Девелопмент малоэтажного жилищного строительства

Жилищное строительство

По данным Свердловскстата, в январе-апреле 2020 года за счет всех источников финансирования введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 436 тыс. кв. метров, или 101,8% к уровню января-апреля 2019 года.

Индивидуальными застройщиками построено 239,3 тыс. кв. метров введенного жилья (54,9% от общего объёма введенного жилья), или 84,9% к уровню января-апреля 2019 года.

Автомобильный транспорт

Грузооборот автомобильного транспорта (по кругу крупных и средних организаций) в январе-апреле 2020 года составил 1711,3 млн. тонно-км, или 123,9% к уровню января-апреля 2019 года.

Автомобильным транспортом (по кругу крупных и средних организаций) в январе-апреле 2020 года перевезено 10,2 млн. тонн грузов, что составляет 106,3% к уровню января-апреля 2019 года.

Потребительский рынок

Оборот розничной торговли в Свердловской области в январе-апреле 2020 года составил, по данным Свердловскстата, 371,1 млрд. рублей, или 97,9% в сопоставимых ценах к уровню января-апреля 2019 года.

Оборот общественного питания в январе-апреле 2020 года сложился в сумме 14,3 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах составляет 84,3% к уровню января-апреля 2019 года.

Рынок труда

Численность безработных, официально зарегистрированных в органах службы занятости, на 01 мая 2020 года составила 38 756 человек (на 01.05.2019 - 27 161 человек).

Уровень регистрируемой безработицы на 01 мая 2020 года составил 1,83% (на 01.05.2019 - 1,27%) [39].



2.2 Макроэкономическая ситуация в стране и регионе

2.2.1 Уровень социального развития

Статистика смертности 2020 год

По сравнению с 19 годом постоянного населения стало меньше на 76 000 человек (это 0,05%). А без учета мигрантов в начале апреля была 146 700 000 человек.

Естественная убыль населения в РФ компенсировалась за счет миграционного прироста на 37,6 процента.

Рисунок 5 Изменение численности населения России в 2020 году

Со смертными показателями в 2020 году хуже намного, чем в предыдущие годы. Судя по данным из таблицы (таблица 11) Смертности в России эпидемия коронавируса набрала силу в нашей стране только в 2020 году и унесло много жизней [40].



Таблица 8

Смертность в России от коронавируса и иных заболеваний

В условиях пандемии люди стали меньше рожать детей, но, вероятно, с отступлением вируса с территории России нас станет больше, и не только за счет мигрантов.

Рисунок 6 Число жизни и смерти в России

Демографическая ситуация в Свердловской области в 2020 году. В январе-мае 2020 года в Свердловской области:

- родилось 17,3 тыс. детей (91% к уровню января-мая 2019 года);

- умерло 23,8 тыс. человек (95% к уровню января-мая 2019 года).

Естественная убыль населения составила 6,5 тыс. человек.

Рынок труда в России в 2020 году

Росстат зафиксировал снижение уровня безработицы среди жителей сельской местности - 6,5% в марте 2020 года против 6,9% в декабре 2019 года и 7,5% в марте 2019 года. Уровень безработицы среди женщин не превышает аналогичный показатель в декабре 2019 года - 4,5% [41].

Таблица 9

Рейтинг безработных в период с 2017 года по 2020 год

	Март 2017 г.	Март 2018 г.	Март 2019 г.	Март 2020 г.
Численность безработных по критериям МОТ	4,1 млн человек	3,8 млн человек	3,52 млн человек	3,49 млн человек
Уровень безработицы (отношение численности безработных к численности рабочей силы)	5,4%	5,0%	4,7%	4,7%

Рынок труда Свердловской области в 2020 году:

Численность безработных, официально зарегистрированных в органах службы занятости, на 1 июля 2020 года составила 90 705 человек (на 01.07.2019 - 25 118 человек).

Уровень регистрируемой безработицы на 1 июля 2020 года составил 4,28% (на 01.07.2019 - 1,17%).

2.2.2 Уровень экономического развития

Объем инвестиций по полному кругу организаций, утвержденной Министерством экономики Свердловской области, объем инвестиций по полному кругу организаций Екатеринбурга за счет всех источников финансирования в 2019 году составил 245,7 миллиарда рублей, или 117,1 процента1 к уровню предыдущего года в сопоставимых ценах. По итогам 2019 года объем инвестиций составил 156,1 процента в сопоставимой оценке к уровню 2010 года (рисунок 7).



Рисунок 7 Инвестиции в основной капитал по полному кругу организаций в сопоставимых ценах к уровню 2010 года, %

Объем инвестиций в экономику Екатеринбурга по крупным и средним организациям в 2019 году составил 170,1 миллиарда рублей, или 115 процентов к уровню 2018 года в сопоставимых ценах.

Значительная доля инвестиций сконцентрирована в таких видах деятельности, как операции с недвижимым имуществом, транспортировка и хранение, информация и связь, обрабатывающие производства (рисунок 8).

Рисунок 8 Инвестиции по видам экономической деятельности по крупным и средним организациям, миллионов рублей

В видовой структуре инвестиций в основной капитал по итогам 2019 года отмечено увеличение инвестиционных вложений в транспортные средства с 13,8 % в 2018 году до 22,2 % в 2019 году, объем инвестиций увеличился в 2 раза по сравнению с 2018 годом и составил 37690,3 миллионов рублей. Наибольший объем инвестиций был направлен прочие машины и оборудование, включая хозяйственный инвентарь, и другие объекты, и составил 38812,3 миллионов рублей, 22,8 % от общего объема инвестиций в основной капитал (рисунок 9) [41].

Рисунок 9 Видовая структура инвестиций в основной капитал по крупным и средним организациям, миллионов рублей

2.2.3 Перспективы развития Екатеринбурга

Екатеринбург - один из самых быстро меняющихся городов России. Несмотря на экономические спады, он продолжает расти и развиваться [42].

7 стратегических направлений и стратегических программ, реализуемых на территории Екатеринбурга до 2030 года:

- Сохранение и развитие человеческого потенциала,

- Развитие и модернизация жилищно-коммунального комплекса города,

- Формирование сбалансированной транспортной системы города,

- Развитие гражданского общества и местного самоуправления,

- Екатеринбург - межрегиональный инновационно ориентированный промышленно-финансовый центр,

- Развитие рынка товаров и услуг,

- Формирование комфортной, экологически благополучной городской среды.

Сохранение и развитие человеческого потенциала

Сохранение и всестороннее развитие личностного потенциала горожан на основе формирования и актуализации современных здоровьесберегающих, образовательных, профессиональных, культурных, социально-креативных, спортивных компетенций, а также социально-творческой активности в различных сферах жизнедеятельности.

