Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение мая, составил 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня мая 2013 года.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет около 3 трлн рублей. Хотя качество портфеля остается на высоком уровне, с начала 2013 года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с низким первоначальным взносом в размере 10 - 20%, что может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском.

В первом полугодии 2014 года было осуществлено 7 выпусков жилищных ипотечных ценных бумаг (далее - ИЦБ) на общую сумму 90,62 млрд руб. Из них с той или иной формой участия АИЖК было проведено 5 сделок на сумму 35,85 млрд рублей (40% общей суммы выпущенных ИЦБ).

За первое полугодие 2014 года в рамках реализации социальных ипотечных программ, Агентство рефинансировало 4 962 ипотечных кредита на сумму 9,1 млрд руб., что составило 44% общего объема деятельности Агентства на первичном рынке в количественном и 53% - в стоимостном выражении.

Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов за первое полугодие 2014 года составила 10,8%, а по социальным продуктам - 10% (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,2%), что ниже целевого ориентира на 2014 год, установленного в государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (11,3%).

По состоянию на 30 июня 2014 года объём заключенных АИЖК контрактов на выкуп старших выпусков ИЦБ составил 37,93 млрд руб. В рамках программ размещено 18 выпусков на 62,86 млрд руб.

По состоянию на 30 июня 2014 года совокупный объем предоставленных АИЖК целевых займов на накопление ипотечного покрытия и завершение сделок секьюритизации составил 25,07 млрд руб.

В рамках программы предоставления АИЖК поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года по 30 июня 2014 года было предоставлено пять поручительств на общую сумму 8,4 млрд рублей.

За первое полугодие 2014 года АИЖК выступило в роли резервного сервисера в двух сделках секьюритизации на общую сумму 8,16 млрд рублей.

В рамках программ финансирования жилищного строительства («Стимул») по состоянию на 30 июня 2014 года АИЖК приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 58,1 млрд руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 111,3 млрд руб., по которым предусматривается строительство 6,3 млн кв. м жилых помещений (общая площадь зданий - 9,4 млн кв. м).

За первое полугодие 2014 года было выдано 367 398 ипотечных кредитов на общую сумму 627,3 млрд рублей, что в 1,36 раза превышает уровень января - мая 2013 года в количественном и в 1,44 - в денежном выражении.

Рост ипотечного рынка происходил на фоне напряженности на финансовых и валютных рынках. В этих условиях увеличился спрос населения на недвижимость, которая воспринимается многими как надежный защитный инструмент. Анализируя резкие колебания валютного курса, особенно четко проявившиеся в первом квартале 2014 года, многие заёмщики начали забирать свои сбережения с депозитов и конвертировать их в более надежный, с их точки зрения, инструмент - инвестиции в приобретение жилья, в том числе и при помощи ипотеки. Косвенно это подтверждается сокращением объемов рублевых вкладов населения, размещенных в банках, - за первый квартал они снизились на 782,9 млрд рублей (5,6% от объемов рублевых депозитов на 01.01.2014 г.).

С другой стороны, многие граждане, собиравшиеся приобрести жилье для собственных нужд, но выжидавшие удобного момента для совершения сделки, поняли, что в краткосрочной перспективе ожидать улучшения условий не стоит, и решили не затягивать с покупкой жилья. Это подтверждается статистикой Росреестра: рост количества сделок с жильем по итогам первого квартала составил 17% по отношению к I кварталу 2013 года (за 2013 год в целом количество сделок снизилось на 5%).

Рис. 2.1. Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов (млрд руб.) и годовые темпы роста (%) в 2012 - 2014 гг., помесячно

Данные Банка России по состоянию на 01.06.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение мая, составил 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня мая 2013 года.

Рис. 2.2. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца 2011 - 2014 гг.), % годовых

В первом полугодии 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня соответствующего периода 2013 года. Однако основные участники рынка в условиях сохранения высокой стоимости заимствований, как и предполагало АИЖК, уже начали корректировать ставки по своим ипотечным программам в сторону повышения. На статистике эти действия отразятся осенью, поскольку срок от подачи заявки до получения кредита составляет в среднем около двух месяцев.

Поведение игроков ипотечного рынка в течение первого полугодия было разнонаправленным. После того как в конце 2013 года средние месячные ставки достигли двухлетнего минимума, опустившись до 12-ти процентной отметки, многие банки второго эшелона были вынуждены снижать ставки по ипотечным продуктам вслед за лидерами рынка. Однако последовавший период нестабильности и неизбежный рост стоимости фондирования привели к тому, что закрепиться на психологически важной отметке ниже 12% ставкам не удалось, и уже в конце первого квартала многие банки начали постепенно повышать ставки.

В то же время лидеры рынка, имеющие возможность привлекать фондирование по более низким ставкам по сравнению с другими участниками рынка, занимали в этот период выжидательную позицию. Только в самом конце второго квартала, на границе первого и второго полугодия Сбербанк повысил ставки по всей линейке ипотечных продуктов, что может привести к появлению тенденции роста ставок по ипотечным кредитам во втором полугодии.

В целом можно констатировать, что в первом полугодии банки старались удерживать ставки по ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях, проводя при этом разнонаправленную ценовую политику в зависимости от маркетинговой стратегии и возможности доступа к разным источникам фондирования у того или иного банка, неохотно идя на их повышение. Основным способом конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заёмщикам. В первом полугодии 2014 года требования к заёмщикам снизили практически все ведущие ипотечные банки, в совокупности занимающие более 70% рынка. Данный тренд поддержали и многие другие участники рынка ипотечного жилищного кредитования.

