Цена земли и рента 2009

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

3 Особенности российского земельного рынка

Наиболее острым вопросом развития земельных отношений в России на данный момент является вопрос о регулировании оборота земель, как сельскохозяйственного назначения, так и несельскохозяйственного назначения. В основном, они связаны с регулированием обращения прав на землю, с эффективным вовлечением земель в экономический оборот при соблюдении интересов общества и государства.

Причины политической остроты вопросов регулирования земельных отношений обусловлены уникальными особенностями земли как ресурса экономики: дифференциацией земель по качеству и потенциальной доходности, ограниченностью земельных ресурсов, и тем, что земля в целом не подвержена износу (вечный ресурс). Соответственно, переход от государственной собственности на землю к многообразию видов собственности должен основываться на балансе интересов всех субъектов земельных отношений (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и лиц).

Однако в настоящее время сбалансированность интересов не обеспечивается, по нескольким причинам, которые могут быть условно разделены на 2 группы:

· причины правового характера - неопределенность прав (объема полномочий правообладателя) и нестабильность правил получения, оформления, изменения и передачи прав на земельные участки и их ограничений (обременений, сервитутов), отсутствие законодательно определенных условий и процедур, регламентирующих действия субъектов земельных отношений по целому ряду правоотношений [22, стр. 22];

· причины экономического характера - система платы за землю и налогообложения сделок и других операций с землей не обеспечивает справедливого и эффективного распределения доходов, полученных вследствие реализации прав на земельные участки, между субъектами экономической деятельности, государством и местным самоуправлением.

Действия, предпринимаемые в области совершенствования земельного законодательства, в основном направлены на решение проблем, относящихся к первой группе, поскольку проблемы второй группы должны решаться в рамках совершенствования налогового, бюджетного и гражданского (хозяйственного) законодательства. Однако, решить задачу вовлечения земель в хозяйственный оборот и использования их как ресурса экономического развития, не увязав регулирование оборота земель с развитием налоговой и бюджетной системы, практически невозможно. Представляется, что добиться политического согласия по наиболее острым вопросам земельной политики можно только на основе комплексного рассмотрения вопросов полномочий по регулированию земельных отношений, регламентации управления земельными ресурсами и налогообложения земель и операций с ними.

Особенности экономического регулирования земельных отношений связаны с тем, что доход от использования и распоряжения землей состоит из двух частей - доход, получаемый как отдача от вложений, и доход, который не связан с вложениями и трудом данного пользователя, а обусловлен лучшим качеством (местоположением, плодородием) земель. Этот, второй вид дохода, оставаясь в распоряжении пользователя, обусловливает имущественную дифференциацию, не связанную с вложениями и эффективностью использования земельного участка, и преимущества субъектов прав владения, пользования и распоряжения этим видом ресурсов по сравнению с другими субъектами экономической деятельности. Для обеспечения равенства субъектов экономической деятельности необходимы механизмы, обеспечивающие изъятие земельной ренты в пользу общества (государства, местного сообщества) [18, стр. 136]. Однако изыматься должен только тот доход, который не обусловлен инвестициями в улучшение земель (ее застройку, повышение плодородия), произведенными данным субъектом. Инвестору должен оставляться доход, по крайней мере, не меньший доходов от других видов вложений. Поскольку инвестиции в развитие земель имеют средне- и долгосрочный характер, система платности землепользования и налогообложения соответствующих доходов должна быть определена на перспективу не менее 5-10 лет, обеспечивая возможность оценки эффективности инвестиций и учета рисков, связанных с вложениями в землю.

В настоящее время система экономического регулирования землепользования характеризуется следующим.

1. Плата за землю официально взимается в виде земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли.

2. Распределение поступлений платы за землю между бюджетами различных уровней также изменялось регулярно. Арендная плата также делилась между федеральным, региональными и местными бюджетами. Перспектива возможности регулирования ее уровня на основе бюджетного планирования обусловлена графиком разделения земель. Реально процесс разделения земель затянется на годы, поскольку порядок регистрации прав предусматривает длительное и дорогостоящее формирование участков, и упрощения процедуры для органов государственной власти и местного самоуправления не предусмотрено.

3. Система установления арендной платы обеспечивает возможность дифференциации ее размеров в зависимости от вида деятельности. Устанавливаемые на местном уровне коэффициенты, которые увеличивают базовую ставку от 2 до 60- 100 раз, изменяются регулярно и обеспечивают эффективное изъятие доходов от различных видов деятельности так, что вложения в реальный сектор в большинстве случаев теряют привлекательность. Это провоцирует вывоз капитала (это верно в отношении всей системы налогов, но по ряду наиболее мобильных видов деятельности эффективно работает через арендную плату).

