Оценка рыночной стоимости гаража

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижимости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере недвижимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того физическое, функциональное и экономическое старение зданий снижает их стоимость.

Рассмотрим комплексное влияние на результат оценки общих экономических принципов спроса и предложения, замещения, баланса и внешних факторов.

Принцип предложения и спроса предполагает, что цена недвижимости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной - от предложения. Указанная зависимость обычно не носит пропорциональный характер. Таким образом, изменение спроса и предложения на какой-либо объект приводит к изменению равновесной цены. Взаимодействие спроса и предложения является следствием взаимодействия участников рынка недвижимости: производителей и потребителей, или продавцов и покупателей.

Предложение недвижимости -- это количество объектов определенного вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в данный период времени для продажи или аренды по соответствующим ценам, при условии стабильности издержек производства.

Спрос в сфере недвижимости -- это потребность в приобретении или аренде в данный период времени какого-либо типа недвижимости по ценам данного рынка при условии стабильности численности населения, дохода, будущих цен и предпочтений собственников и пользователей.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Дефицит -- это фактор стоимости, отражающий текущее или ожидаемое соотношение спроса и предложения на конкретный товар. Ценность дефицитного товара, к которому в полной мере можно отнести недвижимость, в силу ограниченности пригодной к использованию земли, растет не только при увеличении спроса, но даже при его постоянстве. Факторы полезности и дефицита оказывают влияние на стоимость только во взаимодействии друг с другом, так как отсутствие одного из них нивелирует влияние оставшегося.

Под потребностью понимают желание покупателя получить определенный товар, удовлетворяющий те или иные жизненные потребности. Потребность, так же, как полезность и дефицит, связана с покупательной способностью.

Реальная покупательная способность -- это способность конкретного лица или группы лиц функционировать на рынке в качестве покупателя, приобретая товары и услуги за деньги или их эквивалент. Оценка рыночной стоимости недвижимости учитывает способность рынка заплатить за оцениваемый объект.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату. Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций

1.3 Методы оценки недвижимости

К трем общепринятым методам оценки недвижимости относятся методы прямого сравнения продаж, затратный и доходный.

Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа -- снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода -- представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

1.3.1 Затратные методы

Метод балансовой стоимости (МБС) использует для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, например, имущественного комплекса предприятия, исключительно данные его баланса.

Методы восстановительной стоимости (МВС) так же, как и методы балансовой стоимости (МБС и МИБС), является затратным, ориентированным на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по методам балансовой стоимости.

Методы замещения (МЗ) по своему содержанию идентичны выше представленным МВС. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем объект модифицируется по сравнению с периодом своей постройки в прошлом, в направлении учета современных требований и технологических возможностей.

Метод остаточной стоимости замещения (МЗО) так же, как и рассмотренный ранее МОВС, корректирует оценку, полученную исходными вычислениями методом замещения Сл, в направлении учета в значении текущей стоимости Сз1 фактора старения объекта. Здесь работают те же формулы, что и для оценки остаточной восстановительной стоимости.

Как и в МОСВ, в МЗО замещения имеют место и решаются вопросы обоснованного учета динамики физического износа и морального старения объекта. При этом определенную специфику будет вносить работа с измененными и вновь внесенными, в сравнении с оригинальным объектом, элементами и системами, поскольку динамика их износа будет отличаться от замещенных элементов и систем.

1.3.2 Сравнительные (аналоговые) методы

Метод восстановительной стоимости по аналогам. Принципиальное отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от методов "просто" восстановительной стоимости (МВС) и замещения (МЗ) состоит в аналоговом способе, которым оценивается создание объекта в текущих ценах.

В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. Результат будет исчерпывающим, если объект-аналог и оцениваемый объект полностью идентичны. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.

В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место ранее -- при рассмотрении МВС и МЗ) диктует необходимость выполнения действий:

- нахождение современного (построенного недавно) объекта-аналога,

- получение информации о сметной стоимости объекта-аналога,

- перенос результатов на оцениваемый объект,

- проведение (при определенных различиях с объектом-аналогом) корректировочных процедур.

