Динамика цен сегмента торговых помещений рынка недвижимости г. Ставрополь (по данным Института городской недвижимости)

Показатели рынка торговых помещений	январь 2008	ноябрь 2008	Рост, %
1	2	3	4
Общая площадь торговых помещений, тыс. кв.м	710,00	755,00	106,34
Площадь качественных торговых помещений, тыс.кв.м	310,00	345,00	111,29
Стоимость на вторичном рынке торговых помещений
1) класс "Региональный":
максимум, долл/кв.м	5 900	6 050	102,5
минимум, долл/кв.м	4 000	4 100	102,5
2) класс "Окружной":
максимум, долл/кв.м	3 400	3 500	102,9
1	2	3	4
минимум, долл/кв.м	2 500	2 610	104,4
3) класс "Районный":
максимум, долл/кв.м	3 000	3 100	103,3
минимум, долл/кв.м	2 700	2 800	103,7
4) класс "Локальный":
максимум, долл/кв.м	2 550	2 600	102,0
минимум, долл/кв.м	1 000	2 050	205,0
Стоимость на первичном рынке торговых помещений
1) класс "Региональный":
максимум, долл/кв.м	6 000	6 100	101,7
минимум, долл/кв.м	4 000	4 100	102,5
2) класс "Окружной":
максимум, долл/кв.м	3 500	3 700	105,7
минимум, долл/кв.м	2 700	2 800	103,7
3) класс "Районный":
максимум, долл/кв.м	3 000	3 100	103,3
минимум, долл/кв.м	2 700	2 800	103,7
4) класс "Локальный":
максимум, долл/кв.м	2 550	2 600	102,0
минимум, долл/кв.м	1 000	2 050	205,0
Ставки аренды торговых помещений
1) класс "Региональный":
максимум, долл/кв.м/год	2 050	2 100	102,4
минимум, долл/кв.м/год	900	1 000	111,1
2) класс "Окружной":
максимум, долл/кв.м/год	800	850	106,3
минимум, долл/кв.м/год	500	550	110,0
3) класс "Районный":
максимум, долл/кв.м/год	450	500	111,1
минимум, долл/кв.м/год	220	250	113,6
4) класс "Локальный":
максимум, долл/кв.м/год	250	260	104,0
минимум, долл/кв.м/год	200	220	110,0

Инвестиционная привлекательность ставропольских рынков недвижимости не уступает рынкам крупных городов ЮФО. И поэтому очень важно правильное и точное, а главное достоверное определение стоимости коммерческой недвижимости. На ставропольском рынке при оценке даже простейшего объекта недвижимости любая информация бесценна, и профессиональные оценщики до сих пор прилагают усилия, чтобы по крупицам собрать достаточно данных и быть уверенными в своих расчетах. Если мы рассматриваем более сложные многофункциональные объекты недвижимости, то сталкиваемся с дополнительным кругом проблем и вопросов оценки, связанных с недостатком точных данных. При этом заключения оценщиков, понимающих всю сложность задачи и способных следовать основополагающему принципу, сопоставления ожиданий участников рынка и поведения самого рынка, будут наиболее обоснованными и надежными.

2.2 Оценка рыночной стоимости объекта затратным подходом

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.

Подход к оценке по затратам базируется на определении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Расчеты восстановительной стоимости проводились в соответствии со сметой, составленной базисно-индексным методом с использованием ранее утвержденных единичных расценок и приведением их к масштабу цен 4 квартала 2008 года с помощью индексов. За базисный уровень принята стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных в 2000 г.

Полная восстановительная стоимость объекта оценки составляет

47644260 рублей.

Определение совокупного износа

Совокупный износ - потери стоимости имущества предприятия, вызванные физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.

И = 1 - ((1 - И_физ) (1 - И_функц) (1 - И_экон))

Где:

И - общий износ;

И_физ - физический износ;

И_функц - функциональный износ;

И_экон- внешний (экономический) износ.

В соответствии с этим определением следует различать следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.

По характеру степень физического износа подразделяют на устранимый и не устранимый.

Мерой устранимого износа являются издержки на восстановление изношенного элемента имущества. Сравнение издержек на ремонт и восстановление с вкладом в суммарную величину стоимости имущества и дает возможность определить, - устраним износ или не устраним.

Таким образом, износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше чем добавленная стоимость имущества за счет его устранения.

Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение превышают добавленную стоимость имущества за счет его устранения.

Определение физического износа

Оцениваемое помещение находится в хорошем состоянии, так как с момента сдачи объекта оценки в эксплуатацию прошло 5 лет.

Согласно «Правил оценки физического износа зданий» (ВСН 53-86), Оценщиком определен размер физического износа помещения в таблице 1.

Таблица 1 Определение физического износа объекта оценки.

