Таким образом, банк имеет достаточную величину собственных средств, что свидетельствует о надежности кредитной организации.

2.3 Анализ ипотечного кредитования

Кредитная политика банка заключается в определении приоритетных направлений развития и совершенствования банковской деятельности в процессе инвестирования кредитных ресурсов, развитии кредитного процесса, повышении его эффективности и минимизации кредитных рисков.

В настоящее время банк имеет личную программу ипотечного жилищного кредитования, которая позволяет проводить операции с недвижимостью не только на рынке вторичного жилья, как предусмотрено по Федеральной программе, а приобретать клиентам строящееся жилье.

Основные условия Федеральной программы ипотечного кредитования:

Максимальный срок кредита до 30 лет, ограничение - пенсионный возраст заёмщика и созаёмщиков;

Первоначальный взнос - не менее 10 процентов от стоимости квартиры;

Сумма кредита может составлять не более 90 процентов от стоимости жилого помещения;

Динамика кредитных вложений банка за 2009-2010 г. г. приведена в таблице 5

Таблица 5 Динамика и структура кредитных вложений, в тыс. руб.

Показатель	2009	2010	Прирост 2010-2009
Кредитные вложения	20375335	47231840	+26856505
В том числе, физическим лицам	2852547	4243626	+1391079
юридическим лицам	17522788	42988214	+25465426

По данным таблицы 5 видно, что наибольший удельный вес в общей сумме выданных кредитов принадлежит кредитованию юридических лиц. Объем кредитов, предоставленных юридическим лицам в течение 2010 года возрос на 25465426 тыс. руб. или 145,3 процента и составил 42988214 тыс. руб.

В структуре кредитов, выданных физическим лицам, значительную долю от 45 до 47 процентов составляет ипотечное кредитование населения, темпы его роста самые высокие. В 2010 году они выросли на 55,3 процента по сравнению с 2009 годом. Это объясняется относительно льготными условиями ипотечного кредитования по сравнению с кредитами на приобретение и строительство объектов недвижимости, которые выдаются исходя из условия 15 процентов годовых со сроком погашения до 15 лет.

В отчетном году Сбербанк следовал приоритетам кредитной политики, определенным в 2008 году, когда под влиянием финансового кризиса был сформулирован более консервативный подход к оценке рисков, финансового состояния и перспектив заемщиков. Кроме того, финансовая неопределенность и рост безработицы сузили спрос на кредиты со стороны населения, особенно в I полугодии 2009 года. Объем выдачи кредитов сократился при одновременном росте объема досрочных погашений действующих кредитов. В результате, портфель розничных кредитов банка сократился за I полугодие на 6,6%.

Во второй половине года, в связи с наметившимися тенденциями по стабилизации экономической ситуации, банк начал планомерно отменять установленные в 2008 году "кризисные ограничения". Так, было возобновлено кредитование в долларах США и евро, увеличены максимальные размеры кредитов и сроки кредитования. Спрос на кредиты стал постепенно восстанавливаться, и темпы сокращения розничного портфеля замедлились - по итогам II полугодия портфель сократился на 0,3%. Всего за год розничный портфель банка сократился на 6,9% до 1 170 млрд. руб.

В рамках оптимизации процесса кредитования банк внедрил новую технологию "Кредитная фабрика". Комплексный, автоматизированный и строго формализованный подход к принятию кредитных решений повысил показатели эффективности. Сроки принятия решений по заявкам клиентов сокращены до 2-х дней, затраты на анализ сделок и осуществление документооборота снижены. При этом качество портфеля, сформированного в результате применения новой технологии, осталось на высоком уровне. В течение 2009 года на новую технологию в части самых востребованных продуктов - потребительских и автокредитов - переведены отделения Московского и Северо-Западного банков, а также ряд отделений других территориальных банков. В 2010 году завершилось тиражирование "Кредитной фабрики" на всю региональную сеть банка, а также подключили к проекту выпуск кредитных карт и карт с разрешенным овердрафтом. К концу 2011 года планируется сформировать концепцию перевода на новую платформу ипотечных продуктов.

