Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

В ходе анализа необходимо определить стоимость инвестиции в на открытом рынке, или выражаясь в терминах стандартов оценки, выполнить оценку рыночной стоимости инвестиции.

С другой стороны, ценность инвестиции для инвестора будет основываться не на текущих фактах и конъюнктуре рынка, а на прогнозе значений объективно измеряемых переменных в сочетании с субъективными представлениями инвестора об их перспективном влиянии на данную инвестицию. На основании вышеизложенного, в зависимости от типа решения, которое должен принять инвестор при вложении денег в существующий объект недвижимости, содержательную часть анализа инвестиций в недвижимость представляется целесообразным разделять на:

1) оценку рыночной стоимости инвестиции, выполняемую на базе ретроспективного и текущего анализа рыночного ценообразования;

2) анализ инвестиционной ценности инвестиции, выполняемую на базе перспективного прогнозирования экономических характеристик.

Последняя концепция в полной мере относится и ко второму типу инвестиционных решений - об инвестировании в создание нового (или улучшение существующего) объекта недвижимости, который предназначен для получения арендного дохода. В этом случае смысл инвестиционного анализа сводится к анализу инвестиционной ценности проекта девелопмента.

В основе концепции ставки дисконтирования лежит понятие альтернативной стоимости капитала, в качестве которой для инвестиций в недвижимость на стабильно работающих рынках традиционно применяются показатели доходности инвестиций на рынке ценных бумаг. Однако при таком сопоставлении следует иметь в виду следующие отличительные характеристики инвестиционных характеристик недвижимости по сравнению с ценными бумагами:

- неоднородность.

- неделимость.

- не эластичность предложения.

- высокие трансакционные издержки.

- особые проблемы управления.

- особые риски.

- бессрочность.

- несовершенство информации.

- децентрализованный рынок.

- государственное регулирование.

возможность создания новых интересов.

Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может. Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надёжный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк).

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве без рисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

На российском рынке найти надёжную государственную ценную бумагу достаточно сложно, что обусловлено общей ситуацией с платёжеспособностью российского правительства. В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении. Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставкой по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

На рынке недвижимости, вследствие его не совершенности и небольшого числа рыночных сделок, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки, в свою очередь, включают элементы субъективизма, и даже могут быть ошибочными.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные её уникальными свойствами данного инвестиционного актива. Перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид :

- риск управления недвижимостью;

- риск низкой ликвидности;

- секторный риск;

- региональный риск;

- риск износа;

- экологический риск;

- риск инфляции;

- законодательный риск;

- налоговый риск;

- планировочный риск;

- юридический риск.

Это показывает всю уникальность недвижимости, как инвестиционного актива.

В течение последних 5-6 лет в крупных городах России появились объекты коммерческой недвижимости, которые по общепринятой международной классификации можно отнести к категории первоклассной инвестиционной недвижимости. В первую очередь это крупные торговые и офисные здания, имеющие, как правило, современную систему менеджмента, высокий уровень сервиса и надежных арендаторов.

Постоянный мониторинг рынка коммерческой недвижимости, осуществляемый в Санкт-Петербурге в течение последних 4 лет, объективно свидетельствует о стабильности арендных ставок и цен для таких объектов. Кризис августа 1998 года практически не изменил общую ценовую тенденцию на данном сегменте, в то время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке.

Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим согласиться, то диапазон 13-18% уже не кажется «криминалом». Если с этим не согласиться и доказать обратное, то принимая ставку по валютным государственным облигациям 15% и добавляя к ней по аналогии с зарубежными рынками 2-4%, получим диапазон 17-19%. Однако именно в первом варианте мы видим «российские особенности».

Есть ли смысл говорить о какой-либо верхней границе вероятных значений ставки дисконтирования, ведь в отчетах о практической оценке встречаются значения ставки дисконтирования 35%, 40% и даже 50% ?

Предположим, что для оценки денежных потоков недвижимости принята ставка дисконтирования 50%. В соответствии с определением риска это означает, что вероятность неполучения арендных платежей составляет 50%. Может ли существовать в принципе такой инвестор, который приобретет недвижимость зная, что ему удастся сдать её в аренду или вернуть свои деньги путём последующей продажи с вероятностью 50%? Скорее всего, склонный к такому риску инвестор найдет более подходящий объект инвестиций, чем недвижимость.

С другой стороны, если вероятность неполучения дохода оценивается в 50%, то это может означать, что в текущей ситуации рынок аренды аналогичных объектов не развит, предложение существенно превышает спрос и реализовать эффективную коммерческую эксплуатацию объекта нет возможности. А если так, то рассматриваемый объект в текущей ситуации нельзя относить к

доходным, так как рынок не подтверждает его способность обеспечивать владельца доходом.

