Главная Коллекция "Otherreferats" Экономика и экономическая теория Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества нефтебазы, расположенной на территории МО г. Абинск

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества нефтебазы, расположенной на территории МО г. Абинск

Процедура и основные подходы оценки недвижимого имущества. Анализ рынка и социально-экономических факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Количественные и качественные характеристики нефтебазы как объекта оценки и расчёт её рыночной стоимости.

Рубрика	Экономика и экономическая теория
Вид	дипломная работа
Язык	русский
Дата добавления	11.03.2013
Размер файла	1,9 M

посмотреть текст работы

скачать работу можно здесь

полная информация о работе

весь список подобных работ

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Таблица 3.1 - Список земельных участков Абинского и Северского районов, предлагаемых к продаже

Населенный пункт	Район	Площадь земельного участка, га	Стоимость земельного участка, руб.	Стоимость 1 га, руб.
Свердловский	Абинский район	3	1 500 000	500 000
Калужская	Северский район	12	6 000 000	500 000
Новоивановский	Северский район	13	8 000 000	615 385
Азовская	Северский район	6	4 000 000	666 667
Северская	Северский район	20	13 600 000	680 000
Новодмитриевская	Северский район	9,3	6 650 000	715 054
Ильский	Северский район	4	3 000 000	750 000
Афипский	Северский район	3,33	2 500 000	750 751
Ахтырский	Абинский район	5	5 000 000	1 000 000
Ильский	Северский район	15	15 000 000	1 000 000
Абинск	Абинский район	12,8	13 300 000	1 039 063
Азовская	Северский район	5,4	7 000 000	1 296 296
Новодмитриевская	Северский район	4	6 000 000	1 500 000
Нечаевский	Абинский район	5	7 500 000	1 500 000
Новодмитриевская	Северский район	3	5 000 000	1 666 667
Азовская	Северский район	30	52 000 000	1 733 333
Афипский	Северский район	3	5 500 000	1 833 333

В данной таблице представлены все земельные участки, предназначенные под производство, предлагаемые к продаже в виде публичной оферты на дату оценки. Земельные участки отсортированы по возрастанию площади и назначению. Объектом оценки являются земельные участки большой площади (2,3217 га и 17,4840 га) несельскохозяйственного использования. Из данной таблицы видно, что стоимость оцениваемых земельных участков лежит в диапазоне от 500 тыс. до 1833 тыс. рублей за 1 га. Средняя стоимость равна 1043 тыс. рублей/га. Объекты, выбранные в данном проекте в качестве объектов-аналогов, выделены цветом в таблице 3.1.

Таблица 3.2 - Список нефтебаз России, предлагаемых к продаже

Наименование объекта	Регион РФ	Стоимость объекта, руб.	Производ. мощность (хранение), тн	Стоимость ед. объекта, руб.	Источник опубликования предложения
Нефтебаза	Анапский район, Краснодарский край	24 000 000	5 820	4 124	http://krasnodar.olx.ru/iid-23085946
Нефтебаза	Краснодар и Краснодарский край	18 000 000	3 970	4 534	http://krasnodar.olx.ru/iid-23085946
Нефтебаза	Киров, Кировская область	15 000 000	2 900	5 172	http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1973007330/
Нефтебаза	Саратов, Саратовская область	20 000 000	3 789	5 278	http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1975139626/
Нефтебаза	Краснодар и Краснодарский край	54 000 000	10 000	5 400	Каталог недвижимости http://www.kubanmakler.ru
Нефтебаза	Ставрополь, Ставропольский край	230 000 000	30 475	7 547	http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1973373628/
Нефтебаза	Тбилисский район, Краснодарский край	32 000 000	3 598	8 894	http://krasnodar.olx.ru/iid-23085946
Нефтебаза	Горячеключевской район, Краснодарский край	16 000 000	1 200	13 333	http://krasnodar.olx.ru/iid-23085946
Нефтебаза	Карелия	21 000 000	1 500	14 000	http://avto.biznes-expert.ru/sell/12146/
Нефтебаза	Краснодарский край	100 000 000	6 275	15 936	http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1973016124/
Нефтебаза	Москва, Московская область	185 000 000	7 600	24 342	http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1974527800/