- объектов в аналогичном строительном производстве).

Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.

Идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта -- это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.

Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: объект разбивают на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог.

Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также является методом, базирующимся на использовании идей и средств метода сравнения. МИ применяется в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием собственника в недвижимость. Отсюда и название метода.

Для преобразования величины арендной платы в стоимость недвижимости используют некоторую норму дохода (yield) на капитал. Ее величина находится путем сравнения с подобными величинами доходности на других инвестированных объектах недвижимости -- аналогах. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, заключена та характеристика МИ, которая классифицирует его как метод из группы аналоговых методов.

Суть алгоритмов метода инвестиций состоит в капитализации текущей величины арендной платы (более точно -- в капитализации определенной на основе арендной платы прибыли инвестора) с использованием той величины доходности (yield), которая наблюдается для данного бизнеса на данном рынке.

При определении значения этого показателя учитываются последние сделки с аналогичными объектами. Такой совокупный учет всех подходящих сделок, учет без детального разделения прецедентов по специфическим условиям сделок, как раз и позволяет терминологически определять соответствующий показатель доходности как all risk yield, т.е. как рыночную доходность, определенную на фоне всех имеющихся рисков и условий. Тем не менее, стараются корректировать (дисконтировать) данные с учетом разновременности информации о сделках.

1.3.3 Доходные методы

Содержание данного раздела составляют методы, в основе которых лежит работа с доходным фактором, учет прибыли (как правило, будущей прибыли) при коммерческом использовании оцениваемого объекта и использование алгоритма капитализации этой прибыли.

Комбинированные методы характеризуются, наряду с ориентацией на доходный подход, также и одновременным использованием иных, в том числе, ранее рассмотренных методов -- нормативных, затратных и сравнения.

Главными компонентами доходных методов являются: алгоритм капитализации дохода; суть алгоритма капитализации заключается в вычислении величины текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод (чистого дохода, прибыли) от пользования данной недвижимостью; собственно показатель доходности данного бизнеса недвижимости -- ставка капитализации; именно за счет деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка.

Наилучшим источником для определения показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего типа объектов приносящей доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах NPL и ценах SP. на реализованные объекты недвижимости.



2. Расчеты по определению рыночной стоимости объекта

2.1 Определение термина «рыночная стоимость»

Под рыночной стоимостью[ ] понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2.2 Гараж как оцениваемый объект

Гараж - здание или комплекс зданий и сооружений для хранения, технического обслуживания и текущего ремонта подвижного состава автомобильного транспорта.

Гаражи встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные - это совмещаемые со зданиями различного назначения (жилого, административно-общественного, культурно-бытового, спортивного и др.), входящие в общественно-транспортные комплексы, пристроенные к глухим торцам домов, брандмауэрами.

Гаражи-стоянки - здания и сооружения, предназначенные для хранения или паркирования автомобилей, не имеющие оборудования для технического обслуживания автомобилей, за исключением простейших устройств - моек, смотровых ям, эстакад. Гаражи-стоянки могут иметь полное или неполное наружное ограждение.

Гаражи подземные - сооружения, размещаемые ниже уровня дневной поверхности (в подземном пространстве города или в составе "искусственного" подземного пространства, например, сформированного в виде развитого в плане стилобата с эксплуатируемым покрытием).

Гаражи механизированные (автоматизированные) это сооружения, в которых осуществляются механизированный подъем автомобилей и их расстановка.

Гаражи наземные и надземные - сооружения, размещаемые выше уровня дневной поверхности (плоскостные и многоярусные), а также в надземном пространстве (на эстакадах и др.).

Гаражи полумеханизированные - сооружения с лифтовым подъемом автомобиля и самостоятельным передвижением транспортного средства (с водителем) - по этажам.

