Риск управления недвижимостью. Доход, который инвестор планирует получать от инвестиции в недвижимость, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объекта инвестиции. В первую очередь, под управлением недвижимостью понимается соответствующая организация арендных денежных потоков. Максимально возможное заполнение объекта арендаторами, выбор и привлечение новых арендаторов, контроль поступления арендных платежей, гибкая политика стимулирования арендаторов, поддержание высокого уровня предоставляемых услуг, контроль соблюдения арендаторами обязательств, обеспечение эффективной эксплуатации и ремонта объекта -- эти и многие аналогичные позиции являются предметом управления недвижимостью.

Риск управления недвижимостью почти уникален для недвижимости, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален.

Риск низкой ликвидности. Данный вид риска, как и предыдущий, считается особенно значимым для инвестиций в недвижимость. Однако при более подробном рассмотрении необходимо отметить, что степень влияния риска низкой ликвидности не одинакова для различных групп инвесторов.

Для институциональных инвесторов, таких как страховые компании и пенсионные фонды, для которых инвестиционная недвижимость является активом, обеспечивающим их долгосрочные обязательства, низкая ликвидность практически не влияет на инвестиционную привлекательность недвижимости. Имея значительные регулярные текущие поступления, крупные институциональные инвесторы обычно не испытывают необходимости продажи инвестиций для погашения неожиданных крупных обязательств.

Для индивидуального инвестора риск низкой ликвидности может иметь критическое значение, так как при необходимости реструктурировать или оставить бизнес он не сможет продать инвестицию в недвижимость относительно быстро и без финансовых потерь.

Секторный риск. Под секторным риском понимается вероятность того, что соотношение спроса и предложения, а соответственно и колебания цен в конкретном секторе (отрасли) экономики, а именно в секторе недвижимости, могут повлиять на стоимость инвестиции. Более того, для каждого типа недвижимости амплитуды и тенденции ценовых колебаний могут существенно отличаться друг от друга. Секторный (отраслевой) риск на рынке недвижимости иногда описывают термином "риск рынка недвижимости".

Здесь следует заметить, что несмотря на хорошо известные закономерности цикличности экономической активности, точное предсказание моментов смены ценовых тенденций достаточно проблематично. Кроме того, внутри стандартных циклов колебаний, как правило, имеют место случайные неожиданные флуктуации, связанные с воздействием различных факторов.

Секторный риск присутствует и на рынке акций, где различия риска инвестиции в разные отрасли хорошо известны. Однако недвижимость, как инвестиционный актив, более подвержена секторному риску и требует более тщательного анализа тенденций.

Региональный риск. Одним из основных качеств инвестиции в недвижимость является фиксированное местоположение объекта инвестиции. В силу этого, вероятность воздействия изменения ситуации в отдельном регионе на инвестицию в недвижимость нельзя устранить путем ее перемещения в другой регион. Именно поэтому аналогичная недвижимость в разных регионах может иметь различные инвестиционные характеристики.

Строительный риск. Источником строительного риска, который свойственен инвестициям в проекты девелопмента, является неопределенность в отношении точных величин строительных издержек, сроков строительства, а также возможность наличия различных дефектов строительных конструкций и нарушений технологии строительного производства. При этом для проектов девелопмента критическим является риск, связанный с продолжительностью строительства. Для больших проектов, продолжающихся более двух лет, увеличение срока строительства может привести к тому, что изменения рыночной конъюнктуры кардинально изменят инвестиционную стоимость проекта.

Риск износа. Риск износа связан с вероятностью возникновения дополнительных издержек на строительные работы по устранению последствий воздействия физического, функционального

функционального и экономического износов недвижимости. При этом под дополнительными издержками понимаются издержки, не связанные с регулярными ремонтами, которые регламентированы правилами эксплуатации недвижимости.

Риск износа является специфическим риском рынка недвижимости и практически отсутствует на других рынках. Следует заметить, что прогнозирование возникновения признаков износа, как во времени, так и с точки зрения объема, до настоящего времени практически является нерешенной задачей, которая требует соответствующих исследований.