Таблица 10

Ожидаемые результаты реализации направления «Сохранение и развитие человеческого потенциала»

Показатель	Единица измерения	2017 год	Этапы реализации стратегии	Целевой ориентир на 2035 год
			2018-2020 годы	2021-2025 годы	2026-2030 годы
			min	max	min	max	min	max
Численность населения на начало года	Тыс. человек	1488,4	1520,9	1533,9	1557,3	1611,1	1577,5	1685,8	1765,1
Продолжительность жизни	Год	73,01	73,3	75,0	73,8	78,5	74,3	80,0	80,0
Рождаемость2	Промилле	13,4	12,5	13,0	11,0	12,0	9,5	11,0	12,0
Смертность общая3	Промилле	10,7	11,0	10,5	11,5	10,0	12,0	9,5	9,0
Общий коэффициент брачности4	Единица	7,8	7,9	8,2	8,0	8,4	8,1	8,7	9,0
Общий коэффициент разводимости5	Единица	4,5	4,6	4,4	4,7	4,3	4,8	4,2	4,0
Уровень удовлетворенности пациентов оказанной медицинской помощью в амбулаторно-поликлинической службе (по данным социологических опросов ЛПУ)	Процент	75	76	78	79	82	83	85	88
Количество обучающихся в общеобразовательных учреждениях всех форм собственности на начало учебного года6	Тыс. человек	157,6	161,3	178,3	186,3	211,5	212,0	238,8	260,6
Удовлетворенность населения качеством дошкольного образования	Процент	94	94	95	94	96	94	97	98
Удовлетворенность населения качеством общего образования детей	Процент	86	87	88	88	90	89	92	93
Удовлетворенность населения качеством дополнительного образования детей	Процент	94	95	96	96	98	97	100	100
Доля обучающихся общеобразовательных организаций, занимающихся в одну смену на начало учебного года	Процент	75,9	76,0	85,0	85,0	100,0	95,0	100,0	100,0
Количество зрителей в театрах	Тыс. человек	844,4	855,0	871,0	865,0	897,0	876,0	924,0	950,0
Количество посетителей музеев	Тыс. человек	693,4	703,0	741,0	712,0	789,0	722,0	837,0	885,0
Книжный фонд в муниципальных библиотеках	Тыс. экземпляров	4137,2	4155,9	4500,9	4245,9	5079,9	4295,9	5474,9	5869,9
Удовлетворенность населения качеством предоставления услуг в сфере физической культуры и спорта	Процент	94	94	95	94	96	94	97	98
Доля населения, систематически занимающегося физической культурой и спортом	Процент	36	40	43	47	55	54	68	75

Развитие и модернизация жилищно-коммунального комплекса города

Обеспечение растущих потребностей населения в повышении комфортности среды проживания, модернизации объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры, росте их энергетической эффективности, улучшении качества жилищно-коммунальных услуг, повышении уровня безопасности жилищного фонда и инженерно-технической инфраструктуры, а также энергобезопасности города.

Таблица 11

Ожидаемые результаты реализации направления «Развитие и модернизация жилищно-коммунального комплекса города»

Показатель	Единица измерения	2017 год	Этапы реализации стратегии	Целевой ориентир на 2035 год
			2018-2020 годы	2021-2025 годы	2026-2030 годы
			min	max	min	max	min	max
Доля аварийного жилья1	Процент	0,09	0,09	0,07	0,07	0,05	0,05	0,03	0,02
Доля ветхого жилья2	Процент	0,56	0,49	0,39	0,36	0,24	0,25	0,13	0,1
Доля многоквартирных домов, в которых реализован один из способов управления домом	Процент	100	100	100	100	100	100	100	100
непосредственное управление	Процент	2,7	2,5	2,0	2,2	1,7	1,9	1,4	1,2
товарищество собственников жилья или жилищный кооператив	Процент	16,6	16,5	17,4	16,9	17,8	17,3	18,2	18,5
управляющая организация	Процент	80,7	81,0	80,6	80,9	80,5	80,8	80,4	80,3
Количество многоквартирных домов, в которых проведен капитальный ремонт в установленный срок в рамках реализации региональной программы	Штука	324	270	380	230	320	200	225	135
Количество лифтов, в которых проведены работы по восстановлению, ремонту и модернизации	Единица	500	116	135	140	148	174	182	218
Уровень собираемости платы за содержание жилья и коммунальные услуги	Процент	98,5	94,9	98,6	95,0	98,7	95,1	98,8	98,9
Количество жалоб и претензий на качество жилищных и коммунальных услуг	Единица на 10 тыс. кв. м	0,79	0,5	0,3	0,4	0,25	0,3	0,2	0,15
Удовлетворенность населения жилищно-коммунальными услугами	Процент	67	63	73	65	80	70	85	90
Доля дворов, в которых проведено благоустройство от общего количества дворов	Процент	38	42	47,1	44	53,1	47,7	60,0	62,0
Количество человек, прошедших обучение по системам краткосрочного повышения квалификации, среди работников организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, в год	Человек	303	300	350	355	400	410	470	500
Количество повреждений на инженерных сетях, приведших к ограничению подачи ресурсов потребителям, в том числе на сетях3: теплоснабжения водоснабжения	Единица на км	0,39	0,42	0,37	0,37	0,33	0,36	0,3	0,2
		0,49	0,8	0,48	0,7	0,43	0,6	0,41	0,4
Капитальный ремонт и реконструкция сетей: тепловых водоснабжения и канализации	Км	61,5	62,0	67,0	64,0	69,0	66,0	71,0	73,0
		31,5	32,0	33,0	33,0	35,0	35,0	37,0	39,0
Перекладка газопроводов (за счет всех источников финансирования)	Км	1,7	0,8	1,0	1,0	1,2	1,2	1,4	1,6

Формирование сбалансированной транспортной системы города

Создание транспортно-пешеходной системы города, удобной для жизни населения, связанной с международной транспортной системой.

Таблица 12

Ожидаемые результаты реализации направления «Формирование сбалансированной транспортной системы города»

Показатель	Единица измерения	2017 год	Этапы реализации стратегии	Целевой ориентир на 2035 год
			2018-2020 годы	2021-2025 годы	2026-2030 годы
			min	max	min	max	min	max
Перевозка пассажиров общественным транспортом	Млн человек	319,4	322	345	329	360	332	370	375
Перевозка пассажиров муниципальным транспортом	Млн человек	194,1	200	230	210	250	220	270	281
Перевозка пассажиров муниципальным автобусом	Млн человек	33,7	35,3	46,9	37,6	53,4	41,6	61	62
Перевозка пассажиров трамваем	Млн человек	81,9	85,7	102,4	92,4	113,8	97,4	124,2	128
Перевозка пассажиров троллейбусом	Млн человек	29,6	29	29,2	28	28,5	27	27,8	27
Перевозка пассажиров метро	Млн человек	48,9	50	51,5	52	54,3	54	57	64
Перевозка пассажиров частным транспортом	Млн человек	125,3	122	115	119	110	112	100	94
Строительство и реконструкция дорог (в том числе Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги)	Тыс. кв. м	192,6	125	155	145	200	135	250	300
Скорость сообщения по магистральной улично-дорожной сети	Км в час	25	25	26	25	27	25	28	29
Скорость сообщения по регулируемой улично-дорожной сети	Км в час	19	19	21	19	22	19	23	25
Уровень автомобилизации населения	Единица/ тыс. человек	414,71	414,7	428,6	419,8	451,3	424,9	473,9	500
Доля парка подвижного состава наземного общественного транспорта, оборудованного для перевозки маломобильных групп населения	Процент	8,8	10	15	13	20	16	25	30
Увеличение платного парковочного пространства	Количество машино-мест	2497	2497	12000	2497	20000	2497	25000	30000

2.3 Анализ земельного участка

Земельный участок находится в западной части Екатеринбурга, в Верх-Исетском районе недалеко от автодороги ЕКАД. На рисунке 10 и 11 представлена выкопировка из публичной кадастровой карты.

Основные характеристики участка:

- Кадастровый номер: 66:41:0315004:224

- Категория земли: Земли поселений (земли населенных пунктов), земли общего пользования

- Земельный участок по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, тракт Чусовской, 4 км

- Уточненная площадь: 30 836 кв.м.

- Межевание: Проведено

- Статус: Учтенный

- Координаты: 56.803905, 60.445863

- Кадастровая стоимость: 381 785 473,59 руб;

Рисунок 10, 11 Выкопировка земельного участка из публичной кадастровой карты

Преимущества земельного участка:

- 4 озера,

- 2 песчаных пляжа.

