Особенности развития системы ипотечного кредитования в РФ на примере ЗАО АКИБ "Образование"

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире;

4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Но, как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика государства, применяемые инвестиционно-кредитные технологии и инструменты, ипотечные стандартах, динамика стоимости недвижимости и т.д. Максимальное снятие ипотечных рисков - обязательное условие работы любого кредитного учреждения. Анализ рисков, контроль за рисками и управление ими - основа ипотечного менеджмента.

Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков:

- кредитный риск;

- процентный риск;

- риск ликвидности.

Кредитный риск - риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).

Снижению кредитного риска способствует:

- правильная оценка стоимости недвижимости; кредитоспособности заемщиков;

- эффективное функционирование механизма «обращения взыскания»;

- надежная система регистрации имущественных прав;

- возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (например, в случае кредитования приобретения социального жилья);

- распределение кредитов по группам риска, раннее выявление проблемных кредитов, разработка программ по возврату кредитов;

- создание резервных фондов;

- страхование ипотечных кредитов.

Процентный риск - возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам.

Процентный риск возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания процентных ставок. Это приводит к повышению затрат на выплату процентов, к снижению дохода от инвестиций и, следовательно, к снижению прибыли или даже убыткам.

Существенному снижению данного риска служит правильный расчет процентной ставки по ипотечному кредиту, введение переменной процентной ставки.

Риск ликвидности. Причинами возникновения данного риска являются: изменения рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка; массовое изъятие вкладов; недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах, несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам банка, структура активов и пассивов банка и др. Снижению данного риска способствует, во-первых, определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых, разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.

Рисками можно и нужно управлять. Процесс управления рисками включает определение видов рисков; количественную оценку, создание резерва на покрытие риска; анализ рисков и рассмотрение возможных вариантов минимизации вызванных ими потерь; формулирование политики по управлению рисками; осущест­вление провозглашенных мер, слежение за рисками, соблюдение задан­ных параметров. От эффективного управления рисками, их сбалансированного распределения между субъектами ипотечного кредитования зависят надежность и устойчивость ипотечных кредитных институтов.

3 Анализ ипотечного кредитования на примере АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (ЗАО)

3.1 Краткая характеристика банка

АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (ЗАО) (далее - Банк) - универсальная кредитная организация, предлагающая самый широкий спектр банковских услуг частным лицам и корпоративным клиентам. Приоритетными направлениями в деятельности Банка являются совершенствование организации комплексного обслуживания корпоративных клиентов и физических лиц, и дальнейшее развитие региональной сети.

Уставный капитал Банка на 01.01.2014 составлял 1 400 000 тыс. руб., собственные средства - 3 754 956 тыс. руб.

Банк работает на основании следующих лицензий:

Генеральная Лицензия Центрального банка Российской Федерации на осуществление банковских операций № 1521 от 22.08.2013.

Лицензия Центрального банка Российской Федерации на привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов № 1521 от 19.12.2007.

Лицензия Центрального банка Российской федерации на заключение биржевым посредником в биржевой торговле договоров, являющихся производными финансовыми инструментами, базисным активом которых являются биржевой товар № 1495 от 24.12.2009. Дата окончания срока действия лицензии: Без ограничения срока действия.

Лицензия Центрального банка Российской Федерации (Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг) на осуществление дилерской деятельности № 177-09051-010000 от 13 апреля 2006 г. Дата окончания срока действия: Без ограничения срока действия.

Лицензия Центрального банка Российской Федерации (Лицензия профессионально участника рынка ценных бумаг) на осуществление депозитарной деятельности № 177-12301-000100 от 10 июня 2009 г. Дата окончания срока действия: Без ограничения срока действия.

Лицензия Центрального банка Российской Федерации (Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг) на осуществление брокерской деятельности № 177-13381-100000 от 23 ноября 2010 г. Дата окончания срока действия: Без ограничения срока действия.

Миссия АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (ЗАО) - направленность на максимальное удовлетворение финансовых потребностей клиентов путем предоставления им полного спектра высокотехнологичных банковских продуктов и услуг.

