Традиционно больше всего жилья строят в Нижегородском районе, который включает в себя исторический центр города. На конец 2009 года объем строительства там составил 39,99% от общегородской застройки. Советский район на втором месте - 18,88%. Доля Канавинского района - 14,82%. Далее идут Московский район - 8,27% и Ленинский - 7,98%. В трех районах города жилья строится совсем мало: Автозаводский - 4,12%, Сормовский - 3,17%, Приокский - 2,76%.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2.1 Объем строительства нового жилья на начало и конец 2009 года

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2.2 Динамика средней по городу цены предложения 1 кв.м. в 2009 году

Самый большой прирост объемов строительства нового жилья в 2009 году оказался в Нижегородском районе - 70467кв. м. (табл. 2.2.). Сормовский район единственный в городе, где объем строительства сократился.

Таблица 2.2

Объемы строительства нового жилья в 2009 году

Самый большой прирост средней по району цены предложения 1 кв.м. на рынке строящегося жилья в 2009 году оказался в Канавинском районе - 199 $/кВ .м. (табл. 2.3.). Затем следует Советский район - 180 $/кв.м. В Нижегородском районе, оказавшемся на первом месте по приросту объема строительства, средняя цена предложения увеличилась на 110 $/кв.м. Самое небольшое изменение средней цены предложения оказалось в Московском районе - 85 $/кв. м.

Таблица 2.3

Прирост средней по району цены предложения 1 кв.м. на рынке строящегося жилья в 2009 году

Рис. 2.3 Прирост средней по району цены предложения 1 кв.м. на рынке строящегося жилья в 2009 году

По итогам 2009 года, на рынке новостроек Нижнего Новгорода самую большую долю занимал сегмент жилья улучшенного типа - 69,49% от общегородской застройки. Сегмент жилья повышенной комфортности занял 21,96%. Типовое жилье - 5,71%. Элитное жилье - 2,84%.

За 2009 год значительно вырос объем строительства в сегменте жилья улучшенного типа с 255520 до 473453 кв.м., или на 217933 кв.м., что составило 85,29% роста относительно объема на начало года (табл.2.4, рис. 2.4). Сегменты жилья повышенной комфортности и типового жилья выросли незначительно, а сегмент элитного жилья сократился на 9404 кв.м., или 32.70%.

Таблица 2.4

Объемы жилья по сегментам

Рис. 2.4 Объем строительства на 1 января 2010 года (кв. м.) и - объем строительства на 31 декабря 2009 года (кв. м.)) [8]

2.3 Проблемы и перспективы российского рынка жилья

С точки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше -- не в два, а в четыре раза.

Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам.

Что мешает применять в России давно известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации и оздоровления в сфере жилищного строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения его доступности для населения у нас практически не работают главным образом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста цен на рынке жилья. Почему жилье в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного бизнеса, инвесторы и конечные потребители жилья по-разному отвечают на этот вопрос.

Выступающим от стороны застройщиков можно считать генерального директора Инвестиционной корпорации ВНЛ, который полагает, что в Москве и других крупных городах пора в корне менять экономическую политику участников строительного бизнеса. В отличие от других отраслей экономики специфика жилищного строительства состоит в том, что в его орбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и представители территориальных администраций. Каждый из участников этого бизнеса преследует свои цели: администрация территории (города) заинтересована в получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов; инвесторы должны внести эти деньги в течение года после заключения инвестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционном конкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат: 5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте).

По мнению главы ИК ВНЛ, который представляет интересы застройщиков, сложившаяся на сегодня практика нарушает баланс взаимоотношений застройщиков, инвесторов и территорий. Начинать строительство приходится застройщикам, которые обычно не имеют достаточных свободных средств и вынуждены занимать их на очень жестких условиях: закладывать банку фактически нечего, поэтому банк оценивает риски высоко, и ставка по кредитам может достигать 50-60% годовых в валюте, а то и больше. Все это приводит к тому, что еще до начала строительства затраты на него уже достигают 40-50% затрат.

