Оценка рыночной стоимости торгового предприятия на примере 000 "Форсаж"

Магазин

1 259651,13

Машины и оборудование

212992,32

Компьютер 3 шт.

40 109,33

Компьютер Intel Celeron

13 260,00

Принтер HP LJ 1100

9266,71

Витрина ВВ1 из 9 шт.

11 830,15

Кассовый аппарат 2 шт.

9073,56

Копировальный аппарат

854,56

Кофемашина ФАЕМА Е-98

65669,06

Прибор Спайдер

11 719,33

Прилавок А-60-120

3 741,39

Счетчик купюр

892,06

Холодильный шкаф ЕХРО 98 CD

9846,74

Тележка

12012,76

Комплект офисной мебели

24716,67

Комплект в/домофона

11 346,52

Комплект сотового телефона

25966,96

Офисная мебель

20761,12

Световая композиция

3349,83

Факс «Панафакс»

816,42

Сооружения

1 020,00

Киоск металлический

1 020,00

Транспортные средства

303927,70

Автомобиль ГАЗ-2705

152 166,67

Автомобиль ГАЗ-2705-14

151 761,03

ИТОГО:

1 839 832

На дату предоставления ближайшего к дате оценки баланса предприятия в состав оцениваемого предприятия входит: ( см. приложение 1)

2.2 ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ

Предприятие: 000 «Форсаж»

Период анализа: с 2006г. по 2007г.

Валюта: рубль.

Финансовое состояние является важнейшей характеристикой деловой активности и надежности предприятия. Оно определяется имеющимся в распоряжении предприятия имуществом и источниками его финансирования, а также финансовыми результатами деятельности предприятия.

Баланс (Абсолютное значение)

Наименование статей баланса	2006г., руб.	2007г., руб.	Прирост, руб.	Прирост, %
Текущие активы:	15 438 336,00	18 967 315,00	3 528 979,00	22,86
Денежные средства	694 279,00	718 683,00	24 404,00	3,52
Краткосрочные инвестиции	0,00	0,00	0,00
Краткосрочная дебиторская задолженность	6 340 183,00	7 386 062,00	1 045 879,00	16,50
Счета и векселя к получению	4 964 570,00	5 699 935,00	735 365,00	14,81
Межфирменная дебиторская задолженность	0,00	0,00	0,00
Прочая дебиторская задолженность	1 375 613,00	1 686 127,00	310 514,00	22,57
Долгосрочная дебиторская задолженность	0,00	0,00	0,00
Товарно-материальные запасы:	8 403 874,00	10 862 570,00	2 458 696,00	29,26
Сырье, материалы, и комплектующие	0,00	0,00	0,00
Незавершенное производство	390 896,00	1 299 993,00	909 097,00	232,57
Готовая продукция	8 012 978,00	9 562 577,00	1 549 599,00	19,34
Прочие запасы	0,00	0,00	0,00
Расходы будущих периодов	0,00	0,00	0,00
Прочие текущие активы	0,00	0,00	0,00
Долгосрочные активы:	1 502 733,00	1 899 832,00	397 099,00	26,43
Земля, здания и оборудование	1 442 733,00	1 839 832,00	397 099,00	27,52
Нематериальные активы	60 000,00	60 000,00	0,00
Долгосрочные инвестиции	0,00	0,00	0,00
Незавершенные инвестиции	0,00	0,00	0,00
Прочие долгосрочные активы	0,00	0,00	0,00
Суммарный актив	16 941 069,00	20 867 147,00	3 926 078,00	23,17
Текущие обязательства:	14 640 312,00	17 271 917,00	2 631 605,00	17,98
Краткосрочные займы	7 500 000,00	9 891 546,00	2 391 546,00	31,89
Кредиторская задолженность:	7 140 312,00	7 380 371,00	240 059,00	3,36
Счета и векселя к оплате	6 970 287,00	7 164 416,00	197 129,00	2,83
Налоги к уплате	121 415,00	211 813,00	90 398,00	74,45
Межфирменная кредиторская задолженность	0,00	0,00	0,00
Полученные авансы	36 500,00	0,00	36 500,00	100
Дивиденды к выплате	0,00	0,00	0,00
Прочая кредиторская задолженность	12 110,00	1 142,00	10 968,00	90,57
Доходы будущих периодов	0,00	0,00	0,00
Резервы предстоящих расходов и платежей	0,00	0,00	0,00
Прочие текущие обязательства	0,00	0,00	0,00
Долгосрочные обязательства:	0,00	0,00	0,00
Долгосрочные займы	0,00	0,00	0,00
Прочие долгосрочные обязательства	0,00	0,00	0,00
Собственный капитал:	2 300 757,00	3 595 230,00	1 294 473,00	56,26
Акционерный капитал	1 400 000,00	1 400 000,00	0,00
Резервы и фонды	0,00	0,00	0,00
Добавочный капитал	0,00	0,00	0,00
Нераспределенная прибыль	900 757,00	2 195 230,00	1 294 473,00	143,71
Прочий собственный капитал	0,00	0,00	0,00
Суммарный пассив	16 941 069,00	20 867 147,00	3 926 078,00	23,17

Анализ состава и структуры актива баланса в структуре актива, баланса на конец анализируемого периода долгосрочные активы составили 9,10%, а текущие активы - 90,90%.

Валюта баланса предприятия за анализируемый период увеличилась на 3926078,00 руб. или на 23,17%, что косвенно может свидетельствовать о расширении хозяйственного оборота.

На изменение структуры актива баланса повлиял рост суммы долгосрочных активов на 397 099,00 руб. или на 26,43% и рост суммы текущих активов на 3 528 979,00 руб. или на 22,86%. Сокращение доли оборотных активов делает имущество предприятия менее мобильным.

Доля оборотных активов в структуре имущества предприятия изменилась в рассматриваемом периоде на -0,23% и составила 90,90%.

Увеличились остатки денежных средств, что может свидетельствовать о нерациональной финансовой политике предприятия.

Анализ состава и структуры пассива баланса

Формирование имущества предприятия может осуществляться как за счет собственных, так и за счет заемных средств, значения которых отображаются в пассиве баланса. Для определения финансовой устойчивости предприятия и степени зависимости от заемных средств необходимо проанализировать структуру пассива баланса.

