Конъюнктура рынка ипотечного кредитования

Рисунок 7 Динамика объемов выдачи и рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям

Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем их продажи другим организациям выделяются специализированные организации -- резиденты: в 2012 г. На них приходилось 76,9% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В 2012 г. по сравнению с 2011 г. доля операций, совершенных специализированными организациями -- резидентами, уменьшилась на 6,8 процентного пункта, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) снизился на 11,5% -- до 69,4 млрд руб. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования увеличилась на 6,2 процентного пункта и составила 20,1%, объем рефинансированных ими ИЖК возрос на 39,0% -- до 18,1 млрд руб. Доля специализированных организаций -- нерезидентов составила 0,1%, доля прочих организаций -- 2,9%. Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления в 2012 г. рефинансировали ИЖК на сумму 9,2 млн руб. (рисунок 8). Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в 2012 г. составила 11 млрд руб.

Рисунок 8 Источники финансирования (прав требования по ИЖК)(%)

Таким образом, в 2012 г. практически весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее -- АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством РФ, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.

По нашим оценкам, в 2013 году в России ожидается рост строительного сектора. В целом структура строящейся жилой недвижимости показывает, что она постепенно смещается в сторону возведения многоквартирных многоэтажных объектов, что в перспективе может привести к росту конкуренции на данном рынке. При наблюдающемся росте объема вводимых в эксплуатацию жилых объектов, общий объем строительства в течение 2009-2011 гг. имеет тенденцию к снижению. Это связано с тем, что строящиеся дома рано или поздно вводятся в эксплуатацию, а новые проекты на рынке ввиду проблем с заемным финансированием и общими негативными явлениями экономики не появлялись.

Таблица 4 - Динамика и структура ввода жилья в эксплуатацию в России

Период	Общий объем ввода жилья, тыс. кв. м	Объем ввода индивидуального жилищного строительства	Объем ввода многоэтажного жилищного строительства
		Значение, тыс. кв. м	Доля, % от общего объема ввода	Значение, тыс. кв. м	Доля, % от общего объема ввода
2006	862,6	381,3	44,2	481,3	55,8
2007	1116,8	621,9	55,7	494,9	44,3
2008	1221,3	595,1	48,7	626,2	51,3
2009	819,4	306,0	37,3	513,4	62,7
2010	1 015,8	134,2	13,3	881,6	86,7
2011	1 078,0	227,0	21,1	851,0	78,9

Что касается регионального рынка жилищного строительства по состоянию на 1 января 2011 г., на стадии строительства в г. Краснодар находилось 159 проектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая площадь которых составила 2,8 млн кв. м, что на 5,5% меньше, чем в начале 2010 г. При этом в докризисный период объемы строительства ежегодно возрастали: в 2006 г. в строительстве было зафиксировано 1,7 млн кв. м, в 2007 г. - уже 2,2 млн кв. м (+128%), в 2008 г. - 2,9 млн кв. м (+103%).

Минимальный темп роста, наблюдаемый в кризисный 2009 г. объяснялся тем, что на рынке активную роль стало играть государство, инициирующее масштабное строительство социального жилья и жилья для нужд Министерства обороны РФ. Тенденция сокращения объемов строительства в течение 2012 гг. будет остановлена, так как в 2010-2011 гг. наблюдалось снижение числа «законсервированных» строительных площадок.

В 2013 году в России ожидается рост строительного сектора и рост доли ипотечных кредитов на покупку недвижимости на первичном рынке.

Таким образом, в 2013 году объем ипотечного кредитования по прогнозам вырастет на 20--25% и составит 1,2--1,3 трлн руб. Драйвером роста останутся ипотечные кредиты на покупку квартир на первичном рынке.

Базовыми предпосылками являются выполнение прогнозов по темпу роста российской экономики в 3,6% ВВП, а также отсутствие потрясений на финансовых рынках. Ключевое значение будет иметь динамика процентных ставок: при их сохранении на текущем уровне рынок прибавит порядка 20%, а в случае снижения темпы прироста могут составить 25%. Вероятность последнего сценария эксперты оценивают как достаточно низкую -- 20--30%. По нашим оценкам, прогнозируемые темпы роста будут соответствовать здоровому росту ипотечного рынка. Драйвером роста вновь станут кредиты на приобретение жилья в новостройках: с учетом текущей динамики доля таких кредитов к концу 2013 года может достичь уровня 35% объема выдачи.

