Рынок земли в Российской Федерации

Россия в пространственно-территориальном отношении - уникальная страна, единственная в мире в этом роде. Отсюда существенные отличия и особенности в организации землепользования по сравнению со всеми остальными странами. В частности, огромный масштаб территории; особенности географического положения (Евразия); расположение основной ее территории в зонах с весьма суровым климатом; неоднородность национального состава населения и территориальная локализация национальных меньшинств в местах их традиционного проживания; своеобразие федеративной организации страны, когда эта локализация закреплена в государственном устройстве; специфика сложившейся экономики (высокая доля сырьевых и добывающих отраслей); геополитическое наследие бывшего Советского Союза; неравномерность транспортного и инфраструктурного обустройства отдельных регионов; большой удельный вес земель, подверженных природной и антропогенной деградации и другие особенности. Все это сказывалось на темпах и специфике земельных преобразований и, что особо важно, должно было учитываться при этих преобразованиях.

При современном уровне техники вполне возможно строительство специальных водотрубопроводов большой протяженности.

Рациональное использование природного комплекса каждого региона с учетом взаимовлияния его отдельных элементов (население - земля - вода - лес) становится важнейшей задачей территориальной организации хозяйства. Эффективность экономики регионов во многом зависит от правильного использования всего комплекса природных ресурсов в пределах определенной территории. Например, совершенно очевидна необходимость сокращения вырубки лесов в европейской части России, поскольку переруб расчетной лесосеки ведет к истощению лесного фонда и неблагоприятно сказывается на состоянии водных и земельных ресурсов. Ориентация на использование лесов Сибири и Дальнего Востока позволяет одновременно решить две задачи: увеличения добычи древесины в многолесных регионах, обладающих большим запасом перестойной древесины, и экономии лесного фонда в европейской части страны.

Проблематика территориального развития многогранна и обширна, так как речь, в конечном итоге, идет о необходимости экономического освоения всей территории страны. Специфика земельных отношений определяется своеобразием земли как объекта этих отношений. В условиях рынка земля приобретает свойства товара и участвует в различных рыночных операциях, но от иных групп товаров и недвижимого имущества земельные ресурсы отличают два существенных момента. Первый из них выражается в том, что данный ресурс нельзя физически изъять и переместить в пространстве, использовать и амортизировать без остатка. Второй момент заключается в том, что, приобретая рыночную стоимость, земельный ресурс становится базовым (центральным) объектом общественных отношений, включая не только экономическую, но и политическую, социально-демографическую, экологическую и иные сферы жизнеобеспечения. Отсюда, особенность земельных отношений выражается, с одной стороны, в их относительной для конкретного субъекта ограниченности прав по владению и распоряжению земельными участками, а с другой - в многофункциональности и универсальности этих отношений, что постоянно надлежит учитывать в практической деятельности по организации землепользования. При этом земля представляет собой предмет интереса всех без исключения групп и слоев населения, сложный узел общенациональных, групповых (ведомственных, территориальных) и индивидуальных (частных) притязаний.

Однако на сегодняшний день этот мощный экономический ресурс используется в российской экономике крайне неэффективно, а его потенциал существенно недооценивается, одновременно допущены серьезные просчеты и ошибки при проведении земельной реформы. Состояние земельных отношений и землепользования остается острым и неурегулированным.

Особо следует подчеркнуть необходимость дальнейшего совершенствования и развития нормативно-правовой базы земельных преобразований. Правовой вакуум в регулировании земельных отношений на федеральном уровне способствовал стихийному нормотворчеству в субъектах РФ и в итоге привел к формированию разночтений и противоречий правовых норм, их произвольному толкованию, некомпетентности в принятии правовых решений, возникновению большого количества земельных споров, отсутствию должных правовых гарантий защиты интересов правообладателей недвижимости.

