Формування і розвиток ринку земельних ресурсів в Україні

З самого початку процесу реорганізації КСП у господарські структури, більш пристосовані до ринкових умов, точиться дискусія про доцільність обов'язкового виділення в усіх господарствах земельних часток у натурі. На першому етапі ця дискусія велася, головним чином, між проектами з реорганізації КСП, виконуваними за допомогою іноземних структур і за фінансової підтримки урядів різних країн. Проект "Паювання сільськогосподарських земель в Україні", що виконувався в період 1995-2000 pp. корпорацією "Ронко" за фінансування Агентством США з міжнародного розвитку (USAID), відстоював позицію доцільності виділення земельних часток у натурі в момент реорганізації КСП і реалізував цю позицію на практиці, надавши допомогу в здійсненні реорганізації більш як 700 КСП майже в усіх областях України. Протилежну позицію - недоцільності поспішного виділення земельних часток у натурі - відстоював і реалізував проект "Приватизація землі та реорганізація колективних сільськогосподарських підприємств в Україні", що теж виконувався у період 1995-2000 pp. у ряді областей України (найбільше - у Донецькій, Чернівецькій і Волинській) Міжнародною фінансовою корпорацією (МФК) за фінансової підтримки урядів Великобританії, Канади, Японії, Нідерландів і Скандинавських країн.

За рекомендацією проекту МФК, новим структурам, створюваним на базі КСП, земельні ділянки виділялися відповідно до кількості земельних часток, консолідованих (об'єднаних) у кожній з них їх засновниками, і розміру земельної частки в даному КСП. Оскільки цей проект дотримувався позиції, що земельні частки без виділення їх у натурі не можна передавати в оренду, то учасниками нових структур ставали всі власники земельних часток, крім тих, хто виявляв бажання вилучити їх з метою створення СФГ або передання в оренду. Передання земельних часток новостворюваним господарським структурам відбувалося за договорами про рентні платежі. Суть такого договору полягала в тому, що власник земельної частки зобов'язувався не вилучати її з господарства протягом строку його дії, а підприємство, заінтересоване в цьому, брало на себе зобов'язання здійснювати відповідні рентні платежі за рахунок доходів, одержаних у процесі використання такої земельної частки. По суті, це була прихована орендна плата за земельні частки, оскільки формально вони не могли бути передані в оренду без виділення їх у натурі.

Позитивною рисою запропонованого МФК способу формування земельних ділянок нових господарських структур вважалося те, що при ньому не відбувалася парцеляція їх земельних масивів, а недоліком - відповідно, що на сформовані в такий спосіб земельні ділянки видавалися державні акти на колективну власність на землю, оскільки на той час інше не було передбачене чинним законодавством. Слід підкреслити також, що рекомендований МФК спосіб формування земельних ділянок нових структур, створюваних на базі КСП, був спрямований не на збереження колективної форми власності на землю (яка, як відомо, не передбачена Конституцією України, але залишалася у чинному Земельному кодексі України), а на запобігання парцеляції земель великих господарств. Оформлення ж цих земель актами на колективну власність вважалося тимчасовим - до внесення відповідних змін до чинного українського законодавства.

Значні зміни у порядок формування земельних ділянок нових структур, створюваних на базі КСП, вніс грудневий (1999 р.) Указ Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки". Зокрема, він надав можливість виділяти єдиним земельним масивом земельні частки (без визначення кожної з них у натурі) групам їх власників з метою організації його спільного використання або передання в оренду, або розпорядження ним в інший спосіб (продажу тощо). Іншим положенням цього Указу передбачено "під час укладання договорів оренди земельних часток виходити з того, що сертифікат на право на земельну частку (пай) е правовстановлюючим документом, який засвідчує право володіти, користуватися та розпоряджатися зазначеною часткою".

Завдяки цим положенням Указу Президента України було створено можливість формувати земельні ділянки нових структур, що виникали на базі КСП, шляхом оренди земельних часток без виділення їх у натурі. Саме в такий спосіб формувала свої земельні ділянки основна маса нових господарських структур, які створювалися на базі КСП у процесі виконання названого Указу. Причому на принципах оренди новими структурами залучалися земельні частки як їх засновників, так і інших власників. Разом з тим були й випадки виділення земельних часток у натурі (на місцевості).