В 2009 году банк разработал и внедрил новые кредитные продукты: кредит "Ипотечный стандарт"; кредит на цели погашения (рефинансирования) жилищных кредитов, выданных иными кредитными организациями; кредит на приобретение объектов недвижимости с использованием индивидуальных сейфов.

Структура кредитного портфеля частных клиентов банка в разрезе кредитных продуктов: 01.01.2010 01.01.2009

"На неотложные нужды" 40,1% 46,5%

"Автокредит" 8,6% 8,3%

Жилищные кредиты 43,9% 40,1%

Прочие 7,4% 5,1%

Всего 100,0% 100,0%

Банком велась активная работа по реструктуризации и рефинансированию кредитов заемщикам, испытывающим финансовые затруднения. Совместно с Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов реализовывались программы по предоставлению "стабилизационных" кредитов. В рамках собственных программ банка для сокращения долговой нагрузки заемщикам предоставлялась отсрочка в погашении основного долга и возможность увеличения срока кредита. Также действовала программа, позволяющая конвертировать остаток срочной ссудной задолженности из иностранной валюты в рубли.

В сентябре 2009 года Сбербанк запустил проект "Кредитное страхование", в рамках которого была отработана технология добровольного страхования жизни и здоровья заемщиков и страхования залогового имущества. При этом оформление в банке страхового полиса по имуществу, являющемуся предметом залога, либо подключение к программе страхования жизни и здоровья является добровольным. Кроме того банк не ограничивает клиента в выборе страховой компании.

В отчетном году Сбербанк приступил к реализации проекта "Обслуживание состоятельных клиентов". В октябре 2009 года в г. Москве и г. Перми были открыты три офиса нового формата обслуживания, начата эмиссия карт MasterCard Platinum, VISA Platinum и VISA Infinite. К 2014 году банк планирует открыть более 30 отдельных VIP-офисов и 300 VIP-зон в составе подразделений.

В условиях значительных кредитных рисков в экономике в 2009 году в банке действовала "Кредитная политика Сбербанка России в текущих экономических условиях", определяющая перечень дополнительных мер для эффективного управления кредитным риском. Среди них особое внимание уделено усилению обеспеченности кредитов достаточными и своевременными денежными потоками от операционной деятельности заемщика, залогами ликвидных активов, гарантиями/поручительствами государства или собственников бизнеса. Повысился уровень и качество контроля за ответственным поведением собственников и менеджмента путем введения дополнительных условий и ограничений на деятельность заемщика (снижение лимита максимальной долговой нагрузки, расширение перечня событий, влекущих досрочное истребование задолженности банком, более четкое определение критериев кросс-дефолта по обязательствам клиента перед другими кредиторами).

Банк уделяет пристальное внимание контролю уровня концентрации крупных кредитных рисков. Данный риск оценивается банком как приемлемый. В банке реализована процедура ежедневного мониторинга крупных кредитных рисков и прогноза соблюдения установленных Банком России требований по нормативам Н6 (максимальный размер риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков) и Н7 (максимальный размер крупных кредитных рисков). Доля кредитов десяти крупнейшим заемщикам (группам связанных заемщиков) на 1 января 2010 года составила 17,1% кредитного портфеля. Среди крупнейших заемщиков банка - представители различных отраслей экономики, таким образом, кредитный риск в достаточной степени диверсифицирован.

Применяемые методы и процедуры управления кредитным риском позволили банку сохранить достаточно высокое качество кредитного портфеля с учетом текущих экономических условий. Удельный вес просроченной задолженности в кредитном портфеле клиентов составил 4,4%, что ниже показателя по банковской системе (6,1%).

Качество кредитного портфеля юридических лиц:

* Объем просроченной задолженности за год увеличился с 68 млрд. руб. до 196 млрд. руб.

* Доля реструктурированных кредитов, по которым были внесены изменения в первоначальные существенные условия договора в благоприятную для заемщика сторону, составляет 14,9% (годом ранее: 1,8%).