Эти негативные явления определяют то, что в России: значительное количество объектов недвижимости не поставлено на учет и не охвачено налоговыми и арендными отношениями; фактически отсутствует цивилизованный рынок объектов недвижимости и не развита его инфраструктура; недвижимость не является надлежащим аккумулятором капитала; инвестиции в недвижимость минимальные; земля практически не используется в качестве средства обеспечения кредитов; сведения о ресурсах недвижимости неполные и разобщены по разным ведомствам; практически свернуты работы по обязательному первичному учету земель, землеустройству, охране почв. В результате действия этих негативных явлений наблюдаются замедленные темпы структурной перестройки экономики страны, особенно в сельскохозяйственной сфере и пригородных зонах.

Сегодня действующее земельное законодательство трудно назвать системным. Его развитие подчас идет противоречиво и непоследовательно. Большое число противоречий и несогласованность норм разных отраслей, регулирующих общие или смежные вопросы - гражданского, земельного, градостроительного и иного законодательства, а нередко и внутри самого земельного законодательства ведет к нарушению его внутренней логики, снижая его эффективность и авторитет. Действующие нормы земельного законодательства не обеспечивают эффективного использования и сохранности земельных ресурсов, прежде всего, сельскохозяйственных угодий. В стране отсутствует единая и целостная законодательно определенная система охраны сельскохозяйственных земель. Деятельность в этой важнейшей области земельных отношений регулируется на уровне подзаконных актов, которых явно недостаточно. Несмотря на то, что современным законодательством выделены категории ценных и особо ценных сельскохозяйственных угодий, изъятие и использование которых для несельскохозяйственных целей строго ограничено или запрещено вообще, они, при действующем экономическом механизме регулирования земельных отношений, в большом количестве предоставляются для строительства и выводятся из сельскохозяйственного оборота, тем самым сокращается и ухудшается природно-ресурсная база сельского хозяйства. Примерно три четверти сельскохозяйственных угодий находятся в состоянии мелиоративной и экологической неустроенности. В связи с деградацией сельскохозяйственных земель требуется существенное расширение сферы законодательного регулирования в области обеспечения их рационального использования и охраны, основанных на комплексном подходе к правовому регулированию возникающих при этом отношений.

До настоящего времени не сформирована и система мониторинга за состоянием земель и ее нормативная база. Можно сказать, что действующее земельное законодательство, роль которого заключается в том, чтобы закрепить и развивать установленные земельной реформой отношения, способствовать повышению эффективности использования и охраны земель, этих задач не выполняет. Для России, где земельный вопрос традиционно является одним из наиважнейших, такое положение недопустимо. Для преодоления сложившейся ситуации необходимо принятие комплексных мер по систематизации и обновлению законодательства в сфере регулирования земельных отношений. Важным здесь является не столько наполнение нормативных правовых актов соответствующими нормами, сколько адекватное и системное урегулирование всего комплекса земельных отношений. В этих целях целесообразно разработать концепцию совершенствования земельного законодательства и урегулирования различных отраслей права.

Первоочередными действиями в сфере земельных преобразований являются: обеспечение дальнейшего развития отношений собственности на землю (разграничение земель государственной собственности); совершенствование земельных отношений в сельском хозяйстве (превращение земельных долей в земельные участки); дальнейшее реформирование земельных отношений в городах и других населенных пунктах (зонирование и формирование придомовых и резервных территорий); создание единой системы учета недвижимости и регистрации прав на базе государственного земельного кадастра (завершение инвентаризации всех земель, переход на принцип обязательной первичной регистрации недвижимости, создание автоматизированной системы учета недвижимости и регистрации прав); развитие оборота земель (создание инфраструктуры обеспечения рынка земельных участков); ипотечное кредитование под залог земли (система кредитных учреждений, механизм защиты прав залогодержателей и залогодателей); усовершенствование системы земельных платежей в рамках общей системы налогообложения (переход на использование земельного налога для нужд обустройства территории); землеустроительное обеспечение проведения земельных преобразований (межевание земель, консервация малопродуктивных земель, проекты охраны земель); формирование системы контроля за использованием земель и мониторинга состояния земель; усовершенствование нормативно-правовой и методической базы развития земельных отношений (эффективные механизмы гарантий и защиты прав на землю); совершенствование системы управления земельными ресурсами в Российской Федерации на федеральном, региональном и муниципальном уровнях в рамках административной реформы; развитие системы подготовки специалистов в сфере земельных отношений, развитие научных исследований для обеспечения регулирования земельных отношений.