Закон от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», вступивший в действие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлечение средств частных инвесторов до момента получения разрешения на строительство. Значит, отношения застройщиков и инвесторов на достроительной стадии остаются неурегулированными. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены. И все же остановить рост цен на новое жилье можно:

- предоставив застройщикам рассрочку в выплате доли города на весь период строительства;

- комбинируя долю города в натуральном (по площади) и стоимости выражении;

- кредитуя за счет государственных целевых программ предприятия строительной индустрии, а не инвесторов - покупателей жилья, что увеличит предложение на рынке жилья, а не спрос на него;

- упростив и четко регламентировав саму достроительную стадию: инвесторы должны быть хорошо информированы обо всех её этапах, о лицах, ответственных за решение возникающих в ходе проекта проблем.

Президент строительного концерна «Сибирь» видит иные причины сложившейся ситуации с безудержным ростом цен на новое жилье. Он приводит следующие цифры: «За последние семь лет рост себестоимости по основным 50 позициям - от стоимости цемента до размера зарплаты рабочих - не опускались ниже 32%. Около 47% стоимости составляют пресловутые сборы - право аренды, подключение к коммуникациям и т.д., которые оплачивает покупатель. Раз жилье дорогое, значит, и спрос на него ниже; ниже спрос - нет смысла строить много. А раз строится немного, то и цены выше, поскольку издержки строительной компании делятся не на 10 домов, а на 1-2. Получается замкнутый круг».

статистический рынок жилье недвижимость

Заключение

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Основными проблемами современного рынка жилья России являются, таким образом, проблемы связанные с недоступностью жилья основной массе населения. Это такие факторы как:

- дефицит платежеспособного спроса населения;

- высокие кредитные ставки;

- административные барьеры, неурегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями;

- недостаточные объемы строительства жилья;

- дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики и др.

Для успешного развития рынка жилья необходимо привести в порядок законодательную базу. Прагматичной политикой государства должно стать создание условий для повышения платежеспособности населения.

Мировая практика обеспечения жильем строится на трех «китах»:

- Накопление сбережений граждан через ссудосберегательные кассы под 4% годовых.

- Ипотечное жилищное кредитование под 4-5% на 15-35 лет.

- Государственная поддержка создания благоприятных условий для жилищного строительства и доступа к долгосрочным рынкам кредитования.

Высокую стоимость строящегося жилья можно объяснить, в частности, следующим: стоимость строительства внутриквартальных электросетей и трансформаторных подстанций, теплотрасс и тепловых узлов учитывается при застройке кварталов. Такой практики в цивилизованном мире нет, там застройщик покупает площадку, где уже решены вопросы энергообеспечения. У нас иное, в итоге допроектовые затраты значительно превышают цену недвижимости.

Чтобы изменить положение дел в сфере строительства жилья, следует направить средства покупателей жилья на первичный рынок, сделав ипотеку доступной широким слоям населения за счет предоставления поддержки заемщикам по ипотеке из бюджетов разного уровня.

К тому же альтернативой дорогим банковским кредитам могут стать такие инструменты, как кредиты стройсберкасс и жилищных накопительных кооперативов, при условии, что федеральный закон, регулирующий деятельность этих институтов будет серьезно доработан.

Литература

1. Бычкова С.Г., Аброскин А.А. Социально-экономическая статистика / под ред. М.Р. Ефимовой.- М.: Высшее образование, 2008.- 509с.

2. Ефимова М.Р. Социально-экономическая статистика: Учебник / М.Р. Ефимова.- М.: Высшее образование, 2009.- 590с.

3. Иода Е.В., Герасимов Б.И. Статистика / Е.В. Иода, Б.И. Герасимов. - Тамбов: Издательство ТГТУ, 2010.- 104с.

4. Кошевой О.С. Основы статистики: Учебное пособие / О.С. Кошевой.- Пенза: Издательство пензенского государственного университета, 2005.- 168с.

5. Назаров М.Г., Назарова М.Г. Курс социально-экономической статистики. Учебник / Под ред. М.Г. Назарова.- М.: Омега - Л, 2007.- 984с.

6. Сизова Т.М. Статистика: Учебное пособие / Т.М. Сизова.- Спб: СпбГУ ИТМО, 2009.- 190с.

7. Чернова Т.В. Экономическая статистика: Учебное пособие.- Таганрог: Издательство ТРТУ, 2010.- 140с.

8. www.gks.ru

Приложение

О концепции приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»

Главным организационно-финансовым механизмом реализации концепции национального проекта является федерально-целевая программа «Жилище» и входящие в ее состав фактически четыре новых подпрограммы. С точки зрения федеральной поддержки и стимулирования не только спроса, но и предложения на рынке жилья особенностью новой программы является ее сбалансированность.