Гаражи рамповые - сооружения, в которых автомобили перемещаются с этажа на этаж своим ходом по специальным устройствам - рампам. Рамповые гаражи могут устраиваться: а) с криволинейными рампами; б) с прямолинейными; в) с полурампами (при двух манежах).

Гаражи с наклонными полами - сооружения, в которых междуэтажные перекрытия устраиваются наклонными, на них размещаются автомобили (при этом часть перекрытия - по периметру гаража или в середине - устраивается в горизонтальной плоскости для осуществления распределения автомобилей по этажам).



2.3 Краткое изложение основных фактов и выводов

Местонахождение объекта:	454048, Россия, г.Челябинск, Металлургического района, ул. Социалистическая, д. 44. (закрепление за кв. 19)
Тип объекта недвижимости:	Гараж общей площадью 22.56 м2
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи
Оцениваемые права:	Право собственности
Наилучшее и наиболее эффективное использование:	Использование объекта в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиля
Дата оценки:	01 ноября 2013 года, дата оценки объекта совпадает с датой осмотра
Основание для проведения оценки:	Договор № 11 от 20.10.2013г., заключённый между Заказчиком - Иванов И.И. и Исполнителем - ООО «Оценка-плюс»
Реквизиты заказчика	Российская Федерация, г.Челябинск, Металлургического района, ул. Социалистическая, д. 44. Кв. 19

2.4 Объём и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

1.Сбор общих данных и их анализ.

На этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

2.Сбор специальных данных и их анализ.

На данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

3.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

На этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

4.Применение методов оценки объекта.

Для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

5.Подготовка отчёта об оценке.

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

2.5 Среда местоположения

Местоположение. Объект оценки расположен в Металлургическом районе города Челябинска, в непосредственной близости от остановки автобуса «Столовая». Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по ул. Шоссе Металлургов и ул. Мира. Место расположения объекта оценки хорошо освещено.

Площадь земельного участка - 39.44 кв. метров. Северной и восточной частями участок примыкает к соседним гаражам, на юге и западе - к автомобильным дорогам.

Окружение: гараж находится на расстоянии до 50м от жилых домов. На удалении до 150м находится общежитие студентов, продуктовый магазин. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе города. На расстоянии до 20 м расположены комплексы шиномонтажных работ, магазины автозапчастей. Недалеко от гаража находится сквер Юбилейный.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен только электроснабжением. На момент осмотра объекта данная инженерная коммуникация гаража находились в работоспособном состоянии.

Подъезд - асфальтированная дорога от улицы Балтийская. Общее удаление от транспортных путей - 10м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как отличное. Площадка застройки характеризуется невысокой степенью застройки.

Характеристика местности - Городская, расположена Металлургическом районе города Челябинска.

Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - -15°С, июля +19°С. За год выпадает примерно 650мм осадков. Глубина промерзания грунта - 35-50мм.

Преобладающее направление ветров в теплый период (с мая по сентябрь) - северо-западное со скоростью 3 - 3,5 м/с, в холодный период (с октября по апрель) - юго-восточное со скоростью 4 - 4,5 м/с.

Степень застройки - 60 %

Характеристика спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Челябинской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

Коммерческая привлекательность объекта оценки. Объект расположен в непосредственной близости маршрутов городского транспорта (автобусы 15, 16, 41 маршрута; трамваи 14, 15). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиля.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

выгодное местоположение;

объект в целом находится в хорошем состоянии ввиду его сравнительно недавней постройки;

удобные подъездные пути.

Таким образом, анализируя степень влияния вышеперечисленных факторов на стоимость объекта оценки, можно сказать, что качественная характеристика коммерческой привлекательности объекта находится на высоком уровне.

2.6 Описание основных параметров здания

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком. Основные характеристики объекта представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Основные характеристики объекта оценки

Год постройки здания	2008
Площадь общая, м2	22,56 м2
Объем общий, м3	48,05 м3
Количество этажей	1

Объект представляет собой отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание с рулонной мягкой кровлей, железными распашными воротами (см. рис. 1).