2.2 Анализ типовых схем ипотечного кредитования в России

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных отечественными учеными следующих основополагающих принципов:

1.Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2.Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

3.Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4.Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

5.Ипотека не может являть собой жесткую, одноликую систему. Ипотека в России должна быть многовариантной. Все варианты ипотеки должны быть ориентированы на своего потребителя.

6.Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

7.Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

Сегодня в России насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

В настоящее время в России действует несколько типовых схем ипотечного кредитования.

Как будет показано далее, эти схемы в целом соответствуют зарубежным схемам, однако в них присутствует и национальная специфика. В частности, даже в Москве существуют модели, отличающиеся между собой.

Наиболее распространенной является схема московской программы ипотечного жилищного кредитования (рисунок 9) [4].

Рисунок 9 Процедура получения заемщиком ипотечного кредита

Практикуется и другая схема, авторами которой являются Московское инвестиционное агентство недвижимости совместно с Московским банком Сберегательного банка России (рисунок 10) [7].

В Санкт-Петербурге действует схема с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [8]. В этой схеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал [2].

Сравнительный анализ схем позволяет сделать вывод о том, что модель, показанная на рисунке 9, является одноступенчатой, то есть заемщик напрямую участвует во всех операциях.

Схема, показанная на рисунке 10, является двухступенчатой, то есть заемщик проходит все процедуры как бы повторно.



Рисунок 10 Схема ипотечного кредитования покупки квартиры, разработанная МБ СБ РФ совместно с МИАН

Схема на рисунке 11 может быть признана трехступенчатой, то есть в ней помимо ипотечных процедур присутствует еще рынок гарантий.

Данные модели в целом отражают мировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует анализ зарубежного опыта. Обеспечение возвратности кредита через залог недвижимого имущества.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения риска по кредитам.

То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.



Рисунок 11 - Схема ипотечного кредитования с участием Агентства по ипотечному кредитованию

Таким образом, в России к 2008 году была создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-организаторы ипотечных кредитов.

Количественный рост постепенно стал переходить в качественное совершенствование бизнес-процессов в сфере ипотечного кредитования: внедрялись системы скоринга, автоматизации и стандартизации данных, совершенствовалась система риск-менеджмента. Участники рынка обращали повышенное внимание на процессы андеррайтинга и оценки платежеспособности заемщика. Стремительно развивался рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования.



3.Совершенствование системы ипотечного кредитования в РФ

Одной из первостепенных проблем ипотечного кредитования является недостаточно развитая инфраструктура ипотечного рынка.

Механизм рефинансирования ипотечного кредитования в России приобретает национальные черты: в качестве инструмента секьюритизации участники рынка используют ипотечные ПИФы. Выпуск полноценных ипотечных ценных бумаг пока сдерживается законодательством. Да и в нормативной сфере в отношении ПИФов есть над чем работать. Интерес представляют амортизируемые ЗПИФы, но на рынке в настоящее время представлены только возобновляемые.

Модернизируя систему ипотечного страхования, в первую очередь необходимо обратить внимание на тенденции развития рынка ипотечного страхования. Несмотря на то, что объемы кредитования растут примерно в 2-2,5 раза, процентные ставки остаются до сих пор на очень высоком уровне до 15% в валюте и 18% в рублях.

Чтобы их минимизировать, необходимо регулировать деятельность субъектов ипотечного рынка на законодательном уровне, привлекать государственные средства для ускорения темпов обеспечения населения жильем.

Основная задача, стоящая в настоящее время перед Банком России заключается, на наш взгляд, в определении способов трансформации денежной массы в реальный сектор экономики. На наш взгляд, наиболее эффективным вариантом управления денежным предложением будет содействие развитию ипотечного кредитования. Схематично предлагаемую модель можно представить следующим образом (рис. 12).



Рисунок 12 - Модель долгосрочного рефинансирования кредитных организаций

Обеспечение защиты от большого количества рисков при ипотечных операциях только методами страхования будет угнетающе действовать на процедуру кредитования, поскольку существенно увеличивается стоимость финансовых и процедурных издержек на обеспечение такого рода защиты, которая, не является единственной эффективной мерой в процессе управления риском. Для того чтобы социальная и финансовая функции, которые возлагаются на страховщиков, были эффективно реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в перечне задач приоритетных социальных программ российского государства.

