Аренда недвижимости в системе предпринимательства

собственники жилого помещения (граждане, ЮЛ, РФ, ее субъекты и муниципальные образования) могут управомочить (например, путем выдачи доверенности - ст. 185-189 ГК) других лиц представлять их интересы при заключении ДНЖ. От имени же РФ, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления (п. 2 ст. 125 ГК), чаще всего - жилищно-эксплуатационные органы (см. коммент. к ст. 672 ГК). О праве собственности на жилое помещение см. коммент. к ст. 288 ГК;

б) нанимателем по ДНЖ может быть только гражданин. Что же касается ЮЛ, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды (при этом нужно руководствоваться нормами гл. 34 ГК), а не выступать нанимателем в ДНЖ (см. об этом ниже);

в) объектом найма является жилое помещение (см. коммент. к ст. 673 ГК), предназначенное для постоянного проживания, поэтому ДНЖ нельзя заключать в отношении помещений, расположенных в гостиницах, общежитиях и иных местах пребывания (см. об этом понятии и его отличиях от места жительства коммент. к ст. 20 ГК). Следует иметь в виду, что постановлением Правительства РФ N 47 от 28.01.2006 утв. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

г) жилое помещение предоставляется по ДНЖ нанимателю временно (на срок не более пяти лет) и за плату (см. коммент. к ст. 682 ГК). Если же собственник предоставил жилое помещение во временное безвозмездное пользование другим гражданам, следует руководствоваться нормами ст. 689-701 ГК;

д) жилое помещение передается нанимателю одновременно во владение и пользование.

Чаще всего жилое помещение используется для проживания. Однако наниматель и другие постоянно проживающие с ним лица могут извлекать из него и другие полезные свойства (например, хранить предметы личного обихода, книги, пользоваться коммунальными услугами).

3. ЮЛ, выступая арендатором жилого помещения по договору аренды, вправе предоставлять его уже по ДНЖ только для проживания граждан (например, своих работников), которые вправе с согласия арендодателя сдавать его в поднаем (это предусмотрено п. 2 ст. 615 ГК).

ЮЛ жилое помещение может быть предоставлено и по договору безвозмездного пользования. Однако в любом случае императивная норма п. 2 ст. 671 об использовании ЮЛ жилого помещения только для проживания граждан должна быть соблюдена. О запрещении ЮЛ размещать в жилом помещении офисы, складские помещения и т.п. см. коммент. к ст. 288 ГК. Следует учесть, что нормы ЖК не применяются в той мере, в какой противоречат правилам ст. 671 ГК (т.к. в ст. 671 не внесено поправок в связи с принятием ЖК).

4. Анализ судебной практики применения ст. 671 показывает, что:

1) стороной в спорах, вытекающих из условий ДНЖ в силу ст. 671 ГК, является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), в т.ч. жилищно-эксплуатационные организации и службы. Переход права собственности на занимаемые по ДНЖ помещения не влечет расторжения или изменения ДНЖ. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного ДНЖ (п. 9 Пост. Пленума N 5);

2) за лицами, забронировавшими жилые помещения в связи с выездом на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности, сохраняют право пользования жилыми помещениями (БВС РФ, 2001, N 1, с. 22);

3) ВС РФ отказал в удовлетворении жалобы о признании недействительным подп. "а" п. 10 Правил учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку и службы в органах внутренних дел, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства, утв. постановлением Правительства РФ от 06.09.1998 N 1054 (решение от 07.02.2001 N ВКПИ 01-01);

4) ВС РФ (решением от 26.12.2000 N ВКПИ 00-74) признал соответствующими закону и подлежащими применению нормы постановления Правительства РФ от 26.06.1995 N 604 "О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений, военнослужащим и лицам, уволенным с военной службы";

5) ВС РФ (решением от 23.08.2000 N ГКПИ 00-751) оставил без удовлетворения жалобу о признании недействительным п. 10 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301).

См. о судебной практике подробнее в книге: А.Н. Гуев. Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам. М.: Экзамен, 2006.См. подробнее о договоре найма жилой площади в книге А.Н. Гуев. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ (изд. 2) М. Дело. 2008.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1. Статья 672 посвящена разновидности ДНЖ - договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (далее - ДНЖСИ). Этот договор имеет существенные отличия от ДНЖ и, в частности:

а) по ДНЖСИ предоставляется лишь жилое помещение, относящееся к жилищному фонду социального использования. Этот фонд является совокупностью всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры, комнаты (см. также ст. 19, 49, 57-59, 92-98 ЖК);

б) наймодателем по ДНЖСИ выступают соответствующие подразделения госорганов и органов местного самоуправления, а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения, у которых жилое помещение находится на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, уполномоченные на это собственником жилого помещения;

в) нанимателями по ДНЖСИ могут быть только граждане, принятые в установленном порядке на учет (включенные в очередь) для предоставления им жилого помещения. Порядок такого учета определяют субъекты РФ. Например, в г. Москве это осуществляется в соответствии с Законом г. Москвы N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей в г. Москве" от 15.01.2003;

г) объектом найма по ДНЖСИ могут быть и комнаты в коммунальных квартирах, однако в любом случае они должны быть изолированными;

д) объем применения норм жилищного законодательства к ДНЖСИ значительно превышает объем их применения по отношению к ДНЖ (см. ниже);

е) основанием заключения ДНЖСИ является ордер, выдаваемый в порядке, установленном ст. 51 ЖК.