Экологический риск. Данный тип риска отражает вероятность того, что при эксплуатации недвижимости или в ходе проекта девелопмента могут возникнуть экологические факторы, которые повлияют на стоимость инвестиции в недвижимость. Учитывая возрастающие требования к экологии окружающей среды, в некоторых случаях данный вид риска может иметь значительную величину.

Риск инфляции. Риск неожиданных изменений темпов инфляции для инвестиций в недвижимость имеет относительно небольшое значение, так как, с одной стороны, при росте инфляции увеличивается стоимость замещения недвижимости, а с другой стороны, рыночная стоимость недвижимости будет адекватно реагировать на темпы инфляции при возможности корректировок арендной платы. Именно поэтому инвестиции в недвижимость считаются одним из действенных средств по сохранению стоимости капитала в условиях инфляции.

Законодательный риск. Данный тип риска связан с вероятностью изменения законодательства, которое прямо влияет на прибыль инвестиции. При этом законодательный риск может как повышать, так и понижать прибыль.

Хотя законодательный риск присутствует и на рынке ценных бумаг, недвижимость более чувствительна к данному типу риска.

Налоговый риск. Так же, как и законодательный риск, налоговый риск отражает вероятность изменения налогового окружения инвестиции. Недвижимость в высшей степени подвержена налоговому риску. Налоговое законодательство может сделать недвижимость существенным налоговым укрытием и в этом случае будут стимулироваться дополнительные инвестиции. Новые налоги могут как повышать, так и ограничивать инвестиционную привлекательность недвижимости. Налоговый риск для недвижимости является главным фактором, который наименее вероятен для альтернативных инвестиций.

Планировочный риск. Специфический для недвижимости риск отражает вероятность того, что изменения политики зонирования и планирования центрального или местного правительства скажутся положительно или отрицательно на стоимости инвестиций в недвижимость. Решения в области транспортного строительства, охранных зон могут кардинально изменить представления о стоимости инвестиций. Для альтернативных инвестиций данный вид риска не представляется столь существенным.

Юридический риск. Данный тип риска отражает вероятность юридической несостоятельности титула на недвижимость, ннекорректности отдельных статей договоров аренды, например, о пересмотре арендной платы или о распределении расходов по эксплуатации, и т. п.

Следует заметить, что в финансовом менеджменте обычно применяются три более общие категории риска инвестиций -- бизнес-риск, финансовый риск и риск ликвидности.

Бизнес-риск отражает неопределенность денежных потоков дохода, вызываемую существом бизнеса, которым занимается фирма.

Финансовый риск отражает неопределенность, свойственную применяемым методам финансирования инвестиций.

Риск ликвидности отражает неопределенность, привносимую вторичным рынком инвестиции.

Применение этих трех категорий риска к недвижимости означает представление каждого отдельного объекта инвестиций в виде отдельного бизнеса. Тогда бизнес-риск является риском, который уменьшается либо фиксированной арендной платой в течение всего договора аренды или между периодами пересмотра арендной платы, либо увеличением аренды, при пересмотрах. Риск ликвидности имеет смысл, полностью соответствующий приведенному определению. Финансовый риск воздействует на недвижимость, которая приобретается с использованием заемного капитала. Если все инвестиции чувствительны, в некоторой степени, к колебаниям нормы процента, то недвижимость, являясь, как правило, левериджированной инвестицией, в высшей степени подвержена финансовому риску.

Следует иметь в виду, что недвижимость является объектом воздействия в большей части специфических рисков, поэтому общие классификации риска для альтернативных инвестиций имеют ограниченную ценность в объяснении риска недвижимости.

В заключение процедуры идентификации все риски, в зависимости от их источника тестируются по критериям контролируемости и зависимости

16. Классификация рисков в недвижимость

После того, как риски, ассоциируемые с конкретным инвестиционным проектом, в целом идентифицированы, их следует классифицировать. Процедура классификации позволяет аналитику, с одной стороны, более адекватно представить сущность рисков, а, с другой стороны, в максимальной степени учесть степень влияния рисков.