На конец анализируемого периода доля собственного капитала, основного источника формирования имущества предприятия, в структуре пассивов увеличилась и составила 17,23%. При этом коэффициент соотношения суммарных обязательств и собственного капитала на протяжении анализируемого периода имел тенденцию к падению и уменьшился на 0,95, составив 5,41.

Это может свидетельствовать об относительном повышении финансовой независимости предприятия и снижении финансовых рисков.

В абсолютном выражении величина собственного капитала увеличилась на 1 294 473,00 руб., т.е. на 56,26%.

Проанализируем, какие составляющие собственного капитала повлияли на это изменение:

нераспределенная прибыль увеличилась на 1294473,00 руб., или на 143,71%;

В структуре собственного капитала на конец анализируемого периода удельный вес:

акционерного капитала составил 38,94%;

нераспределенной прибыли составил 61,06%;

Величина текущих обязательств в анализируемом периоде составила 17271 917,00 руб. и увеличилась на 17,98%.

Увеличение текущих обязательств связано с изменением следующих составляющих:

сумма краткосрочных займов составила 9 891 546,00 руб. и увеличилась на 31,89%;

сумма кредиторской задолженности составила 7380371,00 руб. и увеличилась на 3,36%; .

Анализ структуры финансовых обязательств говорит о преобладании краткосрочных источников в структуре заемных средств, что является негативным фактором, который характеризует неэффективную структуру баланса и высокий риск утраты финансовой устойчивости.

В структуре кредиторской задолженности на конец анализируемого периода удельный вес:

счетов и векселей к оплате составил 97,11 %;

налогов к оплате составил 2,87%;

прочей кредиторской задолженности составил 0,02%.

Сопоставление сумм дебиторской и кредиторской задолженности показывает, что на начало анализируемого периода кредиторская задолженность превышала дебиторскую на 800 129,00 руб., т.е. отсрочки платежей должников финансировались за счет неплатежей кредиторам.

На конец анализируемого периода предприятие имело активное сальдо задолженности, т.е. предприятие имеет возможность предоставлять дебиторам кредит, превышающий средства, полученные в виде отсрочек платежей кредиторам.

Отчет о прибылях и убытках (Абсолютные значения)

	2006г., руб.	2007г., руб.	Прирост, руб.	Прирост, %
Чистый объем продаж	85 953 751,00	54 352 270,00	-31 601 481,00	-36,77
Себестоимость	78 994 771,00	49 100 282,00	-29 894 489,00	-37,84
Валовая прибыль	6 958 980,00	5 251 988,00	-1 706 992,00	-24,53
Общие издержки	6 078 589,00	5 584 607,00	-493 982,00	-8,13
Другие операционные доходы	539,00	539,00	0,00
Другие операционные расходы	147 485,00	147 485,00	0,00
Операционная прибыль	733 445,00	-479 565,00	-1 213 010,00	-165,39
Проценты к получению	0,00	0,00	0,00
Проценты к уплате	0,00	0,00	0,00
Другие внереализационные доходы	0,00	0,00	0,00
Другие внереализационные расходы	0,00	0,00	0,00
Прибыль до налога	733 445,00	-479 565,00	-1 213 010,00	-165,39
Налог на прибыль	27 907,00	27 907,0О	0,00
Чистая прибыль	705 538,00	-507 472,00	-1 213 010,00	-171,93

Чистая выручка от реализации за анализируемый период уменьшилась с 85 953 751,00 руб. и до 54 352 270,00 руб. или уменьшилась на 36,77%. Величина себестоимости изменилась с 78 994 771,00 руб. и до 49 100 282,00 руб. или на -37,84%.

Удельный вес себестоимости в общем объеме выручки сократился с 91,90% и до 90,34%.

Сравнение темпов изменения абсолютных величин выручки и себестоимости свидетельствует о росте эффективности основной деятельности.

Операционная прибыль уменьшилась в анализируемом периоде с 733 445,00 и до 479565,00 руб. или на 165,39%. Основная деятельность предприятия на конец анализируемого периода была убыточной, и сумма убытков операционной деятельности составила 479 565,00 руб.

На конец анализируемого периода предприятие имело чистую прибыль в размере 507 472,00 руб., которая имела тенденцию к снижению, т.е. собственные средства, полученные в результате финансово-хозяйственной деятельности уменьшились.

В целом, финансовое состояние предприятия можно охарактеризовать и проанализировать с помощью ряда показателей ликвидности, финансовой устойчивости, платежеспособности и рентабельности.

Финансовые показатели (Абсолютные значения, руб.)

	2006г.	2007г.	Прирост	Прирост, %
Показатели ликвидности:
Коэффициент абсолютной ликвидности (LR)	0,0474	0,0443	-0,0031	-6,63
Коэффициент срочной ликвидности (QR)	0,3865	0,3785	-0,0081	-2,09
Коэффициент текущей ликвидности (CR)	1,0545	1,0781	0,0236	2,24
Чистый оборотный капитал (NWC)	399 012,00	1 246 711,00	847 699,00	212,45
Показатели структуры капитала:
Коэффициент финансовой независимости (EQ/TA)	0,1358	0,1559	0,0201	14,83
Суммарные обязательства к активам (TD/TA)	0,8642	0,8441	-0,0201	-2,33
Суммарные обязательства к собственному капиталу (TD/EQ)	6,3633	5,4125	-0,9507	-14,94
Долгосрочные обязательства к активам (LТD/ТА)	0,0000	0,0000	0,0000
Долгосрочные обязательства к необоротным активам (L TD/F А)	0,0000	0,0000	0,0000
Коэффициент покрытия процентов (ТIE), раз	0,0000	Х
Показатели рентабельности:
Рентабельность продаж (ROS), %	0,8208	-0,9337	-1,7545	-213,75
Рентабельность собственного капитала (ROE), %	245,3238	-68,8566	-314,1804	-128,07
Рентабельность текущих активов (RCA), %	36,5603	-11,7997	-48,3600	-132,27
Рентабельность внеоборотных активов (RF А), %	375,6026	-119,3152	-494,9177	-131,77
Рентабельность инвестиций (ROI), %	245,3238	-68,8566	-314,1804	-128,07
Показатели деловой активности:
Оборачиваемость рабочего капитала (NCT), раз	861,6658	174,3861	-687,2797	-79,76
Оборачиваемость основных средств (Р А Т), раз	457,5863	127,7913	-329,7950	-72,07
Оборачиваемость активов (ТАТ), раз	40,5895	11,5006	-29,0889	-71,67
Оборачиваемость запасов (ST), раз	75,1984	20,3879	-54,8105	-72,89
Период погашения дебиторской задолженности (СР), дн.	3,3654	11,5222	8,1568	242,37

