Механизм ипотечного кредитования в Российской Федерации

0,90

1,14

2005

= 37,03+20,76+17,92=75,71%

2006

= 37,74+20,32+17,82=75,88%

Рассчитанные показатели указывают на то, что рынок и в 2005 и в 2006 годах был высококонцентрированным. Коэффициент рыночной концентрации в 2006 году увеличился на 0,17 % по сравнению с предыдущим годом. Это произошло за счет увеличения доли продаж Уральского федерального округа в общем объеме реализации, который входит в тройку крупнейших продавцов.

2. Коэффициент Герфиндаля-Гиршмана (HHI)

2005

= 37,03²+++++ 0,90²= 2406,54

2006

= ++++++1,14²=2412,51

Коэффициент Герфиндаля-Гиршмана в 2006 году увеличился на 5,97 по сравнению с 2005 годом. Такая динамика связана с тем, что доля продаж крупнейшего продавца - Уральского федерального округа - в общем объеме увеличилась. Это говорит о том, что концентрация на рынке возросла, рынок стал менее конкурентным. Но по-прежнему рынок остается высококонцентрированным.

3. Индекс Линда (L)

2005

На долю 3х крупнейших поставщиков приходится 75,71% от всего объема реализации. Это означает, что на рынке существует жесткая олигополия.

Определим границы олигополии:

При k=2, i=1

= = 1,78

= * 1,78 = 0,89

При k=3, i=1

= = 1,91

= * (1,78+1,91) = 0,62

При k=3, i=2

= = 0,88

= * (1,78+1,91+0,88) = 0,76

Нарушение непрерывности происходит при L=4. Значит, олигополию образуют 3 первых по величине долей субъекта.

2006

Известно, что 75,78% из всего объема реализации приходится на 3 поставщиков. Значит, на рынке присутствует жесткая олигополия.

Определим границы олигополии:

При k=2, i=1

= = 1,86

= *1,86 = 0,93

При k=3, i=1

= = 1,98

= * (1,86+1,98) = 0,64

При k=3, i=2

= =1,53

= * (1,86+1,98+1,53) = 0,89

Нарушение непрерывности происходит при L=4. Значит, олигополию образуют 3 первых по величине долей субъекта.

И в 2005 и в 2006 годах на рынке присутствует жесткая олигополия, которую образуют 1, 2 и 5 поставщики.

4. Коэффициент Холла-Тайдмана (HT)

2005

=

= 0,2618

2006

 =

=0,2604

Коэффициент Холла-Тайдмана в 2006 году снизился на 0,0014 по сравнению с 2005 годом. Рынок стал менее концентрированным.

5. Коэффициент энтропии (E)

2005

= (20,76*ln(1/20,76)+17,92*ln(1/17,92)+0,65*ln(1/0,65)+

7,96*ln(1/7,96)+37,03*ln(1/37,03)+ 14,79*ln(1/14,79)+0,90*ln(1/0,90))*7

= -2130,72 %

= 100*(0,2076*ln(0,2076)+0,1792*ln(0,1792)+0,0065*ln(0,0065)+

0,0796*ln(0,0796)+0,3703*ln(0,3703)+0,1479*ln(0,1479)

+0,0090*ln(0,0090) = -156,13 %

2006

= (20,32*ln(1/20,32)+17,82*ln(1/17,82)+0,87*ln(1/0,87)+

8,67*ln(1/8,67)+37,74*ln(1/37,74)+ 13,44*ln(1/13,44)+ 1,14*ln(1/1,14))*7

= -2122,49 %

= 100*(0,2032*ln(0,2032)+0,1782*ln(0,1782)+0,0087*ln(0,0087)+

0,0867*ln(0,0867)+0,3774*ln(0,3774)+0,1344*ln(0,1344)

+0,0114*ln(0,0114)) = -157,30 %

Коэффициент в 2006 году вырос на 8,23 % по сравнению с 2005 годом, а показатель снизился на 1,17 %. Так как коэффициент вырос, то концентрация снизилась.

