Реновация промышленных территорий и объектов (на примере г. Днепропетровска)

В сооружении явственно чувствуются японские мотивы. Частью торгового центра является огромный 20-этажный стеклянный конус. Внутри него стоит памятник австралийской истории -- построенная в 1894 году кирпичная башня -- единственная сохранившаяся постройка бывшей фабрики по выпуску свинцовых труб, когда-то стоявшей на этом месте.

В данном случае существовавшая башня не играла особой важности с архитектурной точки зрения. Однако это важная высотная доминанта Мельбурна, к которой привыкли жители города. Это часть прошлого, городской истории, которую Курокава бережно сохранил, защитив стеклянным конусом, сделав из нее деталь интерьера нового торгового центра.

Как говорит Курокава: «Один из методов создания многозначной и двойственной архитектуры -- цитирование фрагментов исторических символов».

Рис. 14

2.4 Новая Голландия

Постепенно перейдем к российским территориям и для начала рассмотрим проект сэра Нормана Фостера, его предложение по реновации территорий острова Новая Голландия.

Новая Голландия будет представлять собой треугольной формы остров в Санкт-Петербурге на собственных опорах с разнообразными культурными учреждениями, размещенными на площади в 7,6 гектаров. Проект включает помещение театра, залы для проведения конференций, галереи, гостиницу, магазины, квартиры и рестораны с подвижной ареной в самом центре.

Замечательные исторические постройки, первоначально предназначенные для хранения лесоматериалов, будут переделаны в гостиницы и места для розничной торговли, которые будут перемежаться целым рядом помещений для исполнительских и визуальных видов искусства. Целый комплекс деловых зданий, размещенный по периметру «треугольника», сделает остров центром деловой активности, а не только развлекательным центром.

Следуя контурам существующего портового бассейна, арену под открытым небом будут окружать театр, бутики и рестораны с видами на воду. Она предназначена главным образом для представлений под открытым небом, при необходимости может заполняться водой (для проведения регат), а также заливаться льдом для использования в качестве катка. Проект также обеспечивает инфраструктуру для соединения с городом. Будут построены новые мосты и дороги.

Складская территория, пустовавшая долгие годы, наконец, может стать достоянием общественности. Фостер с особой тщательностью продумывает каждую деталь нового комплекса. Внимание уделяется, и цвету крыш, и сохранению тополей и другой растительности, которую предлагал убрать даже петербургский общественный совет, и даже композиции световых фонарей в крышах, из-за нежелательного света которых остров в ночное время может изменить свой привычный черный силуэт. Хотелось бы, чтоб такое же внимание уделялось и другим проектам новой застройки в центре города.

Рис. 15

2.5 Музей воды

Один из удачных, на мой взгляд, объектов реконструкции промышленного объекта, выполненного нашими архитекторами -- музей воды на территории предприятия «Водоканал».

Реконструкция здания водонапорной башни -- это первый в Санкт-Петербурге опыт возрождения старых промышленных зданий, утративших свое былое назначение. Этот проект -- эксперимент по смешению стилей XIX и XXI века. Основная задача состояла в восстановлении, очищении от позднейших «наслоений» и приспособлении к новым функциям внутренних пространств башни. Сохранение целостности интерьеров -- красивых залов с арочными перекрытиями.

«А вот способ, которым мы эту «консервацию» обеспечили, принадлежит совсем другой архитектурной стратегии. Это скорее знак, функциональная скульптура. Не просто сильная форма -- форма осмысленная. Архитектурная сущность любой башни -- стремление вверх, и стеклянная вертикаль лестницы открывает это движение, обычно скрытое от глаз зрителя. Кирпичное здание как бы дублируется, утрачивая при этом свою материальность» -- говорит Евгений Подгорнов, руководитель мастерской «Интерколумниум».