* Уровень просроченной задолженности составляет 4,6% (годом ранее: 1,7%). Текущий показатель ниже, чем в целом по банковской системе: 5,9%.

Качество кредитного портфеля физических лиц:

* Объем просроченной задолженности за год увеличился с 21 млрд. руб. до 40 млрд. руб.

* Удельный вес кредитов, содержащих просроченную задолженность по платежам свыше 90 дней, составил 4,1% (годом ранее: 2,5%).

* Уровень просроченной задолженности составляет 3,4% (годом ранее: 1,7%). Текущий показатель существенно ниже, чем в целом по банковской системе: 6,8%.

Дальнейшее развитие системы контроля качества кредитного портфеля банк связывает, прежде всего, с решением задачи максимально раннего выявления проблемной задолженности, усовершенствованием подходов портфельного анализа, в том числе стресс тестирования.



Глава 3. Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования

3.1 Проблемы ипотечного кредитования в России

Формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. С одной стороны, статистика и специальные исследования фиксируют достаточно низкий уровень жилищной обеспеченности населения и, соответственно, высокий уровень потребности в улучшении жилищных условий, с другой - неразвитость ипотеки как рынка. Во всем мире дома и квартиры приобретаются преимущественно посредством ипотеки. Несмотря на то что основу составляют кредитные ресурсы, формы и виды покупки жилья через ипотеку разные. О развитии и стабильности финансово-экономической системы любого общества в различной мере можно судить по масштабу использования кредитов гражданами и предприятиями. В мировой практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках (так как залогом выступает недвижимость) (7,2).

В России ипотечное жилищное кредитование еще не получило должного развития. В связи с чем необходимо исследовать, в чем причины недостаточного развития механизма ипотеки, в какой плоскости (экономической, правовой, социальной) лежат причины, тормозящие развитие ипотечного жилищного кредитования. Эта проблема вызывает к себе не только специальный интерес. В условиях современной экономической ситуации для укрепления наметившихся позитивных экономических тенденций крайне важной задачей является поиск путей и соответствующих технологий, обеспечивающих приток частных инвестиций. Кроме того, включение широких слоев населения в программы кредитования стимулирует выстраивание долгосрочных экономических стратегий и в конечном итоге способствует формированию российского среднего класса. Поэтому развитие ипотеки можно рассматривать в комплексе поиска путей поддержания экономического роста в нашей стране.

Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость как ипотечное кредитование - одна из актуальных в современных условиях.

В нашей стране лишь около 10% населения имеют жилплощадь свыше 18 кв. м на одного человека, около 30% - менее 9 кв. м. В развитых странах на одного человека приходится 30-45 кв. м жилья, а в США - 64 кв. м. Конечно, причин нашего отставания много, но одна из важнейших - слабое развитие ипотечного кредитования вообще и жилищного ипотечного кредитования в частности (16, 15). Ежегодно только 1% семей приобретает новую квартиру. И это в условиях, когда проблема старения жилых фондов с каждым годом становится все острее. Однако, к сожалению, в России лишь 5-7% нуждающихся в улучшении жилищных условий в состоянии приобрести квартиру в собственность.

На сегодняшний день в России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования.

Существуют в России и материальные основы для развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.

Но если все так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России.

Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, т.к. банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

Кроме того, государство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.

К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:

- недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система - ипотечного жилищного кредитования;

- слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; - отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

- неразвитость отечественных страховых, риелторских и оценочных компаний;

- отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

- проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

- высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

- высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.

Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативный рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основные из них:

ь отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования,

ь отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу,

ь несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,

обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане,

создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.

В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:

жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.

Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.

Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.

Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.

Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане

Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия.



3.2 Причины, препятствующие развитию ипотечного кредитования

В современной России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для большей части населения всегда был очень актуальным.

Этому способствовали и сейчас способствуют две основные причины:

1. Количество квартир и общие объемы жилплощади значительно уступают из года в год растущим потребностям населения.

2. В общей массе рост доходов населения уступает росту цен на жилье. И в ближайшем будущем вряд ли с этой динамикой произойдет что-то кардинальное (в плане улучшения).