2. Применяя правила п. 2 ст. 672, следует учесть, что в нем имеются в виду:

- все члены семьи независимо от степени родства или свойства (супруг, супруга, их родители, дети, в т.ч. усыновленные, братья, сестры, прабабушка, прадед, внуки, правнуки и др.), которые постоянно и совместно проживают с нанимателем жилого помещения, а также бывшие члены семьи (например, после развода);

- требование (оно должно быть письменным) нанимателя или члена его семьи заключить ДНЖ с одним из членов семьи (при наличии в квартире изолированного жилого помещения) может быть предъявлено в последующем. В этом случае будет иметь место заключение ДНЖ с новым нанимателем. В случае смерти нанимателя новым нанимателем по ДНЖ может быть лишь тот из членов его семьи, который проживает в этом жилом помещении;

- случаи выбытия - это прекращение проживания данного члена семьи (который мог быть и нанимателем) в жилом помещении. Временное выбытие нанимателя не ведет к прекращению проживания и к необходимости заключать ДНЖ с новым членом семьи.

3. Анализ п. 3 ст. 672 приводит к следующим важным выводам:

1) до введения в действие ЖК:

- ДНЖСИ заключался лишь на основании выданного в установленном жилищным законодательством порядке ордера (ст. 13 Основ жилищной политики). Выдаче ордера предшествовало решение о предоставлении жилого помещения, принятое органом местного самоуправления или государственным, муниципальным предприятием, учреждением, организацией;

- в любом случае к ДНЖСИ применялись правила ГК о: письменной форме договора; сохранении ДНЖ при переходе права собственности на жилое помещение; использовании жилого помещения в порядке, установленном законодательством; правовом положении временных жильцов; обязанности нанимателя осуществлять текущий ремонт жилого помещения, а наймодателя - капитальный; заключении договора поднайма (см. коммент. к ст. 674, 675, 678, 680, 681, 685 ГК). Эти обстоятельства необходимо учитывать при пересмотре судебных актов, вступивших в законную силу;

2) после введения в действие ЖК (с 1 марта 2005 г.):

ДНЖСИ заключается без всякого ордера. Основанием его заключения служит решение о предоставлении жилого помещения (оно должно быть принято в соответствии с ст. 49-58 ЖК). Правительство РФ постановлением от 21.05.05 N 315 утвердило "Типовой договор социального найма жилого помещения". Содержание ДНЖСИ, состав его сторон, исполнение ими условий договора должны соответствовать требованиям ст. 60-92 ЖК (см. об этом подробнее в книге: А.Н. Гуев. Постатейный комментарий к ЖК РФ (изд. 2) М. Дело. 2008.

К ДНЖСИ подлежат применению правила ст. 674, 675, 680, п. 1-3 ст. 685 (см. коммент. к ним). При этом в случае расхождения между этими нормами ГК и нормами ЖК - подлежат применению именно нормы ГК (в данном случае они имеют приоритет). С другой стороны правила ст. 681 ГК (см. коммент.) применению к этому договору более не подлежат.

Остальные нормы ГК применяются к ДНЖСИ лишь в той мере, в какой другие правила не предусмотрены нормами жилищного законодательства. О судебной практике см. БВС РФ, 1995, N 8, с. 436; N 9, с. 4; N 10, с. 2; 1996, N 2, с. 4, 6; 1997, N 2, с. 5; N 4, с. 1-3, с. 18; 1998, N 1, с. 1-2; N 9, с. 3; 2005, N 5, с. 27; N 9, с. 10.

Следует также учитывать Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (утв. постановлением Правительства РФ от 14.12.2004 N 761).

Анализ судебной практики показывает, что:

1) суд должен учитывать нормы Порядка учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений в РСФСР (утв. постановлением СМ РСФСР от 31.07.1984 N 335), действующих в части, не противоречащей ст. 671-688 ГК (БВС РФ, 2000, N 12, с. 12). (нужно иметь в виду, что настоящее время субъекты РФ устанавливают порядок ведения такого учета граждан, учитывая при этом положения приказа Минрегиона РФ от 25.02.06 N 18 "Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов РФ и ОМСУ по определению порядка ведения ОМСУ учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма и по предоставлению таким гражданам помещений по договору социального найма" - А.Г.);

2) граждане, имеющие право на внеочередное предоставление жилых помещений, включаются в отдельные списки на предоставление жилой площади (БВС РФ, 2000, N 12, с. 12);

3) федеральное законодательство не связывает реализацию права на улучшение жилищных условий лиц, проходящих военную службу по контракту, со сроком их проживания в данной местности (БВС РФ, 2001, N 1, с. 21).

См. также БВС РФ, 2004, N 4, с. 2; N 5, с. 11; N 8, с. 11; N 9, с. 15; 2005, N 3, с. 31; N 5, с. 8, 27.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. В соответствии с п. 1 ст. 673 объектом ДНЖ может быть:

- отдельная квартира либо ее часть. В последнем случае речь идет о том, что в квартире будут несколько нанимателей, а сама квартира - коммунальная. Однако и в этом случае предоставляемое нанимателю жилое помещение должно быть изолированным. Не могут быть самостоятельным предметом найма (даже по ДНЖСИ) часть комнаты, смежная комната, подсобные помещения (ст. 15-16 ЖК). Освобождающиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилплощадь менее установленной нормы на одного человека (с учетом права на дополнительную жилплощадь). Следует учесть, что эти правила до 1 марта 2005 г. применялись, поскольку иное не установлено в субъектах РФ, и лишь в отношении ДНЖСИ (ст. 16 Основ жилищной политики). После 1 марта 2005 при предоставлении освобождающегося жилого помещения в коммунальной квартире необходимо осуществлять только в соответствии с ст. 59 ЖК;

- жилой дом либо его часть. Объектом найма может служить жилой дом, состоящий как из одной, так и нескольких квартир. Нанимателем жилого дома (независимо от числа комнат) может быть и один гражданин. Если по ДНЖ предоставляется часть дома, должно быть соблюдено требование об изолированном жилом помещении;

- только пригодное для проживания жилое помещение. Это означает, что оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст. 85 ЖК).

ВС РФ обратил внимание судов на то, что при рассмотрении исков о предоставлении благоустроенного жилого помещения необходимо исходить не из норм ГК, регламентирующих правоотношения, возникающие из договора имущественного найма, а из норм, посвященных договору найма жилого помещения (БВС РФ, 2000, N 8, с. 5).