Краснокирпичный восьмигранник водонапорной башни, спроектированной архитекторами Мерце и Шуберским в 1860--1863 годах, связан с водой лишь функционально: монолитный объем отрицает всякую текучесть. Архитекторам студии «Интерколумниум», реконструирующим башню, удалось решить не только вопросы содержательные -- размещение в Башне музея «Мир воды», но и образные. Требования к сохранению исторических интерьеров Башни обусловили вынос лифта и лестницы в отдельную пристройку. Именно она стала основным акцентом реконструкции. В ее формах и материале можно прочесть образ воды. Вместе с башней была удачно преобразована и территория вокруг музея. Разбит сквер, устроен фонтан, поставлены скульптуры.

Рис. 16

2.6 Галерея Якута

В качестве же отрицательного примера, не законченного или не удавшегося, можно привести московский проект Галерея Якута. Попытка сделать художественную галерею в здании газгольдера газовой фабрики Арма, на манер Австрийского проекта, как мне кажется, не была реализована. Создание гламурного клуба и галереи отразилось только на внутреннем облике здания, и то не удачно. Монотонно перекрытое балками и плитами внутренне пространство не является удачным примером решения непростой проблемы.

Галерея -- это только 1-я попытка преобразовать территорию фабрики в бизнес-парк, планируется устройство офисов, торговли. Хотелось бы, чтобы дальнейшее проектирование сложилось более удачно. В качестве примера можно привести дипломный проект выпускников МАРХИ 1998 года (авторы О. Дихтенко, Е. Винтова).

Рис. 17

2.7 Золотой остров

Теперь обратимся к еще пока не осуществленным проектам, посмотрим, что ожидает нас в ближайшем будущем.

В Москве во всю идет обсуждение проекта «Золотого острова».

Программа «Золотой Остров» охватывает территорию острова напротив Кремля от Большого Москворецкого моста до памятника Петру Великому на Стрелке острова и впервые создает условия для комплексного освоения территории исторического центра площадью более 40 гектар. Нас же интересует часть острова, занимаемая сейчас фабрикой «Красный Октябрь» -- западная оконечность острова.

Корпуса фабрики, являющиеся памятниками промышленной архитектуры, после ее вывода планируется реконструировать. Учитывая высоту помещений и архитектуру зданий, здесь предполагается размещение различных общественных функций и индивидуальных «лофтов» -- мест проживания и работы художников, скульпторов и представителей других творческих профессий.

На месте сносимых сооружений фабрики, не представляющих архитектурной ценности, планируется возведение элитного жилого комплекса. На западной части Стрелки Острова в месте, окруженном с трех сторон водой и удаленном от городских магистралей, расположится гостиница, кафе и рестораны.

Эта территория, в силу своего географического местоположения сама по себе является весьма привлекательной рекреационной и прогулочной зоной. Все набережные на этом участке превращаются в озелененную прогулочную зону, рассчитанную на свободное посещение москвичами и гостями столицы. Западная часть Стрелки будет соединена пешеходными мостиками с площадкой памятника Петру I и Парком искусств.

Удачно в этом месте решена и проблема парковок. Двухэтажная подземная автостоянка площадью около 50 тысяч кв.м. расположится под дном гидротехнического сооружения Водоотводного канала между памятником Петру I и Малым Каменным мостом. Подземное пространство автостоянки соединится с подземной частью комплекса «Мегаполис Центра» на Стрелке Острова.

Рис. 18

2.8 Красный пролетарий

Ну и напоследок рассмотрим не осуществленный проект, архитектурно-планировочная концепция развития и реструктуризации территории завода «Красный пролетарий», предложенная известным московским архитектором Сергеем Скуратовым.

В планировочной структуре проектируемой территории основным видится взаимопроникновение двух градостроительных направлений: «белого» и «красного». Их взаимодействие, основанное на цветовом решении краснокирпичной и белокаменной архитектуры монастыря, становится главной стилеобразующей темой нового квартала. При этом красный цвет -- это монастырская и краснокирпичная промышленная застройка. Белый цвет декоративной отделки памятников классической московской архитектуры и основной цвет новой, легкой и динамичной архитектуры 20 века. Такое образное решение позволяет одновременно сохранить «гений места» и реабилитировать его под новую жизнь и новые функции.

