Общие положения и правовые особенности договора купли-продажи

- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК РФ.

- гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ)

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

- наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК РФ), их перечень также определяется по правилам ст. 53 ЖК РФ

- гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672,685 ГК РФ).

Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции. Регистрируется на основании заявления. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и (или) покупателем, лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить ряд документов. Одним из необходимых документов является справка из бюро технической инвентаризации (БТИ).

В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения.

В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

Справка с места жительства нужна для выявления перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Бахрах Д. Н. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество как административное производство: правовое регулирование экономической деятельности // Современное право. 2003. № 7. С. 7.

Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются стороны договора (статьи 420, 549 ГК РФ), а также определяются следующие условия:

· предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК РФ);

· цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора, указание цены за единицу площади, а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей);

· перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 ГК РФ).

На основании п. 7 Инструкции от 6 августа 2001 г. № 233 «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» при продаже квартиры или ее части в многоквартирном жилом доме к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов. Утверждена Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. 27 августа. № 35.

2.2 Договор купли - продажи земельных участков

Земельная недвижимость как правовая категория в действующем российском законодательстве не отражена достаточно четко. Ее существование еще нуждается в глубоком правовом исследовании. И первые подходы к выяснению ее содержания и сущности в теоретической литературе были сделаны.

Ряд правовых норм Земельного кодекса РФ направлен на решение проблемы переоформления прав на ранее предоставленные земельные участки.

Еще на заре земельной реформы была сделана попытка решить эту проблему. Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года № 374-1 «О земельной реформе» (утратил силу) предусматривал переоформление права пользования на земельные участки для граждан и юридических лиц. Положения Закона РСФСР «О земельной реформе» были дополнены правовыми нормами Земельного кодекса РСФСР 1991 г., а также рядом указов Президента РФ.

Условия переоформления прав на землю граждан отличаются от условий переоформления прав на землю юридических лиц.

Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. См. ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № 44. Ст. 4147.

Для юридических лиц предусмотрены специальные условия переоформления прав на землю. Юридические лица, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Таким образом, в отношении юридических лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, установлен «принудительный» порядок переоформления права.

Следует отметить, что в статье 45 Земельного кодекса РФ не предусмотрено прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в результате непереоформления права. Поэтому «принудительный» порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может встретить противодействие на практике.

Общие положения, регулирующие приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлены в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № 44. Ст. 4147.

Юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Гражданин, изъявляющий желание продать, принадлежащий ему на правах собственности земельный участок, обращается в районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству или его кадастровое бюро по месту расположения земельного участка.

Продавец предоставляет комитету документ, удостоверяющий его право собственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт на право собственности на землю). Подробнее см.: Кирсанов А. Р. Недвижимое имущество: нормы права и судебные прецеденты. М., 2007. С. 268.

План земельного участка и материалы землеустроительного дела по его изготовлению, выполненные лицензированной организацией, принимаются регистратором с выездом на место. После приемки материалов землеустроительного дела и удостоверения плана земельного участка землеустроительное дело сдается в земельный архив комитета, а план земельного участка передается покупателю для оформления договора купли - продажи (купчей) земельного участка.

Договор купли - продажи (купчая) земельного участка оформляется продавцом и покупателем при наличии у продавца плана земельного участка и документа, удостоверяющего его право собственности на земельный участок, проверенного регистратором. Данные документы представляются в соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству для осуществления государственной регистрации сделки в Регистре договоров купли продажи (купчих) земельных участков. С момента государственной регистрации договора к покупателю переходит право собственности на купленный земельный участок (п. 13 указанного протокола).

После совершения перечисленных действий граждане (покупатель и продавец) представляют купчую в местную администрацию, которая регистрирует право собственности покупателя на землю и выдает ему свидетельство о праве собственности на приобретенный земельный участок.

Специальные правовые нормы по переоформлению права пользования на земельный участок собственниками зданий, строений, сооружений содержатся в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»// Рос. газета. 2002. 26 января. № 16. В соответствии с пунктом 1 статьи 3 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 3 данного Федерального закона, он регулирует отношения при приватизации земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Указанный план земельного участка прилагается к договору купли-продажи земельного участка.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации. См. ст. 6 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № 44. Ст. 4148.

