Кредитоспособность заемщика и способы ее определения
Классификация банковских ссуд, принципы и условия их предоставления, формирование соответствующей системы в коммерческих банках. Определение срока окупаемости инвестиций и нормы доходности. Маржинальная стоимость капитала. Кредитование под залог.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 29.06.2015 |
| Размер файла | 238,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Техника остатка используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новы их стоимость (или предполагаемые затраты на здания и сооружения) может быть определена с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни.
Метод остатка
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.
При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).
Общая требуемая ставка дохода для недвижимости составляет:
RB = RL + Rв.и. = 15,31 + 1,67 = 16,97%
где RB - ставка капитализации для объекта недвижимости,
RL - ставка капитализации для земельного участка.
Норма возврата инвестиций определялась по методу Ринга по формуле:
Rв.и. = 1 / Твл,
где Твл - период владения имуществом.
Период владения зданием, рассчитывается на основании «Сборника единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», г. Москва, 1991 г.», составляет 100 лет. Учитывая тот факт, что здание эксплуатируется 40 лет, (износ 40%), экономическая жизнь рассчитывается по формуле:
Тэ = Тф * 40% / 100%
где Тэ - срок экономической жизни, лет;
Тф - срок физической жизни, лет.
Следовательно, оставшийся срок экономической жизни у зданий на дату проведения оценки 60 лет. При этом норма возврата капитала равна: 100% / 60 = 1,67%.
Таблица 3.4. Стоимость земельного участка
|
№ п/п |
Показатель |
Значение |
|
|
1 |
Чистый операционный доход, тенге |
5 564 575 |
|
|
2 |
Стоимость воспроизводства или замещения улучшений, тенге |
25 107 550 |
|
|
3 |
Коэффициент капитализации для улучшений |
0,1697 |
|
|
4 |
Коэффициент капитализации для земли |
0,1531 |
|
|
5 |
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, тенге, (стр. 2 * стр. 3) |
4 216 590 |
|
|
6 |
Чистый операционный доход приходящийся на зем. участок, тенге, (стр. 1 - стр. 5) |
1 302 990 |
|
|
7 |
Стоимость земельного участка, тенге, (стр. 6 / стр. 4) |
8 500 000 |
Вклад стоимости земельного участка в стоимость объекта оценки составляет: 8 500 000 тенге.
Расчет полной восстановительной стоимости улучшений.
Величину затрат на строительство можно оценить двумя способами: по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Расчет полной восстановительной стоимости.
Восстановительная стоимость улучшений определялась на основании укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах.
Укрупненные показатели восстановительной стоимости учитывают все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной оплате труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и технического надзора, проектно-изыскательские работы, резерв на непредвиденные работы и затраты.
Укрупненные показатели включают в себя стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе: санитарно-технических устройств (отопление, вентиляция, водопровод, канализация), электрических и слаботочных устройств (электроосвещение, телефон).
Переход к ценам на дату оценки
На основании вышеизложенного стоимость воспроизводства составляет:
Свс о = V * УС69 * К1 * К2 * И69-84 * И84-2004 * Пинв * КНДС, где:
V - строительный объем улучшения;
УС69 - стоимость 1 куб. м., в ценах 1969 года по сборнику УПВС;
К1, К2 - поправочные коэффициенты на несоответствие оцениваемого улучшения к выбранному аналогу.
И69-84; И84-2005 - индексы изменения сметной стоимости СМР;
Кндс - налог на добавленную стоимость (18%);
Пинв - предпринимательская прибыль, - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 25% от полной стоимости строительства для объекта оценки (по данным девелоперских фирм);
Таблица 3.5. Результаты расчетов
|
Здание торгового центра |
||||
|
Наименование параметра |
Обозначение |
Значение |
||
|
Строительный объем, куб. м. |
V |
4 854,0 |
||
|
Восстановительная стоимость 1 куб.м. объекта (аналога) в ценах 1969 г. Сборник УПВС №33, табл. №5; |
128 |
|||
|
Поправочный повышающий коэффициент на несоответствие К1 |
1,000 |
|||
|
Поправочный понижающий коэффициент на несоответствие К2 |
1,000 |
|||
|
Стоимость строительства 1 куб.м. объекта (аналога) в ценах 1969 г. [базисный стоимостной показатель] с учетом поправочных коэффициентов |
128 |
|||
|
Индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 01.01.1984 г. (Постановление Госстроя №94 от 11.05.83) |
И69-84 |
1,17 |
||
|
Индекс пересчета стоимости СМР от базовых цен 1984 г. в цены 2004 г. (Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» изд. Ко-Инвест, вып. 48). |
И84-05 |
41,545 |
||
|
Темп прироста цен июнь 2005 г./январь 2006 г. |
И06.05/01.06 |
1,064 |
||
|
Стоимость строительства 1 куб. м. на дату проведения оценки, тенге, (стр. 3 х стр. 4 х стр. 5 х стр. 6) |
6620 |
|||
|
Прибыль инвестора, % |
Пинв |
25% |
||
|
НДС, % |
Кндс |
18% |
||
|
ПВС 1 куб.м. в текущих (на дату проведения оценки) ценах 2005 г. с учетом прибыли инвестора и НДС, стр. 7+(стр. 7 * стр. 8)+(стр. 7 * стр. 9) |
9470 |
|||
|
Итого принимаем для дальнейшего расчета полную восстановительную стоимость улучшения, (тенге) |
45 957 165 |
Полная восстановительная стоимость улучшений, составляет: 45 957 165 тенге
Расчет накопленного износа
Накопленный износ - это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников.
Накопленный износ определяется как разница между восстановительной стоимостью объекта недвижимости и реальной его рыночной стоимостью.
Физический износ, или физическое разрушение, вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т.д.). Различают неустранимый физический износ и устранимый физический износ.
Функциональный износ - уменьшение стоимости объекта недвижимости из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно - эстетическим, объемно - планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности и другим функциональным характеристикам.
Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.
Срок физической жизни - отрезок времени, в течении которого объект способен реально использоваться по своему назначению. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем экономической жизни.