Таблица 3.3 - Инвестиционный потенциал российских регионов

Ранг потенциала	Ранг риска	Регион (субъект федерации)	Доля в общероссийском потенциале (%)	Изменение доли в потенциале	Ранги составляющих инвестиционного потенциала
					трудовой	потребительский	инфраструктурный	производственный	инновационный	финансовый	институциональный	природно-ресурсный
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14
1	1	2	Москва	17,125	0,152	1	1	1	1	1	1	1	89
2	2	5	Санкт-Петербург	5,136	0,252	3	3	2	9	3	3	2	89
3	3	15	Московская область	4,418	0,383	2	2	4	6	2	4	3	51
4	5	60	Ханты-Мансийский автономный округ	2,949	0,288	22	10	78	2	28	2	9	6
5	4	61	Свердловская область	2,627	-0,130	7	8	45	5	5	8	4	8
6	6	69	Красноярский край	2,496	-0,099	15	9	84	4	23	5	13	3
7	8	9	Республика Татарстан	2,303	0,101	14	6	34	3	6	6	10	37
8	7	38	Самарская область	2,139	-0,132	6	12	21	7	8	9	5	47
9	14	18	Нижегородская область	2,103	0,159	11	15	32	13	4	16	14	56
10	10	7	Краснодарский край	2,018	-0,089	4	5	10	11	21	11	8	29
11	9	42	Пермская область	2,014	-0,147	21	14	58	12	12	12	21	5
12	11	21	Республика Башкортостан	1,992	-0,058	9	4	39	8	11	7	18	25
13	13	59	Кемеровская область	1,991	-0,033	13	11	53	14	31	14	17	4
14	12	77	Челябинская область	1,944	-0,096	8	13	49	10	9	10	7	24
15	15	16	Ростовская область	1,898	-0,035	5	7	19	17	10	13	6	28
16	16	62	Иркутская область	1,721	-0,141	10	17	74	15	33	17	16	7
17	17	71	Республика Саха (Якутия)	1,519	-0,148	39	29	85	21	47	18	35	1
18	19	85	Ямало-Ненецкий автономный округ	1,416	0,053	61	34	81	18	72	15	37	2
19	18	46	Новосибирская область	1,360	-0,049	16	19	55	24	7	21	11	34
20	21	12	Саратовская область	1,209	-0,017	12	20	31	27	17	23	15	32
21	22	3	Белгородская область	1,170	-0,016	31	37	7	29	40	40	46	9
22	20	66	Приморский край	1,170	-0,058	17	28	52	34	20	27	12	18
23	23	34	Волгоградская область	1,134	-0,023	19	24	41	20	19	26	22	27
24	24	49	Оренбургская область	1,081	-0,042	28	22	40	19	45	19	29	19
25	25	73	Хабаровский край	1,065	-0,023	24	32	63	22	44	28	38	11
26	27	33	Воронежская область	1,060	-0,004	23	21	18	30	13	31	30	48
27	28	55	Алтайский край	1,034	0,004	18	23	48	33	41	33	26	22
28	29	22	Ленинградская область	1,026	0,008	25	43	11	25	16	34	20	59
29	30	17	Ставропольский край	0,979	-0,030	20	18	42	32	39	29	19	39
30	26	39	Мурманская область	0,977	-0,090	41	27	51	36	32	24	59	13
31	31	70	Тульская область	0,947	-0,016	37	33	5	35	15	38	36	64
32	32	25	Тюменская область	0,885	-0,050	29	16	68	47	29	25	24	33
33	35	51	Курская область	0,831	-0,001	49	47	6	41	46	50	61	20
34	34	8	Ярославская область	0,827	-0,006	38	36	29	31	25	35	25	77
35	42	4	Калининградская область	0,808	0,043	48	52	3	60	52	48	31	41
36	37	36	Владимирская область	0,805	-0,018	32	45	13	40	22	44	33	69
37	39	44	Удмуртская Республика	0,797	0,005	51	35	37	26	30	30	32	62
38	38	6	Вологодская область	0,795	-0,011	55	40	60	16	53	22	28	65
39	36	53	Омская область	0,789	-0,041	27	26	59	39	27	39	23	40
40	41	14	Липецкая область	0,785	0,019	59	30	9	23	58	32	57	72
41	33	67	Республика Коми	0,783	-0,057	45	25	73	28	50	20	41	23
42	43	43	Архангельская область	0,739	0,005	34	31	67	37	51	37	42	21
43	44	11	Тверская область	0,731	0,030	36	44	26	42	24	42	49	63
44	40	31	Ульяновская область	0,723	-0,054	42	46	36	43	14	53	51	55
45	50	26	Калужская область	0,698	0,061	43	61	16	50	18	60	47	70
46	45	52	Амурская область	0,678	-0,004	40	55	64	64	63	57	60	12
47	48	32	Томская область	0,670	0,021	33	41	76	44	26	36	40	30
48	49	75	Брянская область	0,662	0,015	46	49	12	53	36	58	50	68
49	51	48	Пензенская область	0,655	0,024	26	50	33	51	34	56	44	49
50	46	65	Читинская область	0,650	-0,011	57	68	66	63	65	64	62	10
51	52	54	Рязанская область	0,646	0,025	35	54	22	45	42	52	43	54
52	53	19	Смоленская область	0,624	0,006	50	48	14	46	56	47	58	71
53	56	23	Чувашская Республика	0,623	0,034	53	51	15	49	35	59	48	83
54	55	41	Тамбовская область	0,606	0,000	56	38	28	58	37	45	54	66
55	58	13	Астраханская область	0,605	0,051	30	53	46	54	55	49	53	26
56	54	28	Кировская область	0,596	-0,020	52	42	57	38	43	41	39	53
57	47	83	Республика Дагестан	0,584	-0,072	54	39	38	69	62	43	27	43
58	57	63	Республика Бурятия	0,578	-0,010	44	57	70	62	54	62	52	15
59	60	10	Орловская область	0,540	0,008	62	62	20	55	38	46	68	75
60	59	27	Республика Карелия	0,527	-0,014	60	58	44	52	66	54	34	38
61	63	30	Республика Северная Осетия - Алания	0,506	0,032	63	56	8	73	73	65	66	58
62	61	50	Ивановская область	0,487	-0,004	47	65	35	59	49	66	56	84
63	66	37	Республика Мордовия	0,481	0,033	67	64	27	56	57	55	67	67
64	67	35	Кабардино-Балкарская Республика	0,473	0,055	58	63	24	66	68	68	70	50
65	62	1	Новгородская область	0,472	-0,007	70	60	30	57	59	61	55	78
66	64	58	Сахалинская область	0,460	0,006	64	69	56	48	60	51	45	42
67	68	29	Псковская область	0,429	0,018	68	67	17	70	67	71	72	76
68	65	47	Курганская область	0,413	-0,036	66	59	47	72	48	63	69	60
69	71	57	Республика Марий Эл	0,361	0,003	69	71	43	68	61	73	63	46
70	70	20	Костромская область	0,357	-0,002	65	66	54	61	70	70	64	73
71	69	74	Магаданская область	0,351	-0,029	77	75	82	71	69	72	65	17
72	74	24	Республика Адыгея	0,313	0,027	71	73	23	76	74	75	73	86
73	72	68	Республика Хакасия	0,302	-0,014	73	70	62	65	80	69	74	35
74	73	86	Чукотский автономный округ	0,298	0,002	80	83	79	80	81	82	77	14
75	75	79	Камчатская область	0,262	-0,023	72	72	75	67	64	67	71	45
76	76	84	Карачаево-Черкесская Республика	0,241	0,006	74	74	50	75	71	79	75	57
77	78	88	Республика Ингушетия	0,237	0,019	79	78	25	83	82	74	81	87
78	77	87	Таймырский автономный округ	0,231	-0,003	84	85	86	87	85	78	89	16
79	79	80	Республика Тыва	0,163	-0,011	76	79	83	82	76	81	79	31
80	81	64	Еврейская автономная область	0,162	0,004	81	80	61	79	77	83	80	44
81	80	56	Республика Калмыкия	0,155	-0,015	75	76	69	77	75	76	78	52
82	82	40	Республика Алтай	0,135	0,004	78	77	71	84	79	80	76	61
83	83	76	Усть-Ордынский автономный округ	0,087	0,011	83	84	65	81	87	86	84	81
84	85	45	Ненецкий автономный округ	0,080	0,011	85	82	88	74	78	77	83	74
85	84	82	Эвенкийский автономный округ	0,071	-0,002	88	88	89	88	86	88	87	36
86	86	72	Коми-Пермяцкий автономный округ	0,066	0,006	82	81	77	85	84	84	85	82
87	88	81	Агинский Бурятский автономный округ	0,060	0,007	87	86	72	86	88	87	86	85
88	87	78	Корякский автономный округ	0,058	0,001	86	87	80	78	89	85	82	79
89	89	89	Чеченская Республика	0,028	0,002	89	89	87	89	83	89	88	80

Для анализа рынка нефтебаз выбирались объекты, расположенные на территории РФ (так как в Краснодарском крае выявлены единичные продажи аналогичных объектов не характеризующие ценовую ситуацию), выставленные к продаже в виде публичной оферты на сайтах Интернет. Результаты анализа представлены в таблице 3.2.

В данной таблице представлены все объекты, аналогичные оцениваемому, предлагаемые к продаже в виде публичной оферты на дату оценки. Объекты отсортированы по стоимости за 1 тн производственной мощности (хранения). Так как данные объекты-аналоги располагаются не только в Краснодарском крае, но и в других краях/областях России, то необходимо выявить разницу цен между этими районами. Для этого воспользуемся данными инвестиционного потенциала российских регионов (таблица 3.3) [24].

Таким образом, на основании вышеприведенной таблицы, можно вывести коэффициенты, необходимые для введения корректировки на местоположение выбранных к анализу объектов-аналогов, таблица 3.4.