Коэффициент общей ликвидности (коэффициент текущей ликвидности), характеризующий общую обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения срочных (текущих) обязательств предприятия, увеличился в рассматриваемом периоде с 1,055 и до 1,078 или на 2,24%.

Положительная тенденция изменения этого показателя за анализируемый период увеличила вероятность погашения текущих обязательств за счет производственных запасов, готовой продукции, денежных средств, дебиторской задолженности и прочих оборотных активов.

Коэффициент срочной ликвидности (коэффициент быстрой ликвидности), отражающий долю текущих обязательств, покрываемых за счет денежных средств и реализации краткосрочных ценных бумаг, уменьшился в анализируемом периоде с 0,387 и до 0,378 (рекомендуемый интервал значений от 0,70 до 0,80) или на 2,09%.

Низкое значение коэффициента является показателем высокого финансового риска и плохих возможностей для привлечения дополнительных средств со стороны из-за возникающих затруднений с погашением текущих задолженностей.

Коэффициент абсолютной ликвидности, отражающий долю текущих обязательств, покрываемых исключительно за счет денежных средств, уменьшился в анализируемом периоде с 0,0474 и до 0,0443 (при рекомендуемом значении от 0,2 до 0,5) или на 6,63%. Таким образом, за анализируемый период предприятие теряет способность к немедленному погашению текущих обязательств за счет денежных средств.

Коэффициент автономии (финансовой независимости), определяющий степень независимости предприятия от внешних источников финансирования и характеризующий долю собственных средств в балансе, увеличился в анализируемом периоде с 0,136 и до 0,156 (рекомендуемый интервал значений с 0,5 до 0,8) или на 14,83%. Рост коэффициента говорит о повышении финансовой устойчивости предприятия. 47

Доля заемного капитала в балансе предприятия уменьшилась в анализируемом периоде с 0,864 и до 0,844 или на 2,33%. Таким образом, за анализируемый период у предприятия наблюдается тенденция к снижению использования заемного капитала.

Коэффициент соотношения суммарных обязательств и собственного капитала (определяющий количество привлеченных предприятием заемных средств на один рубль вложенных в активы собственных средств) в анализируемом периоде составил 5,413 (рекомендуемый интервал значений от 0,25 до 1,0), т.е. уменьшился на 0,95 или на 14,94%.

Рентабельность собственного капитала предприятия, определяющая эффективность использования вложенных в предприятие средств уменьшилась, что является отрицательным фактом, и составила -68,86%.

Рентабельность текущих активов (отражающая эффективность использования оборотных активов и показывающая, какую прибыль приносит единица оборотного капитала предприятия) уменьшилась, что является отрицательной тенденцией, и составила -11,80%.

Рентабельность внеоборотных активов (отражающая эффективность использования внеоборотных активов и показывающая, какую прибьшь приносит единица внеоборотного капитала предприятия) уменьшилась, что является негативным фактом, и составила -119,32%.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

Валюта баланса предприятия за анализируемый период увеличилась на 3 926 078,00 руб. или на 23,17%, что косвенно может свидетельствовать о расширении хозяйственного оборота.

В конце анализируемого периода предприятие получило убыток, что свидетельствует об отсутствии основного источника пополнения оборотных средств. Величина чистой прибыли имеет неблагоприятную тенденцию к уменьшению. 49

Увеличиваются сроки погашения дебиторской задолженности, т.е. ухудшается деловая активность предприятия. Растут товарно-материальные запасы, уменьшается их оборачиваемость, а это, скорее всего, свидетельствует о нерациональной финансово-экономической политике руководства предприятия.

Руководителям финансовых служб предприятия следует принять меры к увеличению рентабельности его собственного капитала, поскольку в конце анализируемого периода этот показатель находится на уровне ниже нормативного.

Недостаток собственного капитала повышает риск неплатежеспособности компании.

Уровень заемного капитала настолько велик, что предприятие находится в сильной долговой зависимости, а значит высок риск его неплатежеспособности при возникновении сбоев в поступлении доходов.

2.3 ОЦЕНКА ТОРГОВОГО ПРЕДПРИЯТИЯ МЕТОДОМ СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ. КОРРЕКТИРОВКА СТАТЕЙ БАЛАНСА

Код строки баланса 110, нематериальные активы. Балансовая стоимость на 01.01.07 г. составляет 60 000 рублей. На протяжении всего исследуемого периода

Код строки баланса 120, основные средства. На дату проведения оценки балансовая стоимость основных средств составляет 1 839 832 рублей.

Цель проводимой переоценки - приведение балансовой стоимости в соответствие с рыночными ценами и условиями воспроизводства.

Поскольку для определения рыночной стоимости объектов можно использовать несколько методов оценки, мы применяем наиболее пригодные для данного конкретного случая с учетом максимального приближения к реальным условиям.

Цель настоящей оценки заключается в приведении в соответствие балансовой стоимости представленных к оценке основных фондов с ценами воспроизводства на аналогичные объекты по состоянию на 01.01.2008 г.

Затратный метод основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.

При оценке недвижимости, машин и оборудования применение затратного метода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценения и устаревания.

Стоимость объекта оценки, исчисляемая затратным: методом, определяется в следующей последовательности:

· определение восстановительной или заменяющей стоимости;

· определение величины накопленного износа;

· определение остаточной стоимости как восстановительной стоимости за минусом накопленного износа;

· оценка стоимости земли;

· оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости, как стоимость зданий плюс стоимость земельного участка.