2.4 Описание застройки в районе, прилегающем к объекту

Участок расположен в 12 км от центра Екатеринбурга, в 2 км от ЕКАД и в 1,8-3 км от современных торговых центров (ТЦ «МЕГА», ТЦ «Радуга Парк» и т.д.) и федеральных транспортных развязок. В непосредственной близости находятся новые кварталы «Атомстройкомплекса», «Синары Девелопмент», «ЛСР» и «Брусники» [21].



Таблица 13

Перечень объектов, расположенных на прилегающей территории

Объект	Адрес	Назначение
ТЦ «МЕГА»	Ул. Металлургов, 87	Торговый центр
ТЦ «Карнавал»	Ул. Халтурина, 55	Торговый центр
ТЦ «Радуга Парк»	Ул. Репина, 94	Торгово-развлекательный центр
МАОУ СОШ №41	Ул. Котельникова, 5а	Школа
Областная детская клиническая больница №11	Ул. Нагорная, 48	Поликлиника
МБоу СОШ №1	Ул. Верх-Исетский б-р, 23	Школа
Екатеринбургская детская музыкальная школа №17 имени М.П. Мусоргского	Ул. Заводская, 44	Музыкальная школа
Детский сад №368 «Светлячок»	Ул. Нагорная, 8а	Детский сад
Офисное здание	Ул. Евгения Савкова, 35/2	Офисное здание

Расширение западной стороны города - это цель для города Екатеринбург и спланированно в генеральном плане города до 2025 года [22].

2.5 Пешеходная и транспортная доступность

Основное строительство в этом направлении в настоящее время сконцентрировано именно в Верх-Исетском районе.

Под дороги и инженерную инфраструктуру планируют отдать 38 га до 2030 года; появятся две новые школы 5-11 классы, одна школа 1-4 классы, аптеки, химчистки, гостиница, небольшой стадион, 2 спортзала, банковские офисы, здание филиала вуза и др.

Уже сейчас в районе активно работают застройщики и девелоперских компаний.



Таблица 14

Планируемые сдачи объектов Верх-Исетского района в 2020-2021 годах

Комплекс	Год сдачи	Застройщик	Инфраструктура
ЖК «Мичуринский»	2020 - 2021	Специализированный застройщик ЛСР. Недвижимость-Урал	- школа - детский сад - детские площадки - спортивные площадки - места для отдыха - супермаркет
ЖК «Меридиан»	2020 - 2023	Специализированный застройщик ЛСР. Недвижимость-Урал	- школа - детский сад - детские площадки - места для отдыха
ЖК «Флагман»	2021	Специализированный застройщик ЛСР. Недвижимость-Урал	- детский сад - детские площадки - спортивные площадки - места для отдыха - супермаркет - офисы
ЖК «проект-достояние Русь»	2021	TEN Девелопмент	- детские площадки - места для отдыха
ЖК «Палникс»	2020	- Общество с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “Палникс”, - Общество с ограниченной ответственностью “Строительная компания “Исеть”, - Общество с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “Техномет”.	- 4 озера - 2 песчаных пляжа - 2 зоны барбекю - вышка для ныряния - теннисный корт - детские и спортивные площадки - площадка для волейбола и баскетбола



Рисунок 12 ЖК «Мичуринский» Рисунок 13 - ЖК «Меридиан»

Рисунок 14 ЖК «Флагман» Рисунок 15 - ЖК «Русь»

Рисунок 16 ЖК «Палникс»

На описанном земельном участке планируется строительство малоэтажного высокоплотного жилого комплекса блокированной застройки (таунхаусы).

Жилой комплекс будет состоять из 20 таунхаусов на 10 секций (квартир).

Численность жильцов всего комплекса - 1 500 (20 таунхаусов * 75 человек) человек.

Территория проектируемого жилого дома запланирована с учетом инфраструктуры:

- площадки для детей дошкольного и младшего возраста,

- для отдыха взрослого населения (зона барбекю и т.д.),

- для занятий физической культурой (теннисный корт и др.),

- для хозяйственных целей,

- гостевые автостоянки для автомобилей с видеонаблюдением.

Планировочную основу жилой среды территории оставляют комплексная жилая застройка с жилыми секциями, а также функциональные связи (пешеходные тротуары, проезды).

Будущими жителями жилого комплекса станут семьи с детьми, желающие улучшить жилищные условия за счет приобретения жилья большей площади. Также жилье будет располагаться в окружении природы (лес в доступности), но при этом находиться в черте города и в 12 км от центра Екатеринбурга.

Вокруг выбранного участка есть районы ИЖС, а также строятся малоэтажные и среднеэтажные многоквартирные дома.

Рассматриваемый участок хорошо обслужен общественным транспортом, но не совсем в пешей доступности. До 2022 года планируется увеличить количество остановок в сторону выбранного земельного участка и запустить транспорт:

- автобусы: 64, 070, 24, 06, 27 - маршрут через поселок Мичуринский, через Ново-Московский тракт;

- трамвай: 19



2.6 Анализ офисной недвижимости в Екатеринбурге

На конец 2014 года в городе Екатеринбург представлено 94 офисных центра класса А, В, В+ (в 2013 году количество центров составляло 82), в 2015 года ожидаемое количество составит 99 шт.

Рисунок 17 Динамика изменения количества зданий офисного назначения (класса А, В+, В) в г.Екатеринбург, ед.

На протяжении семи лет прослеживается динамика роста объемов площадей, что говорит о спросе на данный тип недвижимости. На 2015 год запланировано ввести еще 5 офисных центров общей площадью 89,7 тыс. кв.м.:

- БЦ «Демидов» по ул. Бориса Ельцина (47,5 тыс.кв.м.);

- 3-ий пусковой комплекс в составе бизнес-комплекса Clever Park по ул. Ткачей (14,2 тыс.кв.м.);

- деловой центр по ул. Шейнкмана (7 тыс.кв.м.);

- офисный объект по ул. Старых большевиков (6 тыс.кв.м.);

- БЦ «Карнеол» по ул. Гоголя (15 тыс.кв.м.).

По состоянию на январь 2015 года в городе Екатеринбург распределение офисных центров по классам выглядит следующим образом:

Рисунок 18 Количество офисных центров по классам в г. Екатеринбург, %

Сейчас в г. Екатеринбург преобладают объекты недвижимости офисного назначения класса С, доля которых составляет 51%. Доля офисных центров класса В составляет 38%. На классы А и В+ приходится по 3% и 8% от всего рынка.

Офисные центры класса С являются лидером по количеству. Они в основном представлены административными зданиями старых годов постройки и располагаются в "Центре" города Екатеринбург, и хотя пока они все еще являются востребованными для малого бизнеса, но проигрывают современным зданиям по функциональному и физическому состоянию и не отвечают растущим требованиям покупателей и арендаторов.

Сейчас в основном на рынок выходят площади класса В, конкуренция среди которых уже достаточно велика. Бизнес центры класса А и В+ строится крайне мало.

Основное количество бизнес-центров располагается в центральной части города Екатеринбург, что составляет 55% всех офисных центров, 29% - на районы, прилегающие к "Центру" [23].



Рисунок 19 Расположение бизнес-центров по местоположению в городе Екатеринбург

Если провести анализ, то мы увидим, что цена за квадратный метр офисного здания на конец 2019 года то резко падала, то стремительно возрастала. С началом пандемии цена находилась в состоянии стагнации. Лишь в период с 17.07.2020 по 11.09.2020 было падение в цене за кв. метр.