Основа бизнеса Банка - политика формирования долгосрочных партнерских взаимоотношений с клиентами и создания универсальной системы банковского обслуживания, которая отвечает потребностям самых разных категорий клиентов - от частных вкладчиков и предпринимателей до предприятий малого бизнеса и крупнейших корпораций.

В рамках реализации стратегии развития, Банк ставит перед собой цели по развитию четырех основных направлений:

1. Финансовые результаты: увеличение объема прибыли к 2015 году более чем в три раза; рентабельность капитала на уровне не ниже 20%.

2. Положение на российском рынке: укрепление конкурентных позиций на основных банковских рынках (привлечение средств юридических и физических лиц, ипотечное кредитование, кредиты на образование, кредитование МСБ).

3. Качественные показатели развития («здоровье» Банка): лучшие в России навыки в области клиентской работы, лидерство по качеству обслуживания, современная система управления рисками, сопоставимые с лучшими мировыми аналогами управленческие и операционные процессы и системы, адекватная требованиям и масштабам бизнеса IT-платформа, корпоративная культура, разделяемая всеми сотрудниками Банка, нацеленная на самосовершенствование и рост производительности труда, высокопрофессиональный заинтересованный персонал, узнаваемый «позитивный» бренд, высокая степень лояльности клиентов.

4. Операции на зарубежных рынках: поэтапное увеличение объема и значимости международных операций. Увеличение доли чистой прибыли, полученной за пределами России, до 5-7%.

Основным направлением развития розничного бизнеса станет переход от предложения населению отдельных банковских продуктов и услуг к формированию комплексной модели взаимодействия с клиентами, которая позволит удовлетворить большинство их потребностей в сфере финансовых услуг и обслуживать максимальную долю транзакций.

На рынке работы с юридическими лицами Банк планирует существенно укрепить свои конкурентные позиции. В основе предполагаемого укрепления рыночных позиций Банка лежит как увеличение охвата клиентской базы, так и повышение интенсивности клиентских взаимоотношений с уже существующими клиентами.

Итоги деятельности Банка за прошедший 2013 год оцениваются как успешные, Банку удалось увеличить масштабы бизнеса, поднявшись в общероссийском рентинге банков по активам со 159-го места в 2012 году до 130-го - по итогам 2013 года, и сохранить приемлемый уровень ликвидности и рентабельности.

Несмотря на усиливающуюся конкуренцию на банковском рынке, Банк положительно развивается на протяжении последних лет, опережая среднеотраслевые показатели по банковской системе, при этом результаты деятельности в целом соответствуют тенденциям развития банковского сектора.

В 2013 году на фоне замедления темпов роста российской экономики и банковской системы среднегодовые темпы роста активов составили 30% соответственно (справочно, по банковской системе: 16% за 2013 год).

В качестве приоритетного направления бизнеса Банка избрано обслуживание корпоративной клиентуры из числа компаний малого и среднего бизнеса. Кредитный портфель, формирующий 60% нетто-активов, на 93% состоит из корпоративных кредитов.

Темпы роста кредитования превышают общие темпы прироста нетто-активов: в 2013 году - 41%. Качество корпоративного кредитования поддерживается на хорошем уровне (уровень проблемной задолженности не превышает 1%), что объясняется подробной оценкой кредитных рисков и плотным взаимодействием с основными заемщиками Банка. У Банка совместно с МСП Банком проводится совместная программа по кредитованию компаний малого и среднего бизнеса. По итогам 2013 года совокупный объем привлеченного фондирования МСП Банка составлял 1,3 млрд. руб.

В структуре фондирования основной акцент также сосредоточен на корпоративной клиентуре, исторически формирующей основной костяк пассивов Банка. Основу клиентской базы Банка составляют компании малого и среднего бизнеса различных отраслей экономики России. В течение отчетного года Банк продолжил диверсифицировать базу фондирования за счет привлечения новых клиентов, а также привлечения средств физических лиц, которые по итогам 2013 года стали для Банка крупнейшим источником финансирования деятельности. По итогам 2013 года совокупный размер средств, привлеченных от физических лиц, достиг 32% нетто-пассивов, средства корпоративных клиентов уменьшились до 27% нетто - пассивов. Несмотря на потрясения на рынке в конце 2013 года, связанного с массовым отзывом лицензий банков и ростом недоверия, Банк не испытал проблем с оттоком депозитов населения.