2. Правила п. 2 ст. 673 применяются к случаям, когда в доме более одной квартиры и число нанимателей - более одного.

Наряду с жилым помещением наниматели вправе пользоваться и таким имуществом, как балкон, вестибюль, веранда, крыльцо, тамбур, технический этаж и т.п. О том, что относится к иному имуществу (упомянутому в ст. 673), см. коммент. к ст. 290 ГК.

Нужно также учитывать нормы Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, Типовых договоров найма специализированных жилых помещений (утв. пост. Правительства РФ от 26.01.06 N 42) и Положения о признании помещения жилым помещениям, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47)

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Правило ст. 674 о том, что ДНЖ заключается в письменной форме, - императивное. ДНЖ, заключенный в устной форме, не считается недействительным, но стороны (в случае спора) не могут ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, хотя это не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

2. ДНЖ должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При рассмотрении дел в суде, нужно иметь в виду, что в отношении ДНЖСИ письменная форма считается соблюденной, если стороны заключили (до 21.05.2005 г.) договор в соответствии с Типовым договором найма жилого помещения (форма такого договора была утверждена постановлением СМ РСФСР от 25.09.1985 N 415), а после 21.05 2005 г. Типовым договором социального найма жилого помещения (его форма утверждена пост. Правительства РФ от 21.05 2005 N 315).

Типовой договор найма специализированного жилого помещения утв. постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

1. Право собственности на жилое помещение может перейти к другому лицу на основании ДКПН (см. коммент. к ст. 549-558 ГК), договоров дарения (ст. 572-581 ГК), мены (ст. 567-571 ГК), по наследству и т.д. Что же касается перехода права собственности в порядке приватизации, то правила ст. 675 применению не подлежат, ибо Закон о приватизации жилья (до его полной отмены, с 1 марта 2010 г.) исходит из того, что жилое помещение передается в собственность нанимателю именно государственного или муниципального жилья.

2. В любом случае (т.е. вне зависимости от того, по какому из упомянутых выше оснований произошла смена собственника жилого помещения) новый собственник не вправе требовать:

- расторжения ДНЖ лишь на основании перехода к нему права собственности. Однако это вовсе не означает, что он не может потребовать расторжения ДНЖ по другим основаниям, в частности предусмотренным ст. 687 ГК (см. коммент. к ней);

- внесения изменений в ДНЖ, которые ухудшают условия найма либо ведут к другим неприемлемым для нанимателя последствиям. Запрет на изменение ДНЖ не действует, если условия договора становятся более благоприятными для нанимателя. О судебной практике см. БВС РФ, 1999, N 4, с. 7.



Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче нанимателю жилого помещения надлежащим образом в случаях, если оно:

- будет передано свободным;

- пригодно для проживания и благоустроено; помещение должно быть отремонтировано, оборудование исправно, коммуникации (газ, вода, электроэнергия и т.д.) подведены, санитарные и технические нормы соблюдены. В ДНЖ могут быть предусмотрены и более высокие требования пригодности.

2. Правила п. 2 ст. 676 применяются в случаях сдачи жилья по ДНЖ в многоквартирном жилом доме либо в части жилого дома (пусть даже состоящем из одной квартиры, если изолированные жилые помещения в ней были переданы по ДНЖ разным нанимателям). Если же весь жилой дом сдается одному нанимателю, обязанности по надлежащей эксплуатации жилого дома возлагаются на самого нанимателя.

Под эксплуатацией (упомянутой в ст. 676) следует понимать использование жилого дома, его подсобных помещений, придомовой территории, подвальных и чердачных помещений и т.п. по их назначению и в соответствии с установленными техническими и санитарными нормами.

Предоставление коммунальных услуг означает, что наймодатель обязан обеспечивать подачу воды, электроэнергии, газа, нормальную работу лифтов, канализации, мусоропровода, вывоз твердых бытовых отходов, уборку тамбуров, лестниц, вестибюлей и т.д.(ст. 153-156 ЖК).

Наймодатель обязан осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома (см. о том, что относится к такому имуществу, коммент. к ст. 290 ГК). Следует учесть, что имеется в виду как текущий ремонт (покраска тамбуров, лестничных площадок, замена разбитого оконного стекла на лестничных пролетах и т.д.), так и капитальный (замена лифта, лестничного марша и т.д.).

Кроме того, ст. 676 именно наймодателя обязывает ремонтировать устройства для оказания коммунальных услуг, находящихся в самом жилом помещении (электропроводку, сантехническое оборудование, электросчетчики, водоизмерительные приборы, электро- или газовые плиты, колонки, батареи отопления и т.д.). Об обязанностях наймодателя см. также ст. 65 ЖК и в книге: А.Н. Гуев. Постатейный комментарий к ЖК РФ. М.: Дело, 2008.

См. также Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утв. постановления Правительством РФ от 06.02.2006 N 75.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Применяя правила п. 1 ст. 677, следует учитывать, что лицо, выступающее нанимателем, должно отвечать требованиям, установленным ст. 26-30 ГК в отношении дееспособности граждан. Что касается ЮЛ, то им может быть предоставлено жилое помещение не на основании ДНЖ, а по договору аренды (п. 2 ст. 671 ГК).

2. В п. 2 ст. 677 установлено, что по общему правилу наряду с нанимателем в ДНЖ должны быть указаны лица, постоянно с ним проживающие, к которым относятся:

- супруг (супруга), дети (в т.ч. усыновленные), родители супругов, прабабушка, прадед, внуки, братья, сестры; иные родственники; бывшие члены семьи (бывший супруг, супруга, если они продолжают проживать в жилом помещении); любые другие лица (это предусмотрено и в ст. 69-70 ЖК), хотя и не состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но фактически постоянно проживающие с ним на данной площади. О том, кто считается постоянно проживающим вместе с нанимателем, следует судить, исходя из факта регистрации гражданина по месту жительства в соответствии со ст. 4, 6 Закона N 5242-1 и Правилами регистрации граждан. В то же время отсутствие в ДНЖ сведений о лицах, постоянно проживающих с нанимателем, не приводит к выводу о том, что ДНЖ не заключен. Наоборот, договор считается заключенным, а вместо отсутствующего в ДНЖ условия об упомянутых выше лицах подлежат применению правила ст. 679 ГК.

3. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, в частности, вправе:

- пользоваться жилым помещением по прямому назначению (т.е. для целей проживания в нем). ВС РФ разъяснил, что если жилое помещение забронировано, то наниматель вправе пользоваться данным жилым помещением в течение всего срока бронирования (БВС РФ, 2001, N 1, с. 22);

- хранить в жилом помещении личные вещи, предметы личного обихода и т.д.;

- пользоваться электро-, сантехническим и другим оборудованием жилого помещения и т.д.

Отношения между нанимателем и упомянутыми лицами регулируются соответственно нормами СК, ЖК (см. об этом подробнее в книге: А.Н. Гуев. Постатейный комментарий ЖК РФ. М.: Дело, 2008).

Учитывая, что стороной по ДНЖ является наниматель, именно на него п. 3 ст. 677 возложил ответственность за соблюдение постоянно проживающими с ним лицами условий договора, а также правил пользования жилым помещением, придомовой территорией, общим имуществом многоквартирного дома и т.д.

При этом нужно учесть, что наниматель отвечает за действия упомянутых лиц, носящих неправомерный характер и нарушающих условия ДНЖ.

4. Граждане, упомянутые в п. 4 ст. 677, могут приобрести статус сонанимателей лишь при условиях:

- предварительного извещения об этом наймодателя в письменной форме;

- признания себя солидарными должниками перед наймодателем (кредитором) (см. коммент. к ст. 322-326 ГК);

- что именно все граждане (а не их часть), совместно проживающие с нанимателем, заключат договор с последним о том, что будут нести солидарную с ним ответственность перед наймодателем. Безусловно, правила о дееспособности граждан должны быть соблюдены.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

1. Анализ ст. 678 позволяет указать на ряд особенностей содержащихся в ней правил. Наниматель должен:

не нарушать целевое назначение жилого помещения - оно должно быть использовано лишь для проживания (см. об этом БВС РФ, 2001, N 11, с. 21). Правила пользования жилыми помещениями утверждены постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

обеспечить сохранность помещения. Иначе говоря, оно должно быть сохранено в первоначальном состоянии (с учетом естественного износа), пригодно для проживания; должно быть сохранено не только само помещение, но и находящееся в нем оборудование (сантехническое, электрическое, газовое и т.д.), а также устройства, общее имущество в многоквартирном доме и т.п.;

поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии. Надлежащим считается обеспечивающее возможность использовать его по ДНЖ с учетом прямого назначения. Это тесно связано с обязанностью нанимателя по осуществлению текущего ремонта (см. коммент. к ст. 681 ГК).

2. Нанимателю запрещено производить:

- переустройство жилого помещения. Это означает, что наниматель не вправе без согласия наймодателя и без соблюдения установленного порядка (даже если наймодатель даст на это согласие) производить перестройку жилого помещения, связанную с изменением его размера, функционального назначения, сносом или разборкой межкомнатных перегородок, разборкой вентиляционных и вытяжных шкафов, постройкой дополнительных перегородок, соединением разных комнат дополнительными дверями и т.д. ВС РФ разъяснил, что при возникновении спора между нанимателями, проживающими в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, подлежит учитывать, что для какого-либо переустройства в этих домах необходимо не только разрешение местной администрации, но и согласие собственника дома (п. 14 Пост. Пленума N 5);

- реконструкцию жилого помещения, т.е. работы, связанные с разборкой капитальных и несущих конструкций, стен, пробитием люков в полу, чтобы соединить (например, квартиры) на разных этажах, увеличением (либо уменьшением) отдельных помещений квартиры, жилого дома и т.д. Так, в г. Москве эти вопросы регулируются Законом от 20.12.1995 N 26 "Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда".

Реконструкция и переустройство жилого помещения допускаются только с разрешения уполномоченных госорганов РФ и субъектов РФ. См об этом также ст. 25-29, 87 ЖК и в книге А.Н. Гуев. Постатейный комментарий к ЖК РФ. М.: Дело, 2005.

3. Сроки квартплаты обычно определяются в самом ДНЖ. Эти сроки могут быть едиными в данном субъекте Федерации (см. коммент. к ст. 682 ГК).

По общему правилу наниматель обязан самостоятельно вносить плату. Однако в ДНЖ могут быть предусмотрены и иные правила (что квартплата будет ежемесячно перечисляться работодателем нанимателя, что наймодатель будет получать плату за жилое помещение путем предъявления требования к банку нанимателя, требования о безакцептном списании соответствующих сумм). Что же касается уплаты коммунальных платежей (за газ, за воду и т.п.), то их по общему правилу вносит именно наниматель. Лишь в случаях, особо оговоренных в ДНЖ, эта обязанность возлагается на наймодателя.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

1. Статья 679 по-другому (нежели ст. 54 ЖК) решает вопросы вселения граждан в жилое помещение:

- требуется письменное согласие не только наймодателя, нанимателя и членов его семьи, но и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. При этом если за малолетних граждан согласие могут дать их законные представители (ст. 28 ГК), то лица от 14 до 18 лет дают его самостоятельно (ст. 26, 27 ГК);

- для вселения несовершеннолетних детей (например, к бабушке, опекуну и т.д.) согласия упомянутых в ст. 679 лиц не требуется.

2. Действовавшее до 1 марта 2005 г. законодательство устанавливало норму жилой площади на одного человека (12 кв. м.). В настоящее время установлена норма предоставления площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма на одного человека (ст. 50 ЖК). Эта норма определяется госорганами (например, в Москве) и органами местного самоуправления.