Срок экономической жизни - время, в течении которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшения, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживания объекта, его ремонту.
Фактический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, по паспорту объекта.
Эффективный возраст - время, которым оценивается продолжительность жизни объекта исходя из его физического состояния, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Для определения стоимости физического износа применяются следующие методы:
- Метод экономической жизни (эффективного возраста).
- Модифицированный метод экономической жизни.
- Метод сравнения продаж.
- Метод разбивки.
В нашем случае применялся метод разбивки и метод эффективного возраста.
Физический износ по методу эффективного возраста.
Накопленный физический износ: И = (ЭВ / ЭЖ) * ВС, где,
И - накопленный износ,
ЭВ - эффективный возраст, т.е. условный возраст, соответствующий состоянию и полезности здания, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ЭЖ - срок экономической жизни.
ВС - восстановительная стоимость.
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят:
- Устранимый физический износ;
- Неустранимый физический износ;
- Устранимый функциональный износ;
- Неустранимый функциональный износ;
- Внешний (экономический) износ.
Накопленный физический износ: И = НФИ + УФИ, где,
НФИ - неустранимый физический износ: НФИ = (ВС - ? УФИ) * ФВ / ФЖ, где,
УФИ - устранимый физический износ элемента.
ФВ - фактический возраст элемента.
ФЖ - срок физической жизни элемента.
Расчет неустранимого физического износа в короткоживущих элементах (нормативные сроки эксплуатации отдельных видов конструктивных элементов - укрупненных видов работ взяты по «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда».
Функциональный износ для объекта оценки не выявлен.
Внешний износ для объекта оценки не выявлен.
Следовательно, в стоимостном выражении, относительно полной восстановительной стоимости улучшений, накопленный износ равен физическому.
Расчет износа и рыночной стоимости здания выполнены в среде MS Excel и представлены в таблицах.
Таблица 3.6. Расчет физического износа короткоживущих элементов здания
|
Наименования короткоживущих элементов |
Удельные веса конструктивных элементов и устройств, % |
Восстановительная стоимость элемента, тен |
Устранимый физический износ, % |
Устранимый физический износ, тен |
Эффективный возраст, лет |
Нормативный срок службы, лет |
Неустранимый физический износ, % |
Неустранимый физический износ, тен |
Накопленный физ износ, тен |
|
|
Кровля |
12,0% |
5514860,00 |
20% |
1102970,00 |
10,0 |
20 |
50% |
2205945,00 |
3308915,00 |
|
|
Полы |
6,0% |
2757430,00 |
10% |
275745,00 |
4,0 |
20 |
20% |
496335,00 |
772080,00 |
|
|
Окна и двери |
11,0% |
5055290,00 |
10% |
505530,00 |
4,0 |
30 |
13% |
606635,00 |
1112165,00 |
|
|
Внутренняя отделка |
4,0% |
1838285,00 |
10% |
183830,00 |
4,0 |
10 |
40% |
661785,00 |
845610,00 |
|
|
Водопровод |
0,8% |
359385,00 |
15% |
53910,00 |
10,0 |
20 |
50% |
152740,00 |
206645,00 |
|
|
Канализация |
1,4% |
640645,00 |
15% |
96095,00 |
15,0 |
30 |
50% |
272275,00 |
368370,00 |
|
|
Отопление |
6,2% |
2843830,00 |
15% |
426575,00 |
10,0 |
25 |
40% |
966900,00 |
1393475,00 |
|
|
Газоснабжение |
2,4% |
1093780,00 |
0% |
0 |
10,0 |
20 |
0% |
- |
- |
|
|
Эл/освещение |
2,6% |
1171910,00 |
15% |
175785,00 |
4,0 |
30 |
13% |
132815,00 |
308600,00 |
|
|
Телефон |
3,7% |
1703175,00 |
10% |
170315,00 |
4,0 |
20 |
20% |
306570,00 |
476890,00 |
|
|
Итого |
50,0% |
22978580,00 |
13% |
2990755,00 |
25% |
5802000,00 |
8792755,00 |
Таблица 3.7. Расчет физического износа долгоживущих элементов здания
|
Наименования долгоживущих элементов |
Удельные веса конструктивных элементов и устройств, % |
Восстановительная стоимость элемента, тен |
Устранимый физический износ, % |
Устранимый физический износ, тен |
Фактический возраст, лет |
Срок экономической жизни / Нормативный срок службы, лет |
Неустранимый физический износ, % |
Неустранимый физический износ, тен |
Накопленный физ износ, тен |
|
|
Фундаменты |
6,0% |
2757430 |
2% |
55150 |
40,0 |
80 |
50% |
1351140 |
1 406 290 |
|
|
Стены и перегородки |
31,0% |
14246720 |
5% |
712335 |
40,0 |
80 |
50% |
6767190 |
7 479 530 |
|
|
Перекрытия |
10,0% |
4595715 |
5% |
229785 |
40,0 |
80 |
50% |
2182965 |
2 412 750 |
|
|
Прочие |
3,0% |
1378715 |
10% |
137870 |
40,0 |
80 |
50% |
620420 |
758 295 |
|
|
Итого |
50,0% |
22978580 |
5% |
1135140 |
48% |
10921720 |
12 056 860 |
В стоимостном выражении, относительно полной восстановительной стоимости здания, физический износ равен 20 849 615 тенге, в том числе устранимый физический износ - 4 125 895 тенге, неустранимый - 16 723 720 тенге
Определение стоимости объекта оценки
После определения полной восстановительной стоимости, вклада стоимости земельного участка и накопленного износа, итоговая стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:
Со.о. = Спв о - Ин.из. + Сзем.уч.
где,
Со.о - значение стоимости объекта оценки;
Спв.о - значение полной восстановительной стоимости улучшений;
Ин.из. - накопленный износ улучшений.
Сзем.уч. - вклад стоимости земельного участка.