Указанные мероприятия (действия) и результаты их реализации позволят: обеспечить совершенствование действующих федеральных законов, разработку новых законов и нормативно-правовых актов по вопросам регулирования земельных отношений, организации использования и охраны земель; осуществить: более широкое внедрение земли в экономический оборот путем включения земельных участков в активы предприятий; обоснование мероприятий по землеустройству городских, пригородных и сельских территорий, включая четкий порядок формирования и предоставления публичных земель, взвешенных и справедливых условий резервирования и изъятия земель для государственных нужд, а также справедливых условий установления сервитутов для строительства линейных сооружений, механизмов установления режимов использования категорий земель и зонирования территорий; разработать и законодательно закрепить новую систему земельных платежей, в основу которой положить дифференцированный земельный налог в зависимости от рентообразующих факторов (природное плодородие, удобство обработки земель, уровень развития инфраструктуры территории, местоположение и расстояние от рынков сбыта продукции); усовершенствовать систему управления в сфере земельных отношений, использования земель и охраны почв; обеспечить, при активном участии государства, формирование сети земельных ипотечных банков и создания структур российской земельной биржи; создать систему стандартов, норм и правил в сфере землепользования.

Реализация указанных мероприятий должна стать неотъемлемой частью обеспечения экономической и социальной стабильности, экологического равновесия, что в итоге должно благоприятствовать интеграции России в мировое сообщество как государства, которое выполняет свои обязанности в сфере охраны земельных ресурсов и их рационального использования.

Заключение

Подводя итог, следует подчеркнуть, что госрегулирование - это система рычагов и стимулов, с помощью которых государство участвует в рыночных процессах на правах субъекта рыночных отношений, обеспечивая устойчивое развитие рынка земли.

Глобальная зависимость современной экономики любой страны, в том числе и России, от складывающихся тенденций и направлений мировой экономики в целом предопределяет направления нового подхода к территориальному использованию триады важнейших ресурсов: земельных (продовольствие), лесных (древесина), водных (пресная вода). Оценка резервов и возможностей наращивания производства продовольствия показывает, что Россия для этого имеет в мире наиболее благоприятные условия.

Статистический анализ позволяет сделать вывод, что экономическое, техническое и социальное положение на рынке земли по-прежнему остается напряженным. Принятые организационно-технические меры существенно не изменили условий на рынке земли, не усилили мотивацию труда.

Существуют как внешние, так и внутренние причины тяжелого состояния рынка земли, а именно:

- недостаточное финансирование работ по развитию земельного кадастра (первичный учет земель), землеустройства, мероприятий по охране земель, фундаментальной и прикладной землеустроительной науки;

- неудачное (особенно в аграрной сфере) привлечения зарубежного опыта, который используется в странах с развитой рыночной экономикой;

- резкое удорожание кредитных ресурсов;

- политическая нестабильность, обусловившая нарушение или полный распад межотраслевых и территориальных связей;

- ослабление государственного управления экономикой,

- изменение правил экономического поведения и противоречивость

земельного законодательства;

- отсутствия последовательной государственной политики, комплексного развития земельного законодательства, формирования и развития инфраструктуры ипотечного кредитования и рынка земель сельскохозяйственного назначения;

- игнорирования ресурсно-комплексного подхода к развитию сельских территорий в процессе земельных трансформаций.