6. Коэффициент вариации (V)

2005

= = 14,3

 = )/7 = 11,82%

V = *100 = 82,74 %

2006

 = )/7 = 11,86%

V = *100 = 82,99%

Коэффициент вариации в 2006 году увеличился на 0,25 по сравнению с предыдущим годом. Это связано с тем, что увеличилось отклонение от средней величины крайних величин. Следовательно, уменьшилась степень равномерности распределения объема производства и увеличился уровень концентрации.

7. Дисперсия логарифмов рыночных долей ()

2005

 = *(++++

) + ) = 2,6701

2006

 = *(++++

) = 2,2259

Дисперсия логарифмов рыночных долей в 2006 году снизилась на 0,4442.

Это свидетельствует о том, что рынок стал более равномерным и неконцентрированным, стала сильнее конкуренция и слабеее власть крупных фирм.

8. Коэффициент относительной концентрации (k)

2005

б = 3/7= 0,429

в = (18764+10519+9081)/50673 = 0,757

k = 0,429/0,757= 0,566

2006

б = 3/7= 0,429

в = (20267+10912+9571)/53703 = 0,759

k = 0,429/0,759 = 0,565

В обоих периодах коэффициент относительной концентрации <1. Следовательно, рынок обладает высокой степенью власти крупных фирм. Но в 2006 году данный показатель уменьшился на 0,001 по сравнению с 2005 годом. Рынок стал менее конкурентным.

9. Коэффициент Джини (G)

n=1+3,322+log7 = 4

2005

i=(18764-327)/4 = 4609

№ интервала	Доли, входящие в интервал	Сумма	Количес-тво поставщ-иков	% к итогу	Накоп-ленный итог,%	Доля произ- Водства	Доля накопле-нного итога
1	327	327	1	14,3	14,3	0,006	0,006
2	455 ; 4033	4488	2	28,6	42,9	0,089	0,095
3	7494;9081;10519	27094	3	42,9	85,7	0,535	0,630
4	18764	18764	1	14,3	100	0,370	1,000
Итого	50673	50673	6	100		1,00		114,06	71,39

G = (114,06-71,39)/100 = 0,427

2006

i=(20267-467)/4 = 4950

№ интервала	Доли, входящие в интервал	Сумма	Количес-тво поставщ-иков	% к итогу	Накоп-ленный итог,%	Доля произ- водства	Доля накопле-нного итога	33,33*0,22+66,67*0,43+83,33*1	0,01*66,67+0,22*83,33+0,43*100
1	467	467	1	14,3	14,3	0,009	0,009
2	614; 4656; 7216	12486	3	42,9	57,1	0,233	0,241
3	9571; 10912	20483	2	28,6	85,7	0,381	0,623
4	20267	20267	1	14,3	100	0,377	1,000
Итого	53703	53703	7	100		1,00		124,74	83,43

G = (124,74-83,43)/100 = 0,413

В 2006 году коэффициент Джини снизился на 0,014 относительно 2005 года. Это указывает на уменьшение неравномерности распределения рыночных долей между продавцами и, при прочих равных условиях, ослабление концентрации на рынке.

Сводная таблица показателей

Год	Рынок	Коэффициенты концентрации
		,%	HHI	K	L	,%		V		HT	G
2005	Высоко-концентрированный	75,71	2406,54	0,566	0,89	-2130,72	-156,12	82,74	2,6701	0,2618	0,427
					0,62
					0,76
2006	Высоко-концентрированный	75,78	2412,51	0,565	0,93	-2122,49	-157,30	82,99	2,2259	0,2604	0,413
					0,64
					0,89

10. Коэффициент эластичности спроса ()

= = 0,1495

Коэффициент эластичности спроса <1, следовательно, спрос неэластичен. Рынок является неконкурентным, присутствуют высокие барьеры для входа новых фирм.