Ослабление требований к заёмщикам, начавшееся еще в 2013 году, уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля, размер которого на текущий момент составляет уже около 3 трлн рублей. По данным Банка России, с начала 2013 года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с низким первоначальным взносом в размере 10 - 20% и, напротив, сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%, что может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском.

В то же время качество ипотечного портфеля находится на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа - около 95,6%.

Рис. 2.3. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2011-2014 гг., %

Рис. 2.4. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной задолженности в 2011 - 2014 гг., %

Если говорить о кредитном портфеле банков в целом (включая беззалоговые кредиты), то ситуация здесь не такая радужная - качество портфеля, состоящего из кредитов, выданных населению, в целом снижается. Отмечается тенденция роста доли проблемных кредитов, выданных физическим лицам (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 01.06.2014 г. составила 7,1% по сравнению с 5,8% на 01.01.2014 г.).

Рис. 2.5. Доля просроченной задолженности (90+ дней) по кредитам, предоставленным физическим лицам, в общем объеме накопленной задолженности в 2013 - 2014 гг., %

Вызывает тревогу и то, что, согласно опросу крупнейших розничных банков, проведенному Банком России в I квартале 2014 года, почти половину всех кредитов (41% по количеству предоставленных в I квартале кредитов и 44% по объему) банки выдали заёмщикам, уже имеющим на дату предоставления кредита непогашенную ссудную задолженность перед банком.

В условиях проявления тенденции к ухудшению качества портфеля по всем видам кредитов ипотечным банкам следует особенно внимательно отнестись к управлению кредитным риском, чтобы не допустить проявления тенденции ухудшения качества портфеля по потребительским кредитам и в ипотечном секторе. Следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации сильнее всего пострадают заёмщики, получающие «серую» зарплату и не имеющие возможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ.

Стоит отметить, что проведенное Банком России стресс-тестирование основных участников рынка ипотеки показало их устойчивость в случае повторения кризиса 2008 - 2009 годов. Однако существенная доля ссудной задолженности, приходящаяся на кредиты с низким первоначальным взносом (по данным Банка России в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляет почти 50%, а с первоначальным взносом менее 20% - 34%), может в перспективе стать источником системных рисков.

NAI Becar - российское подразделение мировой сети NAI Global, лидера мирового рынка коммерческой недвижимости. Партнерская сеть NAI, основанная в 1978 году, имеет 350 офисов в 55 странах мира. По итогам 2012 года бренд NAI занял 6 место среди мировых брендов на рынке коммерческой недвижимости. По количеству офисов занимает первое место среди компаний в Европе. На сегодняшний день в управлении партнерской сети более 300 млн. кв. метров площадей по всему миру. Годовой оборот компании - более $45 млрд.

С 2013 года право работать под брендом NAI завоевал департамент новостроек, созданный в Группе Компаний «Агентство Бекар» в 2012 году. Используя глубокое знание местного рынка, а также технологии и ресурсы всемирной сети, NAI Becar предоставляет своим клиентам всю линейку услуг на рынке недвижимости по единым, международным стандартам.

Скорость, точность, мобильность в решении задачи клиента - наши приоритеты. Интегрированность в работу международной сети позволяет специалистам NAI Becar решать задачи любой сложности, привлекая для каждого проекта лучших специалистов не только в России, но и со всего мира. Гибкость системы NAI позволяет быстро находить самые эффективные и профессиональные решения для каждого клиента.

NAI Becar имеет фронт-офисы в Москве и Санкт-Петербурге, а также представительства в 19 городах России. За 21 год работы на российском рынке компания NAI Becar приобрела опыт работы с объектами любой сложности и функционального назначения во всех сегментах рынка недвижимости и успешно реализует собственные девелоперские проекты.

Компания NAI Becar является членом всех значимых профессиональных сообществ, и выступала основателем Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД). Президент NAI Becar, Александр Шарапов, уже не один год является президентом FIABCI Россия.

В 2011 году NAI Becar открыл подразделение, ориентированное только на рынок строящегося и нового жилья. На сегодняшний день NAI Becar на эксклюзивном праве занимается сопровождением и реализацией нескольких крупных проектов жилой застройки в Петербурге и Ленинградской области. Является проверенным партнером многих строительных компаний.

За 2013 год Компания NAI Becar показала следующие результаты (таблица 2.1).

Таблица 2.1

Рис. 2.6. Результаты департамента новостроек за 2013 год

За первые три квартала 2014 год Компания NAI Becar показала следующие результаты (таблица 2.2)

Таблица 2.2

Рис. 2.7. Результаты департамента новостроек за 3 квартала 2014 года

Исходя из данных таблицы 2.2, мы видим, что огромное влияние на продажи оказывает ипотечный отдел. Больше половины людей покупают квартиру в ипотеку.

Ипотека - это реальная возможность уже сегодня приобрести жилье с помощью специального ипотечного кредита под недвижимость. Клиентам не надо копить нужную сумму в течение долгого периода времени, достаточно внести первый платеж, а затем ежемесячно погашать ипотечный кредит и выплачивать проценты банку. Таким образом, Клиент сразу получает жилье и может с первого дня проживания зарегистрировать всех членов семьи.