Таблица 3.8. Результаты расчета
|
Наименование |
Условное обозначение |
Стоимость |
||
|
Полная восстановительная стоимость улучшений, (тенге) |
Спв о |
48 079 820 |
||
|
Накопленный износ улучшений, (тенге) |
И |
20849615 |
||
|
Вклад стоимости земельного участка в стоимость оцениваемых улучшений, (тенге) |
Сзем.уч. |
8 500 000 |
||
|
Стоимость оцениваемого объекта (стр. 1 - стр. 2 + стр. 3), (тенге) |
Со.о. |
35 730 205 |
||
Итоговая стоимость объекта оценки на основезатратного подхода с учетом НДС округленно, (тенге) |
35 730 000 |
Стоимость объекта оценки, полученная на основе затратного подхода, с учетом НДС составляет: 35 730 000 тенге.
Сравнительный подход.
Подход к оценке с позиций сравнительного подхода основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы, или включены в реестр на продажу / покупку. В основе данного подхода лежит принцип замещения, согласно которому рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Данный подход наиболее эффективен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о сделках купли-продажи, в противном случае он не применим.
Основным методом определения стоимости недвижимости в рамках данного подхода является метод сравнения продаж. Применение метода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
q изучение рынка и сбор данных. На этом этапе, из представленных на рынке, отбираются объекты сопоставимые с оцениваемым в одном и том же сегменте рынка и по основным позициям. Основными критериями при этом служат: условия продажи, время продажи, месторасположение, конструктивные особенности строения (расстояние от МКАД, этажность, год постройки, материал стен, общая площадь, наличие парковки, качество отделки и т.п.);
q проверка и анализ полученных данных. На этом этапе из сделанной выборки отбираются, как правило, 3 - 5 объектов в максимальной степени соответствующих оцениваемому объекту и уточняются (у собственника или его представителя) данные, указанные в объявлении на продажу. Основными критериями при этом служат в основном конкретные характеристики объекта - аналога (юридический статус, площадь земельного участка, капитальность зданий, год постройки, общая площадь, внутреннее состояние, наличие охраны и т.д.);
q внесение корректировок и определение стоимости объекта оценки: На этом этапе в стоимость выбранной единицы сравнения (стоимость 1 м2 общей площади) вносятся корректировки, учитывающие имеющиеся различия между оцениваемым объектом и каждым из аналогов. При этом корректировки вносятся со знаком:
- плюс, если сравниваемый объект по корректируемому показателю хуже оцениваемого;
- минус, если сравниваемый объект по корректируемому показателю лучше оцениваемого.
q Оценка точности результата.
В данной работе оценка по рыночному методу основывалась исходя из анализа данных на вторичном рынке (цены предложения), данных по фактическим сделкам Оценщиком не выявлено.
На этапе сбора исходной информации Оценщику не удалось найти данные о ценах предложениях объектов, сходных со зданием склада. Рынок предложений о продаже объектов, аналогичных оцениваемому в доступных источниках информации отсутствует. Это связано с тем, что на сегодняшний день объекты - складские здания (малого метража) продаются в комплексе с объектами торгового назначения, при этом в аренду такие площади сдаются, о чем у Оценщика имеется информация.
В результате поиска информации о сравнимых объектах были выбраны 3 объекта - аналога торгового назначения заявленных (выставленных) на продажу. Характеристики выбранных объектов-аналогов и расчет корректировок указаны в табл.
Таблица 3.9. Характеристики объектов аналогов
|
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
||
|
Месторасположение |
г. Костанай, ул. Майлина, дом 65. |
г. Костанай, ул. Маяковского, дом 120. |
г. Костанай, ул. Алтынсарина, дом 122. |
г. Костанай, ул. Толстого, дом 50. |
|
|
Функциональное назначение |
торговое |
торговое |
торговое |
торговое |
|
|
Характеристика |
2-этажное ОСЗ |
4-этажное ОСЗ, 1979 года постройки |
1-этажное ОСЗ |
1-этажное ОСЗ |
|
|
Общая площадь, кв. м. |
1214 |
1600 |
237 |
300 |
|
|
Техническое состояние |
хорошее / косметич ремонт |
под чистовую отделку / требует ремонта |
хорошее / типовой ремонт |
хорошее / типовой ремонт |
|
|
Наличие парковки |
имеется |
имеется |
имеется |
имеется |
|
|
Оцениваемые права |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
|
|
Возможность уторгования |
- |
имеется |
имеется |
имеется |
|
|
Период предложения |
- |
январь 2006 г. |
декабрь 2005 г. |
декабрь 2005 г. |
|
|
Стоимость в долл. США |
- |
1 040 000 |
160 000 |
190 000 |
Расчет корректировок и определение рыночной стоимости
Для того чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Ниже представлено объяснение примененных корректировок.
Объем передаваемых прав на здание и земельный участок
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
В нашем случае корректировка по данному фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают право собственности на объект недвижимости (владение, распоряжение и пользование).
Рыночные условия (дата продажи)
Анализ приводимых в Отчете данных основывается на информации, полученной декабрем 2004 г. и январем 2005 г. Соответственно размер данной поправки принимаем равной нулю.
Корректировка на уторгование
Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения. По справочным данным фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью для перехода от цен предложения к ценам сделок, следует снижать цены предложения ориентировочно на 5%. Значения поправок принимаются со знаком минус, поскольку цена корректируется в сторону уменьшения.
Корректировка на месторасположение и масштаб / общую площадь
Оцениваемый объект, как и объекты-аналоги, расположен в Костанайской области. Корректировка на месторасположение определялась на основании информации, полученной Агентством на основе обработки информации о ценовой ситуации на вторичном рынке нежилых помещений Костанайской области в период с начала мая по середину июля 2006 года.