Рассчитаем эластичность спроса по цене по каждому продавцу

= = 0,0934

=

=

=

= 0,2003

= 0,0928

= 0,8738

11. Оценка рыночного потенциала хозяйствующего субъекта

Рыночный потенциал определим 2 способами:

А). По изменению рыночных долей

1. 0,2032-0,276 = -0,0044

2. 0,1782-0,1292 = -0,0010

3. 0,0087- 0,0065 = 0,0022

4. 0,0867 - 0,0796 = 0,0071

5. 0,3774- 0,3703 = 0,0071

6. 0,1344 - 0,1479 = -0,0135

7. 0,0114- 0,0090 = 0,0024

Наибольший рост рыночной доли наблюдается у 4го и 5го продавцов. Но, несмотря, на небольшое уменьшение рыночной доли у 1го, он все равно обладает наибольшим рыночным потенциалом, так как его доля относительно остальных продавцов очень велика.

Б). На основе исчисления эластичности спроса по цене.

= = 0,0934

=

=

=

= 0,2003

= 0,0928

= 0,8738

Все поставщики, кроме 3-го, обладают неэластичным спросом, т.е. повышение цены приведет к несущественному снижению количества проданных товаров, т.е. выручка будет расти. Самым неэластичным спросом обладает 5й поставщик, а эластичным 3й. В совокупности с самой большой долей на рынке он обладает наибольшим рыночным потенциалом.

Вывод: и в 2005г. и в 2006г. рынок является высококонцентрированным. Но, исходя из рассчитанных показателей, рынок стал еще менее конкурентным и усилилось влияние крупных фирм. Об этом свидетельствуют изменения коэффициента рыночной концентрации , коэффициент относительной концентрации, дисперсия логарифмов рыночных долей, коэффициент Герфиндаля-Гришмана, а также коэффициент Джинни. В обоих периодах олигополию образуют Центральный, Северо-Западный и Уральский федеральные округа. Наибольшим рыночным потенциалом обладает Уральский федеральный округ.



Заключение

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент - АИЖК. В законодательстве планируется ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом - в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

Региональные программы ипотечного кредитования являются нерыночными и полностью зависят от дотаций из бюджета. В последнее время заметно увеличение числа региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования). Всего в России в настоящее время действуют 34 региональные ипотечные программы.

Основными тенденциями на ипотечном рынке являются:

- Процентные ставки: тенденция к снижению

- Срок кредита: тенденция к удлинению

Средним сроком кредита на рынке является 10 лет, максимальный срок - 27 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов.

- Первоначальный взнос: тенденция к снижению

Средний размер авансового платежа - 15-30% от стоимости жилья в зависимости от конкретных характеристик заемщика и объекта кредитования. Уровень авансового платежа отражает степень доверия банка к ситуации на рынке недвижимости, оценке стоимости объекта кредитования и прочих рисков заемщика. В настоящий момент банки определили для себя средний аванс на уровне от 15% до 30% в зависимости от конкретных характеристик заемщика и квартиры.

- Досрочное погашение: проблема покрытия транзакционных издержек кредиторов

Сумма штрафных санкций в среднем составляет 3% от суммы досрочного погашения, срок моратория на досрочное погашение колеблется от 3 до 12 мес. Средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6-7 лет, при номинальном сроке кредита 10 лет.

- Обеспечение: основной вид - залог приобретаемого жилья.

Основным видом обеспечения остается залог приобретаемого жилья. Все прочие виды являются дополнением к основному обеспечению и используются при необходимости. В обеспечение все банки принимают приобретаемое жилье и дополнительно просят поручительства нескольких лиц (от одного до четырех), с уровнем доходов, сопоставимых с доходами заемщика.

- Рынок: вторичный - менее рискованный

Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку.

- Дополнительные расходы: 4-7,5% от стоимости объекта

Сумма дополнительных расходов будет снижаться по мере унификации процедур и принятия законодательных актов, регламентирующих нотариальное оформление сделок купли-продажи недвижимости.