Информация по техническим характеристикам оцениваемых объектов получена из первичных документов, находящихся на предприятии.

Наименование основного средства	Балансовая стоимость, руб.	ПВС, руб.	Из нос, %	Откорректированная стоимость, руб.
Здания	1 259 651,13			19 780 255
Магазин	1 259 651,13	19 780 255		19 780 255
Машины и оборудование	212 992,32			419 600
Компьютер 3 шт.	40 109,33	120 000	50	60 000
Компьютер Intel Celeron	13 260,00	60 000	10	54 000
Принтер HP LJ 1100	9 266,71	12 000	10	10 800
Витрина ВВ1 из 9 шт.	11 830,15	45 000	50	22 500
Кассовый аппарат 2 шт.	9 073,56	24 000	60	9 600
Копировальный аппарат	854,56	16 000	60	6 400
Кофемашина ФАЕМАЕ-98	65 669,06	90 000	30	63 000
Прибор Спайдер	11 719,33	23 000	20	18 400
Прилавок А-60-120	3 741,39	12 000	40	7 200
Счетчик купюр	892,06	6 000	60	2 400
Холодильный шкаф ЕХРО 98 CD	9 846,74	22 000	20	17 600
Тележка	12 012,76	20 000	20	16 000
Комплект офисной мебели	24 716,67	40 000	40	24 000
Комплект в/домофона	11 346,52	14 000	30	9 800
Комплект сотового телефона	25 966,96	32 000	20	25 600
Офисная мебель	20 761,12	90 000	30	63 000
Световая композиция	3 349,83	18 000	65	6 300
Факс «Панафакс»	816,42	10 000	70	3 000
Сооружения	1 020,00			3 000
Киоск металлический	1 020,00	15 000	80	3 000
Транспортные средства	303927,70I			30 400
Автомобиль ГАЗ-2705	152 166,67	190000	20	152 000
Автомобиль Г АЗ-2705-14	151 761,03	190000	20	152 000
ИТОГО:	1 839 832			20 506 855

Расчет полной восстановительной стоимости основных фондов производился методом воспроизводства, т.е. строительство по современной технологии аналогичных, новых объектов.

Расчет стоимости здания затратным подходом.

Оценка земельного участка рассчитывалась методом капитализации земельной ренты.

Где: Сзу - стоимость земельного участка;

РД - рентный доход равен 1,495 руб. за 1 кв.м по Кемеровской области;

Кк - коэффициент капитализации;

ПК - поправочный коэффициент (по Кемеровской области равен 5, по торговым площадям равен 2)

Sзу - площадь земельного участка.

Значение безрисковой ставки принимаем равным величине ставки дохода к погашению гособлигаций РФ (ММВБ), погашением 04.05.2011г. (транш RU25062).

Расчет ставки капитализации с округлением

В нашем случае ставка капитализации определялась методом кумулятивного построения.

Факторы инвестиционного риска для России:

Тип риска/ранг риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10Риск, связанный с активами
Риск, связанный с активами
Политика экспроприации					1
Политика национализации				1
Возможность местного финансирования						1
Защита патентов, лицензий, контрактов					1
Риск, связанный с социально-экономической ситуацией
Политическая стабильность						1
Отношение к иностранным инвесторам					1
Положение о праве собственности						1
Общая правовая ситуация							1
Участие государства в управлении							1
Настроение против частного сектора						1
Наличие и стоимость местной рабочей силы					1
Отношение с сопредельными государствами						1
Влияние организованной преступности							1
Привилегии для национальных конкурентов						1
Финансовые риски
Конвертируемость национальной валюты								1
Стабильность национальной валюты								1
Ограничение на капитал и торговый оборот								1
Регулирование цен						1
Размер экономики / емкость рынка							1
Тенденции развития Экономики (безработица)						1
Задолженность							1
Ставка налога								1
Уровень инфляции							1
Количество наблюдений	0	0	0	1	4	8	6	4	0	0
Взвешенный итог	0	0	0	4	20	48	42	32	0	0
Сумма	146							1
Количество факторов	23							1
Средневзвешенное значение	6,3
Безрисковая ставка	6,39
Ставка капитализации, %	14,0

Для расчета принята ставка капитализации (с округлением) 14%

Сзу = (1,495 х 5 х 2) / 0,14 х 1300 = 138821 рублей

Оценка зданий и сооружений проводилась на основе показателей стоимости по объектам - аналогам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Преимуществом этого метода является применение хорошо отработанной информации об объектах-аналогах, укрупненных показателях восстановительной стоимости и стоимости строительства, прошедшей отраслевую и межведомственную техническую и стоимостную экспертизу. Указанные укрупненные показатели предусматривают четко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счета.

Здание корпуса торгового комплекса.

Количество этажей дома -1. Год постройки здания -1980 г.

Площадь объекта оценки по внутреннему обмеру -1500,3 м2. Объем, включая подвал и крыльцо - 1 259,0 м2.

Группа капитальности - 1.

Обременение участка существенными правами не зарегистрировано.

Рельеф участка спокойный.

Состояние хорошее, установлено после визуального осмотра оценщиком, согласно оценочной шкале для определения физического износа. Все элементы пригодны для эксплуатации, но требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации.

Описание конструктивных элементов оцениваемого помещения

Наименование конструктивного элемента	Материал
Фундамент	бетонный ленточный
Стены	сплошные, кирпичные, оштукатуренные кирпичные
Перегородки	кирпичные
Перекрытия	деревянные утепленные
Полы	бетонный
Кровля	шиферная, железная
Проемы оконные	пластиковые, деревянные
Проемы дверные	деревянные, металлические
Внутренняя отделка	побелка, окраска
Наружная отделка	брус
Отопление	отопление от ТЭЦ
Освещение	220V
Водопровод	трубы стальные
Канализация	трубы чугунные

Расчет ведется по формуле:

Где С69 - стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1969 года по сборнику УПВС;

К69-84 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отрасли промышленности и направлений в составе отраслей к 1969 г.