Ипотека недвижимости на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и надежным способом решения вопроса по приобретению квартир и комнат, новостроек, коммерческих помещений и загородных домов.

2.2 Система оценки кредитоспособности клиентов ЗАО «Агентство Бекар»

ЗАО «Агентство Бекар» использует комбинированную систему оценки кредитоспособности соискателей на получение ипотечного кредита «скоринг+андеррайтинг». Определение платежеспособности физического лица и максимального лимита кредитования проводится в три этапа:

1. Определение соответствия клиента минимальным требованиям банка к потенциальному заёмщику. В случае если клиент удовлетворяет минимальным требованиям Банка, следует переход ко второму этапу. Если клиент не соответствует хотя бы одному параметру, дальнейший анализ в рамках настоящей методики не проводится.

2. Расчет суммы доходов, которые возможно направить в погашение кредита. Данный расчет проходит в три этапа:

1) расчет реального текущего дохода заёмщика, со-заёмщика и поручителей («текущий доход»);

2) определение стабильной части указанных доходов в средне- и долгосрочной перспективе с учетом места работы, должности, возраста, квалификации и иных факторов («ожидаемый доход»);

3) расчет части ожидаемого дохода, которую заёмщик, со-заёмщик и поручители будут иметь возможность направлять в погашение кредитов и займов после проведения необходимых расходов («свободный доход»).

3. Определение максимального лимита кредитования на основе величины свободного дохода и ожидаемого дохода заёмщика, со-заёмщика и поручителей и установленных коэффициентов максимальной кредитной емкости.

В случае, когда солидарная ответственность за возврат кредита возлагается на несколько физических лиц (основного заёмщика и со-заёмщика и/или поручителя), расчет максимального лимита кредитования каждого лица проводится отдельно на основании их свободного/ожидаемого дохода. Максимальный совокупный лимит кредитования основного заёмщика равен сумме максимального лимита кредитования основного заёмщика (рассчитанного без учета со-заёмщика и поручителей), максимального лимита кредитования со-заёмщика и максимального лимита кредитования каждого поручителя.

Настоящая методика позволяет проводить анализ дохода как подтвержденного документально, так и не подтвержденного документально.

Минимальные требования к заёмщикам:

Заёмщик (основной заёмщик и поручитель) должен соответствовать каждому из ниже перечисленных обязательных требований (Таблица 2.3):

Таблица 2.3. Обязательные требования к заёмщикам

Лица, не соответствующие любому из указанных минимальных требований в дальнейшем расчете максимального лимита кредитования не рассматриваются.

Минимальные требования могут быть изменены в рамках какого-либо кредитного продукта Кредитным Комитетом Банка-партнёра.

Расчет свободного дохода:

На основании сведений о доходах, указанных в анкете - кредитной заявке, и представленного пакета документов производится классификация дохода основного заёмщика, со-заёмщика и поручителя по следующей схеме.

Первый этап - Расчет реального «текущего дохода» физического лица.

Под реальным текущим доходом понимается заявленный доход физического лица на текущий момент времени, с учетом поправок на степень достоверности (подтверждения) данного дохода представленными клиентом документами. Реальный текущий доход (ТД) определяется по формуле:

ТД=ЗД (заявленный доход)*min (Балл скоринга по текущему доходу (%), 100%),

где Балл скоринга по текущему доходу = Базовый балл скоринга дохода +/- дополнительные баллы.

Базовый балл скоринга дохода определяет «среднее» ожидаемое завышение заявленного дохода над реальными доходами заёмщика. Базовый балл рассчитывается по следующей матрице (Таблица 2.4):

Таблица 2.4. Базовый балл скоринга дохода

В случае, когда часть заявленного дохода является документально подтвержденной, данная сумма дохода принимается с базовым баллом 100%, а неподтвержденная часть принимается с базовым баллом 40%-60% согласно матрице. Дополнительные баллы скоринга предназначены для более точного определения реального текущего дохода, в первую очередь, для заёмщиков с неподтвержденными доходами. Расчет дополнительных баллов производится по следующей матрице (Таблица 2.5):

Таблица 2.5. Дополнительные балы скоринга

В случае если сумма расчетных текущих доходов заёмщика, со-заёмщика и поручителя составит менее 350 долларов США, дальнейший анализ не производится и максимальная сумма кредитования считается равной нулю.

Второй этап - Расчет «ожидаемого дохода» физического лица:

Под ожидаемым доходом понимается стабильная часть дохода физического лица, которую он/она с большой степенью вероятности сможет получать в будущем с учетом риска потери работы и востребованности на рынке труда. Расчет Ожидаемого Дохода производится по формуле:

• ОД = ТД *min (Балл скоринга по стабильности дохода (%), 100%)
• Балл скоринга по стабильности дохода рассчитывается следующим образом (Таблица 2.6):
• Таблица 2.6. Балл скоринга по стабильности дохода