Первая подпрограмма - обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Она осуществляется за счет средств федерального бюджета, за счет государственной гарантии на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и субсидирования процентов по банковским кредитам. Вторая подпрограмма - модернизация объектов коммунальной инфраструктуры. Она осуществляется с привлечением средств уже частных инвесторов с целью совершенствования коммунальной инфраструктуры населенных пунктов.

Третья подпрограмма - обеспечение жильем молодых семей, молодых специалистов на селе. Она будет осуществляться в форме предоставления бюджетных субсидий молодым семьям, молодым специалистам на селе на погашение первого взноса при получении жилищного ипотечного кредита. На гос. поддержку молодых семей в бюджете 2011-го года предусматривается 2,1 миллиарда рублей, в бюджете 2012-го года 5,3 миллиарда рублей, в том числе 4,3 миллиарда на субсидирование молодым семьям и 1 миллиард рублей на страхование ипотечных кредитов для молодых семей. На гос. поддержку молодых специалистов на селе в бюджете 2011-го года предусматривается 1,4 миллиарда рублей, в бюджете 2012-го года 1,7 миллиарда рублей. Общее число молодых специалистов, которые будут обеспечены жильем в рамках этой подпрограммы в 2011-2012 году, должно составить более 24 тысяч человек. И всего за период 2011-2012-го года в рамках этой подпрограммы смогут улучшить жилищные условия более 70-ти тысяч молодых специалистов на селе.

Четвертая подпрограмма - выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Эти мероприятия будут разработаны с учетом уже действующей сегодня программы «Государственные жилищные сертификаты» для военнослужащих, увольняемых с военной службы, граждан, уволенных с военной службы и приравненных к ним лиц, граждан, выезжающих из районов крайнего севера и приравненной к ним местности, граждан РФ, постоянно работающих на комплексе Байконур и подлежащих отселению, вынужденных переселенцев, ветеранов и инвалидов, граждан, принимавших участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской атомной станции, а также на производственном объединении «Маяк»; ветеранов подразделений особого риска. Субсидии будут предоставляться за счет федерального бюджета и будут определяться исходя из среднерыночной стоимости жилья в соответствующих субъектах, и в зависимости от категорий средней стоимости жилья, общей на территории РФ. На реализацию данной программы в федеральном бюджете 2011-го года предусмотрено 20,9 миллиардов рублей, в том числе 3,2 миллиарда для ветеранов и инвалидов.

Это четыре основных подпрограммы, которые находятся в проекте концепции и в проекте программы «Жилище». В рамках всей целой программы будет осуществляться мероприятия по реализации концепции «Развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов России». Эта программа одобрена Правительством РФ. Здесь наиболее важным является разработка и принятие нормативно-правовых документов в части регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечение средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг, страхование ипотечных кредитов, деятельность бюро кредитных историй, жилищно-накопительные кооперативы, совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также защита прав добросовестного приобретателя жилой недвижимости. В рамках этой программы предусмотрены меры по оказанию бюджетной поддержки развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов через содействие Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Это позволит обеспечить условия для привлечения долгосрочных ресурсов и для увеличения объемов предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению. Расходы федерального бюджета в 2011-2012-м году на эти цели составят 30 миллиардов рублей, в том числе и увеличение уставного капитала АИЖК на сумму 8,2 миллиарда рублей. Таким образом, за период 2011-2012 года 446 тысяч семей воспользуются ипотечными кредитами, а до 2015 года их будет более 1,5 миллионов семей. В 2012-м году объем выданных ипотечных кредитов составит более 150-ти миллиардов рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004-м годом, а к 2015-му году их число увеличится более чем в 20 раз. Таким образом, в проекте программы «Жилище» предусматривается общий объем финансирования более 640 миллиардов рублей, что в 6 раз больше, чем действующая программа «Жилище». Посчитано, что будет более 28 новых законопроектов и более 60 новых постановлений Правительства. Разработка, согласование и предоставление в Правительство РФ проектов новой федерально-целевой программы «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм, подготовка нормативных правовых и методических документов требует слаженной совместной работы Министерства регионального развития, Федерального агентства «Росстрой» в тесном взаимодействии с Правительством, с Администрацией Президента, членами Государственной Думы.

Размещено на Allbest.ru