Из вышесказанного можно сделать несколько нестандартный вывод о том, что сегодня на российском рынке недвижимости может иметь место ситуация, когда либо само применение доходного подхода, либо придание ему существенного веса при оценке подавляющего большинства объектов является некорректным ввиду отсутствия конкурентного рынка (спроса) для недвижимости оцениваемого типа. Более того сама природа долгосрочной инвестиции в объект недвижимости не предполагает вероятности неполучения дохода выше 30%. Назначение ставки дисконтирования выше 30% будет означать отсутствие конкуренции и спроса на недвижимость, как объект получения арендного дохода.

Совершенно очевидно, что в сегодняшних условиях говорить о возможности точного определения величины разницы в ставках дисконтирования для объектов, не попадающих в категорию первоклассной недвижимости, говорить преждевременно.

Исследования показывают, что фактически рынок коммерческой недвижимости в высшей степени сегментирован, как по местоположе- нию, так и по характеристикам недвижимости. Данный вывод сделан не на основе теоретических умозаключений, а на основе детального микросегментирования и отслеживания тенденций поведения отдельных микро сегментов рынка.

Рассмотрим предположения о возможном реальном уровне риска инвестиций в различные типы коммерческой недвижимости в двух российских столицах по состоянию на первую половину 2001 года :

Таблица 2.

Тип инвестиционной недвижимости	Ставка дисконтирования, в %
	Москва	Санкт- Петербург
Первоклассная торговая недвижимость (prime shops)	15-18	17-19
Крупные городские торговые центры (shopping centers)	18-22	19-24
Районные торговые центры (local shopping centers)	22-25	22-26
Первоклассные офисные здания (prime offices)	18-22	20-24
Офисные здания класса В и С	20-25	23-26
Специализированные складские здания	20-25	23-26
Неспециализированные складские здания	25-30	25-30

Это выполнено на основании исследований тенденций поведения сегментированного рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге в течение последних 4 лет, а также анализа возможных аналогичных соотношений на зарубежных рынках. Меньший риск инвестиций в Москве ассоциируется с текущей политической и социально-экономической разницей в статусе двух городов.

1.6. Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга

В последние годы Комитет по управлению городским имуществом СПб стал уделять самое серьёзное внимание частным инвестициям в недвижимость города. Практика подобной деятельности за три года показала, что такое явление становится всё более значительным фактором в развитии региона.

Начиная с 1994 г. КУГИ заключил более 300 инвестиционных договоров, в соответствии с которыми завершены строительные работы и реконструкция 47 объектов. В настоящее время в городе разрабатывается закон о частных инвестициях в недвижимость. Естественно, каждый инвестор, вкладывая средства, должен иметь определенные гарантии. Сегодня они обеспечиваются правовой формой, записанной в инвестиционном договоре. Во-первых, это передача земельного участка в аренду с правом его застройки и с последующим переходом построенного объекта в собственность инвестора. Во-вторых, передача здания, подлежащего достройке, инвестору. Это может быть передача в собственность либо постоянное использование, либо в долгосрочную аренду. Всё зависит от того, что за здание, для каких целей предназначено и в каком состоянии передается. Объектов у города, которые могут быть использованы для частных инвестиций, очень много - это (кроме жилья) здания, сооружения, строения, недостроенные или подлежащие реконструкции. Предметом инвестиционного договора может быть и земельный участок для нового строительства с заключением договора аренды на срок не менее 49 лет. Плата за аренду земли обещает стать важным источником пополнения городского бюджета.

В минувшем году средняя плата за землю составляла свыше 250 млрд. руб. Объектами инвестиций могут стать элементы инженерной, транспортной и коммуникационной инфраструктуры, приобретение оборудования, работы по сносу старых строений, расчистке и подготовке участков к застройке. Кроме этого, городской бюджет будет постоянно пополняться за счёт перечисления определённых средств на развитие городской инфраструктуры. Если в 1995 г. СПб получил таким образом около 1.9 млрд. руб., то в 1996 г. - 14.6 млрд. руб. Однако самой надёжной формой вложения денег, противостоящей инфляции и экономическому кризису, являются такие инвестиции в недвижимость, которые подкреплены и обеспечены чёткими юридическими правами, что необходимо учесть в новом законодательном документе.