Рисунок 1 - 3D-модель оцениваемого объекта с фундаментом

Здание имеет размеры по осям 5,2 х 4,2 м. В плане объект имеет прямоугольную форму. Чертеж оцениваемого объекта (виды спереди, сбоку, сверху) и его более подробные размеры отражены в рис. 2.

Рисунок 2 - Чертеж гаража: вид спереди, сбоку, сверху



Основные строительные характеристики объекта оценки представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Строительные характеристики объекта оценки

Фундаменты	Бутовые
Стены наружные	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Покрытие кровли	Рулонная, рубероидная, совмещенная по железобетонным плитам с армированной стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши
Полы	Бетонные
Проём дверной	Гаражные распашные ворота
Внутренняя отделка	Штукатурка
Инженерное обеспечение	Электроснабжение

2.7 Описание технического состояния основных элементов здания

-Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.

-Стены наружные и перегородки. При осмотре дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

-Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

-Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер в целом не поврежден. Состояние крыши характеризуется как хорошее.

-Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

-Проём дверной. Повреждения не обнаружены. Состояние проема оценивается как отличное.

-Внутренняя отделка. Оштукатуренный слой не потемнел, его состояние определено как хорошее.

-Инженерное обеспечение. На момент осмотра система электроснабжения находилась в исправном состоянии и не требует ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

2.8 Анализ наилучшего использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки является основополагающей предпосылкой стоимости и подразумевает реализацию следующих принципов:

- законодательной разрешенности,

-физической осуществимости,

- экономическая целесообразности,

- максимальной продуктивности.

На основании исследования рынка оцениваемых объектов можно определить, что существующее использование гаража в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиля является его наилучшим и наиболее эффективным использованием.

2.9 Расчет рыночной стоимости гаража

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный метод:

- метод прямого сравнительного анализа продаж;

- доходный метод.

Использование трёх методов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод (методы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

2.9.1 Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

Затратный метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

2.9.2 Расчет восстановительной стоимости объекта

Рассчитаем восстановительную стоимость объекта оценки с помощью ресурсного метода. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материаловв текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Результаты расчета стоимости материалов и строительно-монтажных работ приводятся в таблице 3.

Таблица 3 - Расчет восстановительной стоимости гаража

№ п/п	Материалы	Ед.изм.	Количество	Цена единицы, руб.	Общая сумма, руб.
1	Фундаментный блок ФВС-3	куб.м	9	800	7 200
2	Щебень	куб.м	18	600	10 800
3	Рубероид	кв.м	40	35	1 400
4	Бетон	куб.м	50	510	25 500
5	Кирпич красный	шт.	3 500	7,8	27 300
6	Цемент	кг	400	195	78 000
7	Песок сухой франкционированный	кг	2 300	2,2	5 060
8	Гаражные ворота	кв.м	5,28	2 000	10 560
9	Битум	кг	90	5,25	473
10	Штукатурка	куб.м	23,7	200	4 740
11	Арматура	кг	250	70	17 500
12	Пена монтажная	кг	1	180	180
19	Комплект проводки электрооборудования	шт.	1	4 500	4 500
20	Стоимость всех СМР по объекту		1	26 400	26 400
	ИТОГО				219 613

Восстановительная стоимость гаража, определенная затратным методом, составляет 219 613 рублей, или округленно - 220 000 рублей.

Определение величины накопленного износа строений

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Физический износ здания определяется по формуле:

,

где ФЗ - физический износ здания, %;

ФК,I -физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;

II - удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу, результаты заносятся в таблицу (см. табл. 4).

Таблица 4 -Определение физического износа объекта оценки

№ п/п	Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента	Износ, %	Процент износа к строению
1	Фундамент	7	4	0,28
2	Стены и перегородки	25	5	1,25
3	Крыша	16	7	1,12
4	Перекрытия	6	3	0,18
5	Полы	7	3	0,18
6	Наружная и внутренняя отделка	13	6	0,78
7	Двери	14	2	0,28
8	Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	12	1	0,12
	ИТОГО	100		4,19

Таким образом, процент физического износа гаража составляет 4%.