4. Регулирование условий перехода земель из государственной (муниципальной) собственности в собственность лиц также динамично - как в части определения полномочий различных органов, так и в части экономических условий (размеров платы) и процедуры. Стимулирование приватизации путем установления низких пороговых значений выкупной цены (на основе кратности ставок земельного налога) правовыми актами федерального уровня сочеталось с торможением этого процесса (в части земель несельскохозяйственного назначения) различными способами на уровне субъекта федерации и местного самоуправления (варианты - от прямого запрета нормативным актом, до запретительно-высоких коэффициентов и административных барьеров).

5. Эффективное управление земельными ресурсами на основе использования долгосрочной аренды практически не реализуется. Правовой механизм передачи земель в долгосрочную аренду, которая позволяла бы привлекать заемные средства под залог прав аренды, не регламентирован, стабилизация ставок арендной платы на весь срок аренды также не реализуется (за исключением специальных условий для крупных иностранных инвесторов). В результате значительная и наиболее привлекательная для инвестиций часть земель поселений (исторические центры городов) выведена из оборота, у регионов и городов нет возможности для маневра с целью максимизации легитимных поступлений от управления и распоряжения землей.

6. Плата за землю не обеспечивает изъятия реальных доходов от пользования землей. В дополнение к официальным платежам, в практике управления используются различные обязательства, налагаемые на пользователей и инвесторов, в части натуральных улучшений (благоустройство территории, ремонт сетей, дорог и т.д.). Объемы обязательств определяются на местах, с учетом платежеспособности и примерной оценки эффективности инвестиций. Общий объем компенсаций за пользование землей варьирует широко, и непрозрачен для вышестоящих уровней власти. Стабильности и предсказуемости в условиях хозяйствования, связанных с пользованием землей, нет. Это тормозит инвестиции в улучшения, поскольку просчитать расходы и эффективность вложений на сроки более 2-3 лет, для большинства субъектов невозможно.

7. Помимо платы за землю и налагаемых на субъект хозяйствования натуральных обязательств, субъекты прав распоряжения землей уплачивают другие налоги в случае осуществления операций: основные - налог на добавленную стоимость, налог на прибыль, подоходный налог. Неучет специфики земли при налогообложении первичных операций стимулирует их непрозрачность - например, проведение операций через искусственно созданные цепочки. В части вторичных сделок - это декларирование по минимальной стоимости, сочетание теневых и легальных компенсаций, увод «в тень» значительных средств, в результате - уклонение от налогов и криминализацию рынка.

8. Серьезным экономическим фактором формирования и оборота земель являются неналоговые платежи и сборы в системе регулирования земельных отношений. Административные процедуры и экономические условия оформления и регистрации прав на земельные участки, получения разрешения на застройку, изменения назначения участка, других согласований варьируют широко, и оценить диапазон общей стоимости различных операций в различных регионах без специального обследования сложно [10, стр. 45].

В целом, система экономического регулирования землепользования и оборота земель неэффективна, поскольку она:

· непрозрачна - построена на сочетании официальных (то есть регламентированных законодательством) и неофициальных отношений; допускает движение средств, как через бюджет, так и через внебюджетные фонды, и через систему «вспомогательных» организаций;

· нестабильна и непредсказуема - ее развитие не увязано с развитием бюджетных и налоговых отношений;

· сложно организована - имеет множество в разной мере регламентированных свойств - как по направлениям регулирования, так и по уровням регулирования, и по структуре органов регулирования;

· не является полной с точки зрения охвата объектов, так как основана на заявительном характере учета объектов и прав: регулярный сплошной учет объектов в интересах государства не проводится и не планируется, правовой статус по объектам, не участвующим в операциях, не уточняется;

· не объективна, поскольку опирается на задекларированные бесконтрольно, а не по реальной стоимости, доходы, объемы сделок, обороты;

· и вследствие этого - не обеспечивает изъятия земельной ренты, не связанной с вложениями субъекта прав в развитие и улучшение земель.

Таким образом, часть субъектов земельных правоотношений регулярно недоплачивает, недодает земельную ренту, тогда как другая часть - регулярно теряет, уплачивая больше, чем то, что позволило бы иметь положительную и привлекательную для инвестиций внутреннюю норму прибыли.

Решение вопросов, связанных со справедливым изъятием земельной ренты в целях сбалансированного развития земельного рынка, стимулирования инвестиций в реальный сектор экономики и развития рынка капитала, в том числе на основе залогового обеспечение землей, требует долгосрочного планирования и взаимоувязанных мер по совершенствованию системы земельных отношений, системы налогообложения и бюджетного процесса.