№	Конструктивный элемент	Уд.вес, %	Физическое состояние	Износ конструктивных элементов, %	Удельный износ, %
1	Фундамент	5	Состояние хорошее	5	0,25
2	Стены, перегородки	25	Состояние хорошее	5	1,25
3	Покрытие и перекрытие	15	Состояние хорошее	5	0,75
4	Полы	12	Состояние хорошее	5	0,6
5	Проемы	12	Состояние хорошее	5	0,6
6	Отделочные работы	9	Состояние хорошее	10	0,9
7	Внутренние электротехнические и сантехнические устройства	18	Состояние хорошее	5	0,9
8	Прочие работы	4		10	0,4
	ИТОГО	100			5,65

 

И_физ = 47644260*0,0565 = 2691901 рубль.

Расчет функционального износа

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению, дизайну и др.

Ифункц = Ифункц. уст + Ифункц. неуст

Устранимый функциональный износ рассчитан как затраты на частичное переоснащение помещения с целью соответствия современным требованиям, а именно: установка рекламных стендов в различных частях города.

Величина устранимого функционального износа для данного здания определена в 250 000 рублей, неустранимый функциональный износ равен 50000 рублей.

И_функц = 250 000 + 50 000 = 300 000 рублей.

Расчет внешнего износа

Внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов:

- месторасположение;

- экологическими условиями;

- ухудшением финансовых и законодательных условий, и т.д.

Внешний износ является неустранимым, так как затраты на покупку окружающих объектов и устранения соответствующих вредных элементов ради увеличения стоимости одного оцениваемого объекта нерационально.

Внешний износ объекта оценки равен нулю, так как ни один из факторов за 5 лет не изменился.

Совокупный износ здания определим по формуле:

СИ_отн.= 1 - (1 - И_физ /Ст_Восст)*(1- И_функц / Ст_Восст)*(1-И_внеш/ Ст_Восст) =

= 1 - (1 - 2691901/47644260)*(1-300 000/47644260)*(1 - 0) =

= 1 - (0,94*0,99*1) = 0,07

СИ_д = 47644260*0,07 = 3335098 рублей.

Расчет текущей стоимости помещения

Текущая стоимость = Восстановительная стоимость - Совокупный износ

ТС = 47644260 - 3335098 = 44309162 рублей.

Сводные результаты расчетов приведены в таблице № 2.

Таблица 2 Определение стоимости помещения затратным подходом

Наименование показателей	Значение (рублей)
1. Восстановительная стоимость объекта	47644260
2. Физический износ	2691901
3. Устранимый функциональный износ	250 000
4. Неустранимый функциональный износ	50 000
5. Внешний износ	0
6. Совокупный износ	3335098
7. Стоимость объекта недвижимости на дату оценки	44309162

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным подходом, составила: 44309162 рубля (Сорок четыре миллиона триста девять тысяч сто шестьдесят два рубля).

2.3 Оценка рыночной стоимости объекта сравнительным подходом

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов использованы данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, справедливо сделан вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437).

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчётную таблицу.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определена экспертным путем.

Таблица - Определение рыночной стоимости объекта методом относительного сравнительного анализа.

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оценивае мый объект	Аналоги
			№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
1	2	3	4	5	6	7	8
Источник информации			газета «Все для Вас» №45 (824) от 10.11.2008 г.	газета «Все для Вас» №46 (825) от 17.11.2008 г.
Адрес		ул. Шпаковская	ул. Тухачевского-ул. 50 лет ВЛКСМ	ул. 50 лет ВЛКСМ	ул. Шпаковская	ул. Пирогова	ул. Доваторцев - ул. Лермонтова
Цена объекта	руб.		2 950 000	1 700 000	6 300 000	2 500 000	4 550 000
Площадь объекта	м2	811	50	31	115	47	80
Цена единицы площади	руб.		59000	54839	54782	53191	56875
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировки	%		-3	-3	-3	-3	-3
Местонахождение			1 этаж	1 этаж	1 этаж	1 этаж	1 этаж
Корректировка	%		0	0	0	0	0
Состояние объекта		отличное	отличное	отличное	отличное	отличное	отличное
Корректировка	%		0	0	0	0	0
Дополнительные улучшения		нет	есть	нет	нет	нет	есть
Корректировка	%		- 1	0	0	0	-1
Материал исполнения		кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка	%		0	0	0	0	0
Местоположение (корректировка)			-1	0	0	+1	0
Итоговая корректировка			-5%	-3%	-3%	+2%	-4%
Скорректированная цена единицы площади	руб.		56050	53193	53138	54254	54600
Весовой коэффициент			0,3	0,1	0,1	0,2	0,3
Стоимость единицы площади объекта анализа	руб.	54679
Стоимость объекта анализа	руб.	44 344 669

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составляет 44344669 рублей.

2.4 Оценка рыночной стоимости объекта доходным подходом

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:

- метод капитализации дохода

- метод дисконтирования денежных потоков

В данном Отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

С_рын=ЧОД(год)/R,

где, ЧОД - чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год

R - ставка капитализации

1. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:

ЧОД=ПВД - потери - ОР,

где ПВД - потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании

Потери - потери от недоиспользования

ОР - операционные расходы

Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

Определение потерь при сборе платежей

Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.

Определение величины операционных расходов

Операционные расходы подразделяются на:

- Условно-постоянные;

- Условно-переменные;

- Расходы на замещение.