Таблица 3.4 - Коэффициент приведения к единой стоимости

Район	Среднее значение стоимости земельного участка, руб./га	Коэффициент
Краснодарский край	2,018	1,00
Саратовская область	1,209	1,67
Московская область	4,418	0,46
Ставропольский край	0,979	2,06
Кировская область	0,596	3,39
Республика Калерия	0,527	3,83

Введя данные поправки к стоимости объектов, приведенных в таблице 3.3 и отсортировав их по стоимости за 1 тн производственной мощности, выберем объекты, которые будут использоваться в данном отчете в качестве аналогов (закрашены цветом в таблице 3.5 и Приложении Д).

Таблица 3.5 - Список нефтебаз России с скорректированной стоимостью

Регион РФ	Стоимость объекта, руб.	Производственная мощность (хранение), тн	Стоимость 1 тн мощн. объекта, руб.	Коэффициент приведения	Скорректированная стоимость, руб./ед
Анапский район, Краснодарский край	24000000	5820	4124	1,00	4124
Краснодар и Краснодарский край	18000000	3970	4534	1,00	4534
Краснодар и Краснодарский край	54000000	10000	5400	1,00	5400
Саратов, Саратовская область	20000000	3789	5278	1,67	8815
Тбилисский район, Краснодарский край	32000000	3598	8894	1,00	8894
Москва, Московская область	185000000	7600	24342	0,46	11197
Горячеключевской район, Краснодарский край	16000000	1200	13333	1,00	13333
Ставрополь, Ставропольский край	230000000	30475	7547	2,06	15547
Краснодарский край	100000000	6275	15936	1,00	15936
Киров, Кировская область	15000000	2900	5172	3,39	17534
Карелия	21000000	1500	14000	3,83	53620

Стоимость нефтебаз по России колеблется от 4,1 тыс. руб. до 53,6 тыс. руб. за 1 тн производственной мощности.

На стоимость подобных объектов оказывают большое влияние расположение в конкретном регионе, здесь учитывается наличие месторождений нефти в данном регионе, степень их разработки, количество перевалочных баз и т.д., наличие ж/д ветки, наличие ж/д и авто сливно-наливных эстакад, емкость нефтехранилищ, состав и техническое состояние строений, площадь земельного участка, на котором располагается база, близость к крупным трассам, удобство подъезда, обеспеченность инженерными сетями. Объекты, выбранные в качестве объектов-аналогов нефтебаз, закрашены цветом в таблице 3.5.

Срок экспонирования объектов, аналогичных оцениваемому, составляет в среднем 12 месяцев.

3.4 Заключение по анализу объекта оценки

Коммерческая привлекательность оцениваемого объекта характеризуется следующим:

- район считается устойчивым, так как способы землепользования данного района находятся в соответствии друг с другом;

- оцениваемый объект характеризуется хорошим местоположением и транспортной доступностью;

- отличное состояние резервуарного парка и хорошее техническое и санитарное состояние большинства оцениваемых объектов недвижимости;

- хорошая обеспеченность инженерными сетями;

- близость объекта оценки к федеральной трассе (Краснодар-Новороссийск), ж/д путям.

Отрицательных факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта оценки не выявлено.

4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки - нефтяной базы

4.1 Затратный подход

Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков методом сравнения продаж

В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов, расположенных в Абинском и Северском районах (обоснование выбора аналогов см. в п. 3).

Объекты-аналоги условно обозначены под номерами № 1-5. Объекты-аналоги приведены в приложении Б. Единицей сравнения в данном проекте служит 1 га площади земельного участка.

Для целей настоящей оценки изначально оцениваем земельный участок как свободный от обременений и ограничений.

В таблице 4.1 представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 174840 кв. м, расположенного в г. Абинске по ул. Вокзальной, 37 и права аренды земельного участка площадью 23217 кв. м, расположенного на западной окраине г. Абинска, методом сравнительного анализа.

Далее первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки. Результаты сравнительного анализа продаж приведены в таблице 4.2 и Приложении Д.

Таблица 4.1 - Исходные данные для расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка

Номера объектов	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
Источник информации	-	Справочная по недвижимости, тел. (861) 253-80-10	Справочная по недвижимости, тел. (861) 253-80-10	Справочная по недвижимости, тел. (861) 253-80-10	Справочная по недвижимости, тел. (861) 253-80-10	Справочная по недвижимости, тел. (861) 253-80-10
Публичная оферта	-	http://www.kubanrealty.ru/real/id/010012861.html	http://www.kubanrealty.ru/real/id/818000051.html	http://www.kubanrealty.ru/real/id/010013523.html	http://www.kubanrealty.ru/real/id/010005350.html	http://www.kubanrealty.ru/real/id/817000101.html
Цена продажи/предложения, руб	Определяется	13 300 000	3 000 000	2 500 000	5 000 000	15 000 000
Вид права	Право аренды	Право аренды	Право аренды	Право аренды	Право аренды	Право аренды
Условия финансирования	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата продажи/предложения	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год
Площадь зем. участка, га	17,484; 2,3217	12,8	4	3,33	5	15
Местоположение	Краснодарский край, Абинский район, г. Абинск	Краснодарский край, Абинский район, г. Абинск	Краснодарский край, Северский район, н.п. Ильский	Краснодарский край, Северский район, н.п. Афипский	Краснодарский край, Абинский район, г. Ахтырский	Краснодарский край, Северский район, н.п. Ильский
Назначение	Для эксплуатации производственной базы	Под коммерцию	Под коммерцию	Для эксплуатации производственной базы	Для эксплуатации производственной базы	Для эксплуатации производственной базы
Подъездные пути	Асфальтовое покрытие	Асфальтовое покрытие	Грунтовое покрытие	Грунтовое покрытие	Асфальтовое покрытие	Грунтовое покрытие
Рельеф	Равнинный	Равнинный	Равнинный	Равнинный	Равнинный	Равнинный
Инженерные коммуникации	Электричество, вода, канализация, газ	Электричество, вода, канализация, газ	Без коммуникаций	Без коммуникаций	Электричество, вода, канализация, газ	Электричество, вода, канализация, газ