- Оценка заемщика: справка по форме 2 НДФЛ

Лояльность банков к своим клиентам повышается. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки с текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы.

- Портрет заемщика: приоритет - молодым.

Большую часть клиентов ипотечных банков - молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тысяч рублей в месяц.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать: создание правовой основы рынка жилья; увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека; увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.; увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза - с 9,5% до 30,5%.

Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей.

Практика показывает, что одним из эффективных способов решения проблемы рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного кредитования, который обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов (открытая модель ипотечного кредитования).

Осуществляться рефинансирование должно из следующих основных источников:

- покупка ипотечных ценных бумаг за счет средств бюджетов всех уровней;

- средства инвесторов - государство должно стимулировать инвестиционную активность покупателей ипотечных ценных бумаг, например, освобождением от налогообложения сумм доходов, направляемых на приобретение ипотечных ценных бумаг, что повысит их привлекательность;

- продажа Агентством (АИЖК) ипотечных облигаций ниже их номинальной цены, что позволит сделать ипотечные ценные бумаги ликвидными и привлекательными для инвесторов (но в этом случае в каждом финансовом цикле будут уменьшаться оборотные средства).

Отдельно в качестве потенциальных инвесторов можно рассматривать участников инвестиционного процесса жилищного строительства. Так, в частности, строительные организации в случае образования временно свободных ресурсов могут передавать их для выдачи ипотечных кредитов на покупку жилья, построенного этими же организациями. При этом следует учесть, что хотя процент по размещенным средствам должен устанавливаться ниже ставки по выданным кредитам, тем не менее он приносит дополнительный доход, а основным преимуществом будет являться быстрая реализация готового жилья, позволяющая ускорить оборачиваемость оборотных средств строительных организаций.

В качестве дополнительных источников средств для развития ипотечного кредитования могут выступать финансовые ресурсы, привлекаемые из других регионов и средства зарубежных инвесторов.

Таким образом, привлечения в сектор жилищного финансирования отечественных и иностранных инвесторов предполагается добиваться мерами макроэкономического регулирования в финансовой и кредитной сферах, расширением прав и гарантий инвесторов. К числу необходимых мер, которые в состоянии предпринять государство для снижения рисков инвестиций в строительство, относятся: упрощение процедур и усиление правовых гарантий землепользования и застройки через введение системы правового зонирования; вовлечение в оборот земельных участков под застройку с гарантированными правами собственности; развитие системы прав на вновь создаваемые на земельных участках объекты недвижимости.



Список литературы

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета от 22 июля 1998 г.

2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета от 30 июля 1997 г. N 145.

3. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 января 2000 г., N 3, ст. 278

4. Головина О.Л. Ипотека в России. - М.: Юристъ, 2011. - 525с.

5. Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. - Иркутск: БГУЭП, 2010. - 227с.

6. Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. - Калининград: Янтарная сказка, 2011. - 117с.

7. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. - М.: Дашков и К, 2012. - 120с.

8. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. - М.: Макс Пресс, 2011. - 212с.

9. Савруков А.Н. Ипотечное кридитование. - СПб.: Политехника, 2010. - 92с.

10. Кудинов В. Ипотека стала ближе к народу (Объем рынка ежегодно удваивается) // Ведомости. - 2010. - С.135.

11. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. - 2010. - N 4. - С.22-30.

12. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2011. - N 3. - С.57-66.

13. Рекомендации по совершенствованию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации // Вестник Университета. (Государственный Университет Управления) №1(19) - М., ГУУ, 2010.

14. Шехова А. Много, дешево, надолго // Финанс. - 2009. - N 4. - С.76-79.

15. Распоряжение Коллегии Администрации Кемеровской области от 06.09.2006 N 1003-р "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области"

Размещено на Allbest.ru