Корректировка восстановительной стоимости

Стоимость гаража, определяемая с помощью затратного подхода, определяется по формуле:

Сзат = Св * ( 1 - Ифиз) * (1 - Ифун) * (1 - Ивнеш),

где Св - восстановительная стоимость

Ифиз - величина физического износа объекта оценки в долях,

Ифун - величина функционального (морального) износа в долях;

Ивнеш - величина внешнего (экономического) износа в долях.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического и функционального износа, его остаточная стоимость составит:

Сзат = 220 000 * (1 - 0,0419) = 210 782 рубля или округленно 211 000 рублей.

2.9.3 Метод прямого сравнительного анализа продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:

Ср = Цi+Ki,

где Цi - цена продажи i-го объекта недвижимости;

Ki - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 5.

Таблица 5 - Таблица характеристик объектов по сравнимым продажам

№ п/п	Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
1	Местоположение	ул. Мира	ул. Хлебозаводская	ул. Байкальская	ул. Дружбы
2	Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
3	Цена предложения, продажи,  руб.		150 000	183 000	168 000
4	Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
5	Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Нерыночные
6	Условия продажи	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
7	Дата предложения, продажи	Ноябрь 2013 года	Октябрь 2013 года	Ноябрь 2013 года	Ноябрь 2013 года
8	Строительные характеристики	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные
9	Общая площадь, м2	22,56	16,5	25	23
10	Площадь участка, м2	39,44	26	40,38	44,2
11	Коммуникации	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
12	Состояние	Хорошее, ремонт не требуется	Удовлетворительное, требуется космети-ческий ремонт	Хорошее, после ремонта	Хорошее, ремонт не требуется
13	Удалённость от магистралей	Рядом	150 м	100 м	Рядом
14	Использование	Гараж	Гараж	Гараж, подвал	Гараж

Таблица 6 - Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

№ п/п	Элемент сравнения	Ед. изм.	Объекты сравнения
			Оцениваемый	1	2	3
1	Цена продажи (предложения)	Руб.		150 000	183 000	168 000
2	Площадь	м2	22,56	16,50	25,00	23,00
3	Цена за единицу площади	Руб./м2		9 090,91	7 320,00	7 304,35
4	Право собственности		полное	полное	полное	полное
	Корректировка	%	0	0	0	0
	Сумма корректировки		0	0	0	0
	Скорректированная цена			9 090,91р.	7 320,00р.	7 304,35р.
5	Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
	Корректировка	%		0	0	0
	Сумма корректировки			0	0	0
	Скорректированная цена			9 090,91р.	7 320,00р.	7 304,35р.
6	Условия продажи		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
	Корректировка	%		-10%	-10%	-10%
	Сумма корректировки			-909,09р.	-732,00р.	-730,43р.
	Скорректированная цена			8 181,82р.	6 588,00р.	6 573,91р.
7	Условия рынка (время продажи)		Ноябрь 2013 года	Октябрь 2013 года	Сентябрь 2013 года	Ноябрь 2013 года
	Корректировка	%		5%	10%	0
	Сумма корректировки			409,09р.	658,80р.	0
	Скорректированная цена			8 590,91р.	7 246,80р.	6 573,91р.
8	Местоположение в Челябинске		ул. Мира	ул. Хлебозаводская	ул. Байкальская	ул. Дружбы
	Корректировка	%		0	5%	-5%
	Сумма корректировки			0	362,34р.	-328,70р.
9	Физические характеристики
	Материал стен		кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
	Корректировка	%		0	0	0
	Сумма корректировки			0	0	0
	Наличие коммуникаций		все необходимые	все необходимые	все необходимые	все необходимые
	Корректировка	%		0	0	0
	Сумма корректировки			0	0	0
	Техническое состояние		Хорошее	Требуется косметический ремонт	Хорошее	Хорошее
	Корректировка	%		10%	0	0
	Сумма корректировки			859,09р.	0	0
	Удаленность от магистралей		Рядом	150 м	100 м	Рядом
	Корректировка	%		5%	3%	0
	Сумма корректировки			429,55р.	217,40р.	0
	Скорректированная цена	Руб./кв. м		9 879,55	7 826,54	6 245,22
	Средневзвешенная цена	Руб./кв. м	7 983,77
	Стоимость	Руб.	180 114

Таким образом, рыночная стоимость гаража, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 180 114 рублей или округленно 181 000 рублей.