Таблица 3.10. Таблица корректировок на местоположение
|
Назначение |
Ценовая зона (расстояние доцентра, км) |
Размер помещения, кв. метров |
Стоимость продажи, $ за 1 кв. метр |
Арендные ставки,$ за 1 кв. метр |
|
|
Торговые |
До 20 |
До 100 |
530-690 |
160-280 |
|
|
150-300 |
525-690 |
155-295 |
|||
|
500-1000 |
490-650 |
140-255 |
|||
|
От 20 до 50 |
До 50 |
350-480 |
145-220 |
||
|
150-300 |
320-430 |
130 - 195 |
|||
|
300-500 |
290-400 |
100-175 |
|||
|
Свыше 50 |
До 50 |
275-290 |
100-130 |
||
|
100-200 |
220-230 |
70-110 |
|||
|
300-500 |
160-220 |
60-85 |
Корректировка на износ
Расчет данной корректировки производится по формуле:
Пи = (100-Ио)/(100-Иа), где,
Пи - искомая величина поправки;
Ио - износ оцениваемого объекта (рассчитан в затратном подходе), %
Иа - износ аналога, %
Корректировка на техническое состояние
Корректировка на техническое состояние была определена в результате анализа предложений фирм, занимающихся оказанием ремонтно-строительных услуг в г. Костанае и Костанайской области.
Таблица 3.11. Результаты корректировок
|
Требует ремонта |
Хорошее/типовой ремонт |
50 долл. США за 1 кв. м. |
|
|
Хорошее/типовой ремонт |
Отличное/качественный ремонт |
140 долл. США за 1 кв. м. |
|
|
Отличное/качественный ремонт |
Отличное/евроремонт |
250 долл. США за 1 кв. м. |
Весовые коэффициенты объектов-аналогов
Весовые коэффициенты присваивались в зависимости от месторасположения объекта оценки и объекта-аналога.
Таблица 3.12. Расчет стоимости торгового центра выполнен MS Excel
|
Элемент сравнения |
Оцениваемыйобъект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
|
Стоимость за 1 кв. м., $ |
650 |
675 |
633 |
||
|
Оцениваемые права |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, $ |
650 |
675 |
633 |
||
|
Условия продажи |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
||
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, $ |
650 |
675 |
633 |
||
|
Условия финансового расчета |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
||
|
Корректировка |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, $ |
650 |
675 |
633 |
||
|
Возможность уторгования |
имеется |
имеется |
имеется |
||
|
Корректировка, % |
-5 |
-5 |
-5 |
||
|
Скорректированная цена, $ |
618 |
641 |
602 |
||
|
Месторасположение |
г. Костанай, ул. Майлина, дом 65. |
г. Костанай, ул. Маяковского, дом 120. |
г. Костанай, ул. Алтынсарина, дом 122. |
г. Костанай, ул. Толстого, дом 50. |
|
|
Корректировка |
0,8 |
0,46 |
0,46 |
||
|
Скорректированная цена, $ |
494 |
293 |
275 |
||
|
Наличие парковки |
имеется |
имеется |
имеется |
имеется |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, $ |
494 |
293 |
275 |
||
|
Наличие охраны |
имеется |
имеется |
имеется |
имеется |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, $ |
494 |
293 |
275 |
||
|
Износ |
55% |
1% |
50% |
50% |
|
|
Корректировка |
0,46 |
0,91 |
0,91 |
||
|
Скорректированная цена, $ |
226 |
266 |
250 |
||
|
Техническое состояние |
хорошее / косметич ремонт |
под чистовую отделку / требует ремонта |
хорошее / типовой ремонт |
хорошее / типовой ремонт |
|
|
Корректировка, $ |
0 |
-50 |
-50 |
||
|
Скорректированная цена, $ |
226 |
216 |
200 |
||
|
Общая площадь, кв. м. |
1214 |
1600 |
237 |
300 |
|
|
Корректировка |
1 |
1,05 |
1,05 |
||
|
Скорректированная цена, $ |
226 |
227 |
210 |
||
|
Весовой коэффициент |
3 |
2 |
1 |
||
|
Стоимость за 1 кв. м., $ |
224 |
||||
|
Стоимость объекта оценки, $ |
271 936 |
||||
|
Стоимость объекта, тенге |
38 005 000 |
Проверка результата на точность
Проверка результата на точность определялась на основании коэффициента вариации, который определяется как отношение среднеквадратичного отклонения к среднему значению скорректированной цены. Результат считается точным, если коэффициент вариации составляет ? 30%.
Таблица 3.13. Расчет MS Excel
|
Показатель |
Значение |
|
|
Аналог 1 |
226 |
|
|
Аналог 2 |
227 |
|
|
Аналог 3 |
210 |
|
|
Количество объектов в выборке |
3 |
|
|
Средняя скорректированная цена (Х) |
221 |
|
|
Медиана ряда |
226 |
|
|
Среднеквадратичное отклонение (Sx) скорректированной цены |
8 |
|
|
Отношение Sx/Х (коэффициент вариации) |
3% |
|
|
Минимальное значение |
210 |
|
|
Максимальное значение |
227 |
Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода, с учетом НДС составляет: 38 005 000 тенге.
Доходный подход
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости недвижимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Как правило, на практике в рамках данного подхода используют три метода оценки стоимости недвижимости:
- метод прямой капитализации. Данный метод наиболее применим к объектам, имеющим стабильные, предсказуемые суммы доходов и эксплуатационных расходов;
- метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод применяется для объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов в течение прогнозного периода;
- метод связанных инвестиций. Данный метод применяется для объектов инвестиции, в которые осуществляются с привлечением заемных средств.
В данном отчете при расчете стоимости объекта был использован метод прямой капитализации. Основная формула расчета следующая:
Выбор метода основывается на предположении о том, что:
- на момент оценки оцениваемый объект может сдаваться в аренду без каких-либо существенных дополнительных вложений.
- прогнозный период от сдачи в аренду предсказуем и поддается оценке;
- чистый годовой доход, получаемый собственником, предполагается постоянным в течение срока эксплуатации (в основе лежит тезис о том, что возможное увеличение доходов на начальном этапе эксплуатации объекта компенсируется их снижением в дальнейшем в результате увеличения эксплуатационных расходов).