Если даже все граждане, упомянутые в ст. 679 (включая наймодателя), дали согласие на вселение других граждан для постоянного проживания, но в результате указанная норма нарушается - вселение запрещено. Однако и это ограничение не применяется в отношении несовершеннолетних детей.

В ст. 679 не подразумеваются случаи, связанные с правом на дополнительную жилплощадь: если согласие упомянутых в этой статье лиц было получено, несоблюдение норм дополнительной жилой площади не является препятствием для вселения.

Статья 680. Временные жильцы

1. Анализ правил ст. 680 позволяет указать на ряд их особенностей, имеющих важное практическое значение:

а) временными жильцами могут быть любые граждане, а не только члены семьи нанимателя;

б) вселение временных жильцов возможно лишь по общему согласию всех лиц, постоянно проживающих с нанимателем, а не только совершеннолетних членов его семьи. Из этого исходила ст. 81 ЖК РСФСР. Однако в соответствии с прямым указанием, содержащимся в ст. 672 ГК, правила ст. 81 ЖК РСФСР не подлежали применению в той части, в какой противоречат правилам ст. 680 (это учтено и в ст. 80 ЖК);

в) согласие наймодателя на вселение временных жильцов не нужно; достаточно лишь предварительно предупредить его об этом;

г) наймодатель вправе запретить вселение временного жильца и его проживание только в случае нарушения установленной нормы общей площади на одного человека (данное правило действует с 13 января 2005 г., т.е. со дня вступления в силу Закона N 189). В то же время и до 13 января 2005 г. правило ч. 2 ст. 81 ЖК РСФСР (о том, что вселение временных жильцов на срок до полутора месяцев возможно и без соблюдения установленной нормы жилплощади) не подлежало применению, т.к. противоречит нормам ст. 680 (см. об этом п. 3 ст. 672 ГК);

д) срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев. Имеется в виду только проживание подряд шесть месяцев (это предусмотрено в ст. 80 ЖК).

2. Временные жильцы существенно отличаются по своему правовому положению от постоянных:

а) они проживают в жилом помещении безвозмездно, т.е. не участвуют в расходах по найму, не платят никаких сумм нанимателю (иначе это было бы поднаймом жилья - ст. 685 ГК);

б) они не обладают самостоятельным правом пользования помещением. Это означает, что прекращение ДНЖ прекращает право пользования жилым помещением и временных жильцов;

в) ответственность перед наймодателем за действия временных жильцов (связанных с пользованием жилым помещением) несет наниматель.

3. Конкретный срок проживания обычно согласовывается с временным жильцом при его вселении в жилое помещение, однако не может превышать шесть месяцев. Согласование это может происходить как в письменной, так и в устной форме. Если срок согласован не был, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение не позднее семи дней со дня предъявления требования об освобождении жилого помещения. (О порядке исчисления сроков см. коммент. к ст. 190-194 ГК.)

Требование, упомянутое в ст. 680, может быть предъявлено как нанимателем, так и любым гражданином (не обязательно членом семьи нанимателя и не обязательно совершеннолетним гражданином, как это было предусмотрено в ст. 81 ЖК), постоянно проживающим с нанимателем. Требование это может быть предъявлено и в устной форме.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Применяя правила п. 1 ст. 681, следует учесть, что:

- текущим является ремонт, направленный на устранение мелких неисправностей, повреждений жилого помещения; обычно он направлен на придание жилому помещению большей привлекательности, большего благоустройства и т.п. (например, побелка стен, замена обоев, покраска дверей, полов);

- в ДНЖ обязанность текущего ремонта может быть возложена и на наймодателя.

2. Капитальный ремонт - это ремонт, связанный с заменой несущих конструкций и деталей жилого помещения, пола, потолка, кровли, сантехнического, газового, электрического оборудования, с разборкой стен, перегородок, переустройством, перепланировкой и т.п. В соответствии с п. 2 ст. 681 данная обязанность возлагается на наймодателя лишь по общему правилу. Иначе говоря, сами стороны в ДНЖ могут установить и иное (например, о том, что стороны поровну несут расходы на капремонт или что капремонт производит наниматель, но за счет наймодателя и т.д.). Если же иное не установлено в ДНЖ, то:

- именно наймодатель за свой счет производит капитальный ремонт жилого помещения. Он может прибегать и к услугам специализированных организаций, но расходы будет в любом случае нести он, ибо как собственник жилого помещения он обязан нести и бремя его содержания (ст. 210 ГК). См. об этом также письмо Росстроя от 23.09.04 N ЮЛ-4730/03 "О капитальном ремонте жилого помещения и общего имущества многоквартирных жилых домов";

- даже в случаях когда жилое помещение повреждено по вине нанимателя и требует капитального ремонта, наймодатель обязан такой ремонт произвести (однако за счет нанимателя). В ходе пересмотра вступивших в законную силу судебных актов следует учесть, что и до 1 марта 2005 г. нормы ст. 82-84 ЖК РСФСР в части, не соответствующей ст. 681 ГК, не подлежали применению (ибо по этому поводу есть специальное указание в п. 3 ст. 672 ГК). ВС РФ разъяснил судам, что, удовлетворяя заявленное требование о выполнении в связи с капитальным ремонтом, суд должен выяснить, что занимаемая жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится (БВС РФ, 2001, N 1, с. 21).

3. Пункт 3 ст. 681 регулирует вопросы переоборудования жилого помещения. Под переоборудованием понимается замена электро- и санитарно-технического оборудования, замена газовых колонок, плит, оборудования по теплоснабжению и т.д. В отличие от переустройства (которое связано с установкой перегородок, изоляцией отдельных комнат жилого помещения друг от друга либо, наоборот, с превращением их в смежные, с переносом дверей и т.п.) переоборудование не ведет ни к увеличению (уменьшению) жилых и подсобных помещений, ни к изменению их функционального назначения и т.д., обычно оно повышает уровень благоустройства жилого помещения (например, замена ванны, газовой плиты и т.д.).