Рисунок 20 Цена аренды офисов в Екатеринбурге [24]

Таблица 15

Цена за кв. м. офисного помещения сегодня

Параметр	Текущая стоимость	Изменение за период	Разброс цен (на 23.10.2020)
Офисная недвижимость (м2)	637 руб.	+ 35 руб. За м2	8 400... 354 000 руб. за объект



Таблица 16

Динамика средних цен [24]

Даты	Офисная недвижимость, за м2, руб.	Изменение
23 октября 2020	637	+0.22%
09 октября 2020	635.6	+0.72%
24 сентября 2020	631	+0.73%
11 сентября 2020	626.4	+0.89%
28 августа 2020	620.8	+1.05%
13 августа 2020	614.3	-3.32%
31 июля 2020	634.7	-0.19%
17 июля 2020	635.9	+0.97%
03 июля 2020	629.75	+0.12%
19 июня 2020	629	+0.17%
05 июня 2020	627.9	+0.59%
22 мая 2020	624.2	+0%
21 мая 2020	624.2	-6.73%
08 мая 2020	666.2	+6.36%
23 апреля 2020	623.85	-5.94%
10 апреля 2020	660.9	-0.83%
26 марта 2020	666.4	+5.37%
06 марта 2020	630.6	-7.56%
20 февраля 2020	678.3	+10.6%
06 февраля 2020	606.4	-10.32%
23 января 2020	669	+7.41%
09 января 2020	619.4	+1.37%
26 декабря 2019	610.9	+2.13%
28 ноября 2019	597.9	-1.35%
15 ноября 2019	606	+0.61%
31 октября 2019	602.3

Пандемия стремительно меняет свою стратегию на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга. Крупные арендаторы стремятся оптимизировать свои офисы, пытаясь найти разумный баланс между ценой и качеством арендуемых площадей, а также оценивая изменившуюся потребность в офисах в целом в связи с пандемией.

Собственники внедряют гибкие пространства, чтобы снизить риски увеличения вакантных площадей в своих проектах.

Спрос на офисную недвижимость неразрывно связан с экономической ситуацией. Как правило, в условиях экономического спада потребность в офисах падает по мере снижения занятости, а компании переходят к режиму сбережения средств.

Кризис 2020 года рынок офисной недвижимости встретил с достаточным запасом прочности. Если предыдущие кризисы сразу приводили к росту уровня свободных площадей на фоне высоких объемов ввода, то текущая конъюнктура рынка, характеризующаяся дефицитом качественного предложения, в особенности крупных офисных блоков, низким уровнем вакантности и ограниченным приростом новых бизнес-центров, делает его более устойчивым. И тем не менее уже сейчас отмечается стремление многих арендаторов сократить площади, а в ряде случаев это уже произошло [25].



2.7 Анализ парковочных мест выбранного района

Проблема с парковками существуют во всех крупных городах России, особенно остро требуются места в спальных районах. Верх-Исетский район является таким, где в основном все машины оставляют во дворах, заежают на тротуары и так далее. Сейчас часто наблюдается ситуация, когда часть площадки переоборудуют для паркования машин. Новые жилые комплексы часто проектируют дворовое пространство без доступа машин во двор.

Причина загруженности дворов - недостаток стояночных мест и гаражей для постоянного хранения личного автомобиля.

В Екатеринбурге сегодня зарегистрировано 710 536 автомобилей. Из них почти 600 тысяч -- легковых. Это данные областного управления ГИБДД. Ежегодный прирост парка машин -- 20 процентов, что сравнимо с темпом роста автомобилизации Москвы и Санкт-Петербурга. А по насыщенности транспортными средствами улично-дорожной сети столица Урала занимает сегодня второе место после столицы России [26].

Это печально, так как обеспеченность Екатеринбурга автомобильными парковками составляет всего 20 %. По данным администрации города: 30 % - это места постоянного хранения машин (гаражи и подземные, наземные паркинги), и 11 процентов -- временные (уличные) парковки.

Пешеходную доступность стоянок постоянного хранения индивидуальных легковых автомобилей от мест жительства их владельцев следует принимать не более 500 м, а в условиях реконструкции или с неблагоприятной гидрогеологической обстановкой не более 800 м.

Для жителей домов в жилых зонах с повышенным уровнем комфорта проживания в городах с населением более 100 тыс. чел. пешеходная доступность стоянок постоянного хранения легковых автомобилей от мест жительства должна быть не более 300 м.

Для жителей домов в жилых зонах с высоким уровнем комфорта проживания независимо от численности населения населенного пункта стоянки постоянного хранения индивидуальных легковых автомобилей предусматриваются непосредственно у мест проживания, в том числе, в подземных стоянках многоквартирных жилых домов или в первых этажах таких домов [27].

Рисунок 21 Радиус доступности стоянок для постоянного хранения автомобиля

В центре доступного радиуса находится земельный участок под строительство малоэтажного комплекса. Здесь пересечение множеств улиц.

Таблица 17

Список домов в радиусе 500 м

Адрес	Площадь застроенной земли
Ул. Дарьинская	12 650,1
Ул. Восходящая	10 789,9
Ул. Усадебная	7 455,0
Ул. Воскресный переулок	10 888,2
Ул. Сказочный переулок	11 975,4
Ул. Березовый Ключ	8 909,0
Ул. Проталинка	5 980,7
Ул. Видная	2 004,8
Ул. Задорный переулок	9 909,3
Ул. Никитинский пр-д	6 322,5
Ул. Лапчатка	4 843,6
Ул. Задорный переулок	9 809,6
Ул. Смолистый переулок	9 568,8
Ул. Заветный переулок	11 001,0
Ул. Талый переулок	6 307,5
Ул. Искристый переулок	3 572,1
Ул. Зеркальная	5 806,3
Общая жилая площадь, м2	137 794,272
Требуемое количество машина-мест из расчет 1 место на 80 м2 (обеспеченность 80%)	605

Вывод: Согласно нормативам, требуемое количество машина-мест равняется 605.

Таблица 18

Парковочные места для постоянного хранения автомобиля

Местоположение	Количество м/м
Ул. Лапчатка - Ул. 4-я Ягодная	180
Ул. Косотурская - Ул. 7-й участок	59
Ул. Никитинский пр-д	66
Ул. Озерная - Ул. Дарьинская	108
Количество м/мест для постоянного хранения	413
Недостаток парковочных мест	605 - 413 = 192
Недостаток парковочных мест, %	27%



2.8 Анализ материалов и технологий малоэтажного строительства

Малоэтажное строительство с каждым годом занимает все большую часть в общей доле жилищного строительства (рис. 22) [30].

Рисунок 22 Статистика жилищного строительства в России

Исходя из данных на диаграмме (рисунок 18) видно, что в 2005 году малоэтажное строительство принимает на себя лишь примерно 37% от общего количества возведенных квадратных метров, а в 2019 эта цифра составила 78%. Поэтому актуальным является вопрос о выборе технологии и материалов для строительства.

Для возведения малоэтажных зданий существует большое количество различных технологий и материалов [31] такие как:

- Кирпич;

- Пеноблоки;

- Монолит;

- Железобетон;

- Керамоблоки;

- Брус;

- Сруб;

- СИП-панели;

Одним из самых распространенных материалов, применяемых в жилищном строительстве для возведения стен, является кирпич. Несмотря на высокую стоимость самого стройматериала и его укладки, необходимости в дальнейших трудоемких отделочных работах и в прочном фундаменте, кирпич имеет несколько плюсов: высокая термостойкость, долговечность, способность выдерживать большие нагрузки.