Вся территория квартала делится по принципу «частное -- общественное» на две категории пространств. Первая категория пространств -- пешеходные бульвары, совмещенные с транспортным подъездом к домам. Десять дворовых пространств, приподнятых над землей на 4 метра, объединяют все жилые дома. В каждой группе разное количество домов, разная конфигурация в плане и разное функциональное насыщение. В центральной зоне всех дворовых пространств высаживаются крупномерные деревья. Периметр дворов имеет разную геометрию и разное решение.

Под пешеходно-транспортными зонами-бульварами организованы подземные автостоянки с автомойками, машиноместами для жильцов из расчета две машины на одну квартиру, гостевые машиноместа и места для сотрудников. На перекрестке двух пешеходных зон организованна европейская по масштабу площадь с расположенным на ней зданием гостиницы и торгово-развлекательным центром для жителей района.

В сохраняемом и реконструированном здании завода вдоль Малого Калужского переулка предлагается разместить выставочно-просветительский центр с художественными галереями, школой искусств и арт-салонами.

Особенность получившегося квартала -- отсутствие забора и «проницаемость» -- возможность пересечь его вдоль и поперек, за которую последние годы борются согласующие инстанции и о которой мечтают, вспоминая о прошлом, москвичи. Можно сказать, что в концепции Сергея Скуратова удачно предложен вариант создания открытого города через вертикальное разделение общественного и частного пространства.

Рис. 19

4. Редевелопмент в Украине

На сегодняшний день сама идея размещения производства в пределах города неактуальна. И тут важную роль играют скорее экономические факторы. В изменившихся условиях рынка, когда земля приобрела определенную стоимость (а для Киева она вполне сопоставима с европейским уровнем цен) использование значительных земельных участков для промышленных целей неэффективно. Эксперты указывают на то, что стоимость земли вычисляется, как правило, доходным методом, который позволяет определить наилучшее использование и посредством различных вычислений предположить, какую прибыль может приносить данный участок в случае, если на нем создается строительный объем определенного назначения. Таким образом, в нынешних условиях острого спроса на различные типы недвижимости производство является не наилучшим использованием городских земель.

Объективные причины, по которым производственные мощности рациональнее размещать за пределами города, называет Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина): «В первую очередь, это довольно высокая стоимость земли в пределах города (и тем более в центральных районах), которая соответственно переносится на себестоимость производимой продукции. Это одна из причин, по которой производство выгодно перемещать на более дешевые земельные участки. Следующей причиной является то, что большинство промышленных предприятий имеет определенную специфику логистики, а именно: доставка сырья, складирование и транспортировка готовой продукции. Принимая во внимание специфику развития любого большого современного города, а именно его транспортной системы, производство удобней располагать как можно дальше от центра или вообще вне пределов города. Следуя выше изложенной информации необходимо обратить внимание, на тот факт, что тенденция перемещения производства за пределы города влечет за собой образование поселений вокруг конкретного промышленного объекта, тем самым, создавая своего рода города-спутники со своей автономной инфраструктурой, транспортными связями и энергообеспечением.

Вопрос застройки промышленных территорий именно в Киеве, по мнению генерально директора Build & Live Development Виктора Распутного, остро не стоит. Тем более что площади в прилегающей к центру территории и возле крупных транспортных развязок в большинстве своем уже освоены или планируются к застройке. Общая площадь Киева в административных пределах составляет 83,6 тыс. га, из них застроенная территория составляет 33,8 тыс. га. Под промышленными объектами занято всего 6,0 тыс. га - это чуть больше 7% от общей площади Киева. Для сравнения, общая площадь Москвы в административных пределах составляет 144 тыс. га, из них под промышленными объектами занято 27 тыс. га - это порядка 18,7% или 1/5 от общей площади города. По плану московских городских властей половина территории должна быть подвергнута редевелопменту.