	Основной Заёмщик / Поручитель	Со-заёмщик
1. Отраслевая принадлежность предприятия-работодателя
Наименование отрасли	Балл (%)	Балл (%)
Электроэнергетика	10	10
Атомная промышленность	10	10
Машиностроение	10	10
Нефтедобыча, нефтепереработка, нефтехимия	10	10
Газовая промышленность	10	10
Горнодобывающая промышленность	10	10
Черная и цветная металлургия	10	10
Авиастроение	0	0
ВПК	0	0
Стройиндустрия	5	10
Государственные органы	5	0
Транспорт	10	10
Связь и телекоммуникации	5	10
СМИ	10	10
Оптовая и розничная торговля	10	10
Сфера услуг	5	10
Легкая и пищевая промышленность	10	10
Сельское хозяйство	0	0
Вооруженные силы	5	0
Здравоохранение	10	10
Издательская деятельность	5	10
Наука, культура, образование	10	10
Финансы, банковское дело, страхование	5	10
2. Должность клиента
Руководитель / зам. руководителя (организации)	30	30
Руководитель подразделения / зам. руководителя подразделения (крупного структурного подразделения)	25	25
Руководитель подразделения / зам. руководителя подразделения низшего звена	20	20
Ведущий специалист	10	10
Специалист	-10	-10
Индивидуальный предприниматель	30	30
3. Функциональные обязанности клиента
Участие в основной / профилирующей деятельности	10	10
Не основная деятельность:
Бухгалтерия, финансы, кадровая служба	10	10
Снабжение, сбыт	0	0
Хозяйственная служба	0	0
Канцелярия, секретариат	0	0
Юридическая служба	10	10
Служба безопасности	10	10
4. Длительность трудовой деятельности (стаж)
Общий стаж более 5 лет	20	20
Стаж от 3 до 4 лет	10	10
Стаж от 1 до 3 лет	-10	-10
5. Непрерывность трудовой деятельности за последние 5 лет
Перерыв менее 3 месяцев	0	0
Перерыв от 3 месяцев до 1 года (2)	-10	-20
Перерыв более 1 года (2)	-50	-50
(2) не применяется к женщинам, находившимся в отпуске по уходу за ребенком
6. Стаж на последнем месте работы
Более 1 года	10	10
От 3 месяцев до 1 года	5	5
Менее 3 месяцев	-20	-20
7. Частота смены работы за последние 5 лет
Не более трех	5	0
От трех до четырех	0	-10
Более четырех	-15	-20
8. Наличие карьерного роста за последние 5 лет
Есть	10	10
Нет	0	0
9. Образование
Ученая степень, 2 и более высших образования	20	20
Высшее	10	10
Незаконченное высшее	0	0
Средне-специальное	0	0
Среднее	-10	-10
10. Возраст клиента
Менее 24 лет	5	5
От 25 до 45 лет	10	10
От 46 до 55 лет	0	0
Более 56 лет	-10	-10
11. Кредитная история
Положительная (своевременное выполнение обязательств по обслуживанию кредита)	15	15
Удовлетворительная (не имеет кредитной истории)	0	0
Кредитная история клиента оценивается как положительная, если клиент своевременно выполнял обязательства по погашению задолженности по ранее полученным кредитам либо погашение задолженности было осуществлено несвоевременно по независящим от клиента объективным причинам. Кредитная история клиента оценивается как удовлетворительная, если клиент не имеет кредитной истории либо имел просроченную задолженность сроком выше 5 календарных дней не более 1 раза в течение срока погашения кредита по субъективным зависящим от клиента причинам.
Итого

Совокупный ожидаемый доход основного заёмщика равен сумме ожидаемого дохода основного заёмщика (рассчитанного без учета со-заёмщика и поручителей), ожидаемого дохода со-заёмщика и ожидаемого дохода каждого поручителя.

Третий этап - Расчет «свободного дохода» физического лица.

Под свободным доходом понимается часть ожидаемого дохода физического лица, которая остается в его распоряжении после необходимых расходов на проживание и оплаты фиксированных платежей и которую возможно направить на погашение кредита и новые дорогостоящие покупки (отдых, технику, мебель и т.п.).

Расчет свободного дохода производится по формуле:

СД = ОД * (1 - Кmin) - ЕП,

где Кmin - коэффициент минимальных расходов, зависящий от количества членов семьи физического лица.

ЕП - сумма фиксированных платежей (аренда жилья, образование и т.п.).

Расчет Кmin и ЕП производится по следующим таблицам:

Таблица 2.7. Расчет коэффициента минимальных расходов (Кmin)

Количество членов семьи, проживающих совместно с физическим лицом (супруг(а), дети младше 18 лет, пенсионеры родители)	Кmin
0	30%
1	35%
2	40%
3	45%
4	50%
5 и более	70%

Таблица 2.8. Ежемесячные фиксированные платежи семьи (ЕП)

Арендные платежи
Платежи по кредитам
Платежи за образование
Алименты
Прочие
(3) данные из Анкеты - кредитной заявки
Итого ЕП

Свободный доход заёмщика будет представлять собой максимальную сумму ежемесячного аннуитетного платежа, то есть:

СД = max Па (максимальный аннуитетный платеж)

Ежемесячный аннуитетный платеж -- это постоянная сумма, которую заёмщик каждый месяц отдает банку.

Совокупный свободный доход основного заёмщика равен сумме свободного дохода основного заёмщика (рассчитанного без учета со-заёмщика и поручителей), свободного дохода со-заёмщика и свободного дохода каждого поручителя.

Максимальный лимит кредитования определяется как отношение максимальной суммы аннуитетного платежа к аннуитетному коэффициенту, который зависит от запрашиваемого срока кредита и процентной ставки:

,

где

махР - максимальный лимит кредитования,

Ка - аннуитетный коэффициент.

,

где

Т - срок кредита в месяцах.