Таблица 1 - Показатели финансово-экономической деятельности за 2013 гг.

Наименование показателя	01.01.2013	01.01.2014	Абсолютные изменения	Темпы роста, %
Уставный капитал, тыс. руб.	981 900	1 400 000	418 100	143
Собственные средства (капитал), тыс. руб.	2 741 176	3 774 255	1 033 079	137,69
Чистая прибыль (непокрытый убыток), тыс. руб.	294 988	345 430	50 442	117,1
Рентабельность активов, %	1,21	1,4	0,19	-
Рентабельность капитала, %	10,76	14,6	3,84	-
Привлеченные средства: (кредиты, депозиты, клиентские счета и т.д.), тыс. руб.	21 776 250	28 307 773	6 531 523	129,99

Динамика показателей финансово-экономической деятельности свидетельствует о поступательном развитии бизнеса Банка. За прошедший год привлеченные и собственные средства Банка выросли.

Для уменьшения риска неплатежеспособности, тесно связанного с таким показателем, как достаточность капитала (собственных средств), первостепенной задачей Банка является наращивание собственных средств, в том числе увеличение уставного капитала. За прошедший год уставный капитал Банка увеличился на 43% и достиг размера 1 400 000 тыс. руб.

Размер собственных средств по состоянию на 01.01.2014 составил 3 774 255 тыс. руб., что на 37,69% превышает аналогичный показатель на 01.01.2013 г. Главным образом рост собственных средств обусловливается увеличением объемов нераспределенной прибыли и привеченных субординированных кредитов.

Привлеченные Банком средства на отчетную дату составили 28 307 773 тыс. руб., увеличившись на 29,99% по сравнению с 2012 годом. При этом наибольший вклад в увеличение данного показателя пришелся на займы, предоставленные некредитными организациями.

Банк демонстрирует уверенный рост бизнеса, что также отражается на показателях прибыльности. За прошедший финансовый год чистая прибыль увеличилась на 17,10%, с 294,99 млн руб. до 345,43 млн руб. Основными статьями доходов Банка являются проценты, полученные от предоставленных юридическим и физическим лицам кредитов, доходы по спекулятивным операциям с иностранной валютой и ценными бумагами, комиссионные доходы.

За прошедший год показатели рентабельности активов и рентабельности капитала продемонстрировали прибыльность деятельности Банка. На значение показателя рентабельности повлияла динамика роста значений прибыли после налогообложения, активов и собственных средств (капитала) Банка.

3.2 Анализ ипотечных кредитов в АКИБ «Образование» (ЗАО)

Выбор ипотечной программы - дело непростое и очень ответственное. От того, на сколько правильно будет сделан этот выбор, зависит количество времени и денег, которые потратятся в процессе оформления ипотеки. У каждого банка есть свои ипотечные программы, которые имеют свои плюсы и минусы. Изучим ипотечные программы АКИБ «Образование» (ЗАО).

АКИБ «Образование» (ЗАО) предоставляет следующие ипотечные программы:

- «Своя квартира», цель кредитования: приобретение квартиры на вторичном рынке жилья.

- «Новый дом», цель кредитования: приобретение жилого дома с земельным участком на вторичном рынке жилья.

Представим основную информацию, которую предлагает по ипотечным кредитам АКИБ «Образование» (ЗАО), в виде таблицы.

Таблица 2 - Основные условия кредитования в АКИБ «Образование» (ЗАО)

	Возраст заемщика	Сумма кредита (в рублях)	Первоначальный взнос	Процентная ставка	Срок кредита	Периодичность платежей	Срок рассмотрения
«Своя квартира»	18 - 65 лет	300 000 - 5 000 000	25% - 70%	15,99%	3 - 25 лет	Ежемесячные аннуитетные	До 5 рабочих дней
«Новый дом»	18 -65 лет	300 000 - 5 000 000	40% - 60%	15,99%	3 - 25 лет	Ежемесячные аннуитетные	До 5 рабочих дней

При выдаче кредитов, банк предъявляет к заемщику следующие требования:

1. Гражданство Российской Федерации.