Земельный участок, подлежащий приватизации, определяется по правилам пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 года № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами». Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // Собрание законодательства РФ. 1997. 19 мая. № 20. Ст. 2240. Объектом продажи является земельный участок, ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.

В настоящее время государственная собственность на землю в подавляющем большинстве случаев не разграничена. Очень актуальным остается вопрос о правах на земельный участок при переходе права собственности.

С вступлением в силу Земельного кодекса РФ усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса РФ в ряде случаев вступили в противоречие с нормами Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс РФ допускал возможность нахождения в гражданско - правовом обороте как зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от расположенных на них сооружений. Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и стоящих на них объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № 44. Ст. 4147.

Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и соответственно различный подход к оформлению сделок с недвижимостью.

При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, покупатель, несмотря на нормы ГК РФ, не приобретет право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание.

Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного бессрочного пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 ЗК РФ, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят.

По этим же причинам после вступления в силу ЗК РФ орган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить новому собственнику здания участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, если покупатель не входит в круг лиц, перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Следовательно, покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ.

Однако Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.

В соответствии с п. 2 ст. 3 названного Закона при продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № 44. Ст. 4148.

Хотелось бы обратить внимание на то, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в аренду. Брагинский М. И. Договор продажи недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2001. № 2. С. 42. Однако все положения ЗК РФ, устанавливающие порядок и основания заключения договора купли - продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности. Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок?

Исходя из положений Закона № 137-ФЗ представляется, что покупатель, заключив договор купли - продажи, должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:

а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;

б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;

в) заключение договора аренды или купли - продажи;

г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды. Подробнее см.: Фаршатов И. Организационно-правовые предпосылки договора строительного подряда // Хозяйство и право. 2002. № 9. С. 68-69.

Представляется, все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.

Интересным остается вопрос о том, может ли земля предоставляться в собственность иностранцам. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом (п. 5. ст. 29 ЗК РФ).

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего ЗК РФ Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № 44. Ст. 4147.

Исходя из смысла статей Земельного кодекса земельные участки могут предоставляться в собственность иностранцам только если на них находится принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. Сам по себе незастроенный земельный участок в собственность таким лицам не предоставляется.

2.3Договор купли - продажи зданий и сооружений

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет. Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Гражданского кодекса РФ. Условие о предмете договора продажи нежилого помещения считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например: предметом договора является нежилое помещение, общей площадью 189,1 кв. м. (согласно тех. паспорту 261,1 кв. м.), расположенное по адресу: г. Казань, ул. Г. Тукая, д. 84, литер 1. В случае, если в договоре отсутствуют необходимые данные, - договор не считается заключенным.

Может ли быть предметом договора незавершенный объект строительства (в том числе здание (сооружение))? Ответ на этот вопрос можно найти в арбитражной практике. В информационном письме ВАС РФ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998., - №1.-С. 33. говорится, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. И приводится такой пример:

«Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о праве на недвижимость" Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" // Собрании актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1993., - №50, - Ст. 4868. В настоящее время к таким отношениям применяется Федеральный закон РФ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон РФ от 2 января 2000 г. №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 10 января 2000 г., - №2. - Ст. 149; Постановление правительства РФ от 11.01.01 №22 «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» // Собрание законодательства РФ. - 20 января 2001. - № 3. - Ст. 273. обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998., - №1.-С.63. .

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи нежилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. В-третьих, в случаях когда цена недвижимости в договоре продажи здания (сооружения) установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена здания (сооружения) определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи здания (сооружения) не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи здания (сооружения).

С передачей здания (сооружения) продавец обязан передать покупателю и весь пакет документов на нежилое помещение. В пакет этих документов может входить: план строения; справка БТИ, технический паспорт на здание и др.