Следует отметить, что в СССР в целом легче было, как говорили в то время, получить квартиру, чем в современной России стать владельцем аналогичного варианта. Но это - в целом. То есть советское общество было гораздо более социально ориентировано, чем Российская Федерация начала XXI в. Сейчас лишь небольшая часть лиц (такие, как, например, малоимущие и некоторые категории инвалидов) имеет право на бесплатное получение жилья. Остальные жители РФ находятся в условиях свободного плавания.

Однако не все так печально. Во-первых, сегодня, согласно статистическим данным, не менее 5% населения способно при необходимости приобрести за свой счет как минимум однокомнатную квартиру (8,9). Во-вторых, Правительство РФ в последние годы изыскало возможности выдавать населению кредиты на приобретение жилья, в общем-то, на не очень суровых условиях: от 10% годовых на срок до 30 лет. Это позитивное начинание осуществляется под эгидой Федеральной целевой программы "Жилище" (1). В-третьих, российская банковская система сейчас находится в такой стадии своего развития, когда выдача ипотечных кредитов населению рассматривается как не очень рискованная и вполне рентабельная операция.

Последние два из вышеуказанных обстоятельств сделали жилье более доступным, одновременно усилив рост цен на квартиры. Однако именно они положили начало целому направлению, именуемому ипотекой (8,9).

На сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования, мы считаем, можно отнести следующие:

1. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия "имущество", что является существенным недостатком применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимости от ситуации) понятия имущества. Под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность, деньги и ценные бумаги, а также имущественные права (11, 37).

Позиция профессора Г.Ф. Шершеневича наиболее полно раскрывает понятие "имущество", включающее, с одной стороны:

совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещественных прав;

совокупность прав на чужие действия.

А с другой стороны:

совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в обладании лица;

совокупность обязательств, лежащих на нем.

Кроме того, понятие "имущество" включает также имущественные права и право требования (9, 95).

Безусловно, представленное выше определение идеально подходит для теоретической точки зрения. Однако на практике это очень усложняет реализацию механизма ипотечного кредитования. Так, в отношении ипотечного кредитования, используя данный подход, было бы ошибочно не согласиться с мнением Л.Б. Лазаренко о том, что нельзя говорить о залоге права собственности или права хозяйственного ведения, поскольку это не соответствует действительности и приводит к неоднозначному пониманию различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости (11, 38). Поэтому, при использовании понятия "имущество", требуется дополнительное уточнение на законодательном уровне.

2. Высокие процентные ставки на ипотечные кредиты. В 2003 г. средняя ставка на ипотечные кредиты составляла 12-15%, в то же время на Западе она находится на уровне 4-6%. Даже в дореволюционной России ставка была на уровне 3-5%. Отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе - вот что делает ставки высокими и недоступными среднему классу. При этом в течение 2003 г. наблюдались положительные сдвиги, к которым относится снижение процентных ставок на 1-2%. Однако в 2007 г. вследствие ипотечного кризиса в США значительно ухудшилось состояние мировой экономики. По состоянию на начало 2008 г. фактический размер минимальной ставки составлял 10%.

3. Незавершенность налоговой реформы, которая вынуждает частных работодателей скрывать доходы своих сотрудников. Кредитным организациям, чтобы не потерять клиента, приходится использовать альтернативные методы подтверждения доходов заемщика. Но все же больше банки приветствуют граждан с декларированными доходами.

4. Стремительный рост рынка недвижимости, что делает ипотеку доступной лишь небольшой части населения, имеющей высокий уровень.

5. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, на сегодняшний день к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила гл. XIII Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и практически такой залог осуществляется без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Кроме того, ст. 75 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" только предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Конечно, данную норму, может быть, следует рассматривать как альтернативную норме, предусмотренной п. 3 ст. 340 ГК РФ, однако мы считаем, что законодатель должен уточнить данное положение Закона.