Ктер - территориальные коэффициенты к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающие особенности сметной стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям и т .д.

v общ - общий строительный объем здания;

К84-91 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отрасли промышленности и направлений в составе отраслей 1991г. к 1984г.

НДС - налог на добавленную стоимость;

Ппп - предпринимательская прибыль, - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30% от полной стоимости строительства с учетом НДС (на основании исследования рынка).

В качестве аналога для Объекта оценки было взято административное одноэтажное кирпичное здание (УПВС № 18, табл. 36)., расположенное во втором территориальном поясе, 1-ой группы капитальности.

Сзд = (27 х 1,18 х 1,02 х 1,56 х 1,03 х 29,61 х 1578) х 1,18 х 1,3 = 17 671 194

Расчет величины накопленного износа

Построенные здания под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные свойства и разрушаются. Кроме этого, на рыночной стоимости здания сказываются внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменение рыночной среды.

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников.

Удельные веса конструктивных элементов по данным УПВС составляют:

Удельные веса конструктивных элементов в т.ч. - корректировочные

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес, в %
Фундаменты	3
Стены	23
Перегородки	7
Перекрытия	9
Крыша	5
Полы	10
Заполнение проемов	9
Отделка	12
Прочие работы	8
Центральное отопление	4,6
Отопление печное	4,8
Холодное водоснабжение	1,3
Горячее водоснабжение	0,9
Ванны при централизованном снабжении горячей водой	1,4
Ванны с газовыми колонками	2,2
Ванны с дровяными колонками	2
Канализация	2,5
Электроосвещение	4,1
Газоснабжение	1,7
Телефон	0,3
Радио	0,7
Телевидение	1,9
Итого:	100

Расчет исправимого физического износа

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соотвеТСТВУ1Ощего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Результаты расчета исправимого физического износа:

Здание торгового предприятия
№ п/п	Конструкции и элементы с признаками износа	Стоимость устройства нового элемента, руб.	Износ	Остаточная стоимость, руб.
			%	руб.
1	Кирпичные стены	684 616	25	171 154	513 462
2	Ленточные каменные фундаменты	5 564 109	30	1 669 233	3 894 876
3	Кирпичные оштукатуренные перегородки	769 233	30	230 770	538 463
4	Кирпичные оштукатуренные перекрытия	1 282 054	30	384 616	897 438
5	Деревянная крыша	256 411	30	76 923	179 488
6	Асбестоцементных листов	384 616	30	115 385	269 231
7	Бетонные полы	3 538 465	30	461 540	1 076 926
8	Деревянные оконные блоки	773 079	30	231 924	541 155
9	Деревянные двери	380 770	20	76 154	304 616
10	Окраска водными составами	30 769	20	6 154	24 615
11	Масляная окраска	230 770	20	46 154	184 616
12	Штукатурка	1 076 926	20	215 385	861 541
13	Система горячего водоснабжения	115 385	20	23 077	92 308
14	Система центрального отопления	487 181	20	97 436	389 745
15	Система холодного водоснабжения	128 205	20	25 641	102 564
16	Система канализации	589 745	20	117 949	471 796
17	Система электрооборудования	538 463	20	107 693	430 770
18	Прочие	769 233	20	153 847	615 386
ИТОГО	17 671 194		3 352 957	9 403 484

Неисправимый физический износ

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и прогнозируемых сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Прогнозируемые сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долго живущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания могут неоднократно заменяться.

Сроки службы элементов и здания в целом назначены по экспертным данным.

Расчет величины неисправимого физического износа короткоживущих и долгоживущих элементов приведен в следующих таблице.

№ п/п	Конструкции и элементы	Остаточная стоимость , руб.	Факт. Срок эксплуатации, лет	Норм. Срок эксплуатации, лет	Коэф-т износа	Износ
1	Кирпичные стены	513 462	27	60	0,45	231 060
2	Кирпичные оштукатуренные пере городки	538 463	10	50	0,2	107 692
3	Кирпичные оштукатуренные перекрытия	897 438	5	15	0,33	296 154
4	Деревянная крыша	179 488	5	15	0,33	59 231
5	Кровля из асбестоцементных листов	269 231	27	30	0,47	126 538
6	Бетонные полы	1 076 926	27	50	0,54	581 540
7	Деревянные оконные блоки	541 155	1	2	0,50	270 577
8	Деревянные двери	304 616	1	2	0,50	152 308
9	Окраска водными составами	24 615	1	2	0,50	12 308
10	Масляная окраска	184 616	7	30	0,23	42 462
11	Штукатурка	861 541	5	20	0,25	215 385
12	Система горячего водоснабжения	92308	15	20	0,75	69 231
13	Система центрального отопления	389 745	15	20	0,75	292 309
14	Система холодного водоснабжения	102 564	27	30	0,9	92 307
15	Система канализации	471 796	27	30	0,9	424 616
16	Система электрооборудования	430 770	27	30	0,9	387 693

Итого неисправимый износ равен 3 361 411

Функциональный износ

Наличие функционального износа обычно обусловлено устаревшим объемно-планировочным или конструктивным решением оцениваемого объекта недвижимости и приводит к снижению стоимости объекта вследствие недостатков в эксплуатационных и функциональных качествах объекта недвижимости. Такие недостатки могут быть как устранимыми, так и не устранимыми. Величина устранимого функционального износа определяется затратами на его устранение.

№ п/п	Наименование затрат	Стоимость, руб.
1	Приобретение и установка систем наблюдения и охранной сигнализации	25 000
2	Приобретение и установка кондиционеров, 5 шт.	50 000
3	Приобретение и установка пожарной сигнализации	30 000
	ИТОГО:	105 000

Стоимость неустранимого функционального износа, вызванная несоответствием конструктивного решения современным стандартам, может быть определена капитализацией потерь в арендных платежах. При капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для сопоставимых объектов, определенная в доходном подходе.

Прогнозируемая потеря в арендной плате 720 руб./м2 в год

Износ = 481 *720/0,558=620 645 руб.