Оренду земельних часток без виділення їх у натурі не всі (і насамперед - юристи) визнають легітимною правовою нормою, вважаючи, що в оренду може бути передана лише конкретна земельна ділянка, з визначеними межами розташування та параметрами якості. Але ж у таких випадках в оренду передаються саме конкретні земельні ділянки, що належать на правах власності не окремим особам, а певним групам людей, з визначеними якісними характеристиками, які дістали узагальнення в грошовій оцінці кожної з цих ділянок. У даній ситуації правомірно укладати єдиний договір на оренду такої земельної ділянки. Встановлена при цьому орендна плата має бути розподілена між співвласниками земельної ділянки (тобто власниками земельних часток), з урахуванням кількості земельних часток, належних кожному з них. Але оскільки на даному етапі орендна плата здійснюється не одними лише грішми, але й продукцією та послугами, і бажання власників земельних часток щодо форми орендної плати, як правило, є різними, то до єдиного договору про оренду земельної ділянки, належної власникам земельних часток на правах спільної часткової власності, необхідно додавати угоди між орендарем і кожним з власників земельних часток. Проте у практичній діяльності люди завжди намагаються спростити свої дії та взаємовідносини. Відповідні спрощення зроблено і в справі передання в оренду земельних ділянок з визначенням у їх складі земельних часток, але без виділення останніх у натурі. Ніхто не став на шлях подвійної роботи: укладати єдиний договір на оренду спільної земельної ділянки і угоди (договори) на оренду окремих земельних часток. Повсюдно укладаються лише угоди (договори) на оренду окремих земельних часток, І це нікому і нічим не зашкодило.

Заперечуючи проти цього, противники укладання договорів на оренду земельних часток без виділення їх у натурі практично відстоюють позицію необхідності повсюдного визначення земельних часток у натурі, оскільки вважають, що лише в таких випадках можна укладати договори на оренду окремих земельних часток. З огляду на це, дискусія щодо того, чи обов'язково виділяти земельні частки в натурі, після виконання грудневого (1999 p.) Указу Президента України набула ще більшої гостроти та нового звучання, оскільки урядові структури, відповідальні за проведення аграрної реформи в нашій державі, у складі здійснюваних заходів, спрямованих на поглиблення ринкових перетворень на селі, передбачили розпочати процес обов'язкового виділення земельних часток у натурі.

З даного приводу автор, як і багато інших вчених, неодноразово висловлював свою думку в ряді публікацій. Надзвичайна важливість проблеми не дозволяє обійти її мовчанням і цього разу.

Усіма, хто виступає за необхідність кардинальних перетворень на селі, доцільність виділення земельних часток у натурі в принципі не заперечується. І з часом переважна більшість власників земельних часток (а може, й усі вони) виділять їх у натурі. Проте на початковому етапі формування нової організаційної структури сільськогосподарського виробництва поспішати з цим не слід, зокрема - неприпустимо робити це за командою "згори", проводячи відповідну кампанію під керівництвом державних органів влади. Справа в тому, що у процесі виконання грудневого (1999 p.) Указу Президента України вибір нових форм господарювання нерідко здійснювався в примусовому порядку, і переважна більшість власників земельних часток стали орендодавцями не за власним бажанням. Тому не виключено, що з часом багато з них намагатимуться прийняти інше рішення щодо розпорядження належними їм земельними частками і майновими паями. Цілком реально припустити, що одні з них, вилучивши належні їм земельні частки і майнові паї з створених на базі КСП структур і об'єднавшись, захочуть створити нове підприємство для спільної підприємницької діяльності (товариство, кооператив), другі забажають господарювати самостійно, створивши СФГ, треті дійдуть думки про доцільність вилучення своїх земельних часток з метою розширення земельних ділянок власних ОПГ, а четверті - відповідно, з метою передання цих часток в оренду іншим орендарям за вищу орендну плату. І якщо в господарстві, з якого вилучатимуться земельні частки, їх буде виділено в натурі, то його земельний комплекс втратить цілісність: у ньому з'являться чужі ділянки, до яких мають бути під'їзди. Усе це є небажаним з позицій раціональної організації землекористування господарств. І то не пусті вигадки, а реальність, яка вже проявила себе.