Глава 2. Оценка недвижимости

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и её коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчёт, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются :

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

На стоимость недвижимости влияют различные факторы, которые постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определённый период времени.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на изменчивом состоянии рынка недвижимости во времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынке недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

2.1 Три метода оценки рыночной стоимости недвижимости

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

метод сравнения

затратный метод

метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

Последовательность применения метода САП следующая.

Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются : собственное досье оценщика, интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Проверка информации о сделках : подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Корректировка может производится в трёх основных формах : в денежном выражении, процентах, общей группировке.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве единицы сравнения применяются:

цена за единицу площади;

цена за единицу длины вдоль магистрали;

цена за участок.

При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве единицы сравнения применяются:

цена за единицу площади участка;

цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;

цена за единицу общей площади помещений;

цена за единицу объема сооружения;

цена за комнату;

цена за квартиру;

цена за единицу недвижимости, приносящую доход.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

состав передаваемых прав собственности;

условия финансирования сделки купли-продажи;

условия продажи;

время продажи;

месторасположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

характер использования;

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

2.2 Практическое применение метода сравнительных продаж

В конце 1998 года в районе проспекта Авиаконструкторов началось коттеджное строительство. Малоэтажное жилые комплексы - ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами, - становятся всё более заметным явлением в нашем городе. Также эксперименты в этой области предпринимают застройщики кварталов в Каменке и Коломягах. Слово «кондоминимум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша - свой двор», в питерском обиходе прижилось англоязычное слово «таун-хаус».

Недолгая, всего лишь пятилетняя история строительства таун-хаусов в окрестностях Петербурга насчитывает десяток и положительных , и печальных опытов.

Какой красивый был проект! Нарядный фасад, в котором читаются элементы северного модерна, кованные решётки, крыша из металлочерепицы, уютные дворики с альпийскими горками и газончиками. Между этими жилыми строениями - бродвей с магазинами, фитнес-центрами, парикмахерскими и салонами, спортивными залами. Выходящие в тихую улочку помещения цокольных этажей предполагалось сдавать в аренду для коммерческих целей. Причём арендовать их должны были сами жильцы - представители мелкого и среднего бизнеса, готовые обслуживать будущий элитный посёлок. Но большинство владельцев этих домов предпочитают большую часть времени проводить в городе, а потому мало заинтересованы в развитиии социальной инфраструктуры.

Всё же определим, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.

Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка - 1000 кв.м.

Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.

Таблица №1.

	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи	65000	78000	56000	70000	54000
Право собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Условия финансирования	нерыночные, цена завышена на 3000	нерыночные, цена завышена на 8000	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия рынка (время)	2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Площадь дома	120 кв.м.	145 кв.м.	120 кв.м.	145 кв.м.	120 кв.м.
Площадь участка	10000 кв.м	12000 кв.м	10000 кв.м	12000 кв.м	10000 кв.м
Кол-во комнат	6	7	6	7	6
Кол-во спален	3	3	3	3	3
Ванна	1	1	1	1	1
Душ	1	1	1	1	1
Подвал	не закончен	не закончен	не закончен	не закончен	закончен
Гараж	есть	есть	есть	есть	нет

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи :

( 62000 - 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.

Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид :

70000 - 62000 = 8000.

Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5 :

61600 - 59400 = 2200.

Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4 :

77000 - 70000 = 7000.

Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2.

Таблица №2.

	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект№5
Цена продажи	65000	78000	56000	70000	54000
Передача права собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка правоспос.	65000	78000	56000	70000	54000
Условия финансиров.	не рыночные	не рыночные	не рыночные	не рыночные	рыночные
Корректир-ка на условия финансиров.	- 3000	- 8000	0	0	0
Скорректированная цена	62000	70000	56000	70000	54000
Условия сделки	коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие
Корректир-ка на условиях сделки	0	0	0	0	0
Скорректированная цена в условиях рынка	2 недели	6недель	1 год	1 год	1 год
Корректировка на условиях рынка	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Скорректир-ая цена	62000	70000	61600	77000	59400
Местоположение	аналогичное	аналогичное	аналогичное	аналогичное	аналогичное
Размер	120кв.м.	145кв.м.	120кв.м.	145кв.м.	120кв.м.
Корректир-ка на размер	0	- 8000	0	- 8000	0
Гараж	есть	есть	есть	есть	нет
Коррект-ка на наличие гаража	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Законченный подвал	нет	нет	нет	да	нет
Корректир-ка на подвал	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Скорректир-ая цена	66800	66800	66400	66800	66400
Общая чистая коррекция	1800	11200	10400	3200	12400
То же в %	3	14	19	5	23
От цены продажи общая валовая коррекция	11200	25200	14800	17200	12400
От цены продажи	19	32	26	25	23

Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной величине, общий % корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.