Учитывая рекомендации Е.И. Тарасевича в книге «Оценка недвижимости» и сложившуюся ситуацию в стране, предполагаю, что в ближайшие два месяца маловероятны значительные изменения законодательных, либо финансовых условий, поэтому считаю, что износ внешнего воздействия на январь 2008 года равен 0%.

Результаты оценки недвижимости затратным подходом:

Стоимость участка земли, руб.	138 821
Стоимость восстановления (замещения), руб.	17 671 194
Исправимый физический износ, руб.	3 352 957
Неисправимый физический износ, руб.	3 361 411
Функциональный износ, руб.	620 645
Стоимость объекта недвижимости, руб.	10 475 002

Стоимость недвижимости, полученная затратным подходом: 10 475 002 руб.

Расчет стоимости здания доходным подходом

Метод капитализации доходов.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Расчет чистого операционного дохода

Информация об источниках доходов и расходов, ставки арендной платы была предоставлена бухгалтерией в виде бухгалтерского баланса.

Реконструированный отчет о доходах на основании полученной информации представлен ниже.

Торговые площади:

Площадь, сдаваемая в аренду ,м2	481
Арендная ставка за 1м2 площади, руб/мес	1200
Потенциальный валовый доход, руб/год	6926400
Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, %	5
Действительный валовый доход, руб/год	6580080
Операционные расходы, руб/год	2313 354
Постоянные расходы:	911 797
Коммунальные платежи и заработная плата персонала, руб.	780000
Налог на имущество, %	36796,64
Амортизационные отчисления, руб.	95000
Переменные расходы:	1401 557
НДС,%	1 316016
Сбор за уборку территории города, %	85 541
Чистый операционный доход, руб/год.	4 266 726
Налог на прибыль, %	1 024 014
Чистый денежный поток ,руб/год.	3 242 712
Чистый денежный поток с учетом амортизационных отчислений руб./год.	3 337 712
Затраты на замещение:	50 000
Коэффициент капитализации, %	55,8
Текущая стоимость, рублей	1 862 443

Подвальные помещения:

Площадь, сдаваемая в аренду, м2	1097
Арендная ставка за 1м2 площади, руб./мес.	110
Потенциальный валовый доход, руб./год	1 448040
Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, %	5
Действительный валовый доход, руб./год	1 375638
Операционные расходы, руб./год	1 204808
Постоянные расходы:	911 797
Коммунальные платежи и заработная плата персонала, руб.	780000
Налог на имущество, %	36796,64
Амортизационные отчисления, руб.	95 000
Переменные расходы:	293011
НДС,%	275 128
Сбор за уборку территории города, %	17883
Чистый операционный доход, руб./год.	170830
Затраты на замещение:	20000
Налог на прибыль, %	40999
Чистый денежный поток, руб/год.	129931
Чистый денежный поток с учетом амортизационных отчислений, руб./год.	224831
Коэффициент капитализации, %	55,8
Текущая стоимость, рублей	402923

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент капитализации.

Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Норма дохода определяется из данных рынка. Стоимость собственности на базе общего коэффициента капитализации определяется по формуле:

V =NOI/Ro х 100

Где NOI - чистый операционный доход,

Ro - общий коэффициент капитализации,

V - стоимость.

Безрисковая процентная ставка, %	6,39
К данной безрисковой ставке прибавляем поправку на риск вложения в недвижимость ( из анализа факторов риска, влияющих на данный объект недвижимости)	2,0
Величина данной поправки принимается на основании исследования рынка недвижимости, точнее сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект и определяется сроком экспозиции.	5,0
Инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость требует как правило не мало управленческих решений. Компенсацию за эту составляющую примем равной	3,0
Ставку возмещения капитала возьмем по Инвуду (норма дохода на капитал 14%, прогнозируемый период 3 года)	39,5
Коэффициент капитализации Ro	55,8

V = NOI/Ro х 100 = 3 562543/55,8 х 100 = 6 384 486

Стоимость недвижимости, полученная доходным подходом:

6 384 486 руб.

Согласование результатов

Затратный	10 475 002	1	7 747 991
Доходный	6 384 486	2
Сравнительный	Не использовался

Код строки баланса 140, долгосрочные финансовые вложения. На дату оценки отсутствуют.

Код строки баланса 210, запасы 10862570 рублей, в том числе:

затраты в незавершенном производстве 1 299 993 рублей;

готовая продукция и товары для перепродажи 9 562 577 рублей;

В состав готовой продукции входит алкогольная продукция. Большая их часть приобретена и произведена относительно недавно и отражает их реальную стоимость.

Всего откорректированная стоимость запасов 10 862 570 рублей.

Код строки баланса 240, дебиторская задолженность, менее 12 месяцев. По балансу на дату оценки 6 297 794 рублей.

Корректировка краткосрочной дебиторской задолженности осуществляется по установленной текущей ставке рефинансирования Центробанка РФ, составляющей 25% годовых на основании графика погашения дебиторской задолженности, предоставленного Заказчиком. При этом размер безнадежной дебиторской задолженности из общей суммы исключается.

Согласно предоставленной Заказчиком информации безнадежной задолженности на предприятии не имеется. Ввиду быстроты оборачиваемости (погашения) краткосрочной дебиторской задолженности, корректировка балансового показателя не требуется.

Стоимость дебиторской задолженности на дату оценки составляет 6 297 794 рублей.

Код строки баланса 250, краткосрочные финансовые вложения на 01.01.08 г. на предприятии отсутствуют.

Код строки баланса 620, кредиторская задолженность. По балансу на дату оценки 7 380 371 рублей. Не корректируется.

Код строки баланса 610, займы и кредиты. По балансу на дату оценки 9 891 546 рублей. Не корректируется.

По данным бухгалтерии оцениваемого предприятия в балансе 000 «Форсаж» отражены все обязательства, которые подлежат погашению.

Расчетная стоимость имущественного комплекса - действующего предприятия - 000 «Форсаж» по методу откорректированных чистых активов составляет 5 239 653 рубля.

2.4 Оценка торгового предприятия методом ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Метод дисконтирования денежных потоков.

При применении этого метода производится оценка ожидаемой прибыли с точки зрения сегодняшних интересов. Будущие доходы подразделяются на две группы: - сальдо потоков платежей, образуемых доходными поступлениями за минусом издержек, и остаточная стоимость имущества на конец прогнозного периода, она называется реверсией.