Безусловно, нужно признать правомерным и оправданным введение законодателем ст. 74 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с п. 5 данной статьи допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Однако на практике такая сделка практически невозможна и не будет подлежать применению в ближайшем будущем. Во-первых, потому, что несовершеннолетний, не имеющий собственного заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кредита. Так как возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст. 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, признанное недееспособным, вправе совершать только мелкие бытовые сделки. То есть такие лица могут выступать только залогодателями, не являющимися должниками. Также указанные лица, достигнув совершеннолетия либо получив статус дееспособных, могут потребовать признания договора ипотеки недействительным на основании ст. 178 и 179 Кодекса. Отсюда вывод о том, что заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых, указанные лица практически не могут быть выселены из заложенного помещения.

6. Также в настоящее время существуют противоречия в самом Жилищном кодексе (2) (несмотря на то, что законодатель принял на законодательном уровне понятие "жилищные отношения"). Так, положения ст. 1 Кодекса о том, что жилищные отношения представляют собой отношения, урегулированные нормами жилищного законодательства во взаимосвязи с положениями ст. 4 ЖК, являются немотивированными и необоснованными. Кроме того, они противоречат не только сложившимся в науке представлениям о понятии и сущности жилищных отношений, но и иным нормам самого ЖК (например, ст. 7, 8 и др.).

Все эти понятия в теории гражданского права несут различную смысловую нагрузку и их не следовало бы отождествлять.

Мнение Е.М. Тужиловой-Орданской о том, что категория "недвижимость" лишняя в понятии недвижимости, мы считаем наиболее мотивированным и обоснованным. Свое мнение она объясняет тем, что "вещь" и "имущество" в принципе охватывает понятие недвижимости. Кроме того, было бы неправильным не согласиться с ее мнением о том, что из ст. 130 ГК РФ следует исключить упоминание о "недвижимом имуществе" и "недвижимости" как составляющих, усложняющих определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории "недвижимая вещь", подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму (10, 32).

Резюмируя все вышеизложенное, мы считаем, что в настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадии формирования. Кроме того, хочется верить, что будет решена одна из основных задач жилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативная базы с учетом их практического применения.

Несмотря на то, что на сегодняшний день существует ряд противоречий и недоработок в нормативной базе ипотечного кредитования, ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует в Российской Федерации. В частности, наглядным подтверждением этого является проведенная банком "Уралсиб" конференция 22 апреля 2007 г. Ее посетителями стали свыше 3000 жителей Уфы и других городов Башкирии. "Такое количество пришедших на конференцию людей - это наглядное доказательство того, что ипотека сегодня очень интересна населению. Есть много способов приобретения жилья, но ипотека, пожалуй, самый реальный" (19). Столь актуальное значение ипотечное жилищное кредитование приобрело благодаря возможности в условиях рыночной экономики решить проблему обеспечения собственным жильем граждан страны.



3.3 Предложения по улучшению развития ипотечного кредитования

Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании - привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно решать проблему обеспечения жильем населения.

Главное, что тормозит развитие ипотеки - низкая платежеспособность россиян и высокий размер процентной ставки по кредитам. Сейчас для любого российского банка ставка по ипотечному кредиту не может быть меньше 10 процентов, иначе кредит не покрывает инфляцию. Однако 10% готовы платить не более 10% россиян, как свидетельствуют опросы общественного мнения.

Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

Дальнейшее развитие ипотеки будет напрямую зависеть от динамики экономического роста. В условиях ужесточения фондирования со стороны западных банков, ограничений, накладываемых со стороны ипотечных агентств в России (прежде всего АИЖК), и общего ужесточения кредитной политики коммерческих банков представляется сомнительным, что рынок ипотечного кредитования будет расти прежними высокими темпами.

Проблемы развития ипотечного кредитования в Пермском крае тесно связаны с проблемами ипотечного кредитования в России. К началу 2009 года в результате ужесточения условий выдачи жилищных кредитов (роста ставок, увеличение первоначальных взносов и др.) количество домохозяйств, способных получить кредит на покупку квартиры сократилось в три раза. Продолжающиеся негативные тенденции в российской экономике только уменьшают это количество, а значит и базу потенциальных клиентов для банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

Простой расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что 3-4 процента российских семей, с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц, могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет. 5-6 процентов российских семей, с доходами на каждого члена семьи от 15000 до 25000 рублей могут приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. м. (при 20-летнем ипотечном кредите). 6-7 процентов российских семей, члены которых обладают доходами от 10000 до 15000 рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров (при 20-летнем кредите). Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно.

