Определение рыночной стоимости квартиры
Исходные данные для проведения оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Стандарты оценочной деятельности. Обзор рынка жилой недвижимости г. Москвы.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | отчет по практике |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 25.03.2012 |
| Размер файла | 1,6 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
При внесении корректировки более 10% (за исключением корректировки на торг) Оценщик приводит методологию и сам расчет величины корректировки.
В таблицах ниже представлены выборка сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.
В Приложении к Отчету приведены копии материалов, содержащих предложения аналогов.
Таблица 7. Выборка аналогов
|
N п.п. |
Тип объекта |
Местоположение |
Основные характеристики |
Цена предложения, руб., без НДС |
Цена предложения, руб./кв.м, без НДС |
Источник |
|
|
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ |
|||||||
|
1. |
Квартира |
г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 |
Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку |
- |
- |
||
|
СОПОСТАВИМЫЕ ОБЪЕКТЫ |
|||||||
|
1. |
Квартира |
г. Москва, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3 |
Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж |
31 320 000 |
180 000 |
АН "Домострой", тел.: (495) 514-10-10, www.domostroy.ru |
|
|
2. |
Квартира |
г. Москва, ул. Удальцова, д. 729 |
Пятикомнатная квартира, общая площадь 162,4 кв.м, на 3 этаже, без отделки |
28 255 002 |
173 984 |
АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru |
|
|
3. |
Квартира |
г. Москва, Ленинский пр-т, д. 123 |
Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки |
31 952 760 |
152 156 |
АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru |
|
|
4. |
Квартира |
г. Москва, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1 |
Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК "Корона-Эйр" |
28 500 000 |
139 024 |
АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-46 |
|
|
5. |
Квартира |
г. Москва, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской |
Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м |
28 600 000 |
150 526 |
АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-47 |
|
|
Средняя стоимость аренды, руб./кв.м в год |
159 138 |
||||||
|
Медиана, руб./кв.м в год |
152 156 |
||||||
|
Стандартное отклонение |
17 198 |
||||||
|
Коэффициент вариации, допустимое значение меньше 30% |
10,81% |
Рисунок 3. Карта расположения аналогов и объекта оценки (1- объект оценки, 2-6 - аналоги)
Таблица 8. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
|
№ п.п. |
Элементы сравнения |
Ед. изм. |
Объект оценки |
Сопоставимый объект №1 |
Сопоставимый объект №2 |
Сопоставимый объект №3 |
Сопоставимый объект №4 |
Сопоставимый объект №5 |
|
|
1 |
Характеристика объектов |
Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку |
Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж |
Пятикомнатная квартира, общая площадь 162,4 кв.м, на 3 этаже, без отделки |
Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки |
Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК "Корона-Эйр" |
Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м |
||
|
2 |
Местоположение объекта |
г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 |
г. Москва, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3 |
г. Москва, ул. Удальцова, д. 729 |
г. Москва, Ленинский пр-т, д. 123 |
г. Москва, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1 |
г. Москва, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской |
||
|
3 |
Цена предложения/Цена продажи |
руб. |
31 320 000 |
28 255 002 |
31 952 760 |
28 500 000 |
28 600 000 |
||
|
4 |
Общая площадь |
кв.м |
194,50 |
174,00 |
162,40 |
210,00 |
205,00 |
190,00 |
|
|
5 |
Цена за ед. общей площади |
руб./кв.м |
180 000,00 |
173 984,00 |
152 156,00 |
139 024,39 |
150 526,32 |
||
|
6 |
Наличие обременений, цена продажи |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
|||
|
7 |
Состояние (внешний вид), |
Под отделку |
Под отделку |
Под отделку |
Под отделку |
Под отделку |
Под отделку |
||
|
8 |
Уторговывание |
||||||||
|
9 |
Корректировки |
% |
-10 |
-10 |
-10 |
-10 |
-10 |
||
|
10 |
Обоснование корректировки |
Корректировка применена в связи с тем, что для сопоставимых объектов известны только цены предложения. В текущих условиях (финансовый кризис и высокий уровень рисков), продавцы готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%. Согласно статье "Скидки на торг: реалии кризиса", А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская служба оценки, http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml), скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Москве составляет в среднем около 10%. |
|||||||
|
11 |
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
162 000,00 |
156 585,60 |
136 940,40 |
125 121,95 |
135 473,68 |
||
|
12 |
Источник информации |
АН "Домострой", тел.: (495) 514-10-10, www.domostroy.ru |
АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru |
АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru |
АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-46 |
АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-47 |
|||
|
Внесение корректировок |
|||||||||
|
1 |
Условия финансирования |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
||
|
2 |
Корректировки |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
3 |
Обоснование корректировки |
Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли - продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась. |
|||||||
|
4 |
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
162 000,00 |
156 585,60 |
136 940,40 |
125 121,95 |
135 473,68 |
||
|
5 |
Дата предложения |
Март 2010 г. |
Март 2010 г. |
Март 2010 г. |
Март 2010 г. |
Март 2010 г. |
Март 2010 г. |
||
|
6 |
Корректировки |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|||
|
7 |
Обоснование корректировки |
Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется. |
|||||||
|
8 |
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
162 000,00 |
156 585,60 |
136 940,40 |
125 121,95 |
135 473,68 |
||
|
9 |
Местоположение объекта |
г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 18, кв. 98 |