Оценка величины коэффициента капитализации
Существует несколько способов оценки величины коэффициента капитализации. В данном случае оценка производилась методом кумулятивного построения (суммирования); выбор метода связан, прежде всего, с тем, что в настоящее время отсутствуют достоверные статистические сведения, полученные по результатам рыночных сделок в данном секторе рынка.
При использовании метода суммирования величина коэффициента капитализации определяется по формуле:
Rоб = Rб.р. + Rр + Rн.л. + Rф.м. + Rв.и.
Безрисковая ставка дохода - безопасная ставка дохода, которую можно получить по вкладам в высоко надежные финансовые инструменты в течение установленного периода времени. Учитывая, сложившиеся в настоящий момент реалии фондового рынка в качестве безрисковой ставки принята средняя доходность по валютным еврооблигациям.
Таблица 3.14. Итоги торгов еврооблигаций
|
Наименование |
Валюта |
Погашение |
Купон (% от ном.) |
YTM (% год.) |
|
|
Russia 18 |
USD |
24.07.2018 |
11 |
7,59 |
|
|
Russia 28 |
USD |
24.06.2028 |
12,75 |
8,12 |
|
|
Russia 30 |
USD |
31.03.2030 |
5 |
7,17 |
|
|
Среднее значение |
7,63 |
Премия за риск инвестирования - учитывает более высокую степень риска при размещении средств в более рискованных инвестиционных инструментах. В связи с тем, что в отечественной печати отсутствуют данные о степени риска вложения в те или иные инвестиционные инструменты, величина данной поправки определялась как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности. Размер страховых отчислений на дату проведения оценки составляет - 0,30,5%. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, а также местоположение, состояние и характер использования объекта оценки принимаем величину премии за риск в размере - 0,5%;
Премия за низкую ликвидность - учитывает тот факт, что возврат инвестиций в недвижимость требует значительно большего времени по сравнению с финансовыми инвестициями. При известной безрисковой ставке дохода величина данной премии рассчитывается по формуле:
Rн.л. = Rб.р * Тэксп / 12, где
Тэксп - период экспозиции объекта на рынке.
Имеющиеся в нашем распоряжении данные, по продажам объектов, сопоставимых с оцениваемыми, позволяют оценить время экспозиции в рамках 4 - 6 месяцев. Принимаем для расчета период экспозиции - 5 месяцев. Тогда величина премии за низкую ликвидность составит - 3,18%;
Премия за инвестиционный менеджмент - учитывает риск, связанный с управлением инвестициями при вложениях в недвижимость. По нашим оценкам степень данного риска для объекта оценки можно оценить величиной 4,0%;
Норма возврата инвестиций - отражает процент ежегодного возврата инвестиций в зависимости от времени, которое по расчетам инвестора потребуется для возврата вложений инвестиций в имущество. Расчет нормы возврата инвестиций определен в Затратном подходе, п. Расчет стоимости земельного участка: 100% / 60 = 1,67%.
В итоге, общий коэффициент капитализации, рассчитанный методом суммирования оцениваемого объекта, составляет - 0,1697.
Таблица 3.15. Составляющие ставки капитализации и их значения для объектов оценки
|
Элементы ставки капитализации |
Значение, % |
|
|
Безрисковая ставка |
7,63 |
|
|
Компенсация за риск вложения инвестиций в объект оценки |
0,50 |
|
|
Компенсация за низкую ликвидность |
3,18 |
|
|
Компенсация за инвестиционный менеджмент |
4,00 |
|
|
Ставка возврата инвестиций |
1,67 |
|
|
Ставка капитализации |
16,97 |
Оценка доходов и расходов от эксплуатации недвижимости
Доходы, приносимые оцениваемым объектом, складываются, прежде всего (принято в рамках данного отчета) из доходов получаемых в случае сдачи имеющихся площадей в аренду. Для оценки величины рыночной арендной платы использованы данные по аренде помещений сопоставимых с оцениваемым на территории. При оценке прогнозного состояния оцениваемого объекта была использована информация, полученная в результате инспекции объекта недвижимости, которая была принята за основу при отборе объектов аналогов по физическому признаку. Дополнительно при анализе учитывались такие критерии как: местоположение, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.
Расчет эффективной величины ставки арендной платы:
По конфиденциальной информации, в зависимости от месторасположения, величина ставки арендной платы за торговые площади в г. Костанае и Костанайской районе составляют от 90 $ до 160 $ за 1 кв. м.
Магазин расположен в г. Костанай, ул. Майлина, дом 65.
Потери от недоиспользования объекта оценки:
После определения прогнозной величины ставки арендной платы и величины коэффициента капитализации расчет произведен при следующих допущениях:
- Помещение сдается в аренду на длительное время (более 1-го года); договор аренды заключается на всю общую площадь; однако в случае выбытия одного арендатора его место не сразу занимает другой. Таким образом, коэффициент недозагрузки по нашим оценкам может составлять - 0,95;
- Коэффициент недосбора арендной платы по нашим оценкам может составлять 0,951,0. Учитывая характер потенциальных арендаторов, коэффициент недосбора арендной платы принят равным - 0,95.
Расходы
Эксплутационные расходы:
Представители предприятия арендатора не смогли предоставить соответствующих данных, поэтому размер эксплуатационных расходов был определен экспертным путем, на основании имеющейся информации.
Налоги:
Налог на имущество принят в размере 2,0% от стоимости воспроизводства оцениваемого Объекта недвижимости, рассчитанной затратным подходом.
Налог на добавленную стоимость принят в размере 18% от действительного валового дохода.
Налог на прибыль. Ставка налога принята в размере 24% от действительного валового дохода.
Страховые платежи:
Страховые платежи составляют 0,5% от стоимости воспроизводства оцениваемого Объекта недвижимости, рассчитанной затратным подходом.
Расходы на управление объектом недвижимости:
Включение расходов на управление объектом недвижимости в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Для объектов аналогичных оцениваемому, расходы на управление принимаются равными 2% от действительного валового дохода.