Таблица 4.2 - Результаты сравнительного анализа продаж

Номера объектов	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
1	2	3	4	5	6	7
Цена продажи/предложения, руб	Определяется	13 300 000	3 000 000	2 500 000	5 000 000	15 000 000
Скидка на уторговывание, %		-3%	-3%	-3%	-3%	-3%
Скорректированная цена продажи, руб.	Определяется	12 901 000	2 910 000	2 425 000	4 850 000	14 550 000
Площадь земельного участка, га	17,484; 2,3217	12,8	4	3,33	5	15
Цена 1 га, руб.	Определяется	1 007 891	727 500	728 228	970 000	970 000
Вид права	Право аренды	Право аренды	Право аренды	Право аренды	Право аренды	Право аренды
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./га	Определяется	1 007 891	727 500	728 228	970 000	970 000
Условия финансирования	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./га	Определяется	1 007 891	727 500	728 228	970 000	970 000
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./га	Определяется	1 007 891	727 500	728 228	970 000	970 000
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./га	Определяется	1 007 891	727 500	728 228	970 000	970 000
Дата продажи/предложения	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./га	Определяется	1 007 891	727 500	728 228	970 000	970 000
Местоположение	Краснодарский край, Абинский район, г. Абинск	Краснодарский край, Абинский район, г. Абинск	Краснодарский край, Северский район, н.п. Ильский	Краснодарский край, Северский район, н.п. Афипский	Краснодарский край, Абинский район, г. Ахтырский	Краснодарский край, Северский район, н.п. Ильский
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./га	Определяется	1 007 891	727 500	728 228	970 000	970 000
Назначение	Для эксплуатации производственной базы	Под коммерцию	Под коммерцию	Для эксплуатации производственной базы	Для эксплуатации производственной базы	Для эксплуатации производственной базы
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./га	Определяется	1 007 891	727 500	728 228	970 000	970 000
Площадь земельного участка, га	17,484; 2,3217	12,8	4	3,33	5	15
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./га	Определяется	1 007 891	727 500	728 228	970 000	970 000
Подъездные пути	Асфальтовое покрытие	Асфальтовое покрытие	Грунтовое покрытие	Грунтовое покрытие	Асфальтовое покрытие	Грунтовое покрытие
Корректировка, %		0%	+5%	+5%	0%	+5%
Скорректированная цена продажи, руб./га	Определяется	1 007 891	763 875	764 640	970 000	1 018 500
Рельеф	Равнинный	Равнинный	Равнинный	Равнинный	Равнинный	Равнинный
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./га	Определяется	1 007 891	763 875	764 640	970 000	1 018 500
Инженерные коммуникации	Электричество, вода, канализация, газ	Электричество, вода, канализация, газ	Без коммуникаций	Без коммуникаций	Электричество, вода, канализация, газ	Электричество, вода, канализация, газ
Корректировка, %		0%	+31%	+31%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./га	Определяется	1 007 891	1 000 676	1 001 678	970 000	1 018 500
Среднее значение, руб./га	999 749

Таким образом, рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 174840 кв. м, расположенного в г. Абинске по ул. Вокзальной, 37 по состоянию на март 2009 года составит:

17,4840 х 999 749 = 17 479 612 руб.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 23217 кв. м, расположенного на западной окраине г. Абинска по состоянию на март 2009 года составит:

2,3217 х 999 749 = 2 321 117 руб.

Обоснование размера корректировок.

1. Скидка на уторговывание. Принимается по рыночной выборке по данным фирм "Аякс", "Ваш дом" и "Кубаньмаклер" в размере 3%.

2. Вид права. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

3. Условия финансирования. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

4. Условия платежа. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Обстоятельства совершения сделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

6. Дата продажи/предложения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

7. Местоположение. В данном случае не учитывается, так как все объекты аналоги расположены в районах с равнозначными условиями экономического развития и ценовой политикой.

8. Подъездные пути. Корректировка на наличие/отсутствие твердого (асфальтового) покрытия по данным фирм «Кубаньстрой-Санвима», «ЮгДорстрой», МУП «Дорблагоустройство» оценивается в +/- 5%.

9. Рельеф. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

10. Инженерные коммуникации. Инженерные коммуникации. Корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций выполнена на основе анализа рынка. Оценщиками была выполнена выборка земельных участков в районе ККБ (г. Краснодар), категории земли населенных пунктов, назначение под ИЖС, находящихся в собственности и сопоставимых по размеру (от 5 до 10 сот). Список аналогов и источники информации представлены в Приложении В (таблицы В.1 и В.2). Полученные результаты приведены в таблице 4.3.

Таблица 4.3- Корректировка на инженерные коммуникации

Наименование	Средняя цена за 100 кв. м, руб.	Корректировка,%
Наличие всех видов коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, газ, канализация)	580 632	0%
Наличие трех видов коммуникаций	530 556	9%
Наличие двух видов коммуникации	485 372	16%
Наличие одного вида коммуникации	439 643	24%
Отсутствие коммуникаций	399 015	31%

Таким образом, рыночная стоимость права аренды оцениваемых земельных участков по состоянию на март 2009 года составит:

17 479 612 + 2 321 117 = 19 800 729 руб. (девятнадцать миллионов восемьсот тысяч семьсот двадцать девять рублей).

Определение стоимости замещения оцениваемого объекта как нового

Коэффициенты, применяемые при расчетах:

Для пересчета из базовой цены в цены, действующие на дату проведения оценки, применяется индекс рыночного удорожания (I_rp), который представляет собой отношение стоимости продукции, работ и ресурсов в текущем уровне цен (C_P) к их же стоимости в базисном уровне (C_B):

I_rp = C_P / C_B (11)

Для пересчета из базовой стоимости 1969 года в цены 1984 года применяется индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям и направлениям в составе отраслей с учетом территориального коэффициента в соответствии с постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года [11]. Данный индекс с учетом территориального коэффициента для отрасли составляет 1,19 х 1,04 для нефтебаз Краснодарского края.

Индекс рыночного удорожания для пересчета из базовой цены 1984 года в уровень цен на дату оценки принимается на основании письма Департамента строительства Краснодарского края от 27 февраля 2009 года № 67-853/09-01.06 "Об индексах на 1 квартал 2009 года" [12] в размере 89,76 без учета НДС.

При составлении сметных расчетов по объектам-аналогам и другим укрупненным нормативам на предпроектной стадии резерв средств на непредвиденные работы и затраты возможно принимать в размере до 10%, согласно МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации».

Расчет ставки (нормы) доходности инвестора на вложенный капитал произведен далее по тексту и составляет 28,52% (Приложение Д).

По формуле (3) величина коэффициента предпринимательской прибыли составит:

, или +17%.

Определение нормы доходности объекта оценки

Определение очищенной от риска нормы дохода (базовой безрисковой ставки)

В качестве безрисковой ставки была принята доходность ГКО-ОФЗ РФ со сроком погашения через 9870 дней в размере 11,48% (SU46020RMFS2), так как именно в этом интервале времени находится оставшийся срок службы объекта оценки (таблица 4.4).

Источник информации: сайт банка ЗЕНИТ [23].

Таблица 4.4 - Котировки Российских облигаций

Таким образом, в качестве безрисковой ставки принимается - 11,48%.

Определение несистематического риска вложений в объект оценки

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Данный вид риска связан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта (таблица 4.5 и Приложение Д).

Таблица 4.5 - Факторы несистематического риска, влияющие на объект оценки

Наименование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1 Антропогенные и чрезвычайные ситуации		1
2 Увеличение числа конкурирующих объектов			1
3 Вмешательство государства в сектор экономики					1
4 Риск обрушения рынков					1
5 Риск снижения инвестиционной активности						1
6 Срыв сроков строительства			1
7 Подорожание строительных материалов		1
8 Увеличение стоимости оплаты труда				1
9 Выявление или наложение ограничений на использование		1
Количество наблюдений	0	3	2	1	2	1	0	0	0	0
Взвешенный итог	0	6	6	4	10	6	0	0	0	0
Сумма	32
Количество факторов	9
Средневзвешенное значение	3,56%

Таким образом, общую поправку на риск вложения в объект оценки мы принимаем равной 3,56%.

Определение надбавки за низкую ликвидность

Надбавка за низкую ликвидность определяется по формуле:

К_L= К_unх Т_E, (12)

где К_un - безрисковая ставка;

Т_E - время экспозиции аналогичной оцениваемой недвижимости на рынке, в мес./ 12.