Максимальный совокупный лимит кредитования основного заёмщика равен сумме максимального лимита кредитования основного заёмщика (рассчитанного без учета со-заёмщика и поручителей), максимального лимита кредитования со-заёмщика и максимального лимита кредитования каждого поручителя.

Ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих - возвращения основного долга и начисленных процентов. В случае, когда известна запрашиваемая сумма кредита ежемесячный аннуитетный платеж рассчитывается как произведение первоначальной суммы кредита на аннуитетный коэффициент:

Па=Р*Kа,

где

Па - ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту,

Р - первоначальная сумма кредита,

Ка - коэффициент ежемесячных аннуитетных выплат.

Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого остается неизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце. Размер ежемесячных процентных выплат определяется или, исходя из того, что «в году 12 месяцев» (т. е. для расчетов используется годовая процентная ставка, деленная на 12) или используется расчет точных процентов, исходя из того, что «в году 365 дней»:

,

где

Пi - процентный платеж по кредиту за один месяц,

i - процентная ставка (годовая)

Выплата в погашение основной суммы долга определяется как разница между суммой ежемесячного аннуитетного платежа и процентным платежом за месяц:

Под = Па - Пi,

где

Под - платеж по основной сумме долга.

В дополнение к общему ограничению в виде максимального совокупного лимита кредитования, Кредитный Комитет Банка-партнёра может установить дополнительные ограничения по лимитам на отдельные продукты. Данные ограничения могут быть, в частности, связаны с минимальной долей первоначального взноса заёмщика при приобретении имущества или недвижимости в кредит Банка.

После определения максимального совокупного лимита кредитования, кредитный специалист осуществляет оформление заключения по кредитной заявке. К заключению по кредитной заявке обязательно прилагается расшифровка поэтапного определения дохода с указанием присвоенных коэффициентов по каждой статье.

В противном случае анализ кредитоспособности потенциального заёмщика следует проводить с использованием порядка, изложенного ниже.

Оценка кредитоспособности клиента - физического лица проводится на основе следующих документов:

- документ, удостоверяющий личность клиента - копия паспорта;

- документ, подтверждающий доход клиента:

- справка (с места работы) о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ;

- копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ.

При наличии у банка сомнений в отношении клиента список документов может быть расширен, в том числе для проведения анализа целесообразно запросить:

- документы, подтверждающие наличие в собственности клиента дорогостоящего и ликвидного имущества (недвижимость, автомобили, ценные бумаги, денежные средства на счетах в банках и т.д.);

- прочие документы, которые могут подтвердить платежеспособность и деловую репутацию клиента.

Для проведения оценки на основе предоставленных клиентом документов, а также прочей собранной информации, проводится анализ источников получения доходов, их реальности и стабильности, размера доходов, а также сведений о наличии компенсирующих факторов. На основе результатов анализа делается вывод о степени кредитоспособности клиента и группе инвестиционной привлекательности. В случае, когда солидарная ответственность за погашение задолженности перед банком возлагается на нескольких физических лиц (основного заёмщика, со-заёмщика и/или поручителя), целесообразно анализировать кредитоспособность каждого из указанных лиц.

Определение степени кредитоспособности и группы инвестиционной привлекательности клиента осуществляется в соответствие с таблицей 2.9:

Таблица 2.9. Степень кредитоспособности и группы инвестиционной привлекательности клиента

Группа инвестиционной привлекательности	Степень кредитоспособности	Результаты финансового анализа
1	Высокая	Совокупный документально подтвержденный доход, получаемый клиентом, достаточен для выполнения всех обязательств перед банком (погашение основного долга, уплата процентов / комиссий и т.д.). Есть основания предполагать, что уровень дохода не понизится на протяжении всего периода кредитования.
2	Приемлемая	Совокупный доход клиента документально не подтвержден (клиент не смог предоставить документы, подтверждающие доход), его уровень достаточен для обслуживания и погашения кредитных продуктов банка. Анализ ситуации, сложившейся на рынке труда (либо иной косвенный способ подтверждения дохода), дает основания предположить, что клиент действительно способен получать доход в заявленном размере, либо выявлен один или несколько компенсирующих факторов, в том числе наличие в собственности клиента ликвидных активов, реализация которых позволит погасить задолженность перед Банком.
3	Удовлетворительная	Совокупный доход клиента документально не подтвержден (клиент не смог предоставить документы, подтверждающие доход), но его уровень достаточен для обслуживания и погашения кредитных продуктов банка. Выявлен один или несколько компенсирующих факторов, в том числе наличие в собственности клиента ликвидных активов, реализация которых позволит погасить задолженность перед банком. Имеется информация, которая дает основания предполагать, что уровень дохода клиента в будущем (в период кредитования) может измениться в сторону уменьшения, либо есть сведения, ставящие под сомнения деловую репутацию клиента.
4	Низкая	Доход клиента не подтвержден документально, наличие компенсирующих факторов не выявлено, либо клиент имеет нестабильный (или имеющий тенденцию к снижению) подтвержденный доход в течение анализируемого периода, уровень которого не достаточен для погашения обязательств перед банком. Есть основания предполагать, что в течение срока действия кредитного продукта клиент также будет получать доход, недостаточный для погашения кредитных продуктов банка. Имеются сведения, ставящие под сомнение деловую репутацию клиента.

Балльная методика «скоринг+андеррайтинг» имеет ряд преимуществ: она является универсальной при предоставлении физическим лицам всех видов кредитных продуктов, достаточно проста в использовании, учитывает множество факторов одновременно, что позволяет более точно оценить заёмщика.