Если говорить про Украину в целом, то конечно такие города, как Донецк, Днепропетровск во многом превышают показатели столицы и имеют характерную особенность застройки - хаотичность в размещении и смешение промышленных, жилых высотных и жилых частного сектора, а также рекреационных территорий. В таких городах, где процент неработающих предприятий и занятых ими неиспользуемых территорий зачастую превышает процент застройки коммерческой, а часто и жилой недвижимостью, теоретически есть реальная необходимость в редевелопменте промышленных зон. Однако, вопрос в том, имеют ли эти города достаточный потенциал для поглощения новых площадей и форматов, есть ли реальный спрос, на такие площади и каков, срок их окупаемости.

О причинах, побуждающих девелоперов останавливать свой выбор на территориях бывших промзон.

Площадки промышленных зон имеют ряд преимуществ - возводимые в советское время объекты имеют удачное расположение, большую территорию (иногда свыше 10 га в пределах города) и готовую инженерную инфраструктуру - наличие коммуникаций. Производственные предприятия всегда потребляли большие объемы газа и электроэнергии, поэтому имели мощные инженерные сети. Обеспечение сегодня в достаточном объеме электроэнергией и газом любой территории при девелопменте любого вида недвижимости в городских условиях является довольно большой статьей расходов. И если рассматривать в этом аспекте green field (чистый участок) и brown field (освоенный участок) как две альтернативы, то ранее освоенный участок (нынешняя промзона), конечно, представляется более выгодной, поскольку в этом случае нет необходимости в огромных инвестициях на организацию и подключение инженерных систем. Определенный минус такого сценария - существующие старые строения на участке, которые, как правило, приходится сносить, однако в ряде случаев, в зависимости от будущей функции объекта, возможна их реконструкция.

Несмотря на «укомплектованность» промзон, легче все-таки развивать проекты на новой площадке. Поскольку реализация и строительство объектов на месте бывших складов, заводов, воинских частей коммунально-складских зон и фабрик предполагает в обязательном порядке расчистку территории, демонтаж объектов, утилизацию отходов и мусора и рекультивацию земель. А это ведет к удорожанию проекта и, что не маловажно, к увеличению сложности реализации проекта в целом. Кроме того, несмотря на внушительные мощности инженерных сетей, в большинстве своем они требуют полной диагностики, замены или капитального ремонта по причине своей изношенности со времен СССР.

Кроме всего прочего, очень важным моментом для возможности развития новых объектов посредством редевелопмента промышленных зон является вопрос изменения целевого назначения участка с «земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения» на «земли жилой и общественной застройки». Этот вопрос решить без содействия городских властей - не возможно. Поскольку, согласно статье первой ЗУ «О землеустройстве» земельный участок промышленного назначения не может использоваться для возведения объекта жилой или общественной застройки. Вопрос изменения целевого назначения должен быть подкреплен веским обоснованием и решением, принятым на уровне изменения генплана города, или постановления или решения сессии городского совета.

В Украине достаточно популярным и развитым сегментом есть редевелопмент промышленных территорий посредством частичной реконструкции отдельных зданий и территорий с перепрофилированием их в новые объекты рынка недвижимости. Примеры: админкорпуса заводов - в офисные центры класса С (Маяк); ангары, картинги, цеха заводов - в развлекательные центр (РЦ «Промзона») склады - в торговые комплексы («Мега Маркет», «Большевик») и пр. Такие проекты не требуют настолько значительных капиталов, расчистки территории, изменения целевого назначения.

В вопросе редевелопмента промышленных территорий Украине следует обратиться к опыту следующих стран.

Америка.