Затраты на текущий ремонт:
Учитывая, что типичный договор аренды, возлагает на арендатора обязанности по поддержанию помещения в рабочем состоянии, то необходимо учитывать расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов. Предполагается, что косметический ремонт проводится 1 раз в 5 лет и его стоимость, согласно проведенному анализу рынка строительных услуг, составляет 70 долларов США на 1 м. кв. для магазина, следовательно, ежегодно на эти цели следует резервировать соответственно 16 доллара США на 1 кв. м.
Расчет стоимости объекта оценки
Расчет стоимости оцениваемого объекта ведется с учетом НДС.
Результаты расчета представлены в табл. Потенциальный валовый доход, приносимый объектом, рассчитывается по формуле:
ПВД = Sоб * А, где
ПВД - потенциальный валовый доход;
Sоб. - общая площадь оцениваемого объекта;
А - прогнозная величина ставки арендной платы за 1 м2 оцениваемого объекта.
Размер доходов и расходов приведен в годовом исчислении в долларах США, расчет выполнен MS Excel.
Таблица 3.16. Результаты расчетов
|
№ п/п |
Характеристика |
Показатель |
|
|
1 |
Потенциальный валовый доход, ($) |
127 470 |
|
|
2 |
Коэффициент недозагрузки |
0,95 |
|
|
3 |
Коэффициент недосбора арендной платы |
0,95 |
|
|
4 |
Действительный валовый доход (стр. 1 х стр. 1 х стр. 3), ($) |
115 042 |
|
|
5 |
Расходы всего (сумма строк 5.1 - 5.7), ($) |
65 667 |
|
|
5.1. |
в том числе: НДС, ($) |
17 549 |
|
|
5.2. |
Налог на имущество, ($) |
3 593 |
|
|
5.3. |
Страховые платежи, ($) |
898 |
|
|
5.4. |
Эксплуатационные расходы, ($) |
24 280 |
|
|
5.5. |
Расходы на управление, ($) |
2 301 |
|
|
5.6. |
Затраты на текущий ремонт, ($) |
16 996 |
|
|
5.7. |
Налог на земельный участок, ($) |
50 |
|
|
6 |
База для расчета налога на прибыль (стр. 6 - стр. 7), ($) |
49 374 |
|
|
7 |
Налог на прибыль, ($) |
9 556 |
|
|
8 |
Чистый операционный доход (стр. 6 - стр. 7), ($) |
39 818 |
|
|
9 |
Коэффициент капитализации |
0,1697 |
|
|
10 |
Стоимость объекта без НДС ($) |
234 592 |
|
|
11 |
Стоимость объекта с учетом округления и НДС, ($) |
276 800 |
|
|
12 |
Стоимость объекта с учетом округления и НДС, (тенге) |
38 685 000 |
Стоимость объекта оценки, полученная на основе доходного подхода, с учетом НДС составляет: 38 685 000 тенге.
Согласование результатов
Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке. Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества. Для определения весов различных подходов используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки. Обсуждение такого подхода к процедуре согласования опубликовано А. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международном ежегодном конгрессе «СЕРЕАН» 15 - 19 октября 2002 г.
Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:
- построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;
- найдем сумму баллов каждого подхода;
- найдем сумму баллов всех используемых подходов;
- по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес подхода в процентах;
- округлим расчетные веса подходов с точность до 10% в целях использования данных весов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.
- на основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.
Таблица 3.17. Результаты согласования в Microsoft Excel
|
Подход |
Доходный |
Рыночный |
Затратный |
|
|
Величина стоимости |
7 737 000 |
7 601 000 |
7 146 000 |
|
|
Критерий |
Баллы |
|||
|
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). |
2 |
2 |
3 |
|
|
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта |
5 |
6 |
2 |
|
|
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты |
6 |
6 |
1 |
|
|
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного инвестора / продавца |
5 |
6 |
1 |
|
|
Итого суммы баллов |
18 |
20 |
7 |
|
|
Подход применялся |
да |
да |
да |
|
|
Сумма баллов |
45 |
|||
|
Вес подхода, % |
40% |
40% |
20% |
|
|
Рыночная стоимость с учетом НДС, тенге |
38 000 000 |
3.4 Определение ликвидационной стоимости объекта и определение величины кредита, предоставляемого под залог
Формула (28) для расчета ликвидационной стоимости объекта оценки, учитывающая фактор стоимости денег во времени и влияние фактора эластичности спроса по цене:
где,
Сл - ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду (tФ) его экспозиции (тенге);
Ср - рыночная стоимость объекта оценки (тенге);
tД - продолжительность периода дисконтирования (лет);
m - количество периодов начисления процентов в течение года;
i - годовая ставка дисконта (выраженная как десятичная дробь).
КЭ - поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта.
Ср - 7 600 000 тенге
Продолжительность периода дисконтирования при экспозиции объекта на рынке 5 месяцев:
tД = 5*30/360 = 0,16667 лет.
m = 12.
Ставка дисконтирования принята в размере процентной ставке кредита, i = 15%.
Поправочный коэффициент принят по табл. 5, КЭ = 0,9.
Сл = [7 600 000 / {1/(1 + 0,15/12) ^ (0,16667 * 12)}] * 0,9= 33 360 770 тенге
Ликвидационная стоимость объекта оценки: ~ 33 360 000 тенге
Формула (22), которая использовалась для расчета максимально возможной величины кредита, предоставляемого под залог:
С использованием таблицы 1 и Microsoft Excel был выполнен расчет величины кредита, предоставляемого под залог объекта недвижимости, торгового центра.