2. Регистрация по месту жительства/месту пребывания на территории Российской Федерации.

3. Наличие официального трудоустройства (стаж на последнем месте работы не менее 6-ти месяцев).

4. Если Заемщик на момент получения ипотечного кредита состоит в зарегистрированном браке, то его супруг/га также должен/на выступать Созаемщиком и Залогодателем независимо от того, имеет ли супруг источник дохода.

Чтобы оформить ипотечный кредит в АКИБ «Образование» (ЗАО) необходимо представить следующие документы:

1. Анкета-заявление на получение кредита;

2. Копия паспорта Заемщика/Созаемщика (все страницы, включая незаполненные страницы);

3. Копия Страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования;

4. Документы, подтверждающие доходы и занятость:

Для наемных работников (по основному месту работы):

1. Копия трудовой книжки, прошитая заверенная отделом кадров (все страницы с записями), с отметкой на последней странице о работе по настоящее время;

2. Оригинал справки о доходах, минимум за последние 6 месяцев форма 2 НДФЛ, справка о доходах по форме банка (при необходимости);

3. Военнослужащие, работники МВД, ФСБ, ФСО, ФАПСИ предоставляют справку о доходах по форме банка, содержащую сведения о занимаемой ими позиции и сроке прохождения службы.

В АКИБ «Образование» (ЗАО) отсутствует мораторий, штрафы и комиссия за частичное или полное досрочное погашение кредита. При нарушении сроков возврата кредита или сроков уплаты начисленных процентов заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойку в виде пеней в размере 0,1% (ноля целых одной десятой процента) от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно).

Условия ипотеки также включает обязательную страховку залогового имущества (кроме земельного участка) от пожаров и других повреждений в пользу банковского учреждения навесь период действия ипотеки. Также предусмотрено добровольное страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) от несчастных случаев и болезней. При отсутствии личного страхования заемщика размер процентной ставки увеличивается на 4 процентных пункта.

В качестве обеспечения исполнения обязательств в Банке принимается залог приобретаемого жилого помещения.

Далее изучим динамику кредитного портфеля.

Таблица 3 - Кредиты, выданные клиентам за 2012 - 2013 гг., тыс. руб.

Кредиты клиентам	2012 г	2013 г	Абсолютные изменения, тыс. руб.	Темпы роста, %
	тыс. руб.	удельный вес, %	тыс. руб.	удельный вес, %
Кредиты индивидуальным предпринимателям, малому и среднему бизнесу	7 788 933	54,58	10 568 215	52,46	2 779 282	135,68
Корпоративные кредиты	5 423 341	37,99	8 216 625	40,78	2 793 284	151,5
Ипотечные кредиты физическим лицам	596 535	4,17	677 796	3,36	81 261	113,62
Потребительские кредиты физическим лицам	459 443	3,22	660 238	3,27	200 795	143,7
Кредиты на жилье физическим лицам	6 289	0,04	24 327	0,13	18 038	386,82
Итого кредитов клиентам	14 274 541	100	20 147 201	100	5 872 660	141,14

По данным таблицы 3 можно сделать следующий вывод.

Как видно по приведенным в таблице данным, за исследуемый период наблюдается увеличение суммы всех видов кредитов. Это связано, прежде всего, с выравниванием экономической ситуации в России, а также с активным привлечением новых клиентов путем разработки различных кредитных продуктов, а также упрощением процедуры получения кредита.

Основную долю составляют кредиты индивидуальным предпринимателям, малому и среднему бизнесу, а также корпоративные кредиты. К 2013 году их доля возросла и составила 52,46 и 40,78% соответственно. Ипотечные кредиты увеличились на 13,62%, но их доля уменьшилась с 4,17 до 3,36% это связано с увеличением доли корпоративных кредитов. Значительно выросли кредиты на жилье, которые возросли в 3,8 раз, и одновременно увеличилась их доля с 0,04 до 0,13%.