1. Одними из пионеров редевелопмента в мире стали Нью-Йорк и Лондон, где элитное жилье сейчас создается в зданиях бывших фабрик и заводов. Верхний и Нижний Ист Сайд давно перестал быть криминальной окраиной. Сейчас там квартиры стоят безумных денег.

2. Бруклин. Квартал RedHook, основанный в 1636 г. как квартал докеров, был злачным местом до начала реновации в 1980-х. Сегодня - это производственная, жилая и культурно-развлекательная составляющие.

Германия.

1. Ландшафтноый парк «» на месте промзоны в Дуйсбурге.

Рис. 20

2. HafenCity (Город-порт) - самый масштабный проект застройки и регенерации портовой зоны на правом берегу Эльбы площадью 155 га, расположенной практически в центре города современной Германии и один из крупнейших в Европе. В соответствии с концепцией на фоне жилой (30% всей площади застройки), деловой и торговой (50%) недвижимости должны возникнуть объекты науки и культуры, а также зоны общего пользования -- улицы, площади, парки. Самым крупным сооружением в новом районе станет новая филармония, здесь же разместится международный морской музей. Все это придаст HafenCity статус культурного ядра города. Окончание строительства намечено на 2020-2030 гг.

3.

Рис. 21

градостроительный рефункционализация реновация

Нидерланды-Амстердам.

В Амстердаме решили убрать старые портовые склады на островах в районе Борнео-Споренбург в 15-минутной близости от центра города. Придумали, как при трехэтажной плотной застройке промзон получить большее число квартир, чем при возведении многоэтажек. Так появился, по сути, новый тип жилья -- малоэтажная застройка высокой плотности.

Принцип таков: почти прямоугольный остров разделен на четыре линии таунхаусов. В центре разбит широкий бульвар с детскими площадками и гостевыми парковками -- на него выходят две центральные линии домов. Внешние линии смотрят фасадами на воду. Пространство между внешней и внутренней линией так сжато, что вместо улицы получилась лишь узкая щель: чтобы свет проходил в отдельные комнаты, да можно было поставить стул и столик на улице. Малоэтажные дома имеют узкие фасады и плотно прилегают друг к другу. Такое планировочное решение позволило добиться очень высокой плотности застройки (в среднем 100 единиц жилья на 1 гектар), но не в ущерб комфорту и качеству городской среды.

Испания.

За пять лет испанцы сумели создать центр спортивных событий всего мира на месте заброшенной промышленной городской окраины. Офисы, отели и пляжи - вот что появилось на месте промзон Барселоны благодаря Олимпиаде-1992. Побленоу на севере Барселоны, где построили Олимпийскую деревню, был в свое время крупным индустриальным центром.

Россия.

В России традиция началась в Санкт-Петербурге, затем ее подхватила Москва, сделавшая тенденцию модной.

Петербург.

Строящиеся элитные жилые комплексы в Петроградском районе, связанные с редевелопментом промышленных территорий:

Рис. 22

1. ЖК «Собрание» общей площадью 53 тыс. кв. м с коммерческими помещениями и подземным паркингом на территории бывшей автоколонны Таксомоторного предприятия №1.

2. Самый масштабный из новых проектов недвижимости высокого класса - МФК «Леонтьевский мыс», занимающий 2,7 га, ранее принадлежавших заводу «Красное знамя». Проект заморожен кризисом.

Рис. 23

Москва.

1. Расчищено под новую стройку 3 га в Хамовниках от Хлебозавода № 6 и «Мосхлебтранса», которые перенесены в другую часть города. На освободившейся территории возводится KnightsbridgePrivatePark с квартирами по цене от $16 тыс. за 1 кв. м: четыре малоэтажных особняка общей площадью 49,9 тыс. кв. м, собственный парк, частный детский сад, wellness-центр с бассейном и т. д.

2. На месте бывшего завода «Каучук», строится элитный ЖК «Садовые кварталы».

