Методы оценки недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости в доходном подходе, считают сдачу оцениваемого объекта в аренду. Для преобразования будущих доходов в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Базовая формула капитализации; V = I / R,

где V - стоимость недвижимости;

I -ожидаемый доход;

R - норма прибыли.

Модель капитализации дохода (в упрощенном варианте):

Горизонтальная линия - деление. Вертикальная линия - умножение.

TRV-формула - это основное уравнение доходного подхода.

Существуют разные методы капитализации, основанные на разных способах измерения величин дохода и нормы прибыли.

Доход - это чистый операционный доход от использования недвижимости за год.

Норма прибыли - коэффициент или ставка капитализации.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа всех доходов и расходов с учетом их роста или уменьшения в течение периода владения недвижимостью, а также с учетом риска вложений для заемного и собственного капитала.

Этапы доходного подхода.

1. Расчет потенциального валового дохода. ПВД.

2. Расчет действительного валового дохода. ДВД.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки.

4. Определение величины чистого операционного дохода. ЧОД.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Расчет потенциального валового дохода. (PGI)

Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Он определяется как сумма всех ожидаемых поступлении при 100%-й загрузке площадей и без учета расходов на эксплуатацию объекта. Величина ПВД прогнозируется на основе собранных данных за предшествующие периоды и сравнивая с данными о доходности аналогичных объектов. Анализ производится путем сравнения дохода на единицу измерения, которая выбирается в зависимости от типа объекта: 1 кв. м общей или фактически занимаемой арендатором площади, комната или квартира для гостиниц и домов, 1 куб. м складского помещения, 1 место для стоянок и гаражей. Расчет ПВД производится на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг. Различают рыночную и контрактную арендную плату.

Рыночная арендная плата - это арендная плата, которая преобладает на рынке для сопоставимых объектов и может меняться в период действия договора аренды. Контрактная арендная плата - это конкретная сумма, о которой договорились арендатор и арендодатель, и в период действия договора аренды не изменяется. Для определения стоимости нужно использовать рыночную арендную плату. Потому при анализе договоров аренды нужно выявить все условия их заключения: срок действия договора, изменения на рынке за предшествующий период, деловая или семейная связь между сторонами, условия договора по благоустройству арендуемого помещения, условия и форма оплаты. Если у сравниваемых объектов имеются различия, производится корректировка данных. В случае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мнения оценщика.

Расчет действительного валового дохода (EGI).

Действительный валовой доход - ПВД за вычетом потерь от недоиспользования объекта и неплатежей. Основная формула расчета ДВД:

EGI-ДВД;

PGI-ПВД;

V&L - потери от наличия свободных площадей и безнадежных платежей.

Enabling- допустимо возможный

Income - доход

Potential - потенциальный

Gross - валовой

Value - величина

Low - низкий

Net - чистый

Operational - операционный

Expense - расход

Простои сдаваемых в аренду помещений могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов.

Расчет расходов, связанных с объектом оценки.

Операционные расходы (ОЕ) - расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества. Расходы владельца недвижимости делятся на постоянные (FE), переменные (VE) и резервы (RR).

Постоянные расходы - расходы, которые практически не зависят от степени эксплуатации недвижимости, оплаты страховки, уплаты налогов на имущество.

Переменные расходы - расходы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Величина этих расходов определяемся на основе анализа фактических затрат на содержание объекта с учетом типичных затрат на рынке. Затраты на содержание общественного здания могут значительно превышать стоимость нового строительства.

Переменные расходы зависят от стоимости строительства, технических характеристик объекта и особенностей инженерных решений. К ним можно отнести: коммунальные платежи, управление объектом, обслуживание, обеспечение безопасности, содержание территории.

Резервы - расходы, связанные с объектом, которые нужно производить только один раз в несколько лет: замена лифтов, охранной сигнализации, благоустройство территории, замена сантехоборудования, кровли.

Определение величины чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход - ДВД за исключением операционных расходов.

NOI =EGI - ОЕ.

Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Чистый операционный доход преобразуется в стоимость объекта, используя методы капитализации дохода.

Применение доходного подхода.

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый доход на инвестиции, поэтому его применяют при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций. Результаты, получаемые на основе доходного подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход.

Но этот подход имеет ряд недостатков:

необходимость прогнозирования долговременного потока дохода, а в неустойчивой экономической ситуации вероятность получения недостаточно точного прогноза пропорциональна сроку прогнозирования;

влияние факторов риска на прогнозируемый доход, а величина риска в условиях нынешней экономики РФ значительна, что отрицательно влияет на точность результатов;

проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов, так как информация о доходности конфиденциальна, проверка ее затруднена, а использование неточных исходных данных приводит к получению неточного результата;

определение стоимости на основе дохода, а доход от недвижимости, приносящей удобства или моральные выгоды, определить очень сложно.

Но все же, правильное применение доходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиции в недвижимость.

Список использованной литературы

1 Закон Республики Казахстан от 30.11.2000 N 109-II "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан"

2 Конституция Республики Казахстан - Казахстанская правда. 1995. -30 августа.

3 Земельный Кодекс РК. - Астана, «Мпрыарка», 2003. - 248 с.

4 Закон об ипотеке. - Алматы, Юрист, 2000

5 Об оценочной деятельности в РК / Закон РК/Казахстанская правда. 13 декабря 2000 г.

Размещено на Allbest.ru