г. Москва, Ломоносовский пр-т, 15 квартал, корп. 3 |
г. Москва, ул. Удальцова, д. 79 |
г. Москва, Ленинский пр-т, д. 111 |
г. Москва, ул. Вернадского, д. 92, корп. 1 |
г. Москва, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской |
||
|
10 |
Корректировки |
% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
||
|
11 |
Обоснование корректировки |
Все рассматриваемые объекты расположены на удалении около 15 минут пешком от метро на юго-западе г. Москвы. Внесение корректировок не требуется |
|||||||
|
12 |
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
162 000,00 |
156 585,60 |
136 940,40 |
125 121,95 |
135 473,68 |
||
|
13 |
Площадь |
194,50 |
174,00 |
162,40 |
210,00 |
205,00 |
190,00 |
||
|
14 |
Корректировки |
% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
15 |
Обоснование корректировки |
Все объекты лежат в одном ценовом диапазоне по элементу сравнения площадь. Корректировка не требуется. |
|||||||
|
16 |
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
162 000,00 |
156 585,60 |
136 940,40 |
125 121,95 |
135 473,68 |
||
|
17 |
Состояние объекта |
Под отделку |
Под отделку |
Под отделку |
Под отделку |
Под отделку |
Под отделку |
||
|
18 |
Корректировка на ремонт здания |
руб./кв.м |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
||
|
19 |
Обоснование корректировки |
Состояние всех объектов - под отделку, внесение корректировок не требуется. |
|||||||
|
20 |
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
162 000,00 |
156 585,60 |
136 940,40 |
125 121,95 |
135 473,68 |
||
|
21 |
Этаж |
11 |
2 |
3 |
11 |
н/д |
н/д |
||
|
22 |
Корректировки |
% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
23 |
Обоснование корректировки |
Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах не существенно зависит от этажа. По данным риэлтора, аналоги №№ 4,5 расположены не на первом и не на последнем этажах. В связи с этим, корректировка не вносится. |
|||||||
|
24 |
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
162 000,00 |
156 585,60 |
136 940,40 |
125 121,95 |
135 473,68 |
||
|
25 |
Весовые коэффициенты |
0,20 |
0,20 |
0,20 |
0,20 |
0,20 |
|||
|
26 |
Стоимость объекта оценки за 1 кв.м, без НДС |
руб./кв.м |
143 224 |
||||||
|
27 |
Стоимость объекта оценки, без НДС |
руб. |
27 857 132 |
Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.
3. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.
Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.
Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:
1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.
2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.
3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).
4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.
Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.
Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, по состоянию на 19 марта 2010 года составляет, округленно 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.
ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА
Я, Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждаю на основании своих знаний и убеждений, что:
Ш утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;
Ш анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются моим личными, независимым и профессиональным анализом, мнениями и заключениями;
Ш в отношении имущества, являющегося предметом настоящего Отчета, я не имею никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также я не состою в родстве, не имею никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего Отчета владельцами оцененного нами имущества или намеревающихся совершить с ним сделку;
Ш оплата моих услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;
Ш мои анализы, мнения и выводы осуществлялись, а Отчет по оценке имущества составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).
Оценщики:
Оценщик Петров О.Ю.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом. Согласование результатов, определение итоговой стоимости объектов.
курсовая работа [6,8 M], добавлен 02.12.2013Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при определении стоимости квартиры в г. Красногорск. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Технология оценки и применяемые подходы, расчет рыночной стоимости сравнительным методом.
практическая работа [34,2 K], добавлен 10.05.2015Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Сведения о заказчике оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Оценка стоимости интеллектуальной собственности сравнительным, затратным или доходным подходом.
курсовая работа [87,5 K], добавлен 07.11.2014Сведения о заказчике оценки рыночной стоимости здания. Ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости затратным, сравнительным и доходным подходами.
курсовая работа [2,5 M], добавлен 10.07.2013Информация, идентифицирующая объект оценки. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка объекта. Расчет стоимости земельного участка.
отчет по практике [2,0 M], добавлен 02.06.2011Оценка объекта недвижимости на примере ОАО "Московский Планетарий". Сведения о заказчике оценки и об оценщике, перечень данных. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при оценке. Применяемые стандарты оценочной деятельности.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 09.04.2016Расчет стоимости объекта оценки. Анализ достаточности и достоверности использованной информации. Допущения и ограничительные условия, примененные оценщиком и стандарты оценочной деятельности. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.
курсовая работа [87,4 K], добавлен 24.03.2011Допущения и ограничительные условия при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка легковых транспортных средств. Определение рыночной стоимости транспортного средства ВАЗ-1119 сравнительным и затратным подходом.
курсовая работа [1,9 M], добавлен 27.01.2016Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.
курсовая работа [43,8 K], добавлен 16.12.2012Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки автомобиля ГАЗ-3110. Обзор вторичного рынка легковых автомобилей. Выбор и характеристика подходов к оценке, описание процесса оценки. Расчет рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [71,5 K], добавлен 25.03.2012