Таким образом, по формуле (12) надбавка за низкую ликвидность составит:

К_L¹= 11,48% х (12/12) = 11,48%.

Примечание 1: поправка на неликвидность есть по смыслу поправка на длительную экспозицию при продаже. На дату оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной - 11,48%, что соответствует 12 мес. - среднему сроку экспонирования при продаже аналогичных нежилых объектов недвижимости.

Определение надбавки за инвестиционный менеджмент

Надбавка за инвестиционный менеджмент определяется по уровню средних значений, установившихся на рынке услуг управления недвижимостью. Аналитики этого рынка, присваивают этому риску от 1,0% до 2,0%. Для оцениваемого объекта принимаем максимальное значение из указанного диапазона, равное 2,0%. (Конференция НП «ЮРСО» ноябрь 2006 г.; С.А. Воданюк).

Определение нормы дохода на капитал

Таким образом, ставка (норма) доходности инвестора на вложенный капитал (R) составит: R = 11,48% + 3,56% + 11,48% + 2,0% = 28,52%.

Расчеты по оценке рыночной стоимости затрат на замещение оцениваемых объектов как новых выполнены в таблицах 4.6-4.9 далее по тексту и приложении Д.

Определение накопленного износа

Физический износ

В данной дипломной работе расчет физического износа осуществлялся методом укрупненной оценки физического износа.

Функциональное устаревание

В данном случае этот вид износа отсутствует, так как оцениваемые объекты соответствуют действующим на дату проведения оценки СНиПам и Санитарным нормам и правилам, действующим на территории РФ в отношении аналогичных объектов.

Внешнее (экономическое) устаревание

В данном случае внешний износ отсутствует, так как местоположение оцениваемого объекта не позволяет судить о возможном ухудшении рыночного окружения оцениваемых объектов.