Пеноблоки представляют собой ячеистый бетон с высокой прочностью на сжатие, низкой стоимостью, хорошей тепло- и звукоизоляцией, небольшим весом и негорючестью. Но дают усадку, обладают неоднородностью по объему, и невысокой прочностью на изгиб.

Монолитные таунхаусы пока не сильно распространены, как из кирпича или газобетона. Суть монолитной технологии состоит в следующем: по периметру будущего здания производится установка опалубки, внутрь которой заливается высокопрочный бетон [31].

Относительно новым материалом для строительства стен можно назвать СИП-панели, представляющие собой «сэндвич» из двух наружных листов, например, из ДСП, с включенной, между ними, прослойки из тепло- и звукоизоляционного материала, склеенные между собой. Стоит отметить недостатки такой технологии: горючесть, невысокая звуковая изоляция, подверженность к порче различными грызунами. Но СИП-панели имеют также множество достоинств, например, быструю сборку и транспортировку, относительно низкую стоимость, отсутствие необходимости в фундаменте.

Сруб является очень популярной технологией возведения домов в России из-за расположенных на территории РФ больших по площади лесных массивов, экологичности материалов, высокой шумо- и теплоизоляции, долгого срока эксплуатации и благоприятного микроклимата в получаемом здании, но имеет высокую трудозатратность и необходимость в значительных финансовых вложениях.

Каждый материал имеет свои преимущества и недостатки, и не может называться универсальным, поэтому при его выборе необходимо обратить внимание на финансовую сторону вопроса, климатические условия в регионе постройки, а также на необходимую скорость возведения.

2.9 Анализ малоэтажного строительства

Можно выделить три базовых типа малоэтажного строительства:

- индивидуальное жилье - отдельно стоящие жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи (коттедж, частный дом),

- блокированное жилье - дома, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену и расположен на отдельном земельном участке,

- многоквартирное жилье - совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования.

Из 80 млн квадратных метров ежегодного ввода жилья в России - только 4% или 3 млн кв. метров - это доля организованного малоэтажного домостроительства. Все остальное в сегменте малоэтажного жилья - частное домостроение. По итогам 2020 года в структуре ввода организованного малоэтажного жилья 90% всех площадей приходится на многоквартирные дома до 3-х этажей, и только 6% - индивидуальные дома. Таунхаусы и прочие близкие разновидности занимают 4%.

Рисунок 23 Структура малоэтажного жилья по типам домов в 2020 году, %

Основные статьи затрат в строительстве малоэтажного жилья - конструктив здания (45-65%). Инфраструктур проекта - от 10 до 50%. Затраты непосредственно на землю - 5-25%. Очень высокое влияние на стоимость земли оказывает его расположение относительно больших центров города. На слайде представлены цифры, обобщенные в целом по стране.

От 45 до 60% вложений в итоговой стоимости проектов занимают технологии и конструктив. Причем на материалы приходится 55-65%, на работы 35-40%.

Рисунок 24 Соотношение затрат при строительстве

Наиболее популярной технологией и материалом строительства остаются кирпич и газобетон (рисунок 24). При этом за счет всех компонентов и параметров проекта разница в ценах на здание не очень большая. Например, разница между кирпичным домом и деревянным каркасом может составить 25% в пользу последнего. Индустриальное малоэтажное строительство (панельные и объемно-модульные технологии) позволяет сократить стоимость строительства «под ключ» на 10-20% по сравнению с традиционными технологиями (кирпич, камень, дерево) [32].



Рисунок 25 Структура малоэтажного домостроения по конструкции стен

Таунхаусы

Однако прогнозируется, что в 2021 году все больше домов начнут строить по технологии монолита. Достоинства монолитного домостроения:

- высокий показатель по сопротивлению теплопроводности;

- такой дом прочнее, чем построенный из ячеистых бетонов;

- высокая огнестойкость [33].



3. Оценка эффективности инвестиций девелоперского проекта

3.1 Организационно-правовая схема девелоперского проекта

С помощью эффективной организационно-правовой структурой проекта, которая разработана с учетом опыта аналогичных проектов и актуальных правовых технологий, достигаются возможности снижения налоговой нагрузки, обеспечения безопасности привлекаемых инвестиций, удобной эксплуатации проекта [43].

На стадии создания и разработки организационно-правовой схемы девелоперского проекта должны выполняться следующие задачи:

- обеспечение баланса интересов инвесторов и создание правовых гарантий безопасности каждого из участников проекта;

- разработка правовой схемы привлечения денежных средств участников долевого строительства;

- определение правового механизма дальнейшей эксплуатации проекта, статуса и принадлежности инфраструктуры;

- обеспечение возможности безопасного привлечения заемных и кредитных средств;

- оптимизация хозяйственных операций и снижение налоговой нагрузки;

- разработка юридической схемы продаж;

- определение правовых механизмов распределения прибыли.

Участники рынка недвижимости - это физические или юридические лица, интересы которых, так или иначе, затрагиваются на любом этапе жизненного цикла объектов недвижимости (рис. 26).



Рисунок 26 Участники процесса создания, строительства объектов недвижимости

Для реализации девелоперского проекта малоэтажного многоквартирного строительства будет применена концессионная модель организации. Отличием от обычного подряда является то, что на время действия концессионного соглашения концессионер получает возможность владеть и пользоваться соответствующим объектом, получая с его помощью прибыль [44].

Также концессия имеет особые отличия от обычного строительного подряда:

- подрядчик не только строит, вводит в эксплуатацию и сдает завершенный строительством объект, но и эксплуатирует этот объект в течение установленного в договоре срока;

-подрядчик является соинвестором инвестиционно-строительного проекта.

Срок концессионного соглашения определяется по результатам финансового моделирования и может составлять до 30 лет.

В основе концессионной модели реализации ИСП лежат схемы взаимоотношений участников проекта, отработанные в ходе реализации проектов государственно-частного партнерства. К таким схемам относятся:

- схема СЭП («строительство - эксплуатация - передача») - в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется подрядчиком и в установленный в контракте срок переходит в собственность заказчика;

- схема СВЭП («строительство - владение - эксплуатация - передача») - в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется подрядчиком и переходит в собственность заказчика после окончания контракта (частный случай предыдущей схемы);

- схема СПЭ («строительство - передача - эксплуатация») - в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется подрядчиком, при этом он принимается заказчиком в собственность по завершению строительства;

- схема СВЭ («строительство - владение (собственность) - эксплуатация») - в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется концессионером, при этом он остается в собственности подрядчика, который связан с заказчиком обязательством, эксплуатируя объект, оказывать определенный комплекс услуг в соответствии с установленными стандартами.

Основными участниками девелоперского проекта являются:

- девелопер - партнер, который привлекает генерального подрядчика и проектировщика для выполнения работ, финансирует за счет собственных и привлеченных средств проектирование, строительство и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения, регистрирует право собственности на него и осуществляет деятельность по его эксплуатации с целью возмещения инвестиций;

- концедент - публичная сторона, которая предоставляет девелоперу права владения и пользования объектом и (или) земельным участком, находящимися в ее собственности, на срок, установленный концессионным соглашением [45];

- пользователь - люди, покупающие или арендующие жилые помещения, от 18 лет;

- генеральный подрядчик - привлекается для выполнения основных работ по объекту (как правило, это 50% и более работ), имеет право привлекать других исполнителей по договорам подряда на отдельные виды работ [46];

- подрядчик - привлекается генеральным подрядчиком для выполнения части работ по объекту, выполняет строительно-монтажные работы по строительству объекта недвижимости, инженерную подготовку территории;

- субподрядчик - привлекается для выполнения специальных работ [46];

- проектировщик - проектная организация (юридическое лицо), состоящая в СРО, заключившая договор с девелопером, которая несет полную ответственность перед ним за разработку проекта, однако может поручать непосредственное выполнение всех или отдельных работ субподрядным организациям;

- консалтинговые фирмы - специализированные компании, которые предоставляют услуги профессионального консультирования для решения определенных задач [47];

- финансовая организация - юридическое лицо, осуществляющее на основании соответствующей лицензии банковские операции и сделки [48];

- страховщик - обеспечение страхования (риски, объекты недвижимости и т.д.) [49];

- спонсоры - физическое или юридическое лицо, финансирующее какую-либо деятельность как физических, так и юридических лиц [50].