Таблица 3.18. Результаты расчета
|
Исходные данные / Расчет: |
||
|
Рыночная стоимость объекта залога |
38 000 000 |
|
|
Ликвидационная стоимость объекта залога |
33 360 000 |
|
|
Номинальная годовая процентная ставка по кредиту, % |
15,0% |
|
|
Продолжительность периода кредитования, лет |
2 |
|
|
Число периодов начисления процентов в течение года |
12 |
|
|
Годовая ставка дисконта, % (~ ставка капитализации) |
17,0% |
|
Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога, тенге,(доходный подход) |
217 885 |
|
|
Расходы, связанные со страхованием объекта залога, тенге |
4490 |
|
|
Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований, %, |
14,0% |
|
|
Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований, тенге |
4 670 510 |
|
|
Неустойка, выплачиваемая заемщиком, (% от Ликвидационной стоимости) |
5,0% |
|
|
Неустойка, выплачиваемая заемщиком, тенге |
1 668 040 |
|
|
Вероятность нарушения заемщиком условий кредитного договора, (% от Ликвидационной стоимости) |
50,0% |
|
|
Расчет максимально возможной величины кредита и коэффициента LTLV: |
||
|
Максимально возможная величина кредита (К max), тенге |
27 000 000 |
|
|
Коэффициент LTLV, соответствующий К max |
0,809 |
|
|
Коэффициент от рыночной стоимости |
0,714 |
Расчетная величины кредита, предоставляемого под залог объекта недвижимости, торгового центра, составляет: 27 000 000 тенге.
Заключение
В результате проведенных исследований и анализа была проведена оценка вложения денежных средств, как одна из форм финансовых инвестиций, как для частного, так и институционального инвестора.
Был проведен анализ облигаций как ценных бумаг с фиксированным доходом. Была дана оценка их доходности. Была проведена оценка набора ценных бумаг, находящихся в распоряжении инвестора, то есть портфеля ценных бумаг.
Были рассмотрены инвестиционные проекты в реальные инвестиции. Была рассмотрена оценка инвестиционного проекта методом расчета чистого приведенного эффекта, целью являлось определение эффективности инвестиций. Был рассмотрен часто применяемый показатель для анализа инвестиционных проектов в частности срок окупаемости инвестиций. Была проведена оценка широко используемых при анализе эффективности инвестиционных проектов показателей внутренней нормы доходности.
Была дана оценка оптимального размещения инвестиций, при наличии выбора нескольких привлекательных инвестиционных проектов. Была проведена оценка влияния цены капитала на показатели эффективности инвестиционного проекта. Рассматривая проблему стоимости капитала исходных из данных прошедших периода на основании проведенных расчетов, маржинальная стоимость капитала возрастает в связи с удорожанием капитала на рынке, что обусловлено общей экономической ситуацией в стране.
Нынешняя неопределенность кредитного механизма вместе с другими негативными социально-экономическими факторами значительно сдерживает развитие ипотеки. Чтобы сделать механизм ипотечного кредитования исправно работающим, в нем необходимо учесть не только высокий уровень инфляции, который будет существовать еще какое-то время, но и особенности функционирования ее финансовой системы, банковской деятельности, рынка недвижимого имущества, размер и структуру доходов населения, традиции, противоречивые реалии ее экономики.
Нынешние виды ипотечного кредитования следует рассматривать не более как прототипы будущей системы жилищного финансирования, которая призвана выполнять три основные функции:
1. обеспечивать мобилизацию средств на финансирование строительства и покупки жилья;
2. предоставлять и обслуживать кредиты (имея в виду и их рефинансирование);
3. осуществлять функцию инвестора.
Почти у каждого предприятия наступают такие времена, когда собственных средств не хватает. А в деловой жизни, где доверие стоит на первом месте, не так то просто найти кредитора. КБ - это профессиональные кредиторы. Они исследуют Ваше предприятие вдоль и поперек. И если Вы не уверены в своей кредитоспособности - Вы не получите кредит (КБ сразу же найдет слабое место) или получите его на крайне невыгодных для Вас условиях.
Торговля деньгами - очень рисковое предприятие и работа КБ заключается в минимизации этого риска.
Выполненная дипломная работа кредитования под залог, являются лишь точкой пути более глубокого познания этих проблем. Уже сейчас является очевидной необходимость дальнейшего проведения прикладных исследований по вопросам: «разумно долгого» периода экспозиции объектов на рынке; по выбору ставок дисконтирования, используемых в расчетах; по вопросам эластичности спроса по цене; по вопросам прогнозирования рыночной стоимости различных групп товаров; по вопросам оценки кредитоспособности заемщиков и многим-многим другим.
Выполненная дипломная работа несет в себе ценность, так как в ней рассматривается методика определения величины кредита под залог конкретного объекта недвижимости, что весьма актуально в экономическом пространстве страны. Данная методика актуальная и соответствует рыночным преобразованиям, мониторинг которых, может осуществляется на ее базе.
Список использованной литературы
1. Банки и банковские операции. Учебник для вузов /Под ред. Е.Ф. Жукова - М.: Банки и биржи ЮНИТИ, 2003. - 471 с.
2. Банковское дело: Учебник / Под ред. проф. В.И. Колесникова, проф. Л.П. Кроливецкой. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 464 с.
3. Банковское дело: Учебник / Под ред. проф. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 672 с.
4. Боровская М.А. Банковские услуги предприятиям: Учебное пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 167 с.
5. Деньги, кредит, банки: Учебник / Под ред. проф. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 464 с.
6. Колесникова Л.А. Предпринимательство и малый бизнес в современном государстве: управление развитием. - М.: Новый Логос, 2000. - 233 с.
7. Константинова О.Г. Финансы, денежное обращение и кредит. Учебное пособие. - Магадан. МПУ, 2003. - 174 с.
8. Кошанов А.К., Мухамеджанов Б.Г., Бектемисова С.Т. Формирование частного предпринимательства в условиях перехода к рынку. - Алматы, 1995. - 148 с.
9. Курс экономики. Учебник / Под ред. Б.А. Райзберга. - М.: ИНФРА-М, 2003. - 720 с.
10. Лапуста М.Г., Старостин Ю.Л. Малое предпринимательство. - М.: ИНФРА-М, 2004. - 336 с.
11. Общая теория денег и кредита / Под ред. проф. Е.Ф. Жукова. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2000
12. Окаев К.О., Смагулова Н.Т. и др. Предпринимательство в Республике Казахстан. - Алматы: Экономика, 2003. - 122 с.
13. Рузавин Г.И., Мартынов В.Т. Курс рыночной экономики. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2001. - 284 с.