Рисунок 3.1 - Структура кредитов, выданных клиентам АКИБ «Образование» (ЗАО) за 2012 г., %

Рисунок 3.2 - Структура кредитов, выданных клиентам АКИБ «Образование» (ЗАО) за 2013 г.

В структуре кредитов, предназначенных физическим лицам, рассмотрим ипотечные продукты.

Таблица 4 - Ипотечные кредиты, выданные физическим лицам за 2012 - 2013 гг., тыс. руб.

Кредиты, оцениваемые на индивидуальной основе	2012 г.	2013 г.	Абсолютные изменения, тыс. руб.	Темпы роста, %
	тыс. руб.	удельный вес, %	тыс. руб.	удельный вес, %
Текущие кредиты	591 803	99,21	677 796	100	85 993	114,53
Кредиты, просроченные на срок от 1 до 6 месяцев	4732	0,79	-	-	-	-
Итого	596 535	100	677 796	100	81 261	113,62

По данным таблицы 4 можно сделать следующий вывод.

За рассматриваемый период ипотечные кредиты увеличились на 14,53%. В 2012 г. просроченная задолженность составляет 0,79%, но к концу 2013 г. наблюдается положительная тенденция это свидетельствует о том, что заёмщики своевременно и в полном размере рассчитываются с кредитом.

Рисунок 3.3 - Структура ипотечных кредитов, выданных физическим лицам за 2012 г.

Рисунок 3.4 - Структура ипотечных кредитов, выданных физическим лицам за 2013 г.

Так же АКИБ «Образование» (ЗАО) выдает кредиты на жилье.

Таблица 5 -Кредиты на жилье выданные за 2012 - 2013 гг., тыс. руб.

Кредиты, оцениваемые на индивидуальной основе	2012 г.	2013 г.	Абсолютные изменения, тыс. руб.	Темпы роста, %
	тыс. руб.	Удельный вес, %	тыс. руб.	Удельный вес, %
Текущие кредиты	339	5,39	24 327	100	23 988	7176,11
Кредиты, просроченные на срок менее 1 месяца	5 950	94,61	-	-	-	-
Итого	6 289	100	24 327	100	18 038	386,82

По данным таблицы 5 можно сделать следующий вывод.

За рассматриваемый период кредиты на жилье увеличились на 23 988 тыс. руб. это более чем в 72 раза. Связано это с тем что банк предлагает новые жилищные программы. В 2012 г. наблюдается просроченная задолженность, которая составляет 94,61%, но в 2013г. она была погашена за счет своевременного погашении кредитов.

Рисунок 3.4 Структура, выданных кредитов на жилье физическим лицам за 2012 г.



Рисунок 3.5 Структура, выданных кредитов на жилье физическим лицам за 2013 г.

Рассмотрим структуру обеспечения (таб. 6).

Таблица 6 - Структура обеспечение за 2012 - 2013 гг., тыс. руб.

	Ипотечные кредиты физическим лицам	Абсолютные изменения, тыс. руб.	Темпы роста, %
	2012 г.	Удельный вес, %	2013 г.	Удельный вес, %
Недвижимость	596 535	100	669 772	100	73 237	122,28
Итого	596 535	100	669 772	100	73 237	122,28

По данным таблицы 6 можно сделать следующий вывод.

Данная таблица показывает, что все кредиты по ипотеке выдаются только под залог недвижимости. За данный период наблюдается увеличение обеспечения на 22,28%. Что свидетельствует об обеспеченности кредитов, тем самым снижается риск невозврата кредита.



Рисунок 3.6 - Структура обеспечения ипотечных кредитов за 2012 г.

Рисунок 3.7 - Структура обеспечения ипотечных кредитов за 2013 г.

Итак, по результатам анализа ипотечного кредитования в АКИБ «Образование» (ЗАО) можно сделать вывод, что банк выдает большое количество ипотечных кредитов. АКИБ «Образование» (ЗАО) предоставляет программы молодым семьям, молодым преподавателем, тем самым дает возможность населению иметь свое жилье.