2.9.3.1 Объяснение корректировок

(Таблица 6) корректировок стоимости сравнимых объектов включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади магазинов.

Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности и условия финансирования у всех сравниваемых объектов одинаковы, корректировки на эти элементы не выполнялись.

Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.

Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.

2.9.4 Доходный метод оценки

Оценка методом капитализации дохода

Данный метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

2.9.4.1.Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 30-40 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 35 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi= (Сарi- Сзсi) * ТСЕi,

где Capi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i.

TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. Неопределенность будущего развития рынка недвижимости и связанные с этим риски инвестиций в недвижимости в текущей ситуации не компенсируются в условиях кризиса доходностью, которая наблюдалась в докризисный период. Ставка дисконтирования в условиях кризиса достаточно низкая, поскольку в такое время покупка недвижимости является невыгодной инвестицией и находится в пределах 12-14%[ ].

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, принимаем СД равной 12%.

Вторым источником дохода является продажа этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для гаражей, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%. Принимаем ее равной 5%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев = Срев*ТСЕ5,

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

2.9.4.2 Анализ расходов

Затраты на содержание гаража составляют 6 262,66 рублей, в том числе налог на имущество - 4 367,62 рублей, то есть в размере 2.2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание гаража будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо отметить, что для использования оцениваемого помещения как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (табл.7).

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).

Таким образом, стоимость гаража, как объекта приносящего доход, составляет 167 912 рублей или округленно 168 000 рублей.



Таблица 7 - Анализ дисконтированного денежного потока

№ п/п	Наименование показателя	Единица измерения		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1	Арендуемая площадь	м2	22,56
2	Арендная плата за месяц	руб./ м2	35
3	Арендная плата за год	руб./ м2	420	9 475,20	10 422,72	11 464,99	12 038,24	12 640,15	13 272,16
4	Увеличение арендной платы в год	%/год		0,00	0,10	0,10	0,05	0,05	0,05
5	Эксплуатационные расходы	руб./год		1 895,04	2 084,54	2 293,00	2 407,65	2 528,03
6	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0,00	10,00	10,00	5,00	5,00
7	Налог на имущество	руб./год		4 367,62	4 804,38	5 284,82	5 549,06	5 826,51
8	Чистый операционный доход	руб./год		3 212,54	3 533,80	3 887,18	4 081,54	4 285,61
9	Процент по депозиту			12,00	12,00	12,00	12,00	12,00
10	Стоимость единицы, ТСЕ			0,89	0,80	0,71	0,64	0,57
11	Текущая стоимость денежных потоков	руб.		2 868,34	3 830,02	3 761,63	3 526,53	3 306,12
12	Текущая стоимость будущих доходов	руб.							17 292,63
13	Стоимость реверсии	руб.							150619,62
14	Рыночная стоимость объекта	руб.							167 912



2.9.5 Согласование полученных результатов

В результате расчетов рыночной стоимости гаража по трем методам получены следующие результаты (таблица 8)

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	211 000
Метод сравнительного анализа продаж	181 000
Доходный метод	168 000

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж, примем на уровне 0,5.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду гаражей имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

1. Затратный метод 0,3.

2. Метод сравнительного анализа продаж 0,5;

3. Доходный метод 0,2.

Следовательно, рыночная стоимость гаража будет рассчитана таким образом:

С= 211 000*0,3 + 181 000*0,5 + 168 000*0,2 = 187 400 рублей или округленно 188 000 рублей.