При купли-продажи нежилых помещений зачастую могут возникнуть споры о имуществе оставшемся в здании после его продажи. Так, например, нередко фирма-продавец не успевает вывести все свое имущество из здания (сооружения) и собирается сделать это только после его продажи (что подразумевает его передачу покупателю). Однако покупатель, приняв здание по передаточному акту, заявляет свои права на оставленное имущество (например, на вмонтированные в стены здания сейфы). Возникает спор.

Поэтому в передаточном акте стороны могут оговорить и правовое положение имущества, оставляемого продавцом в здании после его продажи. Данная оговорка может включать и полную передачу всего имущества в собственность покупателю здания или же, наоборот, оговорка будет содержать обязанность продавца забрать имущество из здания в оговоренный срок.

В статье 556 ГК РФ закреплены последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. В соответствии с этой статьей, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости не соответствующей условиям договора, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества, на товар соответствующий договору.

Следуя отечественной и мировой практике, Гражданским кодексом РФ установлены жесткие гарантии качества и не подлежащую ограничению ответственность продавца за нарушение требований к товарам. Безусловным является право покупателя на взыскание убытков, вызванных приобретением некачественного здания (сооружения). Наряду с этим любой покупатель может по своему выбору требовать либо уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков здания (сооружения), либо возмещения своих расходов по устранению таких недостатков (ст. 475 ГК РФ).

Требования, предъявляемые к качеству товара, должны быть предусмотрены договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар (здание, сооружение, далее по тексту объект), качество которого соответствует договору.

Определенные проблемы с исполнением договора могут возникнуть в тех случаях, когда он не содержит условия о качестве. Решению этих проблем и исключению возможности передачи покупателю недоброкачественного объекта могут способствовать следующие положения ГК РФ Нам К. Сущность гарантийных обязательств в договоре купли-продажи // Хозяйство и право. -1997. - № 8. - С.37; №9 - С. 49. .

При отсутствии в договоре условия о качестве продавец обязан передать покупателю объект, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения здания (сооружения), продавец обязан передать покупателю объект, пригодный для использования в этих целях.

Ответственность продавца за ненадлежащее качество товара во многом будет зависеть от того, есть ли договорная гарантия качества товара. По общему правилу (то есть при наличии законной гарантии) продавец отвечает за недостатки товаров, если покупатель докажет, что они появились до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя либо по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, он отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после их передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром, а также действий третьих лиц или непреодолимой силы (ст. 476 ГК РФ).

Какими могут быть последствия нарушения продавцом условия договора о качестве товара?

Покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товаров. Еще более жесткие последствия предусмотрены в отношении продавца, допустившего существенное нарушение требований к качеству товара (например, передачу покупателю некачественных товаров с неустранимыми недостатками). В этом случае покупатель наделен правом по своему выбору отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (ст. 475 ГК РФ).

Обязанность проверить качество реализуемых товаров может быть возложена на продавца (предварительный показ и т. п.). В этом случае продавец должен предоставить покупателю документы, подтверждающие осуществление им проверки качества передаваемого товара и ее результаты, например справка из БТИ о техническом состоянии здания (сооружения).

При наличии лишь законной гарантии на товары, то есть когда на эти товары не установлены гарантийный срок или срок годности, недостатки в товарах должны быть обнаружены покупателем в разумный срок (что зависит от свойств товара и его обычного использования), но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Правда, законом или договором может быть предусмотрен более длительный предельный срок для обнаружения недостатков в товаре.

Нормальный рынок предполагает обеспечение законом и договором не только прав покупателей, но и прав тех, кто должен получить деньги за свой товар. Четкое регулирование обязанностей покупателя принять и оплатить товар особенно существенно в условиях сегодняшних неплатежей.

Выполнение обязанности принять товар в сроки и порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему здание (сооружение).

ГК РФ указывает, что покупатель обязан оплатить товар до или после его передачи продавцом в размере полной цены, если иное не установлено законодательством или договором либо не вытекает из существа обязательства. В случае неисполнения покупателем обязанности по оплате продавец получает право потребовать от него уплаты не только цены здания (сооружения), но и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Обязательство покупателя уплатить цену включает в себя также принятие им таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могут требоваться в соответствии с договором или законодательством, чтобы сделать возможным осуществление платежа (открытие предусмотренного договором аккредитива, предоставление банковской гарантии и т. п.).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, определенной договором или рассчитанной в порядке (способом), указанном в договоре, например, фиксированная сумма за квадратный метр). Как уже отмечалось выше - цена договора купли-продажи нежилых помещений - существенное условие договора.