Заключение

На основании изученного сделаем выводы.

Главной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату - ренту. Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой первой формы.

Но существует вторая форма дифференциальной ренты, которая проистекает из различной производительности последовательных вложений капитала на одном и том же участке ввиду ограниченности фактора земли.

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты - монопольная рента: это особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Земля является предметом не только аренды, но и купли - продажи, и она имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, а на доходе, который приносит использование земли владельцу. Цена земли - это капитализированная рента. Крестьяне, являющиеся собственниками своего участка, в качестве хозяйствующих субъектов получат дифференциальную ренту, а в качестве собственников земли они ее присваивают. Абсолютной ренты в крестьянском хозяйстве нет.

Повсюду, где силы природы могут быть монополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику добавочную прибыль, - будет ли то водопад, или богатый рудник, или богатая рыбой вода, или хорошо расположенное строительное место, - лицо, признаваемое собственником этих предметов природы, улавливает у функционирующего капитала эту добавочную прибыль в форме ренты.

Проблема земельной ренты современной российской наукой разработана явно недостаточно. Вопрос о земельной ренте является необходимым для развития агропромышленного комплекса и современной экономики.

Вопросу рентных отношений необходимо уделять много времени и внимания, для того чтобы можно было выявить основные его проблемы. Но самое главное полученный результат должен оставаться не только на бумаге, но и воплощаться в жизнь.

Список литературы

1. Аграрно-экономические проблемы развитого социализма: Сб. науч. тр. /Томский гос. ун-т. - Томск, Изд-во ТГУ, 1990.

2. Булатов А.Е. Какой земельный рынок нам нужен /А.Е. Булатов //РЭЖ. 2008. №3.

3. Вечканов Г. С. Микроэкономика //Г.С. Вечканов, Г.Р. Вечканова. - М.: Экономика, 2007.

4. Виноградов Е.А., Земельная собственность и проблемы ренты: Истор.-теор. очерки./ Е.А. Виноградов - Л. :Изд-во ЛГУ, 2006.

5. Емельянов А.М., Дифференциальная рента в сельском хозяйстве /А.М. Емельянов. - М.:Экономика,2007.

6. Загайтов И.Б. Законы земельной ренты в условиях интенсификации земледелия /И.Б. Загайтов. - Воронеж: Изд-во Воронежского ун-та, 2006.

7. Зайг И.Б., Эффективность дополнительных вложений в земледелие и дифференциальная рента /И.Б. Зайг. - М.: Приор, 2005.

8. Земельный кодекс РФ от 10.10.2001 года (в ред. ФЗ от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

9. Ильдеменов В.И. Дифференциальная рента и выравнивание экономических условий воспроизводства /В.И. Ильдеменов. - М.: Альтера, 2006.

10. Канов В.И., Отношение собственности на природные ресурсы /Под ред. А.П. Бычкова. - Томск: ТГУ, 2007.

11. Любимцев Ю.И. Прибыль и рентабельность./Ю.И. Любимцев. - Казань, Изд-во Казанского ун-та, 2006.

12. Маркс К. Капитал. Т. III. Гл. 21-27, 37-46//Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. Т. 2. Ч. I, II.

13. Маршалл А. Принципы экономической науки. Т.1./А. Маршалл. - М.: 1993.

14. Макконнелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс /К.Р. Макконнелл, С.Л. Брю. - М., 2007. Т. 2.

15. Кейнс Дж. Общая теория занятости, процента и денег /Дж. Кейнс. - М. : Экономика, 2002. Гл.14.

16. Кузин В.Ф., Рентные отношения в сельском хозяйстве /В.Ф. Кузин. -М.: Экономика, 2008.

17. Львов Д.С. О концепции социально-экономического развития России / Д.С. Львов, Н.Н. Моисеев, В.Г. Гребенников //Экономика и математические методы. 2007. Т. 32. Вып. 3.

18. Рента: проблемы теории, измерения и функционирования в хозяйственном механизме экономики: Сб.тр./ ВНИИ систем. исслед. 2006. Вып.12.

19. Смит А. исследование о природе и причинах богатства народов. Кн.1. Гл. ХI. Кн.II. Гл. IV //Антология экономической классики/В. Пети, А.Смит, Д. Рикардо. -М. :Экономика, 1993

20. Человек и земля: По мат. 3-й науч.-практ. конференции философов, ученых, специалистов АПК. // Мировоззрение и с.-х. практика. 2007. №8.

21. Шмелев Г.И. Аренда земли и арендная плата в России // Проблемы прогнозирования. 2006. № 3. №5.

22. Яковлева С.И. Земля в правовом вакууме // Экономика и жизнь. 2007. №48