Применяя правила п. 3 ст. 681, следует учесть, что:

по общему правилу наймодатель не должен испрашивать согласие нанимателя на переоборудование жилого помещения, если оно направлено на улучшение его благоустройства, повышение комфортности, иных потребительских свойств и при этом условия пользования жилым помещением существенно не изменятся (например, в нем не становится холоднее зимой, не становится теснее в ванной комнате и т.д.). О том, что относится к существенному изменению условий пользования жилым помещением, можно судить только с учетом конкретных обстоятельств. Если переоборудование существенно ухудшает уровень благоустройства жилого помещения и иные условия пользования им, должно быть получено согласие, причем в письменной форме. См. об этом также постановление Правительства РФ от 28.04.05 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа подтверждающего принятие решения о согласовании преустройства и или перепланировке жилого помещения". О судебной практике см. БВС РФ, 1995, N 10, с. 1 (см. также п. 14 Пост. Пленума N 5). При этом необходимо также учитывать положения ст. 15-17, 25-29, 67, 87, 153-152 ЖК.

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Применяя правила ст. 682, следует учесть, что плата за жилое помещение - существенное условие ДНЖ; при его отсутствии данный договор не считается заключенным (ст. 432 ГК). Размер платы в настоящее время определяется по общему правилу соглашением сторон. Платой за жилое помещение может быть уплата определенной денежной суммы, однако в конкретном случае платой может служить и предоставление имущества наймодателю, и оказание услуг, и т.д. При этом необходимо руководствоваться ст. 153-160 ЖК.

Законом может быть установлен максимальный размер платы за жилое помещение, например установление определенных ограничений в размере этой платы в соответствии с нормами ЖК.

Для правильного применения ст. нужно также иметь в виду, что Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг утверждены постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 N 761. Кроме того, Правительство РФ утвердило постановлениями: N 306 от 23.05.06 "Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг"; N 307 от 23.05.06 "Порядок предоставления коммунальных услуг гражданам"; N 491 от 13.08.06 "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме" и "Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнение работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность". См. также письмо Росстроя от 01.12.05 N 5030/03 "О порядке взимания платы за пользование лифтами в жилых домах"

Если законом определен максимальный размер платы за жилое помещение, а в ДНЖ предусмотрен более высокий размер платы, следует исходить из нормы закона, а условие ДНЖ применению не подлежит.

2. Одностороннее изменение платы за жилое помещение не допускается ни по инициативе наймодателя, ни по инициативе нанимателя, кроме случаев снижения платы по инициативе наймодателя. В этом случае в ДНЖ необходимо внести соответствующие изменения. Аналогично решается вопрос и в случаях, когда обе стороны пришли к согласию о повышении размера платы.

3. В настоящее время сами стороны в ДНЖ вправе определять сроки внесения платы за жилое помещение. Причем не обязательно эти сроки должны исходить из того, что плату следует вносить ежемесячно: стороны могут установить и иные сроки платежей.

Лишь в случае когда в ДНЖ прямо не урегулированы порядок и сроки внесения платы, действует правило п. 3 ст. 682: она должна вноситься ежемесячно. При этом конкретный порядок внесения платы определяется нормами ЖК. В настоящее время наниматель обязан вносить квартплату ежемесячно не позднее 10-го числа, следующего за прожитым месяца (ст. 155 ЖК). Однако это правило применяется в отношении нанимателей, которые заключили ДНЖ с госорганами или муниципальными образованиями. К остальным ДНЖ это правило может быть применено в порядке аналогии закона (см. коммент. к ст. 5 ГК). См подробнее об этом в книге: А.Н. Гуев, Постатейный комментарий к ЖК РФ. М.: Дело, 2008.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Комментируемая статья устанавливает максимальный срок действия ДНЖ - до пяти лет. При этом сроки исчисляются по правилам, установленным ст. 190-194 ГК (см. коммент. к ним). Начальным моментом отсчета срока действия ДНЖ является момент его подписания сторонами. Безусловно, при этом должна быть соблюдена письменная форма ДНЖ (ст. 432-434, 674 ГК).

Если в ДНЖ не указан срок его действия, он тем не менее считается заключенным на пять лет. Особенность ДНЖСИ состоит в том, что этот договор заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК).

2. В п. 2 ст. 683 дается определение краткосрочного найма. Его анализ позволяет указать на ряд характерных признаков этого договора:

- краткосрочный найм не может превышать один год;

- в таком договоре могут отсутствовать сведения о гражданах, постоянно проживающих с нанимателями, которые могут быть вселены вместе с ним;

- хотя ДНЖ заключен на срок менее года, все же к нанимателю не применяются правила о временных жильцах: он имеет все права и обязанности именно нанимателя. Однако он не может воспользоваться правилами ст. 680 ГК и вселить в жилое помещение временных жильцов;

- наниматель по договору о краткосрочном найме не имеет преимущественного права заключения ДНЖ на новый срок, а также иных прав, указанных в ст. 684 ГК (см. коммент. к ней);

- наниматель не может сдавать жилое помещение в поднаем (см. коммент. к ст. 685 ГК);

- наниматель в данном договоре не может передать (в порядке, предусмотренном в ст. 685 ГК) свои права и обязанности другим гражданам, постоянно проживающим с ним в жилом помещении.

Однако нужно обратить внимание на то, что, несмотря на все изложенные выше общие правила, сами стороны в договоре краткосрочного найма могут предусмотреть другие условия (например, о том, что наниматель вправе сдавать жилое помещение в поднаем, что он вправе вселять временных жильцов). Правила о краткосрочном договоре не относятся к ДНЖСИ.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

1. Учитывая важность для нанимателя стабильности отношений по найму жилья, ст. 684 предоставляет ему ряд весьма существенных правовых средств защиты своих интересов:

а) наниматель имеет преимущественное перед любыми третьими лицами право на заключение ДНЖ на новый срок (и перед теми, кто постоянно проживает в жилом помещении вместе с ним);

б) наймодатель в соответствии с правилами ст. 684:

обязан не позднее чем за три месяца до истечения срока действия ДНЖ предложить нанимателю заключить его на новый срок. Причем если в договоре срок его действия не был указан, то считается, что он был заключен на пять лет (ст. 683 ГК);

это предложение должно быть письменным;

в) наймодатель вправе предложить заключить ДНЖ и на других условиях. Преимущественное право перед другими лицами наниматель имеет в том случае, когда он согласен именно с теми условиями, которые предложены наймодателем. Если же наниматель настаивает на сохранении прежних условий, у него нет и преимущественного права;

г) наниматель также может предлагать изменения условий ДНЖ, но в любом случае он не вправе требовать изменения условий ДНЖ об увеличении числа лиц, постоянно проживающих с ним.

2. Наймодатель вправе в соответствии со ст. 684 не заключать ДНЖ на новый срок в случаях, когда он письменно не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предупредит нанимателя о том, что ни ему, ни другим лицам сдавать жилое помещение не будет. При этом в предупреждении должны содержаться сведения о том, что оно не будет сдано внаем в срок как минимум год с момента истечения срока действия предыдущего договора.

Если же наймодатель пренебрег обязанностью по предупреждению нанимателя об отказе от продления ДНЖ, то:

договор считается продленным на новый срок такой же продолжительности, а если в прежнем ДНЖ срок его действия определен не был, то на пять лет (ст. 683 ГК);

условия договора остаются прежними и могут быть изменены лишь на общих основаниях, т.е. с согласия нанимателя и в надлежащей форме (ст. 450, 452 ГК).

3. Применяя правила последнего абзаца ст. 684, следует учесть ряд их особенностей:

- требование о признании недействительным ДНЖ, заключенного с другими лицами, должно быть предъявлено в суд, а не наймодателю (см. коммент. к ст. 166 ГК). Одновременно наниматель вправе потребовать и возмещения причиненных ему убытков;

- наниматель может и не требовать признания ДНЖ, заключенного с другим лицом, недействительным. Однако и в этом случае он вправе потребовать возмещения убытков. Такое требование может быть предъявлено и непосредственно наймодателю. О составе и порядке возмещения убытков см. коммент. к ст. 15, 393, 394 ГК.

Следует учитывать, что правила ст. 684 не относятся (после 1 марта 2005) к ДНЖСИ (это противоречило бы ст. 60 ЖК).

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. В п. 1 ст. 685 дается определение договора поднайма. Анализ этого определения позволяет указать на ряд его признаков:

а) сторонами в этом договоре являются наниматель по ДНЖ и поднаниматель. Иначе говоря, в любом случае обеими сторонами договора являются граждане;

б) согласие наймодателя (упомянутое в ст. 685) должно иметь письменную форму. Это может быть сделано в виде включения одного из пунктов в ДНЖ или отдельного письменного согласия;

в) хотя ст. 685 согласия других постоянно проживающих с нанимателем граждан на сдачу жилого помещения в поднаем не требует, но, учитывая равенство прав всех совместно проживающих, наниматель подписывает договор о сдаче в поднаем от имени всех проживающих, а следовательно, они могут и возражать, если считают свои права нарушенными (ст. 672, 677 ГК);

г) по договору поднайма может быть передано как все жилое помещение, так и его часть. При этом ст. 685 (в отличие от действовавшего ранее ст. 76 ЖК РСФСР):

не обусловливает право сдачи в поднаем всех жилых помещений временным выездом самого нанимателя;

не требует, чтобы сдаваемая в поднаем часть жилого помещения была именно изолированной (данные положения ст. 685 ГК учтены и в ст. 76, 77 нового ЖК);

д) поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования помещением. Это означает, в частности, что он не вправе: поселять временных жильцов (ст. 680 ГК); сдавать жилое помещение в поднаем третьим лицам; без согласия нанимателя вселять в него других; требовать от наймодателя осуществления капитального ремонта (ст. 681 ГК);

е) ответственность по ДНЖ перед наймодателем по-прежнему несет наниматель, и, в частности, он обязан: вносить плату за жилое помещение (ст. 682); осуществлять текущий (а если условиями ДНЖ это предусмотрено, то и капитальный) ремонт (ст. 681); поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии и отвечать за своевременную уплату коммунальных платежей (ст. 678 ГК).

Форма договора поднайма подчиняется правилам ст. 674 ГК.

2. Статья 685 устанавливает ряд императивных правил применительно к договору поднайма:

а) заключение договора возможно лишь при соблюдении установленной законом нормы общей площади на одного человека (до 1 марта 2005 г. - жилой площади на одного человека, составлявшей 12 кв. м);

б) обязательное условие договора поднайма - установление оплаты жилого помещения. При этом размер платы за поднаем устанавливается по соглашению между нанимателем и поднанимателем;

в) срок договора поднайма не может превышать срока действия самого ДНЖ, а если он не определен - пять лет (ст. 683 ГК);

г) досрочное прекращение ДНЖ ведет одновременно и к досрочному прекращению договора поднайма;

д) в отличие от нанимателя, который имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение, продление ДНЖ на новый срок, поднаниматель такого права не имеет.