Метод дисконтирования будущих доходов учитывает:

- размер доходов, которые владелец активов рассчитывает получить в будущем;

- сроки получения этих доходов;

- риск, принимаемый на себя владельцем активов.

Это единственный метод, принимающий во внимание все три фактора.

Основной деятельностью предприятия на дату оценки была оптовая, розничная торговля, а также сдача в аренду торговых площадей. Таким образом, производственные мощности, оборотный капитал, квалифицированный персонал и прочие нематериальные активы предприятия были его основными доходными активами.

В рамках доходного подхода нами была рассчитана стоимость бизнеса предприятия, определенная как совокупная стоимость всех его активов. Таким образом, в стоимость бизнеса включалась стоимость материальных активов (в том числе основных 69 средств и оборотный капитал), идентифицированных нематериальных активов, а также не идентифицированных нематериальных активов.

Для определения стоимости бизнеса предприятия в рамках доходного подхода мы применили метод дисконтирования денежных потоков, в основу которого были положены прогнозные значения денежных потоков от операционной и инвестиционной деятельности Предприятия.

Основной валютой, в которой происходит получение выручки и оплата расходов, связанных с основной деятельностью предприятия, является российский рубль. Поэтому ключевым фактором, оказывающим влияние на рост затрат, является рублевая инфляция. Таким образом, для оценки собственного капитала предприятия мы построили номинальный прогноз денежных потоков в российских рублях.

При оценке стоимости бизнеса предприятия в рамках метода дисконтирования денежных потоков мы исходили из следующих общих допущений:

· предприятие является действующим и продолжит свою деятельность в обозримом будущем;

· руководство предприятием и распоряжение его активами будут компетентно осуществляться уполномоченными лицами;

· предприятие будет соблюдать все применимые к нему положения законов и нормативных актов;

· предприятие имеет, получит и/или продлит все необходимые разрешения и лицензии соответствующих федеральных и региональных органов и организаций, на решениях которых основывается приведенная в Отчете оценка стоимости его бизнеса;

· все движения денежных средств предприятия в течение года будут происходить равномерно;

· все движения денежных средств по операционной деятельности предприятия происходят в течение того же года, к которому относятся соответствующие полученные доходы и понесенные расходы.

Выведение стоимости предприятия методом ДДП

Для расчета стоимости торгового комплекса была выбрана модель расчета денежного потока для СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА.

Прогнозный период подготовленной финансовой модели составляет 3 года. Мы предполагаем, что к 2010 году произойдет стабилизация денежных потоков предприятия.

Прогнозы экспертов МЭРТ РФ об ожидаемом уровне инфляции на прогнозный период.

Показатель	2008	2009	2010	Остат. период
Инфляция руб., %	11,8	8,5	7	6,8

Запланирована покупка оборудования на сумму 1 000 000 руб.

В 2008г. - 500 000 руб.

В 2009г. - 250 000 руб.;

В 2010г. - 250 000 руб.

Прогноз амортизационных отчислений складывался из прогноза амортизации существующих и вновь вводимых основных средств.

2008г. - 200 000 руб.

2009г. - 100 000 руб.

2010 г. - 100 000 руб.

Инфляция - 6,8%

Выручка от реализации - 54 352 270 руб.

Постоянные издержки -14 730 085руб.

Переменные издержки - 34 370 197 руб.

Всего себестоимость реализованной продукции - 49 100 282руб.

Валовая прибыль - 5 251 988 руб.

Расходы на продажу, общие и административные - 5584607 руб.

Прибыль до налогообложения - 479 565руб.

Ставка налогообложения - 24%

Чистая прибыль - 507472 руб.

Требуемый оборотный капитал в % от выручки - 20%

Текущие активы - 18 967 315 руб.

Текущие обязательства - 17271 917 руб.

Расчет ставки капитализации кумулятивным методом.

В настоящей работе в качестве безрисковой ставки была принята ставка 6,39 % (Значение безрисковой ставки принимаем равным величине ставки дохода к погашению гособлигаций РФ (ММВБ), погашением 04.05.2011г. (транш RU25062).

Величина рисков индивидуальна для отдельно взятого предприятия, она зависит от финансовой, управленческой и производственной структуры и политики рассматриваемого предприятия, предел от 0 до 5%:

· Квалификация руководящего состава и уровень качества управления предприятием достаточно высоки - (риск - 3,5%);

· Размер компании средний - (риск - 5%);

· Финансовая структура достаточно устойчивая, но беря во внимание специфику данного предприятия - (риск - 5 %);

· Товарная диверсификация представлена несколькими вида продукции и услуг - (риск 3%);

· Диверсификация клиентуры высокая и разнообразная - (риск - 3%);

· Уровень и прогнозируемость прибыли средний - (риск - 5 %);

· Прочие риски - 5%.

Наименование	Значение, %
Безрисковая ставка	6,39
Руководящий состав: качество управления	3,5
Размер компании	5
Финансовая структура (источник финансирования компании)	5
Товарная/территориальная диверсификация	3
Диверсификация клиентуры	3
Уровень прогнозируемость прибыли	5
Прочие риски	5
Ставка капитализации	35,91

Дисконтированный денежный поток

	Год	2008	2009	2010	остат. период
Выручка от реализации		60765838	65930934	70546099	75343234
Себестоимость реализованной продукции: постоянные издержки переменные издержки		15731730 38425880	16801488 41692080	17943989 44610526	19164180 47644042
Амортизация		250000	175000	200000	200000
Всего себестоимость		54407610	58668568	62754515	67008222
Валовая прибыль		6358228	7262366	7791584	8335012
Расходы на продажу, общие и административные		6243591	6774296	7248497	7741395
Прибыль до выплаты % и до налогообложения		114637	488070	543087	593617
Процент по кредиту			О	О	О		О
Прибыль до налогообложения		114637	488070	543087	593617
Налоги (24%)		27513	117137	130341	142468
Чистая прибыль		87124	370933	412746	451149
Денежный поток:
Чистая прибыль		87124	370933	412746	451149
"+" начисленная амортизация		250000	175000	200000	200000
"+" прирост долгос-й зад-ти		О	О	О	О
"-" прирост оборотного капитала		1282714	1033019	923033	959427
"-" капитальные вложения		500000	250000	250000	200000
Денежный поток:		-1445590	-737086	-560287	-508278
Коэф-т текущей стоимости		0,8578	0,6311	0,4644	0,3983
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода		-1240027	-465175	-260197	-202447

Так как при расчете денежные потоки имеют отрицательные величины, то применение данного подхода не имеет смысла.