Жилищное кредитования операций по улучшению жилищных условий в 2009 году будет в наиболее благоприятном положении, в отличие от рынка кредитования жилья в новостройках, который находится в глубоком кризисе. Банки настроены применять механизмы целевого кредитования на первичном рынке жилья, т.е. давать кредиты только на покупку квартир в объектах, с застройщиками которых их связывают кредитные и иные отношения.

Как-то положительно изменить сложившуюся ситуацию сможет только эффективная и быстрая реализация властями страны программ по поддержке государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), системы жилищного кредитования в целом и банковской системы. АИЖК уже получило от государства на нормализацию рынка жилищного кредитования, рефинансирование кредитов и поддержку заемщиков 60 млрд. рублей и ждет еще 200 млрд. обещанных Правительством страны. В случае претворения разработанных программ поддержки в жизнь, объем выдачи новых кредитов по итогам года может составить до 450 млрд. рублей. Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию РФ определило объёмы рефинансирования ипотечных кредитов в регионах страны. Всего планируется рефинансировать кредиты на общую сумму 29 миллиардов 563,47 миллиона рублей, а Пермскому краю достанется 1,34% от данной суммы.

Между тем, сами клиенты, взявшие ипотечный кредит, перемен на себе не почувствуют, т.е. для них ставка остаётся прежней. АИЖК рефинансирует кредиты в регионах исходя из активности работы корпораций, помогая тем самым, увеличивать объёмы ипотечного кредитования.

Объем жилищного кредитования в валюте будет оставаться на низком уровне, поскольку неопределенность в дальнейшей судьбе национальной валюты будет отпугивать многих потенциальных заемщиков, несмотря на то, что ставки по таким кредитам будут на 3-5% ниже, чем ставки по кредитам в рублях. Доля валютных кредитов может сократиться до 10%.

После адаптации населения к кризисной экономике, предлагаемые сейчас банками проценты по жилищным кредитам во многом перестанут казаться неадекватными. Особенно на фоне высокого уровня инфляции, которая по итогам года может превысить 20%. В Нижегородской области продолжают работать программы по субсидированию процентных ставок и льготной ипотеке, а в некоторых такие программы собираются внедрить в 2012 году. Однако роль этих программ будет существенно ограничена сокращающимися возможностями местного бюджета.

Анализ существующего в регионе подхода к жилищному финансированию позволяет сделать вывод о том, что в Нижегородской области по мере расширения масштабов ипотечного жилищного кредитования и спроса на ипотечные жилищные кредиты нужно начинать переходить к рыночным формам привлечения средств в сферу ипотечного жилищного кредитования, созданию вторичного рынка ипотечных кредитов.

Одним из потенциальных инвесторов является само население, хранящее свои средства во вкладах в коммерческих банках. Для их привлечения необходимы всего лишь понятные и прозрачные механизмы участия населения в ипотечном кредитовании в качестве инвестора.

Государство должно способствовать организации внутреннего спроса на ипотечные ценные бумаги. В этих целях необходима государственная поддержка в области законодательного регулирования, направленная на расширение базы внутренних инвесторов за счет включения ипотечных ценных бумаг в перечень разрешенных объектов для инвестирования средств пенсионных накоплений, находящихся в управлении у государственной управляющей компании, средств государственных корпораций, а также расширения возможностей инвестирования в ипотечные ценные бумаги страховых резервов и включения ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка России.

Основной стратегической задачей дальнейшего развития строительства жилья в Пермском крае является создание наиболее благоприятных условий для улучшения качества жизни населения как с точки зрения строительства и развития производственно-экономической базы, так и обеспечения жителей жильем и его благоустройство социальной инфраструктурой.