2.3 Совершенствование методов оценки кредитоспособности физических лиц ЗАО «Агентство Бекар»

Существенный рост объемов ипотечного кредитования физических лиц банками-партнёрами ЗАО «Агентство Бекар» был бы невозможен без отработанной технологии процесса кредитования, важной составной частью которого является оценка кредитоспособности заёмщика. В тоже время, в применяемой методики оценки кредитоспособности заёмщика можно выделить как преимущества, так и недостатки. К числу преимуществ методики оценки кредитоспособности заёмщика, применяемой в ЗАО «Агентство Бекар» относятся:

1. Четкое нормативное регулирование процесса кредитования. В частности, на основе на локальных нормативных актах, в которых распределяются функции и полномочия между подразделениями и должностными лицами банка, механизм принятия решений по выдаче и сопровождению кредита, включая сбор и оценку информации о заёмщике.

2. Сочетание различных методов при оценке кредитоспособности физического лица. В частности, практически во всех случаях анализа кредитоспособности физического лица в банке применяется разновидность скоринговой оценки, основанная на «отсеве» «плохих» заёмщиков в случае их несоответствия одному из четырех-пяти базовых критериев, в сочетании с оценкой платежеспособности физического лица на основе его среднемесячного дохода для определения максимального размера кредита (кредитного лимита), то есть с использованием эдементов андеррайтинга.

3. Дифференциация методик в зависимости от вида кредитования - набор критериев, требования к заёмщику, набор предоставляемых документов, сроки принятия решений несколько отличаются по каждому направлению кредитования физических лиц, развиваемых банком, при сохранении общих подходов к оценке кредитоспособности заёмщика.

4. Ведение баз данных статистической информации о заёмщике (на основании анкет-заявлений на получение многоцелевого кредита, на получение кредитной карты, других видов кредита) по достаточно значительному числу социально-демографических и иных характеристик (всего около 20 критериев). Это позволит в будущем разработать скоринговую модель оценки кредитоспособности заёмщика на основании собственных баз данных.

5. Применение разнообразных способов управления кредитными рисками, в том числе мониторинг кредитной сделки на всех этапах кредитного процесса, диверсификация кредитного портфеля в целом по банку и в отношении кредитования физических лиц, залоговое обеспечение сделок по ипотечному кредитованию, отраслевое и региональное лимитирование кредитов и другое. Также в целях снижения кредитного риска планируется увеличение удельного веса кредита, оформляемых в офисах банка (по сравнению с кредитами, оформляемыми в местах продаж товаров и услуг).

В качестве недостатков применяемых методик можно отметить следующее:

1. Применяемые методики приводят только к относительному снижению уровня кредитных рисков - уровень просроченной задолженности составляет 7,7% (и в течении 2013 года) имел тенденцию к росту. Это, в свою очередь, приводит к увеличению резервов на возможные потери по ссудам и снижению рентабельности банка.

2. Недостаточная гибкость применяемых оценок кредитоспособности и, в частности, скоринговых моделей. В частности, скоринговая оценка ограничивалась только отсевом «плохих» клиентов при неудовлетворении определенным базовым критериям, в тоже время не применялось интегральных, балльных оценок. Указанные недостатки методик также препятствуют более тесной увязке политики управления банком в отношении «риска-доходности» и совершенствованием (модернизацией) применяемых методик.

В целом, применяемый подход в ЗАО «Агентство Бекар» к соотношению «доходность - риск» позволяет обеспечивать достаточно высокий уровень процентной маржи в целом по банкам-партнёрам (11%), существенное увеличение размера процентных доходов от кредитования физических лиц и их удельного веса в общей сумме процентных доходов (объем кредитования физических лиц выше объемов кредитования юридических лиц примерно на 10-15%, в тоже время размер процентных доходов по кредитам физическим лицам выше размера процентных доходов по кредитам юридическим лицам в 2,5 раза). В тоже время, можно отметить увеличение уровня просроченной задолженности - за 2013 год ее размер вырос на с 5,6% до 7,7%. Выявленные недостатки и негативные тенденции требуют разработать пути совершенствования применяемых в банке методик оценки кредитоспособности.

Основные возможности совершенствования оценки кредитоспособности заёмщика в ЗАО «Агентство Бекар» связаны с разработкой собственной модели оценки заёмщика балльного типа. Накопленная база собственных кредитных историй позволяет осуществить статистическую обработку информации и в отношении каждого критерия определить его ориентировочный удельный вес и ранжирование разных вариантов ответа. Использование созданной модели позволит, как более точно оценивать кредитные риски в соответствии с социально-демографическими характеристиками заёмщиков, так и варьировать условия кредита для заёмщиков с разной степенью кредитного риска (применяемые до настоящего времени методики позволяли только осуществлять отсев заёмщиков, не удовлетворяющих какому-либо из 4-5 базовых критериев).

В данном подразделе исследования будет предложена новая андеррайтинговая модель для оценки кредитного риска заёмщиков на основе собственной базы кредитных историй банков-партнёров ЗАО «Агентство Бекар». С точки зрения методики ее разработка будет включать следующие этапы:

1. В качестве базовой величины берется средний уровень просроченной кредитной задолженности по банку (7,7%).

2. Для каждого варианта ответа по каждому критерию выясняется выше или ниже уровень просроченной кредитной задолженности по совокупности данных лиц и степень отклонения.