3.3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в банке

Основные проблемы, связанные с развитием ипотечных схем, - снижение рисков, проблема невозврата кредита, упрощение процедуры получения ипотечного кредита и т.д. В настоящее время существуют возможности в решении этих проблем.

Анализ показал, что в АКИБ «Образование» (ЗАО) выдано большое количество ипотечных кредитов, поскольку улучшение жилищных условий и приобретение жилья - одна из основных потребностей граждан России, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального жилья от государства, а стремятся приобрести новое жилье пусть даже в кредит.

Но при этом ипотечное кредитованиев АКИБ «Образование» (ЗАО) имеет достаточное количество недостатков. Самым существенным недостатком является переплата за квартиру. Переплата по ипотеке включает в себя проценты, которые составляют 15,99%, когда в другом банке процентная ставка может на несколько пунктов ниже. Так же в банке предусмотрен аннуитетный способ погашение ипотеки, это более весомая переплата, чем при дифференцированных платежах.

Так же недостатком является ежегодные суммы обязательного страхования. При отсутствии личного страхования заемщика АКИБ «Образование» (ЗАО) увеличивает размер процентной ставки на 4 пункта.

Накладные расходы в совокупности могут достигать 25% первоначального взноса на приобретение жилья. Это может быть значительная сумма для заёмщика.

Но в тоже время банк «Образование» стремиться снизить размер комиссии, ускорить рассмотрение заявки заемщика на одобрение ипотечного кредита в среднем это 3 рабочих дня и упрощает процедуры погашения ипотеки.

Согласно распоряжению Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» все банки в том числе и АКИБ «Образование» (ЗАО) должны стремиться к следующему:

- возможность оплаты первоначального взноса заемщика может быть обеспечена продажей уже имеющегося его жилья, участием в накопительно-ипотечных системах и (или) ипотечным страхованием в целях снижения размера первоначального взноса;

- срок кредитования до 30 лет;

- фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2-3 процентных пункта;

- первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования);

- аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью;

- сократить сроки сбора необходимых документов и принятия решения до одной недели при повышении качества принимаемых решений;

- снижению тарифов и повышению качества обслуживания кредитов для заемщиков, заемщики с хорошей кредитной историей могут иметь тарифные преимущества;

- кредитование заемщиков под залог земельных участков и строящихся на них индивидуальных жилых;

- создать единую электронную базу оценки объектов, доступную всем участникам рынка ипотеки;

- повышение эффективности работы судебной системы позволит сократить сроки взыскания по дефолтным закладным вдвое, что снизит издержки кредитора и заемщика и позволит оптимизировать финансовые потоки от реализуемого имущества;

- сведения о правах и переходе прав на недвижимость будут доступны участникам рынка, в том числе путем создания единой электронной базы зарегистрированных прав.

При активности ипотечных продуктов, произойдет значительный рост новых объектов, новостроек, произойдет оживление в некоторых отраслях промышленности, увеличится производство продукции, услуг, экономика станет оживленной. Ипотечное кредитование даст возможность модернизировать производство, что приведет к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

В завершении необходимо отметить, что развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.

Заключение

ипотечный кредитование аннуитет банковский

В ходе написания дипломной работы были решены следующие задачи:

1. Изучено сущность ипотечного кредитования: понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой. Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

2. Рассмотрены факторы, влияющие на ипотечное кредитование. На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования влияние, оказывают:

- экономические факторы: уровень развития кредитной системы, рынка ценных бумаг, рынка недвижимости, системы налогообложения, системы страхования; устойчивость национальной валюты; уровень инфляции; уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность; источники финансирования и стоимость создаваемых программ; уровень экономической грамотности населения;

- политическими факторами, существенно влияющими на развитие ипотечного кредитование, являются: стабильность системы экономических отношений, стабильность и предсказуемость политической ситуации, наличие или отсутствие внешней угрозы, степень доверия населения;

- правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости. Огромную роль также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога;

- социальные факторы связаны с формой государственной поддержки граждан со стороны государства, уровнем жизни населения, адекватностью существующих ипотечных программ социально-экономической обстановке;

- организационные факторы - это прежде всего теоретическая разработанность вопросов ипотечного кредитования применительно к социально-экономическим условиям страны; существующий практический опыт применения различных схем ипотечных кредитов, оценки платежеспособности.