Следует обратить внимание на весьма важное обстоятельство: если в поднаем сдается помещение, относящееся к муниципальной или государственной собственности (т.е. в случаях заключения ДНЖСИ - см. об этом ст. 672 ГК), нормы ЖК имеют приоритет перед нормами п. 4-6 ст. 685 ГК, но не перед нормами п. 1-3 этой же статьи, что прямо указано в п. 3 ст. 672 ГК. В частности, если в поднаем сдается помещение, в отношении которого заключен ДНЖСИ, то срок поднайма определяется сторонами, а если срок не определен - договор поднайма считается заключенным на один год: это предусмотрено в ст. 77 ЖК и она в данном случае имеет приоритет.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. Применяя правила п. 1 ст. 686, следует учесть, что:

- требования, упомянутые в нем, должны одновременно исходить от нанимателя и от других граждан, постоянно с ним проживающих. Иначе говоря, эти требования, а также согласие наймодателя должны быть выражением их общей воли в письменной форме (ст. 452 ГК). О составе лиц, постоянно проживающих с нанимателем, см. коммент. к ст. 677, 679 ГК.

Нужно также учитывать, что требование, упомянутое в п. 1 ст. 686, может исходить не только от совершеннолетних граждан, но и от несовершеннолетних (сделанные через своих законных представителей), постоянно проживающих с нанимателем (см. об особых правах несовершеннолетних граждан, проживающих в жилом помещении, коммент. к ст. 292 ГК);

- замена (упомянутая в п. 1 ст. 686) состоит в том, что все права и обязанности нанимателя переходят к другому совершеннолетнему гражданину. Условия пользования жилым помещением сохраняются прежними (хотя стороны могут в установленном ст. 452 ГК порядке внести и изменения в условия договора). Что же касается той части ДНЖ, которая содержит сведения о нанимателе и гражданах, постоянно проживающих с нанимателем, - она подлежит изменению.

2. Гражданин может утратить права нанимателя в случае смерти, выбытия на другое постоянное место жительства, а не к месту временного пребывания. Конституционный Суд РФ признал не соответствующими Конституции РФ случаи, когда осужденный к лишению свободы гражданин признавался утратившим права нанимателя жилого помещения (постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П). В упомянутых ситуациях возникает необходимость замены нанимателя. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что новым нанимателем становится тот гражданин, который определен в соответствии с общей волей всех постоянно проживающих в жилом помещении лиц. Если хотя бы один из них не согласен, то считается, что жильцы не достигли общего согласия в отношении личности нового нанимателя. В этом случае все постоянно проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями (см. коммент. к ст. 677 ГК). В ДНЖ в этом случае необходимо внести изменения, касающиеся раздела о нанимателе и раздела о постоянно проживающих в жилом помещении гражданах. В остальном условия договора сохраняются.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель, для того чтобы реализовать свое право на одностороннее расторжение ДНЖ, должен:

- получить согласие всех постоянно проживающих с ним граждан (см. об их составе ст. 677, 679 ГК);

- письменно предупредить наймодателя за три месяца до дня расторжения ДНЖ. О том, когда письменная форма предупреждения считается соблюденной, см. коммент. к ст. 160, 434 ГК. Трехмесячный срок, упомянутый в п. 1 ст. 687, исчисляется по правилам ст. 190-194 ГК.

2. Расторжение ДНЖ по инициативе наймодателя имеет ряд особенностей, изложенных в п. 2 ст. 687:

а) договор в этом случае расторгается только в судебном порядке;

б) по общему правилу ДНЖ не может быть расторгнут по требованию наймодателя. Это допускается лишь в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев. Поскольку в ст. 687 не сказано, что невнесение платы должно иметь место шесть месяцев подряд, следует учесть, что и случаи невнесения платы с перерывами также могут послужить основанием предъявить требование о расторжении ДНЖ. В договоре могут быть предусмотрены и более длительные сроки неуплаты;

- невнесения платы за жилое помещение более двух раз после истечения установленного условиями ДНЖ срока платежа. Данное основание применяется лишь в случаях краткосрочного найма (см. об этом понятии и его особенностях коммент. к ст. 683 ГК);

- разрушения или порчи жилого помещения. Это означает, что жилое помещение приводится в ненадлежащее состояние путем демонтажа его конструкций, элементов, деталей, путем их разборки, сноса перегородок, разукомплектования сантехоборудования, газового и другого оборудования, причинения как помещениям, так и их оборудованию, устройствам и т.п. повреждений, что влечет их непригодность либо существенное снижение их полезных свойств и потребительского назначения.

Требование о расторжении ДНЖ наймодатель вправе предъявить как в случаях, когда эти действия допускает сам наниматель, так и в случаях, когда это делают граждане, постоянно проживающие с ним, временные жильцы, поднаниматели, ибо за их действия отвечает наниматель (п. 3 ст. 677, ст. 680, 685 ГК). Следует учесть, что в отличие от ст. 91 ЖК в ст. 687 ГК не говорится о том, чтобы разрушения и порча жилого помещения должны быть систематическими. Однако для предъявления требования о расторжении ДНЖСИ нужно учитывать нормы ст. 83-91 ЖК (см. п. 3 ст. 672 ГК), в т.ч. и в части наличия систематичности действий по порче, разрушению жилого помещения (см. подробнее об этом в книге: А.Н. Гуев. Постатейный комментарий к ЖК РФ. М.: Дело, 2008).

3. Учитывая, что расторжение ДНЖ по требованию наймодателя может повлечь выселение граждан из жилого помещения, ст. 687 предусмотрела ряд дополнительных гарантий для нанимателя:

- суд может (как по собственной инициативе, так и по просьбе нанимателя) предоставить нанимателю срок для устранения допущенных им нарушений (таких как невнесение платы за жилое помещение или его разрушение и т.д.). Однако суд не обязан это делать: он решает вопрос только с учетом конкретных обстоятельств дела;

срок, предоставляемый судом, не может превышать года со дня принятия соответствующего решения суда;

- если суд все же решил предоставить нанимателю срок для устранения допущенных нарушений, однако последний не устранит их (либо во всяком случае не примет всех необходимых для такого устранения мер), суд обязан принять решение о расторжении ДНЖ, но при наличии одного важного обстоятельства: если наймодатель повторно предъявит требование о расторжении ДНЖ после предоставления указанного срока;