В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи - от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес - для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №5 - 66400.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

определение стоимости участка земли;

определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

стоимость материалов, изделий и оборудования;

заработная плата строительных рабочих;

стоимость строительных машин и механизмов;

стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.

стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;

оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

стоимость финансирования строительства;

расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчёт стоимости земли.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.

В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е.метод капитализации доходов.

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется:

непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;

назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;

с применением терминального коэффициента капитализации.

Капитализации будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться:

методом прямой капитализации;

методом капитализации по норме отдачи.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.

Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации, применяются:

анализ сравнительных продаж;

расчет с использованием коэффициента покрытия долга;

техника инвестиционной группы.

Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.

При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.

Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется:

- методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;

- методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;

- методом мониторинга рынка недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

2.3 Особенности различных видов оценки

Оценка для целей купли или продажи и классификация недвижимости.

При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченного периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи в сроки, существенно меньшие адекватному маркетинговому периоду для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации.

Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой собственности.

В общем виде классификация основных целей, для которой производится оценка недвижимости, имеет следующий вид :

Оценка для покупки или продажи ;

Оценка для продажи в течении ограниченного периода времени ;

Оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств ;

Оценка для составления бухгалтерской и финансовой отчётности;

Оценка для включения в проспекты Фондов, биржи;

Оценка для решения вопросов при слиянии и поглощении компании

Оценка для пенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью.

На практике могут иметь место и другие цели оценки, при этом их формулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовываться клиентом и оценщиком.

После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу и категории относится оцениваемая собственность.

Для целей оценки выделяют два класса собственности :

Специализированная

Неспециализированная

Специализированная собственность - это такая, в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытом рынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса.

Примерами специализированной собственности являются :

Музеи, библиотеки и другие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору ;

Больницы, помещения специализированного медицинского обслуживания и центры досуга, на которые отсутствует конкурентный рыночный спрос со стороны других организаций, желающих использовать эти типы собственности в данной местности ;

Школы, колледжи, университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночный конкурентный спрос со стороны других организаций ;

Стандартная собственность в особых географических районах и в местах, отдалённых от главных центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса.

Неспециализированная собственность - это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности. Другими словами, это та на которую существует всеобщий спрос с учётом возможной модернизации или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичных целей либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо ( независимо от того, занята она или свободна ) в качестве инвестиции или для развития.

При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в деятельности предприятия (бизнеса) в качестве базы оценки применяется:

рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала.

остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижимости.

Неспециализированная и специализированная собственность в свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации используется как для целей оценки, так и для других целей. В США, например, при налогообложении собственность делится в соответствии с целями владения на удерживаемую :

в качестве инвестиции

для использования в бизнесе

для личного проживания

для продажи.

Ретроспективная оценка

Оценка стоимости недвижимости на ретроспективную дату может быть необходима для различных целей, включая вопросы

налогообложения, наследства, выплату компенсаций, рассмотрения в суде исков об ущербе, рецензий существующих оценок.

Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные за предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки периоды. При этом следует придавать соответственно меньшее значение данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было, или тенденциям, возникшим после даты проведения определения стоимости, которые могут подвергнуть сомнению объективность отражения реальной ситуации на дату оценки.

2.4 Влияние факторов окружающей среды на стоимость

Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов.

Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения включают в общем случае следующие категории:

природные факторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума;

техногенные факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;

факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей;

факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.

Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам.

В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.

Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:

можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности;

если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период;

есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;

что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования;

В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить последствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учётом соответствующих расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение.

2.5 Требования к оформлению результатов оценки

Результаты работы по оценке оформляются в виде письменного документа, называемого «Отчёт об оценке». Основной формой «Отчёта об оценке» является полный отчёт.

Содержание полного отчёта излагается в повествовательной форме и для рыночных баз оценки, а также для баз оценки на их основе должно включать:

титульный лист, с указанием наименования и адреса объекта, даты оценки, наименования клиента и оценщика;

сопроводительное письмо с указанием полученных результатов;

краткое содержание основных фактов и выводов;

основные предпосылки, допущения и ограничения;

перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки и ссылку на них;

дату и объём технического освидетельствования и экологической экспертизы;

анализ социально-экономической ситуации в регионе;

анализ местоположения объекта оценки;

описание объекта оценки;

анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

определение стоимости затратным методом;

определение стоимости методом сравнения продаж;

определение стоимости методом капитализации дохода;

согласование результатов оценки;

заявление о статусе оценщика и ссылка на используемые стандарты;

список использованной литературы;

общие сведения об оценщике;

приложения.