Специально регулируются вопросы, связанные с предварительной оплатой товаров (ст. 487 КГ РФ). Если такой порядок расчетов установлен договором, но, несмотря на это покупатель не исполняет свою обязанность, продавец получает право отказаться от передачи объекта либо приостановить исполнение своих обязательств. В случае, когда продавец не исполняет обязательства по передаче предварительно оплаченного объекта покупателю, последний вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченного объекта или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами.

Договором купли-продажи нежилого помещения может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит, то есть о том, что оплата товара осуществляется через определенное время после его передачи покупателю. В этой ситуации покупатель должен оплатить товар в срок, определенный договором. Если же условие о сроке оплаты объекта, проданного в кредит, в договоре отсутствует, покупатель должен произвести оплату в разумный срок после передачи здания (сооружения), а по его истечении - не позже чем в семидневный срок со дня предъявления продавцом требования об оплате переданного объекта (ст. 488 ГК РФ).

Невыполнение покупателем обязанности по оплате товара, проданного в кредит, в установленный срок дает продавцу право потребовать от него либо оплаты переданных товаров, либо его возврата. Кроме того, на сумму, подлежащую оплате за товары, начисляются проценты, предусмотренные ст. 395 ГК. Указанные проценты оплачиваются покупателем со дня, когда товар (здание, сооружение) должен был быть им оплачен, до дня фактической оплаты товара.

Особенностью договора купли-продажи товара в кредит является также то, что товары с момента передачи и до фактической их оплаты покупателем признаются находящимися в залоге у продавца. Следовательно, в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате этих товаров продавец может обратить на них взыскание преимущественно перед иными кредиторами.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено условие об оплате товара в рассрочку. Специфика такого договора состоит в том, что его существенными условиями становятся условия не только условия о предмете и цене здания (сооружения) но и о порядке, сроках и размерах платежей.

Помимо тех прав, которыми наделяется продавец по всякому договору о продаже товара в кредит, при наличии в таком договоре условия об оплате в рассрочку в ситуации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это право не может быть реализовано продавцом только в том случае, если сумма внесенных покупателем платежей превышает половину цены товара.

В рамках этой главы представляется целесообразным проанализировать особенности купли-продажи нежилых помещений объектов государственной или муниципальной собственности.

Купля-продажа нежилых объектов государственной или муниципальной собственности в определенной мере лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен. Согласно Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535 Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 25 июля 1994 г., - №13. - Ст. 1478. , к таковым относятся:

1) физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего;

2) акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи не менее 75 процентов их акций;

3) граждане-предприниматели и их объединения, а также преобразованные в акционерные общества бывшие государственные предприятия, доля государственной собственности в уставном капитале которых не превышает 25 %, в случае, если договор аренды объектов нежилого фонда был заключен ими на основании конкурса или аукциона;

4) бывшие арендные предприятия, которые имеют исключительное право на заключение аренды недвижимого имущества или приобретения его в собственность.

В отношении последнего субъекта установлена льгота, согласно которой наличие договора аренды объекта при оформлении его приватизации не обязательно.

Особый порядок приватизации установлен для объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры: помимо договора купли-продажи покупатель подписывает еще и Охранное обязательство, которое является неотъемлемой частью договора и содержит перечень обязательных и дополнительных мероприятий по обеспечению собственником сохранности памятника истории и культуры. Так, собственник обязан за свой счет проводить ремонтные и реставрационные работы, не допускать самовольной перестройки или переделки имущества. Нарушение собственником принятых обязательств по сохранению памятника истории и культуры влечет наложение на него штрафных санкций, а в случае повторного нарушения Охранного свидетельства договор купли-продажи может быть расторгнут в установленном законодательством порядке. Примечательно также то, что собственник несет уголовную ответственность за умышленное уничтожение памятника истории и культуры и причинение ему имущественного ущерба. Таким образом, это один из тех редких случаев, когда собственник в силу приобретения имущества в собственность становится обладателем не только вещного, но и обязательственного права.