3. Завод «Серп и Молот» в Лефортове - старейший и крупнейший в России металлургический завод в 4 км от Кремля, вывести который власти собираются уже лет шесть. Много вариантов освоения этой площадки - от торгово-развлекательного центра до жилого микрорайона.

4. Нашумевший проект «Золотой остров» на месте шоколадной фабрики «Красный Октябрь» за восемь лет менял концепцию несколько раз. В январе 2012 г. стало известно, что элитный комплекс будет построен, но в гораздо меньших масштабах: 25 тыс. кв. м вместо 180 тыс. кв. м.

5. Лофты «Москва-Сити», лофт-квартал «Даниловская мануфактура 1867», лофт-квартал Studio № 8.

Рис. 24

Ростов.

Комплексная застройка ЖК «Красные ворота» на территории бывшего кирпичного завода (район старого автовокзала, недалеко от проспекта Шолохова).

Заключение

Таким образом, на примерах из отечественной и зарубежной практики архитектурного проектирования и градостроительства мы рассмотрели различные варианты и методики внедрения новой архитектуры в существующую историческую промышленную застройку. Различных подходов довольно много, и многие из них удачны и оправданы.

Политика реновации промышленных территорий в особенности актуальна для нашего города. Ведь на территории Днепропетровска и области существуют целые промышленные районы, которые имеют перспективу обрести новое лицо с совершенно другим содержанием.

Многие здания фабрик и заводов, построенные в прошлых веках, сегодня пребывают в крайне запущенном состоянии, оставаясь при этом памятниками архитектуры.

Вернуть всем памятникам первоначальный вид без инвестиционных средств сегодня не представляется возможным, именно поэтому город возлагает большие надежды на арендаторов и владельцев исторических зданий. Политика создания чего-то нового, переосмысления промышленных зданий, приведет к притоку средств, инвесторов, сделает возможным воссоздание и поддержание памятников.

Опыт зарубежных мастерских очень важен. Заброшенных промышленных зданий в Днепропетровске существует немало. В нашем городе новая архитектура -- всегда компромисс, поэтому широко применяемая на западе практика соединения языка классики с языком новейшей архитектуры рассматривается как радикальный жест. Поэтому, чтобы воплотиться, он должен быть глубоко осмыслен и мотивирован.

градостроительный трансформация реновация

Список литературы

1. Белоусов В.Н. Реконструкция центров исторических городов: Сов.-фр. науч.-техн. сотрудничество / В.Н. Белоусов, Н.Н. Бочаров, В.А. Васильченко и др. - М.: Стройиздат, 1987. - 224с.: ил.

2. Новиков В.А., Иванов А.В. Архитектурно-эстетические проблемы реконструкции промышленных предприятий / В.А. Новиков. А.В. Иванов. - М.: Стройиздат, 1986. - 168с.: ил.

3. Седова Л.И. Основы композиционного моделирования в архитектурном проетировании: учеб. пособие / Л.И.Седова. - Екатеринбург: Изд-во УралГАХА, 2004. - 29с.: ил.

4. Чайко Д.С. Современные направления интеграции исторических производственных объектов в городскую среду: автореф. дис. канд. архитектуры: 18.00.02 / Д. С. Чайко. - М.: МАРХИ, 2007.

5. Mixed media -- architectural design of an art center in Karlsruhe, Germany. The Architectural Review, April, 1998 by Layla Dawson.

6. В.А. Нефедов. Ландшафтный дизайн и устойчивость среды. -- СПб, 2002.

7. Алисон Ахерн, Эндрю Форбс, Фей Свит, Хамиш Скотт. 100 чудес современной архитектуры.

8. Four Gasometers and More. Prix/Swiczinsky

9. Мирошниченко А.А. Наш город вчера, сегодня, завтра / А.А. Мирошниченко. - Днепропетровск: Сич, 1994. - 186с.

Размещено на Allbest.ru