Чтобы выйти из кризисного состояния, необходимо устранить вышеуказанные причины и принять следующие меры:

- совершенствование и развитие нормативно-правовой базы земельных преобразований;

- обеспечение дальнейшего развития отношений собственности на землю (разграничение земель государственной собственности);

- совершенствование земельных отношений в сельском хозяйстве (превращение земельных долей в земельные участки);

- создание единой системы учета недвижимости и регистрации прав на базе государственного земельного кадастра (завершение инвентаризации всех земель, переход на принцип обязательной первичной регистрации недвижимости, создание автоматизированной системы учета недвижимости и регистрации прав);

- развитие оборота земель (создание инфраструктуры обеспечения рынка земельных участков).

Кроме того, необходимо помнить, что подъем на рынке земли возможен только после достижения устойчивой макроэкономической стабилизации и роста показателей в промышленных отраслях.

Список использованной литературы

1. Бороздин С. В. Земельные отношения и аграрные реформы: взгляд неполитизированного экономиста: монография / С. В. Бороздин. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2008. - 239 c.

2. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник / В. А. Горемыкин. - 3-е изд., перераб. и доп. - М. : Проспект, 2006. - 835 с.

3. Горемыкин В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет : учебник / В. А. Горемыкин. - М. : КноРус, 2007. - 663 с.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья: по состоянию на 25 октября 2009 года. - М. : Юрайт-Издат, 2009. - 480 с. - (Правовая библиотека).

5. Карина Л. Землю продают на аукционах: [в республике заработал рынок земли] / Л. Карина // Советская Чувашия. - 2007. - 2 марта. - (№42). - С. 2.

6. Климов С. М. Микроэкономика: учебное пособие / С. М. Климов, А. П. Селин, Т. А. Федорова. - СПб. : О-во "Знание" СПб. и Ленинград. области, 2007. - 349 с.

7. Коновалов В. Земли, земли... российские земли : [земельные отношения в России] / В. Коновалов // Диалог. - 2008. - № 1. - С. 25-38.

8. Корсунова А. С. На рынке - земля: Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в регулировании земельных правоотношений в условиях свободной экономики / А. С. Корсунова // Закон. - 2009. - № 9. - С. 65-70.

9. Кресникова Н. Структурный анализ оборота земель / Н. Кресникова // Экономист. - 2009. - № 7. - С. 87-93.

10. Левинский Е. Н. Защита конкуренции на рынке земли / Е. Н. Левинский // Закон. - 2009. - № 1. - С. 98-103.

11. Липсиц И. В. Экономика : учебник для вузов / И. В. Липсиц . - 2-е изд., стер. - М. : Омега-Л, 2007. - 656 с. - (Высшее экономическое образование).

12. Липски С. Современное государственное управление сельскохозяйственным землепользованием / С. Липски // АПК : экономика, управление. - 2006. - № 6. - С. 13-20.

13. Липски С. Изменение земельных отношений / С. Липски // Экономист. - 2007. - № 5. - С. 84-91.

14. Мамаева Г. Г. О ходе земельной реформы в России / Г. Г. Мамаева // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2006. - № 10. - С. 18-22.

15. Мамаева Г. Г. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в 2003 году / Г. Г. Мамаева // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2008. - № 3. - С. 46-49; № 4. - С. 51-54.

16. Миндрин А. С. Регулирование развития оборота сельскохозяйственных угодий / А. С. Миндрин, А. Ф. Корнеев, А. А. Капитонов // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2008. - № 2. - С. 7-10.

17. Океанова З. К. Экономическая теория : учебник для вузов / З. К. Океанова. - М. : Дашков и К', 2009. - 595 с.

18. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков : учебное пособие / В. И. Петров, ред. М. А. Федотова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : КноРус, 2008. - 220 с.

19. Районы и города Чувашии в цифрах, 2008 : статистический сборник / Территор. орган Федер. службы гос. статистики по Чуваш. Республике. - Чебоксары : [б. и.], 2009. - 358 с.

20. Российский статистический ежегодник, 2008 : статистический сборник / Федер. служба гос. статистики (Росстат). - М. : Федерал. служба гос. статистики, 2009. - 819 с.