3. Рассмотрено правовое регулирование ипотечного кредитования: Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».14 октября 2003 г. был принят ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов.

4. Изучены виды ипотечного кредитования: в современной практике наиболее широкое распространение получили виды ипотечных займов:

- традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;

- ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;

- ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;

- ипотечные займы с увеличением собственного капитала;

- ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой выплатой», двухступенчатые.

5. Рассмотрен порядок предоставления и порядок начисления процентов по ипотечным кредитам: Процесс предоставления ипотечного кредита состоит из шести основных этапов.

Этап 1. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит.

Этап 2. Сбор и подтверждение полученной информации.

Этап 3. Проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.

Этап 4. Принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита.

Этап 5. Заключение кредитной сделки.

Этап 6. Обслуживание ипотечного кредита.

Проценты по кредиту начисляются ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита и по день окончательного возврата кредита включительно, на остаток суммы кредита (ссудной задолженности).

Временным периодом (интервалом), за который начисляются проценты по кредиту, является месячный период, считая с двадцать первого числа каждого предыдущего месяца по двадцатое число текущего календарного месяца, включая обе даты (процентный период).

Начисление процентов может осуществляться по формулам простых процентов, сложных процентов.

В последующие процентные периоды в пределах указанного срока кредита производятся ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде ежемесячного платежа.

Погашение ипотеки может производиться проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме.

При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет - это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

6. Изучены формы обеспечения и учет рисков ипотечного кредитования: Обеспечением может быть:

- земельные участки.

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков:

- кредитный риск;

- процентный риск;

- риск ликвидности.

Кредитный риск - риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно.

Процентный риск - возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам.

Риск ликвидности. Причинами возникновения данного риска являются: изменения рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка; массовое изъятие вкладов; недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах, несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам банка, структура активов и пассивов банка и др.

7. Рассмотрена краткая характеристика АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (ЗАО).

Основные показатели деятельности банка за 2013 год. Уставный капитал Банка увеличился за отчетный период на 43%; собственные средства - на 37,69%.

По итогам 2013 г. обязательства Банка выросли на 29,99%.

Рентабельность капитала (ROE) за 2013 г. составила 14,6%. Рентабельность активов (ROA) - 1,4%.

По итогам 2013 г. Банк заработал на 17,1% больше чистой прибыли, полученной Банком за 2012 г.

8. Проведен анализ ипотечных кредитов в АКИБ «Образование» (ЗАО).

По результатам анализа ипотечного кредитования в АКИБ «Образование» (ЗАО) можно сделать вывод, что банк выдает большое количество ипотечных кредитов.

За отчетный период выдача ипотечных кредитов вылечились на 14,53%.

Кредиты на жилье возросли в 72 раза.

Литература

1. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2014. 42с.

2. Ахвледиани Ю. Ипотечное страхование в России // Страховое дело. 2014. 37с.

3. Банковское дело: розничный бизнес: учеб. пособие / под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. М.: КНОРУС, 2010. 416с.

4. Банки и банковское дело: учебник / под ред. А.И. Балабанова. СПб. Питер, 2010. 448с.

5. Банковские операции: учеб. пособие /под ред. О.И. Лаврушина. 2-е изд., доп. и перераб. М.: КНОРУС, 2011. 384с.

6. Банковское дело: справочное пособие /под ред. Ю.А. Бабичевой. М.: Экономика, 2012. 486с.

7. Байдина О.С., Байдин Е.В. Факторы риска в работе с физическими лицами //Деньги и кредит. 2012. 98с.

8. Грачев И.Д. Проблемы просроченных ипотечных кредитов //Деньги и кредит. 2011. 67c.

9. Демушкина Е. Определение правового статуса ипотечной ценной бумаги. // Рынок ценных бумаг. 2013. 32с.

10. Журкина, Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения// Финансы. 2012. 17с.

11. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. 2013. 90с.

12. Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования. // Экономист. 2010. 75с.

Размещено на Allbest.ru