Заключение

Исходя из всеобъемлющего анализа всех данных, полученных при изучении рассматриваемого объекта недвижимости, были даны три стоимостные оценки полных прав собственности на гараж, в городе Челябинске, металлургическом районе.

Оценка исследуемого объекта с использованием затратного метода, сравнительного и доходного метода дала следующие результаты:

Затратный метод - 211000

Сравнительный метод - 181000

Доходный метод - 168000

Затратный метод, иначе его называют методом суммирования затрат, идея метода в том, что объект недвижимости оценивается как стоимость земельного участка плюс стоимость воспроизводства либо стоимость замещения объекта, которая обязательно корректируется на величину оцененного износа. Износ может быть физическим, функциональным или обусловлен внешними воздействиями.

Основными недостатками затратного метода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются: невозможность сооружения нового, уже изношенного сооружения, маловероятность воспроизводства устаревшего сооружения, невозможность отделения зданий и сооружений от земли.

Несмотря на то, что имеется достаточно надежная и обширная нормативная база для использования затратного метода в виде сметных норм, укрупненных сборников по переоценке различных объектов недвижимости, применение их на практике в большинстве случаев не может дать реального представления о величине рыночной стоимости этих объектов.

В основу методов сравнительного анализа продаж положены анализ и обработка рыночных данных. Он использует информацию о недавних продажах конкурентоспособных объектов с тем, чтобы выработать логическое заключение относительно стоимости оцениваемой недвижимости.

Следует заметить, что на современном этапе рынок недвижимости в нашей стране, являющейся ядром всех имущественных прав, находится в стадии становления.

Таким образом, из трех общеизвестных методов оценки недвижимости, в наших условиях наиболее приемлемым и надежным для определения рыночной стоимости является затратный метод. Метод дисконтирования дохода подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и приведение его к текущей стоимости на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец недвижимости рассчитывает на получение потока дохода от ее эксплуатации..

В настоящее время на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки.

Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо учитывать все их характеристики и использовать различные способы оценки рыночной стоимости объекта.

В курсовой работе исследование осуществлялось в несколько этапов, в ходе которого были учтены все факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта, проанализировано наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого помещения, применены три законодательно принятых метода оценки - затратный, метод сравнительных продаж и доходный.

Таким образом, в ходе проделанной работы была достигнута поставленная цель - определена рыночная стоимость гаража, которая составляет 188 000 рублей.

Только поняв различные инструменты анализа приносящей доход собственности, можно быть готовым к решению множества проблем, которые встречаются при оценке и анализе недвижимости.



Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 07.05.2009) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).

2. Приказ от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении Федерального Стандарта Оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

3. Приказ от 20 июля 2007г № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости(ФСО N 2)».

4. Приказ от 20 июля 2007г № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».

5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: учебник для вузов / С.В. Валдайцев. - второе издание, перераб. и доп. - М.: Проспект, 2006. - 360с.

6. Есипов В.Е. Оценка бизнеса: уч. пособие / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. - второе издание. - М.[и др.]: Питер, 2006. - 464с. - («Учебное пособие»).

7. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. Под ред. В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 2005. - 364с.

8. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). М.: Финансы и статистика, 2002. - 354с.

9. Финансовая академия при правительстве РФ. Оценка бизнеса: уч. для вузов / А.Г. Грязнова [и др.]; под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой; Фин. акад. при Правительстве РФ; Институт проф. оценки. М.: Финансы и статистика, 2007. - 736с.: ил.

10. Он-лайн библиотека оценщиков. Лейфер Лев Абрамович «Ставка дисконтирования во время кризиса» - http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-stavka-diskonta-vo-vremya-krizisa.htm

11. http://www.coolreferat.com оценка недвижимости

12. http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/3.htm оценка стоимости недвижимости

13. http://www.center-yf.ru/data/stat/Metody-ocenki-nedvizhimosti.php методы оценки

Размещено на Allbest.ru