Надо сказать несколько слов и о приобретении объектов нежилого фонда за пределами Российской Федерации. В последнее время в средствах массовой информации появились многочисленные рекламные объявления, призывающие приобретать здания, сооружения, находящиеся на территории иностранных государств. Рекламодатели в таких случаях, как правило, уверяют в законности подобных действий и обещают быстрое правовое оформление операции при ее полной конфиденциальности. Однако следует обратить внимание предприятий и граждан, рассматривающих возможность совершения указанных действий, на требования законодательства Российской Федерации в этой сфере, так в соответствии с п. 10 ст. 1 и п. 2 ст. 6 Закона РФ от 9 октября 1992 года "О валютном регулировании и валютном контроле" указанные операции относятся к операциям, связанным с движением капитала, и должны осуществляться в порядке, устанавливаемом Банком России. В целях ограничения вывоза капитала из страны Банком России установлен лицензионный порядок на совершение указанных операций. Такой же порядок определен Банком России на основании п. 2 ст. 5 указанного Закона и для открытия счетов в банках за пределами Российской Федерации российскими предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами (за исключением открытия последними счетов на период пребывания за границей).

Таким образом, все вышеуказанные операции являются законными только при наличии у российского предприятия или гражданина соответствующего разрешения (лицензии) Банка России. Информация об открытии в странах-членах Интерпола банковских счетов, движении по ним денежных средств, приобретении российскими гражданами и предприятиями недвижимости может быть получена правоохранительными органами путем направления международного следственного поручения в высшее юридическое ведомство любой из этих стран по дипломатическим каналам.

При совершении российскими предприятиями, учреждениями, организациями или гражданами указанных сделок или действий без лицензии Банка России такие сделки могут быть в установленном порядке признаны недействительными, а все полученное по таким сделкам или в результате подобных действий может быть изъято в доход государства на основании ст. 14 Закона РФ "О валютном регулировании и валютном контроле". Лица, осуществившие перевод капитала без лицензии Банка России, а также руководители предприятий, учреждений, организаций (независимо от формы собственности), оставившие средства в иностранной валюте на открытых без лицензии Банка России счетах за границей, могут быть также привлечены к уголовной ответственности на основании ст. 193 УК РФ Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 17 июня 1996 г., - №25. - Ст. 2954. .

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Деление вещей на движимые и недвижимые ведет историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого.

Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных и некоторых обязательственных прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации.

Выделение особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств: большинство объектов недвижимости неразрывно связано с земельными участками, на которых они расположены; недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью и требуются особые меры охраны интересов сторон; в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается рад ограничений по их участию в гражданском обороте; недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на легальном определении договора купли-продажи в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости и может быть сформулировано так: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Участниками договора продажи недвижимости на стороне продавца или покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако если продавцом выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а казенное предприятие - правом оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Что касается учреждения, то оно может отчуждать только недвижимое имущество, приобретенное за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе. Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения и оперативного управления, так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник. То же происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя. При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Стороны обязаны зарегистрировать переход права собственности на имущество. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее. Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи.

Основная обязанность продавца -- передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. У приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Учитывая необходимость регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии с законом.

Жилое помещение это помещение, предназначенное, прежде всего, для проживания, не используемое для производственных целей. Таковым обычно выступает дом или иное помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям. На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с другой недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента осуществления такой регистрации.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно - правовые акты и судебная практика

1. КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ и от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая от 26 января 1996 г. С изменениями от 30.12.2008 N 315-ФЗ, от 09.02.2009 N 7-ФЗ, от 29.06.2009 N 132-ФЗ,

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. с изм., внесенными Федеральным законом от 03.06.2009 N 121-ФЗ) .

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. С изменениями от 14.03.2009 N 32-ФЗ.

5. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Рос. газета. 2002. 26 января. № 16.