3.2 Расчет стоимости проекта

Расчет стоимости объекта и все последующие расчеты выполнены в таблице EXCEL. Техническое задание представлено в таблице 19.



Таблица 19

Технико-экономические показатели проекта

№ п/п	Параметр	Показатель	Ед. изм.
1	S участка	3,08	га
2		30 836,00
3	S застройки	16 500,00 (20 таунхаусов по 825 кв.м)
4	S приквартирных участков (для парковки машин для всех домов)	4 800,00
5	S 1 квартиры/секции таунхауса	82,46
6	Высота потолка	2,70	м
7	S 1 таунхауса	825,00
8	Этажность	3,00	этаж
9	S территорий общего пользования	5 100,00
10	S детских игровых площадок	856,33
11	S территорий для взрослого населения	148,60
12	S территорий для физической культуры	28,00
13	S парковки (для 1 дома)	240,00
14	S проездов и тротуаров	136,02
15	S свободной территории (озелененная и др.)	3 691,05
16	Количество таунхаусов	20,00	штук
17	Общее количество квартир	200,00	штук
18	Общая площадь жилья	49 500,00 (3 этажа таунхауса * 825 кв.м. * 20 шт)
19	Численность жильцов	1 500,00 (10 секций на этаж * 2,5 человека в среднем * 3 этажа * 20 таунхаусов)	человек

Таунхаусы имеют 3 этажа. Общая площадь здания, а также площади, пригодные для аренды показаны в таблице 20.



Таблица 20

Поэтажная характеристика малоэтажного проекта

Этаж	Высота этажа, м	Общая площадь, кв.м	Арендопригодная площадь, кв.м.
Надземные этаж 3	2,7	825	618
Надземные этаж 2	2,7	825	618
Надземные этаж 1	2,7	825	618
Итого по объекту	2 474	1 855

По расчетной смете из таблицы 21 видно, что стоимость строительства 1 кв. м. составила 27 373 руб.

Таблица 21

Расчет стоимости малоэтажного строительства

		Общая площадь здания,м2	49 480,00
		Площадь участка,м2	30 836,00
№ п/п	Вид работ	Общая стоимость, руб. (с НДС)	На м2 площади здания
I	Проектно-изыскательские работы, сбор ТУ	16 739 530	338
	Разработка эскизного проекта	1 223 530	25
	Проведение изысканий	608 000	12
	Разработка и согласование проектной документации	4 568 500	177
	Разработка и согласование рабочей документации	8 739 500	92
	Экспертиза проекта	1 600 000	32
II	Подготовительные работы	5 725 600	116
III	ЗДАНИЕ	966 836 023	19 540
1	Здание ниже отметки 0,000
	Котлован	19 646 928	397
	Обратная засыпка - скальный грунт, отсев	14 085 792	285
	Свайное основание	25 263 144	511
	Ростверки, фундаментная плита, приямки	40 690 080	822
	Щебеночное основание	9 514 022	192
	Изоляция железобетона	4 372 704	88
	Итого здание ниже отметки 0,000	113 572 670	2 295
2	Здание выше отметки 0,000		0
	Стены, плиты перекрытий, лестницы, шахты	59 456 160	1 202
	Окна	39 960 000	808
	Кирпичная кладка (м3)	49 431 600	999
	Итого по зданию выше отметки 0,000	148 847 760	3 008
3	Кровля
	Устройство кровли	93 063 600	1 881
	Ограждение кровли	8 702 100	176
	Водосточная система	8 572 176	173
	Итого по кровле	110 337 876	2 230
4	Внешняя отделка
	Облицовочный материал	39 558 672	799
	Рамки для окон с внешней стороны	3 389 040	68
	Входные двери с встроенной камерой	19 386 000	392
	Итого по внешней отделке	62 333 712	1 260
5	Внутренние инженерные коммуникации
	Отопление	56 955 817	1 151
	ВиК	49 671 118	1 004
	Автоматическое пожаротушение	32 144 273	650
	Электромонтажные работы	62 009 280	1 253
	Вентиляция	24 362 100	492
	Кондиционирование в коридоре при входе дома	4 314 816	87
	Итого по внутренним коммуникациям	229 457 405	4 637
6	Внутренняя черновая отделка
	Перегородки кирпичные толщ.125 мм	25 164 000	509
	Подготовка под чистовую отделку	36 180 000	731
	Черновая подготовка пола и потолка	40 546 310	819
	Итого по черновой отделке	101 890 310	2 059
7	Внутренняя чистовая отделка
	Перегородки	21 476 880	434
	Побелка потолка	26 957 232	545
	Ламинат	39 260 160	793
	Обои под покраску	25 726 464	520
	Двери	32 800 896	663
	Лестничные ограждения	6 976 800	141
	Обеспыливание полов	8 516 578	172
	Итого по чистовой отделке	161 715 010	3 268
8	Слаботочные сети, пусконаладочным работам	38 681 280	782
	Итого по слаботочным сетям, пусконаладочным работам	38 681 280	782
IV	Внешние коммуникации	55 899 180	1 130
V	Благоустройство	8 096 112	164
	Асфальт, бортовые камни (м2)	5 447 520	110
	Озеленение (м2)	1 053 216	21
	Малые формы (шт)	451 440	9
	Наружное освещение	1 143 936	23
VI	Непредвиденные затраты	20 616 626	417
	ИТОГО ПИР, подготовительные работы, здание, благоустройство, внешние сети, непредвиденные затраты	1 073 913 072	21 704
Дополнительные затраты
VII	Подключения мощности	169 160 400	3 419
	Электроснабжение (кВт)	53 460 000	1 080
	Теплоснабжение (Гкал)	61 992 000	1 253
	Водоснабжение (куб.м./сут.)	37 206 000	752
	Водоотведение (куб.м./сут.)	16 502 400	334
IХ	Маркетинг и реклама	4 725 000	95
	Подготовка концепции объекта	4 725 000	95
Х	Прочие затраты	31 757 329	642
	Арендные платежи за землю	31 757 329	642
	Итого по дополнительным затратам	205 642 729	4 156
	Итого по ОБЪЕКТУ	1 279 555 801	25 860
XI	Агентское вознаграждение	74 867 908	1 513
	Оплата услуг технического заказчика	74 867 908	1 513
	ВСЕГО ПО ОБЪЕКТУ	1 354 423 709	27 373

3.3 Календарный план проекта и график финансирования проекта

Строительство малоэтажного квартала будет проходить поэтапно в течение трех лет. График финансирования строительства приведен в таблице 22.