Данные задачи можно сформулировать следующим образом:

? стимулирование развития ипотечного страхования;

? проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних: в системе ипотечного кредитования; в совместной разработке программ страхования жизни и трудоспособности заемщиков;

? правомерного установления права собственности (титула); заложенного имущества;

? гражданской ответственности оценочных агентств, в инвестировании жилищного строительства из средств страховых резервов.

? страхование должно развиваться как элемент системы управления рисками ипотечного кредитования и в этой связи принципиально важно повышать роль страхования не только в возмещении ущерба (репрессивная функция), но и в предупреждении возникновения ущерба или его минимизации (превентивная функция), что предполагает усиление правовой превенции, т.е. условий заключения и исполнения договоров страхования.

Страхование при ипотеке в России развивается столь же активно, как и система ипотечного кредитования в целом, и перечень услуг, которые предлагают страховые компании банкам и заемщикам, достаточно широк.

Несмотря на то, что минимальное требование к страховому обеспечению ипотечной сделки, которое предусмотрено действующим законодательством, ограничивается страхованием имущества от риска гибели или повреждения, большинство банков предъявляют к страховым программам дополнительные требования.

В настоящее время отечественные страховые компании предлагают целый комплекс услуг для комплексной защиты, как получателя ипотечного кредита, так и финансового учреждения, его предоставившего. Часть рисков, связанных с ипотечным кредитованием, банкиры пытаются свести к минимуму собственными усилиями, например, проверяя платежеспособность, «стабильность» и кредитные истории клиентов. Но с некоторыми потенциальными рисками справиться самостоятельно финансовые учреждения все же не могут. Один из них - возможная смерть или потеря трудоспособности клиентом. И то и другое может серьезно осложнить процесс возврата кредитных средств, а спрогнозировать такие события фактически невозможно.

Разрешить подобные проблемы с наименьшими потерями сегодня могут помочь страховые компании, предлагающие программы накопительного страхования жизни. Такое страхование уже давно стало нормой в мировой практике, и в ближайшем будущем, можно сказать с уверенностью, наберет обороты и в нашей стране.

Основной целью создания системы страхования ипотечных кредитных рисков является формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов.

Реализация этой цели позволит решить следующие важные задачи:

? увеличить долю кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья;

? создать условия для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающими достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья;

? повысить доступность приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов;

? увеличить инвестиции страховщиков в развитие жилищного строительства из свободных финансовых средств страховых резервов.

Существует еще одно препятствие для реализации поставленных задач по развитию ипотечного страхования: с июля 2007 года страховые компании не смогут осуществлять страхование жизни с рисковыми видами страхования одновременно. Это, безусловно, тоже негативно скажется на развитии ипотечного страхования.

Возможно, выходом из сложившейся ситуации станет создание организации, действующей на примере Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которая могла бы решать данную проблему.



Рисунок 13 - Схема взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка

Сегодня в России развитие ипотечного кредитования поставлено в ранг приоритетных задач, ибо оно позволяет решить как минимум две глобальные задачи: во-первых, обеспечить развитие строительного комплекса, что позволит оживить экономику страны в целом; во - вторых, решить целый комплекс социальных проблем. Тем не менее, развитие ипотеки в России сопряжено с большими трудностями.

? Отсутствие долгосрочных ресурсов у коммерческих банков.

? Высокая стоимость ипотечных кредитов делают их недоступными для большей части населения России.

? Отсутствие существенных «длинных» пассивов, отсутствие эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платежеспособным спросом;

? Отсутствие условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую и надежных механизмов защиты имущественных интересов кредиторов и инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг.

Данные проблемы эффективно разрешаются в случае, если Банк России окажет содействие развитию системы ипотечного кредитования.

С одной стороны, Банк России обладает огромными ресурсами. Речь, прежде всего, идет о золотовалютных резервах, накопленных Банком России. Несомненно, золотовалютные резервы выступают залогом стабильности экономической ситуации и позволяют сглаживать негативные колебания на рынке. С другой стороны, как и любые резервы - это отвлечение средств, которые могли бы быть эффективно использованы для развития экономики страны. Кроме того, Банк России может выступать гарантом по ипотечным ценным бумагам, выпускаемым агентством. Гарантия центрального банка поставит их по степени надежности в один ряд с государственными ценными бумагами. Это позволит привлечь как российских инвесторов, так и западных. Таким образом, запускается в действие механизм ипотеки.