Таблица 4.6 - Расчеты затрат на замещение оцениваемых объектов как новых

Наименование объекта недвижимости	Обоснование (СУПВС №, таблица №)	Размер, строительный объем, площадь, емкость, м³; м²; т	Единичная стоимость здания или сооружения, руб./м³, руб./м², руб./1 т емкости склада	Климатический коэффициент	Отраслевой индекс пересчета 1969-1984 г.	Территориальный коэффициент	Индекс рыночного удорожания с 1984 года на дату проведения оценки	С учетом прибыли предпринимателя	Прочие коэффициенты	Величина прочих коэффициентов	Стоимость замещения объекта оценки как нового по состоянию на дату оценки, без учета НДС, руб.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1 Ж/д подъездные пути - № 1,2,3,9,9а
1.1 Земляное полотно	СУПВС № 19, отдел № 1, раздел № 1, таблица № 1 (з)	3,21	3000	0,99	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	1 239 112
1.2 Балластный слой	СУПВС № 19, отдел № 1, раздел № 1, таблица № 3 (о)	3,21	28000	0,99	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	11 565 043
1.3 Рельсовый путь	СУПВС № 19, отдел № 1, раздел № 1, таблица № 7 (е)	3,21	41500	0,99	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	17 141 046
1.4 Обыкновенные одиночные стрелочные переводы	СУПВС № 19, отдел № 1, раздел № 1, таблица № 8 (д)	3	2680	0,99	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	1 034 523
2 Артезианская скважина - № 30357	СУПВС № 27, раздел № 2, таблица № 74 (а)	101	58,3	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	765 313
3 Артезианская скважина - № 46977/11	СУПВС № 27, раздел № 2, таблица № 77 (а)	170	73	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	1 612 950
4 Артезианская скважина - № 46849	СУПВС № 27, раздел № 2, таблица № 74 (а)	101	58,3	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	765 313
5 Здание трансформаторной подстанции ТП-214-литер Э	СУПВС № 18, отдел № 1, таблица № 18 (б)	392	20	0,94	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	957 840
6 Здание лаборатории - литер Р	СУПВС № 18, отдел № 2, таблица № 38 (а)	883	23,9	0,94	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	2 578 312
7 Здание столовой - литер Д	СУПВС № 26, том № 2, отдел № 7, таблица № 125 (а)	1 307	21,3	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	коэффициент, учитывающий отсутствие водопровода горячей воды, электросилового оборудования, радио, телефона и часов, в отличие от аналога ("СУПВС № 26", "Том № 2", "Отдел № 7", "Таблица № 125", "Удельные веса отдельных конструктивных элементов в %")	0,953	3 275 825
8 Здание склада (материальный склад) - литер О	СУПВС № 18, отдел № 1, таблица № 25 (г)	5 009	9,8	0,94	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	5 997 275
9 Здание кузницы - литер Н	СУПВС № 26, том № 1, отдел № 2, таблица № 135 (а)	88	14,4	0,92	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	151 524
10 Здание котельной - литер 3
10.1 Здание котельной, литер 3	СУПВС № 18, отдел № 1, таблица № 11 (а)	1 836	13,3	0,94	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	2 983 329
10.2 Подземное хозяйство котельной, литер З	СУПВС № 18, отдел № 1, таблица № 12	2,675	1930	0,94	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	630 751
11 Здание котельной - литер А22
11.1 Здание котельной, литер А22	СУПВС № 18, отдел № 1, таблица № 9 (б)	1 278	17,8	0,94	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	2 779 251
11.2 Подземное хозяйство котельной, литер А22	СУПВС № 18, отдел № 1, таблица № 12	1,559	1930	0,94	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	367 604
12 Газопровод высокого и среднего давления - литер Л2
12. 1 Газопровод подземный высокого давления	СУПВС № 4, отдел № 1, раздел № 2, таблица № 17	0,67	16120	0,99	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	1 389 710
12.2 Газопровод надземный высокого и среднего давления, проложенный по эстакадам	СУПВС № 29, отдел № 2, раздел № 1, таблица № 38	730	8,6	0,99	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	807 803
12.3 Стальные эстакады для надземной прокладки трубопроводов	СУПВС № 5, часть № 3, таблица № 153 (а)	0,73	34000	0,99	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	3 193 640
13 Высоковольтная линия электропередач - литер Л1
13.1 Высоковольтная линия электропередачи напряжением 6 кВ	СУПВС № 5, часть № 2, раздел № 4, таблица № 116 (к)	3,24	2610	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	1 099 093
13.2 Кабельная высоковольтная линия напряжением 6 кВ, кабель марки ААШВ 3х120	СУПВС № 5, часть № 4, раздел № 2, таблица № 191 (з)	0,42	5440	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	296 959
13.3 Кабельная высоковольтная линия напряжением 6 кВ, кабель марки ААШВ 3х95	СУПВС № 5, часть № 4, раздел № 2, таблица № 191 (ж)	0,34	4960	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	219 184
14 Резервуар № 1 - литер XI
14.1 Стоимость металлоконструкций вертикальных стальных сварных резервуаров, емкостью 5000 куб.м.	Таблица 4.7 настоящего отчета	-	-	-	-	-	-	-	-	-	9 553 658
14.2 Фундаменты песчаные под резервуары вертикальные стальные и сооружения при них (для резервуаров с внутренними подогревателями)	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 105	1	3900	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	481 545
14.3 Антикоррозийное покрытие внутренних поверхностей резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 1, раздел № 2, таблица № 77	1	24900	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	3 074 482
14.4 Окраска резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 122	94,6	9	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	105 125
14.5 Оборудование резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 123	1	2423	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	314 922
15 Резервуар № 2 - литер XII
15.1 Стоимость металлоконструкций вертикальных стальных сварных резервуаров, емкостью 5000 куб.м.	Таблица 4.7 настоящего отчета	-	-	-	-	-	-	-	-	-	9 553 658
15.2 Фундаменты песчаные под резервуары вертикальные стальные и сооружения при них (для резервуаров с внутренними подогревателями)	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 105	1	3900	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	481 545
15.3 Антикоррозийное покрытие внутренних поверхностей резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 1, раздел № 2, таблица № 77	1	24900	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	3 074 482
15.4 Окраска резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 122	94,6	9	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	105 125
15.5 Оборудование резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 123	1	2423	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	314 922
16 Резервуар № 3 - литер XIII
16.1 Стоимость металлоконструкций вертикальных стальных сварных резервуаров, емкостью 5000 куб.м.	Таблица 4.7 настоящего отчета	-	-	-	-	-	-	-	-	-	9 553 658
16.2 Фундаменты песчаные под резервуары вертикальные стальные и сооружения при них (для резервуаров с внутренними подогревателями)	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 105	1	3900	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	481 545
16.3 Антикоррозийное покрытие внутренних поверхностей резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 1, раздел № 2, таблица № 77	1	24900	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	3 074 482
16.4 Окраска резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 122	94,6	9	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	105 125
16.5 Оборудование резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 123	1	2423	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	314 922
17 Резервуар № 4 - литер XIV
17.1 Стоимость металлоконструкций вертикальных стальных сварных резервуаров, емкостью 5000 куб.м.	Таблица 4.7 настоящего отчета	-	-	-	-	-	-	-	-	-	9 553 658
17.2 Фундаменты песчаные под резервуары вертикальные стальные и сооружения при них (для резервуаров с внутренними подогревателями)	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 105	1	3900	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	481 545
17.3 Антикоррозийное покрытие внутренних поверхностей резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 1, раздел № 2, таблица № 77	1	24900	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	3 074 482
17.4 Окраска резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 122	94,6	9	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	105 125
17.5 Оборудование резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 123	1	2423	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	314 922
18 Резервуар № 5 - литер XV
18.1 Стоимость металлоконструкций вертикальных стальных сварных резервуаров, емкостью 1000 куб.м.	Таблица 4.8 настоящего отчета	-	-	-	-	-	-	-	-	-	2 586 610
18.2 Фундаменты песчаные под резервуары вертикальные стальные и сооружения при них (для резервуаров с внутренними подогревателями)	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 105	1	1600	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	197 557
18.3 Антикоррозийное покрытие внутренних поверхностей резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 1, раздел № 2, таблица № 77	1	8500	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	1 049 522
18.4 Окраска резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 122	24,7	11	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	33 548
18.5 Оборудование резервуаров вертикальных стальных	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 6, таблица № 123	1	1059	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	137 640
19 Пожарный резервуар № 1- литер XVII	СУПВС № 27, раздел № 2, таблица № 102 (е)	1251	25	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	4 064 867
20 Пожарный резервуар № 2 - литер XVIII	СУПВС № 27, раздел № 2, таблица № 102 (е)	1251	25	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	4 064 867
21 Ж/Д эстакада слива топлива - литер Т	СУПВС № 4, отдел № 4, таблица № 145	96	1773	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	22 122 234
22 Операторная - литер Р1	СУПВС № 4, отдел № 1, раздел № 2, таблица № 4	207	31,53	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	805 874
23 Лаборатория с пристройкой -литер А35, а4	СУПВС № 18, отдел № 2, таблица № 46 (б)	559	27,2	0,94	1,19	1,04	89,76	1,17	коэффициент, учитывающий переход с первой группы капитальности на третью ("Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости", "Капитальность зданий".)	0,92	1 709 013
24 Бытовой корпус - литер А23'	СУПВС № 18, отдел № 2, таблица № 41 (а)	585	21,7	0,94	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	1 550 931
25 Дизель-генераторная - литер А23'''	СУПВС № 26, том № 3, отдел № 1, раздел № 2, таблица № 18 (б)	430	21,8	0,91	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	1 108 703
26 Насосная пожарных резервуаров -литер Я	СУПВС № 27, раздел № 2, таблица № 82 (б)	574	25,5	0,94	1,19	1,04	89,76	1,17	коэффициент, учитывающий переход со второй группы капитальности на третью ("Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости", "Капитальность зданий".)	0,94	1 680 958
27 Противопожарный водопровод - литер В1	СУПВС № 27, раздел № 1, таблица № 25 (д)	780	12,5	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	1 267 225
28 Противопожарный пенопровод - литер В2	СУПВС № 27, раздел № 1, таблица № 25 (в)	864	8,2	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	920 824
29 Производственно бытовой водопровод - литер В3	СУПВС № 27, раздел № 1, таблица № 25 (д)	1 320	12,5	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	2 144 534
30 Эстакада паропровода - литер XVI	СУПВС № 5, часть № 3, таблица № 153 (б)	0,5	76000	0,99	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	4 889 538
31 Аварийная емкость - литер XXXV	СУПВС № 26, том № 1, отдел № 2, таблица № 130 (к)	1	3440	0,99	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	442 632
32 Очистные сооружения - литер XX
32.1 Накопительные стальные ёмкости в кол-ве трех штук, V=150 м3 каждая	СУПВС № 26, том № 1, отдел № 2, таблица № 130 (и, к)	3	5240	0,99	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	2 022 725
32.2 Пескоуловитель	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 8, таблица № 141	30	68	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	251 885
32.3 Нефтеотделитель	СУПВС № 4, отдел № 3, часть № 2, раздел № 8, таблица № 141	950	21	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	2 463 290
32.4 Напорный коллектор	СУПВС № 12 (бюдж.), отдел № 3, таблица № 69 (а)	5	218	0,99	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	140 253
33 Приемный бассейн аварийного сброса мазута - XXI	СУПВС № 27, раздел № 3, таблица № 125	9 685	22,1	-	1,19	1,04	89,76	1,17	-	-	27 818 961
34 Здание весовой - литер Г	СУПВС № 26, том № 4, отдел № 1, раздел № 1, таблица № 22	106	20,4	0,97	1,19	1,04	89,76	1,17	коэффициент, учитывающий переход со второй группы капитальности на третью ("Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости", "Капитальность зданий".)	0,94	256 262
35 Здание завкома - литер Ж	СУПВС № 18, отдел № 2, таблица № 43	46	36,9	0,94	1,19	1,04	89,76	1,17	коэффициент, учитывающий отсутствие внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств, в отличие от аналога ("СУПВС № 18", "Отдел № 2", "Таблица № 43", "Удельные веса конструктивных элементов в %")	0,78	161 754
36 Здание фабрикатного цеха - литер Х, Ц	СУПВС № 26, том № 4, отдел № 1, раздел № 1, таблица № 9 (б)	22 928	14,1	0,95	1,19	1,04	89,76	1,17	коэффициент, учитывающий переход со второй группы капитальности на третью ("Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости", "Капитальность зданий".)	0,94	37 521 980
37 Эстакада автоналива мазута - литер XVI'	Таблица 4.9 настоящего отчета	-	-	-	-	-	-	-	-	-	18 474 060
38 Эстакада кабельных линий - литер Э1	Таблица 4.9 настоящего отчета	-	-	-	-	-	-	-	-	-	10 015 104
39 Насосная станция слива - литер У	Таблица 4.9 настоящего отчета	-	-	-	-	-	-	-	-	-	4 142 688
40 Дренажная емкость - литер у	Таблица 4.9 настоящего отчета	-	-	-	-	-	-	-	-	-	475 332
41 Технологические трубопроводы - литер y1	Таблица 4.9 настоящего отчета	-	-	-	-	-	-	-	-	-	12 615 900
42 Узел разогрева мазута - литер Ф	Таблица 4.9 настоящего отчета	-	-	-	-	-	-	-	-	-	3 390 684
43 Промежуточная емкость - литер ф	Таблица 4.9 настоящего отчета	-	-	-	-	-	-	-	-	-	236 544
44 Производственно ливневая канализация - литер К	Таблица 4.9 настоящего отчета	-	-	-	-	-	-	-	-	-	3 312 672
ИТОГО:											289 047 498