В связи с этим для достижения поставленной задачи в части проведения жилищной политики планируется реализация следующих мероприятий:

создание сбалансированной системы расселения;

проведение мероприятий по обеспечению доступности жилья для всех категорий граждан, в том числе за счет значительного увеличения в общем объеме строительства доли строительства индивидуальных жилых домов и развития системы ипотечного кредитования;

совершенствование действующих институтов жилищного рынка и разработка новых, обеспечивающих повышение доступности жилья, а именно: жилищной земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг, строительно-сберегательных кооперативов;

приведение в соответствие объемов комфортного жилищного фонда потребностям населения;

создание безопасной среды обитания и жизнедеятельности человека;

обеспечение участков массового жилищного строительства инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой;

внедрение ресурсосберегающих технологий и оборудования, и создание условий для более широко использования малой энергетики и нетрадиционных видов топливно-энергетических ресурсов;

модернизация жилищно-коммунальной отрасли и обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья и оплаты жилищно-коммунальных услуг для населения через развитие конкуренции в управлении жилищным фондом и его обслуживании, в том числе путем содействия самоорганизации населения с целью создания товариществ собственников жилья, развитие механизмов государственно-частного партнерства в сфере предоставления коммунальных услуг.

Заключение

В условиях экономического кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений в системе платежей практика залогового (ипотечного) кредитования имеет особое значение. Первые шаги следует однозначно признать положительными, восстанавливающими отечественные традиции залогового кредитования и соответствующими современным реальностям государственного регулирования кредитно-ипотечных отношений.

Сейчас начинает развиваться жилищное ипотечное кредитование для повышения платежеспособного спроса потребителей на жилье в связи с кризисом реализации этого сектора. Но, в тоже время среди различных банковских операций на российском рынке долгосрочное жилищное ипотечное кредитование связано с большими трудностями. Интерес же российских банков к кредитованию приобретения жилья устойчиво растет, что связано, с одной стороны, с пониманием банками огромного потенциала рынка жилищной ипотеки, а с другой стороны, растущей потребностью в кредитах такого рода со стороны населения. Для многих граждан возможность взять долгосрочный ипотечный кредит открывает реальный путь улучшения своих жилищных условий. В ипотечном кредитовании сегодня остро нуждаются риэлторы и застройщики, для которых проблема поиска платежеспособных клиентов для сбыта жилья стала ключевой.

Основная проблема ипотечного кредитования - недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из "тени". Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие годы, можно смело утверждать, что с каждым годом будет все меньше проблем с ипотечным кредитованием в России, а новые молодые семьи могут смотреть в будущее с уверенностью.



Список используемой литературы

1. Гражданский процессуальный кодекс РФ

2. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства. - 30. - 1997. - С. 236-247.

3. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства. - №29. - 1998. - С. 129-139.

4. Федеральный закон "Об оценочной деятельности". // Собрание законодательства. - №31. - 1998. - С. 221-232

5. Багаев А.Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? // А.Н. Багаев, М.В. Багаева. - Ростов н/Д: Феникс, 2006. - 160 с. - (Качество жизни).

6. Ем В.С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России // В.С. Ем. - М.: Статут, 2007. - 85 с.

7. Земельное право: сборник нормативных документов. - М.: Гросс-Медиа, 2006. - 296 с.

8. Иванов В.В. Информация о товаре "ипотечное кредитование" // В.В. Иванов. - М.: Маркетинг, 2008. - 131 с.

9. Русецкий А.Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью // А.Е. Русецкий. - М.: Эксмо, 2007. - 176 с - (Мой законный интерес).

10. Филлипова Е.С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России: [Электронный ресурс] // Е.С. Филлипова. - М.: Статус, 2009. - 328 с.

11. Хрулева З.В. Земельно-имущественные отношения и ипотека [Электронный ресурс] // З.В. Хрулева. - М.: Эксмо, 2008. - 298 с.

12. Чепенко Е. Ипотека для граждан: комментарий к законодательству, схемы и пояснения. // Е. Чепенко. - М.: Эксмо, 2009. - 231 с.

13. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки силу закона. // Нотариус. - 2008. - №1. - С. 5-8.

14. Бабкин С.А. Про ипотеку. // Взгляд. - 2009. - №12. - С. 25-31.

15. Глазкова О.А., Пути и проблемы развития кредитования / О.А. Глазкова // Банковское кредитование. - 2008. - №4. - С. 2-10.

16. Гойхер О.Л., Закирова М.И. Текущее состояние ипотечного кредитования в России // Экономика региона. - 2007. - №18. - С. 9-21.

17. Данные Банка России - http://www.cbrf.ru

18. http://www.zanimaem.ru

19. http://www.sbrf.ru/nizhnynovgorod



Приложение

Таблица 1

	Выдано кредитов физическим лицам накопленным итогом с начала года на дату	Задолженность по предоставленным ипотечным кредитам накопленным итогом на дату, млрд руб.
		В том числе:
	Всего, млрд руб.	жилищные кредиты, млрд руб.	из них: ипотечные кредиты, млрд руб.
1.01.2008 г.	3 558,72	650, 19	556,49	611,22
1.04.2008 г.	957,04	174,10	150,76	704,97
1.07.2008 г.	2 232,50	392,70	339,18	825,04
1.10.2008 г.	3 424,67	614,51	537,46	974,51
1.01.2009 г.	4 064,53	758,47	650,58	1 057,10
1.02.2009 г.	н/д	7,93	6,62	1 079,06
1.03.2009 г.	н/д	17,99	15,21	1 081,54
1.04.2009 г.	456,77	31,92	24,59	1 049,92
1.05.2009 г.	685,47	43,58	34,37	1 037,84
1.06.2009 г.	906,75	54,60	44,09	1 018,26
1.07.2009 г.	1 173, 19	68,27	55,43	1 011,58
1.08.2009 г.	1 405,70	82,26	67,38	1 018,58
1.09.2009 г.	1 635,34	96,16	78,64	1 013,57
1.10.2009 г.	1 868,46	111,49	91,54	1 002,94
1.11.2009 г.	2 109,61	130,41	107,79	995,64
1.12.2009 г.	2 333,59	149,98	124,45	1 000,74

Таблица 2

Объём рефинансирования Агентством

2008 г.	шт.	Млрд. руб.	2009 г.	шт.	Млрд. руб.
Январь	751	0,65	Январь	1980	2,01
Февраль	1933	1,64	Февраль	2631	2,93
Март	2804	2,47	Март	2755	2,79
Апрель	3158	2,86	Апрель	1430	1,61
Май	3067	2,83	Май	1463	1,63
Июнь	2389	2,54	Июнь	1752	1,94
Июль	2346	2,38	Июль	1564	1,72
Август	2606	2,87	Август	1766	1,71
Сентябрь	1770	2,00	Сентябрь	1982	1,90
Октябрь	1017	1,11	Октябрь	2432	2,30
Ноябрь	2033	2,18	Ноябрь	2858	2,68
Декабрь	2788	2,89	Декабрь	5837	5,56
Итого за 2008 г.	26 662	26,43	Итого за 2009 г.	28 450	28,77

Таблица 3

Федеральный округ / регион	Объем законтрактованных Агентством обязательств по рефинансированию ипотечных кредитов (займов) на период с февраля 2010 г. по июнь 2010 г., млн руб. *	Суммарный объем фактически рефинансированных ипотечных кредитов (займов) за период с октября 2009 г. по январь 2010 г., млн руб. **
Центральный федеральный округ (ЦФО)	3737,06	1664,15
Северо-западный федеральный округ (СЗФО)	2501,02	1060,33
Южный федеральный округ (ЮФО)	1947,72	807,05
Приволжский федеральный округ (ПФО)	6825,70	3623,83
Уральский федеральный округ (УФО)	2757, 19	1566,08
Сибирский федеральный округ (СФО)	3598,81	3427,44
Дальневосточный федеральный округ (ДФО)	938,44	441,89
ИТОГО	22 305,94	12 590,78

Размещено на Allbest.ru