14. Усоскин В.М. Современный коммерческий банк. Управление и операции. - М.: ИПЦ «ВАЗАР-ФЕРРО», 2000
15. Финансы, денежное обращение и кредит. Учебник / Под ред. В.К. Сенчагова, А.И. Архипова. - М.: «Проспект», 2003. - 472 с.
16. Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник для вузов. Под ред. Проф. Л.А. Дробозиной - М.: Финансы, ЮНИТИ, 2003. - 436 с.
17. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков и зарубежный опыт. - М.: Финансы и статистика, 2003
18. Экономика предприятия: Учебник / Л.Я. Аврашков, В.В., Адамчук, О.В. Антонова и др.; Под ред. проф. В.Я. Горфинкеля, проф. В.А. Швандара. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2004. - 742 с.
19. Экономика предприятия: Учебник / Под ред. проф. О.И. Волкова. - М.: ИНФРА-М, 2000. - 520 с.
20. Айманбетова Г. Доля малого бизнеса в кредитном портфеле банков снижается // Эксперт-Казахстан, №15 (17) от 16.08.2008
21. Аскаров Т. Осторожный оптимизм и обеспокоенность будущим // Республика, 20 декабря 2001 г.
22. Ахметова К. Не в жилу // Экспресс К от 31 мая 2007 г.
23. Банковский сектор Казахстана достаточно динамичен. Интервью с Председателем Совета директоров Ассоциации финансистов Казахстана, членом Совета директоров Казкоммерцбанка Д. Сембаевым // Казкоммерц NEWS, №2, август - сентябрь, 2007
24. Бегали Н. Кредиты - малому бизнесу // Экпресс К, №43 (15701), 5 марта 2007 г.
25. Бидахмет Н. ЕБРР - 50000 новых рабочих мест // Экспресс К, №198 (15856) от 17 октября 2007 года
26. Говорят предприниматели // Диапазон (Актобе), №33 (551) от 19.08.07
27. Грибанова С. Деньги - в дело // Новое поколение, 21 февраля 2007
28. №07 (247), http://www.np.kz
29. Жданова Н. Средний класс - опора государства // Страна и мир, 28.05.2004 г.
30. Кратенко А. Линия роста - кредитная // Экспресс К, №62 (15720) от 4 апреля 2003 года
31. Кучукова Н.К. Инвестиции как главный фактор подъема и структурной перестройки экономики Казахстана // Вестник КазГУ. Серия экономическая. Алматы, 2008, №7
32. Масалимов Т. Снижение банковских рисков приведет к росту кредитования малого и среднего бизнеса // Панорама, №2 (519), 17 января 2007 г.
33. Михина Д. Классика, транши и успех // Наша газета (Костанай), №26 (117)
34. 24 июня 2007 года
35. Сложное слово - «кредит» // Наша газета (Костанай), №45 (84)
36. 6 ноября 2007 года
37. Стратегический приоритет. Интервью с руководителем департамента кредитования МСБАО «БанкЦентрКредит» Сауле Исиной // Континент, №21 (157) 2 - 15 ноября 2007 г.
Подобные документы
Оценка кредитоспособности заемщика. Основные механизмы предоставления ссуд. Метод прогнозирования и оценки кредитных рисков и шансов. Приоритетные направления кредитования физических лиц. Проблема невозврата кредитов. Системы банковского контроля.
курсовая работа [40,1 K], добавлен 04.05.2015Сущность, принципы, формы и виды потребительских кредитов, предоставляемых коммерческими банками России и зарубежными банками. Организация кредитования населения в коммерческих банках г. Новосибирска, методики оценки риска и кредитоспособности заемщика.
дипломная работа [1004,0 K], добавлен 26.03.2013Принципы и методика организации оценки кредитоспособности предприятий-заемщиков в банке. Технология процесса кредитования корпоративных клиентов в Архангельском филиале ОАО "Собинбанк". Методика определения платежеспособности заемщика–юридического лица.
дипломная работа [352,4 K], добавлен 08.11.2013Виды банковских кредитов в Российской Федерации. Исследование сроков и методов погашения потребительских ссуд. Проблема оценки кредитоспособности заемщика банка. Особенности предоставления потребительского кредита физическим лицам на примере Сбербанка.
презентация [1,0 M], добавлен 16.05.2016Кредит как интегрирующий инструмент формирования и использования инвестиционных ресурсов во всех областях хозяйствования. Экономическая сущность банковских ссуд, методы и способы обеспечения их возвратности. Современная кредитная политика банков.
курсовая работа [70,4 K], добавлен 30.12.2010Особенности методики оценки кредитоспособности заемщика в банках. Понятие кредитоспособности как возможность погашения ссудной задолженности. Оценка кредитоспособности физических и юридических лиц. Определение класса кредитоспособности заемщика.
курсовая работа [4,1 M], добавлен 29.12.2013Основы банковского кредитования. Понятие и классификация кредитов, принципы кредитования. Кредитоспособность заемщика, как экономическое понятие. Методы оценки кредитоспособности заемщика. Анализ масштабов и динамики кредитных вложений КБ "Приватбанк".
дипломная работа [368,7 K], добавлен 08.09.2010Понятие и принципы ссудных операций. Виды и методы предоставления банковских ссуд. Характеристика финансовых показателей и кредитного портфеля банка ВТБ 24, определение возможных направлений, позволяющих усовершенствовать кредитование в данном банке.
курсовая работа [315,0 K], добавлен 15.11.2013Сравнительный анализ методов определения кредитоспособности предприятия-заемщика. Исследование кредитоспособности строительной организации по методике предоставления кредитов юридическим лицам, применяемой Сбербанком России и его филиалами.
дипломная работа [106,0 K], добавлен 20.06.2005Понятие кредитоспособности заемщика и показатели, используемые при ее оценке. Кредитный риск, основные направления по его снижению на примере ООО "Пирамида", совершенствование методики оценки кредитоспособности заемщика с использованием зарубежного опыта.
дипломная работа [226,4 K], добавлен 23.05.2009