Итак, на первичном рынке ипотечных кредитов происходит предоставление коммерческими банками кредитов заемщикам для приобретения жилья. На вторичном рынке ипотечных кредитов ключевую роль должно играть агентство по развитию ипотечного кредитования, подконтрольное Банку России, основная цель которого должна состоять в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке.

Функция рефинансирования ипотечных кредитов может быть реализована следующими основными способами:

? путем покупки ипотечных кредитов для формирования собственных портфелей кредитов;

? путем предоставления инвесторам гарантий по ипотечным ценным бумагам, выпущенным на основе объединения кредитов в пулы, их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам.

Агентство должно выступать своеобразным посредником между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки. Таким образом, агентство привлекает средства с рынка капиталов и предоставляет эти средства кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Эффективность системы при этом заключается в чрезвычайной экономичности всех операций, всей цепочки сделок, по которой денежные средства от частных инвесторов через оператора вторичного рынка попадают к кредитным институтам первичного рынка и непосредственно к заемщикам - покупателям жилья.

Кроме обеспечения ликвидности первичных кредиторов, агентство должно выполнять и другие важные экономические функции: обеспечивать постоянный приток капитала, перераспределять капитал из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает, нивелировать колебания процентной ставки по кредитам и т.д.

Таким образом, Агентство приобретает ипотечные кредиты у коммерческих банков, секьюритизирует их и выпускает на этой основе ипотечные ценные бумаги, обеспеченные кредитами. Гарантия Банка России делает эти бумаги привлекательным инструментом финансового рынка. Размещение ценных бумаг на рынке обеспечивает формирование ресурсной базы Агентства и дальнейшее развитие системы.

Для обеспечения эффективности функционирования предлагаемой модели необходимым условием выступает стандартизация ипотечных кредитов, поскольку именно стандартные кредиты могут быть рефинансированы максимально дешево, без привлечения дополнительных гарантий, и дополнительного обеспечения в виде страхования кредитных рисков. Кредиты должны предоставляться на определенных стандартных условиях, определяющих соотношение суммы кредита к залогу, предмет залога, долю платежей по кредиту в совокупных доходах заемщика, процентную ставку и метод расчета платежей по кредиту.

Роль Банка России в предлагаемой модели чрезвычайно высока. Прежде всего, Центральный Банк на начальном этапе развития системы ипотечного кредитования должен выступать в качестве поставщика ресурсов, обеспечивать законодательную базу, а также предоставлять гарантии инвесторам по ипотечным ценным бумагам агентства, выпущенным для рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных в соответствии с установленными стандартами. Для снижения стоимости ипотеки для заемщиков и расширения кредитных возможностей коммерческих банков предлагается пересмотреть порядок обязательного резервирования. Общеизвестно, что высокие размеры отчислений в фонды обязательного резервирования существенно сокращают кредитные возможности коммерческих банков.

С другой стороны, эта вынужденная мера Центрального банка, играющая следующие функции:

? управление ликвидностью. Резервные обязательства выступают одной из главных детерминант денежной позиции коммерческих банков и спроса на заемные резервы Центрального банка. Изменение норм обязательного резервирования позволяет регулировать ликвидность банковской системы в краткосрочном периоде. Использование резервных требований для управления банковской ликвидностью характерно лишь для развивающихся стран и стран с переходной экономикой, в том числе и для России;

? регулирование денежного предложения. Обязательные резервы играют роль ограничителя кредитной эмиссии банков. Поэтому посредством резервных требований центральный банк может регулировать предложение денег в экономике. Опять-таки данная функция используется лишь развивающимися странами;

? налогообложение. Резервные требования представляют собой некоторое подобие налога на банки. Принудительное привлечение центральным банком дешевых ресурсов ему извлекать определенный доход;

? средство страхования депозитов.

Мы полагаем, однако, что, несмотря на очевидную значимость норм обязательного резервирования, Банк России должен снизить их размер для коммерческих банков, участвующих в системе ипотечного кредитования. Подобная мера сделает ресурсы более дешевыми для коммерческих банков, что позволит им соответственно снизить стоимость кредита для заемщиков.

Предлагаемый механизм позволит решить глобальные проблемы российской экономики: дать мощный импульс развитию отечественного производства, с одной стороны, а с другой - позволит на неинфляционной основе «канализировать» избыточную денежную массу.

Таким образом, обобщая все вышеизложенное можно заключить, что ипотечное кредитование является востребованным банковским продуктом, позволяющим решить жилищную проблему в России.

Тем не менее, для его устойчивого развития необходимо обеспечить работу в следующих направлениях (таблица 5).

В настоящее время ипотечные отношения в России не достигли того масштаба и той зрелости, какими должны быть. Многие эксперты полагают, что проблема не в самой системе ипотечного кредитования, а в общих экономических показателях.

Таблица 5 - Основные направления развития системы ипотечного кредитования в России

Группы заемщиков	Направления развития
Для населения	- изменение структуры спроса населения на жилье; -удешевление жилищного строительства; -повышение подвижности населения в пределах территории страны; -рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений;
Для предпринимателей	- обеспечение роста экономики и увеличение объемов жилищного строительства; -модернизация строительных предприятий и улучшение технологий строительства; -понимание необходимости снижения стоимости строительства;
Для банков и других субъектов хозяйства	- усовершенствование законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования; -финансирование реального сектора экономики со стороны государства и стимулирование инвестиционных потребностей населения; -активизация государства при содействии реализации программ ипотечного кредитования граждан;
Для органов государственной и местной власти	- использование возможности решения жилищной проблемы, через поддержку ипотечного кредитования; -активизация деятельности в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах экономики; -рост объемов поступлений налогов на недвижимость, за счет увеличения введенных в эксплуатацию объектов; -увеличение финансовых возможностей базы для реализации социальных программ по обеспечению жильем населения с низким уровнем доходов; -выполнение планов по строительству.

Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет велика, ипотека не будет иметь массовый характер. Поэтому для решения жилищной проблемы в нашей стране необходимо либо обеспечить увеличение уровня доходов населения, либо рост объемов жилищного строительства, с целью снижения стоимости жилья.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы, особенно обострившиеся в связи с финансовым кризисом. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Таким образом, в ходе изучения теоретических аспектов становления и развития рынка ипотечного кредитования мы выяснили, что история ипотечного кредитования уходит корнями вглубь цивилизации, но, по сути, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Во всем мире значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика - это дополнительная возможность получения крупных средств на очень большие сроки для решения жилищной проблемы; для кредитного института - это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита; для государства - это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие истинно рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Мировой практикой выработаны различные финансовые схемы, с помощью которых люди могут стать полноправными обладателями собственного жилья. Но, вне всяких сомнений, что наилучшей из этих схем является жилищное ипотечное кредитование. Именно поэтому ипотечные кредиты стали такими популярными и востребованными, занимая одну из ведущих позиций в кредитных портфелях банков.

По наблюдениям риэлторов, помогающих нашим соотечественникам приобретать недвижимость за границей, уже более 50% сделок совершают с использованием ипотеки. У российских покупателей растут инвестиционная грамотность и стремление к минимизации рисков при приобретении жилья за рубежом. Это логично: ставки, по которым наши соотечественники могут получить кредит в зарубежном банке, более привлекательны, чем те, на которые они могут рассчитывать в России.

Рынок жилищного ипотечного кредитования в России прошел достаточно сложный и неоднозначный путь. Здесь стоит выделить период его становления (до 2004 года), период бурного и динамичного развития ипотеки (2006-2008 годы), стремительный обвал рынка в связи с кризисом на первичном и вторичном рынке недвижимости (2009 год), а также пост кризисное восстановления рынка в современных условиях (начиная с 2010 года).

Анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2012 году позволил выявить следующие тенденции:

? Увеличение количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.

? Дальнейший рост абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных жилищных кредитов.

? Продолжающийся рост доли ипотечных кредитов, предоставленных в рублях.

? Дальнейшее увеличение задолженности по предоставленным ипотечным кредитам в рублях.

По состоянию на 1 января 2013 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2012 г. увеличилось на 9 кредитных организаций и составило 667 участников, из которых 580 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты (далее -- ИЖК), тогда как остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 189 кредитных организаций, в иностранной валюте - 9.

Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположены на территории Центрального федерального округа -- 363, из них в г. Москве -- 310. На втором месте по количеству кредитных организаций -- Приволжский федеральный округ (95 участников), из них в Республике Татарстан -- 20. Наименьшее количество кредитных организаций -- в Северо-Кавказском федеральном округе -- 3;

По итогам 2011 года совокупный портфель кредитов крупнейших 90 ипотечных банков составил 624 млрд руб., при этом прирост по отношению к 2010 году составил практически 100%.

Для сравнения, в 2010 году совокупный портфель тех же ипотечных банков составлял всего 353 млрд руб. При этом кардинальных изменений в списке лидеров ипотечного рынка не произошло: как и ранее, безоговорочно лидирует «Сбербанк», объем выданных ипотечных кредитов которого составил 345,7 млрд руб., а его доля превысила 55%. Вторую строчку, с существенным отставанием от лидера, занимает «ВТБ-24» - размер его ипотечного портфеля составил 80,4 млрд руб., а доля рынка - 12,9%. Остальные банки существенно отстают от лидеров.

По наблюдениям риэлторов, помогающих нашим соотечественникам приобретать недвижимость за границей, уже более 50% сделок совершают с использованием ипотеки. У российских покупателей растут инвестиционная грамотность и стремление к минимизации рисков при приобретении жилья за рубежом. Это логично: ставки, по которым наши соотечественники могут получить кредит в зарубежном банке, более привлекательны, чем те, на которые они могут рассчитывать в России.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ (от 30.12.2008 N6-ФКЗ и от 30.12.2008 N7-ФКЗ)

2. Гражданский Кодекс РФ (от 30.11.1994 N51-ФЗ (ред.от 02.11.2013))

3. Жилищный кодекс РФ (от 29.12.2004 N118-ФЗ (ред. от 02.07.2013))

4. Земельный кодекс РФ (от 25.10.2001 N136-ФЗ (ред. от 23.07.2013))

5. Налоговый кодекс РФ (часть первая от 31.07.1998 N146-ФЗ (ред. от 02.11.2013); часто вторая от 05.08.2000 N-ФЗ (ред. от 02,11,2013))

6. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 07.05.2013

7. Ипотека: 100 вопросов и ответов: Справочник / Симионов Ю.Ф., Далаксакуашвили И.Л., Ясько В.Л. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2009. - 251с.

8. Ипотечное кредитование: Учебное пособие / И.А. Разумова. - 2-е изд. перераб. и доп. - СПБ.: Питер, 2009. - 304 с.

9. Ипотека: просто о сложном: Учебное пособие / Шевчук Д.А. - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008. - 160 с.

10. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Д.В. Виноградов - Вдадим. гос. ун-т:Владимир, 2009. - 136 с.

11. Экономика недвижимости: учебник для вузов - 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. - СПБ.: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.

12. Аналитический центр Русипотека. Кредитование и секьюритизация. Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в России (2005-2012). - №2. - 2012. - С. 1-35.

13. Макаренко П.С. Сбербанк Поддержит строителей. // Копилка. - 2009. - №8. - С. 1.

14. Долан Э.Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. // Пер. с англ. В. Лукашевича и др.; Под общ. ред. В. Лукашевича. - СПб.: 1991. - 448 с.

15. Иванов А. Зачем нам нужно Федеральное Агентство по ипотечному кредитованию. - М.: Строительная газета, 1995. №14.

16. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 256 с.

17. Калянина Л.А. теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования // Эксперт, 1998. №30. - 15-17 с. Коммерческие банки и их операции. - М.: ЮНИТИ, 1995.

18. Кредиты. Инвестиции. Сборник под рук. проф. Куликова А.Г. - М.: "ПРИОР", 1994. - 144 с.

19. Новомлинская Е. Кредитование под залог недвижимости: при выдаче кредита лучше заручиться гарантией риэлтора. - М.: Коммерсантъ-Daily, 1995. №79.

20. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник Ассоциации риэлтеров и домостроителей Санкт-Петербурга. - СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997. - 245 с.

21. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Аудитор, 1999. - 110 с. (Б-ка журн. Риэлтер)

Источники сети Интернет

22. www.cbr.ru- Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации.

23. www.rusipoteka.ru - Официальный сайт Аналитического Центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации.

24. www.banki.ru

Размещено на Allbest.ru