Расчет оборотного капитала

Расчет оборотного капитала
Требуемый	10870454
Действительный	1695398
Избыток (дефицит)	9175056

График начисления амортизации

Начисление по существующим ОФ Добавления	Год	2008	2009		Ост.
				2010 пер.
		200000	100000	100000	100000
	500000	50000	50000	50000	50000
	250000		25000	25000	25000
	250000			25000	25000
		250000	175000	200000	200000

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ.

В этом разделе отчета, исходя из анализа всех данных, дана стоимостная оценка, относящаяся к рассматриваемому предприятию.

Ниже приведены результаты трех методов анализа стоимости объекта:

Затратный подход - 5 239 653 рублей.

Сравнительный подход - отклонен.

Доходный подход - показал отрицательный результат в связи с чем, его результат учитываться не будет. При оценке имущественного комплекса - действующего предприятия - 000 «Форсаж» были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости. На основании имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в результате настоящего анализа с применением методик оценки, обсужденных с администрацией заказчика, можно сделать следующее заключение:

ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ:

рыночная стоимость имущественного комплекса ООО «Форсаж» расположенного по адресу:

Кемеровская область, г.Киселевск, ул.Свердлова, 56,

составляет:

5 239 653 (пять миллионов двести тридцать девять тысяч шестьсот пятьдесят три) рубля

Заключение

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности.

С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге оценке стоимости объектов и прав собственности.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. Объектом оценки является любой объект, собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом. Фактор времени, пожалуй, - важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, на цену, на стоимость, на принятие решений.

Непродуктивно потраченное время означает потерю денег. Единственный способ избежать этого - заставить капитал работать. Деньги не приносят доход, если лежат «мертвым грузом». При этом важно время получения дохода, поскольку уже полученный доход может быть употреблен для увеличения еще большего дохода.

Время получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году.

Время, в течение которого должны быть вьшлачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в процессе оценки. Рыночная стоимость объекта изменяется во времени, под влиянием многочисленных факторов, поэтому она может быть рассчитана на данный момент времени. Завтра рыночная стоимость может быть уже иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности в целом являются необходимыми в условиях рыночной экономики.

Другой сущностной чертой рыночной экономики является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и Т.П. Иными словами, риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

Библиография

Федеральный Закон «об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 -ФЗ от 29.07.98г.;

2. Федеральные стандарты оценки 1,2,3;

З. СТО РОО 20-02-96. Рыночная стоимость как база оценки. Основные положения;

«Стоимость действующего предприятия как база оценки» СТО РОО 24-01-96;

СТО РОО 21-01-98. Оценка недвижимости. Основные положения;

СТО РОО 25-01-96. Учет в процессе оценки факторов окружающей среды.

Основные положения;

7. СТО РОО 25-02-98. Учет в процессе оценки экологических факторов.

Основные положения;

«Оценка производственных средств, машин и оборудования». СТО РОО 22-01-96;

«Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества» СТО РОО 21-01-95;

СТО РОО 27-01-99. Кодекс профессиональной этики членов РОО;

Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с;

Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 512 с;

Оценка недвижимости: Учеб. Пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандера - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2002. - З03 с;

Есипов В.О., Маховикова Г. А., Терехова В. Н. Оценка бизнеса. - СПб:

Питер, 2001 -416с;

Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия:

Учеб. Пособие для вузов. - М: ЮНИТИ - ДАНА, 2001 - 720 с;

Григорьев В.В. Оценка, переоценка основных фондов: Учебно - практическое пособие. - М.: Инфра - М, 1997 - 320 с;

Григорьев В.В., Федотова· М.А. Оценка предприятия: теория и практика:

Учеб. пособие. -М.: Инфра-М 1996;

Компьютерная программа «ValMaster». Расчет полной восстановительной стоимости зданий жилого, административного и общественно - бытового назначения. - 1997 г.;

Журнал «Эксперт», № 21, 09.06.2003 г.;

Практические аспекты расчета ставки дисконта (метод оценки капитальных активов) в процессе оценки бизнеса. Г.В. Булычева, В.В. Демшин, Вопросы оценки, 1999,N21; 21.

Практические аспекты расчета ставки дисконта (метод кумулятивного построения) в процесс е оценки бизнеса. В.В. Демшин, Вопросы оценки, 1999, №1;

Сборник №4 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете. - М.: Стройиздат. - 1970г.;

Тарасевич Е.И. Методьi,6ценки недвижимости, - СПб, ТОО «Технобалт», 1995,247 с;

Тарасевич Е.И. Оценки недвижимости. Энциклопедия оценки. - СПб.:· СПБГТУ, 1997,424 с;

Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость, - СПб, 1996;

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М; «Дело ЛТД», 1995 - 480 с;

Финансовая Россия, № 48, С. 3 в статье «Прогноз мирового экономического развития» МВФ.

Экономика недвижимости: Учебное пособие, - М.: Дело, 1999 - 328 с;

Методические рекомендации по анализу и оценке прав требований, принадлежащих организации·- должнику как кредитору по неисполненным денежным обязательствам третьих лиц по оплате фактически поставленных товаров, выполненных работ или оказанных услуг (дебиторской задолженности) при обращении взыскания на имущество организаций должников. РОО, МАОК, ИПБ, Москва, 1999 г.;

Баскакова М.А. Толковый юридический словарь: бизнес и право (русско - английский, анrло - русский). - М: Финансы и статистика, 1998 г.;

Валдайцев В.С. Оценка бизнеса и инноваций: Учеб. Пособие, 1997 г.;