для объектов аналогов по критериям и дать оценку критериям сравнения. Оценка принимается аналогично как в сравнительном подходе. В результате скорректированная арендная ставка составила617,59руб./м2/мес.

Далее приступаем к оценке стоимости объекта (таблица 32).

Таблица 32. Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом

№ п/п	Показатели	База для расчета показателя, руб. (кв. м., кВт, шт.)	Тариф, %, (руб./м2., руб./кВт, руб./шт.)	Значение, руб.
	Арендная плата (скорректированная), руб./мес.	108 820,06
1	Потенциальный валовый доход			1305840,72
	Потери от незанятости, %		4,7%	61374,51
	Потери от неплатежей, %		8,3%	103290,70
	Прочие доходы
2	Действительный валовый доход			1141175,51
3	Операционные расходы
3.1	Постоянные затраты			168805,79
	Налог на землю (база - кадастровая стоимость земельного участка, приходящегося на объект оценки)	895624,60	1,50%	13434,37
	Налог на имущество по объекту оценки (база- восстановительная стоимость ОО за вычетом совокупного износа)	6682641,97	2,20%	147018,12
	Страхование имущества (база- восстановительная стоимость ОО за вычетом совокупного износа)	6682641,97	0,13%	8353,30
3.2	Переменные затраты			111150,49
	Итого операционные расходы	279956,29
	Резерв на замещение	6463,43
	Чистый операционный доход	854755,79
	Коэффициент капитализации	0,092
	Стоимость объекта оценки	9322218,55



На основе оценки скорректированной арендной ставки были произведены расчеты ПВД, ДВД по аналогичной схеме, приведенной выше. Потери от незанятости составили 4,7 %, потери от неплатежей 8,3% (расчет приведен выше).

Так же необходимо определить величину операционных расходов.

Операционные расходы - это расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением. Всего операционные расходы составили 24,6%[35].

Операционные расходы, так же как и расходы любого предприятия, могут быть разделены на постоянные и переменные. Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества [23].

Налог на землю установлен в размере 1,5%, он рассчитывается на основе кадастровой стоимости земельного участка приходящегося на объект оценки. По данным публичной кадастровой карты, цена за 1м2 земли составила 5083 руб. в результате умножения цены на площадь объекта оценки стоимость земельного участка составила 895624,60 руб. [2].

Налог на имущество составил 2,2 %, базой для расчета является восстановительная стоимость объекта за вычетом износа [2].

Страховой взнос равен 0, 13%, данная ставка является минимальной при страховании имущества по данным компании ООО «Росгосстрах».

Переменные расходы - расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам. В данном случае они составили 9,74 %, не включая резерв на замещение[21].

Перечень переменных операционных расходов включает:

- коммунальные услуги;

- расходы по обеспечению безопасности;

- расходы на содержание территории;

- резерв на замещение.

Резерв на замещение - это резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащих к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться. В данном случае резерв на замещение рассчитан как отношение остаточной стоимости кровли к ее нормативному сроку службы и составил 6622,37 руб.

Далее рассчитываем ЧОД по формуле:

ЧОД= ДВД-ОР,

ЧОД=1141175,51-279460,13-6622,37=854755,79руб.

После расчета ЧОД, определяем итоговую стоимость объекта оценки путем деления его на ставку капитализации. Таким образом, стоимость оцениваемого объекта составила 9322218,55 руб.

Последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов[15, с. 302].

Согласование результатов - это процесс обобщения результатов оценки и определения итоговой величины стоимости объекта оценки, которая должна быть выражена в рублях и действует в течении 6 месяцев с даты оценки [7].

В данной работе примем метод «согласования по критериям». Впервые методика опубликована в 2002 году А. Шаскольским. Автором предложены четыре критерия, по которым оценщиком оцениваются результаты, полученные по каждому подходу:

1. Достоверность и достаточность информации;

2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта;

3. Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного участника сделки;

4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости.

Для применения данной методики строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваиваются четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (таблица 33).

Таблица 33. Согласование результатов оценки тремя подходами по методу А. Шаскольского

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Рыночная стоимость, руб.	9 322 218,55	9 124 634,29	8 906 847,04
Критерий	Баллы
1. Достоверность и достаточность информации	3	3	2
2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	3	4	2
3. Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного участника сделки	4	3	1
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	3	4	2
Итого сумма баллов для подхода	13	14	7
Подход применялся	ДА	ДА	ДА
Сумма баллов	13+14+7=34
Вес подхода, проц.	38%	41%	21%
Согласованная величина стоимости, р.	9 322 218,55*0,38+9 124 634,29*0,41+8 906 847,04*0,21=9 155 342, 66 руб.

Таким образом, в результате согласования рыночной стоимости, полученной в рамках оценки тремя подходами, стоимость объекта оценки составляет 9 155 342,66руб.



3.4 Определения арендной ставки объекта недвижимости

Стандарты оценки определяют три подхода к оценке:

1. Затратный подход - как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износов.

2. Сравнительный подход - как совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

3. Доходный подход - как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В нашем случае мы как раз и должны определить «ожидаемые величины доходов» от объекта оценки в виде арендных ставок.

Таким образом, доходный подход не может быть реализован для наших целей [28].

В рамках затратного подхода будет использован метод рекапитализации.

Последовательность определения рыночной арендной платы с использованием метода рекапитализации следующая:

Определяется рыночная стоимость сдаваемого в аренду имущества с учетом требований методических указаний, соответствующих типу сдаваемого в аренду имущества.

В данном случае стоимость объекта получена в результате оценки тремя подходами.

Рассчитывается коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации получен методом экстракции в рамках доходного подхода.

Рассчитывается чистый операционный доход как произведение рыночной стоимости имущества и коэффициента капитализации.

Рассчитываются операционные затраты арендодателя (налоговые и те эксплуатационные расходы, которые согласно фактическим или предполагаемым условиям договора аренды будет нести арендодатель).

Величина постоянных расходов известна из расчета стоимости данного объекта в рамках доходного подхода.

Переменные расходы составляют 9,74% от ДВД. Так как величина ДВД нам не известна, переменные расходы рассчитаны после ее определения.

Рассчитывается действительный валовой доход как сумма чистого операционного дохода и операционных затрат арендодателя [29].

Вследствие того, что операционные расходы определены частично, путем математических вычислений определим ДВД.

Известно, что

ЧОД= ДВД-ОР,

Отсюда,

ДВД= ЧОД+ ОР.

ОР=ОР постоянные + резерв на замещение + ОР переменные.

Так как размер величин ОР постоянные и резерв на замещение известны, а ОР переменные составляют 9,74% от ДВД, то получаем следующее:

ДВД=ЧОД+ОР постоянные + резерв на замещение + % ДВД

В результате математических преобразований ДВД будет рассчитываться по формуле:

ДВД=ЧОД+ ОР постоянные + резерв на замещение/(1-0,0974).

Рассчитывается потенциальный валовой доход, как сумма действительного валового дохода и величин возможных потерь от недозагрузки и неплатежей.

На основе рассчитанных данных определяется ставка аренды за 1м2/мес. (таблица 34).

Таблица 34. Расчет арендной ставки затратным подходом

№ п/п	Показатели	База для расчета показателя, руб. (кв. м. кВт, шт.)	Тариф, %, (руб./м2., руб./кВт, руб./шт.)	Значение, руб.
1	Стоимость объекта оценки			9155342,66
2	Коэффициент капитализации			0,092
3	Чистый операционный доход			839454,91
4	Резерв на замещение			6463,43
5	Операционные расходы			284768,60
5.1	Постоянные затраты			168805,79
	Налог на землю (база - кадастровая стоимость земельного участка, приходящегося на объект оценки)	895624,60	1,50%	13434,37
	Налог на имущество по объекту оценки (база- восстановительная стоимость ОО за вычетом совокупного износа)	6682641,97	2,20%	147018,12
	Страхование имущества (база- восстановительная стоимость ОО за вычетом совокупного износа)	6682641,97	0,13%	8353,30
5.2	Переменные затраты			109499,37
6	Действительный валовый доход			1124223,51
7	Прочие доходы
8	Потери от неплатежей, %		9,05%	101742,23
9	Потери от незанятости, %		5,4%	65956,96
10	Потенциальный валовый доход			1291922,69
11	Арендная плата (скорректированная), руб./мес.			611,01



В результате расчета ставка аренды составила 611,01руб./м2/мес.

Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

Рыночная стоимость объекта оценки аренды, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах объектов, сходных с оцениваемым.

В рамках сравнительного подхода использован метод бальных оценок. Проанализировав рынок аренды офисных помещений, были подобраны объекты-аналоги.

Каждому объекту-аналогу и объекту оценки были выставлены баллы по критериям, которые влияют на стоимость аренды офисной недвижимости.

А так же дана оценка каждому критерию по значимости. Наибольшее влияние на ставку аренды оказывают влияние: планировка, транспортная доступность, наличие отдельного входа и наличие парковки, а также расходы на коммунальные услуги (они могут быть включены в стоимость аренды, что существенно увеличит ее ставку) - им присвоена оценка в 3 балла. В 2 балла оценены: отделка, этаж, сан. узел. Наименьшую значимость имеют: наличие кондиционера, телефона, интернета, а также охраны объекта. Данным критериям присвоим 1 балл.

Далее определяется вес критерия и рассчитывается сумма оценок по каждому критерию, путем умножения весового коэффициента на каждый критерий соответствующего объекта.