3. В соответствии с указанным анализом для каждого варианта ответа по каждому критерию будет предложена определенная балльная оценка по шкале от 0 (максимальный уровень кредитного риска / максимальная вероятность «плохого» качества кредита) до 10 (минимальный уровень кредитного риска / максимальная вероятность «хорошего» качества кредита). При этом, в соответствии со степенью отклонений максимальная балльная оценка (минимальный уровень кредитного риска) может быть в диапазоне от 1 до 10. Указанное позволит исключить необходимость при осуществления андеррайтинг-анализа такой дополнительной операции, как учет «веса» критерия.

В таблице 2.10 приведены результаты анализа базы кредитных историй по банкам-партнёрам ЗАО «Агентство Бекар» (на основании сравнения статистической информации анкет заёмщикам по моментальным кредитам и кредитным картам и результатами возврата кредита заёмщиком). Поскольку точные результаты анализа являются коммерческой тайной банка, то в таблице представлено только направление отклонения и его степень по шкале:

- Существенное отрицательное отклонение (процент просроченных кредитов по выборке существенно выше среднего для всей совокупности);

- Отрицательное отклонение средней степени;

- Незначительное отрицательное отклонение;

= Отклонение практически отсутствует;

+ Незначительное положительное отклонение (процент просроченных критериев по выборке несколько ниже среднего для всей совокупности);

++ Положительное отклонение средней степени;

+++ Существенное положительное отклонение.

При уровне интегральной оценки в 33 балла, вероятность ошибочного отнесения «хорошего» кредита к «плохим» составила 11%, а ошибочного отнесения «плохого» к «хорошим» составила 23%. При уровне интегральной оценки в 35 баллов, вероятность ошибочного отнесения «хорошего» кредита к «плохим» составила 16%, а ошибочного отнесения «плохого» к «хорошим» составила 10%. При уровне интегральной оценки в 37 баллов, вероятность ошибочного отнесения «хорошего» кредита к «плохим» составила 24%, а ошибочного отнесения «плохого» к «хорошим» составила 8%. Возможно, в качестве базового рационально принять интегральный уровень оценки в 35 баллов.

Таким образом, использование предложение модели андеррайтинг-анализа позволяет снизить вероятность ошибочного решения, и тем самым снизить кредитные риски банка при сохранении привлекательности банковского продукта для потребителя.

Использование предложенной модели возможно для принятия следующих решений:

1. Определение границы интегральной балльной оценки (исходя из текущих подходов к соотношения «риска» - «доходности), при которой заёмщики с более высоким уровнем риска получают отказ в получение кредита, а заёмщики с более низким уровнем риска получают положительное решение.

2. Изменение границы интегральной балльной оценки в случае изменения подхода к соотношению «риска» - «доходность» (повышение границы в случае более консервативной политики или снижение границы в случае более либеральной).

3. Определение нескольких «граничных» уровней интегральной риски и варьирование условий предоставления кредита для клиентов с разными уровнями рискам (чем ниже уровень риск, тем более выгодные условия по процентным ставкам и другим параметрам).

Указанная модель может применяться практически для ипотечного кредитования физических лиц, осуществляемых ЗАО «Агентство Бекар».

Отметим также, что практика использования предложенной модели андеррайтинг-анализа в ЗАО «Агентство Бекар» должна подразумевать ее постоянную верификацию на основании результатов новых кредитных историй по выдаваемым банком кредитам. Это позволит и в дальнейшем совершенствовать подходы к оценке кредитоспособности заёмщика для снижения кредитных рисков банка при сохранении привлекательности кредитного продукта для заёмщика.

Заключение

заемщик кредитоспособность андеррайтинговый

Обобщим основные исследовательские выводы.

Важность вопросов кредитования физических лиц связана с тем, что кредитование - основная активная операция коммерческого банка. При этом, кредитование физических лиц является одним из самых быстрорастущих секторов рынка услуг. Однако, рост объемов кредитования физических лиц приводит также к увеличению конкурентной борьбы между кредитными учреждениями за потребителя (заёмщика). Особую значимость приобретает совершенствование подходов к оценке кредитоспособности заёмщика (физического лица), которое должно быть направлено на снижение рисков кредитования, но сохраняя при этом привлекательность кредитных продуктов банка для его существующих и потенциальных клиентов.

Кредитование физических лиц - достаточно рисковая операция, и увеличение доли таких кредитов в портфеле увеличивает кредитный риск банка. Одна из основных мер по предотвращению возможных потерь - правильная оценка способности заёмщика выполнять свои обязательства. В определенной мере кредитный риск зависит от кредитоспособности заёмщика. Уровень кредитоспособности клиента свидетельствует о степени индивидуального (частного) риска банка, связанного с выдачей конкретной ссуды конкретному заёмщику. Между кредитоспособностью заёмщика и рисками кредитования прослеживается обратная связь (чем выше кредитоспособность заёмщика, тем ниже риск банка потерять свои деньги). Анализ кредитоспособности клиента предшествует заключению с ним кредитного договора и позволяет выявить факторы риска, способные привести к непогашению выданной банком ссуды в обусловленный срок и оценить вероятность своевременного возврата ссуды.

Существует множество определений кредитоспособности клиента (заёмщика). Самым распространенным из них является следующее: способность лица полностью и в срок рассчитаться по своим долговым обязательствам. Кредитоспособность клиента -- это его желание и возможность платить за кредит. Считается, что кредитоспособность понятие взаимосвязанное, но не тождественное с платежеспособностью. Платежеспособность - это способность (наличие возможности) и готовность (наличие желания) юридического или физического лица своевременно и в полном объеме погашать свои денежные обязательства. Степень неплатежеспособности в прошлом является одним из формальных показателей, на которые опираются при оценке кредитоспособности клиента.

Основными методами оценки кредитоспособности физических лиц является оценка его платежеспособности (на основании сведений о доходах физического лица и риска потери этого дохода), изучение кредитных историй, а также различные скоринговые модели, включая комбинирование «скоринг+андеррайтинг».. Скоринг представляет собой математическую (статистическую) модель, с помощью которой на базе кредитной истории уже имеющихся клиентов банк определяет, насколько велика вероятность, что тот или иной клиент вернет кредит в назначенный срок. Скоринг выделяет те характеристики, которые наиболее тесно связаны с надежностью или, наоборот, с ненадежностью клиента. Немаловажно, что скоринговая модель позволяет автоматизировать процесс принятия решения о выдаче кредита. При создании скоринговой модели кредитное учреждение может использовать накопленную собственную базу кредитных историй или модели, применяющиеся другими банками. В любом случае, желательно регулярно проводить модернизацию скоринговой модели (или комбинированной скоринг-андеррайтинговой) с учетом результатов кредитных историй новых заёмщиков.

Хотя ЗАО «Агентство Бекар» использует отработанные технологии сбора и проверки информации заёмщике, банковского сопровождения кредитов, одной из наиболее актуальных для банка проблем, как и для большинства кредитных учреждений, активно развивающих кредитование физических лиц, является совершенствование деятельности по оценке кредитоспособности заёмщика. Так, в течении 2013 года уровень просроченной задолженности по кредитам вырос с 5,5% до 7,6%.

В настоящий момент для оценки кредитоспособности заёмщика физического лица в банках-партнёрах ЗАО «Агентство Бекар» используют различные методы. В частности, практически во всех случаях анализа кредитоспособности физического лица в банке применяется разновидность скоринговой оценке, основанная на «отсеве» «плохих» заёмщиков в случае их несоответствия одному из четырех-пяти базовых критериев, в сочетании с оценкой платежеспособности физического лица на основе его среднемесячного дохода для определения максимального размера кредита (кредитного лимита). При этом, можно отметить дифференциацию методик в зависимости от вида кредитования - набор критериев, требования к заёмщику, набор предоставляемых документов, сроки принятия решений несколько отличаются по каждому направлению кредитования физических лиц, развиваемых банком, при сохранении общих подходов к оценке кредитоспособности заёмщика.

Также в ЗАО «Агентство Бекар» и в банках-партнёрах осуществляется ведение баз данных статистической информации о заёмщике (на основании анкет-заявлений на получение многоцелевого кредита, на получение кредитной карты, других видов кредита) по достаточно значительному числу социально-демографических и иных характеристик (всего около 20 критериев). Это позволит в будущем разработать модель оценки кредитоспособности заёмщика на основании собственных баз данных. Однако, к настоящему моменту подобная модель отсутствует, не применяется интегральных, балльных оценок. В связи с вышесказанным в дипломном исследовании на основе базы кредитных историй клиентов банка разработана андеррайтинговая модель для оценки кредитного риска заёмщиков банков-партнёров ЗАО «Агентство Бекар» (по балльной системе на основании 20 критериев с максимальным уровнем оценки 80 баллов, при котором кредитные риски будут минимальны).

Литература

1. Бакова К.В. Использование скоринговых моделей для оценки кредитоспособности заёмщиков в России // Известия Академии управления: теория, стратегии, инновации. - 2011. - № 4. - С. 14-16.

2. Белицкая А. Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере //Бизнес и право в России и за рубежом. - 2009. - № 8. - С. 20-27.

3. Бесулин А.М. Анализ программного обеспечения «sas credit scoring» для коммерческого банка // Инновационные информационные технологии. - 2013.- Т. 4, № 2. - С.32-37.

4. Бондаренко С.В., Сапрунова Е.А. Сравнительный анализ методик оценки кредитоспособности заёмщика // Финансы и кредит. - 2009. -№24. - с. 12 - 17.

5. Вольхин Н.А., Дедиков С.В., Ефимова Ю.В., Жданухин Д.Ю., Опарина Н.И., Подколзин И.А., Севастьянова Ю.В. Кредитование малого и среднего бизнеса: оценка заёмщиков и минимизация рисков. Практическое пособие. М.: Издательский дом «Регламент-Медиа», 2010. - 268с.

6. Воронин А.С. Аналитическая поддержка розничного бизнеса для снижения операционных рисков // Расчеты и операционная работа в коммерческом банке. - 2008. - № 2. - С. 27-33.

7. Глинкина Е.В. Кредитный скоринг как инструмент эффективной оценки кредитоспособности / Е.В. Глинкина // Финансы и кредит. - 2011. - № 16. - С. 43-47.

8. Глущенко В.В. Анализ эффективности процедур оценки кредитоспособности заёмщика банком. М., 2012 г.

9. Горбачев А.С. Управление рисками при корпоративном кредитовании через филиальную сеть банка // Банковское кредитование. - 2009. - № 4. - С. 17-19.

Размещено на Allbest.ru