Однією з перших процес реорганізації КСП у прийнятніші підприємницькі структури розпочала за допомогою МФК Донецька область. Важливо підкреслити, що там вибір нових форм господарювання відбувався виключно на добровільних засадах. Незважаючи на це, вже на другий рік після створення нових структур розпочався рух земельних часток від одних структур до інших, і зокрема - до тих, які забезпечували вищі рентні платежі. Земельні частки виділялися також з метою створення СФГ. Причому процес їх вилучення з нових структур має в даному випадку не поодинокий характер, а став масовим. Можна навести багато прикладів щодо цього, але обмежимося тими з них, які вирізняються найбільшою масовістю. Зокрема, з ТОВ "Дружба" Старобешівського району Донецької області (створеного у 1998 р. без виділення земельних часток на місцевості) у 1999 р. вийшли, вилучивши єдиним масивом свої земельні частки, 100 його учасників (або майже 1/4 їх загальної чисельності) і передали вилучену тим самим земельну ділянку в оренду ТОВ "Еліта" цього ж району. У Тельманівському районі з ТОВ "Зоря" вийшли 89 (або 20%) учасників - власників земельних часток з метою (в основному) їх передання в оренду фермерам, а також створення нових СФГ. Якби у ТОВ "Дружба" і "Зоря" земельні частки було виділено в натурі, то цілком ймовірно, що їх основну масу (відповідно, 100 і 89) було б розкидано по території землекористування цих товариств. І неважко уявити, який би вигляд мали після цього їх земельні масиви, а також розширення землекористування господарських структур, яким вилучені тим самим земельні ділянки було б передано в оренду.

Оцінюючи пропозицію про необхідність в обов'язковому порядку виділяти земельні частки в натурі, слід узяти до уваги той факт, що в нашій країні земельні частки е відносно дрібними, і, з огляду на нього, наголосити, що це стане фактором, який стримуватиме формування ринку оренди землі, а з часом - і ринку землі (коли він "запрацює"). Припустимо, що фермер виявив бажання взяти в оренду 100 га землі і 20 власників земельних часток - учасників сусіднього господарського товариства, де середній розмір таких часток становить 5 га і де їх виділено в натурі, дали згоду на передання йому своїх ділянок в оренду. І навряд чи фермер погодиться взяти в оренду 20 територіальне розосереджених земельних ділянок (звичайно, можна припустити, що окремі з них можуть виявитися розташованими поруч): йому вигідно, щоб усі вони складали єдиний масив. Аналогічно міркуватиме і покупець великої ділянки землі.

Отже, кампанія щодо поспішного виділення в усіх господарствах земельних часток у натурі не принесе користі, а лише зашкодить започаткованому процесові формування раціонального землекористування нових господарських структур.

Землекористування господарств, сформоване шляхом оренди земельних часток без виділення їх у натурі, залишається документально неоформленим. Висловлювана думка, що сертифіката на право власності на земельну частку (пай) досить для того, щоб уся система земельних відносин в умовах ринку функціонувала успішно, не має переконливого вигляду. Справа в тому, що в Україні створюється система державної реєстрації земель, в якій має бути відображена детальна інформація по кожній ділянці землі (і зокрема - про її точне місцеположення із зазначенням меж з сусідніми ділянками, тощо). Такої інформації сертифікат на право власності на земельну частку не містить, оскільки її не виділено на місцевості. Поспішати ж з виділенням земельних часток у натурі, як вище стверджувалося, не варто. Тому слід шукати інші шляхи розв'язання проблеми. Зокрема, її можна вирішити, запровадивши в систему формування земельних ділянок нових структур, створених на базі КСП, право спільної часткової власності на землю, з його необхідним документальним оформленням і доданням до відповідного документа списку співвласників цієї земельної ділянки. Пропозиція ця не нова, вона вже неодноразово висловлювалася в публікаціях ряду вчених, і в тому числі - автора даної статті.

При підготовці нового Земельного кодексу України, який перебуває на розгляді у Верховній Раді України, його розробники не дійшли згоди з приводу застосування права спільної часткової власності до земель, переданих новим господарським структурам без виділення земельних часток у натурі. Висловлювані при цьому заперечення звелися до твердження, що спільна часткова власність майже нічим не відрізняється від колективної. Але це не так. Колективна власність була власністю певного колективного підприємства, тобто юридичної особи. Хоча вона й вважалася власністю всіх його членів, жоден з них не мав права розпорядження будь-якою її часткою. Спільна ж власність (і зокрема - спільна часткова) - це, як правило, власність фізичних осіб (але може бути і власність кількох юридичних, а також кількох юридичних і фізичних осіб). Розпорядниками спільної власності є її безпосередні власники, а не підприємства (структури), у користуванні яких вона перебуває.

Після передання в Україні державних сільськогосподарських угідь, які перебували у користуванні недержавних сільгосппідприємств, у їх колективну власність ці землі здобули статус власності юридичних осіб. Після визначення в їх складі земельних часток членів даних підприємств ці землі, по суті, стали власністю фізичних осіб у формі спільної часткової власності. Офіційно цей факт зафіксовано не було. Проте саме він став правовою основою для започаткування (за ініціативою членів окремих КСП) процесу передання земельних часток без виділення їх у натурі їх власниками у платне користування тим сільськогосподарським підприємствам, членами яких вони були.

Як відомо, переважна більшість господарств, створених на базі КСП у процесі їх реорганізації, сформували своє землекористування шляхом оренди земельних часток без виділення їх у натурі. Дані підприємства здобули право тимчасового володіння і користування сформованими при цьому земельними ділянками, а право розпорядження ними, право власності на них зберігають власники земельних часток.

Доцільність застосування в Україні права спільної часткової власності у системі сучасних земельних відносин зумовлюється двома моментами. По-перше, це необхідність запровадження системи реєстрації земель. Як уже зазначалося, земельні частки без виділення їх у натурі не можуть бути об'єктами реєстрації земель, а таке їх виділення в усіх господарствах на даному етапі є недоцільним. По-друге, без відповідного документального оформлення земельних ділянок, сформованих новими господарськими структурами, практично неможливо розв'язати проблему кредитування цих структур під заставу земельної власності.

Раніше вже вказувалося, що сучасні господарські товариства і сільськогосподарські виробничі кооперативи, не маючи земельної власності, не можуть одержувати кредити під її заставу і що кредити можуть одержувати їх засновники під заставу належних їм земельних часток, які вони передали цим структурам в оренду. Але кредитор навряд чи погодиться надавати кредити під заставу земельних часток, не виділених у натурі, та без наявності державних актів на них. Логічно, що він захоче знати, якими саме конкретними земельними ділянками забезпечується гарантія щодо повернення наданих ним кредитів. Разом з тим для кредитора бажано, щоб це були не десятки (або й більше) окремих дрібних земельних ділянок, а єдиний земельний масив. У разі неповернення кредитів і переходу заставлених земель у власність кредитора здобуте ним право на єдиний земельний масив можна успішніше і вигідніше реалізувати (шляхом передання в оренду або продажу). Тому земельні частки засновників нових господарських структур доцільно документально оформляти як спільну часткову власність. До речі, саме в таких випадках легітимним стане застосування оренди земельних часток без виділення їх у натурі, оскільки буде визначено конкретну земельну ділянку, в якій знаходяться дані земельні частки, а також вказано місце її розташування та параметри, що характеризують її якість.

У формі спільної часткової власності доцільно оформляти й ділянки, утворені об'єднанням земельних часток, переданих в оренду тими їх власниками, які не с засновниками господарських структур. Не зробивши цього, ми змушені будемо виділяти земельні частки в натурі для включення їх до системи державної реєстрації земель.

Виникає ряд запитань, і зокрема: яку форму власності мають ці землі в нових господарських структурах? кому вони належать? на основі яких документів вони повинні включатися до системи державної реєстрації земель?

Є підстави вважати несільськогосподарські землі нових сільськогосподарських структур спільною, а точніше - спільною сумісною, власністю як засновників цих структур, так і всіх інших колишніх членів реорганізованого КСП, які не стали їх засновниками, а передали свої земельні частки їм в оренду. Такі землі, як і сільгоспугіддя, повинні використовуватися новими структурами на принципах оренди у їх власників. Тому, насамперед, необхідно провести грошову оцінку цих земель, що стане підставою (орієнтиром) для визначення розміру орендної плати за їх використання, а також для встановлення компенсаційних виплат тим їх співвласникам, які забажають перепоступитися своїм правом на них перед іншими власниками, і зокрема - перед господарськими структурами, що використовують дані землі.

Висновок

Особливості сучасного стану аграрних трансформувань в Україні (і зокрема - у відносинах власності та формах господарювання) значною мірою зумовлені результатами виконання грудневого (1999 p.) Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки". Відбулися великі зміни соціально-економічного і організаційного характеру. Важливий крок зроблено у формуванні нової організаційної структури аграрного сектора, в якій тепер майже всі суб'єкти господарювання ґрунтуються на засадах приватної власності на землю та на інші засоби виробництва - і господарські товариства, і сільськогосподарські виробничі кооперативи, і приватно-орендні підприємства. Трансформування КСП у названі структури супроводжувалося формуванням селянських (фермерських) господарств (СФГ). Але даний процес не відрізнявся активністю. Разом з тим він характеризувався істотним розширенням землекористування цих господарств шляхом оренди земельних часток колишніх членів реорганізованих колективних господарств. Земельні ділянки значної маси ОПГ членів реорганізованих КСП розширено за рахунок приєднання земельних часток (або їх частин), виділених у натурі. У цілому великого поширення набула оренда земельних ділянок і земельних часток без виділення їх у натурі.

Нерозв'язаною до кінця залишається в Україні проблема документального оформлення несільськогосподарських угідь сільськогосподарських підприємств (земель під господарськими шляхами і прогонами, полезахисними лісосмугами та іншими захисними насадженнями, господарськими будівлями і дворами тощо). Як і сільськогосподарські угіддя, їх було передано недержавним сільгосппідприємствам у колективну власність. Розподілові на частки такі землі не підлягали. При реорганізації цих підприємств ці землі було розподілено між створеними на базі КСП господарськими товариствами, сільсько-господарськими виробничими кооперативами і приватно-орендними підприємствами (якщо різних таких структур виникло декілька), найчастіше-пропорційно площі консолідованих ними сільськогосподарських угідь колишніх КСП. Селянським (фермерським) господарствам несільськогосподарські землі реорганізованих КСП практично не виділялися, а тим більше - власникам земельних часток, які вилучали їх для розширення земельних ділянок.

Список використаної літератури

Дзюбик С., Ривак О. Основи економічної теорії. - К.: Основи, 1994.

Курс економічної теорії. Під редакцією Чепурiна М.Н. - М.: Політіздат, 1993.

Макконнел Р., Брю С.Л.. Економікс: принципи, проблеми, політика - М.: Республіка, 1992.

Основи економічної теорії: політ економічний аспект: / Відп. ред. Г.Н. Климко. - 4-те вид., перероб. і доп. - К., 2002.

Политическая экономия: Учебник для вузов / Медведев В.А., Абалкин Л.И., Ожерельев В.И. и др. - М.: Политиздат, 1990.

Самуельсон П., Нордгауз В. Економіка. - К.: Техніка, 1994.

С. Мочерный "Основы экономической теории". - К., 1998.

Экономика. Учебник по курсу «Экономическая теория». Под. ред. А.С. Булатова. М., 1997.

Хорунжий М.Й. Аграрна політика. Навч. посібник. - К.: КНЕУ, 1998.

Фішер С., Дорнбуш Р. Економіка - М.: Преса, 1993.

Кащенко О. Про ринок землі та його інфраструктуру. // Економіка України. - №2, 2000.

Малий І. До питання про теорію земельної ренти та проблеми реформування земельних відносин. // Економіка України. - №8, 2000.

Онищенко О. Особливості сучасних земельних відносин в Україні. // Економіка України. - №4, 2001.