Так же, как и в случае идентификации, процедура классификации носит исследовательский характер, и попытки ее представления в однозначном виде скорее всего будут свидетельствовать о поверхностном понимании вопроса. Как правило, классифицировав риски по различным признакам, аналитик может сформировать необходимую информацию для дальнейшего принятия решения.

Любой проект, связанный с инвестициями в недвижимость, можно условно соотнести либо с отдельными, либо с несколькими этапами жизненного цикла коммерческой недвижимости. Наиболее полными. с точки зрения представительства этапов, являются инвестиционные проекты, связанные с девелопментом недвижимости и включающие следующие этапы:

I. Анализ проекта инвестиции в недвижимость (девелопмента).

II. Проектирование и строительство.

III. Коммерческая эксплуатация и продажа. Для решения практических задач по идентификации и классификации рисков конкретных инвестиционных проектов полезным может оказаться подход, предполагающий последовательное выявление рисков, присущих каждому этапу реализации инвестиционного проекта. Более того, положительной является практика классификации рисков каждого этапа на три категории:

* денежные риски;

* временные риски;

* технические риски.

Рассмотрим более подробно особенности рисков каждой категории на отдельных этапах инвестиционного проекта, еще раз акцентировав внимание на том, что под риском следует понимать вероятность потерь или нерегулярность арендного дохода, а также вероятность уменьшения стоимости инвестиции

17. Денежные риски недвижимости

Как уже обсуждалось выше, на рынке инвестиций в недвижимость существуют несколько типов инвесторов, отличающихся своей инвестиционной мотивацией, целями и, следовательно, требованиями, предъявляемыми к перспективным инвестиционным решениям. Однако, в контексте настоящей работы под инвесторами мы рассматриваем только тех, кто планирует вложить деньги в существующую коммерческую недвижимость с целью получения арендного дохода, или в создание новой коммерческой недвижимости для последующей продажи или получения арендного дохода.

На этапе оценки инвестиции или проекта девелопмента, который, по сути, является составной частью финансового проекта, предваряющего архитектурно-строительный проект, инвестор рассматривает оптимальный, с его точки зрения, баланс между риском инвестиции и ее денежными потоками. При этом денежные потоки ассоциируются с начальными издержками инвестиции, арендными доходами и эксплуатационными издержками, а также со стоимостью инвестиции

18. Временные риски недвижимости

Вспоминая известное выражение "время -- деньги", будем полагать, что обычно благоразумные инвесторы крайне заинтересованы в соблюдении прогнозируемых сроков реализации инвестиционного проекта и получении готового к эксплуатации объекта как можно быстрее. В случае задержки коммерческой эксплуатации объекта недвижимости могут существенно увеличиться накладные расходы и издержки финансирования, появиться штрафы за нарушение обязательств перед арендаторами и прямые убытки от не поступления арендной платы.

Часть рисков, вызывающих возможные задержки начала коммерческой эксплуатации, с точки зрения инвестора, являются неконтролируемыми. Например, сроки согласования и утверждения проекта в государственных инстанциях, сроки документального оформления прав на участок земли. Для рыночной экономики России эта позиция является чрезвычайно актуальной, имея в виду инерционность бюрократической машины плановой экономики. Неожиданно возникающие природные или техногенные факторы -- проливные дожди, низкие температуры, аномальные инженерно-геологические условия, ураганы -- могут задержать строительные работы, а следовательно, увеличить различные издержки проекта.

С другой стороны, определенные риски, связанные с производством строительных работ, являются контролируемыми. При этом основным средством управления такими рисками является планирование строительно-монтажных работ. Составление календарных планов и сетевых графиков позволяет выделять критические, с точки зрения задержек строительства, процессы и концентрировать на них внимание

19. Технические риски недвижимости

Группа технических рисков достаточно разнообразна, но их общим объединяющим началом является качество как самого инвестиционного решения, так и объекта недвижимости, который является материальной основой арендного дохода. Как и в предыдущих случаях, главной задачей является идентификация технических рисков, количественное измерение и принятие соответствующих решений по их управлению.

На этапе анализа проекта инвестиции в недвижимость источником технического риска могут быть несоответствия принимаемых решений законодательным нормам и техническим условиям. На этапе проектирования технические риски связаны с качеством проектирования, в том числе с качеством изыскательских работ и изучением экологических характеристик потенциального объекта инвестиций, соответствием проекта функциональному целевому назначению, выбираемыми строительными материалами и конструкциями, соответствием техническим условиям пожарного надзора, санитарным правилам и т. д.

На этапе строительных работ технические риски ассоциируются, главным образом, с техникой безопасности и качеством строительно-монтажных работ. Соответствие применяемых материалов и решений проекту, контроль скрытых работ, обеспечение постоянного контроля за техникой безопасности строительного производства, использование квалифицированного персонала -- вот основные (и известные профессиональным строителям!) мероприятия, позволяющие эффективно управлять риском на данном этапе жизненного цикла инвестиции.

На этапе эксплуатации основными источниками технических рисков являются качество готового объекта, эксплуатационные характеристики (определяемые на этапе проектирования), отсутствие скрытых дефектов, а также квалификация персонала и выполнение им правил техники безопасности

20. Общие положения концепции риска и анализа инвестиций в недвижимость

Концепция риска неразрывно связана практически с любыми решениями, которые должны принимать люди в ситуациях, когда последствия принятия решений в будущем не являются абсолютно определенными. Если согласиться с тем, что экономическая ситуация на рынках постоянно меняется и точный прогноз ее развития невозможен, то совершенно очевидным является утверждение о том, что для всех инвестиционных решений риск является неотъемлемой составной частью.

С одной стороны, проблемы риска являются предметом многолетнего изучения учеными, а с другой стороны эти проблемы настолько многообразны и сложны, что не позволяют сформулировать простые и однозначные практические рекомендации по принятию решений в условиях, когда фактор времени делает будущее неопределенным.

Принимая инвестиционные решения в условиях неопределенности инвесторы могут основываться на интуиции или на сложных научных подходах. При этом подходы к анализу и оценке принимаемого решения, главным образом, определяются масштабностью последствий. Современные критерии квалификации инвестиционных аналитиков требуют совершенного и профессионального владения всем арсеналом научных методов и подходов, которые возможно применить при обосновании инвестиционного решения.

Регулярные кризисы на финансовых и инвестиционных рынках, кризисы в масштабах отраслей и даже национальных экономик для современного инвестора являются знаковыми явлениями при выборе им стратегии и критериев принятия решений. Современный инвестор хочет знать не только величину ожидаемой прибыли, которую он получит при реализации инвестиционного проекта, но также и риск вероятного отклонения от ожидаемой величины в результате изменения экономической ситуации. Более того, инвестор хочет знать ожидаемую величину потерь в случае, если все будет складываться плохо. Другими словами, инвестор будет принимать решения на основе соотношения уровня прибыли и риска, относящегося к этой прибыли.

Продолжая далее наши рассуждения, предположим, что инвестор может вложить деньги либо в покупку первоклассного офисного здания, либо в покупку ценных бумаг. Решение о покупке офисного здания следует аргументировать соотношением риска и прибыли, которое должно быть конкурентно с таким соотношением для инвестиций на финансовом рынке. Подобное сопоставление соотношений риск -- прибыль для альтернативных инвестиций становится особенно актуальным в последние годы, когда крупные институциональные инвесторы формируют свои портфели как на финансовом рынке, так и на рынке инвестиций в недвижимость.

Здесь следует особо подчеркнуть вопрос корректности сопоставления характеристик альтернативных инвестиций с точки зрения применения одинаковой базы сопоставления. Как мы выяснили ранее, анализ денежных потоков может выполняться как в номинальном, так и в реальном исчислении. Если рассматривать риск как вероятность неполучения дохода, то вполне обоснованным представляется отнесение вероятности неполучения номинального дохода к номинальному риску, а вероятности неполучения реального дохода -- к реальному риску.

Выбор базы для исследования риска имеет существенное значение и, как правило, зависит от структуры обязательств инвестора.

Номинальный риск облигаций с фиксированным процентом при их удержании до погашения практически равен нулю, если исходить из того, что правительство не объявит себя банкротом. Небольшой номинальный риск для таких облигаций может иметь место, если возможна их продажа до погашения. Реальный риск, с другой стороны, достаточно высок в результате отсутствия связи между величиной дохода и инфляцией.

Номинальный риск простых акций выше, так как дивиденды и цены акций изменяются в соответствии с колебаниями рыночной конъюнктуры, отражающими, в том числе, и инфляционные процессы. Реальный риск простых акций меньше, чем облигаций с постоянным доходом в результате общей корреляции дивидендов и инфляции, а также между инфляцией и ценой акций.

Номинальный риск индексируемых облигаций существенен, даже если их удерживать до погашения, из-за неопределенности относительно будущего уровня инфляции. В то же время, реальный риск очень низкий, так как он зависит только от отставания индексирования от текущего уровня инфляции. Если возможна продажа до погашения, то возникает дополнительный риск как результат будущих инфляционных ожиданий.

Банковские депозиты имеют практически нулевой номинальный риск и весьма существенный риск реальный, который проистекает не только из инфляционных ожиданий, но также из сложной связи нормы процента и инфляции.

Возвращаясь к обсуждению концептуальных положений риска, отметим, что их современной особенностью является объективное понимание того, что полностью оградить себя от риска за счет передачи его на других участников рынка -- политика прошлого. Например, традиционно арендодатели считали вполне естественным перекладывание увеличивающихся эксплуатационных издержек на арендаторов за счет повышения арендной платы. В проектах девелопмента увеличение издержек компенсировалось увеличением цен на готовую недвижимость. Однако все более резко обостряющаяся конкуренция делает подобное перекладывание риска на потребителя все более трудным. Поэтому инвесторы на рынке недвижимости вынуждены глубже вникать в суть проблемы риска и решать эту проблему на базе современных концепций управления риском.

Следует признать, что на современном рынке недвижимости система управления риском пока еще не получила такого всеобщего распространения, которое она имеет, например, на финансовом рынке. Традиционно преобладающими со стороны инвесторов являются предположения о том, что проекты инвестиций в недвижимость будут реализовываться в соответствии с планами. С одной стороны, это можно объяснить относительной нетривиальностью современных методов анализа, что предполагает наличие необходимых умений и навыков для их применения. С другой стороны, в реальном секторе люди более склонны полагаться на свою интуицию и жизненный опыт. Подобный консерватизм нельзя назвать конструктивным, потому что главная проблема состоит не в том, чтобы внедрить в практику современную методику анализа риска, а в том, чтобы исключить из обихода постоянное игнорирование неопределенности будущих событий на рынке недвижимости.

Объективное сближение финансового и реального рынков инвестиций диктует необходимость подходить к анализу проектов инвестиций в недвижимость на основе современной теории управления риском, обеспечивая таким образом сопоставимость результатов анализа.

Ближайшее десятилетие в истории анализа инвестиций в недвижимость, как прикладного направления экономики, на наш взгляд, будет характеризоваться более глубокой интеграцией с анализом инвестиций на финансовом рынке. Это, в первую очередь, относится к методологии оценки и управления риском, как наиболее важной составляющей, позволяющей инвесторам на рынке недвижимости адекватным образом и на современном уровне принимать решения в условиях неопределенности. Именно такой подход и является основной идеологией настоящей работы, в которой делается попытка сократить разрыв между общей теорией анализа инвестиций и практикой анализа инвестиций на рынке недвижимости.

21. Анализ риска недвижимости

Целью процедуры анализа рисков является выделение всех возможных альтернатив и комплексный анализ результатов различных инвестиционных решений. Результаты анализа рисков должны обеспечить принимающего решение ответом на вопрос: "Что будет, если реализация инвестиционного проекта в силу различных возможных обстоятельств не будет соответствовать первоначальному плану?".

Основная идея анализа рисков заключается в том, что структурированный и системный подход позволяет в более явном виде выделить и проанализировать риски, чем это возможно при использовании только интуитивных подходов.

Анализ рисков в общем случае выполняется в следующей последовательности:

* выявление возможных альтернативных решений;

* выявление склонности к риску принимающего решение;

* рассмотрение идентифицированных рисков с точки зрения их контролируемости и наиболее вероятных последствий;

* количественное или качественное измерение рисков;

* интерпретация полученных результатов.

Для анализа рисков можно применять разнообразные формальные подходы и методы, однако, независимо от того, какие методы применяются, главным остается то, что интерпретация их результатов и выработка стратегии поведения выполняется принимающим решение.

Качественные методы анализа рисков, к которым относятся прямое назначение величины риска, ранжирование вариантов, сравнение вариантов и описательный анализ в настоящей работе подробно не рассматриваются.

Количественные методы анализа рисков, к которым относятся вероятностный анализ, анализ сценариев, анализ чувствительности, имитационный анализ и т. п., являются предметом последующего детального рассмотрения с точки зрения практического применения для анализа инвестиций в недвижимость.

22. Реакция на риск в управлении недвижимостью

Реакция на риск, или стратегия поведения инвестора на основе интерпретации результатов анализа рисков, в общем виде может быть выражена в следующих формах:

* принятие риска;

* снижение риска;

* передача риска;

* избежание риска.

Выше мы уже говорили о том, что политика полной передачи риска на потребителя в ближайшем будущем станет бесперспективной на фоне усиливающейся конкуренции. Однако и политика полного принятия риска также не может быть признана удовлетворяющей современным подходам к управлению риском. Очевидно, что наиболее прогрессивной будет политика оптимального распределения общего риска проекта по вышеназванным четырем направлениям. Более того, расходы на действия, связанные с реакцией на риск, объективно следует рассматривать не как выброшенные деньги, а как инвестиции для получения дохода.

Рассмотрим более подробно формы реакции на риск.

Принятие риска. Для принятия наиболее подходят риски, которые требуют небольших, повторяющихся затрат, а также те, которые принимать экономически выгоднее, чем, например, передавать.

Рассмотрим риск аварии в системе теплоснабжения офисного центра. Можно полностью передать данный риск страховой компании, выплачивая при этом ежегодно страховую сумму в размере $10000. С другой стороны, можно первые $2000 (мелкий ремонт) возможного ущерба принять на себя, при этом ежегодная страховая сумма будет меньше.

Обоснование величины принимаемого риска должно лежать в сфере финансовых возможностей принимающего решение. Например, если финансовые возможности не позволяют передавать риск в полном объеме, то возможным решением может быть частичная передача в ограниченном объеме. В этом случае инвестиция в офисное здание может быть застрахована частично, например, только на случай пожара и стихийных бедствий. Все остальные риски экономически эффективнее принять на себя.

Снижение риска. Одним из наиболее распространенных способов снижения риска является разделение его с третьими сторонами. Например, при инвестиции в девелопмент недвижимости риск нарушения сроков строительства можно разделить с генподрядной организацией путем включения в контракт на строительство статей о ее материальной ответственности за нарушение сроков строительства.

Однако, как правило, снижение риска связано с некоторыми дополнительными издержками.

Затраты на повышение квалификации персонала и его тренировки в экстремальных ситуациях позволяют снизить объем возможного ущерба, например, при аварийном отключении электроэнергии в крупном торговом центре. Дополнительный контроль технического качества проектов, затраты на подробное техническое обследование конструкций реконструируемого объекта позволят снизить вероятность крупных аварий, связанных с нарушением несущей способности строительных конструкций. Наконец, затраты на дополнительную защиту людей и сооружений, например, на установку системы пожаротушения или дымоудаления (даже если нормативы этого не требуют), также снижают риск возможного ущерба.

Передача риска. Передача риска на первый взгляд кажется наиболее естественной формой реакции на риск. Не устраняя сам источник риска, компенсация его возможных последствий передается третьей стороне. Наиболее распространенной формой передачи риска является его страхование, которое преобразует неопределенность ситуации риска в определенные издержки.

Проекты девелопмента, риски которых, как правило, существенно больше, чем риски инвестиций в недвижимость, отличаются и большими издержками на покрытие рисков. Прежде всего, это связано с возможным наличием скрытых дефектов конструкций, которые могут проявляться в течение нескольких лет после окончания строительства. Например, нарушение технологии производства работ при устройстве гидроизоляционных слоев может привести к постоянным протечкам и, соответственно, существенным расходам на их ликвидацию. Поэтому включение в контрактные соглашения четко определенной ответственности проектировщиков, подрядчиков и инвесторов является необходимым элементом передачи рисков. В противном случае, для установления степени ответственности может потребоваться дорогостоящее судебное разбирательство.

Следует заметить, что передача риска в некоторых ситуациях может обернуться появлением дополнительного риска. Например, при осуществлении проекта девелопмента риск может быть передан генподрядчику путем включения в договор на строительство статей, предусматривающих компенсацию убытков в случае, например, пожара во время строительства или реконструкции. При этом не всегда анализируются финансовые возможности генподрядчика или другого участника процесса девелопмента возместить убытки в полном масштабе.

Избежание риска. Данная форма реакции на риск по сути эквивалентна отказу от принятия риска, или, другими словами, отказу от источников риска. Например, отказ от надстройки дополнительных этажей при реконструкции здания исключает риск дополнительных осадок фундамента и, соответственно, риск сверхнормативных деформаций несущих конструкций.

23. Признаки недвижимости

Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.

Полезность. Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.

Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.

Уникальность (неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

Двухкомпонентность . Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов - земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.

Натуральная форма непотребляется, сохраняется в течение всего срока жизни.

Долговечность. Если говорить о “чистой” земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.

Фундаментальность . Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

24. Право собственности на недвижимость

Под термином “недвижимость” в общем случае можно понимать землю с находящимися на ней постройками, то есть совершенно определенный физический объект, который можно “потрогать”. Но, с другой стороны, товаром на рынке недвижимости являются не физические объекты, а различные права на эти объекты. Каждое право дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в виде денежных потоков, престижа, чувства собственного удовлетворения, условий для ведения бизнеса, качества жилья и т. д. Таким образом, для полной характеристики объекта недвижимости необходимо рассматривать в комплексе характеристики его как физического объекта, так и права на него.

Центральный правовой институт в рыночной экономике - право собственности. Это право дает лицу юридическую власть над вещью и называется вещным правом. Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти; к вещным правам относятся также: право пожизненного наследуемого владения имуществом; право постоянного (бессрочного) пользования имуществом; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.

Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации.

Собственность - это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:

1. Владение - первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий - пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно.

2. Пользование - применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.

Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью.

Экономически собственность реализуется тогда, когда начинает приносить доход, т. е. в процессе присвоения и отчуждение земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов - дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный - частный и совместный - общий, публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и общественную (государственную и муниципальную).

25. Современный российский рынок недвижимости

В результате появления в России объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости. Все большее число российских граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью - она строится, продается, покупается, арендуется, закладывается, обменивается и т. п. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, первоначально направило развитие рынка недвижимости по стихийному пути. Очевидно, поэтому российский рынок недвижимости еще не скоро придет в соответствие с мировым.

Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития - этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т. д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенством российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем доходов населения, отсутствием квалифицированных специалистов - участников рынка недвижимости. В частности в России в силу экономических причин и схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях, в то время как большинство сделок с недвижимостью в мировой практике происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного кредита). Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально-экономического строя) в России практически отсутствует, поэтому, несмотря, например, на хронический дефицит объектов жилой недвижимости, спрос на нее не предъявляется.

Однако современное российское законодательство при всем своем несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле-продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, передаче в залог и т. п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени - к земле.

26. Особенности рынка недвижимости

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

1. Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.

2. Значительно меньшее число сделок купли-продажи.

3. Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки.

4. Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права).

5. Рынок недвижимости несовершенен.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей :

1. Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.

2. Значительно меньшее число сделок купли-продажи.

3. Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки.

4. Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права).

5. Рынок недвижимости несовершенен.

27. Функции рынка недвижимости

Рынок обеспечивает с помощью механизма “невидимой руки” и государственного регулирования:

? передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

? установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

? связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

? распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Ценообразующая функция - одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, “невидимой рукой” перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не выходила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. Задача распределения ограниченного ресурса решается путем установления равновесной рыночной цены, которая обеспечивает рыночное равновесие между требуемым ресурсом и желающими его получить в соответствии с имеющимися предпочтениями. Одна из главных особенностей рынка недвижимости является то, что в ответ на большое разнообразие потребительских предпочтений создаются различные виды интересов, или прав на недвижимость.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направление поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда продавцов и покупателей, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники - риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

28. Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота, а также вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Участниками отношений на рынке недвижимости являются:

? Российская Федерация;

? субъекты Российской Федерации;

? муниципальные образования;

? юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;

? физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы:

1. Продавцы - владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью);

2. Покупатели и покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления);

3. Профессиональные участники (обслуживающие) - инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами (агентства оценщиков, риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, некоммерческие организации, др.);

4. Государственные органы и организации (бюро технической инвентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, органы Госкомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет по строительной, архитектурной и жилищной политике, учреждения Минюста РФ, др.) выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

? законодательное установление правил и ограничений;

? учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

? распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

? контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

? стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

? инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т. п., энергетику); государство по-прежнему остается основным инвестором на рынке недвижимости.

29. Отличительные характеристики недвижимости как объекта инвестиций

Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативными инвестициями на фондовом рынке, имеет следующие отличительные характеристики:

? неделимость: прямые инвестиции в интересы недвижимости в большинстве случаев неделимы и имеют высокую стоимость; это делает рынок инвестиций в недвижимость недоступным для частных инвесторов, а инвестиции - затруднительными без привлечения заемного капитала, доступность которого неравнозначна для различных инвесторов;

? неэластичность предложения: запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе неэластичен; в силу этого, рынок инвестиций не может адекватно среагировать на изменение спроса изменением предложения;

? невысокаяликвидность : продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

? относительно более высокая надежность и эффективность вложений , обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

? особые проблемы управления : инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления.

30. Рынок коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, развитием рыночных отношений; он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико; преобладают сделки аренды. Рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Величина арендной ставки объектов коммерческой недвижимости зависит от:

? типа и месторасположения объекта;

? наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей,

? инфраструктуры;

? др.

Этот рынок подразделяется на два сегмента, которые дифференцируются по функциональному назначению: рынок офисов и рынок торговых помещений.

Рынок офисов в крупных городах образует второй (после жилья) по размеру сегмент рынка недвижимости. Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования. На рынке офисов сформировались три основных сектора:

1. Престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Они расположены в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи, заканчивая системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеется собственная служба управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

2. Офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера, гостиницах. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

3. Помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие. Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок.

Центры городов являются оптимальным местоположением для офисов, но транспортные перегрузки и отсутствие парковок уменьшает общую доступность. Расположение офисов в местах центральной зоны, которую также используют магазины, позволяет интенсивнее использовать землю, потому что торговые площади выше третьего этажа почти не посещаются. Офисы в какой-то степени увеличивают оборот розничной торговли за счет потребления ее услуг.