Таблица 4.7 - Расчет стоимости резервуара емкостью 5000 куб. м как нового

№ п/п	Источник информации	Наименование	Ед. изм.	Кол-во, ед.	Стоимость единицы измерения, без учета НДС, по состоянию на дату оценки, руб./ед.	Стоимость замещения объекта оценки как нового, без учета НДС, по состоянию на дату оценки, руб.
1	ООО ПКФ "АЗС-Снаб", г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 3, тел. (916) 313-88-18, факс (495) 124-57-28, e-mail: azs@azs-snab.ru; http://www.azs-snab.ru/	Резервуар емкостью 5000 куб.м. (диаметр 22800, высота габаритн. 13420, высота обечайки 11920, толщина стенки 6;8;10, толщина днища 5;8, толщина крыши 2,5, масса 94600 кг). В цену резервуара включена стоимость основных элементов конструкции: лестницы, площадки, ограждения по крыше, люки-лазы, патрубки и кронштейны для установки оборудования и т.п. В цену не включена стоимость резервуарного оборудования (дыхательные клапаны, хлопуши, огнепреградители, уровнемеры и т.д.). В приведенную стоимость монтажа не включены транспортные расходы, общестроительные работы, сооружение фундамента, покраска резервуара.	шт.	1	5 678 983	5 678 983
2	ООО ПКФ "АЗС-Снаб", г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 3, тел. (916) 313-88-18, факс (495) 124-57-28, e-mail: azs@azs-snab.ru; http://www.azs-snab.ru/	Стоимость разработки проекта для резервуара емкостью 5000 куб.м.	шт.	1	203 390	203 390
3	ООО ПКФ "АЗС-Снаб", г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 3, тел. (916) 313-88-18, факс (495) 124-57-28, e-mail: azs@azs-snab.ru; http://www.azs-snab.ru/	Стоимость монтажа металлоконструкций резервуара	% от стоимости металлоконструкций и оборудования	60	5 678 983	3 407 390
4	http://stroy-met.com/tarif/	Стоимость доставки металлоконструкций резервуара ж/д транспортом	вагон-платформа	5	52 779	263 895
	Итого:	9 553 658

Таблица 4.8 - Расчет стоимости резервуара емкостью 1000 куб. м как нового

№ п/п	Источник информации	Наименование	Ед. изм.	Кол-во, ед.	Стоимость единицы измерения, без учета НДС, по состоянию на дату оценки, руб./ед.	Стоимость замещения объекта оценки как нового, без учета НДС, по состоянию на дату оценки, руб.
1	ООО ПКФ "АЗС-Снаб", г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 3, тел. (916) 313-88-18, факс (495) 124-57-28, e-mail: azs@azs-snab.ru; http://www.azs-snab.ru/	Резервуар емкостью 1000 куб.м. (диаметр 10430, высота габаритн. 12460, высота обечайки 11000, толщина стенки 4, толщина днища 4, толщина крыши 2,5, масса 24700 кг). В цену резервуара включена стоимость основных элементов конструкции: лестницы, площадки, ограждения по крыше, люки-лазы, патрубки и кронштейны для установки оборудования и т.п. В цену не включена стоимость резервуарного оборудования (дыхательные клапаны, хлопуши, огнепреградители, уровнемеры и т.д.). В приведенную стоимость монтажа не включены транспортные расходы, общестроительные работы, сооружение фундамента, покраска резервуара.	шт.	1	1 520 085	1 520 085
2	ООО ПКФ "АЗС-Снаб", г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 3, тел. (916) 313-88-18, факс (495) 124-57-28, e-mail: azs@azs-snab.ru; http://www.azs-snab.ru/	Стоимость разработки проекта для резервуара емкостью 1000 куб.м.	шт.	1	101 695	101 695
3	ООО ПКФ "АЗС-Снаб", г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 3, тел. (916) 313-88-18, факс (495) 124-57-28, e-mail: azs@azs-snab.ru; http://www.azs-snab.ru/	Стоимость монтажа металлоконструкций резервуара	% от стоимости металлоконструкций и оборудования	60	1 520 085	912 051
4	http://stroy-met.com/tarif/	Стоимость доставки металлоконструкций резервуара ж/д транспортом	вагон-платформа	1	52 779	52 779
	Итого:	2 586 610

Таблица 4.9 - Расчеты затрат на замещение оцениваемых объектов как новых

№ п/п	Наименование объекта недвижимости	Дата постановки на баланс	Первоначальная балансовая стоимость, руб.	Коэффициент пересчета на дату оценки	Стоимость замещения объекта оценки как нового, по состоянию на дату оценки, без учета НДС, руб.
1	Эстакада автоналива мазута - литер XVI'	13.04.2007	13 995 500	1,32	18 474 060
2	Эстакада кабельных линий - литер Э1	13.04.2007	7 587 200	1,32	10 015 104
3	Насосная станция слива - литер У	13.04.2007	3 138 400	1,32	4 142 688
4	Дренажная емкость - литер у	13.04.2007	360 100	1,32	475 332
5	Технологические трубопроводы - литер y1	13.04.2007	9 557 500	1,32	12 615 900
6	Узел разогрева мазута - литер Ф	13.04.2007	2 568 700	1,32	3 390 684
7	Промежуточная емкость - литер ф	13.04.2007	179 200	1,32	236 544
8	Производственно ливневая канализация - литер К	13.04.2007	2 509 600	1,32	3 312 672
	Итого:		39 896 200		52 662 984