На основе полного Отчёта об оценке может быть оформлен Сертификат оценки, который по содержанию является кратким изложением основных положений полного отчёта об оценке.

ПЕТЕРБУРГКОМСТАТ НАЧИНАЕТ АККРЕДИТАЦИЮ ОЦЕНЩИКОВ.

С 17 февраля 2002 года начнётся аккредитация организаций, занимающихся оценочной деятельностью, и оценщиков (физических лиц) при Петербургском комитете государственной статистики. Правительством РФ принято постановление от 7 декабря 1996 г. N 1442 «О переоценке основных фондов». Распоряжением губернатора Ленинградской области N 23-РГ от 3 февраля 1997 г. СПб комитету государственной статистики поручено организовать работу по проведению переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 г. и провести в течение 1997 г. аккредитацию оценщиков. Для обеспечения сотрудничества между Петербургкомстатом, организациями оценщиков и учебными центрами, занимающимися подготовкой специалистов по оценке, при Петербургкомстате создан Экспертный совет по оценке основных фондов. В него вошли руководители обществ оценщиков : председатель правления СПб отделения РОО Сергей Дмитриев, председатель Петербургского общества оценщиков Эдуард Баяндин, специалисты Восточно-Европейского союза экспертов, Университета экономики и финансов. Возглавляет совет председатель СПб комитета государственной статистики Николай Беспалов. Целью аккредитации является упорядочение оценочной деятельности в СПб и Ленинградской области, подтверждение необходимой профессиональной подготовки и опыта работы оценщиков, намеренных участвовать в переоценке основных фондов в 1997 г., а также содействие предприятиям и организациям, которые хотят воспользоваться экспертными услугами оценщиков. Аккредитация носит добровольный характер и не является обязательной для выполнения работ по переоценке основных фондов в 1997 г., но специалисты, прошедшие ее, будут включены в перечень оценщиков, аккредитованных при Петербургкомстате. Это позволит Комитету давать потенциальным заказчикам некоторые гарантии качественной переоценки и повысит авторитет включённых в перечень оценщиков. Право на аккредитацию имеют оценщики, прошедшие дополнительную подготовку на специализированных курсах:

при наличии высшего (среднего специального) образования - не менее 5 дней;

при отсутствии такового - две недели.

Для аккредитации заявитель должен представить в Комитет ряд документов, в т. ч. копии сертификатов и дипломов об образовании,

заявление о стаже работы оценщиком, копию справки о постановке на учёт в налоговых органах, сведения о наличии отчётов об экспертных оценках и другие. До 1997 г. переоценка основных фондов уже проводилась четыре раза, но её результаты зачастую были неудовлетворительными, так как большинство предприятий попросту умножали данные предыдущей переоценки на средние коэффициенты, разработанные Госкомстатом России. Переоценка основных фондов, выполненная специалистом-оценщиком, позволит устранить накопившиеся неточности в определении полной восстановительной стоимости основных фондов. Кроме того, Петербургкомстат планирует организовать в марте - апреле серию семинаров для бухгалтерских служб предприятий и организаций с участием налоговых служб города и области, оценочных и аудиторских фирм.

2.6 Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В 1992 - 1994 годах, в условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства, вложенная в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Минувший год характеризовался политической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлторских операций.

Отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:

1. Политическая нестабильность.

2. Нестабильность финансового сектора.

3.Политика властей на первичном рынке.

4.Криминогенная обстановка на рынке.

5. Несовершенство механизма лицензирования.

6. Несовершенство законодательства.

Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями.

Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники с стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

Закон «Об инвестициях в недвижимость Санкт- Петербурга»

Принят

Законодательным Собранием Санкт-Петербурга

9 июля 1998 года

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Закона

1. Настоящий Закон определяет условия и порядок осуществления инвестиционной деятельности, направленной на застройку земельных участков, на завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию зданий, сооружений, их частей, находящихся в распоряжении Санкт-Петербурга, в целях получения прибыли (дохода), если результатом инвестиционной деятельности является вновь созданное недвижимое имущество (новая вещь).

2. Настоящий Закон определяет права и обязанности инвесторов в процессе осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с настоящим Законом, в том числе определяет порядок их взаимодействия с исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, а также определяет права и обязанности исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга.