Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке

Страхование

Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Кредит «Военная ипотека»

Предоставляется военнослужащим участникам накопительно-ипотечной системы на приобретение готового жилья под пониженную процентную ставку.

Таблица 2.7 Условия кредитования по программе кредит «Рефинансирование жилищных кредитов»

Сумма кредита	Не должна быть выше: - 80% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения; - 80% оценочной стоимости кредитуемого жилого помещения, указанной в экспертном заключении.
Срок кредита	До 15 лет.
Комиссия за выдачу кредита	Отсутствует.
Обеспечение по кредиту	Залог Жилого помещения, на приобретение/строительство которого предоставлен рефинансируемый кредит.
Страхование	Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Ипотека плюс материнский капитал

Особенности предоставления кредита:

- Программа кредитования - «Приобретение готового жилья»;

- Первоначальный взнос может быть подтвержден средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала с соответствующим увеличением размера предоставляемого кредита.

Для получения кредита дополнительно предоставляются:

- Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал;

- Документ (справка, уведомление и т.п.) из территориального органа Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала (может быть предоставлен в течение 120 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита вместе с документами по кредитуемому объекту недвижимости).

Особые условия:

- Жилое помещение, приобретаемое с использованием кредитных средств Банка, должно быть оформлено в собственность заемщика / общую долевую собственность супругов и его/их детей (по желанию);

- В течение 6 месяцев с даты выдачи кредита необходимо обратиться в отделение Пенсионного фонда Российской Федерации для перечисления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет погашения задолженности по кредиту.

Одно из основных условий предоставления жилищного кредита - необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме не менее 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита - передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2.3 Организация ипотечного процесса в Кемеровском филиале СО ОАО КБ «Сбербанк»

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования.[14,с.44-45]

Процесс ипотечного кредитования можно разделить на несколько этапов, каждый из которых вносит свой вклад в качественные характеристики кредита и определяет степень его надежности и прибыльности для банка, а также позволяет установить взаимоотношения кредитного отдела с другими структурными подразделениями банка по выдаче кредита и управлению им.

Рассмотрим организацию ипотечного кредитования в Кемеровском филиале Сбербанка России на примере кредитного продукта «Приобретение готового жилья» (сумма кредита - 1млн.500 тыс. руб., срок кредита - 5 лет, первоначальный взнос - 20%, процентная ставка 14,75%).[15]

Таблица 2.8 Процентные ставки ипотечного кредита по программе «Приобретение готового жилья»

Срок кредита	Первонач. взнос	Физические лица -- работники предприятий, являющихся участниками «зарплатного» проекта
		13,30%
До 10 лет (включ.)	От 20 до 30%	15,00%
	От 30 до 50%	14,75%
	От 50%	14,50%
От 10 до 20 лет (включ.)	От 20 до 30%	15,25%
	От 30 до 50%	15,00%
	От 50%	14,75%
От 20 до 30 лет (включ.)	От 20до 30%	15,50%
	От 30 до 50%	15,25%
	От 50%	15%

В Сбербанке в целом выделяются следующие этапы процесса кредитования:

1. Первоначальное собеседование с заемщиком, подача заявки;

2. Рассмотрение кредитной заявки.

3. Санкционирование кредита.

4. Заключение кредитного договора;

5. Выдача кредита.

6. Сопровождение кредитного договора.

7. Погашение кредита.

8. Закрытие кредитной сделки.

Рассмотрим эти этапы подробнее.[18]

Этап 1. Первоначальное собеседование с заемщиком

Кредитный консультант в ходе первичной консультации информирует потенциального Заемщика об основных условиях предоставления ипотечного кредита, этапах проведения ипотечной кредитной сделки, о требованиях банка к предмету залога, проводит предварительные расчеты параметров ипотечного кредита:

- лимита кредитования;

- размера ежемесячного платежа;

- размера собственных средств, необходимых для оплаты первоначального взноса за приобретаемое недвижимое имущество;

- и дополнительных расходов, связанных с проведением ипотечной кредитной сделки.

Этап 2. Рассмотрение кредитной заявки

После консультации клиент, определившийся с кредитной программой, заполняет заявление - анкету (см. приложение 1), собирает все необходимые документы и предоставляет их в Банк.

Анкета - кредитная заявка содержит следующие сведения:

- о запрашиваемом кредите (сумма, срок, цель);

- о заемщике, созаемщике (если таковые имеются), поручителях (семейное положение, адрес регистрации и адрес проживания, образование, место работы, рабочий телефон, домашний телефон, мобильный телефон) и другие сведения.

Далее кредитная заявка детально анализируетсякредитной,юридической службами, службой безопасности Банка. Срок рассмотрения заявки составляет 5-10 рабочих дней.В ходе анализа проверяется полнота и достоверность документов заемщика, анализируется информация о заемщике и обеспеченность кредита, оценивается кредитоспособность заемщика и т.д.

В рамках данного этапа работники Банка также анализируюткредитную историю клиента (если он обслуживался в данном Банке), дисциплину платежей.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. На выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, при расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

Платежеспособность заемщика определяется по формуле:

где Р - платежеспособность заемщика, руб.;

Дч- среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, руб.;

К - коэффициент в зависимости от величины Дч: К = 0,7 при Дч до

30 000 рублей, К - 0,8 при Дч свыше 30 000 рублей;

t -- срок кредитования, мес.

Платежеспособность поручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Максимальный размер предоставляемого кредита рассчитывается в два этапа:

- определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика. При этом условно принимается, что:

,

где Sp - максимальный размер кредита, руб.;

Р- платежеспособность заемщика, руб.;

t- период кредитования, мес..

- полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной в заключениях других подразделений банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

При положительном результате анализа кредитной заявки вопрос о предоставлении кредита выносится на заседание Кредитного комитет Банка.

Этап 3. Санкционирование кредита

Решение о выдаче происходит на заседании Кредитного комитета Банка, по итогам которого секретарь Комитета на следующий рабочий день оформляет Протокол. Подготовка и рассмотрение вопроса на заседании Комитета, а также оформление принятых решений осуществляются в соответствии с Регламентом работы кредитного комитета.

Этот этап позволяет убедиться в том, что принимаемое решение соответствует требованиям Банка в отношении качества кредитного портфеля, что цена кредита соответствует степени риска, взятого на себя Банком, что ресурсы размещаются таким образом, чтобы достигнуть максимальной прибыли в пределах уставного капитала.

В случае принятия Комитетом Банка решения об отказе в выдаче кредита кредитный работник сообщает об этом клиенту по телефону.

Данная кредитная заявка и другие материалы помещаются в дело отказов в выдаче кредитов.

Если решение об отказе в выдаче кредита принято на основании заключения службы безопасности или вследствие предоставления клиентом поддельных документов или недостоверных сведений, то кредитный работник вносит соответствующую информацию в базу данных.

При принятии положительного решения кредитный работник сообщает об этом клиенту, вносит соответствующую информацию в базу данных.

Далее клиенту дается 3 месяца на поиск недвижимого имущества, отвечающего его требованиям и требованиям банка и сбор необходимой документации.

Этап 4. Подготовка и заключение кредитного договора

После предоставления всей необходимой документации по приобретаемому объекту недвижимости и ее проверки, кредитный инспектор подготавливает кредитный договор (см. приложение 2).

Кредитный договор содержит следующие статьи:

1. Предмет Договора;

2. Обеспечение исполнения обязательств по Договору;

3. Порядок предоставления кредита;

4. Порядок пользования кредитом и его возврата;

5. Обязанности и права сторон;

6. Основания и порядок расторжения Договора;

7. Прочие условия;

8. Адреса и реквизиты сторон.

Одновременно оформляются: график погашения кредита, срочное обязательство, договор поручительства.

Договор поручительства составляется, как правило, на всю сумму обязательств заемщика по кредитному договору. Поручитель несет ответственность по кредитному договору. Договор поручительства должен иметь ссылку на номер и дату кредитного договора.

Одновременно с подписанием кредитного договора заемщик подписывает срочное обязательство на сумму договора.

Кредитный инспектор визирует подписанные заемщиком кредитный договор и график погашения кредита и направляет их на подпись начальником ОКЧК.

Один экземпляр договора и графика передается заемщику.

Аналогично происходит оформление договора поручительства.

Один из экземпляров кредитного договора передается в бухгалтерию Банка. На основании представленного договора, со всеми приложениями, работником бухгалтерии открывается ссудный счет для аналитического учета задолженности по кредитному договору.

Этап 5. Выдача кредита

После подписания кредитного договора и открытия ссудного счета Заемщик получает указанную в договоре сумму кредита. Выдача кредита осуществляется наличными деньгами или в безналичном порядке.

Этап 6. Сопровождение кредитного договора

После приобретения Заемщиком объекта недвижимости, указанного в договоре, и предоставления надлежаще оформленных документов, подтверждающих государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу Банка, страхового полиса/договора страхования и трехстороннего соглашения между страховой компанией, Банком и Заемщиком о порядке работы со страховым возмещением на основании письменного заявления Заемщика процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 13,5%.

Банк осуществляет обслуживание ипотечных кредитов, в процессе которого получает от заемщика платежи в счет погашения основного долга и уплаты процентов за использование кредита, отслеживает выполнение заемщиком графика внесения платежей по кредиту, принимает соответствующие меры при нарушении сроков платежей(0,5 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности) и т.д.

Этап 7. Погашение кредита

Погашение основного долга и уплата процентов осуществляется дифференцированными платежами. В течение срока погашения кредита порядок погашения не меняется.

При дифференцированных платежах основной долг погашается ежемесячно, проценты уплачиваются на остаток ссудной задолженности по основному долгу.

Досрочное погашение основного долга при дифференцированных платежах возможно на любом сроке пользования кредитом. Комиссия при этом не взимается.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Этап 8. Закрытие кредитной сделки

Это заключительный этап ипотечного кредитования.

Прекращение залога может быть осуществлено:

- при полном плановом погашении кредита согласно условиям Кредитного договора, осуществляемом по волеизъявлению Должников;

- при полном досрочном погашении кредита, осуществляемом по волеизъявлению Должников;

- при наступлении страхового случая и перечислении суммы страхового возмещения в счет уплаты задолженности Заемщиков.

При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается возвращенным, а ипотека прекращается.

Ипотечные кредиты остаются одним из наиболее важных элементов продуктовой линейки банка. Портфель жилищных кредитов Сбербанка в 2013 году рос рекордными темпами: с апреля по декабрь установлены ежемесячные рекордные показатели по объему выдачи ипотечных кредитов. Например, за декабрь 2013 года выдано 89 млрд рублей., то есть почти вдвое больше декабря предыдущего года.

Столь значительные результаты были достигнуты в том числе благодаря расширению продуктовой линейки. Кредит «Военная ипотека» -- «Приобретение готового жилья» тиражирован на всю страну. В ряде регионов реализована программа кредитования учителей и отдельных категорий граждан на улучшение жилищных условий. Кроме того, в течение года были снижены ставки по всем жилищным программам на 1 п.п.

За счет рекордных показателей роста в 2013 году доля банка на рынке ипотеки превысила 50%



ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КЕМЕРОВСКОМ ФИЛИАЛЕ СО ОАО КБ «СБЕРБАНК»

3.1 Анализ кредитного портфеля Кемеровского филиала СО ОАО КБ «Сбербанк»

Сбербанк России занимает одно из лидирующих мест по количеству выданных кредитов и средств, привлеченных в депозиты. За последнее время произошли позитивные изменения, которые отразились на росте кредитного портфеля.

Кредитный портфель Сбербанка 2014 года вырос на 16.75%. Также банку удалось сбить показатель просроченной задолженности до 3.5% вместо 4%. Кредитный портфель Сбербанка 2013 года по сравнению с 2014 существенно возрос, опередил рост кредитного портфеля за прошлый год в 3.6 раза.

Банк должен стремиться не только увеличивать кредитный портфель, но и прорабатывать его качество. Таким образом, в целях эффективного управления кредитным портфелем и привлечения новых клиентов, требуется проведение анализа.

Сбербанк России в течение многих лет в основном предоставлял услуги гражданам по размещению накоплений. Однако сегодня все большую роль в деятельности банка приобретает кредитование, как населения, так и бизнеса.

Кемеровское отделение Сбербанка России осуществляет кредитование на основе кредитной политики, которая постоянно совершенствуется, становится более гибкой и взаимовыгодной.

Банк планирует дальнейшее повышение доступности розничных кредитов за счет либерализации условий кредитования и предложения новых продуктов.Банком снижены процентные ставки по ряду кредитов для участников зарплатных проектов, отменены комиссии за рассмотрение кредитной заявки и за выдачу кредита.

Стоит отметить, что Сберегательный банк целенаправленно уделяет пристальное внимание именно кредитованию физических лиц, выполняя тем самым не только экономическую, но также важную социальную функцию.

На сегодняшний день Кемеровским отделением Сбербанка России реализуется несколько кредитных программ.

На протяжении последних лет остаются популярными кредиты «Потребительский кредит» и «Ипотечный кредит». В последнее время увеличилось количество кредитов, выданных по программе «Молодая семья». Причем, в 2013 году произошло значительное увеличение суммы выданных кредитов по данным программам. Это связано со стабилизацией экономической ситуации в стране и, как следствие, смягчением условий кредитования по сравнению с кризисным периодом.

Рис. 3.2 Структура кредитного портфеля по видам кредитов, выданным физическим лицам по состоянию на 01.12.2014г., в %.

На увеличение спроса граждан на ипотечные кредиты повлияла политика банка, которая направлена на повышение доступности услуг. Так, со второй половины 2014г. снижен первоначальный взнос по ипотечным кредитам. Еще одним шагом банка навстречу клиентам стал пересмотр тарифной политики в сторону снижения. В настоящее время отменены тарифы за рассмотрение кредитной заявки и за выдачу кредита.

Ипотечное кредитование является долгосрочным видом кредитования. Это дает конкурентные преимущества, так как чем больше срок кредитования, тем меньше платежи по кредиту.

С точки зрения обеспечения возвратности ссуд Банк выделяет три группы кредитов, различающихся по степени риска:

Первая группа - “обеспеченные ссуды”, в нее включаются ссуды, имеющие обеспечение в виде ликвидного залога, реальная (рыночная) стоимость которого равна ссудной задолженности, или превосходит ее. В Банке это ипотека.

Вторая группа - “недостаточно обеспеченные ссуды” - охватывает ссуды, имеющие частичное обеспечение (по стоимости не меньше 60% от размера ссуды), но ее реальная (рыночная) стоимость или способность реализации сомнительна. В Банке это автокредитование.

Третья группа - “необеспеченные ссуды”. Они либо не имеют обеспечения, либо реальная (рыночная) стоимость обеспечения менее 60% от размера ссуды. К этой группе в Банке относятся кредиты на неотложные нужды.

В Кемеровском ОСБ под формами обеспечения кредитов являются:

- недвижимое имущество;

- движимое имущество;

- поручительство.

Структура кредитов по формам обеспеченности представлена в таблице 3.1, из которой видно, что наибольшую долю составляют кредиты, обеспеченные поручительством. Однако из таблицы также видно, что их доля за анализируемый период сократилась. Данный факт обусловлен тем, что в последнее время население с осторожностью относится к поручительству, никто не хочет брать на себя ответственность по погашению кредита в случае, если заемщик не в состоянии будет его оплачивать.

Таблица 3.1Структура кредитного портфеля по видам обеспечения

Виды обеспечения	01.12.2012г. (млрд. руб.)	01.12.2013г. (млрд. руб.)	Изменения, %	01.12.2014г. (млрд.руб.)	Изменения, %
Недвижимое имущество	295	420	1,3	571	0,45
Движимое имущество	46	61	0,1	72	0
Поручительство	5247	5970	-1,4	7452	-0,5
Всего	5588	6451		8095

Также, исходя из данных, представленных в таблице можно сделать вывод, о том, что в последние годы наметилась тенденция на увеличение доли кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества. Это обусловлено увеличением объемов ипотечного кредитования, а также надежной и менее рискованной формой обеспечения и покупаемая квартира при оформлении ипотечного кредита сразу становится залогом банка.

Рассмотрим динамику остатка ссудной задолженности и остатка просроченной задолженности Кемеровского ОСБ , представленную в таблице 3.2

Таблица 3.2 Динамика остатка текущей и просроченной задолженности в Кемеровском ОСБ Сбербанка России, млн. руб.

	01.12.2012г.	01.12.2013г.	01.12.2014г.
Остаток ссудной задолженности, млн. руб.	599,46	860,94	1 194,49
в т.ч. текущая, млн.руб.	566,60	827,18	1148,34
в т.ч. просроченная, млн. руб.	32,86	33,76	46,15
Удельный вес просроченной ссудной задолженности в общей сумме остатка ссудной задолженности (в %)	5,48	3,92	3,86

Из таблицы видно, что остаток ссудной задолженности увеличивается быстрее темпов роста просроченной задолженности. Положительным фактором, позволившим снизить удельный вес просроченной задолженности по кредитам, является выделение работы с просроченной задолженностью в отдельный сектор, что позволяет проводить работу с просроченной задолженностью на ранних сроках более детально.

В целом, управление кредитным портфелем имеет несколько этапов:

1. определение основных классификационных групп кредитов и вменяемых им коэффициентов риска;

2. отнесение каждого выданного кредита к одной из указанных групп;

3. выяснение структуры портфеля (долей различных групп в их общей сумме);

4. оценка качества портфеля в целом;

5. выявление и анализ факторов, меняющих структуру (качество) портфеля;

6. определение величины резервов, которые необходимо создать под каждый выданный кредит (кроме кредитов, под которые может быть создан единый резерв);

7. определение общей суммы резервов, адекватной совокупному риску портфеля;

8. разработка мер, направленных на улучшение качества портфеля.

Таким образом, в любом банке состояние кредитного портфеля должно находиться под постоянным наблюдением.

3.2 Проблемы ипотечного кредитования и пути их решения

В настоящее время в Российской Федерации существуют проблемы, которые сдерживают развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

6. Строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз. И без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами. И это в стране, где половина населения находится за чертой бедности.

Пути решения проблем

В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается веготрёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности - эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

В настоящее время выработана стратегия государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе проведенных в работе исследований можно сделать следующие выводы:

1) Жильё является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России -- создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильём российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

2) Проанализированы три модели организации выдачи ипотечных кредитов: замкнутая (автономная); усечено-открытая; расширенно-открытая, мы пришли к выводу, что на сегодняшний день усечено-открытая модель является самой распространенной в России, поскольку основные риски по выданным ипотечным кредитам несут сами коммерческие банки.

3) В России сложилась следующая иерархия источников залогового права: Гражданский кодекс РФ; ФЗ «О залоге»; ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.

4) Практическую сторону ипотечного кредитования мы рассмотрели, проанализировав деятельность

Кемеровского филиала ОАО «Сбербанк России». В результате, были выявлены следующие особенности:

- жилищное кредитование в банке занимает важное место, и последнее время наблюдается рост доли выданных ипотечных кредитов, так как ипотека является более стабильным видом кредитования, чем, например, потребительские кредиты;

- видами обеспечения кредитов являются недвижимое имущество, движимое имущество и поручительство. Наибольшую долю занимает поручительство. Доля кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества имеет тенденцию на увеличение, что связано с увеличением объемов ипотечного кредитования и, кроме того, данная форма обеспечения является более надежной.

5) Сбербанк России формирует свою кредитную политику в соответствии с которой, определяет основные принципы кредитования. Кредитный процесс в Кемеровском отделении Сбербанка России состоит из следующих этапов: первоначальное собеседование с заемщиком; рассмотрение кредитной заявки; санкционирование кредита; заключение кредитного договора; выдача кредита; сопровождение кредитного договора; погашение кредита; закрытие кредитной сделки. Все этапы взаимосвязаны и влияют на конечный результат.

6) Кемеровское ОСБ стремится к минимизации кредитного риска. Основными способами уменьшения кредитного риска, которые использует в своей деятельности ОСБ, являются: идентификация клиента; установления лимитов кредитования; обеспечение залогом и поручительством; формирование резерва на возможные потери по ссудам; мониторинг и контроль уровня кредитного риска; реструктуризация кредитов.

Для улучшения качества кредитного портфеля Кемеровскому отделению мы предлагаем дополнить анализ данных о заемщике запросами о получаемых доходах клиента, используя базу данных Пенсионного фонда Российской Федерации, а также рассмотреть возможность введения страхования риска невозврата кредита.

Сегодня ипотека рассматривается как востребованный и перспективный продукт. Отмечены некоторые положительные тенденции развития ипотеки, например, расширение числа ипотечных программ, включение в этот процесс все большего числа участников в лице кредитных организаций, снижение процентных ставок по кредитам на покупку жилья, увеличение сроков кредитования.

В последние годы наметилась тенденция на увеличение доли кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества. Это обусловлено увеличением объемов ипотечного кредитования, а также надежной и менее рискованной формой обеспечения и покупаемая квартира при оформлении ипотечного кредита сразу становится залогом банка.

С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.



СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации части первая, вторая, третья и четвертая: по состоянию на 15 марта 2015 г. - М.: ООО «Рид Групп», 2015. - 656 с.

2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998.

3. Федеральный закон «О залоге» № 2872-1 от 29.05.1992.

4. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №216-ФЗ от 30.12.2004.

5. Банковское кредитование [Текст]: учебник / под ред. А. Н. Ольшаного, - М.: Русская деловая литература, 2009. - 238 с.

6. Белоглазова, Г. Н. Банковское дело [Текст]: учебник / Г. Н. Белоглазова, Л. П. Кроливецкая. - М.: Юрайт, 2011. - 422 с.

7. Викторова, Е. Д. Перспективы развития ипотечного кредитования. [Текст] / Е. Н. Викторова // Деньги и кредит. - 2009. - № 6. - С. 27-30.

8. Все об ипотеке [Текст]: учебник / под ред. В. В. Иванова. - М.: МТ-Пресс, 2009. - 396 с.

9. Галанов, С.С. Кризис, банки и реальный сектор экономики в современных условиях [Текст] / С. С. Галанов // Деньги и Кредит. - 2012. - №11. - С. 38-43.

10. Годин, А. М. Управление кредитным риском [Текст] / Годин А. М. // Финансы. - 2010. - №3. - С.67-69.

11. Деньги, кредит, банки: учебник [Текст]: учебник / под ред. Г. Н. Белоглазовой, - М.: ЮРАЙТ , 2009. - 658 с.

12. Динкевич, А. И. Мировой финансово-экономический кризис [Текст] / А. И. Динкевич // Деньги и Кредит. - 2009. - №10. - С. 23-30.

13. Крысин, А. В. Оживление ипотечного рынка: предстоит решить много задач [Текст] / А. В. Крысин // Банковское дело. - 2009. - №11. - С. 58-62.

14. Логинов, М.П., Логинова, О.Н. Российский ипотечный комплекс - стратегия развития [Текст] / М. П. Логинов // Деньги и кредит. - 2010. - №3. - С. 44-48.

15. Павлова, И. В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность [Текст] / И. В.Павлова // Банковское дело.-2011.- №11 -С.2-6

16. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование [Текст]: учебное пособие / И. А. Разумова - СПб: Питер, 2012.-578 с.

17. Тихомирова, Е. В. Строительные сберегательные кассы на рынке ипотечного кредитования [Текст] / Е. В. Тихомирова // Деньги и кредит. - 2012. - № 9. - С. 59-65.

Размещено на Allbest.ru