Таблица 22

График финансирования строительства малоэтажного квартала

3.4 График поступлений от продажи и/или сдачи в аренду полезных площадей

Многоквартирные дома имеют три этажа. На первом этаже четырех домов планируется помещение для будущей сдачи в аренду под супермаркет (1 дом), частный детский сад (2 дом), аптеку (4 дом) и товары для дома (5 дом); на втором этаже двух домов планируется разместить кафе/ресторан и фитнес-центр (бокс/фитнес/йога/танцы). Предполагается, что аренда будет осуществляться через три года после окончания строительства на постоянной основе и в конце четвертого года составит 604 635 600 руб. в год (таблица 23). Арендная ставка соответствует средней ставке аренды для аналогичных объектов Свердловской области.

Таблица 23

Поступление арендной платы малоэтажного комплекса ([52; 53])

3.5 Расчет показателей коммерческой эффективности инвестиций проекта

Одним из показателей эффективности инвестиций считается чистый дисконтированный доход. Он основан на разнице величины исходных инвестиций (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений (PV) и определяется по формуле 1.

где: NPV - чистый дисконтированный доход инвестиционного проекта;

CFt (Cash Flow) - денежный поток в период времени t;

IC (Invest Capital) - инвестиционный капитал, представляет собой затраты инвестора в первоначальный временном периоде;

r - ставка дисконтирования (барьерная ставка).

Оценка значения NPV:

- Если NPV?0, то данный инвестиционный проект не обеспечивает покрытие будущих расходов или обеспечивает только безубыточность и его следует отклонить от дальнейшего рассмотрения;

- Если NPV>0, то проект привлекателен для инвестирования и требует дальнейшего анализа;

- Если NPV1>NPV2 - инвестиционный проект (1) более привлекателен по норме приведенного дохода, чем второй проект (2) [49].

В данном проекте NPV = 772 829 592 руб., следовательно, данный инвестиционный проект обеспечит покрытие будущих расходов и будет быстро окупаться.

Внутренняя норма рентабельности - IRR определена с помощью финансовых функций программы Microsoft Excel. Это ставка дисконтирования, при которой NPV = 0.

Если IRR > r, то проект следует принять, но при IRR < r, проект следует отвергнуть. Когда IRR = r, проект считается ни прибыльным и ни убыточным. Ставка дисконтирования - r показывает минимально приемлемый доход, IRR -максимально возможную доходность проекта. Значение (IRR - r) -> max - характеризует запас прочности проекта [50].

В данном случае IRR (20,3 %) > r (10 %), следовательно, проект следует принять.

Индекс доходности инвестиций - PI характеризует доход на единицу затрат. Если РI > 1, то проект следует принять, при РI < 1, проект следует отвергнуть, когда РI = 1, проект считается ни прибыльным, ни убыточным. Он определяется по формуле 2.

PI =

где NPV - чистый дисконтированный доход;

IC - первоначально затраченный инвестиционный капитал, руб [50].

В данном случае PI = 157,1 > 1, следовательно, проект следует принять.

Рассмотрим простой и дисконтированный срок окупаемости. Простой срок окупаемости - это срок, за который инвестор может вернуть свои вложенные деньги.

Дисконтированный срок окупаемости - это срок, при котором современная ценность доходов, получаемая от реализации проекта, сравняется с объемом инвестиционных затрат. Дисконтированный срок окупаемости инвестиций определяется по формуле 3.

где k - шаг расчета, месяц, квартал, год;

Pk - денежный поток от реализации инвестиций в определенный момент времени, руб.;

IC - величина первоначальных инвестиций, руб.;

r - ставка дисконтирования, % [50].

Расчет основных показателей эффективности инвестиций представлен в таблице 24.

Таблица 24

Показатели инвестиционной эффективности

Наименование	Сумма
Ставка дисконтирования, %	9%
NPV, руб.	772 829 592
IRR, %	20,3%
Индекс доходности инвестиций, PI,%	157,1%
Простой срок окупаемости, лет	6 лет и 8 мес
Дисконтированный срок окупаемости, лет	8 лет и 1 мес.

Расчет чистого денежного потока, чистого денежного потока нарастающим итогом, коэффициент дисконтирования, дисконтированный денежный поток, дисконтированный денежный поток нарастающим итогом представлен в таблице 25.

Таблица 25

Денежные потоки для оценки коммерческой эффективности проекта

Наименование	Сумма	1 год	2 год	3 год	4 год
Чистый денежный поток, NCF	2 662 685 379	-113 719 320	-475 934 158	-1 146 545 705	475 407 168
Чистый денежный поток нарасающим итогом		-113 719 320	-589 653 478	-1 736 199 183	-1 260 792 015
Период		1	2	3	4
Коэффициент дисконтирования, D		0,91	0,84	0,76	0,70
Дисконтированный денежный поток, PV	772 829 592	-103 956 554	-397 724 288	-875 879 233	331 998 561
Дисконтированный денежный поток нарастающим итогом		-103 956 554	-501 680 842	-1 377 560 075	-1 045 561 513
5 год	6 год	7 год	8 год	9 год	10 год	11 год	12 год	13 год
534 685 168	434 393 453	422 056 968	422 056 968	422 056 968	422 056 968	422 056 968	422 056 968	422 056 968
-726 106 847	-291 713 395	130 343 573	552 400 540	974 457 508	1 396 514 476	1 818 571 444	2 240 628 411	2 662 685 379
5	6	7	8	9	10	11	12	13
0,64	0,58	0,53	0,49	0,45	0,41	0,37	0,34	0,31
341 339 252	253 506 434	225 161 643	205 831 589	188 161 015	172 007 453	157 240 670	143 741 610	131 401 440
-704 222 261	-450 715 828	-225 554 185	-19 722 596	168 438 419	340 445 872	497 686 542	641 428 152	772 829 592

Ставка налога на имущество составляет 2 %, так как планируемый объект относится к недвижимому имуществу, налоговая база, в отношении которого определяется как кадастровая стоимость [51]. Расчет земельного налога и налога на имущество представлен в таблице 26.

Таблица 26

Земельный налог и налог на имущество

Наименование	Показатель	ед.изм.
Земельный налог
Кадастровая стоимость земельного участка	381 785 474	кв.м.
Ставка налога на землю	1,5%	руб
Годовая налоговая плата	5 726 782	руб
Налог на имущество
Стоимость имущества (без НДС)	1 128 686 424	руб
Ставка налога	2,0%
Годовая налоговая плата	22 573 728	руб/год

Налог НДС рассчитан в таблице 27. Расчет по налогу на прибыль представлен в таблице 28. Статьи расходов строительства можно посмотреть в таблице 29. Расчет притоков и оттоков по инвестиционной и операционной деятельности - в таблице 30.

Таблица 27

Расчет стоимости НДС

Наименование	Сумма	1 год	2 год
НДС начисленный	1 114 426 400	0	0
Остаток НДС к Возмещению	225 737 285	225 737 285	225 737 285
НДС к уплате	0	0	0
3 год	4 год	5 год	6 год	7 год	8 год
0	100 772 600	112 628 200	112 628 200	112 628 200	112 628 200
225 737 285	124 964 685	12 336 485	0	0	0
0	0	0	100 291 715	112 628 200	112 628 200
9 год	10 год	11 год	12 год	13 год
112 628 200	112 628 200	112 628 200	112 628 200	112 628 200
0	0	0	0	0
112 628 200	112 628 200	112 628 200	112 628 200	112 628 200