По каждому объекту выводится приведенная оценка, с помощью которой определяется арендная плата по формуле [24]:

,

где, - Стоимость i-х объектов-аналогов;

- весовой коэффициент для объектов-аналогов;

- весовой коэффициент для объекта-оценки;

В результате расчета получаем скорректированную арендную плату 108 820,06руб./мес.

Таким образом, арендная ставка в рамках сравнительного подхода составит 108820,06/176,2 = 617,59 руб./м2/мес.

Проведем согласование результатов аналогично пункту 3 в параграфе 3, по методу А. Шаскольского (таблица 35).

Таблица 35. Согласование результатов оценки тремя подходами по методу А. Шаскольского

Подход	Затратный	Сравнительный
Арендная ставка руб./м2/мес.	611,01	617, 59
Критерий	Баллы
1. Достоверность и достаточность информации	2	4
2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	2	4
3. Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного участника сделки	4	3
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	3	4
Итого сумма баллов для подхода	11	15
Подход применялся	ДА	ДА
Сумма баллов	11+15=25
Вес подхода, проц.	42,3%	57,7%
Согласованная величина арендной ставки, руб./м2/мес.	42,3%*611,01+57,7%*617,59=614,8 руб./м2/мес.



В результате проведенной оценки арендная ставка составила 614,8руб./м2/мес. Данная величина имеет небольшое различие со среднерыночной ставкой аренды по Железнодорожному району. Эта разница объясняется, тем, что помещение находится в многофункциональном комплексе, который в соответствие с классификацией коммерческой недвижимости отнесен к объектам класса В, который в большой степени соответствует современным требованиям рынка.



Заключение

В последнее время на российском рынке коммерческой недвижимости начинают активно развиваться комплексы, сочетающие торговые, офисные, гостиничные, развлекательные функции. Они получили название «многофункциональные».

В 1 главе выявлен, что наиболее достоверный метод оценки недвижимости, является метод сравнения продаж, но он оказывается труден в применении при оценке многофункциональных зданий даже на развитых рынках. Так как в многофункциональных объектах нет четкого разделения зон и подобрать аналоги достаточно трудно.

Поэтому, оценщики, анализируя многофункциональные здания, часто отдают предпочтение доходному подходу.

Объектом исследования данной работы является офисное помещение в многофункциональном бизнес-центре «Деловой мир». Данный объект расположен в Железнодорожном районе г. Самары, по адресу ул. Урицкого 19.

В связи с этим, во второй главе проанализирован рынок офисной недвижимости в целом по городу и в данном районе.

Анализ наиболее эффективного использования, проведенный во 2 главе показал, что наиболее эффективным является текущее использование в качестве офисного помещения.

В третьей главе проведена оценка объекта исследования тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным.

В рамках затратного подхода стоимость объекта составила 8906847,04 рублей. В сравнительном подходе был использован метод бальных оценок, который дал результат в 9124634,29 рублей. Доходный подход был рассчитан методом прямой капитализации, в его рамках стоимость объекта получилась наибольшая 9322218, 55 рублей.

В результате согласования стоимость объекта оценки составила 9153980,98 рублей.

В соответствие с целью данной работы, необходимо было определить арендную ставку для данного помещения. Она была оценена затратным и сравнительным подходами и в результате согласования составила 614,8 руб./м2/мес. Данная ставка является немного больше средней ставки аренды по району, это обусловлено тем, что здание оцениваемого объекта расположено в более выгодном месте и является бизнес-центром высокого класса.

Таким образом, в результате решения всех поставленных задач, цель работы была достигнута.



Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/#info.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 02.11.2013) [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/nalog1/.

3. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 №135-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998г) (ред. от 23.07.2013) [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=148781.

4. Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности в Российской Федерации» от 04.05.2011 N 99-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.04.2011г) (ред. от 02.07.2013) [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=148978.

5. Федеральный закон "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" от 08.08.2001 N 129-ФЗ (принят ГД ФС РФ 13.07.2001) (ред. от 03.11.2013) [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/o_gosudarstvennoj_registracii_juridicheskih_lic_i_individualnyh_predprinimatelej/.

6. Приказ от 27 июля 2007 года № 256 Об утверждении Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

7. Приказ от 20 июля 2007 года № 254 Об утверждении Федерального Стандарта Оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО№ 3)».

8. Постановление Самарской городской думы «Об утверждении правил застройки и землепользования в городе Самаре» от 26.04.2001 г. № 61.

9. Постановление Правительства Самарской области «О нормативе затрат на содержание службы заказчика-застройщика при строительстве или реконструкции объектов за счет средств областного бюджета» от 20.12.2006 г. № 184.

10. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983г. № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».

11. Письмо Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ прочих работ и затрат в строительстве» от 6 сентября 1990 г. № 14-Д.