К условно-постоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условно-переменным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи.

В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды офисных помещений, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

Таблица - Расчет ставки арендной платы одного квадратного метра

Элементы сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			А	Б	В	Г	Д
1	2	3	4	5	6	7	8
Источник информации			газета «Все для Вас» №45 (824) от 10.11.2008 г.
Адрес			ул. Шпаковская	ул. Доваторцев	ул. 50 лет ВЛКСМ	ул. 45 Параллель	ул. Пирогова
Стоимость аренды	руб. в мес. за 1 м2		500	550	550	450	500
Общая площадь	м2	811	45	68	71	22	80
Цена аренды в год 1 м2	руб.		6000	6600	6600	5400	6000
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-3	-3	-3	-3	-3
Местоположение		Ю/З	Ю/З	Ю/З	Ю/З	Ю/З	Ю/З
Корректировка	%		0	0	0	0	0
Состояние объекта			отличное	отличное	отличное	хорошее	отличное
Корректировка	%		0	0	0	+3	0
Дополните льные улучшения			нет	есть	есть	нет	нет
Корректировка	%		0	-1	-1	0	0
Общая коррекция			-3%	-4%	-4%	0%	-3%
Скорректированная цена аренды 1 м2 за год			5820	6336	6336	5400	5820
Весовой коэффициент			0,4	0,2	0,1	0,1	0,2
Стоимость аренды 1 м2 объекта анализа в год	руб.	5933
Стоимость аренды объекта анализа в год	руб.	4 811 663

Таблица расчета чистого операционного дохода

№ п/п	Показатель	Значение
1	Ставка арендной платы, руб./мес	400972
2	Ставка арендной платы, руб./год	4 811 663
3	Потери от недоиспользования, %	5
4	Годовой доход с учетом недоиспользования, руб.	4 571 080
5	Операционные расходы, %	5
6	Чистый операционный доход, руб./год	4 342 526

Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:

R=ставка доходности капитала + норма возврата

Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка

Норма возврата = 100% / n,

где n - количество оставшихся лет службы объекта

Безрисковая ставка - ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. Принята равной 5%.

Рисковая ставка:

- Премия за вложения в недвижимость;

- Премия за низкую ликвидность;

- Премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за вложения в недвижимость принимается равной 1% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является офисные помещения, а это ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.

Таким образом, ставка доходности капитала равна:

Ставка доходности капитала = 5% + 1% + 1% + 1% = 8 %

Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни кирпичных зданий равен 100 лет. Так как здание было построено в 2003 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 95 лет. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни - 90 лет. Отсюда:

Норма возврата = 100% / 90 = 1,11 %

Тогда можем найти ставку капитализации:

R= 8% +1,11% = 9,11%?9,1%

Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:

С_рын=ЧОД(год)/R = 4 342 526/0,091 = 47 720 066 рублей

Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом, составит 47720066 рублей.

2.5 Согласование результатов оценки

После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступают к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Для каждого из примененных методов оценки выбирается удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретной ситуации). Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов

№ п/п	Критерии	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
1	Достоверность информации	50	25	25
2	Полнота информации	30	35	35
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	0	50	50
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	0	50	50
5	Способность учитывать местоположение	0	60	40
6	Допущения принятые в расчетах	20	40	40
7	Сумма баллов	100	260	240
8	Удельные весовые показатели,%	17	43	40

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, рубли	Весовой коэффициент
Затратный	44 309 162	0,17
Сравнительный	44 344 669	0,43
Доходный	47 720 066	0,40
Рыночная стоимость	45 688 792	1

Итак, целью данного курсового проекта являлось проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Используя ранее приобретенные знания в области экономики и оценки недвижимости, а также на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы было определено, что рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 811 м², используемого под офисные помещения составляет 45688792 рублей.

Заключение

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости.

Рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций.

Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

Инвестиционная привлекательность ставропольских рынков недвижимости не уступает рынкам крупных городов ЮФО. И поэтому очень важно правильное и точное, а главное достоверное определение стоимости коммерческой недвижимости. На ставропольском рынке при оценке даже простейшего объекта недвижимости любая информация бесценна, и профессиональные оценщики до сих пор прилагают усилия, чтобы по крупицам собрать достаточно данных и быть уверенными в своих расчетах. Если мы рассматриваем более сложные многофункциональные объекты недвижимости, то сталкиваемся с дополнительным кругом проблем и вопросов оценки, связанных с недостатком точных данных. При этом заключения оценщиков, понимающих всю сложность задачи и способных следовать основополагающему принципу, сопоставления ожиданий участников рынка и поведения самого рынка, будут наиболее обоснованными и надежными.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, рубли	Весовой коэффициент
Затратный	44309162	0,17
Сравнительный	44344669	0,43
Доходный	47720066	0,40
Рыночная стоимость	45688792	1

Итак, целью данного курсового проекта являлось проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Используя ранее приобретенные знания в области экономики и оценки недвижимости, а также на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы было определено, что рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 811 м², используемого под офисные помещения составляет 45688792 рублей.