Таблица 28

Налог на прибыль

Наименование	Сумма	1 год	2 год
Выручка (без НДС)	3 882 709 000	0	0
Затраты (без НДС)	93 380 000	0	0
Налог на имущество	158 016 099
Земельный налог	40 087 475
Амортизация (30 лет)	263 360 166
НОБ по налогу на прибыль	3 327 865 260
Налог на прибыль	665 573 052
Чистая прибыль	2 662 292 208	0	0
3 год	4 год	5 год	6 год	7 год	8 год
0	503 863 000	563 141 000	563 141 000	563 141 000	563 141 000
0	13 340 000	13 340 000	13 340 000	13 340 000	13 340 000
	22 573 728	22 573 728	22 573 728	22 573 728	22 573 728
	5 726 782	5 726 782	5 726 782	5 726 782	5 726 782
	37 622 881	37 622 881	37 622 881	37 622 881	37 622 881
0	424 599 609	483 877 609	483 877 609	483 877 609	483 877 609
0	84 919 922	96 775 522	96 775 522	96 775 522	96 775 522
0	339 679 687	387 102 087	387 102 087	387 102 087	387 102 087
9 год	10 год	11 год	12 год	13 год
563 141 000	563 141 000	563 141 000	563 141 000	563 141 000
13 340 000	13 340 000	13 340 000	13 340 000	13 340 000
22 573 728	22 573 728	22 573 728	22 573 728	22 573 728
5 726 782	5 726 782	5 726 782	5 726 782	5 726 782
37 622 881	37 622 881	37 622 881	37 622 881	37 622 881
483 877 609	483 877 609	483 877 609	483 877 609	483 877 609
96 775 522	96 775 522	96 775 522	96 775 522	96 775 522
387 102 087	387 102 087	387 102 087	387 102 087	387 102 087

Таблица 29

Статьи расходов малоэтажного комплекса



Таблица 30

Показатели операционной и инвестиционной деятельности



Таким образом, можно составить финансовый профиль проекта, по которому видно, что простой срок окупаемости примерно будет через 6 лет и 8 месяцев, а дисконтированный 8 лет и 1 месяц (рисунок 27).

Рисунок 27 Финансовый профиль проекта, чистый и дисконтированный денежные потоки

3.6 Оценка финансовой реализуемости проекта

В проекте по строительству малоэтажного комплекса была рассчитана эффективность участия собственного капитала в проекте. Проведен расчет NPV, IRR, PI, простой и дисконтированный срок окупаемости. Результаты представлены в таблице 31.

Таблица 31

Эффективность участия собственного капитала в проекте

Наименование	Сумма
Ставка дисконтирования, %	9%
NPV, руб.	714 603 765
IRR, %	23,5%
Индекс доходности СК, PI,%	214,4%
Простой срок окупаемости, лет	7 лет и 6 мес.
Дисконтированный срок окупаемости, лет	8 лет и 5 мес.

Расчет чистого денежного потока, чистого денежного потока нарастающим итогом, коэффициент дисконтирования, дисконтированный денежный поток, дисконтированный денежный поток нарастающим итогом представлен в таблице 32.

Таблица 32

Участие собственного капитала в проекте

Наименование	Сумма	1 год	2 год	3 год	4 год
Чистый денежный поток на СК, NCF	2 333 554 201	-113 810 000	-235 356 049	-275 346 651	0
Чистый денежный поток на СК нарасающим итогом		-113 810 000	-349 166 049	-624 512 700	-624 512 700
Период		1	2	3	4
Коэффициент дисконтирования, D		0,91	0,84	0,76	0,70
Дисконтированный денежный поток на СК, PV	714 603 765	-104 039 449	-196 680 183	-210 345 224	0
Дисконтированный денежный поток на СК нарастающим итогом		-104 039 449	-300 719 632	-511 064 856	-511 064 856
5 год	6 год	7 год	8 год	9 год	10 год	11 год	12 год	13 год
0	3 400 000	422 236 945	422 145 118	422 056 968	422 056 968	422 056 968	422 056 968	422 056 968
-624 512 700	-621 112 700	-198 875 755	223 269 363	645 326 330	1 067 383 298	1 489 440 266	1 911 497 234	2 333 554 201
5	6	7	8	9	10	11	12	13
0,64	0,58	0,53	0,49	0,45	0,41	0,37	0,34	0,31
0	1 984 196	225 257 658	205 874 579	188 161 015	172 007 453	157 240 670	143 741 610	131 401 440
-511 064 856	-509 080 660	-283 823 001	-77 948 422	110 212 592	282 220 046

Подобные документы

• Роботизация малоэтажного строительства при помощи 3D аддитивных технологий

  Пути повышения качества производства работ и снижения брака при выпуске строительных материалов и изделий. Анализ возможности роботизации технологии производства. Особенности роботизации в сфере индивидуального малоэтажного жилищного строительства.
  
  контрольная работа [3,1 M], добавлен 08.12.2022
  

• Сравнение существующих технологий строительства по степени соответствия их требованиям, предъявляемым к современному малоэтажному жилью, и выявление среди них оптимального варианта с учетом условий строительства в пригородной зоне г. Ижевска

  Этапы развития современного коттеджного строительства. Зарубежный опыт малоэтажного строительства. Потребительские предпочтения на рынке малоэтажного строительства. Сметная стоимость строительства. Сравнение критериев выбора технологии строительства.
  
  дипломная работа [3,1 M], добавлен 06.07.2012
  

• Экономика строительства

  Определение стоимости строительства. Оценка экономической эффективности проекта. Разработка графика строительства, выбор варианта строительства и определение годовых объемов работ. Основные показатели расчетов эффективности инвестиционных проектов.
  
  контрольная работа [276,5 K], добавлен 14.06.2010
  

• Проект планировки села Гожа

  Характеристика землепользования, организация труда, поголовье скота. Перспективное развитие хозяйства. Расчет численности населения на перспективу, жилищного строительства, культурно-бытового строительства. Сводный список проектируемого строительства.
  
  курсовая работа [91,9 K], добавлен 30.12.2014
  

• Строительство в Вологодской области

  Участники в системе капитального строительства. Способы организации строительства. Формы воспроизводства фондов народного хозяйства строительной отраслью. Анализ стоимости жилищного строительства Вологодской области. Развитие строительной отрасли России.
  
  курсовая работа [291,8 K], добавлен 08.03.2011
  

• Проект малоэтажного жилого дома

  Описание района строительства и объемно-планировочная разработка архитектурного проекта двухэтажного жилого дома. Конструктивное решение проекта: фундамент, наружные стены, перекрытия, перегородки, полы, окна. Технико-экономическое обоснование проекта.
  
  курсовая работа [379,6 K], добавлен 28.12.2014
  

• Технологии возведения жилых домов в загородных поселках

  История развития малоэтажного строительства в России и за рубежом. Этапы развития современного коттеджного строительства. Потребительские предпочтения на рынке Удмуртии, его основные проблемы и технологии. Требования, предъявляемые к малоэтажному жилью.
  
  дипломная работа [3,0 M], добавлен 07.07.2012
  

• Экспертиза проекта строительства

  Основы проведения экспертизы проекта строительства. Инспектирование инвестиционного проекта. Определение структуры надзора за строительством объекта и расчет затрат на его содержание. Составление плана инспекционных работ в период строительства.
  
  курсовая работа [755,5 K], добавлен 26.09.2014
  

• Анализ рынка недвижимости г. Иркутска

  Состояние и характеристика стройиндустрии региона. Проблема в Иркутске и области – нехватка строительных материалов. Субсидия на приобретение жилья. Причины наличия ветхого и аварийного жилищного фонда. Стратегия развития жилищного строительства.
  
  курсовая работа [119,0 K], добавлен 22.02.2009
  

• Жилищное строительство

  Тенденции развития жилищного строительства. Факторы, влияющие на выбор оптимальных конструктивных решений. Структура государственного и кооперативного строительства жилых домов. Экономическая эффективность снижения материалов наружных стен жилых зданий.
  
  контрольная работа [25,6 K], добавлен 14.11.2009
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам