Оценка стоимости предприятия АЗС №443 и его финансового положения
Теоретические основы и методологическое обоснование оценочной деятельности в современных условиях рыночной экономики. Проведение оценки имущества предприятия и определение подходов к управлению, направленному на развитие исследуемого предприятия.
Рубрика | Экономика и экономическая теория |
Вид | дипломная работа |
Язык | русский |
Дата добавления | 26.03.2010 |
Размер файла | 225,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Оценку стоимости предприятия АЗС №443 на основе затратного подхода проведем с помощью метода стоимости чистых активов, в мировой практике нередко называемого методом накопления активов. Как отмечалось в первой главе работы, метод стоимости чистых активов основан на определении рыночной стоимости всех активов объекта: материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных. Конечная цель использования затратного подхода состоит в расчете оценочной стоимости собственного капитала предприятия, которая определяется по базовой модели (1.5).
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли и прибыль предпринимателя.
Прежде всего, проведем оценку рыночной стоимости недвижимого имущества объекта.
Основные этапы процедуры оценки при применении данного подхода:
1. Определение стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного участка земли аналогичного по характеристикам и местоположению, рассматриваемому участку.
2. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке.
Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах, на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.
3. Определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений.
4. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости.
5. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта.
Общая формула затратного подхода имеет вид:
(3.1)
где Сзатр - стоимость объекта оценки;
Сзем - стоимость земельного участка;
Снс - стоимость нового строительства;
ПП - прибыль предпринимателя;
И - накопленный износ.
(3.2)
где ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда ПИ = Ссмет;
КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену (стоимость разработки и согласования проекта, затраты на получение права застройки и подключения к городским инженерным сетям, издержки, связанные с правом использования земли во время строительства и т.д.).
Этап 1. Определение стоимости земельного участка
Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, что участок является государственной собственностью. Земельный участок, занимаемый объектом оценки и необходимый для его использования, находится у ООО «РН-Востокнефтепродукт» на правах аренды, на основании договора аренды земельного участка №155 от 1 июня 2004 года (Приложение И), заключенного комитетом по управлению имуществом Кировского района.
Согласно данному договору ООО «РН-Востокнефтепродукт» принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №25:05:03 01 004:0161, расположенный на 435-ом километре гострассы Хабаровск - Владивосток, АЗС №443, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору, общей площадью 2950,23 метров квадратных. Категория земель - земли построений. Территориальная зона состава земель поселений - земли инженерных и транспортных инфраструктур. Цель предоставления (разрешенное использование) - для общественно-деловых целей.
Согласно ст. 552 ГК РФ потенциальный покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, на тех же условиях, что и продавец.
В данном случае рассчитывались затраты на отвод земельного участка под строительство, в соответствии с Положением о порядке предоставления земельных участков в различные виды пользования на территории муниципального образования Кировский район, утвержденным решением муниципального комитета Кировского района, которые учитываются в косвенных издержках стоимости нового строительства объекта оценки.
Этап 2. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений
Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен 1969 г. Для расчета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости:
- сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов (УПВС № 19);
- зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС № 33).
В сборниках подбираем аналог, максимально близкий к оцениваемому по функциональным, объемно-планировочным и конструктивным признакам. Затем, с помощью индексов, эти показатели пересчитываем в уровень цен 2005г.
Индекс удорожания стоимости строительства (И) - это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Хабаровском крае на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода (1969г., 1984г., 1991г.) В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать несколько индексов.
В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством. Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:
(3.3)
где V - строительный объем объекта недвижимости;
Сед - стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969г., определяется по соответствующему сборнику УПВС;
Пki - произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;
Ккл - климатический коэффициент для региона, где располагается оцениваемый объект; для Кировского района;
И69-84 - индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР для предприятий производства сборных железобетонных и бетонных конструкций и изделий - 1,16; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Хабаровского края - 1,13. Основание - Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов строек»;
И84-2005 - индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам.
Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога (таблица 3.1).
Таблица 3.1 - Определение поправочных коэффициентов
Техническая характеристика |
Объект-аналог по УПВС №33, табл.24 |
Административное здание АЗС №443 |
Поправочный коэффициент (Кki) |
|
Количество этажей |
1 |
1 |
1,0 |
|
Назначение |
служебное |
служебное |
1,0 |
|
Площадь, м2 |
32 |
29 |
0,9 |
|
Высота, м |
3,0 |
2,7 |
0,9 |
|
Группа капитальности |
II |
II |
1,0 |
|
Вид внутренней отделки |
простая |
простая |
1,0 |
Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно: , с учетом климатического коэффициента: Строительный объем административного здания - 78 м3. Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г., определяемая по УПВС №33, равна 140,2 руб.
В дополнительные затраты включим стоимость разработки и согласования проекта на уровне 5% от полной восстановительной стоимости здания; затраты, связанные с правом использования земли во время строительства (арендную плату); а также затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии, которые примем на уровне 9,8% от величины восстановительной стоимости здания в ценах 2005г.
Допустим, что срок строительства административного здания - 6 мес. Арендная плата за использование земли под строительство здания рассчитывается следующим образом:
,
где 1285 - площадь арендуемого земельного участка, занятая объектом, м2;
5,49 - ставка земельного налога в2005 году, руб./м2;
100 - коэффициент, соответствующий назначению объекта;
1 - коэффициент подготовленности площадки;
0,7 - коэффициент градостроительной ценности;
1 - коэффициент транспортной доступности;
365 - количество дней в году;
183 - количество дней в полугодии.
Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Эта величина принимается на уровне 10% от величины всех издержек строительства.
Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443 приведен в таблице 3.2.
Таким образом, полная восстановительная стоимость административного здания АЗС №443 равна 983 905 рублей. Чтобы рассчитать окончательную стоимость административного здания, согласно затратному подходу, по формуле (3.1), необходимо из полной восстановительной стоимости вычесть сумму накопленного износа.
Этап 3. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта
Для определения физического износа используем метод срока жизни его элементов. Этот метод использует следующие понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, нормативный срок службы. Срок физической жизни Тфиз - это срок, в течение которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения строительства.
Срок экономической жизни Тэк - это срок, в течение которого здание способно приносить доход. Оставшийся срок экономической жизни Тоэ - это оцениваемый период, в течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу. Фактический возраст жизни Тфакт - это количество лет, прошедших с момента завершения строительства.
Эффективный возраст Тэф - это возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях оценщика. Нормативный срок службы Тнорм - нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.
Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания (элемента), т.е. имеет место соотношение:
(3.4)
где ФИ - накопленный физический износ здания или его элемента, руб.;
Сстр - стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб.
Таким образом:
(3.5)
В связи с присутствием субъективизма в определении Тэф и Тэк на практике чаще применяется метод нормативного срока службы, при котором вместо эффективного возраста используется фактический, а вместо срока экономической жизни используют нормативный срок службы (из строительных норм). Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы.
В методе нормативного срока жизни физический износ определяется как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы, т.е. по формуле:
(3.6)
Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах взят на основании расчетов по соответствующим сборникам УПВС и скорректирован в соответствии с реальной конструктивной схемой и изменениями в объемно-планировочном решении и отделке оцениваемого объекта по сравнением с объектом аналогом. Фактический возраст принимается, в соответствие рекомендациям нормативных документов, в количестве полных лет эксплуатации зданий и сооружений. Отделочные работы скорректированы по нормативному возрасту с учетом конструктивных решений и имеющихся улучшений (таблица 3.3).
Таблица 3.3 - Оценка физического износа административного здания
Наименование конструктивных элементов |
Удельный вес каждого элемента по УПВС,% |
Фактический возраст (год постройки - 1996) |
Нормативный срок |
Физический износ, % |
|
Фундаменты |
10 |
9 |
25 |
3,6 |
|
Стены, колоны |
33 |
9 |
25 |
11,88 |
|
Покрытия |
16 |
9 |
25 |
5,76 |
|
Кровля /шифер/ |
12 |
9 |
15 |
7,2 |
|
Полы |
10 |
9 |
15 |
6 |
|
Проемы |
1 |
9 |
20 |
0,45 |
|
Отделочные работы |
2 |
5 |
10 |
1 |
|
Внутренние санитарно-технические работы и электроосветительные устройства |
3 |
9 |
15 |
1,8 |
|
Прочие работы |
13 |
9 |
20 |
5,85 |
|
ИТОГО |
100 |
43,54 |
Получаем сумму износа: руб.
Определяем стоимость административного здания, согласно затратному подходу, по формуле (3.1): руб. Таким образом, рыночная стоимость административного здания на дату оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет 555 513 рублей.
Аналогично определяем стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием.
Полная восстановительная стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием на дату оценки (1 сентября 2005 г.) равна 47 846 рублей.
Нормативный срок эксплуатации асфальтобетонного покрытия составляет 30 лет. Фактический возраст составляет 9 лет, следовательно, физический износ равен 30%. Получаем сумму износа: руб. Стоимость асфальтобетонного покрытия с учетом износа составляет 33 492 рублей.
Стоимость сооружения резервуаров определим с использованием метода поэлементного расчета. Согласно данному методу восстановительная стоимость объекта (Св) рассчитывается по формуле:
(3.7)
где Нпр - ставка налога на прибыль;
Кр - показатель рентабельности продукции;
Сп - полная себестоимость оцениваемого объекта.
(3.8)
где Цэ - стоимость комплектующего узла или агрегата;
В - собственные затраты (например, стоимость сборки).
Стоимость комплектующих узлов (Цэ) берем из периодических коммерческих предложений. В таблице 3.5 приведен расчет полной себестоимости резервуара.
Таблица 3.5 - Определение стоимости сооружения резервуара
Наименование показателя |
Сумма, руб. |
|
Стоимость комплектующих узлов (Цэ): |
||
Трубопровод |
5 500 |
|
Задвижка для нефтепродуктов |
350 |
|
Огневой предохранитель |
790 |
|
Клапан приемный |
2 100 |
|
Замерный трубопровод |
3 800 |
|
Люк замерный |
450 |
|
Клапан дыхательный совмещенный |
470 |
|
Уравнемер «Струна-М» с датчиком |
4 300 |
|
Трубопровод налива |
2 750 |
|
Электромагнитный клапан отсечки |
950 |
|
Фильтр глубокой очистки |
480 |
|
Муфта сливная |
470 |
|
Сливной колодец |
800 |
|
Технологическая шахта |
900 |
|
Вентиляционная решетка |
500 |
|
Железобетонный колодец |
1 800 |
|
Ложемент |
2 900 |
|
Зонд для определения утечек из резервуара |
3 100 |
|
Двустенный резервуар |
45 000 |
|
Стоимость сборки и установки (В) |
8 500 |
|
Полная себестоимость (Сп) |
85 910 |
На основе полученной полной себестоимости рассчитываем восстановительную стоимость объекта по формуле (3.7).
руб.
Нормативный срок эксплуатации резервуара 30 лет. Фактический возраст составляет 7 лет, следовательно, физический износ равен 23%. Получаем сумму износа: руб. Стоимость резервуара на дату оценки с учетом износа составляет 71 821 рублей. На АЗС №443 установлены три таких резервуара, следовательно, стоимость резервуаров составляет 215 463 рублей.
Стоимость оборудования на основе затратного подхода определим с применением индексного метода. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости) к современному уровню с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.
Таблица 3.6 - Оценка стоимости оборудования на основе индексного метода
Наименование оборудования |
Балансовая стоимость на 1.01.05 |
Индекс изменения цен |
Восстановительная стоимость на 1.09.05 |
|
POS-терминал MagiC 6000 |
34 244 |
1,08 |
36 984 |
|
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера |
28 875 |
1,08 |
31 185 |
|
ККМ Samsung - 4615 RF |
27 875 |
1,08 |
30 105 |
|
Компьютер Evo |
28 174 |
1,07 |
30 146 |
|
Контролер ТРК КУБ-4 |
10 617 |
1,08 |
11 466 |
|
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer |
13 271 |
1,07 |
14 200 |
|
ТРК Нара-27 |
13 000 |
1,08 |
14 040 |
|
ТРК Нара-27 |
13 000 |
1,08 |
14 040 |
|
ТРК Нара-27 |
13 000 |
1,08 |
14 040 |
|
Фискальный регистратор Штрих RF-F |
23 750 |
1,08 |
25 650 |
|
Итого |
205 806 |
- |
221 856 |
Техническое состояние оборудования определяем методом экспертизы состояния в соответствии со шкалой экспертных оценок (таблица 3.7)
Таблица 3.7 - Шкала экспертных оценок состояния оборудования
Состояние оборудования |
Характеристика физического состояния |
Процент износа |
|
Новое(Нов.) |
Новое, установленное и ещене эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии |
0 5 |
|
Очень хорошее(ОТС) |
Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии |
5 15 |
|
Хорошее(ХТС) |
Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии |
15 35 |
|
Удовлетворительное(УТС) |
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др. |
35 65 |
|
Условнопригодное(УПС) |
Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов |
65 85 |
|
Неудовлетворительное (НТС) |
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов |
85 95 |
|
Непригодное к применению или лом (Нег.) |
Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь |
95 100 |
На основе данной таблицы определяем сумму накопленного износа по видам оборудования, его остаточную стоимость (таблица 3.8).
Таблица 3.8 - Оценка стоимости оборудования АЗС №443
Наименование оборудования |
Состояние |
Процент износа |
Восстано-вительная стоимость |
Сумма износа |
Остаточная стоимость |
|
POS-терминал MagiC 6000 |
УТС |
35 |
36 984 |
12 944 |
24 040 |
|
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера |
ОТС |
12 |
31 185 |
3 742 |
27 443 |
|
ККМ Samsung - 4615 RF |
ХТС |
18 |
30 105 |
5 419 |
24 686 |
|
Компьютер Evo |
ХТС |
15 |
30 146 |
4 522 |
25 624 |
|
Контролер ТРК КУБ-4 |
ОТС |
8 |
11 466 |
917 |
10 549 |
|
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer |
ХТС |
30 |
14 200 |
4 260 |
9 940 |
|
ТРК Нара-27 |
УПС |
65 |
14 040 |
9 126 |
4 914 |
|
ТРК Нара-27 |
УПС |
65 |
14 040 |
9 126 |
4 914 |
|
ТРК Нара-27 |
УПС |
65 |
14 040 |
9 126 |
4 914 |
|
Фискальный регистратор Штрих RF-F |
ХТС |
25 |
25 650 |
6 413 |
19 238 |
|
Итого |
- |
221 856 |
65 595 |
156 261 |
Таким образом, стоимость оборудования АЗС №443 на дату оценки составляет 156 261 рублей.
В таблице 3.9 приведены итоги оценки имущества АЗС №443 на основе затратного подхода.
Таблица 3.9 - Результаты оценки имущества АЗС №443 на основе затратного подхода
Наименование имущества |
Оценочная стоимость на 01.09.05, руб. |
|
Административное здание |
555 513 |
|
Площадка с асфальтобетонным покрытием |
33 492 |
|
Сооружения резервуаров |
215 463 |
|
Оборудование |
156 261 |
|
Итого |
960 729 |
Стоимость основных средств предприятия на 01.09.2005г., рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 960 729 рублей.
Стоимость нематериальных активов предприятия на дату оценки составляет 107 400 рублей. Финансовые вложения отсутствуют. Текущая стоимость запасов нефтепродуктов - 2 166 240 рублей. Дебиторская задолженность на 01.09.2005г. составляет 195 470 рублей. Текущая стоимость обязательств предприятия, в которые входят займы и кредиты, кредиторская задолженность, - 951 383 руб.
По формуле (1.5) определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:
руб.
Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 2 478 456 рублей.
3.2 Оценка сравнительным подходом
Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке предполагает, что рынок для оцениваемого объекта установлен тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной принцип подхода - сопоставление, которое проводится:
- с точным аналогом, продающимся как на первичном, так и на вторичном рынке;
- с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;
- с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.
Источником информации являются каталоги, прейскуранты, пресса и специализированные издания, а также другие источники.
Проведем оценку административного здания АЗС №443 сравнительным подходом. Анализ источников информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному административному зданию, которая приведена в таблице 3.10.
Таблица 3.10 - Характеристика объектов-аналогов административного здания АЗС №443
Наименование |
Местоположение |
Дата продажи |
Цена за 1 м2, руб. |
S, м2 |
Примечание |
|
1. Административное здание АЗС №201 |
2-ой км автотрассы Благовещенск - Свободный |
Март 2005 г. |
82700 |
26 |
Шлакоблочное панельное здание, износ - 40% |
|
2. Административное здание АЗС №431 |
с. Романовка, 50-й км фед. трассы Владивосток - Находка |
Август 2005 г. |
88450 |
34 |
Шлакоблочное панельное здание, износ - 35% |
|
3. Административное здание АЗС №17 |
Хабаровск, пересечение трассы Гаровка - Ракитное |
Январь 2005 г. |
80400 |
32 |
Шлакоблочное панельное здание, износ - 45% |
|
4. Административное здание АЗС №442 |
г. Лесозаводск, Автозаправочная, 2 |
Июль 2005 г. |
75180 |
29 |
Кирпичное здание, износ - 55% |
|
5. Административное здание АЗС НК Альянс |
г. Хабаровск, ул. Морозова |
Август 2005 г. |
85600 |
30 |
Панельное здание, износ - 35% |
Примечания: 1. Право собственности на объекты - полное для всех аналогов. 2. Условия продажи - рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5, для 4-го аналога - родственные отношения между покупателем и продавцом.
Объект-аналог 4 исключаем из ряда сравниваемых объектов-аналогов, т.к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий, а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень сложно.
Корректировку по соответствующему параметру производим по отношению к оцениваемому объекту - АЗС №443, т.е. если, например, группа капитальности здания у объекта-аналога №2 выше, чем у оцениваемого объекта, то цену продажи 1 м2 объекта-аналога №2 корректируем на коэффициент 0,95, т.к. группа капитальности здания АЗС №443 ниже, следовательно, и цена 1 м2 административного здания АЗС №443 должна быть ниже. В качестве параметров корректировки выберем следующие: группа капитальности здания, наличие тепло- и энергоснабжения, наличие охранной и противопожарной сигнализации, качество внутренней отделки, дата продажи, техническое состояние (степень износа).
Таблица 3.11 - Оценка стоимости 1 м2 площади административного здания путем введения корректировок
Параметры корректировки |
АЗС №443 |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 5 |
|
Цена продажи за 1 м2, руб. |
- |
82700 |
88450 |
80400 |
85600 |
|
1. Группа капитальности |
II |
II |
I |
II |
II |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
0,95 |
1,0 |
1,0 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
82700 |
84028 |
80400 |
85600 |
|
2. Наличие тепло- и энергоснабжения |
Общие сети |
Общие сети |
Общие сети |
Городские сети |
Общее энерго-снабжение, автономн. тепло-снабжение |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
0,95 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
82700 |
84028 |
80400 |
81320 |
|
3. Наличие охранной и противопожарной сигнализации |
Есть |
Есть |
Есть |
Есть |
Только противо-пожарная |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,03 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
82700 |
84028 |
80400 |
83760 |
|
4. Качество внутренней отделки |
Простая |
Простая |
Улучшен-ная |
Простая |
Улучшен-ная |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
0,98 |
1,0 |
0,98 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
82700 |
82347 |
80400 |
82085 |
|
5. Дата продажи |
Дата оценки |
Март 2005 г. |
Август 2005 г. |
Январь 2005 г. |
Август 2005 г. |
|
Корректировка |
1,0 |
1,04 |
1,007 |
1,06 |
1,007 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
86008 |
82923 |
85224 |
82660 |
|
6. Степень износа,% |
43,5 |
40 |
35 |
45 |
35 |
|
Корректировка |
1,0 |
0,98 |
0,95 |
1,03 |
0,95 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
84288 |
78777 |
87781 |
78527 |
|
Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб. |
82343 |
- |
- |
- |
- |
Получили стоимость одного квадратного метра площади административного здания АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь здания (29 м2), получаем стоимость здания: 29*82 343 = 2 387 947 рублей.
Для оценки асфальтобетонного покрытия используем данные тех же аналогов.
Таблица 3.12 - Оценка стоимости 1 м2 площади асфальтобетонного покрытия путем введения корректировок
Параметры корректировки |
АЗС №443 |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 5 |
|
Цена продажи за 1 м2, руб. |
- |
164 |
178 |
163 |
175 |
|
1. Качество материала покрытия |
хорошее |
хорошее |
отличное |
удовлетво-рительное |
отличное |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
0,98 |
1,03 |
0,98 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
164 |
174,4 |
167,9 |
171,5 |
|
2. Качество укладки (поверхности) покрытия |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
отличное |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
0,98 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
164 |
174,4 |
167,9 |
168,1 |
|
3. Степень износа,% |
30 |
35 |
35 |
45 |
40 |
|
Корректировка |
1,0 |
1,03 |
1,03 |
1,07 |
1,05 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
169 |
180 |
180 |
176,5 |
|
Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб. |
176,4 |
- |
- |
- |
- |
Получили стоимость одного квадратного метра асфальтобетонного покрытия АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь покрытия (318 м2), получаем стоимость покрытия: 318*176,4 = 56 095 рублей.
Для оценки сооружений резервуаров и ТРК используем данные прейскурантов предприятий-изготовителей и торговых предприятий, предлагающих оборудование для автозаправочных станций (таблица 3.13, 3.14).
Сооружения резервуаров, предлагаемые ОАО «Восток-оборудование», ЗАО «АЗС-оборудование», ООО «Восток Снаб», по технологическим признакам и параметрам являются полностью идентичными сооружениям резервуаров, находящимся на АЗС №443. Они являются двустенными, как и резервуары оцениваемой АЗС, объемом 50 м3, укомплектованы теми же технологическими элементами. Поэтому для получения оценочной стоимости сооружения резервуара АЗС №443 необходимо внести только поправки на износ оборудования.
Таблица 3.13 - Оценка стоимости сооружения резервуара
Параметры корректировки |
АЗС №443 |
ОАО «Восток-оборудование» |
ЗАО «АЗС-оборудование» |
ООО «Восток Снаб» |
|
Цена продажи, руб. |
- |
92300 |
91850 |
93420 |
|
Степень износа,% |
23 |
- |
- |
- |
|
Корректировка |
- |
0,77 |
0,77 |
0,77 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
71071 |
70725 |
71933 |
|
Средняя стоимость, руб. |
71243 |
- |
- |
- |
Таким образом, стоимость одного сооружения резервуара 71 243 рублей. Стоимость работ по установке одного резервуара в Хабаровске составляет 5 000 рублей. С учетом установки сооружений резервуаров и их количества, стоимость сооружений резервуаров на АЗС №442 составляет 228 729 рублей.
Таблица 3.14 - Оценка стоимости топливораздаточных колонок
Параметры корректировки |
АЗС №443 |
НАРА-25Э |
НАРА 27М1Э |
НАРА 27М1ЭН |
|
Цена продажи, руб. |
- |
14320 |
15450 |
15150 |
|
1. Количество раздаточных пистолетов |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
14320 |
15450 |
15150 |
|
2. Счетное устройство |
Двухсто-роннее роликовое и электронное |
Двухстороннее роликовое и электронное |
Двухсторон-нее роликовое и электронное |
Двухсторон-нее электронное |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,03 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
14320 |
15450 |
15605 |
|
3. Мощность двигателя, кВт |
0,55 |
0,55 |
0,55 |
0,55 |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
14320 |
15450 |
15605 |
|
4. Масса, кг |
145 |
145 |
145 |
135 |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
0,95 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
14320 |
15450 |
14825 |
|
5. Степень износа,% |
65 |
0 |
0 |
0 |
|
Корректировка |
1,0 |
0,35 |
0,35 |
0,35 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
5012 |
5408 |
5189 |
|
Средняя стоимость, руб. |
5203 |
- |
- |
- |
Стоимость топливораздаточной колонки АЗС №443 с учетом износа составляет 5 203 рублей. На АЗС три колонки, следовательно, общая сумма их стоимости на 01.09.2005 г. составляет 15 609 рублей.
Стоимость остального оборудования АЗС №443 оценим путем сравнивания с объектом-аналогом, подобранным для каждого вида оборудования, имеющего идентичные технические параметры и конструктивные элементы и корректировки по производительности оборудования (таблица 3.15).
Таблица 3.15 - Оценка стоимости оборудования здания
Наименование оборудования |
Стоимость объекта-аналога, руб. |
Коэффициент производительности (соотношение мощности объекта оценки и аналога) |
Стоимость оцениваемого объекта, руб. |
|
POS-терминал MagiC 6000 |
38 360 |
0,96 |
36 826 |
|
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера |
27 500 |
1,00 |
27 500 |
|
ККМ Samsung - 4615 RF |
30 540 |
0,98 |
29 929 |
|
Компьютер Evo |
28 900 |
1,10 |
31 790 |
|
Контролер ТРК КУБ-4 |
11 650 |
1,00 |
11 650 |
|
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer |
14 370 |
1,00 |
14 370 |
|
Фискальный регистратор Штрих RF-F |
25 680 |
1,05 |
26 964 |
|
Итого |
- |
- |
179 029 |
Стоимость остального оборудования АЗС, рассчитанного на основе сравнительного подхода, составляет 179 029 рублей. С учетом процента износа данного оборудования, определенного в таблице 3.8, стоимость оборудования составляет 140 700 рублей.
В таблице 3.16 приведены итоговые данные по оценке стоимости основных средств АЗС №443 на основе сравнительного подхода.
Таблица 3.16 - Результаты оценки основных средств АЗС №443 на основе сравнительного подхода
Наименование имущества |
Оценочная стоимость на 01.09.05, руб. |
|
Административное здание |
2 387 947 |
|
Площадка с асфальтобетонным покрытием |
56 095 |
|
Сооружения резервуаров |
228 729 |
|
Оборудование (в т.ч.: ТРК - 15609 руб.; оборудование здания - 140700 руб.) |
156 309 |
|
Итого |
2 829 080 |
Стоимость основных средств предприятия на 01.09.2005г., рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 2 829 080 рублей.
Текущая стоимость запасов нефтепродуктов, дебиторская задолженность, текущая стоимость обязательств предприятия те же, что и при использовании затратного подхода. По формуле (1.5) определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:
руб.
Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 4 346 807 рублей.
3.3 Оценка стоимости бизнеса на основе доходного подхода
При оценке стоимости доходной недвижимости применяют метод капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и о ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о стоимости объекта. Метод дисконтирования применяется для приведения потока денежных доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.
Проведем оценку АЗС №443 с использованием метода дисконтированных денежных потоков.
Этап 1. Выбор модели денежного потока
Денежный поток будем рассчитывать, добавляя к полученной чистой прибыли (после уплаты налогов) сумму амортизационных отчислений и корректируя затем на изменение собственного оборотного капитала, инвестиций в основные средства и долгосрочной задолженности.
Этап 2. Определение длительности прогнозируемого периода
Начальной границей прогноза принимаем 01.09.2005 г. (дату оценки), конечной - 01.01.2009 г. Длительность прогнозируемого периода составит 3 года и 4 месяца.
Этап 3. Анализ финансовых результатов; прогноз изменения денежного потока на будущее
Анализ финансовых результатов деятельности АЗС №443 за предыдущие годы проведен во второй главе дипломного проекта.
Руководством предприятия планируется развитие деятельности АЗС №443. Автозаправочная станция №443 находится на 435-ом километре государственной трассы Хабаровск-Владивосток, имеющей высокую пропускную способность автотранспорта. В 2005-2009 годах прогнозируется возрастание грузооборота на данном направлении за счет увеличения автопарка, увеличения производства и грузоперевозок в крае, в связи с этим прогнозируется рост спроса на продукцию и услуги АЗС №443. Увеличение объема продаж нефтепродуктов планируется в размере 20% в год.
Также планируется открытие кафе с ежегодным оборотом 350 тыс. рублей и рентабельностью продаж услуг не менее 10%, мастерской по замене масла и шиномонтажу с ежегодным оборотом 900 тыс. рублей и рентабельностью продаж услуг не менее 10%.
Кроме этого, в 2006 году руководство предприятия планирует реализацию мероприятий по снижению уровня издержек обращения до 16%, так как в 2003-2005 годах значительно увеличился уровень издержек обращения, за счет которого снизилась прибыль предприятия.
В прогноз изменения денежного потока закладывается темп роста цен на нефтепродукты в размере 125%.
На основе указанных данных по планируемым мероприятиям по развитию деятельности АЗС №443 составляем прогноз изменения денежного потока (таблица 3.17).
Для повышения точности прогноза выполним три вида прогноза: оптимистичного, наиболее вероятного и пессимистичного. В первом случае будем считать, что все три вида бизнеса на АЗС №443 будут развиваться согласно прогнозу руководства.
Таблица 3.17 - Оптимистичный прогноз изменения денежного потока
Наименование показателя |
01.09.2005г.- 31.12.2005г. |
2006 г. |
2007г. |
2008г. |
|
1. Реализация нефтепродуктов |
|||||
1.1. Объем продаж нефтепродуктов, тн |
622 |
1 540 |
1 848 |
2 218 |
|
1.2. Средняя цена реализации нефтепродуктов без налогов, руб./тн |
13 116 |
16 395 |
20 494 |
25 617 |
|
1.3. Выручка от реализации нефтепродуктов без налогов, руб. |
8 158 152 |
25 248 300 |
37 872 450 |
56 808 675 |
|
1.4. Средняя цена закупки нефтепродуктов без налогов, руб. |
9 968 |
12 460 |
15 575 |
19 469 |
|
1.5. Затраты на покупку продукции без налогов, всего |
6 200 096 |
19 188 400 |
28 782 600 |
43 173 900 |
|
1.6. Валовый доход от реализации нефтепродуктов, руб. |
1 958 056 |
6 059 900 |
9 089 850 |
13 634 775 |
|
1.7. Уровень издержек обращения,% |
18,1 |
16,0 |
16,0 |
16,0 |
|
1.8. Издержки обращения, руб. |
1 476 626 |
4 039 728 |
6 059 592 |
9 089 388 |
|
1.9. Прибыль от реализации нефтепродуктов |
481 430 |
2 020 172 |
3 030 258 |
4 545 387 |
|
1.10. Налог на прибыль |
115 543 |
484 841 |
727 262 |
1 090 893 |
|
1.11. Чистая прибыль |
365 887 |
1 535 331 |
2 302 996 |
3 454 494 |
|
1.12. Амортизация |
107 121 |
0 |
0 |
0 |
|
2. Услуги шиномонтажа |
|||||
2.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб. |
|
|
|
|
|
2.2. Рентабельность продаж,% |
0 |
900 000 |
900 000 |
900 000 |
|
2.3. Прибыль от реализации, руб. |
0 |
10 |
10 |
10 |
|
2.4. Налог на прибыль |
0 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
|
2.5. Чистая прибыль |
0 |
21 600 |
21 600 |
21 600 |
|
3. Услуги кафе |
0 |
68 400 |
68 400 |
68 400 |
|
3.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб. |
|
|
|
|
|
3.2. Рентабельность продаж,% |
0 |
350 000 |
350 000 |
350 000 |
|
3.3. Прибыль от реализации, руб. |
0 |
10 |
10 |
10 |
|
3.4. Налог на прибыль |
0 |
35 000 |
35 000 |
35 000 |
|
3.5. Чистая прибыль |
0 |
8 400 |
8 400 |
8 400 |
|
Общая чистая прибыль предприятия |
0 |
26 600 |
26 600 |
26 600 |
|
Чистый доход предприятия (с учетом амортизации) |
365 887 |
1 630 331 |
2 397 996 |
3 549 494 |
Во втором случае будем считать, что реализация мероприятий по снижению себестоимости не привела к существенному снижению издержек обращения. Их уровень составил 20%. Открытие шиномонтажной мастерской и кафе принесло ожидаемые доходы. Тогда прогноз будет следующим (таблица 3.18).
Таблица 3.18 - Наиболее вероятный прогноз изменения денежного потока
Наименование показателя |
01.09.2005г.- 31.12.2005г. |
2006 г. |
2007г. |
2008г. |
|
1. Реализация нефтепродуктов |
|
|
|
|
|
1.1. Объем продаж нефтепродуктов, тн |
622 |
1 540 |
1 848 |
2 218 |
|
1.2. Средняя цена реализации нефтепродуктов без налогов, руб./тн |
13 116 |
16 395 |
20 494 |
25 617 |
|
1.3. Выручка от реализации нефтепродуктов без налогов, руб. |
8 158 152 |
25 248 300 |
37 872 450 |
56 808 675 |
|
1.4. Средняя цена закупки нефтепродуктов без налогов, руб. |
9 968 |
12 460 |
15 575 |
19 469 |
|
1.5. Затраты на покупку продукции без налогов, всего |
6 200 096 |
19 188 400 |
28 782 600 |
43 173 900 |
|
1.6. Валовый доход от реализации нефтепродуктов, руб. |
1 958 056 |
6 059 900 |
9 089 850 |
13 634 775 |
|
1.7. Уровень издержек обращения,% |
18,1 |
20,0 |
20,0 |
20,0 |
|
1.8. Издержки обращения, руб. |
1 476 626 |
5 049 660 |
7 574 490 |
11 361 735 |
|
1.9. Прибыль от реализации нефтепродуктов |
481 430 |
1 010 240 |
1 515 360 |
2 273 040 |
|
1.10. Налог на прибыль |
115 543 |
242 458 |
363 686 |
545 530 |
|
1.11. Чистая прибыль |
365 887 |
767 782 |
1 151 674 |
1 727 510 |
|
1.12. Амортизация |
107 121 |
0 |
0 |
0 |
|
2. Услуги шиномонтажа |
|
|
|
|
|
2.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб. |
0 |
900 000 |
900 000 |
900 000 |
|
2.2. Рентабельность продаж,% |
0 |
10 |
10 |
10 |
|
2.3. Прибыль от реализации, руб. |
0 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
|
2.4. Налог на прибыль |
0 |
21 600 |
21 600 |
21 600 |
|
2.5. Чистая прибыль |
0 |
68 400 |
68 400 |
68 400 |
|
3. Услуги кафе |
|
|
|
|
|
3.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб. |
0 |
350 000 |
350 000 |
350 000 |
|
3.2. Рентабельность продаж,% |
0 |
10 |
10 |
10 |
|
3.3. Прибыль от реализации, руб. |
0 |
35 000 |
35 000 |
35 000 |
|
3.4. Налог на прибыль |
0 |
8 400 |
8 400 |
8 400 |
|
3.5. Чистая прибыль |
0 |
26 600 |
26 600 |
26 600 |
|
Общая чистая прибыль предприятия |
365 887 |
862 782 |
1 246 674 |
1 822 510 |
|
Чистый доход предприятия (с учетом амортизации) |
473 008 |
862 782 |
1 246 674 |
1 822 510 |
В третьем случае будем считать, что реализация мероприятий по снижению себестоимости не привела к существенному снижению издержек обращения, а также открытие шиномонтажной мастерской и кафе не принесло ожидаемые доходы, только затраты на их открытие (убытки). Тогда прогноз будет следующим (таблица 3.19).
Таблица 3.19 - Пессимистичный прогноз изменения денежного потока
Наименование показателя |
01.09.2005г.- 31.12.2005г. |
2006 г. |
2007г. |
2008г. |
|
1. Реализация нефтепродуктов |
|
|
|
|
|
1.1. Объем продаж нефтепродуктов, тн |
622 |
1 540 |
1 848 |
2 218 |
|
1.2. Средняя цена реализации нефтепродуктов без налогов, руб./тн |
13 116 |
16 395 |
20 494 |
25 617 |
|
1.3. Выручка от реализации нефтепродуктов без налогов, руб. |
8 158 152 |
25 248 300 |
37 872 450 |
56 808 675 |
|
1.4. Средняя цена закупки нефтепродуктов без налогов, руб. |
9 968 |
12 460 |
15 575 |
19 469 |
|
1.5. Затраты на покупку продукции без налогов, всего |
6 200 096 |
19 188 400 |
28 782 600 |
43 173 900 |
|
1.6. Валовый доход от реализации нефтепродуктов, руб. |
1 958 056 |
6 059 900 |
9 089 850 |
13 634 775 |
|
1.7. Уровень издержек обращения,% |
18,1 |
20,0 |
20,0 |
20,0 |
|
1.8. Издержки обращения, руб. |
1 476 626 |
5 049 660 |
7 574 490 |
11 361 735 |
|
1.9. Прибыль от реализации нефтепродуктов |
481 430 |
1 010 240 |
1 515 360 |
2 273 040 |
|
1.10. Налог на прибыль |
115 543 |
242 458 |
363 686 |
545 530 |
|
1.11. Чистая прибыль |
365 887 |
767 782 |
1 151 674 |
1 727 510 |
|
1.12. Амортизация |
107 121 |
0 |
0 |
0 |
|
2. Услуги шиномонтажа |
|
|
|
|
|
2.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб. |
0 |
0 |
0 |
900 000 |
|
2.2. Рентабельность продаж,% |
0 |
0 |
0 |
10 |
|
2.3. Прибыль от реализации, руб. |
0 |
0 |
0 |
90 000 |
|
2.4. Налог на прибыль |
0 |
0 |
0 |
21 600 |
|
2.5. Чистая прибыль |
0 |
-50 000 |
0 |
0 |
|
3. Услуги кафе |
|
|
|
|
|
3.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб. |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
3.2. Рентабельность продаж,% |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
3.3. Прибыль от реализации, руб. |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
3.4. Налог на прибыль |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
3.5. Чистая прибыль |
0 |
-30 000 |
0 |
0 |
|
Общая чистая прибыль предприятия |
365 887 |
687 782 |
1 151 674 |
1 727 510 |
|
Чистый доход предприятия (с учетом амортизации) |
473 008 |
687 782 |
1 151 674 |
1 727 510 |
По формуле (1.6) определяем средневзвешенную доходность для каждого периода (таблица 3.20).
Таблица 3.20 - Средневзвешенная доходность бизнеса АЗС №443
Наименование показателя |
01.09.2005г.- 31.12.2005г. |
2006 г. |
2007г. |
2008г. |
|
Чистый доход предприятия, согласно оптимистичной оценке |
365 887 |
1 630 331 |
2 397 996 |
3 549 494 |
|
Чистый доход предприятия, согласно наиболее вероятной оценке |
473 008 |
862 782 |
1 246 674 |
1 822 510 |
|
Чистый доход предприятия, согласно пессимистичной оценке |
473 008 |
687 782 |
1 151 674 |
1 727 510 |
|
Средневзвешенная доходность предприятия |
455 155 |
961 540 |
1 422 728 |
2 094 507 |
Полученную средневзвешенную доходность предприятия будем использовать при определении окончательной рыночной стоимости объекта.
Этап 4. Расчет ставки дисконта
Ставка дохода (дисконта) на собственный капитал определяется по формуле (1.7). Для расчета ставки дисконта примем:
- безрисковую ставку дохода (Rf) в размере 10%;
- меру систематического риска, вызываемого макроэкономическими и политическими факторами в стране - коэффициент бетта () в размере 0,625;
- среднерыночную ставку дохода в размере 18%;
- рыночную премию для малых предприятий - 5,3%;
- страновой риск - 3%.
Таким образом, ставка дисконта равна 23,3%.
Этап 5. Расчет текущий стоимостей денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды
Расчет текущей стоимости денежного потока за прогнозный период выполняем способом дисконтирования по формуле (1.8).
Таблица 3.21 - Определение чистого денежного потока предприятия
Наименование показателя |
01.09.2005г.- 31.12.2005г. |
2006 г. |
2007г. |
2008г. |
|
Денежный поток CFt (средневзвешенная доходность предприятия), руб. |
455 155 |
961 540 |
1 422 728 |
2 094 507 |
|
Период (t) |
0 |
1 |
2 |
3 |
|
Коэффициент дисконтирования |
1 |
0,81 |
0,66 |
0,53 |
|
Чистая текущая стоимость |
455 155 |
779 838 |
935 827 |
1 117 359 |
|
Чистая текущая стоимость нарастающим итогом |
455 155 |
1 234 993 |
2 170 820 |
3 288 179 |
Прибыль в постпрогнозный период не ожидается, следовательно, чистая текущая стоимость денежных потоков за период с 01.09.2005г. по 01.01.2009г. составляет 3 288 179 рублей.
Этап 6. Определение окончательной рыночной стоимости объекта
Для получения окончательной рыночной стоимости АЗС №443 необходимо к сумме чистой текущей стоимости денежных потоков с 01.09.2005г. по 01.01.2009г. прибавить величину собственного капитала предприятия на 01.09.2005г. Сумма средств предприятия по разделу «Капитал и резервы» на 01.09.2005г. составила 2 061 660 рублей.
Следовательно, рыночная стоимость объекта составляет:
2 061 660 + 3 288 179 = 5 349 839 рублей.
Таким образом, рыночная стоимость АЗС №443 на 01.09.2005г., рассчитанная на основе доходного подхода, равна 5 349 839 рублей.
3.4 Согласование результатов
В настоящем дипломном проекте проведена оценка АЗС №443, на правах собственности принадлежащей ООО «РН-Востокнефтепродукт». Оценка производилась на основе трех вышеуказанных подходов: затратного, сравнительного и доходного. Результаты оценки приведены в таблице 3.22.
Таблица 3.22 - Стоимость предприятия АЗС №443, руб.
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
|
2 478 456 |
4 346 807 |
5 349 839 |
Необходимость оценки АЗС №443 связана с процессом подготовки управленческого решения в ООО «РН-Востокнефтепродукт» о развитии бизнеса компании, в частности, покупки или строительстве новых АЗС, реконструкции действующих.
Анализируя полученные данные, можно сделать вывод, что реконструкция АЗС, развитие бизнеса, разработка новых видов услуг является наиболее перспективным управленческим решением для данной АЗС. Этот вывод основан на высокой рыночной стоимости АЗС, рассчитанной на основе доходного подхода. Однако данный подход может оказаться неточным в связи с недостатками прогнозирования доходов предприятия и состояния рынка. Поэтому необходимо учитывать и результаты оценки другими подходами.
В частности, сравнительный (рыночный) метод - наиболее точный метод определения стоимости предприятия на дату оценки, так как он исходит из существующей ситуации, сложившейся на рынке.
В связи с этим, для согласования результатов оценки, присваиваем каждому методу удельный вес: затратный подход - 0,2; доходный подход - 0,3; сравнительный подход - 0,5. Определяем средневзвешенную стоимость предприятия с учетом удельных весов подходов:
.
Таким образом, стоимость предприятия АЗС №443 составляет 4 274 046 рублей.
Заключение
Для принятия эффективных управленческих решений собственникам и руководству предприятия часто требуется информация о стоимости бизнеса. Повышение стоимости предприятия - один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием.
В настоящем дипломном проекте проведена оценка стоимости предприятия АЗС №443, на правах собственности принадлежащей ООО «РН-Востокнефтепродукт». Автозаправочная станция №443 занимает выгодное расположение на 435-ом километре государственной трассы Хабаровск-Владивосток, имеющей высокую пропускную способность автотранспорта. В результате увеличения автопарка, подъема производства, развития грузовых транспортных потоков, погрузочных терминалов растет потребление нефтепродуктов в данном регионе. Поэтому развитие деятельности АЗС №443 имеет хорошие перспективы в будущем.
АЗС №443 является структурным подразделением ООО «РН-Востокнефтепродукт». В собственности данной организации она находится с 2003 года. Соответственно, периодом для анализа финансовых результатов деятельности АЗС №443 выступил 2003-2004 год и первое полугодие 2005 года.
В 2003-2004 годах выручка предприятия возросла на 40%, при этом оборот в натуральных единицах измерения увеличился на 18%. Вся реализуемая продукция через АЗС №443 - нефтепродукты головной компании ОАО НК «Роснефть». Скорость розничного оборота АЗС №443 увеличилась более чем в два раза, соответственно сократилось время обращения запасов нефтепродуктов. При этом уровень издержек обращения предприятия за рассматриваемый период увеличился, соответственно снизилась издержкоотдача и рентабельность издержек обращения, а также снизилась величина прибыли, остающейся в распоряжении предприятия.
Снижение чистой прибыли предприятия отразилось практически на всех показателях интенсивности использования ресурсов. Рентабельность чистых активов по чистой прибыли АЗС №443 снизилась в связи с уменьшением чистой прибыли и ростом чистых активов предприятия. Также снизились показатели рентабельности оборотного капитала, рентабельности продаж. Значительно возросла эффективность внеоборотного капитала, что обусловлено значительной степенью износа основных средств предприятия.
АСЗ №443 является финансово устойчивым, имеющим возможности в проведении независимой финансовой политики. Однако в связи со значительным ростом издержек обращения, снижением прибыли эффективность его деятельности в 2004 году и первом полугодии 2005 года снизилась.
Необходимость оценки АЗС №443 возникла в связи с процессом подготовки управленческого решения в ООО «РН-Востокнефтепродукт» о развитии бизнеса компании, в частности, покупки или строительстве новых АЗС, реконструкции действующих.
Оценка производилась на основе трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Каждый из подходов имеет собственные достоинства и недостатки. Применение того или иного подхода и методов оценки зависит от конкретной ситуации.
Основой бизнеса, его органичной сущностью является получение дохода от владения собственностью. Поэтому и любой объект собственности интересен всем субъектам рыночных отношений, прежде всего как источник получения дохода - конечного результата деятельности в подавляющем числе сфер экономики. Поэтому наиболее адекватным сути бизнеса - как объекта инвестирования - является доходный подход, который приобретает все большее значение в российской оценочной практике в связи со стабилизацией макроэкономических факторов и повышением эффективности деятельности российских компаний.
Рыночный характер существующих экономических отношений, в том числе в особенности при смене прав собственности, требует максимального учета сложившейся на рынке соответствующего товара конъюнктуры. Этим требованиям в наибольшей степени отвечает сравнительный подход к оценке объектов, нередко называемый рыночным. Он предполагает, что действительная ценность активов предприятия определена их стоимостью на достаточно развитом финансовом рынке. Иначе говоря, наиболее вероятной стоимостью конкретного объекта будет реальная цена сделки с аналогичным объектом при выполнении необходимых корректировок.
В условиях переходной экономики многие хозяйствующие объекты не способны выживать в конкурентной борьбе и обеспечивать необходимые для нормальной жизнедеятельности финансовые показатели. Для оценки преимущественно таких предприятий (в отношении недвижимости его часто называют имущественным) используют затратный подход. Его идеологическая основа состоит в оценке рыночной стоимости еще остающихся в распоряжении объекта оценки активов или же определенных затрат на строительство нового сопоставимого объекта. Затратный подход применим и к эффективно функционирующим предприятиям.
Анализируя данные, полученные в результате оценки АЗС, можно сделать вывод, что реконструкция автозаправочной станции, развитие бизнеса, разработка новых видов услуг является наиболее перспективным управленческим решением для данной АЗС. Этот вывод основан на высокой рыночной стоимости АЗС, рассчитанной на основе доходного подхода. Однако данный подход может оказаться неточным в связи с недостатками прогнозирования доходов предприятия и состояния рынка. Поэтому необходимо учитывать и результаты оценки другими подходами. В частности, сравнительный (рыночный) метод является наиболее точным методом определения стоимости предприятия на дату оценки, так как он исходит из существующей ситуации, сложившейся на рынке.
Стоимость предприятия АЗС №443 с учетом соответствующих удельных весов подходов составила 4 274 046 рублей.
Список литературы
1. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
2. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»
3. Ассонов В.Н. Базовые понятия и технология оценки действующего предприятия // http://unison.yaroslavl.ru/articles/article-5.shtml
4. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: Учебник. - 4-е изд., доп. и перераб. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 416 с.
5. Бердикова Т.Б. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятий: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2001. - 348 с.
6. Богатин Ю.В., Швандар В.А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. - М.: ЮНИТИ; ФИНАНСЫ, 1999. - 254 с.
7. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 720 с.
8. Гольдштейн Г.Я. Инновационный менеджмент: Учебное пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 1998. - 132 с.
9. Глен М. Десмонд, Ричард Э. Келии. Руководство по оценке бизнеса. - М.: РОО, 2002.
10. Горынина Г.Г. Подход к комплексной оценке финансовых рисков для их учета в динамической модели стратегического развития банка // http://www.hedging.ru/publications/521
11. Гриценко Р.А. Оценка качества менеджмента банка // Корпоративный менеджмент // http://www.cfin.ru/management/man_in_banks.shtml
12. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса: Учеб. для вузов по экон. спец. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 509 с.
13. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. - СПб.: Питер, 2001. - 416с.
14. Ковалев В.В. Ведение в финансовый менеджмент. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 768с.
15. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. - М.: Финансы и статистика, 1995.
16. Ковалева Т.И. Оценка стоимости действующего предприятия с помощью программных средств // Теория и практика управления. - 2004. - №3 // http://www.jurenergo.kiev.ua/statti/OCENKA.doc
Подобные документы
История развития и лицензирования оценочной деятельности в России и мире, правовые основы и характеристика ее подходов. Расчет рыночной стоимости ОАО "Светлый путь" затратным способом. Капитализация дохода и метод дисконтированных денежных потоков.
дипломная работа [229,6 K], добавлен 14.06.2011Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости. Законодательно-правовая основа, этапы проведения оценки имущества. Сущность подходов и методов оценки имущества. Преимущества в применении различных подходов к оценке имущества.
курсовая работа [59,1 K], добавлен 19.07.2010Особенности оценочной деятельности в условиях рыночной экономики. Общая характеристика и сравнение основных методов оценки стоимости земельных участков. Сущность реструктуризации предприятия, а также оценка его стоимости и анализ прямых и косвенных выгод.
контрольная работа [285,4 K], добавлен 04.10.2010Проблема оценки стоимости действующего бизнеса в условиях рыночной экономики. Основные цели и задачи оценки предприятия (бизнеса). Изучение подходов при оценке рыночной стоимости различных объектов: затратный, доходный и рыночный методы оценки.
реферат [19,9 K], добавлен 27.07.2010Развитие оценочной деятельности. Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Анализ деятельности предприятия и перспектив его развития на примере ООО "Сладкий рай". Затратный, доходный и сравнительный подход к оценке стоимости предприятия.
курсовая работа [86,0 K], добавлен 28.09.2008Методические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса). Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия в современных условиях. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости предприятия: основные преимущества и недостатки.
курсовая работа [197,5 K], добавлен 18.11.2010Сущность, необходимость и организация оценочной деятельности в рыночной экономике. Объекты, субъекты и принципы оценки стоимости предприятия. Процесс оценки стоимости предприятия, основные подходы и методы. Стратегии управления стоимостью предприятия.
курсовая работа [193,3 K], добавлен 14.04.2015Теоретические основы оценки бизнеса. Классические подходы к оценке - доходный, затратный и сравнительный, особенности их применения и характеристика. Определение рыночной стоимости собственного капитала действующего предприятия ОАО "Сосновая роща".
курсовая работа [4,5 M], добавлен 05.06.2009Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами. Порядок определения рыночной стоимости оценщиком.
курсовая работа [514,0 K], добавлен 08.10.2013Основы оценки стоимости бизнеса. Сущность и понятие оценочной деятельности. Определение рыночной стоимости на примере ООО "Брянск-Лада". Пути совершенствования сбытовой деятельности предприятия. Характеристика автомобиля "Лада Приора" и его стоимости.
дипломная работа [88,4 K], добавлен 30.05.2008