Таблица 4.10 - Расчет стоимости замещения оцениваемых объектов

Наименование объекта недвижимости	Стоимость замещения объекта оценки как нового по состоянию на дату оценки, без учета НДС, руб.	Физический износ оцениваемых объектов недвижимости, %	Физический износ в денежном выражении, руб.	Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, без учёта НДС, по состоянию на дату оценки, руб.	Признаки износа	Техническое состояние
1	2	3	4	5	6	7
1 Ж/д подъездные пути - № 1,2,3,9,9а
1.1 Земляное полотно	1 239 112	20	247 822	991 289	Местами незначительные просадки и подмывания.	Хорошее
1.2 Балластный слой	11 565 043	20	2 313 009	9 252 035	Разрушения местами балластного слоя, следы ремонта с подсыпкой песка и щебня.	Хорошее
1.3 Рельсовый путь	17 141 046	20	3 428 209	13 712 837	Поверхностная незначительная коррозия металлических элементов, следы ремонта рельсовых путей.	Хорошее
1.4 Обыкновенные одиночные стрелочные переводы	1 034 523	20	206 905	827 619	Поверхностная незначительная коррозия металлических элементов, следы ремонта рельсовых путей.	Хорошее
2 Артезианская скважина - № 30357	765 313	20	153 063	612 250	Незначительная поверхностная коррозия металлических элементов, отслоение и повреждение окрасочного покрытия местами.	Хорошее
3 Артезианская скважина - № 46977/11	1 612 950	20	322 590	1 290 360	Незначительная поверхностная коррозия металлических элементов, отслоение и повреждение окрасочного покрытия местами.	Хорошее
4 Артезианская скважина - № 46849	765 313	20	153 063	612 250	Незначительная поверхностная коррозия металлических элементов, отслоение и повреждение окрасочного покрытия местами.	Хорошее
5 Здание трансформаторной подстанции ТП-214-литер Э	957 840	20	191 568	766 272	Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.	Хорошее
6 Здание лаборатории - литер Р	2 578 312	20	515 662	2 062 650	Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.	Хорошее
7 Здание столовой - литер Д	3 275 825	20	655 165	2 620 660	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразно произвести именно сейчас.	Хорошее
8 Здание склада (материальный склад) - литер О	5 997 275	20	1 199 455	4 797 820	Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.	Хорошее
9 Здание кузницы - литер Н	151 524	20	30 305	121 219	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразно произвести именно сейчас.	Хорошее
10 Здание котельной - литер 3
10.1 Здание котельной, литер 3	2 983 329	20	596 666	2 386 663	Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.	Хорошее
10.2 Подземное хозяйство котельной, литер З	630 751	20	126 150	504 601	Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.	Хорошее
11 Здание котельной - литер А22
11.1 Здание котельной, литер А22	2 779 251	20	555 850	2 223 401	Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.	Хорошее
11.2 Подземное хозяйство котельной, литер А22	367 604	20	73 521	294 083	Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.	Хорошее
12 Газопровод высокого и среднего давления - литер Л2
12.1 Газопровод подземный высокого давления	1 389 710	20	277 942	1 111 768	Незначительная поверхностная коррозия металлических элементов местами, отслоение и повреждение гидроизоляции местами.	Хорошее
12.2 Газопровод надземный высокого и среднего давления, проложенный по эстакадам	807 803	10	80 780	727 023	Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.	Очень хорошее
12.3 Стальные эстакады для надземной прокладки трубопроводов	3 193 640	10	319 364	2 874 276	Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.	Очень хорошее
13 Высоковольтная линия электропередач - литер Л1
13.1 Высоковольтная линия электропередачи напряжением 6 кВ	1 099 093	20	219 819	879 275	Незначительное отклонение от вертикали отдельных опор, трещины, коррозия металлических элементов, местами провисание проводов, различного рода деформации (вмятины, изгибы, прогибы, искривления), ослабление креплений и соединений.	Хорошее
13.2 Кабельная высоковольтная линия напряжением 6 кВ, кабель марки ААШВ 3х120	296 959	20	59 392	237 568	Незначительное повреждение изоляции в отдельных местах, потеря эластичности изоляции местами.	Хорошее
13.3 Кабельная высоковольтная линия напряжением 6 кВ, кабель марки ААШВ 3х95	219 184	10	21 918	197 266	Мелкие незначительные повреждения.	Очень хорошее
14 Резервуар № 1 - литер XI
14. 1Стоимость металлоконструкций вертикальных стальных сварных резервуаров, емкостью 5000 куб.м.	9 553 658	10	955 366	8 598 292	Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.	Очень хорошее
14.2 Фундаменты песчаные под резервуары вертикальные стальные и сооружения при них (для резервуаров с внутренними подогревателями)	481 545	10	48 155	433 391	Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.	Очень хорошее
14.3 Антикоррозийное покрытие внутренних поверхностей резервуаров вертикальных стальных	3 074 482	10	307 448	2 767 034	Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.	Очень хорошее
14.4 Окраска резервуаров вертикальных стальных	105 125	10	10 513	94 613	Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.	Очень хорошее
14.5 Оборудование резервуаров вертикальных стальных	314 922	10	31 492	283 429	Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.	Очень хорошее
15 Резервуар № 2 - литер XII
15.1 Стоимость металлоконструкций вертикальных стальных сварных резервуаров, емкостью 5000 куб.м.	9 553 658	10	955 366	8 598 292	Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.	Очень хорошее
15.2 Фундаменты песчаные под резервуары вертикальные стальные и сооружения при них (для резервуаров с внутренними подогревателями)	481 545

Страница:

дипломная работа "Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества нефтебазы, расположенной на территории МО г. Абинск" скачать

Подобные документы

Оценка недвижимости
Понятие недвижимого имущества, виды стоимости, используемые в его оценке. Анализ рынка объекта оценки, обоснование значений ценообразующих факторов. Количественные и качественные характеристики квартиры в г. Новосибирске, расчет ее рыночной стоимости.

курсовая работа [4,3 M], добавлен 06.05.2014
Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества
Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.

курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
Оценка стоимости объекта недвижимого имущества
Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.

курсовая работа [131,5 K], добавлен 29.12.2014
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.

дипломная работа [3,7 M], добавлен 20.02.2012
Оценка стоимости пятикомнатной квартиры
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

курсовая работа [5,0 M], добавлен 13.09.2014
Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9
Теоретические аспекты оценки недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества. Определение итоговой рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с применением доходного и сравнительного подходов.

курсовая работа [220,8 K], добавлен 21.06.2011
Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества
Методы прогнозирования доходов от имущества. Оценка недвижимого имущества: характеристика его местоположения, анализ рынка складской недвижимости, наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Оценка движимого имущества (стоимости АТС).

курсовая работа [1,6 M], добавлен 25.03.2011
Определение стоимости недвижимого имущества
Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.

курсовая работа [48,2 K], добавлен 08.06.2013
Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия
Способы определения стоимости объекта недвижимости в виде гаража машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина. Затратный, доходный и сравнительный подходы оценки имущества. Оценка стоимости восстановления. Метод срока жизни объекта и его элементов.

курсовая работа [47,5 K], добавлен 24.03.2011
Оценка рыночной стоимости оборудования
Основание для проведения оценки. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода. Процедура оценки рыночной стоимости движимого имущества. Этапы процесса оценки.

курсовая работа [151,9 K], добавлен 02.04.2009

Другие документы, подобные "Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества нефтебазы, расположенной на территории МО г. Абинск"

весь список подобных работ

скачать работу можно здесь

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.